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CBRE_couv:Mise en page 1
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GUIDE
DE L’ACQUÉREUR
VOUS ACCOMPAGNER DANS VOS DÉCISIONS CLÉS
GUIDE DE L’ACQUÉREUR
www.cbre.fr
145 - 151 rue de Courcelles • BP 80450 • 75824 Paris Cedex 17 • Tél. : 01 53 64 00 00 • Fax : 01 53 64 00 01 • www.cbre.fr
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Guide-acquereur-def:Guide-acquereur-def
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GUIDE
DE L’ACQUÉREUR
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PRÉFACE
Depuis près de 6 ans le marché de l’immobilier d’entreprise a considérablement évolué en s’ouvrant à des acquéreurs
extérieurs au monde de l’immobilier. Traditionnellement, les entreprises françaises avaient pour habitude de louer des
locaux dédiés à leur activité.
Les incitations fiscales, le contexte économique et l’évolution de la gestion patrimoniale ont modifié la perception des
chefs d’entreprises. Il apparaît aujourd’hui qu’il est très souvent plus rentable pour une entreprise d’acquérir ses bureaux
que de les louer.
Les principales motivations de l’acquisition par rapport à la location se résument ainsi : l’immobilier permet de se constituer un patrimoine, d’en préparer la transmission ; il produit un revenu stable et offre tout à la fois rentabilité, plus-value
latente et défiscalisation.
Dans ce contexte, le marché de la Vente Utilisateurs à Paris et en Ile de France n’a cessé, depuis 2002, de croître de
façon explosive : + 134% de m² placés pour + 187% de transactions (en nombre).
Le présent guide a pour ambition de fournir des informations synthétiques aux personnes intéressées par l’acquisition
d’immeuble, destiné à une utilisation professionnelle (bureaux, commerce, entrepôts).
Ces informations ont, par nature, un caractère préliminaire et doivent être complétées notamment par la consultation de
professionnels du droit (avocat, notaire) et du chiffre (expert-comptable) qui analyseront les caractéristiques spécifiques de
chaque projet d’investissement et mettront au point, au cas par cas, les solutions juridiques et fiscales les mieux adaptées.
Ce guide ne vise que les investissements réalisés par des particuliers ou investisseurs privés
à l’exclusion des professionnels de l’immobilier.
Les informations contenues dans ce guide prennent en considération les principaux textes
en vigueur à la date du 1er janvier 2008.
La majorité des acquéreurs reste les professions libérales et les dirigeants de PME qui sont intéressés essentiellement par
l’acquisition de petites et moyennes surfaces : 83% des transactions concernent des surfaces inférieures à 1.000 m²
dont 64% pour les moins de 500m².
Témoins actifs de cette évolution, nous avons suivi de près le parcours de nombreuses entreprises qui ont modifié leur
approche immobilière. Cependant entre la séduction d’un projet d’investissement et sa concrétisation, l’investisseur se
trouve confronté à de multiples éléments qui lui sont étrangers et le freinent, parfois le décourageant dans sa démarche.
L’acte d’achat est une décision importante, à la fois psychologiquement et financièrement, car elle engage l’investisseur
et/ou l’entreprise sur le long terme.
Dans nos relations quotidiennes avec les acheteurs, nous avons pu constater leurs incompréhensions et leurs appréhensions qui, aux yeux des professionnels de l’immobilier d’entreprise, semblent simples à résoudre mais sont très complexes pour des novices.
Qui sont les différents intervenants rencontrés lors d’une acquisition, leur mission, leur responsabilité ?
Quelles sont les démarches à suivre et dans quel ordre ?
Quels sont les documents nécessaires à obtenir ?
Ce guide a donc pour vocation d’accompagner et de rassurer l’investisseur utilisateur dans sa réflexion. Vous y trouverez réponse à toutes les questions que vous devez vous poser ainsi que les démarches à effectuer.
Etienne Beunas
Directeur du Département Vente Utilisateurs
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ÈRE
SOMMAIRE
1ÈRE PARTIE : LES DIFFÉRENTES ÉTAPES D’UNE ACQUISITION
Chapitre I :
Les acteurs rencontrés lors d’une acquisition
Chapitre II :
Le conseil immobilier et vous
.........................
P5
...............................................................................
..........................................................................................................
P7
P11
Le mandat
La mission de l’agent immobilier
Chapitre III :
L’avant-contrat
P19
................................................................................................................................
Les différents avant-contrats
L’environnement légal
Les conditions suspensives
Chapitre IV :
L’acte authentique
..............................................................................................................................
2ÈME PARTIE : FICHES TECHNIQUES - CAS PRATIQUES
Fiches techniques : Fiche 1 : Frais engagés lors d’une acquisition immobilière
..........................................
P26
P27
P29
Fiche 2 : L’environnement légal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P30
Fiche 3 : Changement d’affectation des locaux - Ordonnance du 8 Juin 2005. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P31
Fiche 4 : La redevance pour création de bureaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P32
Fiche 5 : Les droits d’enregistrement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P33
Fiche 6 : La TVA immobilière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P34
Fiche 7 : Taxe annuelle sur le bureau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P35
Fiche 8 : La taxe foncière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P36
Fiche 9 : La copropriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P37
Fiche 10 : Les coûts de construction et de rénovation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P38
Fiche 11 : Les unités de mesure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P39
Fiche 12 : Acquérir ses locaux professionnels et en devenir locataire via une SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P40
Cas pratiques :
Comparatif financier : être locataire ou propriétaire ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P41
Coût financier d’une acquisition de ses locaux professionnels via une SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P42
3ÈME PARTIE : LEXIQUE IMMOBILIER
4
.....................................................................
...........................................................................................
P43
1 PARTIE
LES DIFFÉRENTES ÉTAPES
D’UNE ACQUISITION
DESCRIPTION DES DIFFÉRENTES ÉTAPES D’UNE ACQUISITION IMMOBILIÈRE :
DE LA DESCRIPTION DE VOS CRITÈRES À LA SIGNATURE DE L’ACTE AUTHENTIQUE.
L
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es raisons liées à une volonté d’acquisition et de transfert varient selon les entreprises. Certaines s’orienteront vers des
besoins en développement (surface), d’autres commerciaux (image, concurrence…) ou encore dans un but
d’investissement (SCI).
Dans tous les cas, cela représente pour une entreprise un investissement important ; il est donc primordial pour celle-ci de
connaître quels sont ses besoins afin de cibler au mieux sa recherche.
Le choix de l’agent est lui aussi essentiel. En effet, celui-ci vous suivra tout au long de votre projet d’acquisition, de la recherche
des locaux à la signature de l’acte authentique* et cela dans le cadre d’un mandat*.
La première étape sera donc de sélectionner l’agent et d’établir avec celui-ci un mandat permettant de définir toutes les conditions de sa mission.
Par la suite, il vous aidera à définir vos besoins, en terme de surface, de localisation… dans le but de cibler les recherches et de
vous présenter des locaux correspondants à vos critères.
Après avoir trouvé les locaux, il faudra établir un avant-contrat.
Il permettra de concrétiser l’accord de base entre vous et le propriétaire et de préparer efficacement la signature de l’acte notarié
d’acquisition.
CHAPITRE 1
LES ACTEURS RENCONTRÉS
LORS D’UNE ACQUISITION
Tout au long de votre projet d’acquisition, vous serez amené à rencontrer un certain nombre
d’intervenants indispensables quant à la réalisation de l’acquisition.
CONSEIL EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE,
L’AGENT IMMOBILIER
En effet, avant de procéder à l’achat proprement dit de votre bien, un certain nombre de tâches doivent être accomplies par le vendeur
et l’acquéreur, telles que :
Au moment de devenir propriétaire de vos locaux de bureaux, plusieurs possibilités s’offrent à
vous. En effet, de nombreux moyens tels que les petites annonces dans les journaux spécialisés
ou les sites internet peuvent vous permettre de trouver les locaux recherchés. Dans la plupart
des cas, les ventes de locaux s’effectuent par l’intermédiaire d’un agent immobilier.
La création de la structure d’acquisition (SCI ?)
La mise en place d’un montage financier
La réalisation des conditions suspensives*(ex : l’obtention d’un crédit auprès d’une banque)
Le respect de l’environnement légal (ex : consultation d’un géomètre expert pour la loi Carrez ou d’un diagnostiqueur
technique afin d’établir les diagnostics amiante, plomb, termites…)
G L’envoi de la déclaration d’intention d’aliéner* à la commune…
Les conseils en immobilier d’entreprise sont des agents immobiliers soumis aux dispositions de
la loi HOGUET du 2 janvier 1970. Cette appellation de « conseil » a pour origine une grande
polyvalence des missions qui sont confiées par les investisseurs institutionnels et les entreprises dans le cadre d’un mandat.
G
G
G
G
Conseil CBRE
Sites à consulter :
www.legifrance.gouv.fr
www.fnaim.fr
À noter
—
Ses principales missions
Lorsque ces tâches auront été accomplies, la signature de l’acte de vente peut s’effectuer.
L’agent s’occupera donc du bon déroulement des étapes et des différents intervenants selon un planning prévisionnel :
Transactions / Location / Investisseurs / Expertise / Études et analyses / Gestion immobilière / Aménagement d’espaces.
—
Aucun acompte ne peut-être versé
La réglementation de son statut
immobilier lors de la signature de
Détenir une garantie financière ; détenir une assurance en responsabilité civile dite responsabilité professionnelle ; détenir
une carte professionnelle : carte T pour la transaction et carte G pour la gestion ; respecter les diverses obligations administratives ; devoir d’information auprès de son client (les réglementations…)
—
la promesse de vente.
à titre d’honoraires à l’agent
Sa responsabilité
Sa responsabilité se voit engagée à l’égard de son mandant en cas de mauvaise exécution ou d’inexécution de sa mission.
—
Sa rémunération
Le montant de rémunération des agents immobiliers est prévu par un accord préalable entre les parties ; la commission est
égale à un pourcentage du prix de la vente. En pratique plus le prix de vente est faible, plus le pourcentage est élevé
(cf. barème de la FNAIM ci-dessous).
Montant
Taux
Jusqu’à 800 000 € HT / hors droits
Au delà de 800 000 € HT / hors droits
7% HT (soit 8,37% TTC)
Dans la plupart des cas l’acquéreur supporte la commission, soit directement, soit indirectement c’est-à-dire que le vendeur
adapte le prix de la vente afin que la commission soit comprise dans celui-ci.
—
A quel moment payer la commission de l’agent?
L’agent immobilier ne peut percevoir sa commission qu’à partir du moment ou la vente à été conclue (signature de l’acte
notarié de vente), c’est-à-dire lorsque toutes les conditions suspensives se sont réalisées.
* cf. lexique
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Chapitre — 1
Chapitre — 1
L’AVOCAT
Son rôle peut inclure les missions suivantes :
• Conseiller son client dans le choix d’une structure d’investissement (SCI, EURL, investissement direct)
• Créer la structure juridique
• Optimiser le traitement de l’investissement
• Gérer les déclarations fiscales
• Gérer la vie de la société (assemblée, …)
La comptabilité d’une société ne peut être tenue par un avocat. Le recours à un expert-comptable est en la
matière nécessaire.
Conseil CBRE
Quand contacter le
Fiscaliste ?
1. Préalablement à votre projet
afin de savoir quelle serait la
L’un des rôles d’une banque est de permettre aux entreprises (ou aux particuliers) d’obtenir
les fonds nécessaires pour l’acquisition d’un bien immobilier, sans que celles-ci soient obligées
de recourir à l’épargne ou à des fonds propres.
Le notaire est un officier public chargé de la rédaction et de la conservation des actes authentiques. Il est le seul à pouvoir conclure toutes les ventes en matière immobilière, il donne aux
actes une force probante et une date certaine. Le notaire est cependant contraint à des règles
de compétence.
www.lexisnexis.fr
—
Son rôle
2. Pendant la promesse de vente
• Rédiger et authentifier les actes de vente.
• Il est souhaitable que chaque partie ait son propre notaire.
Le notaire peut avoir d’autres activités telles que l’expertise immobilière, les certifications des signatures, la gestion
de patrimoine…
—
Dès l’accord des 2 parties sur le
Qui choisit le notaire ?
prendre plusieurs jours afin de
• Chaque partie choisit son notaire, en règle générale le notaire rédigeant les actes est celui de l’acquéreur.
• Les honoraires sont partagés entre les notaires.
—
recenser tous les documents admi-
pour constituer la structure qui se
Conseil CBRE
Quand contacter
le Banquier ?
afin de fixer dans les grandes
• Si celui ci a, dans l’exercice de ses fonctions, porté préjudice à son client (ex : manquement dans ses obligations de conseil).
• S’il a commis une erreur dans la rédaction de l’acte.
—
• Préalablement à votre projet
Ses principales obligations
Obligations de la banque
pour obtenir le prêt et éviter une
• Obligation d’informer son client
• Obligation de conseil
condition suspensive de prêt souvent refusée par le vendeur.
