GLF_Brochure_Logis Familial

LOGIS FAMILIAL
Logis Familial : un partenaire
de référence au service
de l’habitat en région PACA
29
communes
d’implantation
2 795
« Les Acacias », Le Cannet (06),
32 logements PLA.
logements gérés
Gap
7
HAUTES-ALPES
05
ALPES-DEHAUTE-PROVENCE
04
ALPESMARITIMES
06
Roquebillière
26
Les Sausses
2
Annot
15
Entrevaux
8
La Roquettesur-Var
32
Roquesteron
11
40
Sainte-Agnès
La Trinité
10
64
Saint-Martin-du-Var
Menton
Vence
195
57
ChâteauneufGrasse
Nice
1 271
17
> Implantation du patrimoine
(au 01/01/2008)
109
Grasse
152
Cagnes-sur-Mer
Antibes
65
Pégomas
29
Mouans-Sartoux
27
40
28
Saint-Laurent-du-Var
Valbonne
147
RoquebruneCap-Martin
Èze
Vallauris 13
Le Cannet 71
Mougins 154
Cannes 24
167
1,68 M€
consacrés
à l’entretien
du patrimoine
en 2007
33
collaborateurs
Depuis trois ans, les responsabilités des
collectivités territoriales en matière d’habitat se sont
fortement développées. De ce fait, leur investissement
s’est encore renforcé pour créer des logements adaptés
aux attentes de la population de leurs communes.
Les décideurs locaux doivent donc s’appuyer sur des
acteurs fiables et expérimentés, pour faire progresser
l’habitat sur leur territoire géographique.
Des projets
équilibrés,
en phase avec
les attentes
des habitants et
des collectivités
locales.
L’action de Logis Familial dans le département
des Alpes-Maritimes lui permet d’entretenir des relations
durables avec les élus.
Nos équipes, implantées au cœur du département,
s’attachent à offrir un service de qualité et de proximité
aux habitants.
Cette double dynamique engendre des projets équilibrés,
répondant à la fois aux attentes économiques des
collectivités locales et aux besoins des locataires
en matière d’habitat.
Par ailleurs, l’appartenance de Logis Familial au Groupe
Logement Français, qui gère 73 800 logements en
France, nous permet de proposer des solutions à la fois
pertinentes et compétitives en matière de location
ou d’accession à la propriété. Bénéficiant des
moyens du Groupe et de sa capacité d’innovation,
Logis Familial gère un patrimoine de qualité qui contribue
à faire évoluer l’image de l’habitat social
des Alpes-Maritimes.
Philippe Toesca
Directeur Général
LOGIS FAMILIAL - GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS
01
Un acteur local
du logement social
UN PILOTAGE FONDÉ
SUR LE PARTENARIAT
Dans le cadre de leur nouvelle implication dans les politiques
locales de l’habitat, Logis Familial a invité les collectivités
territoriales à siéger à son Conseil de surveillance.
La Communauté d’agglomération Nice-Côte d’Azur,
l’Association Coordinatrice pour le Logement & l’Épargne
(ACLE), la Caisse d’Épargne et Prévoyance Côte d’Azur et le
Logement Interprofessionnel des Alpes-Maritimes (LOGIAM)
sont ainsi associés aux grandes orientations et à la gestion
des activités de Logis Familial.
Les représentants des locataires siègent également
au Conseil de surveillance.
« Villa Olivia », Èze (06),
28 logements PLA.
Par ailleurs, la société a développé un fort partenariat
avec les collecteurs du 1 % logement.
Dirigeants
Pierre Carli, Président du Conseil de surveillance.
Christian Raulic, Président du Directoire,
Philippe Toesca, membre du Directoire,
Pascal Malecot, membre du Directoire.
Le Directoire, dont les membres sont nommés par le Conseil
de surveillance, est responsable de la direction des affaires
de la société. Il dispose d’une grande marge de manœuvre
pour appliquer sur le terrain les décisions stratégiques.
