Fonctionnement L`Assemblée Générale des copropriétaires a pour

Fonctionnement
L'Assemblée Générale des copropriétaires a pour objet de réunir au moins une fois par an
tous les propriétaires de l'immeuble afin d’approuver les comptes de l’année précédente
et voter le budget prévisionnel de l’année à venir. Elle prend également les décisions
concernant la copropriété, tels que le fonctionnement et la conservation de l’immeuble.
Toutes les décisions concernant la copropriété doivent être prises en assemblée générale.
Celle-ci rassemble tous les copropriétaires ou leurs représentants, chacun a un droit égal
d'y participer. Les décisions sont adoptées à différents degrés de majorité, en fonction
de leur importante. L'assemblée générale est seule à exercer le pouvoir de
décision sous réserve du respect des majorités requises, même si certains
copropriétaires ne sont ni présents, ni représentés.
Quand a-t-elle lieu ?
Au minimum, une fois par an. Plus souvent si des décisions importantes doivent être
prises (travaux...)
Qui doit en prendre l'initiative ?
Le syndic pour la réunion annuelle et chaque fois qu'il le juge utile
Elle peut aussi être demandée :
Par le conseil syndical
Par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les
copropriétaires. La demande doit
alors être notifiée au syndic par lettre recommandée avec AR et doit préciser les
questions que l'on désire voir inscrire
Qui peut y assister ?
Les copropriétaires
Les locataires ayant signé un contrat de location-accession à la propriété, ainsi que le
vendeur
(ils ne voteront pas pour les mêmes décisions)
Les associés pour les lots appartenant à une SCI
Le mandataire commun pour les lots en indivision
Les représentants d'une association de locataires
Comment peut-on se faire représenter à une assemblée générale de
copropriétaires
Si vous ne pouvez pas vous rendre à l'assemblée générale des copropriétaires, vous
pouvez vous faire représenter par un mandataire. Il peut s'agir d'un autre copropriétaire,
d'un parent, de votre locataire ou de toute autre personne de votre choix, même non
copropriétaire. Si une clause de votre règlement de copropriété restreint ce droit, elle est
nulle et ne s'applique pas.
Toutefois, vous ne pouvez pas donner mandat :
Aux associés pour les lots appartenant à une SCI
Au Syndic, son conjoint et ses préposés
A un mandataire qui a plus de trois délégations. Cependant, il peut en recevoir
davantage si le total des millièmes dont il dispose - les siens propres et ceux de ses
mandants - ne représente pas plus de 5 % de l'ensemble des millièmes de la
copropriété
Si vous ne trouvez personne pour vous représenter, vous pouvez envoyer un pouvoir en
blanc au président du conseil syndical ou au syndic.
Si le pouvoir en blanc est envoyé au syndic, celui-ci ne pourra pas les distribuer luimême aux copropriétaires de son choix lors de la tenue de l'assemblée. Il doit
impérativement confier le soin de les distribuer à une personne qui n'est pas sous son
autorité, comme par exemple le président du conseil syndical ou le président de
l'assemblée.
Conseils pour la préparation en amont d'une Assemblée Générale
L'assemblée générale de votre copropriété approche et vous vous interrogez sur la nécessité
d'y participer. Après tout, tout n'est-il pas joué d'avance ? Et si cette année vous faisiez
quelque chose pour que cela change ? Pour arrêter de subir, voici quelques conseils à
l'usage du copropriétaire, ainsi que du conseil syndical
Convocation : comment est-on prévenu ?
En application du Décret du 17 Mars 1967, la convocation de l’Assemblée des copropriétaires
peut être demandée au syndic, soit par le Conseil Syndical s’il en existe un, soit par un ou
plusieurs copropriétaires. Le syndic doit prévenir 21 jours à l'avance au moins, soit par lettre
recommandée avec accusé de réception, soit par lettre remise directement aux
copropriétaires, généralement par le concierge, contre émargement de leur part. Depuis le
1er Avril 2006, la convocation peut se faire par fax (la preuve se fera par l'accusé de
réception). Le point de départ de ce délai est fixé au lendemain de la première présentation
de la lettre recommandée au domicile du destinataire. En cas d'urgence, ce délai peut ne pas
être respecté
L'ordre du jour et tous les documents utiles à la préparation de la réunion (budget
prévisionnel par exemple) doivent être joints à la convocation.
L'assemblée générale des copropriétaires doit se réunir au moins une fois par an. Le syndic
qui néglige de convoquer cette assemblée engage sa responsabilité et risque une
condamnation.
