panorama - Opac 38

PANORAMA
Rapport d'activité 2011
Préambule
L’Opac38 est une entreprise solidaire, engagée et citoyenne qui s’adapte à son
environnement et assume pleinement sa responsabilité sociétale.
Les thèmes développés dans ce document, s’appuient sur l’engagement environnemental
et sociétal de l’Opac38 à travers la politique de construction et d’entretien du patrimoine, la
qualité de service offerte aux locataires, la relation de proximité et la gestion de l’entreprise.
L’organisme s’implique en matière de construction pour ancrer durablement et solidairement
l’habitat dans les territoires, en matière de réhabilitation et de maintenance du patrimoine
pour améliorer sa performance énergétique et son attractivité ainsi que maîtriser au mieux le
couple “loyer + charges”.
L’accompagnement quotidien de l’habitant permet de tisser plus encore du lien social
dans les quartiers. Les différents projets de renouvellement urbain et les initiatives locales
sont destinés à placer le locataire en tant qu’acteur de son logement et de son quartier.
Ce rapport d'activité donne un éclairage sur les chiffres de l’Opac38 qui préserve ses équilibres
de gestion et permet de découvrir combien la politique environnementale et la Nouvelle
Gouvernance Partagée animent l’entreprise.
L’Opac38 a ainsi pleinement un rôle à assurer pour accompagner les collectivités locales au
moment où la délégation de la compétence-logement prend tout son sens.
Pierre RIBEAUD, Président de l’Opac38
Au 1er janvier 2012, la répartition du patrimoine par agence est la suivante :
CHARVIEU-CHAVAGNEUX
2 779 logements
VILLEFONTAINE
2 519 logements
BOURGOIN-JALLIEU
2 947 logements
ROUSSILLON
3 083 logements
VOIRON
2 768 logements
ÉCHIROLLES
3 183 logements
ST-MARTIN-D'HÈRES
3 646 logements
FONTAINE (créée en janvier 2012)
2 966 logements
GRENOBLE
siège social
L ’Opac38 et les parties prenantes
En tant qu’entreprise « solidaire » de logement social, l’Opac38 définit et construit
avec les parties prenantes (élus, partenaires, ...) les services qui répondent aux
besoins des habitants et aux enjeux actuels et à venir, de l’entreprise.
Décliner
les actions
de l ’Agenda21
En 2011, les temps forts de l’Agenda21
sont marqués par la tenue des
groupes participatifs (GPA21), de la
plateforme des Associations et des
Ateliers du Développement Durable.
Ces lieux d’échanges pour les parties
prenantes que sont les locataires, les salariés, les élus locaux et partenaires permettent de partager autour de projets et
d’actions menés au sein de l’organisme.
Il s'agit d'élaborer la Nouvelle Gouvernance Partagée.
Ce projet NGP, après une phase de diagnostic, a validé un état des lieux par le
biais de 10 études de cas, réparties en
4 thèmes :
• gestion quotidienne des ensembles immobiliers, relations avec les locataires ;
• animation des ensembles immobiliers,
vie sociale et territoriale ;
• conception et mise en œuvre des projets
de travaux et d’aménagement ;
• gestion stratégique de l’entreprise.
Dans le même temps ont eu lieu 5 éditions
de “Café Gouvernance”, rendez-vous plus
informels où l’on échange sur les avancées
de la NGP.
Afin de généraliser les bonnes pratiques
et d'associer plus encore les locataires, un
plan d'actions et de mutations est en préparation.
Dans le cadre de ce projet NGP, l’Union
Sociale pour l’Habitat a récompensé
l'Opac38 pour l’approfondissement des
thèmes “gérer ensemble” et “inscrire les
comportements dans les logiques collectives” de son Agenda21.
Prix remis lors du congrès
HLM de Bordeaux.
Septembre 2011
.../...
L’Opac38 a également obtenu le label
“Acteur et Territoire du Développement
Durable” décerné par RhônealpénergieEnvironnement (RAEE) qui a reconnu
son action en matière de développement
durable avec l'obtention de 3 planètes.
Définir
la stratégie
de l ’entreprise avec
le Conseil
d ’Administration
La stratégie de l’entreprise s’articule
autour des thématiques suivantes :
qualité de service territorialisé, production d’un habitat diversifié ou spécifique,
respect des équilibres de gestion et, se décline en direction des élus locaux.
