Professions Immobilières - CCI LYON METROPOLE Saint

LES PROFESSIONS DE L’IMMOBILIER
1. Définitions
L'agent immobilier est un mandataire chargé d'intervenir de manière habituelle
dans la conclusion d'actes juridiques portant sur les biens d'autrui tels immeubles,
fonds de commerce, locations, échanges d'appartements, de terrains, de maisons
individuelles. Il reçoit un mandat d'acheter, de vendre, de rechercher, de louer,
d'échanger pour le compte de son mandant des biens immobiliers, et en contrepartie
il perçoit une commission.
L'administrateur de biens assure la gestion des immeubles pour le compte des
propriétaires.
Le négociateur immobilier est un intermédiaire, indépendant, habilité par un
agent immobilier pour négocier pour son compte.
Le chasseur de biens ou d'appartements propose ses services aux futurs
acquéreurs en les remplaçant dans leurs démarches de recherche de biens
immobiliers à acheter.
Le marchand de listes propose à la vente des listes relatives à l'achat, la vente, la
location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ainsi
que la vente de fonds de commerce.
Le syndic de copropriétés se charge de la représentation de l’ensemble des
copropriétaires d’un immeuble et de l'administration des parties communes d’un
immeuble en copropriété.
2. Agent immobilier, Administrateur de biens, Chasseur de biens ou
d’appartement, Marchands de listes, Syndics de copropriétés.
La loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) rend les dispositions de la loi
Hoguet applicables aux professions de l’immobilier précitées. Ces activités sont
réglementées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret d'application n° 72678 du 20 Juillet 1972 (dite Loi Hoguet) modifié par le décret n° 95.818 du 29 juin
1995, et la loi n° 94.624 du 21 juillet 1994. L’ensemble de ces textes a été
aménagé par l’ordonnance du 1er juillet 2004, le décret n° 2005-1315 du 21 octobre
2005 et le décret N°2015-702 du 19 juin 2015.
L'article 1 de la loi de 1970 stipule :
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« Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou
morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à
titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à :
1° L'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location,
saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis;
2° L'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce;
3° La cession d'un cheptel mort ou vif;
4° La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières
ou de sociétés d'habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en
jouissance ou en propriété;
5° L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social
comprend un immeuble ou un fonds de commerce;
6° La gestion immobilière;
7° A l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers
relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé
d'immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce (marchands
de listes);
8° La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé;
9° L'exercice des fonctions de syndic de copropriétés».
A noter : Conformément à l'article 24-VI de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014
(Loi ALUR) ces dispositions ne s'appliquent qu'aux contrats conclus à partir du 27
mars 2014.
L'énumération énoncée par ces textes est limitative, la réglementation ne s'applique
pas si l'on envisage l'exercice d'une activité ne portant pas sur les termes visés.
Cette réglementation des activités immobilières ne s'applique pas à un certain
nombre de professionnels (notaires, avocats, conseils juridiques, architectes ...).
2.1. Conditions d’accès
La loi Hoguet impose certaines conditions particulières.
Les professionnels de l’immobilier doivent détenir une carte professionnelle
délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie du lieu d'activité au nom de la
personne physique ou du représentant légal de la personne morale (valable trois
ans et renouvelable) (Article 5-1 et s du Décret N°72-678 modifié).
L’activité de marchand de listes n’est pas réglementée lorsqu'elle est exercée
par voie de presse, notamment par internet (art 1-7e Loi Hoguet).
NB : Depuis le 1er juillet 2015, la délivrance de la carte professionnelle a été
transférée à la Chambre de Commerce et d’Industrie.
Un régime transitoire est aménagé pour les cartes en cours de validité.
Les cartes délivrées avant le 1er juillet 2008 sont valables jusqu'à leur date
d'expiration ; les cartes délivrées entre le 1er juillet 2008 et le 30 juin 2015 sont
valables jusqu'au 1er juillet 2018.
La carte professionnelle délivrée aux personnes établies sur le territoire national qui
exercent une ou plusieurs des activités mentionnées à l'article 1er de la loi du 2
janvier 1970 porte la ou les mentions suivantes :
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 "Transactions sur immeubles et fonds de commerce"
 "Gestion immobilière"
 "Marchand de listes" (art 1-7° loi Hoguet) en cas d'exercice de l'activité
consistant en la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la
location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis
ou de fonds de commerce. La mention "Marchand de listes" est exclusive des
précédentes.
Si le titulaire de la carte portant cette mention exerce les autres activités
mentionnées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, il doit être détenteur
d'une autre carte portant la ou les mentions correspondantes.
 « Recherche d’appartements» (art 1-1° loi Hoguet)
 « Syndic de copropriété » (art 1-9° loi Hoguet).
Lorsque le titulaire d'une carte entend se livrer ou prêter son concours, à titre
accessoire, aux opérations mentionnées à l'article L. 211-1 du code du tourisme,
cette carte porte en outre la mention " Prestations touristiques" (article 1er décret
N°72-678 du 20 juillet 1972).
Diverses conditions doivent être respectées pour obtenir cette carte :

