Nos conseils pratiques

GUIDE PRATIQUE :
CONSTRUIRE SA MAISON
Pourquoi faire le choix de construire
sa maison ?
Construire, ou faire construire son habitation sur un terrain
que l’on a soi-même choisi ne se fait pas par hasard.
Certes acheter un produit immobilier déjà construit offre l’opportunité de disposer immédiatement de son habitation, mais faire le choix de construire a de nombreux avantages.
En choisissant directement le terrain sur lequel vous allez construire votre maison, vous maîtrisez la situation de votre future habitation et l’environnement dans
lequel vous allez vivre.
Le choix du terrain est donc primordial, sa situation, sa topographie et son exploitabilité vont déterminer le type de maison que vous allez y implanter, selon votre
mode de vie.
L’environnement (écoles, commerces, services publics) est tout aussi important, il
va influer sur votre confort de vie. Un terrain proche de toutes les services et équipements vous permet des déplacements réduits et une économie de temps.
Vous décidez vous-même de l’agencement de votre maison et du choix de la disposition des pièces. Vous construisez pour vous, à votre goût.
À la fin de votre construction, vous disposez d’une maison neuve qui ne nécessitera
que peu d’entretien à moyen terme.
Le coût de la construction est souvent inférieur au prix du marché de l’immobilier.
Vous pouvez bénéficier d’aides à la construction qui vous aideront dans la concrétisation de votre projet : Aide provinciale à l’acquisition (jusqu’à 3MF), Prêt à taux
zéro.
Vous serez également bénéficiaire de diverses exonérations et réduction de vos
droits et taxes : frais de notaire réduit applicables uniquement sur le prix du terrain,
exonération de la contribution foncière sur 10 ans, exonération de la taxe de raccordement au réseau d’assainissement.
1
Les aides à l’acquisition et à
l’investissement en province Sud
Différents dispositifs ont été mis en place afin de
vous accompagner dans le financement de votre projet
(cette liste n’est pas exhaustive, nous nous attardons sur
les principales mesures).
1
Aide à l’accession à la propriété en province Sud.
À qui s’adresse cette aide ?
Aux ménages qui souhaitent acquérir ou construire pour la première fois un logement
réservé à leur résidence principale. Ce logement, appartement ou maison individuelle,
doit être neuf.
Plusieurs types de projets peuvent être aidés :
vous êtes déjà propriétaire d’un terrain et vous souhaitez y construire un logement,
vous souhaitez acquérir un terrain nu et y construire un logement,
vous souhaitez acquérir un logement neuf : sur plan, en état futur d’achèvement
(VEFA), clés en main, en appartement ou en maison individuelle.
Quelle forme prennent les aides ?
Elles prennent la forme de subventions et sont comprises entre 200 000 F et
3 000 000 F ; leur montant théorique dépend de la composition familiale et des revenus
du ménage.
2
Quelles obligations pour les bénéficiaires ?
Pendant un délai de 15 années, les logements aidés sont assujettis, sous peine
de remboursement des aides perçues, aux conditions suivantes :
obligation d’occupation du logement à titre de résidence principale par le ménage,
interdiction de transformer le logement en local commercial ou professionnel,
ou en local destiné à la location vide, meublée ou saisonnière,
interdiction de revente.
Comment obtenir cette aide ?
Les démarches pour monter un dossier doivent être faites auprès de la Maison de l’Habitat.
12 rue Paul Doumer (ancienne PMI, face au CHT)
Tél. 24 06 99
Ouverture au public SANS RDV du lundi au jeudi de 7h à 15h,
le vendredi de 7h à 14h
Pour plus de renseignements :
http://www.province-sud.nc/dispositif/SOC_PAR_007
2
Le Prêt à Taux Zéro initié par le gouvernement
de la Nouvelle-Calédonie.
Vous n’avez jamais été propriétaire d’un terrain ou d’un bien immobilier ? Vous êtes donc
un « Primo-accédant » et êtes à ce titre bénéficiaire du Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Ce dispositif mis en place par le Gouvernement est proposé par toutes les banques de
la place aux personnes qui acquièrent un bien immobilier pour la première fois. Demandez
à votre chargé de compte de bénéficier du PTZ, il vous renseignera et vous aiguillera.
Pour tout renseignements :
http://www.gouv.nc/portal/page/portal/gouv/ptzero/cequeleptz
3
3
Aide à l’investissement : le dispositif calédonien de
défiscalisation en faveur de l’investissement dans le
secteur du logement intermédiaire.
Ce dispositif a été créé par la loi du pays du 13 décembre 2013,
et propose une réduction d’impôt sur le revenu des personnes physiques.
