Le marché foncier d`entreprises
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Le marché foncier d`entreprises
département études-aménagement Le marché foncier d’entreprises Le Pays d’Avre & d’Iton Evreux & ses environs Pacy Vernon Gaillon Le Pays Risle Charentonne Le Pays Risle Estuaire Le Pays du Roumois Le Val de Seine Le Pays du Vexin normand consommation et production d’espaces d’activités dans l’Eure en 2007 le marché foncier d’entreprises Remerciements cnpp (Centre National de Prévention et de Protection) Communautés d’Agglomération Evreux - Seine Eure - Les Portes de l’Eure Communautés de Communes Amfreville-la-Campagne - Bernay et ses environs - Conches-en-Ouche Andelle - Pont-Audemer - Quillebeuf-sur-Seine -Les Andelys et ses environs Beaumont-le-Roger - Canton de Beuzeville - Canton de BourgtherouldeInfreville - Canton de Breteuil-sur-Iton - Canton de Broglie Canton de Cormeilles - Canton de Rugles - Canton de Thiberville Canton d’Etrepagny - Pays de Damville - Pays de Verneuil-sur-Avre Pays du Neubourg - Roumois Nord - Eure Madrie Seine La Porte Normande - Rurales du canton de Brionne - Rurales du Sud de l’Eure - Seine Bord - Vièvre-Lieuvin Communes Alizay - Beaumontel - Bernay - Beuzeville - Bézu-Saint-Eloi - Bonnevillesur-Iton - Bosc-Roger-en-Roumois - Boulleville - Bourneville - Brionne Carsix - Condé-sur-Iton - Couture-Boussey - Foulbec - Francheville Garennes-sur-Eure - Gasny - Gisors - Grossoeuvre - Madeleine-de-Nonancourt - Marcilly-sur-Eure - Nassandres - Nonancourt - Pont-Audemer Pont-Authou - Pont-Saint-Pierre - Routot - Rueil la Gadelière - Rugles Saint-André-de-l’Eure - Sainte-Geneviève-les-Gasny - Saint-Marcel Saint-Philbert-sur-Risle - Thiberville - Thuit-Hébert - Verneuil-sur-Avre Etrépagny - Le Neubourg Conseil général de l’Eure Direction Départementale de l’Equipement de l’Eure Eure Aménagement Développement Eure Expansion sydar 2 le marché foncier d’entreprises Editorial Partenaire au quotidien des entreprises et des territoires, la CCI de l’Eure s’est engagée depuis plus de 10 ans à favoriser l’implantation et le développement des entreprises dans les zones d’activités. Interface entre les Pouvoirs Publics et les entreprises, partenaire des collectivités locales et territoriales, la CCI a développé les missions et outils les mieux adaptés aux besoins et enjeux des décideurs. Alliant expertise et proximité, la CCI actionne ainsi des leviers d’aide à la décision pour les principaux acteurs du développement économique du département. Le Président Jean-Pierre Désormeaux • Le système d’information géographique Eureka 27, créé en 2005, aide les entreprises de l’Eure à localiser les terrains disponibles et à visualiser leur environnement immédiat (+ 200 zones d’activités visualisées, + 7 000 entreprises, 80 collectivités engagées dans l’actualisation permanente des données). • Le diagnostic ZI, créé en 2008, concerne les espaces d’activités existants sur lesquels se concentrent 40% de l’emploi salarié du département. Un état des lieux partagé vise à limiter les prélèvements de terres agricoles, à prévenir la formation de friches industrielles et à inciter la création de services communs notamment environnementaux. • La CCI met son expérience et ses compétences à disposition des collectivités, maîtres d’ouvrage, pour concevoir et aménager leurs nouveaux parcs d’activités conformément aux besoins des entreprises et dans le respect des engagements de développement durable. • L’étude sur le marché foncier d’entreprises développe, au 31.12.2007, chiffres et analyses sur la consommation et la production d’espaces d’activités dans l’Eure : outil d’information et d’aide à la décision, cette étude contribue à la programmation des espaces futurs puisqu’elle met en exergue une vision des besoins en foncier à horizon 5 ans et 10 ans. CCI de l’Eure : les atouts de l’aménagement au bénéfice des entreprises A côté des grandes tendances du marché foncier, une analyse plus différenciée est développée à l’échelle des 8 territoires de l’Eure (3 Agglos et 5 Pays). Etant donnée l’importance de ces informations par rapport aux enjeux que représente une offre foncière suffisante pour accueillir des entreprises, la CCI s’est engagée à réaliser désormais cette étude chaque année. L’ensemble des outils présentés dans le dispositif d’implantation et de développement des entreprises en zones d’activités constitue une force de frappe de premier ordre en matière de développement économique tant au service des entreprises que des Elus locaux et des Collectivités territoriales. Directeur de publication Philippe Tessier Redacteur en chef Hélène Thorel Rédaction Stéphane Guillot, Laurent Lesimple Cartographie Adeline Deschères Création graphique Bruno Thévenet La maîtrise des informations économiques stratégiques conjuguée à sa capacité d’expertise font de la CCI de l’Eure un partenaire privilégié dans les décisions d’aménagement et de redéploiement économique de zones industrielles. Crédits photos : CCI de l’Eure / Eure Expansion - Décembre 2008 3 le marché foncier d’entreprises Sommaire 1.Localisation des entreprises et occupation de l’espace 1.1Moins de 10% des entreprises pour 40% de l’emploi 1.2Les ZI occupent 0,53% de la superficie du département 1.3Les surfaces aménagées : 3 200 hectares 1.4Les surfaces occupées : 2 973 hectares 1.5Les surfaces disponibles : 247 hectares 1.6Les surfaces non aménagées : 3 721 hectares de potentiel 5 5 5 6 7 8 2.Approche en termes de marché foncier 2.1Une consommation de terrains 9 de 110 hectares par an entre 1999 et 2007 2.2Une production croissante 10 mais des stocks limités 2.3Des besoins satisfaits jusqu’en 2012, 11 risques de pénurie au-delà 3.Approche en termes de typologie d’espaces d’activités 3.1Les zones artisanales 3.2Les zones polyvalentes 3.3Les parcs d’activités 12 12 13 4.Approche par Pays et Agglomération 4.1Le Pays d’Avre & d’Iton 4.2Evreux & ses environs 4.3Pacy Vernon Gaillon 4.4Le Pays Risle Charentonne 4.5Le Pays Risle Estuaire 4.6Le Pays du Roumois 4.7Le Val de Seine 4.8Le Pays du Vexin normand 4 16 18 20 22 24 26 28 30 localisation et occupation 1.Localisation des entreprises et occupation de l’espace Les entreprises industrielles, commerciales ou de services, s’établissent sur l’ensemble du territoire départemental en