Qu`advient-il du prêt hypothécaire en cas de divorce - Test

Prêt hypothécaire
Emprunt et divorce
font-ils bon ménage ?
Gardez-vous, à votre divorce, de dire trop vite : "Je reprends la maison et l’emprunt !" Les frais peuvent en
effet être considérables. Il existe toutefois des solutions pour rendre les remboursements périodiques plus
supportables et certains prêteurs se montrent plutôt souples.
L
e sort en est jeté : vous et votre
partenaire vous séparez. Oui
mais voilà, vous possédez ensemble
une maison pour laquelle vous avez
contracté un emprunt hypothécaire
toujours en cours.
"J’aimerais pouvoir rester dans ma
maison, mais comment faire et qu’en
ira-t-il de l’emprunt ?" Telle est une
des questions que nos membres posent régulièrement à notre Centre de
Contact. Pour bon nombre de consommateurs, la reprise, seul, de la
maison et de l’emprunt constituera
un véritable défi fi nancier. Mais un
consommateur n’est pas l’autre.
Il n’existe du reste pas non plus de
scénario préétabli en ce qui concerne
la réaction de l’organisme prêteur : si
l’un pourra se montrer très flexible ou
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utiliser des contrats relativement souples permettant d’éviter certains frais,
l’autre se montrera plus tatillon.
Chaque situation est donc différente.
Adressez-vous quoi qu’il en soit en
premier lieu à votre prêteur et demandez-lui ce qu’il propose.
Sachez qu’il existe diverses solutions
pour rendre le remboursement périodique de l’emprunt plus supportable.
Bien sûr, cela augmentera en principe
le coût total de l’emprunt, mais peutêtre s’agit-il là aussi du prix à payer
pour conserver votre maison.
N’oubliez surtout pas par la suite de
vous renseigner sur ce que vous pourriez obtenir auprès d’un des grands
acteurs du marché ou de nos MaîtresAchats. C’est en effet la concurrence
qui fi xe les prix !
Nouveau passage
par "la pesée"
Si vous comptez désormais rembourser votre maison seul, que vous mainteniez simplement le crédit existant
ou refi nanciez la maison via un nouvel emprunt, sachez que vous n’échapperez pas à la constante suivante : le
financier cherchera tout d’abord à s’assurer que vous disposez bien, à vous
seul, de revenus suffisants. Passer de
deux revenus à un seul comme base de
remboursement d’un emprunt constitue en effet une sacrée différence aux
yeux de tout prêteur.
De votre côté, méfiez-vous des prêteurs qui acceptent que vous consacriez 50 % de vos revenus mensuels
au remboursement de votre emprunt.
La charge à supporter serait bien trop
lourde ! Pensez également au risque
que vous courez s’il s’avère, après un
certain temps, que vous n’avez plus
les moyens de rembourser votre emprunt : intérêts de retard, fichage en
tant que mauvais payeur dans la centrale des crédits de la Banque nationale de Belgique, obligation de vendre
la maison… Aucun fi nancier sérieux
n’accepte en général que vous remboursiez plus de 33 ou 40 % de vos
revenus, et même ces pourcentages
s’avèrent parfois trop lourds.
Des frais colossaux souvent
difficiles à éviter
Voyons l’exemple de Guy et de sa
femme Kathy, en instance de divorce.
Comme vous allez le voir, Guy aura
une lourde charge fi nancière à supporter s’il reprend l’intégralité de l’emprunt à son nom et se verra contraint
d’emprunter un supplément pour racheter entre autres la partie de la maison appartenant à son ex-femme.
L’exemple de Guy
En 2003, Guy a acheté avec sa femme
Kathy, chacun pour moitié, une maison de 160 000 € à Bruxelles. Ils ont
payé les frais de notaire de leur poche
et souscrit un emprunt hypothécaire
pour la totalité du prix soit :
– montant : 160 000 €
– durée : 20 ans
– taux d’intérêt : 5,50 %, fixe
– mensualité : 1 088,55 €.
