foire aux questions

FOIRE AUX QUESTIONS
1 Q Est-ce que les étrangers peuvent acheter des propriétés au Vanuatu?
R Oui. Il n’y a aucune restriction à ce qu’un étranger achète une (des)
propriété(s). Il se peut qu’un non citoyen se voit demandé de fournir une
“référence financière” et “une référence professionnelle” par une firme locale,
pour des acquisitions urbaines, mais c’est la seule distinction qu’il y ait entre
des acheteurs citoyens et non citoyens. Vous n’avez pas besoin d’un certificat
d’Investisseur de l’Autorité de Promotion d’Investissement du Vanuatu (VIPA)
ou d’une patente pour acheter une propriété au Vanuatu. Si votre achat
nécessite aussi une patente (par exemple, si vous achetez une affaire déjà
existante), alors vous avez besoin de l’approbation de VIPA et une patente à
votre nom ou au nom d’une compagnie locale.
2 Q Y a-t-il des terrains en propriété libre au Vanuatu?
R Non. Si une propriété est enregistrée, elle est enregistrée au titre de location à
bail. Les zones urbaines de Port-Vila et de Luganville sur l’île de Santo ont été
déclarées terres “publiques” en 1980 sous La Loi sur la Réforme Foncière. Le
Ministre des Terres est le Bailleur des zones urbaines, et de beaucoup de baux
ruraux où la propriété coutumière n’a pas encore été établie.
3 Q Est-ce que je dois vivre ici pour avoir une propriété?
R Non. Il n’y a aucune obligation pour les propriétaires ou les personnes ayant
un permis de résidence au Vanuatu, à résider au Vanuatu.
4 Q Quelle est la voie à suivre pour acheter une propriété au Vanuatu?
R Reportez-vous à notre brochure “Voie à suivre pour acheter une propriété au
Vanuatu”
5 Q Quelle est la période maximum d’un titre à bail?
R La Constitution établit que la période maximum d’un bail est de 75 ans.
Beaucoup de baux sont de 50 ans à partir de leur création ou de l’Indépendance,
le 30 juillet 1980; mais presque tous les nouveaux baux sont maintenant
enregistrés pour 75 ans, y compris les baux à titre co-propriétaire.
6 Q Quand vous achetez un bail, est-il renouvelé au moment de l’achat ou
achetez-vous le terme restant?
R Quand vous achetez un bail existant, vous achetez la période restante et non
une nouvelle période de 50 ou 75 ans.
7 Q Qu’advient-il à la fin du bail?
R En 2003, le Parlement a passé une loi sur les baux fonciers permettant à tout
bailleur urbain soit de rendre leur titre de bail existant, soit de prolonger le bail
qui est alors de moins de 75 ans pour atteindre 75 ans, soit enfin lorsque le bail
est déjà pour une période de 75 ans, de renouveler ce bail pour une nouvelle
période de 75 ans à partir de la date de renouvellement, sur paiement d’une
prime et frais administratifs requis.
8 Q Y a-t-il possibilité de prolonger un bail lors de l’achat, ou à un autre
moment?
R Oui. Les bailleurs peuvent rendre leurs baux soit pour sub-diviser leur terre,
changer de zone (ex: de résidentielle à commerciale; agricole à touristique,
etc.…) ou pour prolonger la période (voir Question 7 ci-dessus) Les paiements
de primes et les loyers annuels des baux révisés seront certainement appliqués,
lesquels seront négociés entre le bailleur et le locataire.
9 Q Est-il possible d’acheter des appartements ou des magasins sur leur propre
titre co-propriétaire?
R Le Parlement du Vanuatu a passé La Loi Co-Propriétaire en 2000 et a aussi
récemment approuvé les régulations du titre co-propriétaire. Ceci signifie qu’il
est maintenant possible d’avoir les bâtiments existants en titre co-propriétaire et
de créer des titres co-propriétaires pour les nouveaux appartements et bâtiments
commerciaux.
10 Q Est-ce que les banques commerciales acceptent les titres en bail comme
sécurité?
R Oui. Les hypothèques et garanties sont enregistrées sur les titres de location
comme elles seraient enregistrées sur les titres de propriété libre dans d’autres
pays.
11 Q Combien de temps faut-il compter pour compléter une transaction?
R Généralement, environ 1 à 2 mois. Ceci varie en fonction des conditions
d’une transaction particulière. Tout transfert de titre de propriété nécessite le
consentement de transfert du Bailleur.
12 Q Quels sont les frais habituels de l’acheteur?
R 5% droit de timbre.
2% Enregistrement de transfert de titre.
Si l’acheteur acquiert une compagnie existante, la seule taxe payable est de
4% sur la valeur des parts transférées, ceci du fait que seul les parts dans la
compagnie sont transférées, et non le titre en lui-même. Les frais
d’enregistrement de transfert de titre de 2% n’ont donc pas lieu.
Frais de Juristes normalement entre 0.5% et 1% de la valeur.
