annexe Rubrique COUT GLOBAL

ANNEXE RUBRIQUE COUT GLOBAL
Sommaire
1.
Introduction ................................................................................................................................................................................................................................................... 2
2.
Méthodologie d’analyse en coût global ..................................................................................................................................................................................................... 2
3.
Processus de réalisation des études en coût global ................................................................................................................................................................................ 4
4.
Normes et définitions ................................................................................................................................................................................................................................... 5
4.1
4.2
Norme 15686-5 ....................................................................................................................................................................................................................................... 5
Définitions ................................................................................................................................................................................................................................................ 7
Annexe rubrique Coût Global Version 1 – Document applicable à partir du 15/09/2015
Page 1/9
1. Introduction
La rubrique Coût Global a pour objet de permettre aux Maîtres d’ouvrage d’obtenir des études formalisées de la part de leurs prestataires, nécessaires aux décisions
stratégiques prises lors des phases programmation et/ou conception des opérations de construction.
La notion de coût global prend en compte :
les coûts de conception ;
les coûts de construction de l’opération ;
les coûts liés à son utilisation ;
et les coûts liés à la fin de vie de l’opération.
-
L’analyse en coût global proposés dans la présente rubrique, est une méthode permettant d’établir des études technico-économiques comparatives entre différentes
solutions, qui ont été choisies et définies préalablement.
Ce coût global, dit relatif, associe aux calculs, des critères qualitatifs, qui permettent de classer les solutions en quantifiant leurs écarts de performance. C’est un outil
d’aide à la définition des priorités du Maître d’ouvrage, et à la prise de décision.
2. Méthodologie d’analyse en coût global
L’objet de la méthodologie est de permettre de faire un choix technico-économique par rapport à une ou des solutions. Il s’agit donc de recenser et de chiffrer les
avantages les plus significatifs différenciant deux solutions (à minima) pour déterminer laquelle sera plus avantageuse sur une période donnée par rapport aux critères
préalablement déterminés.
•
•
L’analyse en coût global relatif doit porter sur 2 solutions techniques au minimum par sujet.
Pour toutes les solutions traitées dans l’étude :
-
Les équipements techniques comparés doivent avoir le même périmètre pour le calcul en coût global (norme ISO 15686-5) ;
-
Les taux utilisés (inflation, actualisation,…) doivent être identiques pour la comparaison de choix techniques.
Les équipements techniques comparés doivent avoir les mêmes conditions d’utilisation et de fonctionnement (définir un scénario commun) ;
La période d’analyse doit être identique pour les équipements techniques comparés. Il est recommandé d’estimer le coût global d’un composant sur une période
allant jusqu’à la limite de l’obsolescence du bâtiment fixé par le maître d’ouvrage, et de tenir compte de l’état dégradé dans la valeur résiduelle. A défaut, la
période d’analyse conventionnelle sera de 35 ans.
Annexe rubrique Coût Global Version 1 – Document applicable à partir du 15/09/2015
Page 2/9
•
Les plus-values qualitatives des équipements techniques (environnementale, de confort, de santé, sociale, face à un handicap, …) doivent être recensées et
choisies en fonction des objectifs de qualités fixés par le programme dans le cadre de la certification H&E. Elles seront évaluées selon une échelle de notation,
par exemple :
-
0
La plus-value ne présente pas d’avantage ;
1
La plus-value présente un avantage.
La forme de l’échelle de notation est laissée libre.
Pour aboutir à des études coût global en cohérence avec le projet, les échanges entre la maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’œuvre sont essentielles. La
consultation des futurs gestionnaires du bâtiment permettra de prendre en compte la dimension exploitation et maintenance.
Exemple
Deux types de revêtements de sol sont comparés : le carrelage et la moquette.
On s’intéresse au revêtement de sol posé à l’entrée d’un logement en partant de l’hypothèse que les priorités sont la durabilité et un entretien facile du revêtement de sol
plutôt qu’une amélioration de l’isolation thermique et acoustique. Le choix du revêtement se porte ainsi plutôt sur le carrelage que la moquette.
La période d’analyse correspond à la durée de vie du revêtement de sol le plus pérenne (ici, le carrelage) ce qui implique de considérer la valeur résiduelle de la moquette
qui aura été changée « n » fois durant la vie du carrelage dans son coût global.