En 2008, ils se séparent. Guy souhaite
reprendre la maison et l’emprunt.
Soulte pour la maison
Pour fi xer le montant que Guy devra
payer à son ex-femme pour lui racheter
sa part de la maison, les deux ex-époux
devront tout d’abord s’accorder sur la
valeur de la maison, éventuellement
en la faisant évaluer par un expert.
Ensuite, ils devront déduire de cette
valeur le solde restant dû de l’emprunt
puis diviser le résultat ainsi obtenu
par deux puisqu’ils sont chacun propriétaire à 50 % de la maison.
La note pour Guy :
– Les prix de l’immobilier ont fortement augmenté ces 10 dernières années; c’est le cas
aussi de la maison de Guy et Kathy. Elle est
aujourd’hui estimée à 220 000 €.
"L’AUTRE"
Nous nous adressons ici au partenaire qui quitte la maison. Lui aussi, en effet, a des
intérêts qui méritent d’être défendus.
Dissociez-vous de l’emprunt
Lorsque deux personnes souscrivent ensemble un emprunt, elles le font le plus souvent de
manière "solidaire et indivisible" pour la totalité de la somme. Cela signifie donc qu’en cas
de non-remboursement, l’établissement de crédit pourra se tourner vers la plus solvable
des deux pour le remboursement de la totalité. Tant que votre nom sera associé à cet
emprunt, vous serez du reste confronté à des difficultés si vous souhaitez souscrire un
nouvel emprunt. Ne laissez donc votre ex reprendre la maison et l’emprunt que si vous
avez l’assurance que le prêteur ne pourra plus se tourner vers vous pour rembourser
l’emprunt si votre ex ne respecte pas correctement ses obligations de remboursement.
Si votre ex reconduit l’emprunt initial, vous devrez exiger au préalable qu’il fasse inscrire
votre "désolidarisation" (ou "décharge") en tant qu’emprunteur par le prêteur.
Ce ne sera pas nécessaire si votre ex souscrit un nouvel emprunt et rembourse l’emprunt
initial mais, par précaution, exigez quand même une preuve de ce remboursement.
Maintenez éventuellement l’assurance solde restant dû
Ne résiliez pas trop vite l’assurance solde restant dû liée à l’emprunt hypothécaire.
"Racheter" cette police, comme on dit, ne sera en principe pas une bonne idée. Il sera
bien souvent préférable de faire "réduire" le contrat, c-à-d simplement le laisser courir,
sans payer de nouvelles primes. Mais vous pourrez aussi envisager de faire courir
tacitement la police et de continuer à payer les primes. Cela sera intéressant si vous
pouvez utiliser une couverture-décès et que vous ne devez pas payer beaucoup plus
qu’auprès du Maître-Achat.
– Le solde restant dû de l’emprunt =
134 390 €.
– Guy a donc besoin, pour racheter la part de Kathy, de : (220 000 – 134 390) / 2 = 42 805 €.
Guy n’a pas les fonds suffisants pour
payer cette soulte et ne peut pas non
plus compter sur l’aide de sa famille.
Il lui faut donc emprunter.
Un crédit à la consommation n’est en
général pas réaliste si la soulte est élevée. Que faire alors ? Refi nancer l’emprunt hypothécaire existant et, outre
le solde restant dû, emprunter pour la
soulte (et tous les frais éventuels).
Nouvel emprunt
Guy demande une proposition à son
prêteur. Comme il va devoir rembourser un emprunt plus important qu’il
y a cinq ans et qu’il devra désormais
assurer le remboursement seul, il décide d’étaler l’emprunt sur 30 ans, ce
qui rendra la charge fi nancière plus
supportable, le montant de la mensualité diminuant avec la durée. Quant au
fait que la charge financière finale sera
plus lourde, il en prend son parti.
Aux yeux du prêteur, il s’agit clairement d’un nouvel emprunt et cela implique donc toute une série de frais.
Frais pour le remboursement
anticipé du premier emprunt
Si l’établissement de crédit accorde un
nouveau prêt, l’ancien devra d’abord
être remboursé. Or, quiconque met anticipativement un terme à un emprunt
doit en principe s’acquitter d’une indemnité de remploi correspondant le
plus souvent à trois mois d’intérêts.
