Après l`offre Cafpi sur 50 ans, l`UCB lance un prêt sur 40 ans
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Après l`offre Cafpi sur 50 ans, l`UCB lance un prêt sur 40 ans
10/16 FEV 07 INVESTIR Hebdomadaire Paris OJD : 82695 48 RUE NOTRE DAME DES VICTOIRES 75095 PARIS CEDEX 2 - 01 44 88 48 00 Surface approx. (cm²) : 602 Page 1/3 INNOVATION. Le marché du crédit immobilier en effervescence Après l'offre Cafpi sur 50 ans, l'UCB lance un prêt sur 40 ans 'est un événement. Depuis se des prix de l'immobilier. Mais ze, vingt ans, le prix à payer pour le début du mois de janvier, elle peut aussi répondre à accéder à la propriété plutôt que de rester locataire. Préférer payer un crédit sur cinquante ans d'autres besoins. « Le crédit sur cinquante ans pendant cinquante ans une menest commercialisé en France par Cafpi, courtier immobilier, en co- s'adresse, d'une part, à de jeunes sualité à un banquier plutôt opération avec un établissement accédants qui ne pourraient pas qu'un loyer à un propriétaire, financier espagnol, Kutxa, la cais- accéder à la propriété - à la pro- tout en devenant propriétaire se d'épargne de Saint-Sébastien. priété du logement qu'ils souhai- d'un bien susceptible de se valoriA vrai dire, cette dernière com- tent acquérir - en empruntant sur ser à terme, n'est pas un choix mercialisait déjà ce crédit longue des durées plus courtes, confirme aberrant. « Avec notre crédit sur durée dans le sud-ouest de la Philippe Taboret, directeur du cinquante ans, argumente PhilipFrance, par l'intermédiaire de ses développement de Cafpi. Il ne pe Taboret, vous payez l, 7 fois le agences de Toulouse, Bordeaux, s'agit pas seulement de rendre sol- capital emprunté. Mais, au bout Pau, Bayonne, Hendaye et An- vables des emprunteurs qui ne le de cinquante ans, le bien finance glet. Dans les prochaines se- sont pas, mais aussi de permettre vaudra dix fois plus. » Par ailleurs, U faut tenir compmaines l'UCB (Union de Crédit à ceux qui, bien que solvables, ne pour le Bâtiment) lancera pour remplissent pas toutes les condi- te du fait que le surcoût de la sa part un crédit sur quarante tions exigées par les banques fran- longue durée ne vaut que si le ans. A l'automne 2005, l'UCB çaises, de trouver une solution crédit est conduit à son terme. avait, déjà, la première, propose adaptée à leur situation. Mais ce Or, rares sont les prêts qui arriun crédit sur trente-cinq ans. En vent au bout de leur durée initiaseptembre dernier, son exemple produit est fait aussi pour ré- le. La durée de vie moyenne réelétait suivi par GE Money Bank, pondre à la demande d'emprun- le d'un crédit est aujourd'hui, filiale française de GE Money teurs qui ont les moyens et la pos- selon les chiffres de la Commis(groupe General Electric) spécia- sibilité d'emprunter sur des durées sion bancaire, d'un peu plus de lisée dans le crédit aux particu- plus courtes, mais qui souhaitent dix ans (10,31 ans exactement). alléger au maximum leurs men- « Quand on rembourse par antici'crs sualités de remboursement, leur pation ou qu 'on rachète son crédit Ivàbîliser la demande L'allongement de la durée du prêt but n'étant pas de réaliser la au bout de dix ans, souligne Phipeut avoir deux objectifs : dimi- meilleure opération financière pos- lippe Taboret, qu'il ait été souscrit nuer le montant de la mensualité sible, mais de préserver un certain avec une durée initiale de vingt de remboursement pour un mon- niveau de consommation et de ans ou de cinquante ans, en tant donné de capital emprunté confort de vie. » termes de coût cela ne fait pas ou, pour une mensualité donnée, Mesurer le surcoût beaucoup de différence. » C'est accroître le montant du capital L'allongement de la durée du cré- vrai, mais à condition que l'opéemprunté (voir tableau ci-des- dit a bien sûr un coût (voir ta- ration financée se déroule sans sous). Elle a permis et permet de bleau ci-dessous). C'est, pour les accroc et qu'entre-temps le bien resolvabiliser la demande des ac- accédants qui ne peuvent pas - finance ne se soit pas dévalorisé. quéreurs, et en particulier des ou ne veulent pas - payer les En effet, plus le prêt est long, primo-accédants, face à la.haus- mensualités d'un crédit sur quin- plus le remboursement du capital est différé dans le temps. Pour un C ici CAFPI 1884110100503/DF/MAF Eléments de recherche : CAFPI ou Conseil à l'Accession et au Financement en Prêts Immobiliers : société de courtage, toutes citations 10/16 FEV 07 INVESTIR Hebdomadaire Paris OJD : 82695 48 RUE NOTRE DAME DES VICTOIRES 75095 PARIS CEDEX 2 - 01 44 88 48 00 Surface approx. (cm²) : 602 Page 2/3 crédit de 150.000 €, au'bout de cinq ans, seulement 3 % du capital aura été remboursé avec un prêt sur cinquante ans (contre 13 % pour