Nos propositions pour un grand plan d`encouragement à l`accession

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Nos propositions pour
un « grand programme
de relance de l’accession
sociale à la propriété »
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1 Mieux solvabiliser les ménages
Un programme ambitieux d’accession à la propriété sociale destiné à permettre les parcours résidentiels,
à favoriser la mixité sociale et à fluidifier le parc social nécessite une politique d’Etat différenciée et ce
de façon plus nette qu’aujourd’hui entre les ménages modestes et ceux qui sans aide substantielle de
l’Etat n’ont pas la possibilité d’accéder dans des conditions de marché non ou moins régulées.
La Fédération des coopératives d’Hlm réitère ses propositions de renforcement d’aides à la pierre plus
efficaces et moins coûteuses que l’aide à la personne, celle-ci ayant pour plusieurs raisons perdu de son
efficacité originelle.
Récemment encore, l’indicateur publié par le Crédit foncier et l’ESSEC8 indiquait que la capacité moyenne
d’achat des primo accédants dans l’ancien avait encore diminué en 2005 et était retombé à 48,5 m2.
Ainsi globalement la capacité d’achat des primo accédants a perdu 5 m2 en 5 ans. S’il ne s’agit que
d’un indicateur, il montre bien que face à la poursuite de la hausse des prix de l’immobilier, à la stagnation
du pouvoir d’achat et à la perspective de hausse des taux de crédit, de nouvelles propositions permettant
la relance de l’accession sociale sont nécessaires.
1.1 Une aide à la pierre renforcée sous plafonds de ressources
Consacrer une part de la production des PAS à l’accession sociale
Le prêt à l’accession sociale (PAS) est un produit jugé peu attractif en période de baisse des taux par
les banques. Il n’est pas systématiquement proposé par les établissements bancaires aux ménages les
plus modestes.
La proposition consiste à réserver une dotation PAS (20 000 prêts par an) à des ménages modestes,
dont le taux fixe serait bonifié et garanti par l’Etat. Cette enveloppe serait réservée à des logements
groupés, c’est-à-dire urbains, et dont les acquéreurs sont couverts par la « sécurisation Hlm ».
La bonification ne doit normalement pas peser sur les finances de l’Etat. En effet, ces prêts devant être
sécurisés par le promoteur (garanties de revente, de rachat et de relogement), le risque est nul pour
l’établissement bancaire et doit lui permettre de réduire son taux de façon significative. Le taux fixe
ne devrait pas non plus être source de surcoût pour l’Etat. A titre indicatif, certains établissements
bancaires, comme le Crédit mutuel, proposent 60 à 70 % de leurs prêts hypothécaires aux ménages
modestes en taux fixe.
Une autre piste peut être étudiée qui consiste à utiliser une partie de la ressource inutilisée du livret
A pour « Caper » les prêts dont l’Etat garantit un taux fixe.
Une T VA à taux réduit pour l’accession très sociale (sous plafond de ressource ciblé) dans
les programmes groupés situés dans des communes bien insérées dans le tissu urbain existant.
8. Indicateur Crédit Foncier – Essec, 2ème semestre 2005 (www.essec-immobilier.com).
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La TVA à taux réduit à fait son entrée dans le domaine de l’accession sociale en 2004 avec la nouvelle
location-accession (PSLA). Elle a été étendue à l’accession sociale à la propriété sociale en zone de
rénovation urbaine par la loi portant Engagement national pour le logement de juillet 2006.
Il semble logique que dans le cadre de l’homogénéisation de la fiscalité entre locatif et accession
sociale, cette TVA minorée soit étendue à l’ensemble de l’accession sociale, sous plafonds de
ressources et sécurisée.
En 2004, (date des dernières enquêtes disponibles), 230 000 logements neufs ont été vendus à un prix
moyen de 158 300 euros, dont 31 740 à des ménages disposant de moins de 2 SMIC et 100 280 à
des ménages disposant de moins de trois SMIC.