La note pour Guy : 134 190 € x 0,447 % (taux
d’intérêt mensuel correspondant à un taux d’intérêt annuel de 5,50 %) x 3 mois = 1 800 €.
Frais de notaire
> Le notaire devra établir un acte de
partage dans lequel il indiquera notamment que Guy rachète à Kathy sa
partie de la maison.
> Comme il y aura remboursement de
l’ancien prêt, l’inscription hypothécaire pour celui-ci devra être levée
et il en faudra une nouvelle pour le
nouveau prêt.
BUDGET&DROITS mars/avril 2009 – n° 203 43
Prêt hypothécaire
Ne vous contentez pas de
demander une proposition
à votre propre prêteur.
Consultez au moins trois
autres prêteurs, dont notre
Maître-Achat et au moins
une grande banque.
La note pour Guy : 4 000 € + 4 500 € =
8 500 €.
Frais pour le prêteur
L’établissement de crédit comptera,
pour le nouveau prêt, des frais de dossier et d’expertise.
La note pour Guy : 250 € + 200 € = 450 €.
La proposition de
l’établissement de crédit
L’établissement de crédit propose à
Guy le nouveau prêt suivant (début
décembre 2008) :
– montant (solde restant dû + soulte + tous les
frais) : 187 945 €
– durée : 30 ans
– taux d’intérêt : 5 %, fixe
– mensualité : 996,21 €.
Malgré la durée plus longue de l’emprunt, ces 996,21 € ne seront donc
même pas inférieurs de 100 € à ce que
Guy payait auparavant avec Kathy, et
il devra désormais les payer seul...
Voilà pourquoi le prêteur préférera
s’assurer que Guy dispose de revenus suffi sants pour supporter cette
mensualité. Imaginons qu’il accepte
que Guy consacre jusqu’à 40 % de ses
revenus à l’emprunt. Guy devra alors
avoir un revenu mensuel d’au moins
2 490,53 €. Dans le cas contraire, il ne
s’en sortira pas, même avec l’allongement de la durée de l’emprunt...
On pourrait dès lors se demander s’il
ne serait pas intéressant d’étaler l’emprunt sur 40 ans (peu de prêteurs y
consentent). Mais la mensualité atteindrait encore 892,48 € et, même avec la
règle des 40 %, Guy devrait toucher
pas moins de 2 231 € par mois.
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Bon à savoir
> Le partage après un divorce va bien
au-delà de la maison proprement dite;
il y a aussi, par exemple, les biens mobiliers (meubles, voiture, argent sur les
comptes, placements,…). Vous pourrez éviter ou réduire la soulte pour la
maison en exigeant moins que votre
part normale dans les autres biens.
> Les frais d’expertise ne seront dus
que si le prêteur fait effectivement
procéder à une estimation. Ce ne sera
donc pas le cas s’il se fonde sur l’estimation demandée par les ex-partenaires ou leur notaire pour fi xer le
montant de la soulte. Autrement, vous
pourrez convaincre relativement facilement le prêteur, en insistant un
peu, de laisser tomber les frais d’expertise.
> Négociez également pour qu’il laisse
tomber l’indemnité de remploi, surtout si le nouveau taux d’intérêt est
plus élevé que l’ancien. Et s’il refuse,
menacez d’aller voir la concurrence.
> Vous n’échapperez par contre que
très rarement aux frais de dossier.
> N’oubliez pas non plus l’assurance
solde restant dû. Il y aura de fortes
chances pour que celle-ci soit également revue et que la prime soit relevée, surtout si le nouvel emprunt a
une durée plus longue que l’ancien.
Avec un peu de chance...