un prêt sur vingt-cinq ans et 27 % pour un prêt sur quinze ans). Dans ces conditions, si l'emprunteur est contraint de revendre rapidement et que les prix de l'immobilier ont reculé, la vente du bien risque de ne pas suffire à rembourser le capital emprunté. De ce point de vue, commente Fabrice Rousseau, « le risque majeur se situe dans les cinq premières annees ». Un risque de taux II y a un autre risque lié non à la durée mais à la nature du crédit : le prêt sur cinquante ans de Kutxa est à taux révisable. Il y a donc un risque de taux. Sa variation est, il est vrai, plafonnée, par période de cinq ans. Pendant cinq ans, le taux ne peut dépasser celui de l'Euribor un an au moment de la souscription plus 1,95 point. Par exemple, pour un prêt souscrit aujourd'hui, pendant les cinq prochaines années, le taux ne pourra pas dépasser 6 % (4,05 % + 1,95). Au bout de cinq ans, et pour cinq nouvelles années, un nouveau plafond s'appliquera, en prenant comme référence l'Euribor un an du moment. Le risque de taux est limité, mais pas supprimé. Et rien n'empêche le plafond d'augmenter de cinq ans en cinq ans si les taux d'intérêt à court terme dérapent durablement. Une telle hypothèse paraît aujourd'hui très improbable. Mais qui peut prévoir ce que sera le niveau des taux d'intérêt dans dix, quinze, vingt : ans ou plus ? '• '" Cela ne condamne pas le crédit CAFPI 1884110100503/DF/MAF sur cinquante ans. Mais cette prise de risque ne se justifie que pour des emprunteurs qui ne peuvent avoir accès aux offres bancaires traditionnelles parce qu'ils n'entrent pas dans leurs critères. Sinon, le prêt sur trente ans commercialisé actuellement en taux fixe par l'une des grandes banques de la place à partir de 4,30 % ou 4,40 % pour les meilleurs dossiers, par exemple, serait de toute évidence un meilleur choix, l'avantage en mensualité ou en capacité d'emprunt correspondant au passage de trente à cinquante ans n'étant pas suffisant pour jouer un rôle déterminant dans le choix de ce dernier. Dans son principe, l'allongement à quarante ou cinquante ans de la durée d'un crédit n'a rien d'effrayant ou d'aberrant s'il permet de répondre à des besoins ou à des demandes spécifiques et bien informées ; s'il s'agit, comme le precise Fabrice Rousseau, directeur du développement du courtier Empruntis, « non d'une offre grand public destinée à bouleverser le marché du crédit à l'habitat, mais d'une solution destinée à une clientèle ciblée et bien conseillée ». En fin de compte, longue durée ou pas, pour juger de la qualité du prêt, tout dépendra, comme pour n'importe quel crédit à taux révisable, de ses caractéristiques - modalités de révision et de plafonnement du taux, évolution des marges de la banque dans le temps, possibilité de passage en taux fixe, pénalités de remboursement anticipé... - et sa commercialisation, car de tels crédits ne sont pas à mettre entre toutes les mains. B -, . Patrick Augier Eléments de recherche : CAFPI ou Conseil à l'Accession et au Financement en Prêts Immobiliers : société de courtage, toutes citations 10/16 FEV 07 INVESTIR Hebdomadaire Paris OJD : 82695 48 RUE NOTRE DAME DES VICTOIRES 75095 PARIS CEDEX 2 - 01 44 88 48 00 Surface approx. (cm²) : 602 Page 3/3 Des prêts de plus en plus longs 2002 2004 2003 2005 2006 Après avoir fortement diminué au cours de la seconde moitié des annees 80 et au début des annees 90, les durées des prêts ont connu une periode de stabilite jusqu'en 1999-2000 A partir de la, l'allongement de la duree des prêts a accompagne la hausse des prix des logements Au cours des dernieres annees, cette progression est devenue spectaculaire Entre 2002 et 2006, la proportion de credits sur trente ans est passée de 0,2 % a 6,7 % et colle des credits sur vingt-cinq ans de 2,3 % a 31,1 % Inversement, la proportion de credits sur quinze ans est passée, dans le même temps, de 36,3 % a 15,5 % La hausse des prix des logements, bien que ralentie, se poursuivant, il est logique que la duree du crédit suive, et donc s'allonge ALLONGER LA DUREE DE SQty CREDIT POUR.. ' ... réduire les mensualités : Capital emprunté Taux ' * ' J ' : ! 150000 " * 150JDOO " 4,6pJ% 4,05 % 20 ans 30 ans 913 € 768 € terf"* 69 120 € 126 840 € >-*•**?•*'"- Duree Mensualités Coût du crédit ... augmenter le capital emprunte Mensualités Ta* * ' "f 'r r ^1000€ 4,05% ' " * ^J 'Durée ^Capital empnmté/rfileiii Coût du credit * v^, ^^ CAFPI 1884110100503/DF/MAF SO.ans 670 € "* 252 DOO € / 1jflOO€ ^ ï'1000€ 4,90% " 4p% 165 OGO € 30 ans 135:000 € 75 DOO € 165 DOO € 20 ans i^4. "' 150000 4,90% ., é - 50 ans 22SOOO€ 375 DOO € . •- Source Cafpi Eléments de recherche : CAFPI ou Conseil à l'Accession et au Financement en Prêts Immobiliers : société de courtage, toutes citations