Créé en 1930, Logis Familial
a développé un patrimoine de qualité
dans les Alpes-Maritimes.
Basée à Nice, la société concentre son
action là où la pénurie de logements
sociaux est forte et implique un
rythme de construction soutenu.
En 1981, la société a rallié le Groupe Logement Français
afin de bénéficier des moyens inhérents à un acteur
d’envergure nationale.
02
GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS - LOGIS FAMILIAL
Les principaux actionnaires
Logis Familial est détenue majoritairement par la société
holding du Groupe Logement Français, elle-même filiale du
Groupe Axa.
> Répartition de l’actionnariat (au 31 décembre 2007)
64,60 % SA HLM Logement Français
34,19 % Astria
1,21 % Autres actionnaires
> UN ACTEUR LOCAL DU LOGEMENT SOCIAL
24
livraisons en 2007
et 147 mises
en chantier
« Le Saint-Véran »,
Cagnes-sur-Mer (06),
16 logements PLUS.
UNE ORGANISATION PROCHE
DU TERRAIN...
Logis Familial est un acteur historique du développement
du logement social en région PACA où la société est
implantée depuis 1930. Pour intervenir efficacement
auprès des décideurs locaux, la société s’est dotée d’une
organisation dans laquelle chaque interlocuteur est
clairement identifié et accessible.
À Nice, le siège social rassemble la Direction et les services
centralisés : patrimoine et comptabilité.
Les équipes de gérance de Logis Familial interviennent au
cœur du territoire dans les différents lieux stratégiques du
département des Alpes-Maritimes en matière d’habitat social.
La société cultive un partenariat pérenne avec les collectivités
territoriales. Cette organisation décentralisée, facteur de
réactivité et d’efficacité, permet une grande proximité des
équipes de gérance avec les acteurs et partenaires locaux :
élus, résidants et associations.
... LA FORCE ET LA DYNAMIQUE
D’UN GROUPE
> Au cœur de l’organisation : la gestion du patrimoine
Conseil
de surveillance
GIE PROMO PACA*
Directoire
Service
Comptabilité
Service
du Patrimoine
Le Groupe Logement Français fonde son organisation sur une
structure décentralisée qui lui permet d’être en cohérence avec
l’évolution du contexte économique et social, que ce soit au
niveau national ou régional. En région PACA, le Groupe compte
trois sociétés, chacune représentative d’un département côtier.
Logis Familial est présente dans les Alpes-Maritimes, les Alpesde-Haute-Provence et les Hautes-Alpes, Logis Familial Varois
dans le Var et Logis Méditerranée dans les Bouches-du-Rhône.
Une autre société du Groupe est dédiée à la région Rhône-Alpes
et deux filiales se partagent la gestion du patrimoine en Île-deFrance. Cette répartition géographique rationalise la gestion
du patrimoine local et permet à chaque société d’être un acteur
et un partenaire majeur pour le développement du logement
social dans son secteur d’intervention.
Le GIE offre également à toutes les sociétés du Groupe
l’accès à des expertises plus spécialisées telles que
la rénovation urbaine et la gestion de copropriétés.
Pour mener son action locale, Logis Familial s’appuie sur
les expertises mutualisées du Groupe Logement Français.
Celles-ci sont rassemblées au sein d’un GIE qui permet le
partage des savoir-faire financiers, juridiques, ressources
humaines, promotion, informatiques, études et communication.
* Pour optimiser son intervention, le GIE a également créé
une division PACA au sein de la Direction de la promotion.
C’est ainsi que 14 collaborateurs, répartis dans les 3 sociétés
du Groupe implantées dans la région, mutualisent leurs
interventions en fonction des besoins des départements.
Gérance
Service
Commercial
Service Technique
Service Syndic
Service
Contentieux
LOGIS FAMILIAL - GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS
03
Développer l’offre
de logements
« La Madeleine », Nice (06),
60 logements PLUS.
En 2007, 70 % des personnes résidant
en France ont théoriquement le
droit d’accéder au logement social.