Aptitude professionnelle :
L'accès à la profession est réservé aux personnes justifiant :
 soit un diplôme délivré par l'Etat ou au nom de l'Etat, d'un niveau égal ou
supérieur à 3 années d'études supérieures et sanctionnant des études
juridiques, économiques ou commerciales.
 soit un diplôme ou titre inscrit au répertoire national des certifications
professionnelles d'un niveau équivalent (niveau II) sanctionnant des études
juridiques, économiques ou commerciales.
 soit le brevet de technicien supérieur (BTS) professions immobilières.
 soit un diplôme universitaire de l'institut d'études économiques et juridiques
appliquées à la construction et à l'habitation.
 soit le baccalauréat ou un titre inscrit au répertoire national des certifications
professionnelles d'un niveau équivalent (niveau IV) et sanctionnant des
études juridiques, économiques ou commerciales, et 3 années d'expérience
professionnelle dans des activités d'entremise et de gestion des immeubles
et fonds de commerce.
 soit une expérience professionnelle de 10 ans (4 ans pour les cadres) dans
l'une des activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de
commerce.

Garantie financière :
Pour l'exercice de l'activité, le titulaire doit justifier d'une garantie suffisante (articles
19 à 48 du Décret N°72-678 du 20 juillet 1972).
La garantie financière doit permettre le remboursement des fonds, effets ou valeurs
déposés et être spécialement affectée à ce dernier. Elle ne peut plus résulter
d’un cautionnement. Seul est admis l’engagement écrit fourni par une entreprise
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d’assurance spécialement agréée ou un établissement de crédit ou assimilé, situé
en France ou dans un autre Etat membre de la Communauté Européenne ou partie
à l’accord sur l’Espace Economique Européen.
Le montant de la garantie doit être au moins égal à la somme de 110 000 €.
Les professionnels de l’immobilier qui s’engagent sur l’honneur à ne détenir aucun
fond, effet ou valeur ne sont plus tenus de justifier de cette garantie financière. La
carte qui leur est délivrée porte alors les mentions : “Non-détention de fonds” et, le
cas échéant, la mention : “Absence de garantie financière”. Toutefois, les
professionnels pratiquant la gestion immobilière et les fonctions de Syndic de
copropriété ne peuvent pas bénéficier de cette dispense (art 3 de la Loi N°70-9)

Assurance responsabilité civile professionnelle :
Les professionnels de l’immobilier doivent souscrire auprès d'une compagnie
d'assurances, une assurance de responsabilité civile professionnelle destinée à
couvrir les conséquences de leur activité professionnelle.(art 49 et 50 du décret
N°72-678)
L’arrêté du 1er juillet 2015, modifie à partir du 1er octobre 2015 les conditions
minimales du contrat d’assurance et la forme du justificatif du contrat d’assurance à
fournir à la Chambre de Commerce et d’Industrie. Désormais ces contrats ne peuvent
comporter une limite de garantie inférieure à 75 000€ (art 2) et les documents
justificatifs doivent être conformes aux modèles des annexes I et II de l’arrêté.
A noter :
 Les auto-entrepreneurs ou micro-entrepreneurs ne peuvent pas exercer ces
activités.
 Il doit être procédé à une déclaration préalable d’activité pour chaque
établissement, succursale, agence ou bureau par la personne qui en assure
la direction. Cette personne doit remplir les conditions d’accès à la profession
indiquées ci-dessus. Les représentants légaux des personnes morales doivent
remplir ces mêmes conditions (art 3 loi Hoguet).
2.2. Exercice de l’activité
Le professionnel de l’immobilier est tenu, en plus de respecter les conditions d’accès
à la profession, de respecter dans l’exercice de son activité certaines obligations :

