Réduction d`impôt en faveur de l`investissement dans les logements

Fiche n° 8
01/07/13
Réduction d’impôt en faveur de l’investissement dans les logements sociaux
Art. 199 undecies C du CGI
Art. 242 sexies du CGI
Art. 46 AG sexdecies de l’annexe III au CGI
Art. 46 quaterdecies Y de l’annexe III au CGI
Art. 18 quater, II de l’annexe IV au CGI
BOI 4 A-3-10 du 25 février 2010
BOI. 5 B-16-10 du 25 février 2010
BOI 4 A-1-11 du 10 mars 2011
BOI 5 B-4-11 du 10 mars 2011
BOI 5 B-5-12 du 16 février 2012
BOI-BIC-RICI-20-10-20120912
Un nouveau régime d'aide fiscale à l'investissement dans le secteur du logement locatif social
a été institué par la loi pour le développement des outre-mer et codifié à l’article 199 undecies
C du Code général des impôts. Ce dispositif est applicable pour les investissements réalisés
entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2017.
Qui est concerné ?
Le dispositif s’adresse aux personnes physiques domiciliées en France qui investissent dans le
secteur social directement ou par l'intermédiaire d'une société civile de placement immobilier
ou d'une société de personnes établie en France.
La nouvelle réduction d’impôt peut également être accordée au titre des investissements
réalisés par les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, à condition que leurs actions
soient intégralement détenues par des personnes physiques.
Quels sont les investissements éligibles ?
Sont visées :
- les acquisitions ou les constructions de logements neufs situés outre-mer destinés à la
location ou à une opération d'accession sociale à la propriété ;
- les acquisitions de logements achevés depuis plus de vingt ans faisant l'objet de travaux
de réhabilitation.
L’article 12 de la loi de finances rectificative pour 2009 a complété le dispositif en prévoyant
que l'opération peut prendre la forme d'un crédit-bail immobilier et en permettant aux sociétés
de portage par l'intermédiaire desquelles l'investissement est réalisé d'ouvrir leur capital aux
sociétés anonymes d’HLM.
Un agrément est-il nécessaire ?
Le bénéfice du dispositif est subordonné à l'obtention d'un agrément préalable du ministre
chargé du budget pour les programmes immobiliers excédant deux millions d'euros ou pour
1
Fiche n° 8
01/07/13
ceux réalisés, quel qu'en soit le montant, par des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés et
ouvrant droit à la réduction d'impôt.
Quelles sont les conditions de location des logements ?
Les logements doivent être donnés en location nue à des organismes publics ou parapublics
(organismes d'habitations à loyer modéré, sociétés d’économie mixte, etc.). Les organismes
bénéficiaires de la location doivent sous-louer, à l’état nu ou meublé, ces logements à des
personnes physiques, à titre d'habitation principale.
La mise en location doit intervenir dans les six mois de l'achèvement ou de l'acquisition du
logement si elle est postérieure. Le bail doit être consenti pour une durée au moins égale à
cinq ans.
Le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné au respect de plafonds de ressources du
sous-locataire et de plafonds de loyer (cf. article 46 AG sexdecies, I et II, de l’annexe III au
Code général des impôts).
Une fraction égale à 65 % de la réduction d'impôt acquise doit être rétrocédée à
l'organisme de logement social, sous la forme d'une diminution des loyers. Cette rétrocession
doit être également pratiquée en cas de cession du logement à l’organisme social locataire ou
à la personne physique respectant des conditions de ressources.
Il convient de préciser qu’une partie des logements doit être sous-louée à des personnes en
grande difficulté. Les surfaces et les conditions de ressources et de loyers sont définies par
l’article 46 AG sexdecies, III de l’annexe III au Code général des impôts, issu de l’article 1er
du décret n° 2010-58 du 15 janvier 2010.
Par ailleurs, une fraction du prix de revient des logements doit correspondre à des dépenses
supportées au titre de l'acquisition d'équipements de production d'énergie renouvelable (cf.
article 46 AG sexdecies, IV de l’annexe III au Code général des impôts).
Quel est le montant de la réduction d’impôt ?
La réduction d'impôt est égale à 50 % du prix de revient des logements, minoré des taxes et
des commissions d'acquisition versées ainsi que des subventions publiques reçues.
Le prix de revient à retenir est défini par l’article 46 AG sexdecies, VI de l’annexe III au Code
général des impôts. Celui-ci dresse, en effet, la liste des dépenses qui peuvent être retenues
pour le calcul de l’assiette de la réduction d’impôt.