fonction de facteurs de localisation propres à leur activité. Les outils d’observation de la CCI de l’Eure (Chambre de Commerce et d’Industrie de l’Eure), et notamment le SIG (Système d’Information Géographique) mis en place graduellement depuis près d’une décennie, permettent une analyse de leur répartition dans l’espace, dont quelques éléments sont rapportés ici. 1.1 Moins de 10% des entreprises en ZI, pour 40% des emplois Les espaces d’activités sont constitués dans l’Eure de 212 lotissements industriels, ZAC ou regroupements d’entreprises constitués au fil du temps sans opération d’urbanisme. Ils totalisent 3 220 ha de terrains, soit 0,53% des 6 038 km² du département de l’Eure[2]. L’implantation diffuse correspond aux commerces de centreville, à l’artisanat ou aux activités de services à domicile. Dans l’Eure, département industriel depuis très longtemps, on compte de très nombreux sites de production, notamment ceux implantés avant les années 1960. Ces établissements continuent à se développer tant qu’ils sont intégrés dans une stratégie de groupe. Il en résulte aujourd’hui encore, une consommation de foncier hors ZI. En complément, la CCI de l’Eure recense 3 721 ha de terrains susceptibles d’être utilisés pour y implanter des entreprises, soit 0,62% de la superficie du département. Au total, espaces existants et réserves à venir représenteraient une occupation maximale de 1,15% de la superficie du département, avec un peu plus de 6 941 ha. Tab. 1 : Importance des espaces d’activités en termes économiques Hors ZI Nombre entreprises Effectifs totaux En ZI Nombre % Nombre % 13 935 61 261 90,2 62,2 1 509 37 234 9,8 37,8 © Source : Fichier des entreprises CCI de l’Eure (2007) 1.3Les surfaces aménagées : 3 220 hectares Les surfaces aménagées des espaces d’activités totalisent 3 220 ha en 2007. Elles représentent 46% des surfaces totales. [1] Autre élément intéressant et observé depuis une décennie, la moitié des investissements immobiliers d’entreprises se fait par densification des sites existants. Même si les statistiques de construction perdent en fiabilité sur les dernières années, l’analyse des permis de construire effectuée dans le passé montre qu’environ la moitié des investissements immobiliers se fait dans des sites existants. Ils n’engendrent aucune consommation d’espace. 1.2Les ZI occupent 0,53% de la superficie du département A l’exception de quelques zones commerciales, l’offre d’accueil est globalement «polyvalente» : elle peut accueillir tout type d’activité. Les maîtres d’ouvrage privilégient l’aménagement dans le prolongement des sites existants, afin de bénéficier d’économie d’échelle ; cela leur évite de réaliser de nouveaux réseaux primaires : accès par giratoire, réseaux d’eaux pluviales, stations d’épuration, postes électriques... Cette tendance devrait s’accentuer avec les contraintes de développement durable qui visent à optimiser la consommation d’espace, les déplacements et l’utilisation des équipements. La concentration favorise la mise en place de solutions de transports en commun. Les espaces d’activités réunissent 9,8% des entreprises et 37,8% des effectifs salariés. Quand il s’agit d’urbaniser de nouveaux sites, les maîtres d’ouvrage redimensionnent l’offre au profit de zones de plus Fig. 1 : Surfaces des espaces d’activités dans l’Eure au 31/12/2007 (en ha) Surface totale 6 941 Surface aménagée 3 220 Cessible 2 685 Surface non aménagée 3 721 Non Cessible 535 Occupée Disponible Projet court terme (2, 3 à 5 ans)* Pré-opérationnelle ou viabilisation à 2 ans 2 438 247 532 Projet moyen terme (6 à 9 ans) Opportunité faisabilité Projet long terme (10 ans et plus) Intention 388 2 801 * Échéance avant mise sur le marché © Source : CCI de l’Eure, Département Etudes-Aménagement, sept. 2008 [1] Le fichier des entreprises enregistre l’état civil des entreprises et de leurs établissements, situés dans le département de l’Eure et inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). [2] Source : Direction Départementale de l’Equipement, http://www.eure.equipement.gouv.fr/article.php3?id_article=278. 5 localisation et entreprises occupation 1.Localisation des et occupation de l’espace L’ingénierie publique assurée par les DDE (Directions Départementales de l’Equipement) est en fort recul, sans que les communautés de communes aient toutes prises le relais. Surfaces aménagées à vocation d’espaces d’activités au 31.12.2007 1 A 13 A2 9 BEUZEVILLE A 13 A 13 BOURG-BEAUDOUIN BOURG-ACHARD A 13 PONT-AUDEMER EPAIGNES ETREPAGNY CRIQUEBEUF-SUR-SEINE GISORS LES ANDELYS BOURGTHEROULDE LOUVIERS VAL-DE-REUIL LE NEUBOURG 8 A2 BERNAY © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 AUBEVOYE GAILLON NASSANDRES 1.4Les surfaces occupées : 2 973 hectares A 154 THIBERVILLE HEUDEBOUVILLE VERNON ST-MARCEL EVREUX A 13 CONCHES-EN-OUCHE ST-ANDRE-DE-L'EURE BRETEUIL-SUR-ITON RUGLES VERNEUIL-SUR-AVRE TILLIERES-SUR-AVRE 0 10 Surfaces en hectares 20 Kilomètres 310 90 30 8 Tab. 2 : Evolution des surfaces aménagées et cessibles dans l’Eure (en ha) Surfaces aménagées Surfaces cessibles 1995 1999 2005 2006 2007 2 146 - 2 337 - 2 886 2 387 2 941 2 427 3 220 2 685 - - 17,3 17,5 16,6 % du non cessible dans la surface aménagée © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 Tab. 3 : Evolution des surfaces occupées dans l’Eure (en ha) Surfaces occupées brutes Surfaces occupées nettes Surfaces non cessibles 1995 1999 2005 2006 2007 1 752 - 2 091 - 2 682 2 184 498 2 752 2 238 514 2 972 2 438 535 grande capacité d’accueil. Cela permet d’optimiser les coûts d’aménagement. Cela fait aussi apparaître des «quartiers» aux vocations distinctes et complémentaires : «quartiers» commerciaux, ensembles d’entrepôts, sites industriels, «quartiers» de petites parcelles avec du bureau et/ou des «villages d’artisans». On retrouve, par exemple, cela sur l’agglomération d’Evreux (Le Long Buisson - La Garenne) et sur Bourg-Achard (Vergers de Quicangrogne, Parc du Roumois nord et Zone des Portes). Les surfaces occupées suivent la même progression que les surfaces aménagées depuis 2005, avec 290 ha placés en deux années (comparés aux 930 ha sur la période 1995-2005). Cette augmentation des surfaces occupées a eu lieu principalement en 2007 (+220 ha). Les surfaces non cessibles occupent 535 ha en 2007. Elles