Si l'on consent une baisse du taux de TVA à 5,5 % sur un prix moyen de 150 000 euros pour les
ménages ayant des revenus à hauteur de deux SMIC, le coût de non recettes peut être estimé à 449
Millions d'euros par an. Si cette baisse s'applique aux ménages disposant de revenus inférieurs à trois
SMIC pour un prix moyen d’acquisition de 158 000 euros, le coût pour la collectivité s’élèverait cette
fois-ci à 1 494 Millions d'euros.
Le bon ciblage est sans doute autour de 2,5 SMIC, sachant qu'en affinant, c'est un plafond de ressources
existant qu'il faudrait prendre (plafond PLUS, PSLA ou autre) et non raisonner en terme de SMIC.
L'idéal serait d'orienter la baisse de TVA dans les zones déjà équipées et urbanisées pour éviter le mitage.
Ce dispositif devrait en outre permettre de promouvoir une offre plus importante et donc de faire entrer
des nouvelles recettes de TVA qui compenseraient cette non recette (on peut espérer une offre nouvelle
de l'ordre de 15 à 20 000 logements).
Nous insistons sur la nécessité que les aides d’Etat s’appliquent en priorité à l’accession groupée. Les
coûts différés de l’accession à la propriété en secteur diffus sont en effet trop lourds pour les ménages
modestes.
Une exonération de TFPB pendant 15 ans
La proposition consiste à étendre l’exonération de TFPB aux opérations groupées d’accession sociale
sous plafonds de ressources, avec compensation intégrale par l’Etat, comme c’est désormais le cas
pour le locatif social.
L’exposé des motifs est le même que pour la TVA à 5,5 %. Dès lors que l’on aligne la fiscalité de
l’accession sociale sur le locatif, comme pour le PSLA, l’accession doit bénéficier d’une fiscalité locale
temporairement allégée et dont la prise en charge soit compensée aux collectivités locales par l’Etat.
Améliorer le prêt à taux zéro (PTZ) pour les familles disposant de moins de 2 SMIC avec deux
enfants ou plus
Le Parlement vient de voter, dans le cadre de la loi portant Engagement national pour le logement, une
majoration du PTZ pouvant aller jusqu’à 15 000 euros pour les ménages qui achèteraient dans des
opérations neuves déjà aidées par des collectivités locales.
Ce nouveau mécanisme doit entrer en vigueur au 1er janvier 2007 et semblerait être confronté à des
blocages juridiques et économiques.
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Afin de parvenir à un dispositif simple et lisible par tous, nous proposons de majorer la quotité du
PTZ et de la faire passer de 20 à 40 % du montant de l’opération (dans le cadre d’un prix maximum)
contre 20% aujourd’hui, et de caler les conditions d’éligibilité et de remboursement sur celles du PTZ
actuel en privilégiant les ménages modestes bénéficiant du différé maximum de remboursement.
1.2 Adapter la politique du logement aux territoires
La diversité des marchés locaux n’est qu’imparfaitement saisie par la réglementation nationale. La gestion
des zones de financement en est un exemple. A l’heure où les collectivités territoriales marquent un
engagement accru dans le secteur du logement, des marges de manœuvre locales pourraient être
ouvertes, dans le respect de la cohésion nationale.
Adapter localement le zonage applicable aux organismes d’Hlm
Les organismes d’Hlm interviennent en accession sociale dans un cadre très réglementé, notamment
par le respect de plafonds de revenus pour leurs clients et de plafonds de prix pour les opérations. Ces
plafonds de prix suivent un classement des communes en trois zones (A, B et C) censées refléter les
différents marchés fonciers et immobiliers.
Nous proposons de permettre aux délégataires des aides à la pierre de pouvoir supprimer la zone C
applicable aux organismes d’Hlm en accession et son alignement sur les plafonds de prix de vente
de la zone B au vu d’indicateurs économiques et démographiques pour favoriser le développement
d’une offre en accession sociale.