• Vérifier l’identité des parties.
• Vérifier la capacité des parties (extrait d’acte de naissance).
• Vérifier les droits immobiliers transmis (l’origine de propriété, les états hypothécaires : les charges et servitudes).
—
• Afin de mettre toutes les chances
Les frais découlant d’une acquisition
de votre côté, préparez un dossier
Que comprennent les frais de notaire ?
Lors d’une acquisition immobilière, un certain nombre de frais sont également à prendre en compte.
à présenter à votre banquier.
Conseil CBRE
Quand contacter le notaire?
prix et la chose, en effet la rédaction de l’avant-contrat peut
nistratifs nécessaires.
Sa responsabilité peut être engagée
• Avant la promesse de vente,
• Proposez-lui de vous accompagner visiter les bureaux que vous
désirez acquérir.
—
www.notaires.fr
votre patrimoine et vos objectifs.
lignes votre capacité d’emprunt.
Après avoir évalué les risques, la banque fera auprès de son client une proposition d’offre préalable de crédit.
quant à l’acquisition du bien selon
—
La banque va donc accorder des crédits immobiliers, pour cela elle va évaluer les risques de l’opération en
appréciant :
• la solvabilité de l’entreprise
• les garanties nécessaires
Conseil CBRE
structure juridique la plus adaptée
substituera à l’acquéreur.
LA BANQUE,
LE CRÉDIT IMMOBILIER
LE NOTAIRE
Lesdits frais se décomposent en plusieurs parties :
• Les émoluments (d’actes et de formalités).
• Les honoraires (lorsque le notaire agit en tant que « négociateur »).
• Les taxes versées au trésor public.
• Les débours.
Sa responsabilité
Le banquier peut voir sa responsabilité contractuelle engagée en cas de manquement à ses obligations de conseil auprès de
son client ou en cas de rupture abusive de concours (sauf motif légitime et sérieux).
—
Acceptation de l’offre
Lorsque l’offre est acceptée la banque ne peut plus revenir sur les conditions du prêt. Cependant pour que le prêt soit valable
l’emprunteur doit :
• s’assurer auprès d’une assurance groupe afin de garantir le remboursement ;
• effectuer l’achat dans un délai de 4 mois à compter de l’acceptation de l’offre.
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Le rôle du notaire au-delà de donner une authenticité aux actes est de rassembler les divers documents nécessaires à une vente,
tels que les renseignements cadastraux et hypothécaires. Les débours sont donc les sommes versées au notaire lui permettant
de rembourser les différents frais qu’il a pu engager afin que la vente puisse s’effectuer.
D’autre part le notaire perçoit toutes les sommes relatives aux taxes, telles que les droits d’enregistrement, taxe de publicité
foncière… Ces sommes seront par la suite reversées à l’État.
De façon schématique, les honoraires de notaire sont égaux à 0,825 % hors TVA du prix d’acquisition.
Les taux et droits sont actuellement d’environ 5,2 % du prix d’acquisition de l’immeuble, le coût total des émoluments
et frais est donc d’environ 6,02 % hors TVA.
Toutefois, si l’achat d’un immeuble est soumis à la TVA immobilière, les frais et taxes sont, dans la plupart des cas,
égaux à 0,715 %.
Dans ce cas, les frais d’acquisition et émoluments sont de l’ordre de 1,55 % du prix d’acquisition hors TVA.
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Chapitre — 1
LE GEOMETRE EXPERT
À noter
Selon l’article 3 de la loi du 11 mai 2003, relèvent de l'activité professionnelle de géomètreexpert, au sens de la présente loi, les activités suivantes : le bornage de terrains,
l'établissement et la signature de plans devant servir à une reconnaissance de limites, à une
mutation, à un règlement de mitoyenneté, et à tout autre acte ou procès-verbal constituant une
identification de propriété foncière.
Mission principale : la délimitation des biens fonciers en réalisant les études et les travaux
topographiques, il est seul à être compétent en la matière.
Ordre des Géomètres-Experts :
—
Il est préférable de recueillir
Sa responsabilité
auprès de son notaire ou de
• Il peut voir sa responsabilité professionnelle engagée sur l’ensemble des travaux qu’il effectue ou que ses collaborateurs
effectuent.
—
l’agent immobilier des informa-
40, avenue Hoche 75008 Paris
Tel : 01 53 83 88 00
Le mandat est l’acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le mandataire) le
pouvoir d’accomplir, en son nom et pour son compte, un ou plusieurs actes juridiques tels que la
vente, la location, l’achat.
sionnels.
Conseil CBRE
À noter
- La durée doit obligatoirement
être mentionnée et souvent comprise entre 3 mois et 1 an.
Plusieurs types de mandats existent, parmi lesquels vous aurez la possibilité de choisir :
Contactez le géomètre expert
- Les honoraires doivent être
déterminés et/ou déterminables.
préalablement à la commercialisation de votre bien, il vous remettra
le certificat de la surface Carrez,
• Le montant des honoraires est fixé librement entre le géomètre expert et son client.
vous obtiendra l’affectation de
votre bien et établira les plans de
vos locaux.
LE DIAGNOSTIQUEUR
TECHNIQUE
Conseil CBRE
Il est préférable de recueillir
• État des risques d’accessibilité au plomb (arrêté du 21 novembre 2006).
• État de présence ou d’absence d’amiante (arrêté du 21 novembre 2006).
• État parasitaire relatif à la présence de termites (arrêté du 30 octobre 2006).
• État des risques naturels et technologiques.
• Diagnostic des performances énergétiques (arrêté du 16 octobre 2006 annexe 2).
LE MANDAT
tions sur le sérieux des profes-
Sa rémunération
L’ordonnance no2005-655 du 8 juin 2005, réforme les dispositions législatives concernant les
diagnostics techniques réalisés à l’occasion d’une vente d’un bien immobilier.
Le contrôleur technique ayant les compétences d’agir (cf. arrêtés) a pour mission d’effectuer
les différents diagnostics nécessaires à une vente. Ils devront être tous regroupés dans un dossier unique nommé « dossier de diagnostics techniques » conformément à l’article L 271-6 du
CCH. (cf. page 21 et suivantes) :
Afin de voir aboutir votre projet dans les délais souhaités et ce dans les conditions optimales, il vous est donné la possibilité de
faire appel à un professionnel de l’immobilier. Ce professionnel, dans le cadre d’un mandat, vous accompagnera et vous guidera
tout au long de votre projet : de la recherche de votre local à la signature de l’acte authentique. Sa connaissance du marché ainsi
que sa connaissance juridique vous permettront de devenir acquéreur en toute sécurité et d’accéder à un panel d’offres.
Conseil CBRE
Ses obligations
• Souscrire une assurance de responsabilité.
• Un devoir de conseil auprès de son client.
• Exercer sa mission en toute impartialité et indépendance.
• Signer, dater et conserver les plans et documents afin de prouver qu’ils ont bien été établis par un professionnel habilité.
• Tenu au secret professionnel.
—
CHAPITRE 2
LE CONSEIL IMMOBILIER ET VOUS
Mandat exclusif
Le futur acquéreur confie à
une seule agence la mission
de trouver le bien correspondant à ses critères.
Mandat préférentiel
C’est un compromis entre un
mandat exclusif et un mandat
simple. Cela permet à l’acquéreur de garder la possibilité de
trouver lui-même un bien (hors
autre agence) tout en confiant
l’exclusivité à une agence.
Mandat co-exclusif
L’acquéreur a la possibilité
de mandater un nombre
réduit d’agences. Ce type de
mandat est régi selon les
mêmes conventions qu’un
mandat simple.
Mandat simple
L’acquéreur pourra confier
sa recherche à plusieurs
agences.
CBRE vous propose une solution simple : le mandat exclusif
auprès de son notaire ou de
l’agent immobilier des informations sur le sérieux des professionnels.
Conseil CBRE
Quand contacter le diagnostiqueur
technique ?
Entre l’avant-contrat et l’acte de
vente afin d’éluder les conditions
De plus, le diagnostiqueur a l’obligation de remettre à son client une attestation sur l’honneur notifiant
qu’il est compétent en la matière et qu’il possède les moyens nécessaires pour effectuer sa mission.
(cf. Art L 271-6 du CCH).
suspensives de droits.
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Chapitre — 2
Chapitre — 2
—
Renouvellement du mandat
Passé le délai fixé dans le mandat, celui-ci sera renouvelable par tacite reconduction pour une durée égale sauf dénonciation par
l’une des parties par lettre recommandée avec AR au moins 15 jours avant l’expiration de l’une des périodes indiquées dans le
mandat.
LA MISSION DE L’AGENT IMMOBILIER CBRE
En tant que professionnel, CB Richard Ellis s’engage à apporter à ses mandants des services de qualité à travers une mission
complète :
—
La rémunération du mandataire
Le mandant s’engage [sauf convention particulière] à régler une commission conforme au barème suivant :
PHASE 1
Montant
Taux
Jusqu’à 800 000 € / hors droits
Au delà de 800 000 € / hors droits
Audit de l’existant
Définition de vos besoins
Détermination typologie et localisation de l’immeuble
Détermination surface cible
Déroulement de la mission
Exhaustivité du marché
Présentation du marché (études)
Proposition d’offres
Visites / Bilan des visites
“Long list”
Cotation des immeubles
Étude géomarketing
Étude de logeabilité
Budget travaux
Études temps de transport
Comparatif financier
Comparatif technique
“Short list”
Proposition de l’offre au vendeur
Analyse et assistance lors de la promesse de vente
Suivi du respect de la réglementation
Assistance juridique
Signature de l’acte authentique
Acquisition
Cette commission sera payable au jour de la signature de l’acte authentique.
—
Les signataires du mandat doivent tous deux respecter leurs obligations
PHASE 2
Mandataire
• Il s'engage à exécuter son mandat sans faute, avec assiduité et loyauté.
• Il s'engage à rendre compte de sa gestion auprès du mandant.
• Il s'engage à informer son mandant au fur et à mesure de l’exécution
de sa mission.
• Il engage sa responsabilité pour les fautes qu’il commet durant l’exécution
du mandat.
• Il est tenu d'informer son client de tous les éléments d'information sur
la faisabilité du projet et la réglementation qui l'entoure.
Mandant
• Il s'engage à fournir au mandataire tous les renseignements qui
s'avéreraient nécessaires.
• Il s'engage à aviser le mandataire dans les 48h au cas où il traiterait sans
son intermédiaire, et s'interdit de traiter avec un client présenté
par le mandataire.
• Il s'engage à rémunérer son mandataire selon les clauses du contrat.
• Il s'engage à indemniser son mandataire de toutes les dépenses liées à
l'exécution du mandat.
• Il s'engage à remettre au mandataire une décharge lors de la clôture des comptes.
—
Pré-sélection
et visites des sites
PHASE 3
Sélection des sites
Les mentions légales
Le mandat est un contrat, réglementé par la loi Hoguet du 2/01/1970, il prévoit les obligations suivantes :
• Désignation des parties ayant les pouvoirs nécessaires.
• L’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la Préfecture de Police.
• Description précise du bien faisant l’objet de la vente : adresse et prix de vente.
• Description de la mission du mandataire et détail des obligations réciproques.
• Inscription de la durée du mandat, avec une date d’expiration certaine.
• Rémunération de l’agent immobilier, lorsque la vente est conclue définitivement.
• Le numéro d’inscription doit figurer sur le mandat.
Le mandat doit mentionner les informations suivantes :
• S’il s’agit d’une société : Dénomination / Forme / Capital / Siège / N° d’identification SIREN / RCS suivi du nom de la ville du greffe où elle est immatriculée / Nom et
qualité de son représentant.
• S’il s’agit d’une personne physique : Nom / Prénom / Date et lieu de naissance / Domicile.
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PHASE 4
Assistance à la
négociation avec les
propriétaires
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Chapitre — 2
Chapitre — 2
PHASE 1
AUDIT DE L’EXISTANT
DÉFINITION DE VOS BESOINS
PHASE 2
PRÉSÉLECTION ET VISITES DES SITES
Après avoir défini vos critères de recherche, CBRE mettra à votre disposition différents outils et documents afin de répondre au
mieux à notre mission.
Le choix d’une future localisation est un acte de gestion de la vie de l’entreprise. Pour certaines sociétés les motivations liées à
un transfert sont des choix stratégiques anticipés, pour d’autres ils sont plus ou moins subis. Certains s’attacheront à la valeur
symbolique de l’adresse, les fonctions d’accueil des clients, la proximité des transports en commun, bref des critères fonctionnels ou tactiques que chacun hiérarchise.
Avant d’établir un cahier des charges permettant de déterminer la surface cible, il est primordial de connaître vos critères de recherche.
—
Études de marché
Notre étude globale vous permettra d’avoir une idée plus précise du marché actuel de la vente Utilisateurs à travers différentes analyses :
—
• Présentation du groupe
• Point marché
• Stock d’offres
Sur quels critères se porte votre choix ?