ont légèrement augmenté en volume, mais baissent en proportion par rapport à la taille globale des surfaces d’activités. Elles représentent 16,6% des surfaces aménagées. Globalement, le ratio de surfaces cessibles dans une opération d’aménagement semble rester stable autour de 85%. Cependant, dans un parc d’activités comme le Long Buisson à Evreux, la surface cessible (98 ha) n’est plus que de 68% de la surface aménagée (143 ha). De nombreuses petites zones communales ont été abandonnées ou différées, faute de réelle demande, mais surtout en l’absence de moyens financiers et d’ingénierie pour les aménager. [4] Les surfaces occupées brutes[3] à vocation d’espaces d’activités totalisent 2 973 ha en 2007. Elles représentent aujourd’hui 92% des surfaces aménagées. Cette part était de 89% en 1999 et de 82% en 1995. Cela montre une baisse récurrente des stocks disponibles. A cette époque, le département bénéficiait des stocks très conséquents de Val-de-Reuil, aménagés lors de la création de la Ville Nouvelle. Cela explique pourquoi les surfaces occupées ont pu progresser de 930 ha entre 1995 et 2005, alors même que les surfaces aménagées ne progressaient que de 740 ha. Ce sont donc près de 200 ha de stock qui ont été résorbés. Cela s’explique en partie par le démarrage de trois gros investissements logistiques sur l’autoroute A13 (Douains, Criquebeuf-surSeine et Bourg-Achard) qui surévalue les consommations. En effet, les terrains sont vendus à des investisseurs qui ne construiront les bâtiments qu’au fur et à mesure des demandes[4]. L’occupation réelle est étalée dans le temps. © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 [3] Les surfaces aménagées ont fortement augmenté de 2005 à 2007 (334 ha en deux années), comparées à la période 1995-2005 (740 ha en une décennie). Cette augmentation de la surface aménagée a eu lieu principalement en 2007 (+279 ha). Les surfaces occupées brutes incluent les surfaces non cessibles des espaces d’activités, c’est-à-dire les espaces verts, les voiries, les bassins de rétention... Afin de limiter les biais d’analyse, la CCI a décidé de lisser les impacts fonciers en étalant l’occupation de ces terrains en fonction des permis de construire commencés. 6 localisation et occupation 1.Localisation des entreprises et occupation de l’espace Ces variations proviennent principalement des contraintes Loi sur l’eau ou ICPE. Paradoxalement, alors que le développement durable incite à modérer les prélèvements fonciers sur les terres agricoles, les nouvelles règlementations limitent de plus en plus la densité de construction. Surfaces occupées à vocation d’espaces d’activités au 31.12.2007 1 A 13 A2 ST-MACLOU 9 BEUZEVILLE A 13 PONT-AUDEMER A 13 CHARLEVAL BOURG-ACHARD A 13 THUIT-HEBERT ALIZAY ETREPAGNY BOURTHEROULDE LES ANDELYS LOUVIERS VAL-DE-REUIL THIBERVILLE HEUDEBOUVILLE LE NEUBOURG A 154 8 A2 © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 BERNAY ST-AUBIN SUR-GAILLON GISORS AUBEVOYE GAILLON ST-MARCEL VERNON EVREUX BROGLIE GASNY A 13 Dans les prochaines éditions de cette étude, il sera possible de suivre l’occupation en termes d’activités et surtout leurs variations selon 4 regroupements : Industrie, Commerce, Services et Logistique (I, C, S, L). Le poids de ces secteurs pourra être mesuré en nombre d’établissements et en effectifs, mais aussi en surfaces de terrains. Les évolutions pourront être suivies d’année en année. ST-ANDRE-DE-L'EURE 1.5Les surfaces disponibles : 247 hectares RUGLES VERNEUIL-SUR-AVRE 0 10 20 Surfaces en hectares Kilomètres 230 126 40 Les surfaces disponibles[5] s’élèvent à 247 ha en 2007. 7 Les surfaces disponibles sont concentrées sur trois agglomérations, là où sont implantées près de 80% des activités du département.On notera l’affaiblissement des disponibilités sur la partie ouest de l’autoroute A13 car les importantes surfaces qui ont été aménagées, ont toutes été vendues (notamment Boulleville, Saint-Maclou, Beuzeville et Pont-Audemer). Surfaces disponibles à vocation d’espaces d’activités au 31.12.2007 1 A 13 L’offre s’est, par contre, densifiée le long de l’A28, principalement sur Bourg-Achard et Bernay (pour plus de détails, voir l’analyse par pays et agglomération). A2 A 9 13 PONT-AUDEMER A 13 BOURG-ACHARD A 13 EPAIGNES VAL-DE-REUIL GISORS Tab. 4 : Evolution des surfaces disponibles (en ha) HEUDEBOUVILLE Eure 8 A2 A 154 BERNAY 1995 1999 2005 2006 2007 394 246 203 189 247 © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 VERNON © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 DOUAINS EVREUX Les surfaces disponibles ont régulièrement baissé de 1995 à 2006, partant de 394 ha en 1995 pour atteindre leur plus bas niveau en 2006 avec 189 ha. Elles ont fortement augmenté en 2007. Cette hausse a permis de compenser, en deux années, le total de la baisse constatée sur la période 1999-2005. A 13 LA-VIEILLE-LYRE SYLVAINS-LES-MOULINS 0 10 Kilomètres 20 TILLIERES VERNEUIL-SUR-AVRE SUR-AVRE Surfaces en hectares 50 30 15 3 Ces disponibilités sont réparties entre 60 sites différents. Le nombre de tranches opérationnelles disposant de plus de 5 ha (grande parcelle) à la vente est de 14 en 2007. [5] Définition : les surfaces disponibles correspondent à la somme des parcelles cessibles de terrains (hors emprises publiques) immédiatement constructibles pour les entreprises. Cela signifie que chaque parcelle est équipée et recevra un certificat d’urbanisme positif sans restriction. C’est la disponibilité réelle auprès des entreprises qui est prise comme référence. 