L'Opac38 est ainsi présent aux côtés des
collectivités au travers des manifestations
et animations sur les quartiers et dans
leurs instances de concertation relatives
au logement. L’Opac38 inscrit également
son action dans une démarche solidaire
avec l’ensemble des bailleurs sociaux de
l’Isère (ABSISE) dès lors que la défense du
logement social le justifie. La démarche
inter-bailleurs de lutte contre les discriminations relatives aux attributions notamment, est à cet égard exemplaire.
Développer
la cohésion
sociale
et urbaine
L’année 2011 a été marquée par
la mise en place d’une dynamique
prospective en matière de renouvellement urbain (14 protocoles RU),
par la montée en puissance du dossier du
Pays Voironnais et l’arrivée de nouveaux
dossiers de relogement (Échirolles, Ponten-Royans).
Urbain de Cohésion Sociale” (CUCS) s’élèvent à 101 K€ pour un montant prévisionnel de travaux de 240 K€. 16 opérations
sont concernées. La région Rhône-Alpes est le principal financeur, à hauteur
de 39 K€. Les communes et EPCI sont également des partenaires financiers importants : 51 K€.
Plusieurs sites sont concernés par des projets de renouvellement urbain : “Champfleuri” à Bourgoin-Jallieu, “Saint-Bonnet”
à Villefontaine, “ZAC Bastille” à Fontaine,
“Grand Projet de Ville” (GPV) à SaintMartin d’Hères, “Cité Viscose” et “Les
Essarts” à échirolles, “ZAC Belledonne” à
Le Cheylas, la “Brunetière” et le “Campaloud” à Voiron, “Les Fleurs” à Moirans, ...
Le dispositif de Grenoble Alpes Métropole
“Gestion Urbaine et Sociale de Proximité”
(GUSP) a permis de financer 7 opérations.
On constate toutefois que l'État a recentré
ses crédits "politique de la Ville" et que
certains partenaires financiers ont modifié
les règles d'éligibilité aux dossiers de renouvellement urbain (112 K€ de subventions pour 282 K€ de travaux en 2011).
Sur l’ensemble du territoire en politique
de la ville, les subventions accordées au
titre de la programmation 2011 “Contrat
Créer
du lien
social par
l ’habitat
La mobilisation et l’implication sur
les territoires au plus proche des habitants restent fortement ancrées
dans l’activité de l'opac38 et plus
encore au niveau des agences présentes sur l’ensemble du département de l’Isère.
Face à l'évolution des modes de vie (vieillissement, handicap, modification des situations familiales et professionnelles) et à la
précarité, il faut imaginer des axes de travail innovants avec les partenaires pour un
renforcement du réseau d'acteurs afin de
co-produire un lien plus durable avec les
habitants.
L'Opac38, au travers de ses agences, est
ainsi intégré dans les espaces de médiation
et de réflexion sur la sécurité, l’environnement, ou apporte sa contribution au diagnostic social et technique des collectivités
locales.
Les actions d’animation et d’insertion participent également à un environnement plus
sécurisant et convivial. Les agences totalisent quelque 150 rencontres à ces différents
titres.
L’Opac38 accompagne également les locataires dans l’appropriation de leur cadre
de vie grâce à diverses actions telles que
des jardins partagés, manifestations culturelles, opération “éco-tailles”, ...
Musée éphémère de Décines-Charpieu.
Les locataires ont été tour à tour guide,
conservateur, gardien et régisseur dans ce musée
éphémère d'art contemporain. Le cube a été
peint par le biais d'un chantier-jeunes.
Septembre à décembre 2011
.../...
L’Opac38 est également partie prenante
des journées liées à l’environnement par
la tenue de stands et d’espaces ludiques.
Les agences sont aussi en première ligne
lors de manifestations relatives au tri : installation de logettes, de composteurs, ...
En matière d’animations, l’Opac38 prend
toujours part à la convivialité déployée sur
les quartiers. Les exemples se perpétuent,
s’amplifient et se pérennisent dans de
nombreuses communes : chasse à l’œuf,
Halloween, Noël, galette des rois, tournois
de foot, de belote, lotos, concours de jardins ou balcons fleuris avec distribution de
plants, ...
Au sein de leur logement-même, ces démarches d’appropriation par les locataires
se mettent en place sous forme d’auto-rénovation ou d'ateliers-bricolage.
D'autre part, les comités de résidence visent à favoriser une meilleure appréhension
des logements réalisés avec la technicité de
construction ou réhabilitation BBC et les
matériaux nouveaux. En 2011, ils ont été
mis en place sur Bourgoin-Jallieu, Fontaine,
Eybens, Saint-Martin-d'Hères.