Image de marque
Quel est le statut de l’immeuble ? Siège social, back office…
Quel type d’immeuble ? Moderne, ancien, hôtel particulier…
Organisation de travail
Quel est mon degré de mobilité interne ? / Quel type d’organisation actuelle ? A venir ?
Quels besoins spécifiques ?
Organisation de l’espace
Quel est mon besoin en terme de surface ? / Part de l’espace cloisonné actuel ? A venir ?
Communication
Quels sont mes besoins d’image ? / Quels sont mes besoins de notoriété ?
Où sont situés mes concurents ?
Commercial
Où sont situés mes clients ? / Part du personnel à proximité de mes clients ?
Social
Où sont domiciliés mes collaborateurs ? /Quel est le profil de mes collaborateurs ?
Quelles sont les infrastructures d’accès ?
Prix d’acquisition
Prix d’acquisition de bureaux à Paris et en Ile-de-France.
Fiscalité
Taxe Professionnelle / Taxe Foncière / Taxe sur les bureaux
• Valeur vénale moyenne
• Références transactions
• Offres significatives
Notre étude sectorielle vous permettra d’avoir une idée plus précise du marché dans le secteur où se porte votre choix :
• L’offre disponible
• La demande exprimée
• Les transactions réalisées
• Les transactions significatives
• La valeur vénale
—
Proposition d’offres
—
Déterminer la surface cible
Nous disposons d’une base de données complète répertoriant l’intégralité des offres du marché.
Afin de connaître les besoins en surface d’une société, nous établissons généralement un ratio compris entre
10 et 20m2 par collaborateur (superficie globale comprenant les circulations, poste de travail…).
Pour des bureaux, nous utilisons les ratios suivants :
• Bureaux en open space : 10m2 par poste de travail ;
• Bureaux mixtes (open space / cloisonné) : 15m2 ;
• Bureaux cloisonnés : 20m2 par collaborateur ;
• Bureaux avec petite table de réunion : 14 à 16m2.
En effet, au-delà de vous présenter nos offres directes, nous
serons à même de vous proposer également les offres
confrères.
Vous aurez par conséquent accès à toutes les offres présentes
sur le marché.
—
Les visites
—
Durant les visites nous mettrons à votre disposition un dossier commercial de chaque bien listant les caractéristiques (techniques, financières), les
plans, les photos…
Déroulement de la mission
Après avoir défini vos besoins, nous établirons un retroplanning vous permettant d’avoir une idée plus précise du temps de réalisation de votre projet, de l’analyse de vos
besoins à la signature de l’acte authentique.
Mois 1
Mois 2
Mois 3
Mois 4
Mois 5
Mois 6
Mois 7
Par la suite, nous établirons un bilan spécifiant les avantages et les
inconvénients de chacune des offres en fonction de vos critères.
Mois 8
Phases 1 - 2 - 3
Analyse des besoins
Visites
Sélection
Négociation
Phase de signatures
Promesse de vente
DIA / Conditions suspensives
Acte authentique
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Chapitre — 2
Chapitre — 2
PHASE 3
SÉLECTION DES SITES
—
—
Étude de logeabilité
Budget travaux
Analyse des surfaces utiles / zoning…
Evaluation des coûts de l’opération, en budgétant l’ensemble de
l’opération d’aménagement et de transfert.
Dès lors que vous aurez visité différents biens, nous établirons une « short list ». En effet, CB Richard Ellis mettra à votre disposition un certain nombre d’outils vous permettant de comparer les sites retenus afin de juger au mieux quel bien correspond à
vos besoins.
Ces différents outils sont les suivants :
—
Cotation des immeubles
Outil entièrement paramétrable qui prend en compte vos attentes et les caractéristiques des immeubles retenus
• Application d’un coefficient de 1 à 3 (de souhaitable à obligatoire) à chacun de vos critères.
• Un classement objectif des immeubles.
• Une short list d’immeubles se dégage sur laquelle il faut réaliser des comparatifs financiers et techniques.
—
Études temps de transports
Evaluer les contraintes de temps de transport à travers une carte de localisation de vos salariés, des comparaisons d’accessibilité des différents sites et évaluation des
conséquences d’un déménagement sur les temps d’accès de vos salariés et vos clients…
—
Étude de géomarketing
Rationaliser votre choix d’implantation
• Localisation de vos implantations, partenaires, clients, chiffre d’affaires zones de chalandise…
• Données économiques, socio-démographiques ou environnementales.
• Localisation par rapport à des secteurs d’activités, des catégories socio-professionnelles…
—
—
Localisation de vos concurents
Pôle d’activité :
emplois dans la commune/IDF
(en %)
—
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Comparatif financier
Comparatif technique
Comparez les coûts après négociation
Comparez les équipements et prestations
Banque - Finance
Édition - Presse
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Chapitre — 2
PHASE 4
ASSISTANCE À LA NÉGOCIATION
AVEC LES PROPRIÉTAIRES
—
Proposition de l’offre au vendeur
Lorsque vous aurez trouvé le bien correspondant à vos besoins, vous devrez faire une offre que nous communiquerons par la suite au propriétaire
afin que celui-ci l’accepte ou non ; ou vous soumette une contreproposition. Cette lettre d’intérêt énonce tous les grands points juridiques et financiers,
à savoir :
• Désignation des biens • Prix d‘acquisition • Conditions suspensives • Calendrier prévisionnel
• Durée de validité • Coordonnées du Notaire…
Modèle de proposition d’offre
Cher Monsieur,
Pour faire suite à nos différents échanges et à notre visite du …, nous souhaitons par cette lettre vous confirmer les termes de la proposition de la … (l’acquéreur) d’acquérir l’immeuble sis … ,
propriété de … (le vendeur).
Cette offre d’acquisition est formulée aux conditions suivantes :
CHAPITRE 3
L’AVANT-CONTRAT
Après avoir effectué un certain nombre de visites, vous venez enfin de trouver le local correspondant à tous vos besoins.
Cependant, avant de procéder à l'achat de votre local, vous devrez signer un avant-contrat. Ce contrat s’établit entre le vendeur
et l’acquéreur, il permet de réserver le bien et d’apporter le plus de précisions possibles sur le futur acte notarié de vente.
Au moment de la signature de la promesse, l’acquéreur potentiel devra verser au vendeur une
indemnité d’immobilisation (lors d’une promesse unilatérale de vente) ou un acompte (lors
d’un compromis de vente) correspondant le plus souvent à 5 et 10 % du prix de vente. En cas
de renonciation à l’achat, cette somme sera, dans la plupart des cas, conservée par le vendeur
à titre de dédommagement (en cas de promesse synallagmatique, si la renonciation intervient
après réalisation des conditions, le vendeur sera susceptible de demander l’exécution forcée de
la vente). Lorsque toutes les conditions énoncées dans le contrat se réalisent, la vente pourra
alors intervenir.
À noter
La rédaction d’un avant-contrat
permet également : de préciser les
conditions exactes de la vente ; de
réfléchir davantage avant de
s’engager définitivement ; de pur-
DESIGNATION DES BIENS OBJETS DE L’OFFRE
ger les différents droits de pré-
L’immeuble est composé d’un bâtiment de bureaux pour une surface SHON d’environ…m (en attente de validation par le propriétaire) ainsi que de … emplacements de parkings.
2
PRIX D’ACQUISITION
Le prix d’acquisition est fixé à … payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente de l’immeuble. L’ensemble des frais, droits et émoluments de la vente, si elle se réalise,
seront à la charge de …
PROPRIETE – JOUISSANCE
LES DIFFÉRENTS
AVANT-CONTRATS
emption* ; de remplir les conditions
suspensives nécessaires à la vente ;
au notaire de rassembler tous les
éléments nécessaires à la vente.
En cas d’acceptation de l’offre, nous nous engageons à signer une promesse synallagmatique de vente avant le … portant sur l’immeuble. Cette promesse de vente ne sera soumise à aucune condition
suspensive, à l’exception de celle … La signature de la promesse de vente sera accompagnée du versement par l’acquéreur d’un dépôt de …
La promesse unilatérale de vente
Ce dépôt sera remis entre les mains du notaire du vendeur qui en sera constitué séquestre.
C’est l’acte par lequel un propriétaire s’engage auprès d’un potentiel acquéreur à lui vendre son bien pour un prix déterminé
à l’issue d’une certaine période.
L’acquéreur dispose d’un délai d’option durant lequel il peut réfléchir sans être tenu d’acquérir.
L’acquéreur potentiel devra verser au vendeur une indemnité d’immobilisation comprise généralement entre 5 et 10 % du prix.
La levée d’option* aura pour conséquence la vente du bien. L’indemnité d’immobilisation sera alors directement imputée sur
le prix de la vente.
Si après la levée d’option le propriétaire ne respecte pas son engagement, il peut y avoir lieu à exécution forcée.
A défaut de la levée d’option, le bénéficiaire perd l’indemnité d’immobilisation préalablement versée.
—
La vente, si elle se réalise, sera constatée par acte authentique. La signature de l’acte de vente sera accompagnée du paiement du prix et des frais.
DUREE DE VALIDITE DE L’OFFRE
Dans ce cadre nous vous remercions de transmettre cette proposition au VENDEUR et de convenir, dès que possible, avec lui d’un rendez-vous chez notre notaire Maître …
La présente offre est valable jusqu’au …, à h. Passée cette date, elle deviendra caduque.
Si les termes de cette lettre vous agréent, nous vous remercions de parapher chacune des pages et de signer la dernière.
En espérant vivement que les termes de cette offre seront acceptés.
Nous vous prions d’agréer, cher Monsieur, l’expression de nos sentiments distingués.
La promesse unilatérale d’achat
—
Analyse et assistance lors de la promesse de vente
Le propriétaire ayant accepté l’offre, la signature de la promesse de vente s’effectuera devant notaire.
CB Richard Ellis vous assistera lors de cette étape.
La rédaction d’un tel acte peut se faire d’un commun accord entre le vendeur et l’acquéreur. Cependant face à son importance et aux conséquences qu’une mauvaise rédaction pourrait
entraîner, il est préférable de confier sa rédaction à un professionnel tel qu’un notaire.
—
C’est un contrat par lequel un acquéreur s’engage auprès du vendeur à lui acheter son bien dans un délai fixé et pour un prix
déterminé. Dans la pratique, ce contrat est rarement utilisé.
—
La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente, la plus courante
À noter
La rédaction d’un avant-contrat
peut se faire d’un commun accord
entre le vendeur et l’acquéreur.
Cependant, face à son importance
et aux conséquences qu’une mauvaise rédaction pourrait entraîner,
il est préférable de faire appel à
un notaire. En effet, un avantcontrat est un véritable contrat
doté de tous ses attributs.
La promesse synallagmatique* de vente est un engagement réciproque et simultané entre le vendeur et l’acquéreur. Le vendeur promet donc de vendre à un acquéreur qui s’engage à acheter le bien à un prix déterminé et dans un délai fixé.
Cette promesse est généralement soumise à la réalisation de conditions suspensives.
Suivi du respect de la réglementation
Dans sa mission de conseil, l’agent immobilier sera à vos côtés pour vérifier avec le notaire que toutes les pièces indispensables (diagnostics
techniques…) à la réalisation de la vente soient réunies.
—
Assistance juridique
• Analyse des promesses de vente et insertion de clauses adéquates.
• Obligations liées à l’environnement : amiante, sols pollués, termites, saturnisme, PCB…
• Jurisprudence et autres…
—
Signature de l’acte authentique
Phase ultime dans votre projet d’acquisition ; nous serons toujours présents et nous vous assisterons jusqu’à ce que vous deveniez propriétaire.
* cf lexique
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Chapitre —3
Chapitre — 3
LA PROMESSE
SYNALLAGMATIQUE DE VENTE
(OU COMPROMIS) EN DÉTAIL
L’ENVIRONNEMENT LÉGAL*
La promesse synallagmatique de vente est un engagement réciproque et simultané entre le
vendeur et l’acquéreur. Le vendeur promet donc de vendre tel bien à tel prix à un acquéreur qui
s’engage à acheter le bien dans un délai fixé. Le compromis vaut vente.
Les propriétaires d’immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent, lors de la
vente du bien, établir un état mentionnant la présence ou non de matériaux ou produits contenant de l’amiante.
Le décret 96-97 du 7 février 1996 définit les obligations des propriétaires d’immeubles. Il leur impose :
Selon l’article 1589 du code civil la promesse synallagmatique de vente « vaut vente », les parties se trouvent donc
mutuellement engagées de procéder à la vente sous réserve de réalisation des conditions suspensives et résolutoires stipulées
dans le contrat.
• de rechercher la présence d’amiante friable dans les flocages, calorifugeages et faux plafonds. Le cas échéant, des travaux
de retrait ou de confinement devront étre exécutés dans des délais précis ;
• de repérer l’amiante non friable dans les constructions et d’établir un dossier technique amiante dont les principales dispositions seront annexées aux contrats de vente immobilière ;
• de procéder à des repérages approfondis avant toute démolition de l’immeuble.