1.3 Améliorer le prêt social location-accession (PSLA)
La mise en place du prêt social location-accession (PSLA) au printemps 2004 a constitué une réelle
avancée vers un produit d’accession populaire. Cependant, le mécanisme de départ souffrait de lourdeurs
administratives et d’une cible de clientèle rendue étroite par des plafonds de revenus à respecter très
bas et de l’absence d’une solvabilisation renforcée. Des modifications ont été apportées au printemps
2006, qui ont favorisé la montée en puissance de ce nouveau produit mis en œuvre principalement par
les organismes d’Hlm.
Le paysage du financement de l’accession sociale a cependant évolué depuis la conception du PSLA :
l’ANRU a institué des primes et la Tva à taux réduit est désormais étendue aux opérations situées dans
les quartiers en rénovation urbaine. Si l’on ajoute à cela la généralisation de la Tva à taux réduit à
toutes les opérations neuves en accession sociale groupée que nous appelons de nos vœux, le profil du
PSLA pourrait se trouver en décalage.
Nous proposons, sous réserve de la généralisation d’une TVA à taux réduit, de recentrer le PSLA vers
un dispositif d’accession très sociale en instaurant un réel financement à taux fixe garanti à la levée
d’option pour les ménages sous plafonds PAS, et non pas une simple promesse de respect d’un taux
d’effort basé sur un financement à taux variable comme cela est le cas aujourd’hui.
Nous proposons aussi d’ouvrir le PSLA à l’acquisition dans l’ancien.
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1.4 Améliorer les aides à la personne
Comme en locatif, la logique des barèmes des aides personnelles en faveur des accédants à la propriété
repose sur la prise en charge d’une partie de la dépense en tenant compte du revenu et de la composition
familiale du ménage. Mais deux règles spécifiques s’ajoutent :
- un revenu annuel minimum dont le montant est fonction de la mensualité totale des prêts de l’accédant.
Cette disposition a pour effet de réduire l’aide aux accédants dont le revenu est inférieur à ce plancher
;
- un taux d’effort minimum, fixé à 25 % du revenu mensuel courant. L’aide calculée est donc réduite,
le cas échéant, pour que la dépense nette du ménage soit au moins égale à 25 % du revenu.
Supprimer le taux d’effort minimum
La première règle a pour conséquence de ramener la dépense de l’accédant à un niveau supportable
sans devenir une aide à la constitution du patrimoine. Pourtant, elle a aussi pour effet de tirer les taux
d’effort vers le haut et d’effacer le caractère familial de l’APL, qui est de fait moins prononcé qu’en locatif.
Pour ces raisons, nous proposons de supprimer toute référence à un taux d’effort minimum.
Unifier les barèmes de l’APL accession
Trois barèmes d’aides à la personne co-existent en secteur accession. La mise en cohérence de ces
barèmes, à l’image de ce qui a été fait en locatif, est plus que jamais nécessaire.
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2 Promouvoir l’épargne
2.1 Valoriser l’épargne populaire vraiment orientée vers le logement
Le prêt épargne logement (PEL) a déjà fait l’objet d’un recentrage. Il reste encore trop souvent un produit
d’épargne dont l’efficacité logement n’est pas toujours démontrée.
En outre l’aide d’Etat sur les PEL n’est pas modulée en fonction des revenus des ménages mais en fonction
de leur capacité d’épargne initiale et de leur capacité contributive.
Pour faciliter l’épargne des ménages modestes, issus du patrimoine Hlm il convient de leur dédier
un PEL.
Depuis 1997, l’encours des dépôts (PEL+CEL) présente un taux de croissance moyen composé de +5,1 %,
tandis qu’il est de –11,7 % pour l’encours des prêts. En 2004 l’encours des prêts a baissé de 13,4 %,
traduisant la perte d’attractivité de l’épargne-logement.
Nous proposons un PEL social, avec bonification d’Etat renforcée, ouvrant droit à un PTZ majoré et
si nécessaire à une prime de l’ANRU.
La trésorerie des PEL mérite par ailleurs une attention particulière : 93 % de l’encours de l’épargnelogement est utilisé à d’autres usages que le financement des prêts épargne-logement. Aujourd’hui,
cette épargne n’a donc aucune efficacité logement et est utilisée de façon totalement banalisée par les
établissements bancaires.
