Fédération Nationale des Offices Publics de l`Habitat

Fédération
Nationale des
Offices Publics
de l’Habitat
Habitat & Territoires Conseil
Bruno DALY
Recomposition du patrimoine social dans
les territoires détendus
Proposition N°H263 DVT ….
Février 2014
2, rue Lord Byron - 75008 Paris - www.habitat-territoires.com
SOMMAIRE

LE CONTEXTE
3

LA DEMARCHE PROPOSEE
5

PHASE 1 : LE DEVENIR DES TERRITOIRES
6

PHASE 3 : SYNTHESE
11

LE CALENDRIER
13

L’ÉQUIPE ET LES PROFILS DES CONSULTANTS
14

NOS RÉFÉRENCES
17

LE BUDGET
18

LES CONDITIONS DE RÈGLEMENT ET DE FACTURATION
19

LES CONDITIONS GÉNÉRALES DE VENTE
20
Recomposition du patrimoine social dans les territoires détendus
Proposition n°H263 DVT …. – Février 2014
BD/sj
2
LE CONTEXTE
Le devenir des patrimoines sociaux dans les territoires détendus interroge fortement.
Si le patrimoine HLM y a eu un rôle essentiel dans le passé (accompagner la croissance économique
industrielle et des services des trente glorieuses, les phénomènes migratoires massifs associés à cette
croissance, tout en apportant des logements confortables, de qualité et accessibles à une classe
ouvrière et d’employés, mais aussi de classes moyennes), l’importance quantitative du patrimoine, son
état, sa forme urbaine et architecturale, l’évolution de leur peuplement et de leur fonctionnement social
peuvent être aujourd’hui en décalage avec les nouvelles réalités du marché, la vocation des territoires
et leur devenir possible, ainsi qu’avec les aspirations des ménages en situation de choix.
La question des patrimoines sociaux sur ces territoire, et au-delà celle des organismes qui les portent,
est d’autant plus forte dans un moment de croissance économique atone, de fortes contraintes
budgétaires, de rationalisation des choix économiques de l’ensemble des acteurs, tant publics que
privés. Et à un moment où les opportunités de rebond se font donc rares, où les priorités de
l’aménagement du territoire semblent se concentrer sur les grandes métropoles, et où des projets de
développement structurant, d’infrastructures de transport notamment, sont sinon abandonnés, du
moins largement repoussés.
La question est aussi d’autant plus aigüe que sur ces territoires, la concurrence est rude :
-
Concurrence d’un parc privé neuf ou ancien à prix / loyer très compétitif, avec des types de
produit, des formes urbaines, des ambiances, des localisations parfois beaucoup plus attractifs.
La politique de reconquête des centres anciens (requalification du bâti privé, revitalisation des
fonctions commerciales, …) tout à fait nécessaire au demeurant, ajoute au problème.
-
Concurrence très forte de l’accession, au-delà des limites - pas si lointaines souvent - de l’EPCI,
sous l’effet PTZ notamment, qui rencontre les aspirations fortes des ménages (avoir son terrain,
être propriétaire, … pour un montant brut, en première analyse du moins, compétitif).
-
Concurrence, très regrettable le plus souvent, des produits défiscalisés qui ont d’autant plus
déstabilisé les marchés que ces derniers sont très étroits (une toute petite quantité de produits
neufs mis en service peut avoir des réactions en chaîne considérables, sur la vacance, les
loyers).
-
Concurrence des propres produits neufs HLM par un effet de cannibalisation : les nouveaux
produits livrés dans le cadre de la reconstruction ou du développement qui continue accélèrent
encore plus la déqualification du patrimoine existant.
Recomposition du patrimoine social dans les territoires détendus
Proposition n°H263 DVT …. – Février 2014
BD/sj
3
La question du devenir des quartiers HLM sur ces territoires intéresse tous les acteurs locaux :
-
La ville et l’agglomération, parce que des pans entiers de territoire (le logement social peut
atteindre 35 % des résidences principales et les quartiers difficiles une large partie de ce