Si le syndic tarde à réunir l'assemblée générale des copropriétaires, ceux-ci peuvent lui
adresser une mise en demeure afin qu'il réunisse cette assemblée. En effet, le syndic qui
présente une déficience dans l'exercice de ses fonctions, se voit adresser cette mise en
demeure avant toute éventuelle action en justice. Il y a "carence" chaque fois que le syndic
n'exerce pas comme il se doit les "droits et actions du syndicat", c'est à dire ne remplit pas
ses obligations légales.
Cette mise en demeure est un préalable à toute assignation devant le Président du Tribunal
de Grande Instance.
Peut-on demander une modification de l'ordre du jour ?
Tout copropriétaire peut demander au syndic tout au long de l'année que soient inscrits
un ou plusieurs points à l'ordre du jour, par lettre recommandée avec accusé de
réception, ceci avant l'envoi de la convocation
Comment se passe l'assemblée ?
Chaque copropriétaire présent ou chaque représentant doit signer la feuille de présence.
Au début de la réunion, l'assemblée désigne un président de séance parmi les
copropriétaires (le syndic ne peut pas présider la séance). On délibère sur les questions
inscrites à l'ordre du jour et uniquement sur elles. On vote sur chaque point : chaque
copropriétaire a un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties
communes. Les décisions sont prises selon des majorités différentes en fonction de leur
importance
Que se passe-t-il après l'assemblée ?
Un procès-verbal doit être envoyé par lettre recommandée dans un délai de 2 mois aux
copropriétaires qui ont voté contre une décision (copropriétaires opposants) et à ceux qui
n'étaient ni présents ni représentés à l'assemblée générale (copropriétaires défaillants).
Pour les autres, cette notification n'est pas obligatoire ; toutefois, il est d'usage courant
de leur envoyer ou de leur remettre un exemplaire du procès-verbal. Les copropriétaires
opposants ou défaillants peuvent contester les décisions de l'assemblée générale qu'ils
jugent illégales dans un délai de 2 mois après la notification du procès verbal.
L'action doit être intentée contre le syndicat de copropriété auprès du tribunal
de grande instance
Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) :
Une Assemblée Générale Extraordinaire est convoquée lorsqu'il y a des problèmes
particuliers et urgents
Délégation du droit de vote :
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, même étranger à la
copropriété (toute clause contraire du règlement de copropriété étant réputé non écrite), à
l'exception du syndic, de ses conjoints ou préposés.
(art. 22 Loi 1965 - nota : un gardien est considéré comme préposé du syndic).
Il peut s'agir d'un tiers (un parent, un locataire, un professionnel du droit etc...). Les
mandats devant être annexés à la feuille de présence, ils doivent nécessairement être écrits.
Chaque mandataire ne peut recevoir en principe plus de trois mandats.
Procès Verbal
Nouvelles dispositions de la loi S.R.U - TENUE ET SIGNATURE DU PROCES-VERBAL
L'Article 42 du décret de 1967 précise désormais que le procès-verbal doit être signé à la fin
de la séance par le Président, le secrétaire et, le cas échéant, le(s) scrutateur(s) (dont la
désignation reste facultative). Cette solution risque d'allonger la durée de l'assemblée et d'en
augmenter le coût, mais elle présente l'avantage de diminuer les risques de litiges puisque le
procès-verbal ne pourra plus être rédigé "a posteriori" Les procès-verbaux mentionneront les "
décisions " de l'assemblée et non plus les "délibérations". Les discussions sur les questions à
l'ordre du jour n'ont plus à figurer, seul le résultat compte. Les questions diverses sont de fait
supprimées.
Le Syndic devra s'adapter afin d'appliquer ces nouvelles dispositions, en proposant désormais
à l'ordre du jour figurant sur les convocations, des projets de résolutions , le résultat de
chaque vote devant figurer sous la question correspondante.
Le procès-verbal doit indiquer le texte de chaque résolution, le résultat de chaque vote avec
les noms (et de préférence tantièmes) des copropriétaires opposants ou abstentionnistes ; sur
demande des copropriétaires, il est fait mention des réserves exprimées par ceux-ci sur la
régularité des délibérations.
Le procès-verbal doit être notifié par le syndic dans les 2 mois qui suivent la tenue de
l'assemblée générale dans les conditions de l'art. 42 Loi 1965. Aucune sanction n'étant prévu
en cas de dépassement de ce délai, le syndic peut être poursuivi en responsabilité mais les
délibérations de l'assemblée ne sont pas annulées (CA Paris, 10/11/1989 - Loyers et copro.
1990 n°58).