Obligation d’affichage :
Une affiche portant le numéro de la carte professionnelle et indiquant, soit le
montant de la garantie et la dénomination et l'adresse du consignataire ou du
garant, soit la mention que le professionnel ne doit recevoir ou détenir aucun fonds
pour l'activité concernée, sauf ceux correspondant à sa rémunération ou sa
commission, doit être visible dans les lieux de réception de la clientèle.
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Ces mentions doivent également figurer en caractères apparents dans toute publicité
commerciale et en vitrine, ou sur le panneau publicitaire s’il en existe un. Les
modalités d’application de ces dispositions seront fixées par un arrêté ministériel.

Obligation de formation continue :
Les titulaires de la carte professionnelle sont soumis à une obligation de formation
continue. Leur carte ne pourra pas être renouvelée s’ils ne justifient pas
avoir rempli cette obligation. Le décret N°2016-173 détermine la nature et la
durée des activités susceptibles d'être validées au titre de l'obligation de formation
continue, et celles de sa justification en cas de renouvellement de la carte
professionnelle (art 3-1 loi Hoguet).
La durée de cette formation est de quatorze heures par an ou de quarante-deux
heures au cours de trois années consécutives d'exercice.
Cette formation peut prendre plusieurs formes :
 actions de formation de mise à jour et de perfectionnement des
connaissances, d'adaptation ou de développement des compétences, de
promotion professionnelle, etc.
 colloques organisés dans les conditions d'une action de formation, dans la
limite de 2 h/an,
 enseignement dans la limite de 3 h/an.
La formation doit porter sur :
 les questions juridiques, économiques, commerciales,
 la déontologie (au moins 2 heures sur 3 ans),
 les techniques concernant la construction, l'habitation, l'urbanisme, la
transition énergétique.
Seuls les organismes de formation enregistrés ou ayant déposé une déclaration
d'activité en cours d'enregistrement, ou légalement établis en Union européenne,
peuvent organiser la formation continue.
Des attestations de formation, délivrées par ces organismes, doivent être
transmises aux chambres de commerce et d'industrie territoriales et
départementales. (Décret n° 2016-173 du 18 février 2016)
Dispositions
transitoires.
(art
7-décret
N°2016-173)
Pour la demande de renouvellement de leur carte, les titulaires de la carte
professionnelle expirant :
- Entre le 1er avril 2016 et le 31 décembre 2016 ne sont pas tenus de justifier
de l'accomplissement de leur obligation de formation continue ;
- Entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2017 justifient d'activités de
formation continue d'une durée minimale de quatorze heures ;
- Entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2018 justifient d'activités de
formation continue d'une durée minimale de vingt-huit heures
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
Obligation de transparence à l’égard du client :
Lorsque les titulaires de la carte proposent à leurs clients les services d'une
entreprise, d'un établissement bancaire ou d'une société financière , ils sont tenus
de les informer avant la conclusion de tout contrat avec ladite entreprise des
éventuels liens directs de nature juridique ou capitalistique qu'ils ont avec cette
entreprise (art 4-1 Loi Hoguet, Décret N°2015-724 du 24 juin 2015).
Cet écrit, présenté de manière lisible et compréhensible, est adressé par le
professionnel à son client en même temps que la proposition de services.
La preuve de la délivrance de l'information peut être faite par tout moyen. Elle est
conservée par le professionnel.