Pourtant, moins d’un quart des
logements produits sont destinés
à des ménages susceptibles d’être
logés en HLM.
UNE CRISE AUX MULTIPLES CAUSES
Malgré un effort constant et collectif de l’État, des
collectivités territoriales et des organismes d’habitat social
pour développer la production de logements à un rythme
soutenu, la demande reste forte et insatisfaite.
Plusieurs facteurs sociologiques expliquent ce déséquilibre :
la croissance démographique, la décohabitation
et l’allongement de la vie.
04
GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS - LOGIS FAMILIAL
■ De 1962 à 2004, la proportion de personnes vivant seules
est passée de 6,1 % à presque 14 % de la population.
■ D’ici 2050, le nombre des Français âgés de plus de 60 ans
devrait doubler.
À cela s’ajoute un facteur économique : l’augmentation
constante des prix de l’immobilier privé depuis sept ans
qui tend à « figer » le parcours résidentiel des locataires
du secteur social.
Selon une projection à 2015 effectuée par le Bureau
d’Information et de Prévisions Économiques (BIPE),
les deux tiers des logements supplémentaires nécessaires
vont se concentrer sur 30 départements. Le littoral PACA
est particulièrement concerné du fait de son attractivité
tant en termes d’emploi que de qualité de vie.
Face à cette situation de crise, l’État a mis en place,
en accord avec de grandes institutions, plusieurs mesures
financières et fiscales incitatives pour favoriser
le développement de l’offre de logements sociaux.
> DÉVELOPPER L’OFFRE DE LOGEMENTS
287
livraisons prévues
en 2008-2009
DES OBJECTIFS AMBITIEUX
L’activité de Logis Familial s’inscrit dans la perspective
départementale du Plan de cohésion sociale pour développer
l’offre locative, avec un objectif de 402 logements financés
entre 2005 et 2009.
En 2007, Logis Familial a livré 24 logements PLS situés
à Cannes La Bocca, et a effectué la mise en chantier de
147 appartements, dont 58 en zone ANRU à Nice. La société
a déposé les dossiers de financement de 105 logements.
Son patrimoine s’élève à 2 795 logements dont 108 ont été
acquis auprès de Coopération et Famille, une des autres
sociétés du Groupe Logement Français. La société gère
également 7 appartements à Gap (Hautes-Alpes - 05),
mis en vente auprès des locataires et 25 logements situés
dans les Alpes-de-Haute Provence (04).
En parallèle, Logis Familial a cédé à Logis Méditerranée
879 logements, dont 849 dans le département des Bouchesdu-Rhône (13) et 30 dans le Vaucluse (84).
Les programmes financés en 2007, pour un démarrage
en 2008, sont au nombre de 64.
La société s’attache à accroître en priorité sa production
neuve dans les communes ayant un nombre insuffisant de
logements sociaux et dans les secteurs en développement
économique.
> Livraisons et mises en chantiers (2003-2007)
Une intégration réussie.
Au-delà de leur rôle initial de logement des actifs, les
organismes HLM se voient désormais investis d’une
nouvelle mission qui consiste à loger les populations
cumulant les difficultés économiques, sociales et
comportementales. L’accueil de ces ménages nécessite
de compléter l’offre d’un logement par les services d’un
accompagnement social renforcé.
Pour organiser la constitution de cette offre d’un nouveau
type, une Direction du développement social par l’habitat
(DDSH) a été créée en 2005 au sein du Groupe Logement
Français.
147
150
137
121
> Mises en chantiers 2007
100
81
Ville
60
50
59
48
17
24
20
0
2003
Livraisons
2004
2005
2006
Cagnes-sur-Mer
Menton
Nice - ANRU
Nice - ANRU
Total PLUS
Résidence
Nombre
de logements
Villa Fiori
Villa Élisabeth
Villa Thrace
Lou Palhoun
70
19
30
28
147
2007
Mises en chantiers
LOGIS FAMILIAL - GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS
05
Répondre aux attentes
des habitants
BIEN CONNAÎTRE LES RÉSIDANTS
Pour affiner sa connaissance du contexte local et conduire
efficacement son action sur le terrain, Logis Familial
s’appuie sur les nombreux outils de veille et d’analyse
statistique mis à sa disposition par le Groupe.