Si l’une des parties refuse d’effectuer la vente alors que les conditions sont remplies : possibilité de demander
l’exécution forcée de la vente par jugement ainsi que des dommages et intérêts. Le contrat peut également stipuler le versement d’un acompte* qui s’imputera alors sur le prix de la vente. Si la vente ne se réalise pas, cette somme reviendra au vendeur en dédommagement sans préjudice de plus amples dommages et intérêts.
Elle n’est soumise à aucun formalisme hormis la signature des parties. Cependant si le compromis à été fait par acte authentique (devant un notaire) celui-ci doit être publié à la conservation des hypothèques (contrat opposable aux tiers).
G À savoir : principales dispositions de la promesse synallagmatique de vente
Plusieurs textes législatifs assurent la protection des acquéreurs.
Conseil CBRE
www.sante.gouv.fr
—
www.juri-logement.org
La réglementation sur l’amiante
www.prim.net
Le document attestant de la recherche d’amiante doit être remis au plus tard au moment de la cession, à
défaut l’acquéreur pourra agir en garantie de vices cachés.
À noter
Un constat positif n’empêche pas
les parties de conclure la vente.
La validité de l’état n’est pas limitée dans le temps.
À noter
À qui incombe la responsabilité ?
Au propriétaire.
À l’employeur qui exposerait ses salariés à l’amiante.
Au conseiller immobilier qui n’aurait pas alerté son mandant des obligations de ce dernier dans le domaine de l’amiante.
Au syndic de copropriété qui assume les responsabilités d’un propriétaire d’immeuble sur les parties communes.
En cas de constat positif, le vendeur
doit en informer le préfet qui pourra
forcer le vendeur à effectuer les travaux nécessaires à la suppression du
risque. L’état doit avoir été établi
—
• L’identification du bien.
• L’identification des parties.
• Carnet d’entretien et diagnostic technique
de l’immeuble.
• L’identification du notaire.
• Les vices cachés et les vices apparents.
• Le bornage des terrains.
• Les impôts locaux et fonciers.
• La situation du bien au regard des privilèges
• Les conditions suspensives de la vente.
et hypothèques. *
• Date et modalités de l’entrée en jouissance.
• Le droit de préemption d’une
collectivité publique.
• Servitudes* et urbanisme.
• Les modalités de paiement.
• Énonciation des travaux en cours et à venir
• Le délai de régularisation de l’acte
(si copropriété).
• Amiante.
• Lutte contre le saturnisme.
• Lutte contre les termites.
authentique.
• Les clauses relatives à la rémunération
de l’intermédiaire.
• État des risques naturels et technologiques.
depuis moins d’un an.
La loi sur le plomb
Pour les biens construits avant le 1er janvier 1949 et immeubles affectés en tout ou partie à l’habitation, la loi relative à la
lutte contre la présence de plomb oblige le vendeur à :
• effectuer par l’intermédiaire d’un professionnel les recherches relatives à la présence de plomb dans les revêtements avant
la mise en vente du bien et la signature de l’avant-contrat ;
• annexer un état descriptif à tout document constatant une vente, quant à la présence ou non de plomb.
À noter
Si la zone dans laquelle se trouve
l’immeuble n’est pas délimitée par
arrété préfectoral, le vendeur non
Tout comme l’état relatif à l’amiante, le propriétaire a l’obligation de remettre le document au plus tard au
moment de la vente.
professionnel ayant effectué la
vente peut se voir exonéré de la
garantie de vices cachés constitués
—
par la présence de termites.
La loi contre les termites
L’état doit avoir été établi depuis
Les propriétaires d’immeubles bâtis situés dans une zone contaminée ou susceptible de l’être ont l’obligation de transmettre,
au plus tard au moment de la vente, un état parasitaire attestant ou non la présence de termites.
Lorsque dans une ou plusieurs communes des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral délimite les zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme. Cet arrêté est affiché pendant trois mois dans les mairies des zones concernées.
moins de six mois.
A qui faire appel pour ces 3 diagnostics ?
La promesse synallagmatique exige la production d’un certain nombre de documents relatifs à
l’environnement légal. Pour protéger l’acquéreur et pour des raisons de santé publique, le vendeur est tenu
de respecter certaines obligations légales. Par conséquent, le vendeur doit fournir des certificats, indispensables à la validation de la vente, relatifs à la présence ou à l’absence de plomb, de termites…
* cf lexique
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Le propriétaire doit faire appel à un contrôleur technique ou à un technicien de la construction (expert certifié) ayant
contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission.
NB : L’agent immobilier a la possibilité de vous mettre en relation avec ces prestataires.
* cf lexique
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Chapitre — 3
—
Chapitre —3
—
État des risques naturels et technologiques
La loi Carrez
Depuis le 1 Juin 2006, le vendeur ou le bailleur d’un bien immobilier a l’obligation d’annexer aux actes authentiques de vente et aux contrats de location un état des risques naturels et technologiques. A défaut, l’acquéreur peut, à titre de sanction, poursuivre la résolution du contrat ou demander au
juge une diminution du prix.
La loi Carrez* du 18 décembre 1996 concerne tous les biens immobiliers représentant un lot de copropriété. Elle oblige le vendeur à mentionner dans la promesse de
vente ou dans l’acte authentique la superficie de la partie privative du bien à vendre.
Le calcul de la superficie s’effectue en prenant compte « des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et
cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres. »
er
Cette obligation d’information s’applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le Préfet du département, pour les biens immobiliers bâtis ou non bâtis.
Par conséquent le vendeur a l’obligation de :
• établir un état des risques naturels et technologiques, au moins 6 mois avant la date de signature de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente.
Cet état mentionne la sismicité, les risques naturels (inondation, avalanche…) et les risques technologiques pris en compte dans les plans de prévention auxquels le
bien est exposé.
• information sur un dommage consécutif à une catastrophe naturelle ou technologique : déclaration des sinistres ayant fait l’objet d’une reconnaissance de l’état de
catastrophes naturelles ou technologiques dès lors que l’immeuble a donné lieu au versement d’une indemnité au titre de la garantie nationale.
A défaut, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte pour intenter une action en nullité. Dans ce cas présent, la
vente pourra alors être annulée.
Si la superficie mentionnée est inférieure d’un vingtième (soit 5%) à celle existante, l’acquéreur pourra dans un délai d’un an à compter de la
signature de l’acte, réclamer une diminution du prix de vente proportionnelle aux m2 déclarés en trop.
A qui faire appel pour le métrage ?
Auprès de qui établir l’état?
Le vendeur devra consulter auprès de la mairie, en sous-préfecture ou à la DDE un dossier contenant toutes les informations relatives aux risques naturels
et technologiques.
Cette même loi précise que l’acquéreur n’est pas dans l’obligation de se faire assister d’un professionnel pour effectuer le mesurage, cependant il lui est
fortement conseillé d’y recourir afin d’éviter les litiges.
—
Diagnostic de performance énergétique
Depuis le 1er novembre 2006, il est obligatoire d’effectuer, lors d’une vente, un diagnostic de performance énergétique des biens. Celui-ci devra être
joint à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte authentique.
Ce diagnostic a pour objectif, à travers sa notation par étiquette, d’évaluer les performances énergétiques du bien vendu afin de pouvoir améliorer si nécessaire la
consommation énergétique du bâtiment. Cela permettra :
• de lutter contre le dérèglement climatique ;
• de réaliser de nombreuses économies liées à la diminution de la consommation énergétique.
Les biens non concernés par le DPE :
• Les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation de moins de 2 ans.
• Les bâtiments dont la SHOB est inférieure à 50 m2..
• Les lieux à usage spécifique (monuments historiques, bâtiments classés, lieux de culte…).
• Les ventes en état futur d’achèvement.
• Les biens situés dans les DOM-TOM.
• Les bâtiments à usage agricole, industriel ou artisanal.
A qui faire appel pour établir le DPE ?
Le DPE doit être établi par un professionnel agréé « un diagnostiqueur » qui après avoir déterminé la performance énergétique du bâtiment donnera des
recommandations et des préconisations afin d’améliorer les performances en évaluant leur rentabilité.
Il est important d’établir un ordre de mission (mandat), cela permettra aux parties en présence de prendre connaissance de leurs obligations respectives.
—
Conclusion : constitution d’un dossier de diagnostic technique
Dorénavant, tous les états, diagnostics, constats susvisés devront être regroupés dans un dossier global unique appelé « dossier de diagnostic technique ».
Son contenu variera en fonction de la nature du bien vendu et des obligations locales.
L’objectif d’un tel dossier est de récapituler l’ensemble des obligations relatives à l’information et à la protection de l’acquéreur.
Celui-ci devra par conséquent contenir tous les diagnostics nécessaires à la conclusion d’un acte de vente, il devra alors être annexé à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique de vente.
Tous les documents, à l’exception de l’état des risques naturels et technologiques, devront être établis par un professionnel présentant des
garanties de compétence et disposant d’une organisation et des moyens appropriés fixés par décret.
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Chapitre —3
LES CONDITIONS
SUSPENSIVES
Chapitre —3
DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN
Le propriétaire
Lors de la rédaction de l’avant-contrat, il est généralement spécifié que la vente ne pourra s’effectuer que sous certaines conditions : les conditions suspensives.
Ce sont des clauses contenues dans les avant-contrats permettant de suspendre l’exécution du contrat. Elles impliquent la survenance d’un évènement précis, futur et incertain, indépendant de la volonté des parties.
DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner)
Exemples de conditions suspensives :
Obtention d’un crédit / La revente d’un précédent local / Obtention d’un certificat d’urbanisme / Autorisation de changement d’affectation /
Absence de préemption par un locataire ou la Commune…
—
Mairie
DSF (Direction des Services Fiscaux)
Titulaire du droit de préemption urbain
Obtention du permis de construire
L’obtention du permis de construire est obligatoire pour les travaux d’aménagement intérieur qui ont pour effet de changer la destination du bien.
La condition suspensive d’obtention du permis de construire suppose cependant que le projet de l’acquéreur soit suffisamment défini pour permettre le dépôt de la
demande dès la signature de l’avant-contrat.
Décision du titulaire du droit de préemption urbain
—
Changement d’affectation
L’ordonnance du 8 juin 2005 a permis une simplification des démarches d’acquisition et sécurise l’acheteur en simplifiant et ajustant la législation concernant le changement d’affectation.
Le changement d’affectation de locaux peut être décidé librement par un propriétaire. Cependant il doit obtenir une autorisation administrative.
Ainsi, il est en principe interdit d’affecter des locaux d’habitation à un usage professionnel ou commercial sans avoir obtenu une autorisation administrative préalable.
cf. Fiche no3
Renonciation
tacite
(silence pendant deux mois)
ou
express
Acceptation
de la proposition
Contre
proposition
—
Droit de préemption
C’est le droit pour la Commune d’acheter en priorité un bien immobilier mis en vente dans le but d’une opération d’intérêt général.
Il est possible de signer l’avant-contrat sous la condition suspensive de non préemption de la commune. Le propriétaire d’un bien doit notifier au bénéficiaire du droit de
préemption (généralement une collectivité publique) son intention de vendre son immeuble ainsi que les conditions de la vente. Cette notification nommée déclaration
d’intention d’aliéner (DIA) doit être établie et déposée en mairie par un notaire.
Le délai d’instruction de la Commune est de deux mois à compter de la réception de la DIA :
• Si la Commune fait jouer son droit de préemption, la vente ne pourra pas se faire. La vente entre le vendeur et la Commune s’effectuera alors dans les 3 mois qui suivent.
• En cas de non exercice du droit de préemption par la Commune, la condition suspensive est considérée comme réalisée, la vente pourra alors avoir lieu.
• En cas de proposition de la Commune d’un autre prix que celui prévu, le propriétaire dispose de 2 mois pour accepter ou non l’offre. S’il n’accepte pas l’offre celui-ci doit
accepter que le prix soit fixé par le juge de l’expropriation.
Le propriétaire poursuit sa vente
aux conditions initiales
Accord sur la chose et sur le prix :
la vente est formée entre le préempteur
et le propriétaire
Le propriétaire renonce à la vente (ou
reste silencieux pendant deux mois)
Le propriétaire
maintient son offre initiale
Nécessité d’une nouvelle DIA
en cas de vente
Si au cours des 2 mois le propriétaire ne répond pas à la proposition, la Commune peut alors dans un délai de 15 jours saisir ce même juge. A
défaut, le propriétaire peut vendre le bien au prix et aux conditions mentionnées dans la DIA.
Propriétaire
Le préempteur
propose un nouveau
prix et manifeste sa
volonté de saisir le
juge de l’expropriation.