Obligation de transparence des tarifs pratiqués
Toute publicité doit mentionner, quel que soit le support utilisé, le montant toutes
taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de
vente, en pourcentage du prix, lorsqu'ils sont à la charge du locataire ou de
l'acquéreur (art 6-1 Loi Hoguet).

Obligation de respecter le Code de déontologie : Le décret
N°2015-1090 du 28 août 2015 définit les conditions de probité, de
moralité et de loyauté applicables aux professionnels de
l’immobilier. En cas de violation de ces règles des sanctions
disciplinaires seront prononcées par la Commission de contrôle des
activités de transaction et de gestion immobilières.
3. Négociateur immobilier
C'est un intermédiaire indépendant, habilité par un agent immobilier pour négocier
pour son compte. Le négociateur immobilier doit nécessairement être titulaire
d'une "attestation de collaborateur" dite "carte blanche" et doit être inscrit
sur le registre spécial des agents commerciaux.
Cette activité ne peut être exercée que sous la forme d'une entreprise
individuelle.
Attention : la Loi ALUR a renforcé les obligations professionnelles des
négociateurs-agents commerciaux (art 4 Loi Hoguet).
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3.1. Conditions d’accès
Les négociateurs immobiliers doivent :

Justifier de leur compétence professionnelle :
Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier,
s'entremettre ou s'engager pour son compte devra désormais justifier d'une
compétence professionnelle qui sera déterminée par un décret à paraître.
Toutefois les négociateurs déjà habilités au 27 mars 2014 n’auront pas à justifier de
cette compétence.

Justifier de leur qualité et de l’étendue de leurs pouvoirs.

Justifier d’une assurance personnelle de leur responsabilité civile
professionnelle.
A compter du 1er octobre 2015, les agents commerciaux immobiliers devront
justifier à tout moment de l'existence d'un contrat d'assurance responsabilité civile
professionnelle dont le contenu minimal ainsi que la forme du document justificatif
à fournir lors du visa de l'attestation d'habilitation. ont été définis par arrêté
(Arrêté du 1er juillet 2015).
A noter :
Les négociateurs immobiliers ne peuvent pas :
 Recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d'argent,
des biens, des effets ou des valeurs,
 Donner des consultations juridiques ni rédiger des actes sous seing privé, à
l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte
professionnelle,
 Assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou
d'un bureau.
3.2. Exercice de l’activité
Le négociateur immobilier est de plus tenu de respecter certaines règles dans
l’exercice de son activité.

Obligation liée à la publicité :
Toute publicité doit mentionner que cette personne exerce sous le statut d'agent
commercial. Cette obligation de mentionner le statut d'agent commercial est
étendue à toutes les opérations auxquelles cette personne participe (art 6-2 Loi
Hoguet).

Obligation d’information précontractuelle
Les négociateurs immobiliers sont tenus d'informer leur client des liens du titulaire
de la carte professionnelle par laquelle ils sont habilités, avec une entreprise, un
établissement bancaire ou une société financière (art 6-2 Loi Hoguet).
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
Obligation de formation professionnelle continue (article 1-3e du
décret N°2016-173) (Idem ci-dessus paragraphe 2.2)
4. Sanctions :
Est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende le fait de se
livrer ou de prêter son concours, d'une manière habituelle, même à titre accessoire
à des opérations définies ci-dessus sans être titulaire de la carte (article 14 de la loi
N°70-9 du 2 janvier 1970-Loi Hoguet).
Les mêmes sanctions sont prévues en cas de défaut de "carte blanche".
« Le code de la propriété intellectuelle dispose que toute représentation
ou reproduction intégrale ou partielle, faite sans le consentement de
l’auteur ou de ses ayants droit ou ayant cause, est illicite (article L.122-4).
Cette représentation ou reproduction par quelque procédé que ce soit,
constituerait donc une contrefaçon sanctionnée par les articles L.335-2 et
suivants du code de la propriété intellectuelle ».
La CCI LYON METROPOLE Saint-Etienne Roanne dégage sa responsabilité
en cas de défaillance quant à l'exactitude des informations.
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