Ainsi, une étude menée chaque année auprès des ménages
logés par la société permet de mieux connaître l’évolution
de leur situation socio-économique.
Un espace de vie
et de loisirs.
En 2007, au sein du patrimoine de Logis Familial, la part des
ménages percevant l’Aide Personnalisée au Logement (APL)
poursuit sa tendance à la baisse amorcée en 2002 ; ils sont
36,8 %, soit - 3,7 % par rapport à 2006*. Ce chiffre reste
très inférieur aux références de la région Provence-AlpesCôte d’Azur.
Le taux de ménages « démunis » dans cette même partie
de la France demeure élevé : 71,6 %, tandis que Logis Familial
enregistre 53 % (soit - 1,1 % par rapport à l’année dernière)
de ses locataires ayant des ressources inférieures à 60 %
des plafonds PLA. Ce taux est donc beaucoup plus faible
que celui de la région.
En revanche, la part des ménages dépassant les plafonds
de ressources réglementaires est de 11,2 % en 2007,
confirmant ainsi la diminution amorcée depuis 2003.
« Le Rataou »,
RoquebruneCap-Martin (06),
24 logements PLA.
Ces différents indicateurs vont dans le sens d’une
relative stabilité des niveaux de revenus des locataires
du patrimoine de Logis Familial.
* Source « Occupation Patrimoine Social 2006 ».
ENTRETENIR UNE RELATION
DE PROXIMITÉ
La gestion de proximité, la qualité
de service et le travail mené avec
les représentants des locataires
sont le gage d’une bonne qualité
de vie et d’une intégration réussie
de la résidence au sein de la ville.
06
GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS - LOGIS FAMILIAL
La situation des ménages logés dans ses résidences
conforte la société dans son souhait d’assurer une gestion
de proximité.
Ainsi, les équipes de Logis Familial assurent le bon
fonctionnement d’un ensemble de résidences sur un
secteur géographique délimité. Chaque équipe rassemble
les compétences métiers permettant d’optimiser tous
les aspects d’une bonne gestion locative (entretien,
gardiennage, relations avec les locataires, tâches
administratives...).
> RÉPONDRE AUX ATTENTES DES HABITANTS
La qualité de service, la proximité et la réactivité guident
leur démarche quotidienne au profit d’une réelle efficacité.
Les équipes de gérance mettent ainsi tout leur savoir-faire
au service des résidants et des décideurs locaux.
UNE PRIORITÉ :
LA QUALITÉ DE SERVICE
Logis Familial s’appuie sur la démarche qualité du
Groupe Logement Français, dont elle a fait un réel projet
d’entreprise, qui mobilise fortement ses équipes.
De nouveaux outils et procédures sont régulièrement mis en
œuvre pour améliorer l’information de proximité, l’agrément
des parties communes, les réparations dans les logements
ou encore le traitement des réclamations.
Une enquête de satisfaction menée chaque année auprès
d’un échantillon représentatif de locataires a montré
l’efficacité de cette démarche qualité : en 2007, 83,7 %
d’entre eux étaient satisfaits des services apportés
par la société (contre 76,8 % en 2006).
L’AMÉLIORATION DU CADRE DE VIE
Logis Familial a lancé en 2007 deux chantiers situés
en zone ANRU, Villa Thrace à l’Ariane (30 logements)
et Lou Palhoun à Pasteur (28 logements).
La société a signé en mars 2007 la convention ANRU
du quartier de l’Ariane. En 2007, elle a mis en route une
opération de 30 logements et pour 2009, une opération
de 60 logements sur l’Îlot Saint-Pierre est prévue.
Logis Familial s’est engagé à participer au relogement
à hauteur de 35 ménages.