Si vous avez les moyens de payer la
soulte pour la maison de votre poche ou pouvez compter pour cela sur
l’aide de votre famille, vous pourrez
demander à votre prêteur de maintenir simplement le prêt en cours avec
vous comme seul emprunteur. Cela
suppose toutefois que vous ayez alors
les reins suffisamment solides car votre ex aura tout intérêt à demander la
"désolidarisation" auprès du prêteur
(cf. encadré p. 43). Si ce dernier estime que la charge fi nancière est trop
lourde pour vous seul, il refusera la
désolidarisation et votre ex acceptera
peut-être alors uniquement de vendre
la maison.
La note
En matière de frais, votre situation
sera dans ce cas bien plus enviable
que celle de Guy. Hormis la soulte
proprement dite, vous ne devrez en
effet vous acquitter que de deux types
de frais :
– les frais de notaire pour l’acte de
partage;
– les frais de dossier pour le prêteur
dans le cadre de la désolidarisation.
Bon à savoir
> Négociez avec l’établissement de
crédit pour qu’il laisse tomber les frais
de dossier.
> Si le taux d’intérêt est élevé, demandez-vous s’il ne serait pas plus intéressant de remplacer l’ancien prêt par un
nouveau assorti d’un taux inférieur.
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annuel en taux mensuel, pour savoir s’il est
intéressant de remplacer votre emprunt à taux
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vous donne droit à des avantages
exclusifs si vous souscrivez un prêt
hypothécaire auprès des courtiers en crédits
DefA Finance ou VDV Conseil. Ces deux
courtiers s’engagent, chaque fois que notre
Maître-Achat fait partie de leur offre, à vous
proposer un taux d’intérêt intéressant de même
qu’un avantage particulier et un règlement
à l’amiable en cas de litige. S’il s’avère par
contre, pour une raison déterminée, que le
courtier n’est pas en mesure de proposer notre
Maître-Achat, il doit vous renvoyer à ce MaîtreAchat. Pour plus d’infos : www.test-achats.
be/avantage, ou B&D 158 de septembre/
octobre 2001.
...ou avec un prêteur
conciliant
Ne vous découragez pas si vous ne
parvenez pas à reprendre l’emprunt
en cours parce que vous devez également emprunter pour la soulte et les
frais. Certains prêteurs sont en effet
flexibles ou proposent des contrats
plus souples.
La note
Le prêteur pourra peut-être vous aider
à éviter les frais de notaire pour la
levée de l’inscription hypothécaire et
la nouvelle inscription.
> Il vous fera refi nancer l’emprunt
existant et le fera tout simplement inscrire dans un avenant au contrat. Ce
refinancement pourra être intéressant
si vous souhaitez par exemple allonger la durée (si les taux hypothécaires
ont entre-temps augmenté, vous risquerez toutefois que le prêteur relève
le taux d’intérêt) ou si vous souhaitez
profiter d’une éventuelle baisse des
taux hypothécaires.
> Pour la soulte et les frais, les possibilités sont diverses et variées.
– Vous pourrez fi nancer ce montant
par une reprise d’encours, c’est-à-dire
en empruntant à nouveau le montant
déjà remboursé. En principe, il ne sera
pas question dans ce cas d’un nouvel
emprunt, ce qui vous évitera de devoir
repasser devant le notaire. L’établissement de crédit n’appliquera toutefois plus, pour la reprise d’encours, le
taux d’intérêt initial mais bien celui
du moment.
– Vous pourrez également emprunter
un supplément à travers un mandat
hypothécaire, la version light de l’inscription hypothécaire, qui permettra
néanmoins au prêteur de constituer
une hypothèque sans avis préalable
s’il le juge nécessaire (par ex. s’il soupçonne des problèmes fi nanciers). Certes, cela impliquera des frais de notaire, mais ils seront moins élevés que
pour une inscription hypothécaire.
Bon à savoir
> Négociez les frais. Dans le cas d’un
allongement de la durée d’un emprunt à taux variable, il y aura de fortes chances pour que l’indemnité de
remploi ne vous soit fi nalement pas
réclamée.
> Essayez de limiter autant que possible le relèvement éventuel du taux
d’intérêt.