dernier) ne peuvent rester en déshérence ; d’un point de vue social et humain (il se pose parfois
même dans ces quartiers des questions de comportement, qui relèvent de la citoyenneté
républicaine), d’un point de vue du fonctionnement urbain, au sein même des quartiers et dans
leur cohérence avec le reste du territoire, d’un point de vue de l’habitat, de la qualité des
logements et du bâti, d’un point de vue économique et fiscal, …
-
Les opérateurs HLM : ne rien faire les condamneraient à supporter financièrement une vacance
croissante, des impayés en hausse, un accompagnement social sans relâche, à (mal) gérer des
espaces en déliquescence, …. Intervenir aussi pose de multiples questions : les nouvelles
exigences thermiques et en matière d’amiante réinterrogent fortement l’opportunité de
s’acharner sur des produits largement obsolètes, construire de nouveaux produits pose le souci
de savoir que faire, à quel endroit, à quel prix, à quelle hauteur. Ne pas reconstruire à la
hauteur des démolitions pose à son tour le dilemme d’un rétrécissement du portefeuille qui ne
permet plus de couvrir les frais de structure.
C’est pourquoi il apparaît utile qu’à partir de trois études de terrain (Montluçon, Saint-Claude et le
département de l’Orne et les Offices de la place), on puisse :
-
Croiser stratégie territoriale (le devenir possible du marché de l’habitat, du territoire) et
stratégie patrimoniale (quelle recomposition du patrimoine pour s’adapter au mieux au territoire
de demain),
-
En déduire l’ensemble des adaptations (financières, législatives, règlementaires, …) qui
pourraient être portées à connaissance des acteurs publics pour aider à cette recomposition.
Le contexte est favorable pour cela : de nouvelles opportunités politiques s’ouvrent (politique de la ville
et ANRU II rénovés qui, se basant sur le critère des revenus, va plus et mieux intégrer la problématique
des villes petites et moyennes, souhait de se pencher sur le sort des territoires fragiles après les
premières priorités affichées en faveur des grandes métropoles, ….).
Recomposition du patrimoine social dans les territoires détendus
Proposition n°H263 DVT …. – Février 2014
BD/sj
4
LA DEMARCHE PROPOSEE
Il est proposé une démarche en trois temps :
-
Une mise à plat du devenir territorial possible sur chacun des trois territoires étudiés (Phase 1
de la mission)
-
Une réflexion sur la recomposition du patrimoine social (Phase 2 de la mission) du principal
organisme sur chacun des trois territoires étudiés
-
Une capitalisation de l’ensemble des adaptations possibles, souhaitables et de toute nature,
pour permettre au niveau national et local cette recomposition du patrimoine social (Phase 3)
-
Phase 1 : Quel devenir du
territoire
sur les prochaines années ?
Phase 2 : Quelle stratégie
patrimoniale
sur les prochaines années ?
Phase 3 : Quels moyens d'action possibles
pour recomposer le patrimoine sur ces
territoires ?
La mission se fera en très étroite collaboration avec :
-
Le comité de pilotage (Fédération des OPH avec un groupe de travail de DG référents)
-
Les acteurs locaux des trois territoires étudiés pour le partage des diagnostics et des
orientations possibles (Directions des offices et leurs équipes, élus locaux).
-
Les équipes de la Fédération des OPH qui prendront une part active à la mission (simulations
financières de la recomposition du patrimoine).
Un comité de suivi réunissant la Fédération des OPH et HTC se réunira trois fois :
-
A la fin de la première phase
Au milieu de la seconde phase
En début de troisième phase
Recomposition du patrimoine social dans les territoires détendus
Proposition n°H263 DVT …. – Février 2014
BD/sj
5
PHASE 1 : LE DEVENIR DES TERRITOIRES
1. Objectifs :

Revisiter le devenir des territoires, la tension des marchés, les priorités en matière d’habitat
2. Méthode :