7 localisation et occupation 1.Localisation des entreprises et occupation de l’espace Tab. 5 : Evolution des surfaces non aménagées (en ha) Surfaces non aménagées à vocation d’espaces d’activités au 31.12.2007 Eure 1 A 13 A A2 13 9 FOURMETOT BOURNEVILLE A 13 EPAIGNES ROMILLY-SUR-ANDELLE PITRES NEAUFLES-ST-MARTIN CRIQUEBEUF-SUR-SEINE VESLY VAL-DE-REUIL CARSIX A 2 HEUDEBOUVILLE 8 LE NEUBOURG © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 A 154 BEAUMONT-LE-ROGER CLAVILLE ST-AUBIN-SURGAILLON GAUVILLE BROGLIE LA BONNEVILLE -SUR-ITON CONCHES-EN-OUCHE BOUAFLES GAILLON BERNAY GUICHAINVILLE GASNY DOUAINS MISEREY PACY-SUR-EURE A 13 LE VIEIL-EVREUX ST-ANDRE-DE-L'EURE LA COUTURE-BOUSSEY EZY-SUR-EURE MARCILLY-LA-CAMPAGNE NONANCOURT VERNEUIL-SUR-AVRE 10 20 Surfaces en hectares 430 Kilomètres 210 60 10 1.6Les surfaces non aménagées : 3 721 hectares de potentiel 2007 3 722 De 1995 à 2005, les surfaces non aménagées de terrains à vocation d’espaces d’activités ont augmenté de plus de 1 000 ha, pour atteindre 4 182 ha. Cette hausse était principalement liée à la prise en compte du potentiel de développement des activités logistiques à moyen et long termes : la plate-forme multimodale de Pîtres-Le Manoir, le chantier de ferroutage de Cracouville au Vieil-Évreux, l’extension du Parc d’activités du Roumois vers Thuit-Hébert, la zone de l’échangeur A28 de Courbépine viennent mailler l’ensemble du territoire, en complément du site DTA[6] de Beuzeville-Le Torpt. Depuis 2005, les surfaces non aménagées ont baissé de 461 ha pour atteindre 3 722 ha. L’essentiel de cette baisse est intervenue en 2007 (-426 ha). Elle correspond à la mise en place de projets, notamment : Évreux Long Buisson 2 ; Eure Madrie Seine : Champs chouette 2 ; Parc du Roumois Nord Tranche 1 ; Pont-Audemer : Ferme des Places. L’essentiel des surfaces non aménagées reste sans maîtrise foncière, ni procédure d’aménagement engagée. Les intentions, projets à plus de 10 ans, totalisent 2 801 ha (soit 75% des surfaces non aménagées). Compte tenu de la rétention foncière, on estime que 30% de ces projets aboutiront à une réalisation concrète, soit 840 ha. Les surfaces non aménagées représentent 54% des surfaces totales comptabilisées au 31/12/2007, soit 3 721 ha. Le passage de l’intention à la réalité prend désormais de 6 à 7 ans, contre 5 ans en 1999. Plusieurs facteurs y contribuent. Les projets en phase d’étude d’opportunité et/ou de faisabilité ne totalisent que 388 ha. Pour les mêmes raisons, seuls 50% de ces projets devraient aboutir à une réalisation concrète à horizon de 10 ans, soit 194 ha. Les nécessaires transformations des schémas directeurs en Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT) et des Plans d’Occupation des Sols (POS) en Plan Local d’Urbanisme (PLU) prennent du temps, notamment du fait d’une concertation plus poussée. Les recours et les contestations se multiplient (Saint-Maclou [entreprise Gastebois], Tillières-sur-Avre [entreprise Darfeuille], SaintAubin-sur-Gaillon [entreprise Duhamel]). Les études d’impacts doivent être plus poussées. L’acceptabilité des projets auprès des populations devient un facteur de réussite incontournable. Les projets en phase pré-opérationnelle, avec ou sans maîtrise foncière, totalisent 375 ha. Ces projets ont une probabilité beaucoup plus grande d’aboutir : en tenant compte de la rétention foncière, 309 ha devraient être ainsi aménagés dans un délai de 3 à 5 années. Les projets qui seront livrés dans deux ans totalisent 156 ha. Tab. 6 : Etat d’avancement de la surface non aménagée au 31.12.2007 (en ha) La montée en puissance de l’intercommunalité a généralisé le transfert de l’intervention économique aux communautés de communes et d’agglomérations. Si elles assument désormais la maîtrise d’ouvrage de l’aménagement des zones d’activités, les communes ont conservé la maîtrise des documents d’urbanisme (PLU). La maîtrise d’ouvrage est donc partagée. Elle est devenue plus complexe et exige une bonne coordination de l’ensemble des procédures (SCOT, PLU, maîtrise foncière, ZAC, lotissement). [6] 2006 4 147 BOURG-ACHARD THUIT-HEBERT 0 2005 4 182 CHARLEVAL BOURTHEROULDE COURBEPINE 1999 2 791 © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 A 13 LE TORPT BEUZEVILLE 1995 3 157 Superficie totale non aménagée Estimation de la surface mobilisée à terme Intention (projet à 10 ans et +) Opportunité / faisabilité (projet de 6 à 9 ans) Pré-opérationnelle (projet de 3 à 5 ans) avec maîtrise foncière sans maîtrise foncière Projet à 2 ans 2 801,4 388,2 840,4 194,1 375,3 308,5 241,7 133,6 156,5 241,7 66,8 156,5 Total 3 721,4 1 499,5 © CCI de l’Eure, Dép. Études-Aménagement, sept. 2008 DTA : Directive Territoriale d’Aménagement approuvée en Conseil d’Etat le 10 juillet 2006. 8 marché foncier 2.Approche en termes de marché foncier Lors des précédentes études, le département était découpé «en sept territoires les plus proches possibles des bassins économiques locaux, à partir des limites cantonales». En 2007, le département de l’Eure est couvert à plus de 90% par des structures intercommunales, communautés des communes ou d’agglomération. Cela nous a conduits à redéfinir le périmètre géographique de cette étude pour tenir compte des spécificités locales qui deviendraient diffuses à un niveau plus agrégé et au sein duquel agissent les décideurs locaux (cf. carte). Périmètres géographiques de l’étude 1 A 13 A 13 A 13 RISLE ESTUAIRE VEXIN NORMAND VAL DE SEINE 8 A2 PACY VERNON GAILLON RISLE CHARENTONNE N 154 © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 ROUMOIS A 13 EVREUX ET SES ENVIRONS 2.1Une consommation de terrains de 110 hectares par an entre 1999 et 2007 AVRE ITON 0 10 20 Kilomètres Consommation et production d’espaces d’activités entre 2005 et 2007 13 1 A 13 A A 13 RISLE ESTUAIRE C:26.5 P:32.9 VEXIN NORMAND C:14.2 P:18.7 ROUMOIS C:22.5 P:20.5 VAL DE SEINE C:17.7 P:19 A 154 © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 8 A2 La consommation[7] moyenne sur la période longue 1999-2007 a été de 109 ha par an. Cette consommation est un peu plus élevée que celle de la période 1995-1999 (85 ha/an). Il est intéressant de noter que la pénurie d’offres au début des années 2000 a été à l’origine d’une chute de consommation, alors même que les cycles économiques étaient favorables à l’investissement. C’est surtout en 2005-2007 que la consommation s’est accélérée, notamment avec la demande logistique. La période 20052007 est marquée par une forte consommation de terrains à un rythme supérieur à celui des années 1999-2005 (145 ha par an contre 97 ha par an). PACY VERNON GAILLON C:17.4 A 13 P:13.9 RISLE CHARENTONNE C:4.6 P:13.4 EVREUX ET SES ENVIRONS C:40 P:43.6 0 10 20 AVRE ITON C:2.2 P:4.9 Consommation et production Seul un territoire échappe à la règle : le Pays d’Avre & d’Iton avec une très faible reprise en 2005-2007. Il s’agit d’un territoire qui diffère régulièrement le renouvellement de son offre. A contrario, le territoire d’Evreux et ses plateaux connaît un rythme de consommation intense sur la période 2005-2007, suite à un effort soutenu de production. Kilomètres Consommation Production Tab. 7 : Consommation annuelle moyenne 1999-2007 (en ha) (Demande placée) Consommation annuelle moyenne Avre Iton Evreux & ses environs Pacy Vernon Gaillon Risle Charentonne Risle Estuaire Roumois Val de Seine Vexin normand Eure © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 [7] La consommation correspond aux terrains qui ont été vendus. C’est un indicateur de la demande qui correspond à la notion de «demande placée» dans le marché immobilier. 