Notification signifie que le syndic doit adresser le procès-verbal à tous les copropriétaires sous
forme de recommandé AR. Cependant, seuls les opposants (ceux qui ont voté contre une
décision) ou les défaillants (ceux qui n'étaient pas présents à l'assemblée) sont susceptibles
d'exercer un recours dans le cadre de l'art. 42
La réception de la notification fait courir un autre délai de 2 mois pour contester une décision
de l'assemblée (en cas de vote contre une résolution, ou si on n'a pas assisté à ladite
assemblée).
Une modification importante concerne l'ordre du jour de l'assemblée générale (art. 10).
Désormais, tout copropriétaire pourra à tout moment dans l'année, avant l'envoi de la
convocation, demander qu'un point soit mis à l'ordre du jour. Cette disposition évite les frais
nécessités par l'envoi d'un ordre du jour modificatif. En contrepartie, il n'est plus possible de
demander un additif dans les six jours de la réception d'une convocation à l'assemblée
générale.
Le procès-verbal de l'assemblée doit être établi en fin de séance et non plus quelques
semaines plus tard, alors que l'article 42 de la loi laissait un délai de deux mois à compter de
la tenue de l'assemblée pour l'envoi du procès-verbal. Pour permettre aux copropriétaires de
vérifier les votes, la feuille de présence sera annexée à ce document. Les décisions issues de
cette assemblée générale doivent, par contre, toujours être notifiées auprès des
copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de
l'assemblée générale (conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Cette obligation
de notification n'intéresse que les décisions prises en assemblées générales, et non le procèsverbal. Dans ces conditions, le syndic n'a pas à adresser, dans le cadre de l'application des
dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les annexes ainsi que la feuille de
présence aux copropriétaires. C'est uniquement dans le cadre de l'application des dispositions
de l'article 33 du décret du 17 mars 1967 que le syndic peut adresser la feuille de présence
(lorsqu'il répond à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires désirant obtenir les annexes
du procès-verbal)
Délai d'envoi des convocations d'Assemblée Générale
Un décret du 1er Mars 2007 vient de modifier le décret du 17/03/1967 :
Article 9 décret 1967 : le délai de convocation des AG passe de 15 jours à 21 jours
Article 64 décret 1967 : les convocations peuvent être valablement adressées par
télécopie avec récépissé et, dans le cas le plus court, le lendemain de la réception
Article 65 décret 1967 : le copropriétaire résidant à l'étranger n'a plus d'obligation de
notifier son domicile réel ou élu
Conditions d'annulation des décisions d'AG
Convocation irrégulière d'AG de copropriété
L'irrégularité de la convocation d'une assemblée générale des copropriétaires ne rend pas
celle-ci inexistante mais a pour effet de la rendre annulable et le délai de forclusion de l'article
42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 s'applique aux actions qui ont pour objet de contester
les décisions d'assemblée générale, même fondées sur une absence de convocation ou sur une
convocation irrégulière.
Cette règle demeure applicable même si l'irrégularité a été découverte postérieurement à
l'expiration du délai pour agir.
3e Civ. - 19 décembre 2007. REJET
N° 06-21.410. - C.A. Versailles, 2 octobre 2006.
http://www.courdecassation.fr
Si l’un des copropriétaires se voit imposer une décision qui ne le satisfait pas, il lui est possible
de solliciter l’annulation de celle décision.
Comment s'opposer à une décision de l'assemblée ?
Il est d’abord possible de faire connaître son opposition au cours de l’assemblée générale des
copropriétaires. Votre position fera l’objet d’un vote. Si vous n’êtes pas suivi et que vous
constatez une irrégularité, vous pouvez attaquer la décision devant le tribunal de grande
instance.
Conditions pour agir : être copropriétaire et avoir un intérêt
N’importe qui ne peut solliciter l’annulation des décisions de l’assemblée générale : il est
nécessaire pour cela d’avoir la qualité de copropriétaire. Une tierce personne devra d'abord
démontrer que la décision constitue une faute qui lui cause un dommage, et la décision pourra
être attaquée devant le tribunal de grande instance.
De plus, pour pouvoir agir en justice, le copropriétaire devra justifier d'un intérêt à agir. Son
attitude lors de l’assemblée générale sera déterminante :
s’il était absent, ou s’il a voté contre la décision, le recours lui sera ouvert
s’il a voté en faveur de la décision qui fait l’objet d’un recours, il devra démontrer que son
consentement a été vicié,
par exemple parce que des éléments déterminants lui ont été dissimulés
Le délai d’action est de trois mois à partir de la prise de connaissance de la décision, étant
entendu que le copropriétaire qui a été régulièrement convoqué est censé avoir pris
connaissance de la décision de l’assemblée générale lors de son vote.