Le propriétaire
accepte l’offre du titulaire du DPU
Titulaire du DPU
Saisine du juge de l’expropriation
(dans les 15 jours)
Renonciation
Droit purgé, la vente peut être réalisée
aux conditions initiales (ni+, ni-)
Jugement fixant le prix de vente
Acceptation
ou silence pendant deux mois
2 mois
Vente
Renonciation
par le propriétaire
Nécessite une nouvelle DIA
en cas de vente ultérieure.
Renonciation
par le préempteur
Le propriétaire peut aliéner librement son
bien pendant 5 ans au prix fixé par la voie
judiciaire (éventuellement indexé).
vente
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CHAPITRE 4
L’ACTE AUTHENTIQUE
Lorsque toutes les phases susvisées sont remplies, c'est-à-dire qu’un avant-contrat à été établi et que les conditions suspensives sont réalisées, la signature de l’acte de vente peut intervenir.
La signature de l’acte authentique qui concrétise la vente et le transfert de propriété.
Cet acte doit être rédigé par un notaire.
La signature d’un tel acte ne peut s’effectuer que si la ou les conditions suspensives prévues
dans l’avant-contrat sont réalisées.
Il y a également une obligation de publicité foncière (auprès de la conservation des hypothèques), celle-ci permet d’informer un changement de propriété mais également de rendre
opposable aux tiers les droits réels immobiliers.
—
Authenticité de l’acte :
L’authenticité d’un tel acte repose d’abord sur le conseil et l’explication du notaire. Celui-ci met en forme les volontés des parties, il constate la réalité de leur consentement. Le notaire assure la responsabilité de la rédaction.
Afin que cet acte soit considéré comme étant valable, il est indispensable qu’un certain formalisme soit respecté :
• Lors de la signature de l’acte, la présence des deux parties et du notaire est indispensable, l'absence de ce dernier transformerait l'acte, en acte sous-seing privé.
• L’acquéreur devra alors payer le solde du prix (prix convenu + frais, …) et le notaire lui remettra une attestation de propriété. Le titre de propriété ne sera remis à l’acquéreur que quelques mois après.
• Le notaire doit être territorialement compétent.
• L’acte doit être rédigé selon le formalisme imposé par la loi.
—
Les effets d’un acte authentique :
• Date certaine : la rédaction de cet acte par le notaire rend sa date certaine, elle ne sera pas contestable.
• Force probante : l’acte fait foi de son contenu. La preuve contraire ne peut être apportée sauf lors d’une procédure complexe.
• Force exécutoire : lorsqu’une partie n’exécute pas ses obligations, la copie de l’acte authentique permet de procéder à
l’exécution forcée, sans avoir recours à un jugement.
26
ÈME
2 PARTIE
FICHES TECHNIQUES
FICHE
FICHE
FICHE
FICHE
FICHE
FICHE
FICHE
FICHE
FICHE
FICHE
FICHE
FICHE
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Frais engagés lors d’une acquisition immobilière
L’environnement légal
Changement d’affectation des locaux : Ordonnance du 8 Juin 2005
La redevance pour création de bureaux
Les droits d’enregistrement
La TVA immobilière
La taxe annuelle sur les bureaux
La taxe foncière
La copropriété
Les coûts de construction et de rénovation
Les unités de mesure
Acquérir ses locaux professionnels et en devenir locataire via une SCI
CAS PRATIQUES
CAS 1
CAS 2
Comparatif financier locataire / propriétaire
Coût financier d’une acquisition de ses locaux professionnels via une SCI
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FICHE 1
FRAIS ENGAGÉS LORS
D’UNE ACQUISITION IMMOBILIÈRE
T.V.A.
Quels biens ?
Redevable Exigibilité
Assiette
Immeubles vendus neufs en état futur
d'achèvement.
Acquéreur
En général, date de l’acte notarié
de vente.
Taux 19,6%
En général, calculée sur le prix de
vente.
Acquéreur
En général, date de l’acte notarié.
Taux 0,715 %
dont droit départemental 0,6 %
Frais d´assiette et de recouvrement :
0,015 % (2,5 % sur le résultat du
droit départemental) ;
Taxe nouvelle perçue au profit de
l´Etat : 0,1 % (salaire du conservateur).
Acquéreur
En général, date de l’acte de vente.
La promesse unilatérale de vente,
les droits sont fixes soit 125 €.
Taxés à 5,19%
dont 3,6% pour le département ;
1,2% pour la commune, 0,20%
pour l'État, 0,09% de prélèvement
pour frais d’assiette et 0,10% pour
le salaire du conservateur.
1ère vente d’immeuble intervenant dans les 5 ans
de leur achèvement.
Nota : certaines rénovations lourdes d’immeubles
rendent leur vente assimilable à la vente d’un
immeuble neuf en matière de TVA.
Taxe de publicité
foncière
Immeubles vendus neufs en état futur
d'achèvement.
1ère vente d’immeuble neuf ou lourdement rénové dans les 5 ans de leur achèvement.
Droits
d'enregistrement
Immeubles non assujettis à la TVA
Les frais de notaire
Emoluments
Pour toutes acquisitions
Acquéreur
A la signature de l'acte de vente
Environ 0,825 % hors TVA.
Débours
Pour toutes acquisitions
Acquéreur
Frais à payer à des tiers : salaire du
conservateur des hypothèques, cadastre,
géomètre, constitution de dossier…
Lorsque la vente s'effectue par un intermédiaire
Acquéreur
< 800 000 € HT ou Hdts = 7% HT
> 800 000 € HT ou Hdts = 5% HT
(soit 5,98% TTC)
Votre intermédiaire
Honoraires
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FICHE 2
L’ENVIRONNEMENT LÉGAL
Différentes lois assurent la protection des acquéreurs. Un certain nombre d’obligations pèse sur le vendeur.
Objet
Immeubles concernés
Obligations
Validité
Amiante
Bâtiments dont le permis de construire a
été délivré avant le 1er Juillet 1997.
Obligation des propriétaires d'immeubles de :
- rechercher la présence d’amiante friable dans les flocages,
calorifugeages et faux plafonds. Le cas échéant, des travaux de retrait
ou de confinement devront être exécutés dans des délais précis.
- repérer l’amiante non friable dans les constructions et établir un
dossier technique amiante dont les principales dispositions seront
annexées aux contrats de vente immobilière.
- procéder à des repérages approfondis avant toute démolition de
l’immeuble.
Le document attestant de la recherche d'amiante doit être remis au plus
tard au moment de la cession.
Illimitée
Plomb
Termite
FICHE 3
CHANGEMENT D’AFFECTATION DES
LOCAUX - ORDONNANCE DU 8 JUIN 2005
L’ordonnance réformant l’article L 631-7 a permis de simplifier le changement d’affectation. En effet, avant cette réforme il
était difficile d’affecter à un autre usage les locaux à usage d’habitation. Dorénavant le changement d’usage des locaux
d’habitation est facilité. Ce changement reste soumis à une autorisation préalable.
MODIFICATIONS APPORTÉES
Le champ d’application territorial
• Communes de plus de 200 000 habitants.
• Ensemble des communes de la petite couronne parisienne.
• Ainsi que toutes les communes qui le souhaitent.
Typologie
Bâtiments construits avant 1949 et
situés dans une zone à risque
d'exposition au plomb délimitée par le
préfet.
La loi relative à la lutte contre la présence de plomb oblige le vendeur à :
- effectuer par l’intermédiaire d’un professionnel les recherches relatives
à la présence de plomb dans les revêtements avant la mise en vente du
bien et la signature de l’avant-contrat.
- annexer un état descriptif à tout document constatant une vente, quant
à la présence ou non de plomb, cependant il reste préférable que
l’information soit communiquée également dans l’avant-contrat.
Si constat positif : indéterminée
(obligation d'effectuer des travaux)
Bâtiments situés dans une zone contaminée délimitée par le préfet ou susceptible de l’être.
Obligation pour le vendeur d’annexer aux documents de la vente un
état parasitaire datant de moins de six mois.
6 mois
Si constat négatif : illimitée
Il n’existe plus que deux usages : usage d’habitation et locaux destinés à un autre usage. Cette modification permet aux locaux qui ne sont pas à usage d’habitation
d’être utilisés à tout autre usage (commercial, professionnel ou administratif).
Détermination de l’usage
Dorénavant pour connaître l’usage d’un local, il faut se référer à la réforme foncière de 1970, sans se préoccuper de son usage postérieur. Pour les locaux construits
après 1970, ils sont réputés avoir l’usage pour lequel le permis de construire a été autorisé.
Permis de construire
Lorsqu’une demande de permis de construire ou de déclaration de travaux est effectuée en vue du changement d’usage, cette demande vaut automatiquement demande
de changement d’usage.
Procédure de changement d’affectation
A qui faire appel pour ces 3 diagnostics ?
Le propriétaire doit faire appel à un contrôleur technique ou à un technicien de la construction (expert certifié) ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission.
6 mois
Etat des risques Bâtiments dans les communes Obligations du vendeur :
situées dans une zone couver- - Etablir un état des risques naturels et technologiques. Au moins 6 mois avant la date de signature de
naturels et
technologiques te aux risques par des plans de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente. Cet état mentionne la sismicité, les
prévention dont la liste est
arrêtée par le Préfet du département.
risques naturels (inondation, avalanche…) et les risques technologiques pris en compte dans les
plans de prévention auxquels le bien est exposé.
- Obligation d’information sur un dommage consécutif à une catastrophe naturelle ou technologique : déclaration des sinistres ayant fait l’objet d’une reconnaissance de l’état de catastrophes naturelles ou technologiques
dès lors que l’immeuble a donné lieu au versement d’une indemnité au titre de la garantie nationale.
Afin de pouvoir changer l’usage d’un local, il faut obtenir une autorisation préalable. Cette autorisation est de la compétence de l’État. C’est le préfet du département qui
peut la délivrer après avoir obtenu l’avis du maire. Ce changement d’affectation peut être subordonné à une compensation : obligation de transformer en logement des
locaux non affectés à cet usage. Les locaux de compensation doivent être de qualité et de surface équivalentes à celles faisant l’objet du changement d’usage. Ils doivent
également être situés dans le même arrondissement.
Les conditions de délivrance d’une telle autorisation sont énoncées par arrêté préfectoral dans chaque département.
EXONÉRATION DE COMPENSATION (POUR PARIS) :
• Lorsqu’une personne exerce dans sa résidence principale une activité professionnelle, sauf si cette activité nécessite la réception de marchandises
ou de clientèle.
• Lorsqu’il s’agit d’un pétitionnaire public et/ou poursuivant une mission d’intérêt général.
• Lorsque les locaux sont situés en rez-de-chaussée.
A qui faire appel pour établir l’état ?
Le vendeur devra consulter auprès de la mairie, en sous-préfecture ou à la DDE un dossier contenant toutes les informations relatives aux risques naturels et technologiques.
La loi Carrez
Biens immobiliers représentant un lot de copropriété.
Oblige le vendeur à mentionner dans la promesse de vente ou dans l’acte
authentique la surface du bien.
- A défaut, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois à compter de la
signature de l’acte pour intenter une action en nullité. Dans ce cas présent
la vente pourra alors être annulée.
- Si la superficie mentionnée est inférieure d’un vingtième (soit 5%) à
celle existante, l’acquéreur pourra dans un délai d’un an à compter de la
signature de l’acte, réclamer une diminution du prix de vente proportionnelle aux m2 déclarés en trop.
Auprès de qui se renseigner pour connaître l’affectation d’un local ?
Se renseigner auprès du centre des impôts fonciers dont dépend le local. Apporter la référence du cadastre pour demander la fiche de l’immeuble et remonter au
1er Janvier 1970 afin de connaître quelle était l’affectation à cette date.
Où consulter :
Paris Centre (1/2/3/4/9 et 10ème) 38, rue de la République 93100 Montreuil / 01 49 88 46 00
Paris Nord (8/17 et 18ème) 38, rue de la République 93100 Montreuil / 01 49 88 46 00
Paris Ouest (7/15 et 16ème) 6, rue Paganini 75020 Paris / 01 44 64 51 43
Paris Est (11/12/19 et 20ème) 6, rue Paganini 75020 Paris / 01 44 64 51 43
Paris Sud (5/6/13 et 14ème) 101, rue de Tolbiac 75013 Paris / 01 45 86 67 67
A qui faire appel pour le métrage ?
Cette même loi précise que l’acquéreur n’est pas dans l’obligation de se faire assister d’un professionnel pour effectuer le mesurage, cependant il lui est fortement
conseillé d’y recourir afin d’éviter les litiges. Dans ce cas, le mesurage doit être effectué par un professionnel agréé.
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FICHE 4
LA REDEVANCE
POUR CRÉATION DE BUREAUX
FICHE 5
LES DROITS
D’ENREGISTREMENT
À noter
En règle générale le montant des
droits d’enregistrement est de
6,02%. Le pourcentage restant
Cette redevance est exigible en Ile-de-France (délimitation par décret) pour la création de locaux à usage de bureaux, de
recherche et leurs annexes ou pour la transformation en bureaux de locaux précédemment affectés à un autre usage.