Ce dispositif bénéficie aux contribuables domiciliés fiscalement en Nouvelle-Calédonie, qui
désirent acheter un logement en vue de le louer à un tiers, ou à des primo-accédants qui
achètent ou font construire un logement en vue de l’occuper personnellement.
Cette nouvelle réglementation permet donc une réduction d’impôt sur l’achat
ou la construction de logements neufs, destinés :
à la location nue avec un plafonnement de loyers et de ressources des locataires,
à la location-vente,
à l’affectation du bien par des primo-accédants à leur habitation principale
(attention, tout le monde n’est pas bénéficiaire, il existe ici un plafonnement
de ressources),
le taux de la réduction d’impôt est calculé sur le prix de revient des biens construits,
elle est de 30 %. Ce taux est fixe.
Une double limite est fixée aux investisseurs :
311 250 CFP par mètre carré de surface habitable pour 2014,
36 MF d’investissement par foyer fiscal et pour une même année d’imposition.
Pour plus d’informations sur ce dispositif nous vous encourageons à vous renseigner
auprès d’un fiscaliste, de votre comptable ou d’un notaire.
4
Nos conseils pour un projet
de construction reussi
Acheter un bien immobilier nécessite une réflexion aiguisée.
Bien sûr, le bien immobilier acquis constitue un patrimoine
qu’il sera possible de revendre ou de louer à l’avenir.
1
Préparez votre projet, prenez le temps de la réflexion.
Il constitue également une lourde charge qui pèse sur le pouvoir d’achat du propriétaire
pendant la période du remboursement du prêt. Il ne faut donc pas se lancer à la légère.
On ne fait pas construire sa maison ou un appartement tous les jours.
2
Avant toute recherche, évaluez votre capacité
d’investissement.
Avant toutes choses, il vaut mieux commencer par faire le point sur sa situation
financière personnelle. Quel est le total des revenus mensuels de mon foyer ? De quelle
épargne puis-je disposer pour constituer un apport personnel ? Sur combien de temps ai-je
envie de m’endetter ? Est-ce un achat pour me loger ou investir ? Dans combien de temps
j’envisage de revendre ?
Ce sont autant de questions auxquelles il
est préférable d’avoir une réponse claire et
précise avant de rencontrer un banquier.
Cela vous sera utile pour convaincre votre
banquier de vous accorder le crédit. Surtout, elles vous permettront d’avoir un
ordre d’idée de la somme dont vous auriez
besoin et par la suite de savoir si vous
pouvez l’emprunter avant de vous lancer
dans une recherche concrète du logement.
Une fois que vous connaissez le montant
approximatif qu’il vous manque pour acheter, il est temps de solliciter les banques
pour qu’elles vous prêtent de l’argent. Bien
entendu, pour obtenir les meilleures conditions, le mieux est de consulter un maximum d’établissements et de faire jouer
la concurrence. C’est-à-dire de comparer
les taux et de trouver le meilleur pour faire
votre choix.
5
Le coût d’un emprunt ne se limite pas aux
intérêts à rembourser sur le capital. Vous
aurez aussi à régler toute une série de frais
annexes, à commencer par les assurances.
L’une d’entre elles est obligatoire si vous
n’avez pas dépassé l’âge de 60 ans. Il s’agit
de l’assurance décès invalidité. Comme
son nom l’indique, elle prend en charge le
remboursement du capital restant à rembourser en cas de décès ou d’invalidité
définitive mais aussi, pour une durée
limitée, le remboursement des mensualités en cas d’incapacité temporaire liée
à un accident ou à une maladie.
Les assurances ne sont pas les seuls frais
possibles. Dans la mesure où la banque
s’engage sur plusieurs années en vous
prêtant de l’argent, elle va logiquement
vous demander d’apporter des garanties,
qui elles aussi ont un coût.
3
La plus courante est l’hypothèque. En
cas de défaut de paiement de votre part,
la banque peut ainsi saisir votre logement
et le vendre pour se rembourser.
La banque peut également vous demander
la caution d’un tiers. Si le cautionnement
d’un proche sera souvent insuffisant, il est
possible de solliciter cette garantie auprès
d’une société spécialisée ou d’une mutuelle. Dans ce dernier cas, l’emprunteur
verse une cotisation à un fonds mutuel
tandis que la société de caution mutuelle
se porte garante auprès de la banque du
remboursement du prêt. Le coût est assez
proche de celui d’une hypothèque si ce
n’est que vous avez la possibilité de récupérer une partie de la cotisation une fois
le prêt remboursé.
Prenez le temps de la réflexion, assurez-vous que
vous prenez la décision d’acquérir votre terrain en
toute connaissance de cause.
