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Les fiches ju ridiques de Cop ropri ét é-eJuris : Loyers & Copropri été – Const ruction – Nouvelles technologies
Fiche Jurisprudence
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Droit des baux
Obligation du bailleur : normes nouvelles n° 101
Les fiches Juridiques de Copropriete-ejuris.be
Cour de cassation (3ème ch.), Arrêt du 29 mai 1989
Siège : M. Soetaert, Ganeppel ; Avocats : Houtekier, De Gryse
I. les travaux d’aménagement requis en vert de normes de sécurité imposées par l’autorité
afin de pouvoir exploiter le bien loué, ne sont pas des travaux d’entretien ou de réparation
imposés par les article 1719 et 1720 du Code civil au bailleur.
II. La garantie des vices de la chose louée n’est pas due par le bailleur, lorsque le bien ne
répond pas aux normes de sécurité imposées par l’autorité après la conclusion du contrat, et
que, pour ce motifs, le permis d’exploitation de ce bien a été retiré (Code civil, art. 1721).
(RCJB, 1990, p. 533, + note Y. Merchiers)
Arrêt du 29 mai 1989
(…)
Vu le jugement attaqué rendu le 9 décembre 1987 par
le tribunal de première instance de Malines. statuant en
degré d'appel;
Vu l'ordonnance rendue le 30 mars 1989 par M. le
premier président de la Cour et renvoyant la cause
devant la troisième chambre;
Sur le moyen pris de la violation des articles 97 de la
Constitution, 1134, 1135, 1148, 1719,2°, 1720, 1721 et
1722 du Code civil,
en ce que le jugement attaqué déclare non fondée la
demande principale introduite par le demandeur et
tendant à faire condamner le défendeur à payer des
dommages-intérêts et à exécuter les travaux
d'établissement nécessaires pour rendre habitable et
exploitable l'immeuble commercial
« De Drij
Peerdekens » sis à Malines, Begijnenstraat, donné en
location par le défendeur au demandeur et, statuant sur
la demande reconventionnelle, déclare que le bail est
résilié à charge du demandeur sans dédommagement
réciproque des parties et condamne le demandeur à
mettre le bien loué à la disposition du défendeur, par
les motifs que le demandeur a repris le bail ayant pour
objet l'hôtel-restaurant « De Drij Peerdekens » et que
cette cession de bail fut signée pour accord par le
propriétaire le 14 décembre 1979;
qu'il ressort du bail du 31 juillet 1968, article 2, que le
bien loué servira d'hôtel-restaurant, salle des fêtes-café
et que cette destination ne peut être modifiée sans
accord préalable et écrit des propriétaires;
Que suite à une inspection en matière de protection
contre les risques d'incendie, faite en mars 1980, il
appert, par un rapport du service de protection contre
l'incendie du 9 avril 1980, que le bien loué ne répond
pas aux prescriptions des directives 8P/9/4 et 8P/9/14
du ministère de l'Intérieur pour la réglementation de la
protection contre les risques d'incendie et de panique
dans les établissements hôteliers et que, si les travaux
d'aménagement énumérés par ce rapport ne sont pas
exécutés, l'établissement sera fermé;
Qu'après que le Commissariat général au tourisme
ait accordé un délai jusqu'à la fin 1981 pour exécuter
les travaux nécessaires, l'autorisation provisoire
d'exploitation hôtelière fut retirée le 19 mars 1981, les
travaux n'ayant pas été exécutés, ni même commencés;
Que les parties contestent que les travaux sont à leur
charge ;
Qu'il y a lieu d'examiner de quels travaux il s'agit
exactement ;
Qu'il ressort du rapport d'expertise que les travaux
sont des travaux d'aménagement (cloisonnement, cage
d'escalier, cage d'ascenseur, escaliers, etc ... ) effectués
dans et au bâtiment (murs portants, sols, murs
extérieurs let intérieurs) afin que l'établissement soit
conforme, en matière de protection contre les risques
d'incendie, aux directives SP/9/4 et SP/9/14 pour la
réglementation de la protection contre les risques
d'incendie dans les établissements hôteliers, et que
l'autorisation d'exploiter l'hôtel puisse être obtenue ;
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Obligation du bailleur : normes nouvelles n° 101
Que le bail ne permet pas de décider si les
parties avaient l'intention de mettre les travaux
d'aménagement litigieux à charge du bailleur ou à
charge du preneur;
Qu'il y a lieu, dès lors, d'examiner si,
conformément aux dispositions légales en la
matière, ces travaux sont à charge du preneur ou
du bailleur;
Qu'en vertu de l'article 1719 du Code civil le
bailleur est obligé d'entretenir la chose louée en
état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
Qu'en vertu de l'article 1720 du Code civil, le
bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de
réparations de toute espèce et qu'il doit y faire
pendant la durée du bail, toutes les réparations qui
peuvent devenir nécessaires, autres que les
locatives;
Qu'il ressort de la doctrine concernant ces
articles que, suivant le Code civil, le preneur n'est
tenu que des petites réparations locatives, à savoir
de petits travaux d'entretien et de réparation
considérés comme rendus nécessaires par des
dégradations qui lui sont imputables (et non par la
vétusté ou la force majeure ... ) et, qu'en principe,
les autres réparations sont à charge du bailleur;
Que les travaux d'aménagement litigieux, dont le
montant s'élève à 4.799.000 francs hors t.v.a., ne
peuvent être considérés comme de petites
réparations locatives ou comme de petits travaux
d'entretien ou de réparation rendus nécessaires par
le fait du demandeur;
Que les articles 1719 et 1720 du Code civil
portent sur les travaux d'entretien alors qu'en
l'espèce il s'agit de travaux d'aménagement et de
transformation visant à adapter l'établissement aux
normes de protection contre les risques d'incendie,
indispensables pour obtenir l'autorisation d'exploitation