Le résultat de la comparaison se présente de la manière suivante :
Plus-values qualitatives des
équipements techniques
(définies selon priorités du Maître
d’ouvrage)
Production
Santé
Confort
de déchets
Coût Global
3
Moquette
79 k€
0
1
3 m => 0
Carrelage
65 k€
1
0
1,5 m => 1
Décision du Maître d’ouvrage
Carrelage
3
Annexe rubrique Coût Global Version 1 – Document applicable à partir du 15/09/2015
Page 3/9
3. Processus de réalisation des études en coût global
Le Maître d’ouvrage réalise ou fait réaliser une étude en coût global selon la méthodologie CERQUAL décrite ci-dessus. Les choix effectués avant dépôt de PC portent sur
des éléments structurant du projet, après dépôt de PC, généralement les choix portent sur des niveaux d’équipements. C’est pourquoi nous recommandons :
-
Une première série d’études à planifier avant le dépôt de PC : Par exemple sur les installations de chauffage et d’eau chaude sanitaire, incluant le coût global des
approvisionnements en énergie, sur l’enveloppe du bâtiment.
-
Une deuxième série d’études à planifier après le dépôt de PC : Par exemple sur des sujets de second-œuvre.
Première série d’études
ESQ
Décret n° 93-1268
du 29 novembre
1993 relatif aux
missions de
maîtrise d'œuvre
confiées par des
maîtres d'ouvrage
publics à des
prestataires de
droit privé
Deuxième série d’études
APS
APD
Dépôt
du PC
PRO
ESQ : Etudes
d’esquisse
APS : Etudes
d’avant-projet
sommaire
APD : Etudes
d’avant-projet
détaillés
PRO : Etudes de
projet
ACT : Assistance
pour la passation
des contrats de
travaux
ACT
DCE
Annexe rubrique Coût Global Version 1 – Document applicable à partir du 15/09/2015
Signature
des
marchés
Page 4/9
4. Normes et définitions
4.1 Norme 15686-5
La norme 15686-5 fait partie de la série des normes ISO 15686 : Bâtiments et biens immobiliers construits – Prévision de la durée de vie. Elle fournit les lignes directrices
relatives à l’analyse du coût global des bâtiments, des constructions et de leurs composants. Elle propose ainsi un cadrage et une méthode de calcul de l’approche en
CG.
Elle explicite clairement que le coût global est non seulement une approche raisonnée mais qu’elle doit aussi reposer sur un volet quantitatif et sur un chiffrage. Elle
rappelle également que « 80% des coûts d’exploitation, de maintenance et de remplacement d’un bâtiment sont déterminés dans les premiers 20% du processus de
conception ».
Elle expose que « l’approche en CG comprend généralement une comparaison entre plusieurs solutions ou une estimation des coûts futurs au niveau du
patrimoine, de l’ouvrage et du composant ».
La norme 15686-5 souligne qu’il existe plusieurs approches du coût global, qui
sont :
-
Le coût global ;
Le coût global étendu.
Pour mieux définir le domaine d’application de l’analyse et permettre un cadre
de lecture englobant l’ensemble des coûts, la norme propose une
nomenclature à partir d’arborescence générique par catégories de coût (cf. ciaprès).
Cette arborescence relève davantage d’une base structurée offrant des lignes
directrices aux utilisateurs que d’une structure exhaustive figée et non
modulable. Il n’est pas nécessaire de tenir compte de chaque élément inclus
dans la figure puisque certains coûts peuvent être nécessaires à certains
projets et facultatifs pour d’autres.