En devenant propriétaire, vous serez également amené à rencontrer un notaire. En
effet, c’est lui qui est chargé de rédiger l’acte authentique de vente et de vous informer de
toutes les formalités administratives à remplir. Au total, comptez entre 7 à 12,5 % du prix
de la transaction pour les frais de notaire. La majeure partie de ces frais est constituée par
des impôts et taxes.
Le notaire participe à garantir la sécurité de
la transaction, il doit s’assurer que l’accord
des parties a été obtenu dans des bonnes
conditions d’information. N’hésitez pas à
solliciter votre notaire pour lui demander
conseil. Cette prestation de conseil est
souvent gratuite.
Une fois que vous avez trouvé un terrain
d’entente avec le vendeur sur les conditions de vente, vous devez matérialiser cet accord par un écrit. S’il s’agit d’un
compromis qui vous assurera qu’un autre
acheteur potentiel ne vous devance pas
le temps que le notaire rassemble les
documents nécessaires à la rédaction de
l’acte authentique.
6
Vous versez à cette occasion un acompte
équivalent à négocier avec le vendeur, en
général entre 3 et 10 % du prix de cession.
Quelle que soit la nature de cet écrit, prenez
le temps avant de signer, de lire attentivement toutes les clauses de la promesse de
vente ou du contrat de réservation. Si un
élément vous semble flou, n’hésitez pas
à demander des explications au vendeur
ou à votre notaire. Et dans tous les cas,
gardez à l’esprit que vous disposez d’un
délai de rétractation de 7 jours.
Une fois que le notaire a finalisé le dossier,
il vous convoque avec le vendeur pour procéder à la signature de l’acte authentique
de vente. À cette occasion, sachez que vous
pouvez vous faire assister de votre propre
notaire et ce sans frais supplémentaires.
Au moment de la signature de l’acte authentique, vous effectuez le règlement du
solde du prix et payez les frais de notaire.
En contrepartie, le notaire vous remet une
attestation de propriété. Ce document
est à garder précieusement puisqu’il vous
permet de justifier de votre statut auprès
de votre banque.
Le vendeur, avant la transaction, s’il
est sérieux doit également vous fournir un certain nombre de documents
vous permettant de décider de votre
acquisition en toute connaissance de
cause :
le plan du terrain, si possible avec
un levé topographique qui vous
indiquera les dénivelés réels de
votre lot,
le plan cadastrale du lot qui attestera de l’existence de ce terrain
auprès de l’administration,
le procès-verbal de création de lot
qui indiquera notamment si le terrain est grevé ou non par des servitudes,
le Plan d’Urbanisme Directeur
(PUD) ou Règlement d’Aménagement de Zone (RAZ) dans le cas
d’une ZAC qui décrit l’ensemble
des règles de construction applicables sur votre terrain.
7
4
Bien choisir son constructeur : faites jouer
la concurrence, comparez les prestations,
renseignez-vous autour de vous sur sa réputation.
Un constructeur ne se choisit pas par hasard, faîtes jouer la concurrence. Les devis sont
en général réalisés gratuitement par les constructeurs, discutez avec eux de votre projet,
demandez un devis exhaustif de la construction de votre projet.
Une fois les devis récoltés, faites un comparatif des prestations comprises dans
chaque devis et du prix associé à ces prestations. Ce comparatif vous permettra de
détecter les prestations éventuellement
non comprises et les possibles aberrations de prix. Attention, un devis trop peu
cher par rapport à la concurrence, même
s’il est alléchant, est souvent synonyme de
prestations non prévues.
Une fois le constructeur choisi, vous devez
également être vigilant sur le contenudu
contrat de construction que vous allez
signer.
Vérifiez ainsi qu’il comprend les garanties
de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les caractéristiques techniques de la maison à construire
avec les raccordements et les réseaux
divers, le prix de la construction, les modalités de paiement, le permis de construire
ou encore le délai d’achèvement. Toutes
ces mentions sont obligatoires.
Pour éviter tout problème, il est bien sûr
préférable d’opter pour un constructeur jouissant déjà d’une bonne
réputation. Pensez à consulter votre entourage familial, vos amis, vos collègues
pour savoir s’ils connaissent un professionnel digne de confiance. Et avant
de signer un contrat avec un promoteur ou un constructeur, commencez par
vérifier que le document comprend des
attestations de garanties de livraison et de
emboursement.
Par ailleurs, dans le cas d’une maison
individuelle, la loi impose au constructeur la souscription d’une garantie
auprès d’un établissement de crédit ou
d’assurance. Grâce à cette assurance,
en cas de faillite, le garant du constructeur est dans l’obligation de désigner
un nouveau constructeur si le premier ne
finit pas le chantier. Cette garantie débute le jour de la date de la déclaration
réglementaire de l’ouverture du chantier
et pour une durée d’un an.
8