L’ASSIETTE DE LA REDEVANCE
La redevance bureaux se calcule sur la surface utile de chaque niveau de l’immeuble.
Le tarif est fixé par décret, celui-ci varie en fonction de la localisation de l’immeuble entre 61€ et 244€.
représente la rémunération de
L’enregistrement d’un acte de vente est une obligation, c’est une formalité administrative permettant de constater l’acte afin de lui donner date certaine. L’acquéreur d’un local de bureau
sera alors redevable de cet impôt pour le transfert de propriété.
l’officier notarial.
Le droit d’enregistrement s’applique à tous les immeubles par nature (logements, locaux professionnels ou commerciaux, terrains, etc.), mais également aux droits qui peuvent y être rattachés (usufruit, nue-propriété…).
Cette taxe devra être payée au moment où il y a accord sur le prix et la chose c’est-à-dire au moment de la signature de l’acte
authentique ou au moment de la signature de la promesse de vente lorsqu’il n’y a pas de condition suspensive.
Cependant les ventes soumises à la TVA telles que la vente en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou encore la vente de
terrains à bâtir ne sont pas soumises aux droits d’enregistrement.
On distingue trois zones de tarification en Ile-de-France :
61€/m2 ; 152€/m2 et 244€/m2.
Mais seulement deux taux sont appliqués à Paris en fonction de la localisation :
Zone 1
correspondant aux arrondissements 1 / 2 / 3 / 4 / 6 / 7 / 8 / 9 / 14 / 15 / 16 / 17, le taux est de 244€/m2 de construction
LE MONTANT DU DROIT D’ENREGISTREMENT
Zone 2
Le taux d’imposition en Ile-de-France et à Paris est de 5,19%
correspondant aux arrondissements 5 / 10 / 11 / 12 / 13 / 18 / 19 / 20, le taux est de 61€/m2 de construction.
244€/m2
3,6%
Département
1,2%
Commune
0,20%
Etat
0,09%
Prélèvement pour frais d’assiette
0,10%
Rémunération du conservateur
61€/m2
NE SONT PAS ASSUJETTIS À LA REDEVANCE :
• Les bureaux faisant partie d’un local principal d’habitation.
• Les bureaux des professions libérales et d’officiers ministériels.
• Les locaux utilisés par des associations reconnues d’utilité publique.
• Les locaux affectés à un service public et appartenant à l’État, aux collectivités publiques…
• Les locaux sanitaires.
• Les locaux qui vont être construits en zone franche urbaine.
• Dans les locaux industriels, les locaux à usage de bureaux dépendants des locaux de production et les bureaux d’une superficie inférieure à
1 000 m2 indépendants de production.
• Dans les magasins de vente et les entrepôts commerciaux, les locaux à usage de bureaux à concurrence de 5% de la superficie totale
de l’ensemble des locaux construits.
• Les garages.
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FICHE 6
LA TVA IMMOBILIÈRE
À noter
La loi de finances rectificative pour
FICHE 7
TAXE ANNUELLE SUR LES BUREAUX
2005 a introduit à compter du 1er
La vente d’un bien immobilier est généralement soumise à un droit d’enregistrement. Cependant
dans le cadre d’un immeuble « neuf » ou lourdement rénové, la vente est soumise à la TVA immobilière.
janvier 2006 une série de critères
portant définition de ce qu’il
convient d’entendre par travaux
La TVA immobilière concerne les ventes portant sur des immeubles neufs ou lourdement rénovés :
• Non achevés (ventes dites en état futur d’achèvement ou sur plan).
• 1ère vente dans les 5 ans de l’achèvement.
Cette taxe s’applique à tous les locaux de bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage se situant dans la région
Ile-de-France. Elle est dûe par le propriétaire du local ou par la personne titulaire d’un droit réel sur un local imposable.
conduisant à la « production » d’un
immeuble neuf. Celle-ci redéfinit
Le propriétaire devra lui-même déposer une déclaration, qui lui servira à calculer le montant de la taxe, auprès de sa trésorerie avant le 1er mars.
ainsi par voie légale la frontière
entre TVA immobilière et droits
LES EXONÉRATIONS SIGNIFICATIVES :
L’ASSIETTE DE LA TAXE
d’enregistrement pour les transac-
La TVA est calculée sur le prix de vente HT au taux normal de 19,6% (8,5% dans les DOM), sauf taux réduit de 5,5%
lorsqu’il s’agit de logements sociaux (2,1% dans les DOM).
Il incombe à la charge du vendeur de verser cette taxe aux impôts cependant la TVA est supportée par l’acquéreur car il paye
un prix TTC.
L’acquéreur doit quant à lui s’acquitter de la taxe de publicité foncière au taux global de 0,715% sur le montant HT de la
vente.
tions portant sur les immeubles
• Les locaux situés dans des zones franches ou de redynamisation urbaine.
• Les locaux appartenant aux seules fondations et associations reconnues d'utilité publique.
• Les locaux à usage de bureaux d’une superficie inférieure à 100 m2 *, les locaux commerciaux d’une superficie inférieure à 2 500 m2 et
les locaux de stockage d’une superficie inférieure à 5 000 m2.
• Les locaux spécialement aménagés pour l'archivage administratif et pour l'exercice d'activités de recherche, ou à caractère sanitaire,
social, éducatif ou culturel.
* Pour le calcul de la superficie il faut tenir compte de tous les locaux de même nature situés à la même adresse ou en cas de pluralité d’adresses, dans un même groupement topographique.
anciens devant faire l’objet de travaux de rénovation. Les éléments
définis sont les planchers, les huisseries extérieures, les cloisons
intérieures, les installations électriques et le système de chauffa-
EXONÉRATION
ge. Ces éléments de second oeuvre
Les biens achevés depuis moins de 5 ans et vendus pour la deuxième fois à un particulier durant cette période ne sont pas
assujettis à la TVA immobilière. L’acquéreur devra cependant payer les droits d’enregistrement.
doivent être affectés par au moins
LES BUREAUX SUPÉRIEURS À 100 M2
au 2/3 pour que les travaux
La superficie à retenir pour l’imposition s’entend de la superficie réelle des locaux imposables, mesurée au sol, entre murs et séparations, arrondie au m2 inférieur.
effectués conduisent à la production d’un immeuble neuf.
1ère circonscription
LA TVA SUR MARGE
Dans le cas où vous achèteriez vos bureaux à un marchand de biens, celui-ci peut souhaiter
vous refacturer sa TVA sur marge.
normal
réduit
11,30€
5,60€
À noter
La TVA immobilière ou la TVA sur
marge sera déductible pour
2ème circonscription
l’acquéreur en fonction de son
—
coefficient de déduction.
Ainsi si la TVA sur marge est mise à la charge de l’acquéreur :
Exemple : si 100% du loyer est
6,70€
4,00€
soumis à TVA, alors 100% de la
• La TVA sur marge est une charge augmentative du prix et donc de l’assiette des droits d’enregistrement
payés par l’acquéreur.
• Récupération de la TVA sur marge acquittée par l’acquéreur :
Si l’acquéreur est un marchand de biens, conformément à l’article 231 ann II CGI , cette TVA n’est pas déductible.
Si l’acquéreur est un professionnel qui entend utiliser le bien immobilier pour des opérations passibles de
la TVA (location en TVA) : il peut récupérer la TVA sur marge facturée par le marchand de biens. Cependant pour pouvoir être récupérable la TVA doit apparaître distinctement dans l’acte notarié (contrainte pour le marchand de biens de
dévoiler sa marge brute à l’acquéreur).
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TVA ouvrira droit à déduction.
3ème circonscription
3,20€
2,90€
Dans chaque circonscription, ce tarif est réduit pour les locaux possédés par l’État, les collectivités territoriales, les organismes professionnels ainsi que les associations ou
organismes privés sans but lucratif à caractère sanitaire, social, éducatif, sportif ou culturel et dans lesquels ils exercent leur activité.
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FICHE 8
LA TAXE FONCIÈRE
À noter
En cas de changement affectant les
FICHE 9
LA COPROPRIÉTÉ
propriétés, il est possible de pro-
L’impôt foncier est un impôt versé chaque année à la commune ou à un canton par les personnes physiques et/ou morales, propriétaires ou usufruitiers d’un immeuble au 1er Janvier de
l’année d’imposition.
céder à une mise à jour des évaluations. Ces changements peuvent être
de 5 catégories :
Être copropriétaire signifie être propriétaire de parties privatives et de parties communes. Cela signifie également de :
•Constructions nouvelles.
C’est un impôt réel qui ne tient pas compte de la capacité économique du contribuable, il est dû par tous les
propriétaires d’un bien immobilier au 1er janvier de chaque année.
•Changement de consistances (travaux modifiant la superficie,
démolition…).
LE CALCUL DE L’IMPÔT
• Changement d’affectation.
Le montant de l’impôt se calcule en multipliant la base d’imposition par le taux fixé par les collectivités
locales.
La base d’imposition est constituée par le revenu cadastral, celui-ci se calcule en prenant la valeur locative du
bien, revalorisée et actualisée, et en y ajoutant un abattement forfaitaire de 50% afin de tenir compte des frais
de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation.
Nb : La valeur locative des propriétés bâties a été déterminée par la réforme foncière de 1970.
• Changement de caractéristiques
LE TAUX DE L’IMPÔT À PARIS
se décompose en 3 éléments
• Le taux communal (qui revient à la ville de Paris) = 7,11%
• Le taux régional (qui revient à l’Ile-de-France) = 0,867%
• Les frais de gestion de la fiscalité directe locale = 8%
Le statut de la copropriété (régi par la loi du 10 juillet 1965 complétée par le décret du 17 mars 1967) s’applique à tous les
immeubles collectifs comprenant plusieurs lots appartenant à des personnes différentes.
• Faire partie d’un syndicat de copropriété.
• Avoir des droits et obligations sur le lot acheté.
• Adhérer à un règlement de copropriété.
physiques (rénovation, équipements nouveaux…).
Droits des copropriétaires
Obligations des copropriétaires
• User et jouir librement des parties privatives*.
• User librement des parties communes*.
Sans porter atteinte ni à la destination de l’immeuble,
ni aux droits des autres copropriétaires.
• Respecter le règlement de copropriété.
• Contribuer aux charges afférentes à chaque lot ainsi qu’à celles
des parties communes.
• Changements d’environnement.
Conseil CBRE
Si la vente s’effectue après le 1er
janvier, le redevable de la taxe
LES ORGANES D’UNE COPROPRIÉTÉ
foncière est la personne qui était
propriétaire
à
cette
date.
L’EXONÉRATION TEMPORAIRE
Cependant, il peut être prévu dans
Exonération de deux ans sur les constructions nouvelles, reconstructions ou additions de construction pour l'ensemble des
locaux (exonération totale sur les immeubles à usage d’habitation et partielle pour les immeubles à usage professionnel).
Cette exonération s’applique à partir du 1er janvier qui suit la fin des travaux dès lors qu’ils sont considérés achevés.
l’acte authentique un partage de
cet impôt entre le vendeur et
l’acquéreur.
Syndicat des copropriétaires
L’ensemble des copropriétaires est réuni en un syndicat.
Il a pour objet la conservation et l’entretien de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.
Toutes ses décisions sont prises par les copropriétaires lors d’une assemblée générale.
Ce syndicat existe dès lors qu’un immeuble est divisé en lots appartenant au moins à 2 personnes différentes.
Syndic de copropriété (désigné par l’assemblée des copropriétaires)
C’est le représentant permanent de la copropriété, il en est l’organe exécutif : il réalise toutes les décisions prises en assemblée générale et a le devoir de faire respecter le
règlement de copropriété. Ses missions sont diverses :
• il administre et gère la copropriété ;
• il doit tenir la comptabilité et établir le budget ;
• il est le représentant légal de la copropriété dans tous les actes civils et en justice.
Conseil syndical
Les membres du conseil syndical (élus par l’assemblée générale), sont les interlocuteurs privilégiés du syndic. Il a pour mission de contrôler la gestion et donner son avis
au syndic.
Le règlement de copropriété
C’est le document fondamental de toute copropriété. Il détermine la destination de l’immeuble, les parties privatives et les parties communes (état descriptif de divisions
qui déterminera la contribution de chaque copropriétaires aux charges), il complète également les dispositions légales et réglementaires fixant les règles de fonctionnement des différents organes du syndicat.
Le règlement de copropriété est un contrat dont les dispositions s’imposent à tous les copropriétaires, qui en cas de non respect peuvent voir leur responsabilité engagée.
* cf. lexique
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FICHE 10
LES COÛTS DE CONSTRUCTION
ET DE RÉNOVATION
FICHE 11
LES UNITÉS DE MESURE
SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (S.H.O.B.)
80% des locaux à l’acquisition sont en état d’usage. Il est donc fréquent que les acquéreurs effectuent des travaux lors de leur
prise de possession. Ces travaux peuvent être des travaux de construction ou de rénovation.