Enfin, l'Opac38 poursuit son engagement
en matière d'insertion. En 2011, 12 marchés
ont été contractualisés pour un montant de
320 k€ afin de permettre une qualification
ou un retour à l'emploi.
De plus, dans le cadre de projets éducatifs,
une vingtaine de chantiers-jeunes ont été
programmés au niveau de chaque agence.
Piloter par
la qualité
L’Opac38 est certifié ISO 9001 : 2008
depuis 2006. Aucune non-conformité
n’ayant été relevée lors de l’audit de renouvellement, la certification est maintenue en 2011.
D’autre part, les outils de mesure se sont
encore enrichis en 2011 avec le développement d'éléments concernant l’activité
de gestion locative et patrimoniale.
Afin d'optimiser entre autre la gestion des
appels téléphoniques (ce canal de contact
étant le plus utilisé par les locataires, comme le souligne le service d'astreinte et ses
2 688 appels reçus) une démarche d'amélioration a été engagée.
8 enquêtes ont été conduites en 2011
pour mesurer la satisfaction et les attentes
des parties prenantes.
Concernant l'enquête qualité de service,
le taux de satisfaction globale est porté à
82%.
La stratégie patrimoniale au service de l ’environnement
En tant qu’entreprise « engagée » de logement social, l’Opac38 inscrit durablement
l’habitat nouveau sur les territoires, améliore la performance énergétique du
patrimoine, poursuit la conversion énergétique et conduit le renouvellement urbain.
Élaborer
la politique
environnementale
Créée en 1998 par le conseil d’administration, la C3E (commission environnement énergie et Europe) a pour
mission d’orienter la politique de “développement durable” de l’organisme
et notamment sa déclinaison énergétique. Elle impulse dans l’organisme une
approche respectueuse de l’environnement
pour les projets de construction et l’amélioration du patrimoine et ce, avec l’aide de financements notamment européens.
Déployer
le PSP
Le Plan Stratégique de Patrimoine
(PSP) définit les orientations à 10 ans pour
le développement de l’offre nouvelle, l’entretien, l’amélioration du patrimoine existant, le renouvellement urbain et la vente de
patrimoine.
Construire
durablement
dans chaque
territoire
L’Opac38 reste fidèle à ses engagements
environnementaux et particulièrement à
ses choix énergétiques puisque 88 % de
la programmation de construction neuve
en 2011 sont labélisés “Bâtiment Basse
Consommation” (BBC). L’Opac38 est
d’ores et déjà conforme à la future réglementation thermique qui entre en vigueur
pour les permis de construire à compter
du 1er janvier 2013.
2011 “Les Sitelles” à Bourgoin-Jallieu et
“Le Florestal” à Allevard. La coopérative
Dauphilogis, filiale de l'Opac38, a réalisé
des opérations d'accession sociale à la
propriété sur Meylan, Pontcharra et Chasse-sur-Rhône.
L’Opac38 a maintenu ses efforts en matière d’efficacité énergétique dans le cadre
du dispositif Qualité Environnementale
des Bâtiments (QEB) financé par la région
Rhône-Alpes et l’ADEME.
L’Opac38 diversifie sa production en procédant à l’acquisition de logements en “vente en l'état futur d'achèvement” (VEFA) à
des promoteurs privés. Sont concernés en
"La Ganterie" à Fontaine.
41 logements en THQE avec 68m²
de capteurs solaires.
Approfondir
la politique
énergétique
vertueuse
Conscient de l’impact important
des hausses du coût des énergies
sur le pouvoir d’achat des ménages, l’Opac38 optimise une politique de
conversion énergétique du patrimoine,
de déploiement des énergies renouvelables et de sensibilisation des locataires aux
comportements éco-responsables.
chauffage structuré pour 57 logements.
De la même façon, la démarche “Atar” a
permis la conversion du chauffage électrique vers une autre énergie. 212 ordres de
service ont été lancés pour le projet “Prométhée”, 80 pour le projet “Atar”, témoignant de la montée en puissance significative du PSP, à la suite de son actualisation.
Des travaux d’amélioration (isolation, remplacement de fenêtres, ...) ont permis une
diminution des consommations d’énergie du patrimoine. Ainsi, la performance
moyenne du parc pour l’année 2011 a été
estimée à 205 kwh/m2/an par logement.
Près de 3 000 m² de “solaire thermique”
ont été adaptés sur 40 ensembles immobiliers et 433 m² de panneaux photovoltaïques ont profité à 9 autres. L’Opac38 a
désormais à son actif 12 chaufferies bois.
Enfin, 61 logements ont été équipés
d’énergies renouvelables en 2011 tandis
que 251 ordres de service ont été lancés.
