Chambre de Commerce et d`Industrie de Toulouse

DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER
I – DEFINITION
La réalisation d’un diagnostic immobilier permet d’évaluer l’état technique d’un bâtiment et de ses installations
techniques en termes de solidité, de sécurité, et de conformité réglementaire.
L’ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction définit le périmètre des sujets
liés à la sécurité des constructions et à la santé de ses occupants qui doivent être indiqués dans le dossier de
diagnostic immobilier. Ce dernier qui devra accompagner tout acte de vente et tout contrat de location de
logements à des particuliers regroupe les états, constats et diagnostics exigés.
Attention : La liste des diagnostics nécessaires pour établir le dossier de diagnostic technique est différente
selon qu’il s’agit d’une vente ou d’une location.
Il existe plusieurs diagnostics, applicables en fonction du type de bien, de l’usage envisagé, de la date de
construction ou de sa situation géographique, par exemple : repérage amiante, termites, plomb dans les
peintures, diagnostic des installations de gaz et d’électricité, diagnostic de performance énergétique, diagnostic
des installations d’assainissement non collectif.
Chaque diagnostiqueur immobilier doit justifier de certification de compétence dans le ou les domaines
concernés afin d’exercer les missions de diagnostic.
Le diagnostic immobilier entre dans la catégorie des fournitures de service. Cette activité revêt un caractère
commercial dès lors qu’elle est exercée à titre habituel et lucratif (Arrêt Cour de Cassation - Chambre
commerciale du 5 décembre 2006, n°04-20.039)
L’immatriculation au RCS : est nécessaire soit en nom propre ou en société.
Pièce spécifique à fournir au CFE : aucune
II – OBLIGATIONS
Titre ou autorisation exigée :
er
Pour exercer cette activité, depuis le 1 novembre 2007 (décret n°2006-1114 du 5/09/2006), obligation d’être
titulaire d’un certificat de compétences délivré par un organisme certificateur accrédité par le Comité Français
d’Accréditation (COFRAC) selon la norme ISO 17024. Cette certification nominative, compétence par
compétence, est délivrée au maximum pour 5 ans, avec au moins un audit de surveillance dans chaque cycle de
certification.
Les critères de compétences contrôlés par l’organisme certificateur sont définis par arrêtés ministériels.
Etapes à suivre pour obtenir le certificat de compétences :
Retirer un dossier auprès d’un organisme de certification
Passer l’examen d’évaluation initiale :
 examen théorique sous forme de QCM pour chacun des diagnostics
 examen pratique : mise en situation du candidat qui permet de vérifier la bonne exécution des
diagnostics.
Dans les 12 mois qui suivent l’obtention de la certification, le diagnostiqueur certifié fera l’objet d’une opération
de surveillance par l’organisme qui lui aura délivré la certification. Cette surveillance consistera à vérifier que le
diagnostiqueur exerce de manière effective dans les domaines pour lesquels il est certifié. Elle se traduira
notamment par le contrôle de 4 rapports.
ème
ème
Une deuxième surveillance sera effectuée entre le 12
et le 48
mois après l’obtention de la certification qui
ème
portera sur l’examen d’au moins 4 rapports réalisés dans les 12 mois avant le 5
anniversaire de la certification
initiale.
Le métier de diagnostiqueur immobilier est réglementé. Les obligations sont explicitées dans le Code de la
construction et de l’habitation :



Compétences : chaque diagnostiqueur immobilier doit justifier de la certification personnelle de ses
compétences (et non de l’entreprise) pour réaliser les six diagnostics suivants : constat amiante avant
vente, constat de risque d’exposition au plomb, état relatif à la présence de termites, diagnostic de
performance énergétique, états des installations intérieures de gaz et d’électricité.
Assurance : le cabinet de diagnostic immobilier doit être couvert en responsabilité civile et
professionnelle pour un minimum de garanties de 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par an ;
Indépendance : le diagnostiqueur ne peut être juge et partie dans la transaction. Il se doit d’être à la fois
indépendant et impartial vis-à-vis du propriétaire vendeur ou bailleur (ou de son mandataire) et de toute
société capable de réaliser des travaux directement liés aux conclusions de ses rapports de diagnostics.