13 Q Y a-t-il eu un revenu des capitaux? Si oui, combien et où?
R Le revenu des capitaux sur les propriétés résidentielles et les terrains vacants
a été le meilleur dans les zones premières telles les zones du front de mer, du
port et du lagon, avec vue sur la mer et couchers de soleil. Les propriétés
commerciales le long de la rue principale au centre ville de Port-Vila ont aussi
pris de la valeur sur le marché (plus de 100%) durant les 2 à 3 dernières années.
14 Q Où sont les meilleurs endroits à acheter?
R Résidentiel: A Port-Vila: Ellouk, Le Port, Premier Lagon, Bellevue et les
toutes nouvelles subdivisions du bord de mer près de la ville.
Commercial: Centre Ville, la rue principale et le front de mer
Agricole: les îles d’ Efaté et de Santo
15 Q Est-il facile de faire louer une propriété?
R Une bonne propriété se loue généralement bien. Il y a beaucoup
d’organisations d’aide et de compagnies privées étrangères qui préfèrent louer
sur une période de 1 à 3 ans, plutôt que d’acheter.
16 Q Est-il possible de trouver un bon gérant de propriétés?
R Oui. Island Properties gère les maisons et bâtiments commerciaux depuis
plus de 15 ans. Il faut compter en général une commission de 7% au maximum
sur le revenu brut, plus TVA.
17 Q Quelle sorte de locataire y a-t-il, et quelle peut être la durée de location?
R Beaucoup de locataires sont des employés d’agences d’aide, de Hauts
Commissaires et d’autres organisations privées et publiques. La plupart des
contrats se fait sur 1 an, mais ceux de 2 et 3 ans sont communs aussi. En
général, une maison de bon standard pour une famille se loue entre A$ 1 200 à
A$ 2 000 par mois, voire plus.
18 Q Y a-t-il des constructeurs qualifies au Vanuatu?
R Il y a plusieurs compagnies d’entrepreneurs de maçonnerie qualifiés à PortVila. Comme dans n’importe quel autre pays, il est important de sélectionner
soigneusement son constructeur et de faire une inspection d’autres travaux
effectués.
19 Q Comment je peux savoir si la maison que j’achète est bien construite?
R Il est possible de demander des rapports d’engineering et d’expertise aux
personnes qualifiées ou aux compagnies opérant à Port-Vila. Depuis plusieures
années déjà, il est impossible d’obtenir le financement de banque, et l’assurance
complète (contre les cyclones inclus) sans certificat d’ingénieur ou d’architecte.
20 Q Si je veux construire ma propre maison, est-ce que j’ai besoin de
permissions ou accords, ou est-ce que j’ai besoin d’une patente?
R Non. Une patente n’est pas nécessaire si vous construisez pour vous-même
sur votre propre terrain. Cependant, vous aurez besoin d’obtenir un permis de
construire, et vous devrez vous enregistrer comme employeur avec la CNPV
(Caisse Nationale de Prévoyance de Vanuatu) si vous avez des ouvriers.
21 Q Que coûte la construction d’une bonne maison au Vanuatu?
R Bien sûr, cela varie d’un entrepreneur à l’autre, mais il est tout à fait
raisonnable de dire, pour avoir une idée, environ A$ 1 000 (approximativement
vt 80 000) par mètre carré. Evidemment, si on utilise des montures et des
accessoires plus luxueux, ces prix s’en trouveront majorés.
22 Q Quel est le pourcentage du prix d’achat les banques demandant-elles
aux acheteurs?
R En général, les banques exigent 20% pour les prêts résidentiels et jusqu’à
50% pour les prêts commerciaux, du montant de l’emprunt. Ceci varie en
fonction de la nature du prêt et de l’évaluation de l’emprunteur par la banque.
23 Q Quel est le montant de l’acompte lors des échanges de contrats?
R 10% est le montant habituel de l’acompte quand un agrément de vente
s’établit entre un vendeur et un acheteur. L’acompte sera gardé en réserve,
jusqu’à agrément, généralement par l’agent du vendeur ou son notaire.
24 Q Est-ce que je dois avoir un notaire (avocat) pour l’avancement de la
transaction?
R La loi n’oblige pas les acheteurs à avoir un notaire, mais pour ceux qui
envisagent d’acheter une propriété ou une affaire commerciale, il est plus sage
d’avoir recours à des services légaux (conseils et représentation), surtout si
vous n’êtes pas familiers avec les démarches à suivre au Vanuatu. Nos lois et
pratiques peuvent être différentes de votre pays. A moins de demander
spécifiquement de vous représenter comme acheteur, les agences
immobilières sont engagées par les vendeurs et leur commission sera payée
par le vendeur.
25 Q Est-ce que la TVA est payable sur les ventes de logement?
R La TVA (actuellement 12.5%) n’est pas payable par l’acheteur sur une
propriété résidentielle. La TVA est payable par le constructeur s’il vend la
maison qu’il a construite ou si un promoteur crée une subdivision à vendre.