9 4 27 14 4 14 10 31 6 110 marché foncier 2.Approche en termes de marché foncier 2.2 Une production croissante mais des stocks limités Consommation et production d’espaces d’activités entre 1999 et 2005 13 1 A 13 A A 13 RISLE ESTUAIRE C:9.5 P:3.7 ROUMOIS C:5.9 P:4.3 VAL DE SEINE C:35.1 P:31.5 Plus de la moitié des stocks de terrains disponibles est sur Evreux (65 ha) et Louviers–Valde-Reuil (65ha), les deux principaux pôles économiques du département. A 154 8 A2 © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 VEXIN NORMAND C:2.7 P:2.3 PACY VERNON GAILLON C:12.2 A 13 P:11.1 RISLE CHARENTONNE C:4.1 P:4.7 0 10 20 Tab. 8 : Etat des stocks (en ha) EVREUX ET SES ENVIRONS C:22.5 P:28.8 AVRE ITON C:4.8 P:3.2 L’état des stocks semble a priori satisfaisant. Il n’y a pas de surproduction. Le niveau de terrains disponibles est au-dessus du «seuil de pénurie»[8]. C’est le résultat d’un ajustement sur une dizaine d’années. Les stocks importants étaient principalement situés sur le territoire Val de Seine, provenant de l’effort d’aménagement de l’Etat pour la création de la ville nouvelle de Val de Reuil. Cet important stock, commercialisé directement par la DATAR, a permis des implantations prestigieuses : Johnson & Johnson, Matra (EADS), Aventis Pasteur... Consommation et production Kilomètres Consommation Production Avre Iton Evreux et ses environs Pacy-Vernon-Gaillon Risle Charentonne Risle Estuaire Roumois Val de Seine Vexin normand Eure Seuil de pénurie 17,5 65,1 18,5 37,1 23,0 7,0 64,8 14,1 13 55 41 14 18 11 62 12 247,1 226 © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 Tab. 9 : Etat des stocks des territoires concurrents (en ha) Surfaces en stock en 2006 Projets à 3 ans en 2006 Total 755,0 496,0 366,0 226,0 260,0 66,0 300,0 200,0 900,0 700,0 536,0 552,0 320,0 166,0 NC NC 1 655,0 1 196,0 902,0 778,0 580,0 232,0 300,0 200,0 Oise Seine Maritime Calvados Eure et Loir Eure Orne Val d’Oise Yvelines Stock disponible La période 2005-2007 est, elle aussi, marquée par une forte production de terrains. Le rythme de production annuel moyen a augmenté de 90 ha entre 1999 et 2005, à 172 ha entre 2005 et 2007. Tous les territoires ont augmenté leurs efforts de production sur cette période à l’exception du Val de Seine dont le rythme de production a baissé de 31,5 ha sur la période 19992005, à 19,0 ha sur la période 2005-2007. Le Pays Risle Estuaire et le Pays du Roumois ont produit 48 ha sur la période 1995-1999, ce qui en faisait les leaders sur cette période. Puis, Evreux et ses environs et le Val de Seine ont dominé de 1999 à 2005 la production d’espaces d’activités (les 2/3 à eux-seuls). De 2005 à 2007, c’est Evreux qui est resté en tête (87 ha), suivi par Risle Estuaire (66 ha) et le Val de Seine (48 ha). © Eure Expansion 2006 Tab. 10 : Estimation des besoins à 5 et 9 ans (en ha) 2012 2016 Offre mobilisable 712,1 194,1 Besoin estimé 770,4 661,4 Afin de situer l’intensité de l’effort de production consenti par les collectivités, il est intéressant de comparer l’Eure aux départements limitrophes, qui sont aussi nos principaux concurrents. C’est ce que permet l’étude d’Eure Expansion de 2006 dont les volumes restent très voisins des résultats 2007. © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 [8] Définition : Le seuil de pénurie est fixé, au vu de l’expérience, à 7% des surfaces aménagées. Cette estimation résulte d’observations faites depuis 1995, notamment lors d’études de territoires : en deçà de 7% de disponibilité, les ventes ont tendance à s’écrouler ; au-delà, les ventes se font de manière fluide. On l’explique par la nécessité d’avoir une certaine diversité de tailles de parcelle et de localisation (donc un certain niveau de stock) pour conserver une attractivité. Pour illustration, la dernière parcelle disponible d’un espace d’activités se vend toujours très difficilement. 10 marché foncier 2.Approche en termes de marché foncier Il ressort du tableau comparatif que seule l’Orne produisait une offre inférieure à l’Eure. Pourtant, le potentiel logistique de l’Eure est nettement plus important : l’axe A13, les liaisons ferroviaires et la Seine assurent la desserte entre les ports normands et l’Îlede-France et traversent le territoire du Département. A ce titre, notre département pourrait s’apparenter à l’Oise ou la Seine Maritime, qui proposent deux fois plus de terrains. De même, notre proximité avec l’Île-de-France est un atout moins valorisé que notre voisin d’Eure-et-Loir. Ainsi, malgré un effort portant sur 645 ha disponibles ou mobilisables à court terme, l’Eure reste légèrement en retrait par rapport à ses principaux concurrents. 2.3Des besoins satisfaits jusqu’en 2012, risque de pénurie au-delà L’analyse de la consommation donne une information sur les demandes placées. Elle permet ainsi de définir une demande future par prolongation de la tendance. En plus de la demande placée, il a été mis en évidence la nécessité d’un stock minimum pour conserver une fluidité au marché8. Ce stock constitue un «seuil de pénurie» en dessous duquel il est recommandé de ne pas descendre. Les besoins estimés résultent de l’addition des consommations projetées aux horizons 2012 et 2016, avec l’estimation du stock minimum. Sur cette base, les besoins ont été estimés à 770 ha à horizon 2012, auxquels s’ajoutent 660 à horizon de 2016, soit un besoin de plus de 1 400 ha sur la prochaine décennie. En regard de cela, que peut-on dire de la production ? Y a t-il adéquation avec les besoins ? Les intentions de la production des maîtres d’ouvrage sont recueillies avec précision depuis 2005 (réseau Eureka27). Les échéances des projets annoncées par les collectivités sont croisées avec des indicateurs d’avancement objectifs (maîtrise foncière, lancement des études d’opportunité ou de