hôtelière, de sorte que les travaux litigieux ne peuvent
être considérés comme des travaux d'entretien ou de
réparation au sens des articles 1719 et 1720 du Code
civil; que, conformément à l'article 1721 du Code civil,
le bailleur est tenu de garantir le preneur pour tous les
vices de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand
même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail;
Que le fait que le bien loué ne réponde plus aux
normes imposées en matière de protection contre les
risques d'incendie, de sorte que le bien loué n'est plus
en état d'être utilisé conformément à sa destination,
peut être considéré comme un vice;
Que le bailleur ne doit pas davantage garantir la
jouissance du bien loué;
Que, pour que l'article 1721 du Code civil soit
applicable, il y a lieu toutefois d'examiner si ce vice est
un vice caché pour lequel le bailleur est tenu de garantir
le preneur;
Que lorsque des règlements administratifs, comme en
l'espèce les directives en matière de protection contre
les risques d'incendie, sont imposés et rendent des
travaux d'aménagement ou de transformation
nécessaires, ces directives administratives et les travaux
qui en résultent doivent être assimilés au cas fortuit,
puisqu'ils s'imposent en dehors de la volonté du
bailleur;
Qu'il s'ensuit que l'exécution de tels travaux
d'aménagement ne peut être réclamée au bailleur par
l'exploitant de l'hôtel et qu'il n'existe aucune obligation
légale d'où il suit que le bailleur est tenu d'exécuter ces
travaux d'aménagement;
Que, dans ce cas, le bailleur est dans l'impossibilité,
pour cause de force majeure, d'assurer la jouissance
paisible au preneur, conformément à la destination du
bien loué;
Que l'article 1722 du Code civil est, dès lors,
applicable;
Que ces travaux ne peuvent être imposés ni au
bailleur ni au preneur, et que, si ces travaux ne sont pas
exécutés, le permis d'exploitation hôtelière ne sera pas
délivré;
Qu'il s'ensuit que le bien loué destiné à servir d'hôtelrestaurant-salle des fêtes-café est détruit en totalité et
que dans cet état le bien loué ne peut plus servir à
l'usage pour lequel il avait été loué;
Que, conformément à l'article 1722 du Code civil, le
bail est résilié de plein droit sans qu'il y ait lieu à aucun
dédommagement; que, l'autorisation d'exploiter l'hôtel
ayant été retirée le 19 mars 1981, l'exploitation est
devenue impossible pour le bailleur pour cause de
force majeure;
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Que l'hôtel fut fermé le 29 juin 1981 ;
Qu'il y a lieu, dès lors, de considérer que le bail est
résilié de plein à partir de ce moment,
alors que, première branche, l'établissement
commercial «De Drij Peerdekens » ayant été donné en
location par le défendeur au demandeur en vue de
l'exploitation d'un hôtel-restaurant salle des fêtes-café,
les travaux d'aménagement et de transformation, rendus
nécessaires pour l'exploitation de cet établissement
conformément aux exigences administratives en
matière de protection contre les risques d'incendie, à
savoir le cloisonnement, la cage d'escalier, la cage
d'ascenseur, les escaliers et , les travaux à effectuer aux
murs portants, aux sols et aux murs extérieurs et
intérieurs, sont des travaux qui, contractuellement et
légalement, doivent être effectués par le défendeur;
Que le bailleur est, en effet, tenu d'entretenir la
chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a
été louée;
Que le fait qu'il s'agisse de travaux d'aménagement,
visant à assurer la protection contre les risques
d'incendie, ne porte pas préjudice à cette obligation du
défendeur (violation des articles 1134, 1135, 1719, 2°
et 3°, et 1720 du Code civil) ;
Qu'en outre, le fait que l'établissement commercial
ne réponde plus aux normes de protection contre les
risques d'incendie, de sorte qu'il ne peut plus être
exploité, constitue un vice de la chose pour lequel la
garantie est due par le défendeur, de sorte qu'à ce point
de vue aussi le défendeur est tenu d'effectuer les
travaux d'aménagement nécessaires (violation de
l'article 1721 du Code civil) ;
Quant à la première branche :
Attendu que, comme fondement de la prétendue
obligation du défendeur d'apporter à la chose louée les
aménagements et transformations rendus nécessaires
par les directives administratives en matière de
protection contre les risques d'incendie, le demandeur
invoque, dans un premier grief, l'obligation du bailleur
d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour
lequel elle a été louée ;
Attendu que le jugement attaqué décide que les
travaux que le demandeur désirait faire exécuter
n'entraient pas dans les travaux que le défendeur s'était
engagé à exécuter lors du bail;
Attendu que le jugement décide également que les
travaux d'aménagement étaient nécessaires, en raison
de nouvelles normes de sécurité imposées par l'autorité
après la conclusion du bail, pour permettre la
continuation de l'exploitation du bien loué;
Attendu que de tels travaux n'entrent pas dans les
travaux d'entretien et de réparation, imposés au bailleur
par les articles 1719 et 1720 du Code civil ;
Attendu que, dans son second grief, le demandeur
invoque comme fondement de ladite obligation, la
circonstance que le bien loué est affecté d'un vice;
Que le jugement constate que les normes de sécurité
ont été imposées après la conclusion du bail entre le
défendeur et l'auteur du demandeur;
Qu'il ne ressort pas de la circonstance que le bien ne
répondait pas à ces normes et que, pour ce motif, le
permis d'exploitation fut retiré, que le bien était affecté
d'un vice pour lequel la garantie était due par le
bailleur;
Que le moyen, en cette branche, ne peut être
accueilli;
Par ces motifs,
La Cour rejette le pourvoi; condamne le demandeur aux
dépens.