Il sera croisé :
-
L’analyse des documents de planification et de programmation (PDH, SCOT, PLH ; la Fédération
des OIPH et les organismes aideront à se les procurer en tant que de besoin) et toute autre
étude relative au marché sur les territoires concernés.
-
Les statistiques relatives au marché :
o
o
o
o
o
o
o
Données INSEE pour la socio-démographie, l’emploi (disponibles à HTC)
Les données relatives au patrimoine social (RPLS ; disponibles à HTC)
Le fichier Clameur ou les sites immobiliers pour les notions de prix
Les données relatives au flux de construction et aux mutations (SITADEL et SISAL, base
biens disponibles à HTC que pour Montluçon. Les acteurs nationaux ou locaux aideront
HTC à les obtenir sur les autres territoires).
Les données FILOCOM ne sont disponibles chez HTC que pour Montluçon. Il semble
délicat de les demander pour l’Orne et Saint-Claude, compte tenu des temps assignés à
la mission, ces fichiers ne pouvant être commandés que par les collectivités locales et
leurs délais de confection sont assez longs. Ces fichiers sont toutefois intéressants car
ils permettent de cerner les gisements de clientèle, à partir de l’information des statuts
d’occupation classés de façon très fine selon les plafonds HLM.
L’OPS des trois organismes concernés et les principales statistiques sur la demande
locative sociale qui s’adresse à ces derniers (à fournir par les organismes. Si les
AROHLM possèdent ces données au niveau consolidé départemental, il sera intéressant
de les analyser).
Les études USH / GTC pour les besoins en logements sociaux
Compte tenu des temps limités impartis à la mission, on tendra à se concentrer sur les
statistiques les plus immédiatement disponibles sur les territoires.
-
Des entretiens en face à face ou téléphoniques avec quelques acteurs clé (élus et techniciens
de l’habitat, agences de développement : Orne Développement, Agence régionale de
développement des territoires d'Auvergne (ARDTA) plus éventuellement si elle existe, une
agence de développement dans le Jura ce qui ne semble pas le cas, organisme et/ou AROHLM).
Ces entretiens devront permettre de :
Recomposition du patrimoine social dans les territoires détendus
Proposition n°H263 DVT …. – Février 2014
BD/sj
6
o
décrypter les tendances à l’œuvre (qui cherche quoi, à quel prix, les préférences des
ménages, les atouts / handicaps relatifs des différents produits sur le marché)
o
s’interroger quant au devenir, à la vocation des territoires, leur place dans l’armature
régionale, les grands projets économiques, de transport, d’équipements éventuels qui
pourraient impacter le territoire.
On pourra compléter éventuellement par des entretiens téléphoniques si les acteurs locaux
nous identifient des personnes clés (agences immobiliers, notaires, promotion…) qui ont une
vision à la fois globale et précise des phénomènes.

L’objectif est de produire une note de synthèse permettant de cerner :
1- un état des lieux / diagnostic du territoire :
-
Quels sont les grands fondamentaux socio-économiques, démographiques du territoire ? Les
tendances à l’œuvre ? Il sera notamment revisité des indicateurs déterminants tels que le
vieillissement, la décohabitation, la croissance migratoire et naturelle, éléments
particulièrement sensibles sur des marchés très détendus.
-
Comment fonctionne globalement le marché local de l'habitat ? Quel est son état de tension ?
Quelle est la part relative des mutations par rapport à la construction neuve, des relations
centre / périphérie, entre les segments locatif et accession, social et privé, les niveaux de
loyers, de prix, de vacance, …)
-
Quels grands segments de clientèles, d'habitat posent soucis, de quelle nature ?
-
Comment s'inscrit le patrimoine social aujourd'hui dans son marché : d'un point de vue social,
commercial (loyers, vacance, impayés, rotation, demande / occupation social avec stock des
présents, flux des entrants et des sortants), d'un point de vue patrimonial (âge du patrimoine,
typologie, niveau de performance énergétique, besoins techniques, …), d'un point de vue
urbain, territorial.
-
Quel est le devenir, quelle est la vocation économique, démographique, … possibles du
territoire ?
2- Les tendances possibles
-
Ce que disent les documents de programmation PDL/ PLH … Sont-ils en phase avec la réalité
observée, la vocation attendue du territoire ? La gouvernance des politiques de l'habitat est –
elle de nature à peser sur les phénomènes ?
-
Les inflexions possibles / souhaitables des documents de programmation avec notamment :
o
o
Quel dosage pour la construction neuve ? avec quel poids relatif du privé, du social, du
collectif, de l'individuel, de l'accession, du locatif
Pour quelles cibles de clientèles
Recomposition du patrimoine social dans les territoires détendus
Proposition n°H263 DVT …. – Février 2014
BD/sj
7
o