faisabilité, études pré-opérationnelles ou phase de travaux). Au final, cela permet d’avoir une estimation assez fiable de la production future. Ainsi, l’offre qui devra répondre aux besoins estimés, cumule les stocks disponibles et la production à court et moyen termes. L’offre mobilisable à horizon 2012 représente 712 ha, soit un ordre de grandeur voisin de celui des besoins (770ha). A cela, il convient d’ajouter 194 ha à horizon 2016, qui doivent être mis en regard d’un besoin estimé à plus de 650 ha. Il y a un fort décalage, de l’ordre d’1 ha offert pour 3 ha demandés. On note un quasi équilibre offre-demande à horizon 2012. Cette donnée rassurante est d’autant plus fiable que les financements sur cette période sont relativement assurés (contrat de projet, contrats territoriaux). Ce niveau d’offre ne permet cependant pas de concurrencer les départements voisins, malgré les opportunités liées aux mises en service des terminaux conteneurs du Havre. Par contre, au delà de 2012, on observe un manque de visibilité. Seulement le tiers des besoins estimés est programmé. Compte tenu des délais moyens de production de 6 à 7 ans, une démarche de programmation à moyen et long termes serait tout à fait nécessaire. 11 typologie d’espaces 3.Approche en termes ded’activités typologie d’espaces d’activités clients différents. Ils représentent une gamme d’offre. La présence de l’ensemble de la gamme sur un territoire est le gage d’une attractivité plus large. L’offre d’espaces d’activités se structure autour de trois «segments» : •Les zones artisanales, d’une surface totale inférieure à 20 ha ; •Les zones polyvalentes, d’une surface totale comprise entre 40 et 80 ha ; •Les parcs d’activités, dédiés ou non, capables de créer un environnement de services et de supporter des équipements spécifiques, qui commencent à 80 ha de surface totale. Ce sont, aussi, des opérations d’aménagement très liées à la taille des collectivités porteuses : les bourgs ruraux, les petites villes et les pôles urbains. Les différents «produits» engendrent des «formes urbaines» contrastées. Les zones artisanales sont peu équipées, non paysagées. Elles regroupent 4-5 très petites entreprises. Les zones polyvalentes sont plus grandes, avec 2050 entreprises de taille moyenne. Elles sont organisées de façon fonctionnelle, mais souvent peu paysagées et ne portent pas de services communs. Enfin, les parcs d’activités sont très structurés, entièrement paysagés, avec une forte signalétique et portant des services – hôtellerie, restauration, notamment. Ces derniers comptent jusqu’à 150 entreprises, dont certains grands établissements internationaux. Ces «segments» répondent à des besoins différents vis-à-vis des entreprises. A ce titre, ce sont des produits différents, pour des Gr.1 : Structure de la consommation et de la production d’espaces d’activités au 31.12.2007 (selon la taille des espaces) RÉSERVES 18% 23% SURFACE OCCUPÉE 19% 27% SURFACE DISPONIBLE 14% 0% 10% 59% 21% 20% 30% Surface totale : 3.1Les zones artisanales Cent cinquante zones de moins de vingt hectares : une situation de léger déficit ou l’amorce d’un changement structurel ? 54% 65% 40% 50% De moins de 20 ha 60% 70% Entre 20 et 80 ha 80% 90% 100% Elles ne concentrent que 14% des surfaces disponibles, alors qu’elles représentent 19% de la demande placée. Le segment des zones artisanales était en situation de sur-offre en 2002, il est en situation de légère sous-offre en 2007. Le renouvellement s’est ralenti sous une double influence. D’une part, les communautés de communes ont drainé les capacités financières publiques (ex : DDR)[9] sur des projets de plus grande taille. D’autre part, les enjeux du développement durable ont fait apparaître les surcoûts d’équipements liés au trop fort émiettement des investissements. L’accentuation de ces enjeux pourrait contribuer à confirmer ce recul. On constate, pour l’instant, le maintien d’un potentiel de renouvellement de l’offre : les réserves pour les zones artisanales représentent 18% de l’ensemble des surfaces non aménagées comptabilisées. De 80 ha et plus © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Gr.2 : Consommation et production d’espaces d’activités (rythme moyen annuel, en ha) 200 166,9 145,1 150 100 84,8 96,8 89,7 48,0 50 21,8 0 -50 7,2 La surface disponible moyenne des zones artisanales est de 0,20 hectare, soit 2 000 m². Cela permet de construire des bâtiments de 600 à 1 000 m². Ce segment tend donc à ne pouvoir accueillir que des très petites entreprises et des artisans. Cette offre n’est pas en concurrence avec les autres types de zones. On note une augmentation régulière de la taille moyenne des parcelles. Les mesures environnementales, quand elles ne sont pas mutualisées, augmentent la consommation d’espace. 36,9 PRODUCTION CONSOMMATION 1995-1999 1999-2005 EVOLUTION DES STOCKS 2005-2007 © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Gr.3 : Surface disponible moyenne des espaces d’activités de moins de 20 hectares (en ha) 0 0,1 0,2 3.2Les zones polyvalentes Quarante-et-une zones de vingt à quatre-vingts hectares : un besoin d’amélioration de la qualité urbaine Cette offre correspond à des espaces polyvalents, ouverts à toutes les activités. Ces espaces sont aménagés progressivement, souvent au gré des opportunités. Ils s’adressent aussi bien à la 2005 2006 2007 © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 [9] 12 DDR Dotation de Développement Rural typologie d’espaces 3.Approche en termes ded’activités typologie d’espaces d’activités petite qu’à la grande entreprise ; aussi bien au commerce qu’à l’atelier ou à l’entreposage. Le mélange d’activités induit un paysage urbain hétérogène qui caractérise cette catégorie. Gr.4 : Surface disponible moyenne des espaces d’activités de 20 à 80 hectares (en ha) 0 0,3 0,2 0,4 0,6 0,5 SURFACE TOTALE DES ZA Ils totalisent 21% des surfaces disponibles, 27% de la demande passée et 23% des réserves. La surface disponible moyenne des zones polyvalentes est de 0,6 ha, soit 3 fois plus que pour les zones artisanales. Cela permet de construire des bâtiments en moyenne de 2 000 à 3 000 m². 0,1 Ces zones se sont le plus souvent constituées par tranches successives, au fil du temps. Des tranches récentes côtoient des tranches anciennes. De nouvelles rues