26 Q Est-ce que la TVA est payable sur toutes les transactions commerciales?
R En règle générale, la TVA est payable par l’acheteur sur la vente d’une
propriété commerciale. Il peut réclamer la TVA s’il y est enregistré. La vente
unique d’une propriété commerciale où le vendeur n’est pas enregistré à la
TVA et n’a pas réclamé la TVA pour les frais sur la propriété, peut ne pas y
être sujet. De même, une vente pour laquelle le vendeur n’est plus enregistré
à la TVA n’est pas sujette à la TVA. Des renseignements spécifiques
devraient être obtenus auprès du bureau de la TVA, ou auprès d’un notaire ou
comptable, habitués à confronter les problèmes de TVA.
27 Q Quelles sont les charges (dépenses) sur les propriétés au Vanuatu?
R 1. La taxe municipale sur les propriétés (dans les zones urbaines) à payer
tous les six mois.
2. Le bail annuel.
3. L’assurance.
4. La taxe de location sur les propriétés résidentielles (ou la TVA pour les
propriétés commerciales) qui est de 12.5% sur le revenu brut.
28 Q Comment les propriétés sont-elles vendues au Vanuatu? (ex: aux
enchères, vente privée, appel d’offres)
R La plupart des propriétés sont vendues en vente privée ou par appel
d’offres. Il n’y a pas de vente aux enchères Occasionnellement, la méthode
de recherche d’intérêts est utilisée, principalement pour un projet ou une
subdivision pas encore établi, mais approuvé, et pour lequel les promoteurs
souhaitent déterminer le niveau d’intérêt porté à leur projet.
29 Q Que dois-je faire pour acquérir un terrain et construire une jetée?
R Pour acquérir un terrain en bord de mer de n’importe quelle propriété,
vous avez besoin de:
1. L’accord du Ministre des Affaires Intérieures.
2. Un certificat du Négociateur de Ministre des Terres.
3. L’accord du Bailleur si le terrain est en zone rurale, ou si le Ministre
des Terres n’est pas le bailleur.
4. Un Permis de construire municipal dans les zones urbaines.
5. Un permis de construire du Gouvernement Provincial dans les zones
rurales.
6. Une étude sur l’impact sur l’environnement peut être demandée pour
un projet commercial ou touristique.
7. L’accord du Département des Ports et Marine pour une jetée.
30 Q Est-ce que je peux mettre un yacht au mouillage n’importe où?
R Les mouillages de yachts sont indiqués sur un tableau dans le port de
Port-Vila. Le Département des Ports et Marine doit être consulté en ce qui
concerne toutes règles et frais pour mouillages partout ailleurs dans le pays.
31 Q Est-ce que les accords de vente peuvent être faits dans n’importe quelle
devise, ou seulement en vatu?
R Les participants privés peuvent, d’un commun accord, reconnaître
n’importe quelle devise. Il n’y a aucune restriction sur l’envoi de devises
etrangères sur le pays ou en dehors du Vanuatu.
32 Q Qu’arrive-t-il si quelqu’un veut me vendre un terrain en zone rurale qui
n’a pas de titre enregistré?
R Tout terrain sans titre enregistré ne peut être vendu, puisque légalement
rien n’existe à vendre. La majorité des terres au Vanuatu ne sont pas
enregistrées ou est terre indigène, et le propriétaire légal “coutumier” n’a pas
été établi dans beaucoup de zones. Un titre de bail doit être enregistre avant
que le transfert (vente) puisse se faire. Un bailleur incontesté est absolument
nécessaire afin de créer et d’enregistrer un bail. Nous recommandons
fermement à tous les investisseurs potentiels de n’entrer dans aucun accord, ni
de verser aucune somme d’argent à quiconque dans de telles circonstances,
sans avoir préalablement recours à des conseillers professionnels ou légaux.
33 Q Que dois-je faire pour assurer ma propriété?
R L’assurance coûtera environ 0.5% à 0.7% de la valeur assurée. Vous aurez
besoin d’un certificat d'ingénieur pour obtenir une assurance contre les
cyclones. D’autres périls tel que le feu, tremblements de terre, vols,
effractions, etc. sont aussi couverts par les polices d’assurance standard.
D’autres types d’assurances tels la responsabilité au tiers, dédommagement
des travailleurs, perte de revenu de loyer, etc. sont aussi disponibles.
Contactez des agents locaux et des compagnies d’assurance pour plus de
détails.
34 Q Y a-t-il des restrictions si je suis un étranger et veux vendre ma propriété
au Vanuatu?
R Il n’y a pas de restrictions. Si un vendeur est à jour avec les charges (frais)
envers les autorités locales et envers le bailleur, il pourra obtenir l’accord du
bailleur pour le transfert du titre. Les obligations telles que les hypothèques
sont acquittées des l’agrément, comme dans les autres pays.
34 Q Quels sont les frais du vendeur dans une transaction de vente?
R Le vendeur n’a pas de frais excepté la commission de l’agent et les frais
légaux si un notaire est utilisé. Il n’y a aucun frais ou taxe sur la vente, sauf si
le vendeur est enregistré à la TVA.
NB: Les Lois, les régulations du Gouvernement et les frais peuvent changer de
temps en temps. Il est recommandé de se renseigner auprès des départements du
Gouvernement concernés, quant a la situation du jour, ou auprès de compagnies
privées qualifiées.