Le développement des énergies renouvelables s’est ainsi poursuivi en partenariat
avec l’Agence de l’Environnement et de
la Maîtrise de l’Énergie (ADEME), la région Rhône-Alpes et le Conseil général de
l’Isère, notamment avec l’accompagnement de l’Ageden et l’Agence Locale de
L’Énergie et du Climat (ALEc), dans le
cadre de conventions de partenariat.
La poursuite du dispositif “Prométhée”
s’est traduite par la mise en place d’un
L’Opac38 s’est également inscrit dans
un projet européen de suivi des consommations : “Ice Wish” dont le but est de
réaliser des économies d’énergie et d’eau.
Il s’agit de l’installation de compteurs permettant de connaître les consommations
en temps réel et les coûts, reportés sur un
.../...
écran de télévision. Ce projet présenté aux
locataires des "Salvias" à Saint-QuentinFallavier, a suscité l'adhésion de 30 volontaires.
L’Opac38 s’est aussi mis en ordre de
marche pour identifier et proposer sur le
marché les Certificats d’Économie d’Éner-
gie (CEE) qu’il tire de son activité d’amélioration énergétique de son patrimoine.
La Fédération Nationale des Collectivités
Concédantes et Régie (FNCCR) a récompensé l’Opac38 par le 1er prix “bâtiment”,
qui reconnaît la pertinence de la gestion et
du volume de CEE produits par un bailleur
social.
Poursuivre l ’accessibilité
des logements
La programmation des travaux porte également sur l'accessibilité des immeubles.
Outre le diagnostic de l'ensemble du patrimoine sur cet item, 7 ascenseurs ont été
installés en superstructure à Décines-Charpieu, au "Mas de Cornavent" pour favoriser le maintien à domicile de personnes
âgées.
Aménager les espaces
intermédiaires
Afin de programmer des travaux de requalification des espaces extérieurs, un diagnostic de chaque site a eu lieu en 2011.
Éléments de gestion
En tant qu’entreprise « citoyenne » de logement social, l’Opac38 veille à maintenir
ses équilibres financiers dans le but de poursuivre sa mission. Elle s’efforce aussi
de contenir les loyers et charges des locataires, investir dans l’amélioration du
patrimoine, et la construction de logements.
Attributions
Sur les 4 289 dossiers soumis à la
commission d’attribution en 2011,
4 238 ont été acceptés, ce qui est révélateur d’une activité soutenue. Le taux
de rotation pour l’année 2011 s’élève à
12,49 %.
74,09 % des entrants ont des ressources
inférieures à 60 % des plafonds (76 % en
2010). Ce taux reste élevé et confirme la
paupérisation des locataires entrants.
Les montants encaissés au titre du FSL
(maintien, accès et charges courantes)
augmentent. De plus en plus de ménages
font appel à ce dispositif d’aide en cas de
difficultés.
Dans le cadre de la loi DALO, l’Opac38 a
procédé à 35 attributions en 2011 au sein
du contingent réservé au préfet pour les
publics prioritaires identifiés.
21,14 % des entrées nouvelles ont été réalisées avec les garanties du FSL (Fonds de
Solidarité au Logement) en 2011, 19,59 %
d’entre elles avec une garantie Locapass.
Vacance
Comme en 2010, l’Opac38 a fait de
la lutte contre la vacance une de ses
priorités. Au 31 décembre 2011, le taux
de vacance commerciale s’élève à 2,72 %
ce qui représente 644 vacants commerciaux.
Un plan d’actions de lutte contre la vacance a permis de maîtriser cette tendance
que connaît l’ensemble des bailleurs isérois.
Loyers et
charges
L'augmentation des loyers en 2011 a
été de 1,10%. 12 562 familles bénéficient de l'APL (Aide Personnalisée
au Logement). Le taux de couverture de
l'APL représente 35,71% des loyers.
Les charges récupérables se montent
à 27 272 K€. Elles ont subi une augmentation de 3,5 % due à la hausse du coût
des énergies et la rigueur climatique
(+ 8,90 % de dépenses de chauffage collectif). Toutefois, les prix moyens d’un m3
Impayés
En 2011, l’activité de recouvrement
des loyers impayés est toujours marquée par une paupérisation des locataires, comme en témoigne l'augmentation des procédures de surendettement
et de rétablissement personnel. Les résultats en matière d’impayés concernant
les locataires dans les lieux sont malgré
tout restés dans l’objectif avec un taux de
3,24 % au 31 décembre 2011.
d’eau chaude et d’eau froide ont diminué :
le premier est de 8,02 € (8,71 % de moins
qu’en 2010) et le second est de 2,26 €,
(5,8 % de moins qu’en 2010).