se sont embranchées dans les espaces résiduels des anciennes, rendant l’organisation de l’espace complexe. Dans les zones d’activités ouvertes pendant les «trente glorieuses», avant 1975, on voit apparaître des problèmes de vétusté (réseaux d’assainissement saturés, infrastructures routières dégradées, réseaux de télécommunications limités). Ainsi, l’analyse montre que plus de la moitié des zones a 25 ans ou plus. 2005 2006 2007 © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Gr.5 : Surface disponible moyenne des espaces d’activités de 80 hectares et plus (en ha) 0 1,0 1,5 2,5 2,0 SURFACE TOTALE DES ZA 3.3Les parcs d’activités Vingt-deux zones de plus de quatre-vingts hectares : un effort sur la période récente 0,5 Cette catégorie a connu une évolution récente, avec l’arrivée du Long Buisson et de La Garenne à Evreux (155 ha), des Vergers de Quicangrogne – Parc Roumois Nord – Zone des Portes à BourgAchard (117 ha), le Parc d’activités des Granges à Bernay (80 ha dont 20 ha pour la tranche 1), le Normandie Parc à Douains (50 ha pour la tranche 1) ou encore, Ecoparc 2 & 3 à Heudebouville (120 ha). 2005 2006 2007 © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Tous se caractérisent par un effort d’organisation de l’espace : création d’une façade tertiaire sur la D613 (N13) à Évreux ; réalisation d’un «quartier logistique» à Bourg-Achard et Douains ; mise en place d’une aire de services – parking poids lourds, hôtellerie-restauration sur Ecoparc 2, etc. Les voieries internes peuvent être en chaussées séparées (Evreux). Les accès sont partout à grands gabarits, connectés aux 2x2 voies. ment d’offre qui se développe plus rapidement que les autres. La surface disponible moyenne des parcs d’activités est de 2 ha, soit 10 fois plus que pour les zones artisanales. Cela permet l’implantation de bâtiments de 6 000 m² à 10 000 m². Dans le domaine de la logistique, les bâtiments peuvent aujourd’hui atteindre 50 000 m² à 100 000 m², dans un but d’optimisation de la consommation de terrain. Le développement durable et le paysagement sont au cœur de la conception de ces parcs d’activités : hydraulique douce par des noues (ex. : Les Granges à Bernay, le Long Buisson à Evreux...), retraitement des eaux pluviales pour de l’eau industrielle (Ecoparc 2), analyse hydrologique et solution innovante (Bourg-Achard). Les parcs d’activités deviennent des lieux de vie. A proximité immédiate du Parc de la Fringale (Louviers-Val de Reuil), la première crèche inter-entreprise du département a ouvert ses portes en 2007 à l’initiative du gestionnaire de parc, la Communauté d’Agglomération Seine Eure (CASE). Des services sont mis en place : restauration, location de salles, séminaires, entretien des espaces verts, notamment. Des liens étroits s’établissent entre la collectivité gestionnaire du parc d’activités et les entreprises du site. Sur ces parcs, les investisseurs interviennent, soit pour de grosses opérations (logistique à Bourg-Achard et Douains), soit pour des opérations immobilières à l’intention des très petites entreprises : artisanat sur l’Ecoparc ou tertiaire sur Evreux. Le suivi annuel permettra de confirmer si la tendance à la concentration sur des parcs d’activités se poursuit, en corrélation avec le recul des zones artisanales. Les parcs d’activités représentent maintenant 64% des surfaces disponibles, contre 54% des surfaces occupées. Il s’agit d’un seg13 Pays et Agglomération 4.Approche par Pays et Agglomération Le tissu économique de l’Eure n’est pas réparti de façon homogène sur l’ensemble du territoire. L’analyse du foncier d’entreprises devient plus contrastée lorsqu’on la détaille par territoire. 1 A 13 A 13 A 13 RISLE ESTUAIRE VEXIN NORMAND Tab. 11 : Surfaces à vocation d’espaces d’activités au 31.12.2007 (en ha) ROUMOIS Zones d’activités Surface aménagée Avre & Iton Surface Surface cessible disponible VAL DE SEINE 178,8 Évreux & ses environs 8 A2 782,0 Surface occupée nette Surface non aménagée 155,3 17,5 137,8 166,8 672,1 65,1 607,4 639,0 Pacy, Vernon, Gaillon 590,3 516,0 18,5 497,5 365,7 Risle Charentonne 202,8 178,8 37,1 141,7 304,8 200,3 256,6 223,3 23,0 152,2 121,7 PACY 7,0 VERNON GAILLON 114,7 889,5 674,9 64,8 RISLE CHARENTONNE Val de Seine Vexin Normand Eure © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 0 10 Kilomètres 20 167,3 143,0 3 219,5 2 685,1 N 154 Risle Estuaire Roumois 610,1 A 13 616,9 242,0 1 227,7 14,1 128,9 158,5 247,1 2 438,4 3 721,4 EVREUX ET SES ENVIRONS AVRE ITON 15 Le Pays d’Avre & d’Iton Evreux & ses environs Pacy Vernon Gaillon Le Pays Risle Charentonne Le Pays Risle Estuaire Le Pays du Roumois Le Val de Seine Le Pays du Vexin normand 16 18 20 22 24 26 28 30 Le Pays d’Avre & d’Iton Emploi salarié : 10 103 Emploi salarié industriel : 3 122 Part de l’industrie dans l’emploi : 30,9% Nombre d’établissements : 2 683 Nombre d’établissements industriels : 223 Source : Insee (2007) N 13 N 13 Espaces d’activités à court, moyen et long termes (Avre Iton au 31.12.2007) N 154 Le Pays d’Avre & d’Iton compte 346 ha d’espaces d’activités, dont 179 ha aménagés. Les surfaces non aménagées s’élèvent à 167 ha. Les surfaces immédiatement disponibles occupent 18 ha au 31/12/2007, réparties entre 7 zones différentes. Les stocks sont au-dessus du seuil de pénurie estimé à 13 ha. Deux sites ont des surfaces disponibles supérieures à 1 hectare : le site du Pont Rouge à Verneuil-sur-Avre (7,8 ha) et la zone d’activités du Coudray à Sylvains-les-Moulins (6,0 ha). © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 BRETEUIL-SUR-ITON MARCILLY-LA-CAMPAGNE CONDE-SUR-ITON Les stocks NONANCOURT VERNEUIL-SUR-AVRE TILLIERES-SUR-AVRE BALINES N12 N26 Echéance des projets Long terme Moyen terme Court terme 0 4,5 La consommation La consommation d’espaces d’activités baisse régulièrement depuis la première enquête en 1995. Elle est passée de 6,8 ha, par an en moyenne, à 2,2 ha. Elle a été divisée par trois comparée à la période 1995-1999. Taille en hectares des projets 40 20 3 9 Kilomètres Tab. 12 : Offre et demande de moyen terme (en ha) Disponibilités Stock disponible au 31.12.2007 Consommation annuelle moyenne (1999-2007) Durée des stocks disponibles (en années) Sur la période récente (2005-2007), le Pays d’Avre & d’Iton a eu la production d’espaces d’activités la moins forte de l’Eure, avec 4,9 ha par an. Les territoires habituellement comparables en termes de rythme de production, ont connu ces trois dernières années une politique d’offre très active. C’est le cas, par exemple, du Pays Risle Charentonne et du Pays du Roumois. Le Pays d’Avre & d’Iton est dorénavant le seul territoire de l’Eure à avoir une production annuelle inférieure à 5 ha. C’est, par contre, un territoire qui s’est lancé avec succès, depuis une décennie, dans la production d’immobilier locatif de petite taille «en blanc»[10] . 