Il est suggéré d’étudier un mécanisme permettant le recyclage de la trésorerie des PEL vers le
logement, par exemple pour permettre des prêts à taux zéro garantis par l’Etat aux établissements
publics fonciers.
2.2 Mettre en place une « caisse de financement de l’accession
sociale »
Une partie des sommes investies dans le logement par les particuliers pourrait être orientée en direction
des opérations d’accession sociale afin de bonifier le prix des logements et les rendre accessibles aux
ménages les plus modestes.
Cette épargne pourrait être investie en certificats coopératifs émis en dessous du pair, par exemple à
100 euros, avec une valeur de 75 euros, remboursable in fine sur 15 ans et assortie d’une rémunération
faible proche de celle du livret A. Les investisseurs bénéficieraient d’un avantage fiscal équivalant à
celui du « Borloo populaire » pour 60 % de l’investissement.
Cette épargne serait collectée par une « caisse de financement de l’accession sociale ». Elle en affecterait 10 % à un fond de réserve, 5 % à un fond d’assurance emprunteurs et 85 % à des prêts à 15
ans à taux réduit aux accédants très modestes par le biais des opérateurs de l’accession très sociale.
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3 Mieux sécuriser l’accession à la propriété des
ménages modestes
3.1 Permettre aux coopératives qui le souhaitent de retrouver la
compétence de prêteur secondaire
La sécurisation « après l’achat » ne dispense pas d’une analyse fine du profil des accédants potentiels,
et de l’adéquation du produit proposé (en termes de ressources, mais aussi de convivialité pour les
programmes en collectif) aux possibilités de l’acquéreur avant l’acte d’acquisition.
Nous pourrions résumer ces conditions préalables comme suit :
- évaluer les conditions et le contexte dans lequel le ménage peut accéder à la propriété, à travers
l’analyse de la situation financière et sociale de l’accédant. A l’issue de cette évaluation, il peut être
recommandé d’inciter le ménage à ne pas accéder à la propriété tant que les conditions nécessaires ne
sont pas réunies.
- assurer un effort de communication et d’information auprès des accédants sur les coûts complémentaires
liés au passage du statut de locataire à celui de propriétaire (coûts d’aménagement et d’équipement
du logement, taxes foncières…).
- présenter le coût global et réel du bien proposé, en définissant clairement toutes les prestations
incluses, à un coût clairement affiché.
Le meilleur moyen d’assurer ce service est d’être prêteur secondaire et donc d’assumer la responsabilité
de l’offre d’achat et de son suivi dans le temps. Nous proposons donc l’étude d’un mécanisme de
partenariat entre les organismes Hlm et les établissements bancaires qui le souhaitent permettant
aux organismes Hlm de retrouver la compétence de prêteur secondaire.
3.2 Mettre en place le retour à meilleure fortune
L’engagement des organismes d’Hlm aux côtés de leurs clients se traduit aujourd’hui par la « sécurisation Hlm ».
Si le dispositif volontaire imaginé par le Mouvement Hlm demeure sans équivalent et apporte une sécurité
inégalée aux accédants à la propriété, un élément demeure encore en jachère : le retour à meilleure fortune.
En effet, lorsqu’elle a été imaginée, la sécurisation devait non seulement permettre à l’accédant de faire
face a des aléas personnels et professionnels sans que sa qualité d’accédant soit un facteur aggravant,
mais aussi de renouer avec cette accession une fois sa situation rétablie.
En l’état de la législation Hlm, un organisme d’Hlm ne peut revendre un logement racheté à son propriétaire
resté dans les lieux avec le statut de locataire avant un délai de 10 ans, sauf dérogation accordée par le préfet.
L’article L.443-8 du code de la construction et de l’habitation pourrait être modifié pour autoriser la
cession de logements locatifs à leurs occupants anciens accédants à la condition que lesdits logements
aient été acquis par l’organisme d’Hlm dans le cadre de la sécurisation Hlm.