Les natures de charges se répartissent différemment des années précédentes, les
coûts de chauffage collectif passant devant les coûts d’entretien et les charges
générales.
Pour l’année écoulée, l’action soutenue des 3 Conseillères en Économie Sociale et Familiale (CESF) a représenté :
1 907 rendez-vous proposés dont 1 416
réalisés soit un taux de concrétisation
de 74 %. 96 plans d’apurement ont été
conclus et 172 dettes ont été soldées grâce
à leur intervention.
Vente du
patrimoine
67 compromis et 46 actes de vente
ont été signés.
Le prix de vente moyen des logements
est de 113 K€. La moitié des ventes a été
conclue au profit de locataires de l’Opac38
dont 43 % occupaient déjà le logement
acheté.
5 nouveaux ensembles immobiliers ont
été mis en commercialisation en 2011 représentant 114 logements.
Offre
nouvelle
En 2011, l’activité relative à l’offre
nouvelle se décompose comme suit :
• 276 logements financés ;
• 323 logements mis en chantier ;
• 271 logements livrés.
Acquisitions
L’Opac38 a
cette année
l’acquisition
les communes
accru son patrimoine
2011 en procédant à
de 530 logements sur
de Bourgoin-Jallieu (56 lo-
Remise des clés - Les Sitelles - Bourgoin-Jallieu.
gements rachetés à la Sémipa), Seyssins
(7 logements cédés par le Foyer de l’Isère), Saint-Martin-d’Hères (424 logements)
et Eybens (43 logements).
Amélioration
Au total en 2011, les travaux d’amélioration du patrimoine ont démarré pour 978 logements et 1 113 logements ont été réceptionnés.
Les dépenses consacrées au patrimoine se
sont élevées à :
Gros entretien
7 878 K€
Entretien courant agences
6 681 K€
Amélioration / investissement
TOTAL
14 906 K€
29 465 K€
Le Leclerc à Bourgoin-Jallieu : première
réhabilitaion thermique BBC, à l'échelle
nationale.
Sécurité du patrimoine
Contrats de maintenance
Diagnostics amiante, plomb et incendie. 7 519 logements contrôlés et
mise en conformité de 105 ascenseurs.
En 2011, l’Opac38 gère 204 contrats
soit 32 contrats de plus qu’en 2010.
Le coût des contrats de maintenance s’élève à 13 312 K€.
Locatif
Au 31 décembre 2011, le nombre de
logements gérés par l’Opac38 est
de 23 891 dont 229 gérés pour le
compte de tiers.
En complément du patrimoine de logements, l’Opac38 gère :
• 10 125 garages ;
• 74 commerces ;
• 29 foyers.
Le patrimoine de l’Opac38 représente
ainsi 28 % des logements locatifs sociaux
en Isère.
Achats
Ce qui aboutit à un patrimoine total de
26 040 exprimés en équivalence-logements.
2011 se caractérise par un accroissement du nombre des marchés passés
alors même que la masse financière
a diminué. En effet, 706 marchés ont été
signés pour un montant total de 60 000 K€
(hors TVA), soit une augmentation de 12 %
en nombre.
Répartition des achats
par type d'activité en
masse financière
48,26 %
30,33 %
Amélioration
Construction neuve
Autres activités
21,41 %
78 %
Financements
15 %
rÉpartition des financements
pour les opÉrations
DE construction neuve
Prêts
7 %
Subventions
Fonds propres
rÉpartition des financements pour
les opÉrations D'amélioration
28 %
24 %
Emprunts réglementaires
22 %
Subventions
Fonds propres
Emprunts complémentaires
TFPB (Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties)
17 %
9 %
Subventions
rÉpartition des subventions pour les opÉrations DE construction neuve
Communautés de communes
29 %
34 %
État ou ANRU
16 %
1% relance
8 %
Région Rhône-Alpes
Conseil général de l'Isère
Communes
8 %
5 %
rÉpartition des subventions pour les opÉrations D'amélioration
25 %
23 %
21 %
État ou ANRU
Autres (solaire... )
16 %
Région Rhône-Alpes
Conseil général de l'Isère
Communautés de communes
Communes
11 %
4 %
Siège social
47, avenue Marie Reynoard
BP 2549 - 38035 Grenoble Cedex 2
Tél. 04 76 20 50 50
www.opac38.fr
Document non contractuel - Service communication - Mai 2012 - Crédit photos : Opac38 - www.kineka.com