LA CONCERTATION LOCATIVE
Plus de dix ans après sa mise en place dans les sociétés
du Groupe Logement Français, l’instance de concertation
avec les locataires continue à prouver son efficacité.
Le conseil de concertation de Logis Familial s’est réuni
deux fois et a traité de la politique de loyers, de gestion
et d’entretien. Les représentants des locataires ont été
associés à la mise à jour du plan stratégique de patrimoine
et à la démarche qualité.
Ces séances contribuent à fédérer l’ensemble des participants autour de projets constructifs.
La société poursuit avec détermination un programme
ambitieux de réhabilitation, engagé depuis 2005, pour
améliorer le cadre de vie de ses résidants.
Les sociétés PACA du Groupe Logement Français ne
sont pas directement impliquées dans les opérations de
renouvellement urbain, se distinguant en cela des sociétés
d’Île-de-France.
Néanmoins, Logis Familial participe à l’effort collectif
de relogement des ménages dans les opérations
de renouvellement urbain sur la commune de Nice.
0,38 %
de taux
de vacance
en 2007
14,44 M€
de loyers
quittancés
en 2007
« Joseph Garnier », Nice (06),
10 logements PLA.
LOGIS FAMILIAL - GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS
07
Préparer l’avenir
« Villa Scirius »,
Cannes La Bocca (06),
24 logements PLS.
Au-delà de ses réponses aux besoins
actuels en matière de logement social,
le Groupe Logement Français s’inscrit
dans une démarche d’anticipation.
Dans cette dynamique, de nombreux
moyens sont mis en œuvre pour
développer le sens de la responsabilité
collective en termes d’enjeux socioéconomiques et d’environnement.
LA VENTE AUX LOCATAIRES :
UNE POLITIQUE CONCERTÉE
En cohérence avec les orientations des pouvoirs publics,
le Groupe Logement Français a engagé une réflexion sur
la vente des logements aux locataires, poursuivant deux
objectifs conjoints :
08
La nouvelle politique de vente identifie les résidences dont
les prix à l’achat permettent à leurs locataires d’en devenir
acquéreurs s’ils le souhaitent, ce que les prix du secteur
privé ne leur permettraient pas.
Dans le Groupe Logement Français, les processus de
cession engagés dès 2007 se font systématiquement
en accord avec les collectivités locales. Il est souvent
nécessaire, en effet, de maintenir l’équilibre entre accession
à la propriété et logement locatif pour préserver l’attractivité
d’un bassin d’habitat.
Lorsque les collectivités locales encouragent cette
démarche d’accession à la propriété, la mise en vente
des programmes connaît un réel succès.
Ainsi, dans le département des Alpes-Maritimes,
un programme a été mis en vente en 2007 : « Les Hameaux
de Cabrolles », à Sainte-Agnès (10 logements individuels).
Cette opération est accompagnée d’une reconstitution
de l’offre de 10 logements collectifs dans la résidence
« Villa San Jouan », livrée en 2008.
■
un objectif social, qui est d’offrir aux résidants la possibilité
d’un parcours résidentiel au sein du patrimoine du Groupe,
Par ailleurs, la résidence « Le Jardin de Diane »
(7 logements) a fait l’objet d’une promesse de vente
au profit de la commune de Tanneron, située à l’extrême
est du département du Var (83).
■
un objectif économique qui vise à procurer aux sociétés
du Groupe des ressources financières qu’elles réinvestiront
dans la production de nouveaux logements locatifs.
Le Groupe Logement Français s’implique fortement dans
cette démarche : 2 000 logements seront promis à la vente
pour la période 2008-2010.
GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS - LOGIS FAMILIAL
> PRÉPARER L’AVENIR
UNE CULTURE
DE DÉVELOPPEMENT DURABLE
Des résidences labellisées
Les dernières générations d’immeubles construits par les
sociétés du Groupe Logement Français prennent en compte
les exigences environnementales et notamment les labels
HPE 2000 puis HPE 2005. En outre, certaines opérations de
construction respectent le label Habitat & Environnement.