Il est par ailleurs nécessaire de promouvoir un système qui évite à l’accédant de payer trois fois des
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droits de mutation (au moment de l’acquisition initiale, au moment de la revente du bien à l’organisme
Hlm et enfin lorsqu’il rachète son bien). La solution est peut être de doter temporairement, et à cette
fin, l’organisme du statut juridique du marchand de biens.
3.3 Accroître les dispositifs de sécurisation du bâti
Se préoccuper de la réussite des ménages souhaitant devenir propriétaires inclut également la sécurité,
entendue au sens large, du bâti. Il importe donc de faire en sorte que ceux qui ont accédé aujourd’hui
ne se retrouvent pas propriétaires d’un logement ou d’une copropriété dégradée demain. Encore faut-il
se donner les moyens de concevoir une gestion de syndic adaptée, pédagogique et progressive. Tels sont
les enjeux de la « Charte du syndic solidaire9 » adoptée par les coopératives d'Hlm.
Parmi les éléments de cette charte, l’un implique une évolution de la législation afin d'y inscrire des
bonnes pratiques. Il s'agit de la mise en place d’un fond de réserve travaux dans chaque copropriété,
destiné à faire face aux travaux futurs et assurer la pérennité du bâti.
Ce fonds, obligatoire et constitué dès la livraison des programmes neufs, s’inscrit dans le cadre d’un
plan pluriannuel de travaux, voté en assemblée générale. Sa valeur reste affectée au logement. Ainsi,
même en cas de cession le montant du fond de réserve reste attaché au logement.
Par ailleurs la pratique et le métier de syndic solidaire tels qu’ils sont décrits dans la charte doivent être
promus et encouragés à l’intérieur du mouvement Hlm.
A cette fin, il est demandé que l’activité de syndic des organismes Hlm, dès lors qu’elle répond
aux normes de la charte de syndic solidaire et qu’elle ne concerne que les immeubles construits
par les organismes d’Hlm, sociétés d’économie mixte ou collectivités locales, soit exonérée d’impôt
sur les sociétés.
3.4 Financer les diagnostics thermiques et ergonomiques pour les
propriétaires du parc ancien
En France, les ménages sont à l’origine de la moitié des consommations d’énergie et des émissions de
gaz carbonique, pour se déplacer, chauffer leur logement et leur eau sanitaire.
En application de l’article L 134-2 du CCH, le diagnostic de performance énergétique devra être joint
aux promesses de vente et aux actes de vente des biens immobiliers à partir de l’automne et aux
contrats de location à partir du 1er juillet 2007. Il fera alors partie du dossier de diagnostic technique créé
par l’ordonnance du 10 juin 2005 relative au logement et à la construction qui comprend également,
selon les cas, les autres types de diagnostics : amiante, plomb, termites, risques naturels, gaz…
Nous proposons que tous les accédants bénéficiant d’un prêt aidé se voient offrir (inclus dans l’offre
de prêt) un diagnostic thermique gratuit tous les 7 ans auquel peut être adjoint, à la demande, un
diagnostic ergonomique.
9. Cette charte ainsi que la description de la pratique du syndic par les coopératives d’Hlm fait l’objet de l’ouvrage : « La pratique
du syndic solidaire », A.RE.COOP., guide formation action n°14, mars 2006.
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3.5 Lancer une campagne ambitieuse et générale sur les chauffe-eau
solaires
La France a un énorme retard en matière d’énergie solaire, et particulièrement sur les chauffe- eau solaire
dont nos voisins septentrionaux et beaucoup moins ensoleillés que nous sont fortement équipés.
En accession, il est proposé que le surcoût du chauffe eau solaire soit financé par un prêt à taux zéro
qui s’ajoute au prêt à taux zéro acquisition.