Chambre de Commerce et d’Industrie de Toulouse
Centre de Relation Clients - 2 rue Alsace-Lorraine – BP 10202 – 31002 Toulouse Cedex 6 – Tél 0810 36 37 38
Lors de chaque prestation, le diagnostiqueur doit remettre préalablement à son client une attestation sur
l’honneur mentionnant qu’il satisfait aux conditions d’aptitude, de garantie financière et d’indépendance pour
exercer son activité. Il doit également attester qu’il dispose des moyens matériel et personnel nécessaires pour
l’établissement des diagnostics.
Pour le dossier de Diagnostic Technique « vente », les durées de validité des documents sont de :
 1 an pour le constat de risque d’exposition au plomb, (si du plomb à été détecté dans le bien) ou illimité
si aucune trace de plomb n’a été trouvée,
 6 mois pour l’état du bâtiment relatif à la présence de termites,
 3 ans pour l’état de l’installation intérieure de gaz,
 3 ans pour l’état de l’installation intérieure électrique,
 10 ans pour le diagnostic de performance énergétique
 3 ans pour le diagnostic des installations d’assainissement non collectif (aussi dit autonome)
 6 mois pour l’état des risques naturels et technologiques.
Pour le dossier de Diagnostic Technique « location », les durées de validité des documents sont de :
 6 ans pour le constat de risque d’exposition au plomb (si du plomb à été détecté dans le bien) ou illimité
si aucune trace de plomb n’a été trouvée,
 10 ans pour le diagnostic de performance énergétique
 6 mois pour l’état des risques naturels et technologiques.
Ces durées de validité ne sont valables que si le bien n’a pas subi de travaux entrainant une modification
mettant en cause les diagnostics établis.
Il existe également des diagnostics sur les parties communes de copropriétés (dossier technique amiante,
constat de risque d’exposition au plomb) et pour d’autres domaines comme le tertiaire ou les bâtiments publics.
III – OBSERVATIONS
Une circulaire RSI n° 2008/018 du 22 février 2008 affilie les experts en diagnostic immobilier auprès du RSI. Les
activités concernées portent sur le diagnostic d’amiante, l’état parasitaire, le diagnostic thermique et plomb, la
détermination de la surface habitable. Rappelant l’arrêt rendu le 5 décembre 2006 par la Chambre Commerciale
de la Cour de cassation, la circulaire confirme également que ces activités revêtent un caractère commercial et
non libéral.
En conséquence, elles ne doivent plus relever de la CIPAV (Caisse Interprofessionnelle de Prévoyance et
d’Assurance Vieillesse) mais bien du RSI au titre de l’assurance vieillesse. En revanche, reste du ressort de la
CIPAV l’activité d’expert immobilier.
Les codes NAF couvrant l’activité de diagnostiqueur immobilier sont, soit :
- le 7112B : ingénierie, études techniques
- le 7120B : analyses, essais et inspections techniques
IV – ADRESSES UTILES
Ministère du logement et de la ville : site internet : www.logement.gouv.fr
Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier : site internet : www.lafidi.fr
Chambre syndicale des experts immobiliers de France : site internet : www.cseif.com
Comité Français d’accréditation : site internet : www.cofrac.fr
Chambre de Diagnostiqueurs FNAIM : site internet : www.fnaim.fr
V – SOURCES
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Art. R271-3 du Code de la Construction et de l’Habitation
Ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement
Décret n°2006-1114 du 5/09/2006 relatif aux diagnostics techniques immobiliers
Arrêt Cour Cassation - Chbre commerciale n° 04-20.039 du 5 décembre 2006
Décret n°2008-384 du 22/04/2008 relatif aux modalités d’application de l’art.L134-7 du Code de la
Construction et de l’Habitation
MAJ oct 2013