Quelles actions de reconquête de l'habitat ancien privé, du centre
Un atelier « partenaires » (élus, techniciens de l’habitat – DG de l’organisme et son équipe) sera
organisé pour partager, enrichir les analyses et les conclusions.
3. Livrables :


Une note de synthèse sur les enjeux territoriaux sur chaque territoire
Un atelier (avec power point et PV de synthèse) par territoire
Recomposition du patrimoine social dans les territoires détendus
Proposition n°H263 DVT …. – Février 2014
BD/sj
8
PHASE 2 : LA RECOMPOSITION DU PATRIMOINE
1. Objectifs :

Simuler, sur chacun des trois sites, la recomposition du patrimoine de l’organisme pour
l’adapter au mieux aux besoins du territoire
2. Méthode :

Sur chacun des trois territoires, une journée de travail entre HTC / personnel de la Fédération
d’une part et le DG de l’organisme et son équipe (Patrimoine, développement, gestion locative a
minima), sera organisée pour mettre au point les inflexions des documents de programmation
(PSP, CUS, plan d’entretien), de façon raisonnée mais aussi sans auto censure financière afin
d’adapter au mieux la stratégie de l’organisme et son patrimoine aux nouveaux enjeux de
marché mais aussi règlementaires ou sociétaux (amiante, thermique, vieillissement, ….).

Il sera ainsi discuté et mis au point sur Visial (sous forme d’opérations non identifiées, et dans
les grandes masses):
o
o
o
o
o
o
Les volumes souhaitables de démolition (nombre et prix unitaires)
Les volumes de réhabilitation / requalification, leurs types, leurs prix unitaires
La politique de maintenance, d’amiante
La stratégie éventuelle de vente
La stratégie de développement (rythme, volumes, produits, clientèles)
La stratégie de gestion locative (loyers, vacance, impayés, …)

L’ensemble des choix seront discutés et saisis en séance sur VISIAL par les équipes de la
Fédération des OPH. Ils donneront lieu autant que de besoin à des itérations en séance.

Pour être efficace dans le cadre de cette journée :
o
Les trois organismes fourniront au préalable leur PSP, leur CUS et leur plan d’entretien
o
La Fédération des OPH se sera assurée, au préalable, qu’elle dispose bien de toutes les
données nécessaires et du PSP dans sa version initiale des organismes concernés,
dans VISIAL. A défaut, la Fédération des OPH aura préalablement complété VISIAL en
tant que de besoin avec les trois organismes concernés.
o
Les trois organismes auront préalablement réfléchi à l’adaptation de leur stratégie, au
vu notamment de la note qui aura été produite à l’issue de la phase précédente sur le
marché et sur la base d’un mémoire « pense bête » préparé par HTC et la Fédération des
OPH. Ce mémoire donnera l’esprit de la simulation attendue et fournira un
questionnaire sous la forme de tableaux pour récapituler, pour chaque grande action
patrimoniale (démolition, réhabilitation, ….), les actions déjà envisagées, celles à
Recomposition du patrimoine social dans les territoires détendus
Proposition n°H263 DVT …. – Février 2014
BD/sj
9
compléter, le pourquoi, les hypothèses de programmation et de gestion locative
associées.

Les simulations seront affinées après la séance par la Fédération des OPH en tant que de
besoin.