Des consommations d’énergie maîtrisées
Le Groupe Logement Français met en place progressivement
une démarche qui implique toutes ses équipes.
L’objectif principal consiste à sensibiliser les gérants
d’immeubles, les techniciens et les résidants à une stratégie
de développement durable et d’économies en matière de
consommation (électricité, éclairage, eau), de déchets
ménagers et de gestion des espaces extérieurs.
Un engagement global
Le Groupe Logement Français affirme son engagement
au regard des enjeux dits E.S.G. (environnemental, social,
gouvernance) dans le développement durable selon trois
axes stratégiques :
■
une gestion durable de son patrimoine, respectueuse des
critères environnementaux de demain,
■
un mode de gouvernance socialement responsable,
qui se traduit dans l’organisation et la culture d’entreprise,
■
un dispositif de gestion pérenne des principaux risques
encourus.
« Le Beaupré »,
Villeneuve-Loubet (06),
16 logements PLUS.
Cette démarche globale a pour but d’intégrer le développement durable dans la culture d’entreprise et de fédérer,
autour de ce thème, les collectivités locales, les résidants
et les salariés.
Les photographies présentées dans ce document ont un caractère illustratif.
Crédits photos : John Giustina/Getty Images, Stevens/ Sipa press, Frédéric Achdou, Jean-Claude Guilloux,
Anne Van der Stegen/Editing, Groupe Logement Français.
Le Groupe
Logement Français
UN GROUPE DÉDIÉ
À L’ESSOR LOCAL DE L’HABITAT
L’organisation du Groupe s’articule autour de deux principes
majeurs au service du développement local et à l’efficacité
prouvée :
■
■
Île-de-France
51 164 logements
Picardie
1 426 logements
Normandie
74 logements
Alsace
723 logements
Centre
247 logements
Bourgogne
1 306 logements
Rhône-Alpes
3 695 logements
la mutualisation de ses principaux moyens et savoirfaire transversaux au sein d’un GIE. Cela permet d’offrir
aux sociétés du Groupe de nombreuses expertises pour
mieux répondre aux enjeux locaux tout en leur laissant
leur pouvoir de décision au plus près du terrain ;
la cohérence entre le patrimoine géré par les différents
opérateurs du Groupe et les périmètres géographiques de
compétences des Établissements Publics de Coopération
Intercommunale (EPCI). Cette décentralisation
a notamment pris la forme d’une redistribution
patrimoniale entre ses sociétés en région PACA en 2006
et en Île-de-France en 2007. Ainsi, les élus d’un même
territoire ont désormais pour interlocuteur une seule
société du Groupe.
PACA
10 167 logements
Logement Français
Logement Francilien
Logis Familial
Coopération et Famille
Logis Méditerranée
Sollar
Logis Familial Varois
(Chiffres au 1er janvier 2008)
Le Groupe Logement Français s’affirme comme un acteur
majeur, proche des collectivités locales et performant
dans le développement d’un habitat social d’avenir.
> 200 000
> 316,5 M€
> 73 800
> 706 nouveaux logements en 2007
> 1 733 livraisons prévues en
personnes logées
logements gérés,
dont 5 100 lots en copropriété,
sur 320 communes
de loyers consolidés en 2007
construction neuve pour 2008-2009
SA HLM Logis Familial - 29, rue Pastorelli - 06046 Nice Cedex 1 - Tél. : 04 93 13 17 77
Édition : Direction de la Communication Groupe Logement Français - Juin 2008 - Conception et réalisation :
En 2007, afin de mieux accompagner les politiques
de l’habitat largement déployées par les collectivités
territoriales, le Groupe Logement Français a réorganisé ses
structures et renforcé encore son ancrage local. Il rassemble
aujourd’hui six entreprises sociales pour l’habitat (ESH) et un
groupement d’intérêt économique (GIE) autour de la société
de tête Logement Français, elle-même société HLM.