Voie de recours dans la copropriété
Recours contre les décisions de l'Assemblée Générale
Recours contre la répartition des charges de copropriété
Engagement de la responsabilité du syndicat de copropriété
Actions contre le syndicat dans le cadre de la copropriété
S'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce
conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne
procède pas à la convocation de l'assemblée générale, tout
copropriétaire peut, après mise en demeure de plus de huit jours
adressée au syndic ou au président du conseil syndical, les
assigner en référé auprès du président du tribunal de grande
instance afin que celui-ci habilite un copropriétaire ou un
mandataire de justice à l'effet de convoquer une assemblée.
Règles de majorité
Selon le type de décisions à prendre, les assemblées générales de copropriétaires
statuent à 3 niveaux différents de majorité : la majorité simple, la majorité absolue,
la double majorité, selon la loi du 10 juillet 1965.
Le décompte des voix
Le nombre de voix attribué à chaque copropriétaire est fixé par le règlement de copropriété, et
dépend de sa quote-part des parties communes (généralement de la superficie et de la
situation de son lot)
La quote-part d'un copropriétaire peut représenter plus de la moitié des parties communes.
Mais dans ce cas, son nombre de voix est réduit au total des voix des autres copropriétaires,
les majorités se calculant en fonction de cette réduction
La majorité simple : article 24
Elle correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à
l'assemblée générale qui ont voté. Ce qui exclut donc les abstentionnistes dans le calcul de
cette majorité.
Elle concerne toutes les décisions de gestion courante de l'immeuble, et suffit chaque fois que
la loi n'a pas exigé une autre majorité
(Ex : travaux d'entretien sur les parties communes et les équipements, travaux de réfection,
de restauration ou de remplacement des parties communes ou d'éléments d'équipements
communs rendus nécessaires par l'usure ou la vétusté, assurance de l'immeuble, réalisation
de travaux pour rendre plus accessible l'immeuble aux handicapés, approbation des
comptes...)
La majorité absolue : article 25
C'est la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents
ou non à l'assemblée (la moitié des voix + 1)
Elle concerne : l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un système de
réseau câblé ; la réalisation de travaux obligatoires du fait de dispositions législatives ou
réglementaires (portes d'ascenseurs, ravalements, etc.) ; délégation de pouvoir au syndic ;
désignation et la révocation des membres du conseil syndical et du syndic ; rémunération du
syndic ; autorisation donnée à des copropriétaires qui souhaitent réaliser à leurs frais des
travaux sur certaines parties communes ; autorisation permanente donnée aux forces de
police d'entrer dans les parties communes ; réalisation de travaux de régulation thermique et
d'économie d'énergie ; modification de la répartition des charges collectives entre les
copropriétaires suite à un changement d'usage d'une partie privative ; installation de
compteurs d'eau divisionnaires ; fixation du montant des travaux ou des contrats à partir
duquel la mise en concurrence des prestataires est obligatoire
Si l'assemblée ne dégage pas une majorité absolue, deux cas peuvent se présenter :
a. Si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, présents
ou non, la même assemblée peut statuer, dans un second vote, à la majorité de
l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote, à moins qu'elle ne décide
que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure
Dans le cas contraire, la convocation d'une seconde assemblée dans le délai de trois
mois peut permettre de statuer à la majorité de l'article 24
La double majorité (article 26)
Il faut réunir à la fois les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires,
présents ou non.
b.
Elle concerne des décisions importantes comme l'acquisition ou l'aliénation de parties
communes (sans changement de destination de l'immeuble) ; des travaux à effectuer sur les
parties communes en vue d'améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de
dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble ; la décision de ne pas
créer de conseil syndical ; l'établissement ou modification du règlement de copropriété en ce
qui concerne l'usage et la gestion des parties communes; travaux de transformation et
d'amélioration des parties communes, des équipements ou services collectifs : ascenseur,
boîtes aux lettres...
L'unanimité
Fort logiquement, la loi exige l'unanimité de tous les copropriétaires quand il s'agit de
décisions fondamentales qui modifient les grands équilibres de l'immeuble.
Par exemple : aliénation de parties communes, changement de destination de l'immeuble,
construction de nouvelles parties privatives, suppression des boîtes aux lettres, du concierge,
changement du règlement de copropriété en ce qui concerne la destination ou la jouissance
d'une partie privative, ou la répartition des charges.
Assemblée Générale Extraordinaire : AGE
Peut-on contraindre le syndic à convoquer une assemblée générale extraordinaire ?
Le syndic a l'obligation de convoquer une assemblée générale de copropriété lorsque la
demande est faite par le conseil syndical ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant
au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de
copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix.
Cette demande doit préciser les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est
demandée et doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte
d'huissier.
En cas de refus du syndic, l'assemblée peut valablement être convoquée par le président du
conseil syndical, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit
jours.