À titre d’information, des estimations simplifiées sont résumées ci-après. Bien entendu, chaque projet de rénovation ou de
construction présente ses caractéristiques propres dont le coût sera spécifique.
COÛTS DE RÉNOVATION
Prix HT/m2 (réf. 2007)
Immeuble « haussmannien »
Immeuble « année 70 »
Immeuble « moderne »
Rénovation légère
183 à 381€
152 à 275€
122 à 229€
Rénovation mise à niveau
533 à 762€
457 à 610€
381 à 553€
Rénovation Lourde
1 067 à 1 525€
915 à 1 220€
839 à 1 067€
Éléments pris en compte
Éléments non pris en compte
• Les rez-de-chaussée et étages.
• Tous les niveaux intermédiaires tels que mezzanines
et galeries.
• Les combles et sous-sols, aménageables ou non.
• Les toitures terrasses, accessibles ou non.
• Les constructions ne formant pas de planchers telles que les
pylônes, canalisations, citernes, silos…
• Les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée.
• Tous les vides ne constituants pas de surface de plancher, notamment
ceux occasionnés par les trémies d’escalier, d’ascenseur…
• Les marches d’escalier, les cabines d’ascenseur et les rampes
d’accès.
SURFACE HORS OEUVRE NETTE (S.H.O.N.)
ESTIMATION DES DÉLAIS
(surface utilisée en matière de permis de construire ou de certificat d’urbanisme)
Etudes – Permis éventuels – Appels d’offres entreprises – Travaux - Réception
0 -1 000 m
1 000 - 5 000 m
5 000 - 10 000 m
Rénovation légère
2/4 mois
6/8 mois
10/12 mois
Rénovation mise à niveau
4/8 mois
10/12 mois
14/18 mois
Rénovation lourde
6/10 mois
12/14 mois
18/20 mois
2
2
2
Second oeuvre aménagement
Second oeuvre technique
La S.H.O.N. s’obtient à partir de la S.H.O.B. en opérant un certain nombre de déductions :
« Sont déduites les surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à
caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ».
Déductions :
COÛTS DE CONSTRUCTION ET DE RÉNOVATION
Lots techniques
Selon le code de l’urbanisme, la S.H.O.B. est définie comme étant : « la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction ».
La S.H.O.B. doit être mesurée de manière à prendre en compte, d’une part, l’épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et d’autre part, tous les prolongements extérieurs d’un niveau tels que les balcons, loggias, coursives.
Câblage info./téléphone
152€/prise
Moquette en dalles
30 à 50€ /m2
W.C. complet
381 à 533€/U
Ventil. double flux
99 à 122€/m2
Faux-plancher technique
70 à 90€ /m2
Lavabo complet
381 à 533€/U
Ventil. double flux rafraîchis 137 à 152€/m2
Faux-plafond*
30 à 50€/m2
Ballon d’eau chaude
686 à 915€/U
Climat. par ventilo convecteur 183 à 229€/m2
Peinture
14 à 30€/m2
Cloisons* ossatures
53 à 84€/m2
Électricité (réfection totale) 91 à 107€/m2
Revêtement mural
18 à 38€/m2
Cloisons* monobloc
76 à 122€/m2
• Les parties de planchers en comble ou en sous-sol disposant d’une hauteur sous-plafond ou sous toiture inférieures à 1,80m.
• Les surfaces non aménageables pour l’habitation ou pour d’autres activités en raison de l’usage (chaufferie, machinerie d’ascenseurs, système d’air conditionné…)
• Les surfaces ne pouvant supporter des charges liées à des usages d’habitation ou en raison de l’encombrement de la charpente, même si leur hauteur excède 1,80m.
• Les toitures terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes du rez-de-chaussée.
• Les parties de bâtiments aménagées en vue du stationnement des véhicules.
• Les bâtiments affectés aux exploitations agricoles, une surface de plancher affectée à l’habitation égale à 5% pour compenser la surface brute de plancher utilisée par
les matériaux d’isolation, thermique ou accoustique…
SURFACE UTILE BRUTE (S.U.B.)
(surface utilisée pour les différentes expertises)
La S.U.B. s’obtient à partir de la S.H.O.N. en opérant un certain nombre de déductions :
• Éléments structuraux : poteaux, murs extérieurs, refends…
• Circulation verticale : les parties non déduites dans la S.H.O.N.
Luminaire
183€/U
Carrelage au sol
61 à 90€/m2
Convecteur Électrique
152€/U
Faïence murale
38 à 61€/m2
Salle informatique
1525€/m
Cloisons plâtre
53 à 76€/m
Nous pouvons par conséquent définir la S.U.B selon 3 éléments :
La circulation horizontale / Les locaux à caractère social et sanitaire / Surfaces réservées aux postes de travail
Contrôle d’accès
100€/U
Porte bois 0,90 m
381 à 533€ /U
SURFACE UTILE NETTE (S.U.N.)
2
*Amovibles
2
Fenêtre bois /double vitrage 686 à 915€/U
La S.U.N. est la surface utile réservée au travail.
On déduit donc de la S.U.B. les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires.
*Ossatures et fibres en dalles
SURFACE UTILE PONDÉRÉE
Rénovation légère : petite démolition (cloisons légères de type placostill ou carreaux de plâtre, carrelage, faïence murale, chape ciment…), peinture et revêtements
muraux, moquette et sols PVC ou plastiques, ajout ou modification électrique et éclairage (prises électriques complémentaires, modification d’allumage, ajout d’un luminaire…), réparation des faux plafonds.
Rénovation mise à niveau, décoration et technique : démolition et reconstruction de cloisons légères, distribution électrique et éclairage neuf, peinture et revêtement muraux, moquette, carrelage, faux-plafond neuf, sanitaires et plomberie, menuiserie intérieure, révisions des menuiseries extérieures, en option : précablage informatique et téléphone.
Rénovation lourde (restructuration) : restructuration complète de l’immeuble (technique et architecturale). On ne garde que les murs de façades et éventuellement les planchers.
38
Elle est établie à partir de la surface utile brute en affectant un coefficient variant en fonction de l’intérêt de la surface (caves…).
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FICHE 12
ACQUÉRIR SES LOCAUX
VIA UNE SCI
À noter
La consultation d’un notaire ou
d’un avocat spécialisé est recommandée car selon les situations
créer une SCI présente des avan-
L’article 1832 du code civil définit la société comme un contrat par lequel deux ou plusieurs
personnes « conviennent d’affecter à une entreprise commune, des biens ou leur industrie en
vue de partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter ».
tages et des inconvénients.
À noter
Pourquoi constituer une SCI ?
• C’est une solution si vous souhaitez mettre en location votre future acquisition, car cela permet de partager
l’effort financier, les risques et l’imposition des loyers qui seront versés.
• Facilité de gestion et de mouvement des associés par le mécanisme de la cession des parts sociales.
• Lorsqu’un associé cède ses parts cela ne remet pas en cause l’existence de la société, ni la propriété du bien.
• Si la société exploitante se trouve en redressement ou en liquidation judiciaire, la SCI protège les immeubles. Les créanciers ne
pourront pas les saisir automatiquement.
• C’est un outil efficace de stratégie matrimoniale, de transmission anticipée du patrimoine (association progressive des
enfants à la gestion du patrimoine familial).
• Outil de transmission successorale : diminution de la valeur taxable par le jeu d’une décote ; combat la présomption de propriété de l’usufruitier en matière de droits de succession ; préserve le différé de paiement des
droits de succession.
CAS PRATIQUE 1
COMPARATIF FINANCIER
LOCATAIRE OU PROPRIÉTAIRE DE SON
LOCAL PROFESSIONNEL*
Exemple : local d’une surface de 200 m2 exploité pendant 20 ans
Capital personnel de 100 000€ (apport en cas d’acquisition)
ETRE LOCATAIRE
Les plus values réalisées lors de la
cession d’immeubles ou de parts
de SCI sont susceptibles d’être
exonérées de toute imposition, à
l’issue d’un délai de détention de
15 ans.
Loyer : 300€ HT/HC/m2
Loyer mensuel : 5 000€ HT/HC
Loyer annuel : 60 000€ HT/HC
Loyer sur 20 ans majoré du coût de la construction = 3%/an : 1 614 221€ HT/HC
Taux de rendement net de 5% / an « de l’apport prévu en cas d’acquisition »
100 000€ x 5%/an soit sur 20 ans (valorisé) 178 596€
À noter
Coût global du locataire
Loyer – Recettes soit 1 614 221 – 178 596 = 1 435 625€ HT/HC
Objet de la société
La fiscalité de la SCI
Une SCI est une société civile ayant un objet immobilier, celle-ci ne peut donc pas viser des actes de commerce.
La SCI ne peut recourir à la location meublée.
En pratique, les SCI ne sont pas
passibles de l’impôt sur les socié-
ETRE PROPRIÉTAIRE
tés, mais à l’impôt sur le revenu.
LA CONSTITUTION DE LA SCI
Cependant, il est possible d’opter
Toute personne physique ou morale (à condition qu’elle ait une personnalité juridique) quelque soit sa nationalité peut
créer une SCI ou en être associé. Elle peut être instituée au minimum par deux personnes et sans aucun maximum prévu.
Le dépôt du dossier : au Centre des Formalités des Entreprises (CFE).
Le capital social : la loi ne fixe aucun minimum lors de sa constitution, ni pour le capital social, ni pour la valeur nominale.
Toutefois, celles-ci doivent être de valeur égale, dont le montant sera fixé librement par les associés.
Les associés : les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à l’égard des tiers à proportion de leur part dans le
capital social, à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. Ils possèdent un droit de vote leur permettant
de participer aux décisions collectives.
pour l’IS (décision irrévocable), la
IMPOSITION SUR LES REVENUS
Il est en général défavorable à une
Les bénéfices encaissés par chaque associé entreront dans le revenu global de chacun (en proportion de leurs droits) en tant
que revenu foncier pour les personnes physiques et comme des bénéfices commerciaux s’il s’agit d’une société de capitaux
(ex : SA, SAS, SARL…) associée de la SCI. Par conséquent, chaque associé participera aux bénéfices proportionnellement au
capital social qu’il aura investi au départ. En ce qui concerne les plus-values, les SCI sont soumises au régime des particuliers au
taux de 27% (16% d’impôt sur le revenu et 11% de prélèvements sociaux), lorsque les associés sont des personnes physiques.
Impôt sur les sociétés : les SCI ayant opté à l’IS sont soumises au taux en vigueur de 33,33%. Les sociétés peuvent
être soumises à un taux réduit de 15% dès lors que :
• le chiffre d’affaires annuel de la société n’excède pas 7 630 000 € ;
• le capital de la société est entièrement libéré et détenu pour au moins 75% par des personnes physiques ;
• le bénéfice imposable est inférieur à 38 120 € ;
Les bénéfices distribués sont imposés entre les mains des associés à titre de revenus de capitaux mobiliers.
SCI d’opter pour son assujettisse-
Afin de connaître la valeur vénale d’un bien à partir de son revenu locatif il faut procéder au calcul suivant :
société sera dans ce cas présent
Revenu locatif annuel
imposée sur les bénéfices au taux
Taux de capitalisation
en vigueur de 33,33%
= valeur vénale (droits inclus)
Hypothèse taux de capitalisation de 6% soit 60 000€/ 6% = 1 000 000€ droits inclus soit 941 619€ HD
Apport personnel de 10% soit 100 000€
Conseil CBRE
Montant de l’emprunt : valeur vénale du bien – apport personnel
1 000 000€ - 100 000€ = 900 000€
Avec un taux d’intérêt de 4%/an : Soit 378 000€ d’intérêts sur 20 ans
ment à l’impôt sur les sociétés.
Coût global du propriétaire : prix d’acquisition + intérêts d’emprunt
1 000 000€ + 378 000€ = 1 378 000€ HT/HC
A l‘issue de l’exercice de son activité, le propriétaire se réserve le droit de vendre son bien contrairement au locataire qui ne s’est constitué aucun patrimoine.
On déduira alors au coût global du propriétaire le prix de vente du bien (revalorisé).
(1 000 000 + 3%/an sur 20 ans) - 1 378 000€
1 860 294 – 1 378 000€ soit une plus value de 482 294€
CESSION D’IMMEUBLES OU DE PARTS SOCIALES
Il existe 2 modalités de cession :
Cession de l’immeuble par la société : la plus-value se calcule à partir du prix d’acquisition, elle est ensuite imposée
aux associés à hauteur de leurs parts. Enfin, le nouvel acquéreur sera exigible d’un droit de 5,19% + émoluments du notaire.
Cession de parts par les associés : la plus-value se calcule en fonction de la différence entre le prix de cession des
parts et leur prix d’acquisition, elle sera soumise au régime des plus-values immobilières. Enfin le futur acquéreur sera assujetti à un droit d’enregistrement de 5%.