En ce qui concerne les opérations de réhabilitation d'un logement ancien, la base de la
réduction d'impôt est égale au prix de revient des logements, majoré du coût des travaux de
réhabilitation et minoré, d'une part, des taxes et des commissions d'acquisition versées et,
d'autre part, des subventions publiques reçues.
Les travaux de réhabilitation doivent satisfaire aux conditions prévues à l'article 46 AG
sexdecies, VII-2, de l’annexe III au Code général des impôts.
2
Fiche n° 8
01/07/13
La base de la réduction d'impôt est plafonnée par m² habitable (ce à quoi il convient d’ajouter
les parties communes pour les résidences avec services pour les personnes âgées ou
handicapées).
Cette limite est relevée chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation
de la moyenne sur quatre trimestres du coût de la construction dans chaque département ou
collectivité.
La limite applicable aux investissements réalisés en 2012 est fixée à 2 309 € HT par m².
Comment est utilisée la réduction d'impôt ?
La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son
acquisition si elle est postérieure. Elle s'impute sans limitation sur l'impôt dû. Le solde
éventuel est reportable et imputable les cinq années suivantes, sans remboursement possible.
Comment est organisée la sortie ?
A l’issue de la période de location de cinq ans, le logement doit être cédé à l’organisme de
logement social locataire ou à des personnes physiques désignées par cet organisme et
respectant des conditions de ressources (cf. article 46 AG sexdecies, V de l’annexe III au
Code général des impôts).
Le prix doit être fixé par une convention conclue entre les investisseurs et l'organisme, au plus
tard à la date de signature du bail. Il doit être fixé en tenant compte de l’avantage fiscal dont a
bénéficié le propriétaire cédant.
Que se passe-t-il en cas de réalisation de l’investissement par le biais d’une société ?
En cas de réalisation de l'investissement par l'intermédiaire d'une société, la réduction d'impôt
est pratiquée par les associés ou membres dans la proportion correspondant à leurs droits dans
la société. Elle est accordée au titre de l'année au cours de laquelle les parts ou actions sont
souscrites, sans attendre l'achèvement de l'immeuble.
La réduction d’impôt peut-elle se cumuler avec d’autres dispositifs ?
La réduction d’impôt pour investissement outre-mer dans le secteur locatif social ne peut pas
se cumuler avec :
- la réduction d’impôt pour investissement des particuliers dans le secteur du logement en
outre-mer (CGI, art. 199 undecies A) ;
- la réduction d’impôt « Malraux » au titre des dépenses supportées en vue de la
restauration complète d’un immeuble bâti dans un secteur sauvegardé, dans une zone de
protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou dans un quartier ancien
dégradé (CGI, art. 199 tervicies) ;
- la réduction d’impôt Scellier en faveur de l’investissement locatif (CGI, art. 199
septvicies).
3
Fiche n° 8
01/07/13
En outre, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt prévue à
l’article cité ci-dessus ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des
revenus fonciers.
Dans quels cas la réduction d’impôt fait-elle l’objet d’une remise en cause ?
La réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise lorsque les conditions et engagements
conditionnant l’application de l’avantage fiscal ne sont plus remplies (conditions de location,
conservation des parts de la société par le biais de laquelle l’investissement est réalisé) ou en
cas de cession du logement ou des parts ou en cas de démembrement (sauf exception en
faveur des contribuables soumis à imposition commune devenus veufs).
L’avantage fiscal est-il soumis à plafonnement ?
La réduction d'impôt fait l'objet d'un plafonnement spécifique des avantages fiscaux outre-mer
(cf. fiche n° 11) et entre également dans le champ du plafonnement global des avantages
fiscaux (cf. fiche n° 12).
Y a-t-il une déclaration spécifique à déposer ?
Aux termes de l’article 242 sexies du CGI, tel que modifié par la Lodeom, les personnes qui
réalisent des investissements dans des logements sociaux doivent déclarer à l'administration
fiscale la nature, le lieu de situation, les modalités de financement et les conditions
d'exploitation de ces investissements.
Lorsque les investissements sont réalisés par des personnes morales en vue d'être donnés en
location, la déclaration doit indiquer l'identité du locataire et le montant de la fraction de l'aide
fiscale rétrocédée à ce dernier. La déclaration doit donner lieu à la délivrance d'un récépissé.
Ces informations doivent être transmises sur un support électronique dans le même délai que
celui prévu pour le dépôt de la déclaration de résultats de l'exercice au cours duquel les
investissements sont réalisés ou achevés lorsqu'il s'agit d'immeubles.
Les mentions devant figurer sur la déclaration prévue à l’article 242 sexies du CGI ont été
précisées par l’article 46 quaterdecies Y de l’annexe III au CGI (issu du décret n° 2010-136
du 10 février 2010, JO du 12 février).
4