Périmètres du Coût Global Etendu et du Coût Global © (ISO 15676-5)
Annexe rubrique Coût Global Version 1 – Document applicable à partir du 15/09/2015
Page 5/9
Arborescence de la norme
1. Coûts Hors Construction
a. Terrain (Coûts du foncier – terrain et bâtiment existant)
b. Finances (Intérêts ou coûts de l’argent et impacts économiques plus étendus)
c. Coûts de fonctions support à l’utilisateur
i. Gestion Immobilière stratégique (ressources internes et
immobilier/gestion immobilière/inspections générales)
ii. Charges (individuelles, redevances de stationnement, charges
imputables aux installations associées)
iii. Administration (centre d’assistance, réception, standard téléphonique,
collecte des ordures, déménagement,…)
d. Taxes (taxes hors connexion)
e. Autres
2. Revenus
a. Revenu tiré des ventes (intérêts fonciers, biens immobiliers construits ou
objets récupérés, y compris subventions,…)
b. Revenu tiers en cours d’exploitation (loyers et frais de gestion)
c. Impôts sur les revenus (transactions foncières)
d. Interruption (temps d’indisponibilité, perte de revenus)
e. Autre
3. Externalités
4. Coût global (CG)
a. Construction
i. Honoraires (études maîtrise d’œuvre, ingénierie, mandats,…)
ii. Travaux provisoires (préparation du terrain,…)
iii. Construction d’un bien immobilier (y compris infrastructure,
agencements, équipement, mise en service,…)
iv. Adaptation initiale du bien immobilier (y compris infrastructure,
agencements, équipement, mise en service,…)
v. Taxes (taxes sur les biens et les services de construction par exemple
TVA)
vi. Autre (impondérables liés au projet)
b. Exploitation
i. Loyer
ii. Assurance (propriétaire et/ou occupant du bâtiment)
iii. Coûts réglementaires récurrents
iv. Fluides (y compris combustible pour le chauffage, rafraichissement,
électricité, éclairage, eau et coûts liés au réseau d’assainissement)
v. Taxes (contribution, redevances locales, taxes écologiques)
vi. Autres (provisions pour mise en conformité réglementaire intérieure)
c. Maintenance
i. Gestion de la maintenance (contrôles récurrents, conception des
travaux, …)
ii. Adaptation ou réhabilitation du bien immobilier en cours d’utilisation
(infrastructure, équipement,…)
iii. Réparation ou remplacements ponctuels de composants/petites
surfaces
iv. Nettoyage (y compris nettoyage cyclique régulier et nettoyage
spécifique périodique)
v. Maintenance des terrains (dans les limites de l’entreprise)
vi. Aménagement intérieur (y compris la décoration régulière spécifique
et périodique)
vii. Taxes (taxes sur les biens et services de maintenance)
viii. Autres
d. Fin de vie
i. Contrôles pour mise hors service (contrôle de l’état définitif)
ii. Mise hors service et démolition (y compris la mise hors service des
équipements et la dépollution)
iii. Remise en état contractuelle (critères selon vérification de l’état pour
la fin du bail)
iv. Taxes (taxes sur les biens et les services)
v. Autres
Annexe rubrique Coût Global Version 1 – Document applicable à partir du 15/09/2015
Page 6/9
Hypothèses à préciser :
•
•
•
Période d’analyse : la norme privilégie le cycle de vie complet de l’ouvrage (≈ 100 ans) mais admet que la période d’analyse soit plus courte (25-35 ans) auquel cas la valeur
résiduelle doit être intégrée ;
Taux d’actualisation : le calcul doit s’effectuer à une date de référence, en général, la date de livraison de la construction. Le taux réel d’actualisation est généralement compris
entre 0% et 4% ;
Inflation : la norme préconise de raisonner en valeur constante pour éviter des hypothèses aléatoires sur le taux d’inflation sauf s’il est prévisible que les coûts relatifs des
différentes sources d’énergie varient. Elle admet un taux d’inflation spécifique pour les fluides énergétiques.
La norme n’a pas été développée pour devenir un guide opérationnel de mise en œuvre du coût global. Elle définit un cadre général et décrit des techniques
de calcul mais laisse à chaque pays la liberté de développer les outils opérationnels appropriés.
4.2 Définitions
Calcul du coût global
Technique qui permet l’évaluation systématique des coûts du cycle de vie pendant une période d’analyse donnée, telle que définie dans le domaine d’application convenu.
Coût global absolu
C’est une information établie par le vendeur (Maître d’ouvrage, personne privée) destinée aux acquéreurs permettant une comparaison économique (valeur d’acquisition +
charges différées du bâtiment sur son cycle de vie) entre plusieurs propositions sur une durée fixe identique.
Coût actualisé
Coût obtenu en actualisant le coût en valeur constante à l’aide du taux d’actualisation réel ou le coût en valeur courante à l’aide du taux d’actualisation nominale.