40
CONCLUSION
Le coût global du locataire s’élève au bout de 20 ans à 1 435 625€ HT/HC
Le propriétaire quant à lui effectue une plus value (nette d’impôt car le bien est détenu depuis plus de 15 ans) de 482 294€ en 20 ans.
* Hors fiscalité
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CAS PRATIQUE 2
COÛT D’UNE ACQUISITION DE LOCAUX
VIA UNE SCI*
Lors d’un montage immobilier, il est fréquent de dissocier l’immobilier d’entreprise et l’entreprise elle-même.
La constitution d’une structure juridiquement indépendante telle qu’une Société Civile Immobilière apparaît comme étant intéressante
pour financer les locaux et y exercer sa profession.
Exemple : Local d’une surface de 200 m2 exploité pendant 20 ans. Avec un capital personnel de 100 000€
Valeur vénale du bien : 1 000 000€
Apport personnel : 100 000€
Montant de l’emprunt : 900 000€
Taux de l’emprunt : 4% / an soit 378 000€ sur 20 ans.
Loyer perçu par la SCI au bout de 20 ans : 1 614 22€
SIMULATION DU BÉNÉFICE RÉEL PAR AN (VERSION TRÈS SIMPLIFIÉE)
n+1
n+2
n+3
n+4
n+5
n+6
n+7
n+8
n+9
n+10
n+11
n+12
n+13
n+14
n+15
n+16
n+17
n+18
n+19
n+20
Total
Remboursement
de l’emprunt
interêt
Montant
à rembourser
Loyers perçus
Bénéfices
45 000
45 000
45 000
45 000
45 000
45 000
45 000
45 000
45 000
45 000
45 000
45 000
45 000
45 000
45 000
45 000
45 000
45 000
45 000
45 000
900 000
36 000
34 200
32 400
30 600
28 800
27 000
25 200
23 400
21 600
19 800
18 000
16 200
14 400
12 600
10 800
9 000
7 200
5 400
3 600
1 800
378 000
81 000
79 200
77 400
75 600
73 800
72 000
70 200
68 400
66 600
64 800
63 000
61 200
59 400
57 600
55 800
54 000
52 200
50 400
48 600
46 800
1 278 000
60 000
61 800
63 654
65 564
67 531
69 556
71 643
73 792
76 006
78 286
80 635
85 054
85 546
88 112
90 755
93 478
96 282
99 171
102 146
105 210
1 614 221
-21 000
-17 400
-13 746
-10 036
-6 269
-2 444
1 443
5 392
9 406
13 486
17 635
23 854
26 146
30 512
34 955
39 478
44 082
48 771
53 546
58 410
336 221
CONCLUSION
L’ACQUISITION DE SON LOCAL PROFESSIONNEL VIA UNE SCI DEVIENT RENTABLE AU BOUT DE LA 7ÈME ANNÉE.
AU BOUT DE 20 ANS, DANS L’HYPOTHÈSE DE LA VENTE DU BIEN (REVALORISÉ À 3% PAR AN SOIT 1 860 294€)
LE GAIN SERAIT DE : 1 860 294 – 178 596 + 336 221 = 2 017 919€
* Hors fiscalité
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ÈME
3 PARTIE
LEXIQUE IMMOBILIER
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A
Droit de mutation : Droits d’enregistrement perçus et frais reçus lors d’une vente.
Acte authentique : Acte établi par un officier ministériel (un notaire par
exemple) ayant compétence pour instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé,
dont les affirmations font foi jusqu’à inscription de faux.
personne privée ou une collectivité publique de se porter acquéreur d’un bien
immobilier par préférence à tout autre acheteur.
Acompte : Paiement partiel imputé sur le paiement de la dette. (Exemple :
somme versée à la conclusion d’un compromis et soustraite du prix de vente du
bien si l’opération se réalise).
Acte sous seing privé : Acte écrit par un avocat ou un particulier (sans le
concours d’un officier ministériel) et qui comporte la signature manuscrite des
parties. Cet écrit est destiné le plus souvent à rapporter la preuve de l’existence
d’une situation juridique.
Droit de préemption : Faculté conférée par la loi ou une convention à une
E
Emprunt : Un emprunt est le fait d’obtenir d’un établissement prêteur, une
somme d’argent dans le but de réaliser un projet (immobilier…), celle-ci devra
être remboursée dans son intégralité par échéance. Il faudra alors ajouter à cette
somme le montant des taux d’intérêt que l’établissement applique.
Émolument : Rémunération versée aux officiers ministériels dont le montant
est fixé par l’autorité publique.
C
ERP : Établissement recevant du public : désigne les lieux publics ou privés
Caution : Personne qui s’engage à garantir l’exécution d’un contrat pour l’une
accueillant des clients ou des utilisateurs autre que les employés.
Ces établissement font l’objet d’une réglementation spécifique telle que
l’accessibilité des personnes handicapées…
des parties au profit de l’autre. Lorsque la caution accepte d’exécuter elle-même,
en cas de défaillance du débiteur principal, elle est appelée caution personnelle.
Lorsque la caution, au lieu de s‘engager à exécuter personnellement, offre en
garantie une hypothèque sur un immeuble lui appartenant, elle est dite caution
réelle.
Expropriation : Procédure engagée par l’administration par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier se voit contraint de céder son droit de propriété au
profit de l’État, pour un motif d’utilité publique et en contrepartie d’une juste et
préalable indemnité.
Charges de copropriété : Ensemble des dépenses nécessaires à l’entretien
Expédition : Copie de l’acte authentique délivrée par l’officier public dépositai-
et aux réparations des parties communes et des services collectifs de l’immeuble.
On distingue parmi ces charges celles dites récupérables par le bailleur et celles
qui ne le sont pas.
re de l’original.
Condition suspensive : Clauses présentes dans les contrats qui précèdent la
vente (promesse de vente, compromis de vente, contrat de construction). Les
conditions suspensives ont pour effet de suspendre les effets de l’avant-contrat
jusqu’à l’arrivée d’un terme futur et incertain.
Copropriété : Situation de tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis
dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
D
Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) : Cela constitue un engagement réel du propriétaire de vendre un bien à un prix défini qui est adressé en
mairie. Elle doit contenir le montant du prix, les conditions de l'aliénation,
l'identification du propriétaire ou de son mandataire et la désignation des biens.
Dédit : Faculté offerte à l’acquéreur de se délier de l’engagement d‘achat pris
par lui, moyennant le versement d’une somme d’argent.
Expert immobilier : Professionnel dont la fonction est d’estimer et d’évaluer
la valeur vénale ou locative des biens immobiliers : immeubles d’habitation, fonds
de commerce, locaux commerciaux ou industriels.
Deux sortes d’activités sont exercées au titre de cette profession :
- une activité réglementée : expertise judiciaire effectuée sur désignation de
l’expert par un Tribunal ;
- une activité libre : expertise pratiquée dans le cadre amiable ou conventionnel.
I
S
Indemnité d’immobilisation : Somme d’argent stipulée au bénéfice du
Servitude : Charge imposée à un immeuble, bâti ou non bâti, (fonds servant)
promettant, dans le cadre d’une promesse de vente, en contrepartie de
l’immobilisation du bien promis pendant la durée de l’option. Cette indemnité
sera versée au promettant par le bénéficiaire si celui-ci renonce à lever l’option.
au profit d’un autre immeuble (fonds dominant) appartenant à un propriétaire
distinct. (ex : servitude de vue, de passage, servitude interdisant la construction
au-delà d’une certaine hauteur…).
Intérêt : C’est la rémunération qu’un établissement prêteur recevra en contre-
SHON (Surface Hors Oeuvre Nette) : Définie à l’article R 112-2 du
partie de l’utilisation de son capital.
L
code de l’urbanisme, elle correspond à la somme des surfaces de plancher de
chaque niveau de construction, après qu’aient été notamment déduites la surface
des combles et sous-sol non aménageables (hauteur inférieure à 1m80, locaux
techniques, …), la surface des toitures-terrasses, balcons, loggias, les surfaces non
closes situées au rez-de-chaussée et les surfaces aménagées à usage de parking.
Levée d’option : Acte juridique unilatéral par lequel le bénéficiaire d’une
SUBL (Surface Utile Brute Locative) : Elle est égale à la SHON déduc-
option manifeste sa volonté d’exercer la faculté qui lui a été donnée. Ainsi, dans
une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire de la promesse a une option :
acheter ou ne pas acheter. La levée d’option est l’acte par lequel il décide
d’acquérir le bien aux conditions offertes. On dit que le bénéficiaire lève l’option.
tion faite des éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends…) des
locaux techniques hors combles et sous-sol (chauffage, ventilation, poste EDF,
commutateur téléphonique…) et les parties communes non exclusivement réservées à l’usage d’un locataire ou d’un copropriétaire.
Elle peut se décomposer en trois éléments : les circulations horizontales, les sanitaires et locaux à usage social et les locaux classés selon leur nature d’usage (surfaces de bureaux commercial ou administratif, surfaces de stockage, surfaces de
production et assimilées, surfaces de recherches fondamentales, autres surfaces).
M
Mandat : Acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le
mandataire) le pouvoir d’accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques tels que la vente, la location, l’achat...
T
Il est fait obligation pour les agents immobiliers et les administrateurs de biens de
détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore
pour le gérer.
Taux de rendement : C’est la traduction financière de la performance de
P
Partie commune : Partie d’un immeuble ou d’un terrain réservée à l’usage
H
collectif ou à l’utilité de tous les copropriétaires.
U
Partie privative : Partie d’un immeuble réservée à l’usage exclusif d’un pro-
Usufruit : Droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui confè-
priétaire déterminé.
re à son titulaire (usufruitier) le droit d’utiliser la chose et d’en percevoir les fruits
mais non celui d’en disposer lequel appartient au nu-propriétaire.
Honoraires : Les honoraires sont les sommes d’argent dues par les clients à
des professionnels tels que les agents immobiliers, les notaires, les avocats dans le
cadre de l’exercice de leur activité. Ce sont également les frais tels que les droits
de mutation…
Ils peuvent être fixés librement ou forfaitairement.
tout placement. C’est un taux par an ou un nombre de fois le revenu annuel.
Le taux de rendement exprime donc en % le rapport existant entre le revenu de
l’immeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et
droits de mutation)
Promesse unilatérale de vente : Convention par laquelle une partie (le
promettant) consent à l’autre (le bénéficiaire), pendant un certain délai, la faculté
d’acquérir un bien (l’immeuble construit) à un certain prix.
Le promettant est tenu de vendre, tandis que le bénéficiaire n’est pas obligé
d’acheter ; il dispose d’une option qu’il lui appartient de lever ou non.
Rappel : Le droit de propriété confère à son titulaire 3 prérogatives :
-l’usage : le droit d’utiliser la chose
-la jouissance : le droit d’en percevoir les fruits (en la louant …)
-la disposition : le droit de l’aliéner (vente, destruction…)
Hypothèque : Droit réel accessoire grevant un immeuble. L’hypothèque sert à
garantir le paiement d’une dette contractée sur un bien immobilier ; elle permet
au prêteur de faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur
au cas ou celui-ci serait dans l’impossibilité de rembourser les sommes dues.
Promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente :
Contrat par lequel deux parties s’engagent réciproquement l’une à vendre, l’autre
à acheter le bien à un prix déterminé. Cette promesse engage, dès sa conclusion,
les deux parties.
Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente,
réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les clefs en mains.
Dépôt de garantie : Somme d’argent confiée en garantie d’exécution d’un
contrat.
44
45
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Page 46
V
Valeur d’assurance : Valeur pour laquelle un bien est assuré auprès d’une
compagnie d’assurances. Elle sert de base de calcul au versement des primes
annuelles d’assurances et de base de discussion pour le montant éventuel des
indemnités en cas de sinistre.
La valeur d’assurance recouvre deux notions :
- La valeur à neuf, définie plus haut (calculée à l’identique ou à l’équivalent),
- La valeur à neuf, vétusté déduite (valeur à neuf à laquelle s’applique un coefficient de vétusté tenant compte de l’âge du bien et de son état d’entretien).
Valeur vénale d’un bien : La valeur vénale correspond au prix auquel un
bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente
amiable au moment de l’Expertise.
145 - 151 rue de Courcelles • BP 80450 • 75824 Paris Cedex 17
Contact : Etienne Beunas
01.53.64.30.32
[email protected]
Conception-création : Box Conseil / Hotspot
Impression juin 2008
Cet ouvrage a été édité à 1 000 exemplaires pour une utilisation non commerciale
46
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CBRE_couv:Mise en page 1
23/06/08
10:21
Page 1
GUIDE
DE L’ACQUÉREUR
GUIDE DE L’ACQUÉREUR
www.cbre.fr
145 - 151 rue de Courcelles • BP 80450 • 75824 Paris Cedex 17 • Tél. : 01 53 64 00 00 • Fax : 01 53 64 00 01 • www.cbre.fr
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