HTC avec l’appui de la Fédération des OPH, produira une note de synthèse récapitulant :
-
Les grands choix opérés en matière d’adaptation de la stratégie, avec un tableau montrant par
grandes actions patrimoniales (construction, vente, requalification, démolition, maintenance
dont amiante), les écarts entre le PSP actuel et le PSP « adapté ».
-
Les besoins de financement (en fonds propres, en emprunts, en subventions Etat, collectivités
locales, autres) générés par cette adaptation de cette stratégie.
-
Les effets attendus et simulés (hypothèses de réduction de la vacance, des impayés, la
politique de loyers, l’impact sur les coûts de gestion, …).
Cette note de synthèse sera soumise à chacun des organismes pour validation.
3. Livrables :


Une note de synthèse présentant les grandes actions de recomposition du patrimoine et ses
impacts, pour chacun des trois organismes.
Des simulations détaillées sur VISIAL pour chacun des trois organismes.
Recomposition du patrimoine social dans les territoires détendus
Proposition n°H263 DVT …. – Février 2014
BD/sj
10
PHASE 3 : SYNTHESE
1. Objectifs :

Tirer les enseignements généraux des trois études de cas, les porter à connaissance
2. Méthode :

Il sera procédé en trois temps :
-
Essai de consolidation financière des besoins en financements
-
HTC apportera son concours à la Fédération des OPH pour simuler au mieux au niveau national
les besoins en financements (fonds propres, subventions et emprunts) pour que les organismes
en territoire détendu adaptent au mieux leur patrimoine.
-
On pourra ainsi d’abord identifier les organismes travaillant en zones détendues, leurs
patroimoines gérés, puis leur appliquer, sous forme d’hypothèses et de fourchettes, les grands
ratios trouvés sur les trois études de cas (coefficients multiplicateurs ou déflateurs de
démolitions, de réhabilitations, de ventes, de maintenance, de développement, et leur appliquer
ensuite des coûts unitaires standards) et ainsi évaluer les besoins en financements nécessaires
(une analyse des deltas en financements pourrait être tentée à partir de simulations macro des
DIP).
-
Un atelier avec la Fédération des OPH et le groupe de travail des organismes d’une journée :
-
La première partie de cet atelier a pour but de mettre à plat l’ensemble des mesures d’ordre
législatif, règlementaire pour permettre aux organismes de mieux exercer leur métier en zone
détendues. Mesures quant :
o
o
o
o
o
o
o
-
au foncier (disponibilités, accès à des terrains à des prix minorés, …)
au règlement d’urbanisme
aux questions d’acquisition-amélioration
à la régulation de la concurrence
à la politique de loyers
aux normes
etc,
La seconde partie de cet atelier a pour objet de recenser l’ensemble des mesures d’ordre
législatif, règlementaire pour permettre aux organismes de mieux étendre leur métier en zone
détendues, en tant que principal opérateur de la collectivité locale. Et notamment quant :
o
au rôle d’aménageur en zone d’extension
Recomposition du patrimoine social dans les territoires détendus
Proposition n°H263 DVT …. – Février 2014
BD/sj
11
o
au rôle d’opérateur, d’ensemblier en centre ancien
Pour être efficace, les organismes participant à l’atelier auront réfléchi préalablement à la question sur
la base d’un questionnaire simple, structurant les grands champs possibles de propositions, préparé
par HTC et la Fédération des OPH. Une synthèse de l’atelier sera produite par HTC.
-
Une note de synthèse reprenant :
o
o
les besoins en financement consolidés
les conclusions de l’atelier
3. Livrables :

Une note de synthèse qui pourra servir de porter à connaissance pour la Fédération des OPH
auprès de ses partenaires
Recomposition du patrimoine social dans les territoires détendus
Proposition n°H263 DVT …. – Février 2014
BD/sj
12
LE CALENDRIER
La mission se déroulera sur une période de quatre mois selon le planning prévisionnel ci-dessous.
Février Mars
Avril
Mai
Phase 1: Le devenir des territoires
Etudes documents, analyses stats
Entretiens
Synthèse
Atelier
Comité de suivi Fédération OPH / HTC
Phase 2: La recomposition du patrimoine
Préparation VISIAL par Fédé OPH
Journée de travail avec les organismes
Comité de suivi Fédération OPH / HTC
Affinement des simulations Visial
Note de synthèse
Phase 3: Synthèse
Comité de suivi Fédération OPH / HTC
Consolidation des besoins financiers
Atelier collectif
Synthèse générale
Recomposition du patrimoine social dans les territoires détendus
Proposition n°H263 DVT …. – Février 2014
BD/sj
13
Nous contacter
Bruno DALY
Directeur Politiques Economiques et Territoriales
[email protected]
01 40 75 50 36