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4 Rapprocher les ménages modestes des centres
anciens
On ne peut accepter comme une fatalité que les ménages modestes soient relégués en accession à la
propriété dans les confins des agglomérations où le foncier est peu cher. On ne peut pas accepter non
plus que l’accession à la propriété sociale se fasse dans des conditions qui génèrent des coûts différés
tant pour les ménages comme évoqué dans l’encadré ci-dessous, mais aussi pour les collectivités qui a
terme sont amenées à financer des équipements non pensés : ramassages scolaire, ramassage d’ordures
ménagères, installation de réseaux, tout à l’égout…
Ce que les ménages modestes n’ont pas payé en foncier, ils le paieront en impôt locaux ou en coûts
différés. Il devient urgent de corriger cet état de fait.
Le coût de l’éloignement
En août 2005, le Nouvel Observateur s’est attaché à calculer le coût de l’éloignement d’un jeune couple avec deux enfants
qui a choisi d’acheter une maison en banlieue lyonnaise plutôt qu’un appartement situé dans le centre de Lyon, commune
ou les deux parents travaillent. Si le gain obtenu sur le prix d’acquisition est indéniable (178000 euros pour la maison
contre 249500 euros pour l’appartement, soit un gain de pouvoir d’achat de 474 euros par mois), l’addition des coûts
induits aboutit à un résultat moins favorable :
Nouvelle voiture pour la femme (crédit automobile de 15 000 euros sur 5 ans) : 280 euros/mois
Contrat de maintenance auto : 50 euros/mois
Carburant : 120 euros/mois
Abonnement parking de stationnement à l’entrée de Lyon : 60 euros/mois
Abonnement transports en commun lyonnais : 45 euros
Frais de garde (1h supplémentaire par jour) : 120 euros
Abonnement de transports du fils pour le collège : 14 euros
Total mensuel : 689 euros.
4.1 Bonifier le prêt à taux zéro lorsqu’il finance un bien en centre urbain
Cette proposition reprend celle du PTZ majoré de la proposition 1.1.
Nous proposons, à l’instar de ce qui a pu exister comme différence entre le PAP diffus et le PAP groupé,
une bonification du PTZ dont la quotité serait majorée lorsqu’il financerait une acquisition en secteur
groupé (en neuf ou dans l’ancien), de façon à limiter l’inflation des constructions diffuses et le mitage.
Une quotité portée à 30 % (comme c’est le cas actuellement pour les acquisitions en ZUS) voir 40 %
nous parait relever de l’équité.
4.2 Elargir le champ de la prime à l’accession en ANRU
La prime à l’accession sociale est aujourd’hui limitée aux zones ANRU, parce que financée par le budget
de l’ANRU dans le cadre des opérations de renouvellement urbain. Mais d’autres territoires, sans être
traités dans le cadre de l’ANRU, nécessitent que l’on y introduise diversité sociale et diversité de statuts.
Nous proposons que la prime ANRU soit élargie :
- comme prévu par la loi ENL aux opérations situées dans un périmètre de 1 Km autour des zones ANRU,
- aux opérations, hors zone ANRU, mais qui accueillent des ménages issus des zones ANRU.
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5 Généraliser les outils publics de maîtrise foncière
A l’automne 2004, la Fédération a émis 28 propositions destinées à faciliter la mobilisation du foncier
en faveur de la construction de logements sociaux, en locatif comme en accession10. Plusieurs lois
récentes, dont la loi portant Engagement national pour le logement du 15 juillet 2006, ont répondu à
nos vœux en inscrivant certaines de ces propositions dans la « boite à outils » représentée par les codes
de l’urbanisme et de la construction et de l’habitation.
Plusieurs autres propositions n’ont pas, à ce jour, reçu d’écho de la part des pouvoirs publics. Elles portent
d’une part sur les missions et la montée en puissance des établissements publics fonciers locaux et,
d’autre part, sur la capacité du Mouvement Hlm à se saisir de l’enjeu foncier.
Plus largement, nous proposons l’élaboration d’une nouvelle loi de régulation foncière visant à éviter
les situations spéculatives, à prévenir les crises immobilières et à produire du foncier pour le logement
social. Cette loi ouvrirait entre autre la possibilité de mettre en place une procédure encadrant les prix
des transactions foncières sur des périmètres limités et pour une durée réduite dans le cadre d’une
procédure d’utilité publique.