Surtout pour les poids
lourds financiers
Pour quelqu’un qui a du mal à joindre les
deux bouts et ne peut pas compter p. ex. sur
l’aide de sa famille ou d’un nouveau partenaire, il n’est pas toujours facile de reprendre
la maison avec l’emprunt dont le remboursement n’est pas terminé. Même en étalant
l’emprunt sur une longue durée. De nombreux
consommateurs n’auront dès lors pas d’autre
choix que de vendre ensemble la maison et
> Si vous allongez la durée de votre
emprunt en cours, l’inscription hypothécaire devra bien être renouvelée
à un moment ou un autre puisqu’elle
ne dure au maximum que 30 ans. Les
frais seront toutefois minimes car calculés sur la base du solde restant dû à
ce moment-là. Le renouvellement d’un
solde restant dû de 45 000 € après
30 ans, par exemple, coûte environ
240 € actuellement.
Que dit la concurrence ?
Soumettez la proposition de votre
prêteur à plusieurs grandes banques
(Fortis, par exemple, est relativement
souple dans de nombreux cas) et demandez-leur si elles ont mieux à vous
offrir. Adressez-vous bien sûr aussi à
nos Maîtres-Achats. Il s’agit souvent
de DefA Finance et VDV Conseil, qui
offrent des conditions spéciales à nos
abonnés.
Si vous avez différentes offres en
main, vous pourrez faire jouer la concurrence et revenir ensuite vers votre
prêteur pour négocier. Le tout est de
savoir bien marchander !
Faire jouer l’assurancegroupe ?
Si vous n’avez pas les moyens fi nanciers de rembourser seul l’emprunt
mais disposez d’une assurance-groupe destinée à vous constituer une pension complémentaire pour plus tard,
vous pouvez envisager de l’utiliser en
renonçant (en partie) à cette pension
complémentaire. Vous pouvez en effet demander à votre prêteur de ne
rembourser (une partie du) capital du
prêt hypothécaire que lorsque vous
percevrez l’argent de votre assurance-
d’utiliser le produit de la vente pour rembourser anticipativement le prêt hypothécaire.
Dans ce cas également, vous n’échapperez
en principe pas aux frais inhérents au remboursement anticipé de l’emprunt, à savoir
l’indemnité de remploi et les frais pour la
levée de l’inscription hypothécaire. Négociez
donc en espérant que le prêteur consentira à
laisser tomber certains frais.
groupe. Dans ce cas, vous ne devrez
payer que (ou surtout) les intérêts.
Il s’agit certes d’une solution très
coûteuse mais le remboursement périodique est moins élevé, ce qui peut
constituer un atout. Quoi qu’il en soit,
nous ne pouvons que vous conseiller
de faire stipuler contractuellement
que vous aurez la possibilité de rembourser une partie du capital quand
vous le souhaiterez, par exemple si
vous héritez : vous paierez ainsi moins
d’intérêts et il vous restera peut-être
une petite poire pour la soif.
Et l’avantage fiscal ?
> Si l’emprunt original date au plus tôt
de 2005, vous bénéficierez dans tous
les cas de la déduction pour habitation
unique.
> Si l’emprunt original est antérieur
à 2005, les règles du jeu de ce que
nous appelons "l’ancien système
fi scal" resteront valables pour l’emprunt maintenu ou refi nancé. Pour
l’emprunt contracté pour la soulte
à payer à votre ex pour le rachat de
sa part dans la maison, vous aurez
par contre le choix entre la déduction pour habitation unique ou "l’ancien système fiscal". Sachez toutefois
que si vous optez pour la déduction
pour habitation unique, l’emprunt
initial ne vous rapportera plus rien
fiscalement.
▲
Y. Evenepoel et N. Vanhee
PLUS D’INFOS
▶ Assurance-décès temporaire et mandat
hypothécaire : B&D 198 de mai/juin 2008
▶ Maître-achat pour une assurance solde restant dû :
B&D 190 de janvier/février 2007
▶ Les règles du jeu fiscales pour un prêt hypothécaire :
Guide-Impôts 2008
BUDGET&DROITS mars/avril 2009 – n° 203 45