Association à but non lucratif- Location immobilière

Association à but non lucratif /Location immobilière
Question : la location d’un immeuble à une association (société savante maxillofaciale) par une SCI constituée par ses membres peut-elle remettre en cause le but
non lucratif de cette association en raison de l’absence de caractère désintéressé de la
gestion ?
Les conditions qu'une association doit remplir pour présenter un caractère non
lucratif sur le plan fiscal et échapper ainsi aux impôts commerciaux ont été définies
par l'administration dans une instruction du 15 septembre 1998 (Inst. 4 H-5-98).
Dans un souci de clarification et de synthèse du régime fiscal des associations,
l'administration a publié une instruction du 18 décembre 2006 (Inst. 4 H-5-06) qui
récapitule l'ensemble du régime fiscal des organismes sans but lucratif.
Afin de déterminer le régime fiscal applicable, l’instruction propose une méthode
d’analyse qui permet de classifier les associations en deux catégories différentes : les
associations lucratives, soumises aux impôts commerciaux, et les associations non
lucratives, exonérées des impôts commerciaux.
Dans le cas, qui est le plus fréquent, où l'association n'entretient pas de relations
privilégiées avec des entreprises, l'analyse de sa situation fiscale doit la conduire à se
poser successivement trois questions.
Etape n°1 : la gestion de l’association est-elle bénévole et désintéressée ?
Ø Si oui: passer à l’étape n°2
Ø Si non : l’association est assujettie à l’ensemble des impôts
commerciaux : IS, CET, TA (TVA exonération 261, 4-4° -a-6e al
du CGI). L’association présente un caractère lucratif, sans
qu'il soit besoin de poursuivre l'analyse
Etape n°2 : l’association concurrence-t-elle des entreprises du secteur marchand ?
Ø Si non, l’association est exonérée des impôts commerciaux.
Ø Si oui, passer à l’étape n°3
Etape n°3: l’association se démarque-t-elle du secteur lucratif (règle des 4P) ?
Ø Si oui, exonération des impôts commerciaux
Ø Si non, imposition aux impôts commerciaux
La situation de l'association locataire de ses dirigeants, que ce soit directement ou par
société interposée, a donné lieu à une abondante jurisprudence.
Lorsque les conditions du bail sont anormales et procurent de ce fait un avantage aux
dirigeants de l'association, le caractère désintéressé de la gestion de l'association est
remis en cause.
La gestion désintéressée de l'association est également remise en cause, alors même
que le loyer est fixé à un niveau normal, lorsque le bail prévoit des clauses
particulièrement avantageuses pour le propriétaire. Tel est le cas lorsque le contrat
prévoit la prise en charge par l'association des dépenses incombant normalement au
propriétaire.
Mais lorsque les conditions du bail sont normales, le seul fait que l'association soit
locataire de ses dirigeants n'est pas de nature à remettre en cause le caractère
désintéressé de sa gestion (CAA Lyon 30 décembre 1992 n° 91-765, Fondation Marcel
Mérieux, solution transposable aux associations).
Il y a eu des cas de remise en cause mais dans des cas que l’on peut considérer
comme abusifs.
N'est pas compatible avec une gestion désintéressée l'exploitation par une
association d'une maison de retraite dans un immeuble appartenant à une société
civile immobilière dont l'un des associés est membre fondateur de l'association, le
bail emphytéotique conclu entre l'association et la SCI stipulant le versement d'un
loyer non négligeable (CAA Bordeaux 2 mai 2001 n° 97-102, 3e ch., min. c/ Association
Château des Trois poètes).
Jugé qu'une association exploitant une maison d'enfants à caractère sanitaire et
social, dans des bâtiments reçus en location, ne remplit pas la condition relative au
caractère désintéressé de la gestion, et ne peut donc bénéficier de l'exonération de
TVA prévue par l'article 261, 7-1° du CGI, dès lors que certains membres de la société
propriétaire contrôlent la gestion de l'association et que le loyer versé à cette société
est notablement supérieur à celui résultant de la valeur vénale des locaux estimée par
le service des domaines (CE 10 mars 1976 n° 93539, min. c/ Association climatique
d'aide à l'enfance des Hautes-Alpes).
Une association gérant des établissements d'hébergement d'enfants handicapés a pris
à bail un château et ses dépendances acquis par une société civile immobilière dont
son secrétaire général et trésorier possédait des parts et a supporté la charge
d'emprunts contractés pour la remise en état et l'amélioration de cet immeuble. Cette
association louait également un autre château appartenant à son directeur salarié et a
assumé les charges afférentes aux travaux faits dans cet immeuble. Ces avantages
patrimoniaux ayant revêtu le caractère de distribution de bénéfices, la gestion de
l'association n'était pas désintéressée, cela la privant de l'exonération de TVA de
l'article 261, 7-1° -b du CGI au titre des opérations d'hébergement réalisées (CE 25
mars 1991 n° 65810, 7e et 8e s.-s., Association centres éducatifs professionnels de
l'Allier).
Dans l’hypothèse que nous a présentée, l’immeuble acquis par la SCI serait financé
par des apports de 15 K€ effectués par les associés. Donc la question de faire
supporter les emprunts et les travaux à l’association ne devrait pas se poser.
En outre, si le loyer correspond à la valeur de marché (et à ce qu’un un tiers pourrait
en retiré) et non pas à un loyer excessif, cela ne devrait donc pas poser de problème.
En d’autres termes, Dosis sola facit venenum (c'est la dose qui fait le poison)