5.1 Des établissements publics fonciers locaux en plus grand nombre
Les établissements publics fonciers locaux (EPFL) constituent des outils indispensables pour appuyer
une politique publique de maîtrise foncière et d’encouragement à la construction sociale. Leurs statuts
ont été assouplis depuis plusieurs années, leur accès à la taxe spéciale d’équipement (TSE) stabilisé, et
de nombreuses collectivités territoriales ont pris la décision d’en constituer un.
Afin d’encourager les collectivités territoriales encore réticentes et, plus simplement, afin d’en faciliter
l’usage, nous faisons cinq propositions :
- Rendre obligatoire l’instauration d’un fond régional d’action foncière dans chaque région, alimenté par le budget régional et par l’Etat dans le cadre du contrat de Plan Etat/Région. Ce fond aurait
parmi ses emplois (définis en termes législatifs) le financement des opérations foncières menées par
les EPF locaux et EPF d’Etat ou régionaux en faveur de la diversité de l’habitat.
- Inscrire dans la loi l’obligation pour les EPF locaux de consacrer au moins 40 % de leurs moyens à
des opérations concourant à la diversité de l’habitat, notamment en favorisant les opérations
entrant dans le champ du service d’intérêt général défini par l’article L.411-2 du CCH. Cette obligation existe déja pour les EPF d’Etat.
- Inscrire dans la loi la possibilité d’une superposition de taxation au titre de la TSE lorsque sur le
même territoire coexistent des EPF locaux et des EPF régionaux. Dans ce cas, le taux à verser à l’EPF
régional dans le périmètre de l’EPF local sera réduit de ce que percevra ce dernier pour maintenir
une imposition constante.
10. Ces propositions sont présentées dans l’ouvrage : « Mobiliser le foncier au profit de l’habitat social », A.RE.COOP., guide
formation action n°8, septembre 2004.
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- Assouplir les conditions de versement du prélèvement instauré par l’article L302-7 du CCH en
permettant son affectation prioritairement soit à l’EPFL soit à l’EPCI compétent si l’EPFL n’existe pas.
Actuellement, le versement à l’EPFL se fait si les autres personnes éligibles y renoncent.
- Instaurer un prêt de lancement des EPF à taux privilégié et à durée de 50 ans, proportionnel à l’apport
initial des collectivités territoriales, financé par l’excédent du livret A non utilisé par le logement
social, ainsi qu’un prêt complémentaire pour toute opération financée par un EPF pour réaliser du
logement social.
5.2 Mobiliser les terrains publics en faveur de l’accession sociale
Les pouvoirs publics ont récemment pris des engagements pour dédier une partie des terrains publics
délaissés à la construction de logements locatifs sociaux.
Nous proposons d’inscrire dans ces dispositifs la possibilité de mobiliser ces mêmes terrains de
manière indifférenciée pour le locatif social ou l’accession sociale sous plafonds de ressources.
5.3 Doter le Mouvement Hlm d’outils dédiés
Nous proposons que dans chaque association régionale Hlm un pôle de prospection foncière favorisant
la saisie d’opportunités foncières mutualisées avant toute définition de programme soit créé.
Il pourrait être également envisagé de dédier un outil (par exemple sous la forme d’une coopérative
d’intérêt collectif à statut Hlm) dans chaque région (ou à chaque bassin d’habitat) voué à l’acquisition
foncière destinée à la construction de logements sociaux tant en locatif qu’en accession sociale.
Dans ce cas l’outil Hlm pourrait être alimenté financièrement par les organismes, le 1% Logement et
par des aides des EPFL avec lesquels ces outils auraient à contractualiser. Il est aussi proposé d’assimiler
ces outils à des entreprises solidaires et de les rendre éligibles aux investissements des PERCO.
L’objectif de ces outils est d’éviter, voire d’éradiquer, la surenchère entre organisme Hlm et ainsi de
privilégier une batterie de critères de qualité avant l’affectation d’un terrain à un organisme.
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