Coût global étendu
Le coût global s’apprécie également sur le plan social et environnemental. Il s’agit du coût global étendu (cf. norme ISO 15686-5) qui constitue une approche systémique
considérant le bâtiment dans toutes ses composantes et sur son cycle de vie global, mêlant intimement les notions d’usage et de construction.
Coût global relatif
C’est une méthode d’aide à la décision permettant de guider le Maître d’ouvrage dans ses choix stratégiques. Pour le Maître d’ouvrage, il s’agit d’avoir des données
comparatives technico économiques complémentaires à d’autres éléments nécessaires à sa prise de décision.
Annexe rubrique Coût Global Version 1 – Document applicable à partir du 15/09/2015
Page 7/9
Coût d’investissement
Le coût d’investissement comprend les coûts :
-
Du foncier ;
D’études ;
D’accompagnement de la mission de maîtrise d’ouvrage ;
Des travaux ;
Des équipements ;
Financiers et divers.
Coût de maintenance
Total des coûts de main d’œuvre et de matériel nécessairement encourus et autres coûts associés en vue de maintenir un bâtiment ou ses parties dans un état lui
permettant de remplir ses fonctions.
La maintenance inclut la maintenance corrective et préventive des biens immobiliers construits, ou leurs parties, ainsi que toutes les opérations de gestion, nettoyage,
dépannage, application d’une nouvelle couche de peinture, réparation et remplacement des pièces si nécessaires, afin de pouvoir « réserver » le bien immobilier construit
à son utilisation normale.
Coût en valeur courante
Prix attendu qui sera payé au moment où le coût est dû, y compris les modifications estimées de prix liées par exemple à une modification prévue de la performance, à
l’inflation, à la déflation générale des prix.
Coût en valeur constante
Coût exprimé comme une valeur à une date de référence, incluant les modifications estimées de prix liées à une modification prévue de la performance et de la
technologie, mais excluant l’inflation ou la déflation générale des prix.
Economie globale
Synonyme de coût global - Analyser simultanément les coûts d'investissement et les coûts différés sur une durée significative, afin de pouvoir compléter l'investissement
initial de chaque opération, d'une fraction des économies ultérieures engendrées par une réalisation plus performante, d'une meilleure qualité globale (UNSFA).
Annexe rubrique Coût Global Version 1 – Document applicable à partir du 15/09/2015
Page 8/9
Externalité
Coût ou bénéfices survenant sur les actions engagées par des sociétés ou des personnes et ayant des répercussions sur d’autres intervenants qu’eux-mêmes – tels que
les coûts hors construction, les coûts liés au revenu et les coûts sociaux et économiques plus larges.
Les externalités sont positives si leurs effets représentent un bénéfice pour les autres et négatives si leurs effets représentent des coûts pour les autres. La production et
la consommation peuvent générer des coûts et des bénéfices externes.
Incertitude
Manque de valeurs certaines et déterministes pour les variables utilisées en entrée d’une analyse CG d’un bien immobilier.
Période d’analyse
Durée pendant laquelle est effectuée une analyse en CG. Cette période d’analyse doit être déterminée par le Maître d’ouvrage dès le début (par exemple pour coïncider
avec la période de possession) ou être basée sur le cycle de vie complet du bien immobilier lui-même.
Taux d’actualisation nominal
Taux utilisé pour ramener une valeur future à sa valeur présente, en tenant compte du taux d’inflation ou de déflation générale.
Taux d’actualisation réel
Taux utilisé pour ramener une valeur future à sa valeur présente, sans tenir compte du taux d’inflation générale ou spécifique dans le coût d’un bien particulier.
Temps de Retour sur l’Investissement (TRI)
Il permet d’estimer la période nécessaire pour couvrir le surinvestissement d’un projet donné. Calculé en années, ce TRI représente le délai écoulé entre les
investissements initiaux (et les coûts d’exploitation qui s’en suivent) et la date à laquelle les économies cumulées compensent cet investissement.
Valeur résiduelle
Valeur attribuée à un bien à la fin de la période d’analyse.
La prise en compte de la vie résiduelle est essentielle dans la comparaison de deux solutions offrant des durées de vie différentes.
Annexe rubrique Coût Global Version 1 – Document applicable à partir du 15/09/2015
Page 9/9