17,5 4,1 4,2 Production Rythme de production annuelle moyen (1999-2007) Demande horizon 2012 Offre horizon 2012 Excédent/Déficit production 2012 3,6 33,1 35,5 2,4 Surfaces non aménagées au 31.12.2007 167 La production © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 La structure de l’offre Les espaces d’activités sont regroupés autour des pôles économiques de Verneuil-sur-Avre, Bourth et Tillières-sur-Avre, les capacités d’accueil les plus importantes étant localisées à VerRéaliser de l’immobilier en blanc consiste à construire avant d’avoir eu des clients identifiés [10] 16 Le Pays d’Avre & d’Iton neuil-sur-Avre. Les autres sites sont de type artisanal, de taille inférieure à 10 ha. Gr.6 : Consommation et production d’espaces d’activités (rythme moyen annuel, en ha) L’offre d’espaces d’activités de ces deux dernières années est regroupée autour de Sylvains-les-Moulins, Breteuil-sur-Iton, Tillières-sur-Avre, Verneuil-sur-Avre et Nonancourt. 70 60 50 40 30 Le renouvellement de l’offre privilégie fortement le segment des zones artisanales, tant du point de vue des stocks disponibles que des réserves. Alors que les zones artisanales représentent 35 % des surfaces occupées, elles constituent 55 % de la disponibilité et 60 % des réserves. 20 10 6,8 4,8 0 -10 -20 3,8 2,2 4,9 3,2 2,7 3,0 CONSOMMATION PRODUCTION 1995-1999 1,6 EVOLUTION DES STOCKS 1999-2005 2005-2007 La zone industrielle de Verneuil-sur-Avre est le seul parc d’activités de plus 80 ha. Elle a une surface totale de 130 ha, mais n’offre que 7,8 ha de surface disponible. © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Gr.7 : Structure de la consommation et de la production d’espaces d’activités au 31.12.07 (selon la taille des espaces d’activités) RÉSERVES 60% 17% L’analyse des réserves 23% SURFACE OCCUPÉE 35% 13% SURFACE DISPONIBLE 0% 10% 20% Surface totale : 55% 30% 40% De moins de 20 ha Les surfaces non aménagées représentent 167 ha au 31/12/2007. Le Pays d’Avre & d’Iton se classe avant dernier, juste devant le pays du Vexin Normand qui a 159 ha de surfaces non aménagées. 52% 50% 45% 60% Entre 20 et 80 ha 70% 80% 90% Ces surfaces sont réparties entre 26 sites dont le plus grand compte 17,5 ha (zone d’activité des Brosses à Nonancourt) et le plus petit 0,2 hectare (les Sablons à Verneuil-sur-Avre). 100% De 80 ha et plus © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Tab. 13 : Estimation des besoins à 5 et 9 ans (en ha) 2012 2016 Offre mobilisable 34,0 22,0 Besoin estimé 33,1 29,0 On note un équilibre entre les besoins estimés et l’offre mobilisable, à court, moyen et long termes. Plus en détail, on constate (fin 2007) que le pôle de Nonancourt semble prendre le relais de Verneuil-sur-Avre, traduisant une évolution des équilibres démographiques. Le fait que l’agglomération de Nonancourt soit à cheval sur deux départements (Eure et Eure-et-Loir) a longtemps freiné son développement. L’émergence d’une intercommunalité semble avoir débloqué cette situation. © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 Notons que l’ensemble des tranches à l’entrée nord de Verneuilsur-Avre constitue un ensemble fonctionnel de dimension respectable qui en fait un parc d’activités. Avec ses 40 ha de réserves, il serait susceptible de développements. La mise en place de services pourrait en accroître l’attractivité. 17 Evreux & ses environs Emploi salarié : 52 353 Emploi salarié industriel : 10 986 Part de l’industrie dans l’emploi : 21,0% Nombre d’établissements : 8 169 Nombre d’établissements industriels : 585 Source : Insee (2008) Espaces d’activités à court, moyen et long termes (Evreux et ses environs au 31.12.07) Les stocks Evreux et ses environs comptent 1 421 ha d’espaces d’activités, dont 782 ha aménagés. Les surfaces non aménagées s’élèvent à 639 ha. Les surfaces immédiatement disponibles représentaient 65 ha de terrains au 31/12/2007, réparties entre 10 zones différentes. Le parc d’activités du Long Buisson proposait deux parcelles de plus de 20 ha chacune. Toutes les autres ont une surface disponible inférieure à 10 ha. N 154 LE NEUBOURG LA CHAPELLE DU BOIS DES FAULX N1 CLAVILLE 3 GAUVILLE LA CAMPAGNE MISEREY LA BONNEVILLE SUR ITON Ce territoire est au-dessus de son seuil de pénurie qui est fixé à une cinquantaine d’hectares. GUICHAINVILLE N 13 CONCHES EN OUCHE LA COUTURE BOUSSEY CORNEUIL 0 5 La consommation C’est le premier territoire de l’Eure en termes de commercialisation foncière sur la période, avec une consommation d’espaces d’activités de 40 ha par an de 2005 à 2007. L’agglomération d’Evreux a concentré l’essentiel des implantations réalisées sur cette période, avec trois offres : le Long Buisson, la Garenne et la Rougemare. N 154 © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 ST ANDRE DE L'EURE 10 Kilomètres Taille en hectares des projets 130 Echéance des projets : N 13 Long terme 60 Moyen terme Court terme 10 Avec plus de 40 ha aménagés par an de 2005 à 2007, ce territoire occupe également la première place en termes de production d’espaces d’activités. Le Long Buisson représente, à lui seul, un total de plus de 140 ha sur les 782 ha aménagés. Dans le cas d’Evreux, c’est bien la production qui a stimulé la consommation. Tab. 14 : Offre et demande de moyen terme (en ha) Disponibilités Stock disponible au 31.12.2007 Consommation annuelle moyenne (1999-2007) Durée des stocks disponibles (en années) 65,1 26,9 2,4 Production Rythme de production annuelle moyen (1999-2007) Demande horizon 2012 Offre horizon 2012 Excédent/Déficit production 2012 Surfaces non aménagées au 31.12.2007 La production 32,5 189,1 227,8 38,7 La structure de l’offre La commercialisation des tranches 1 et 2 du parc d’activités du Long Buisson ne s’est pas faite simultanément avec la Rougemare. Ainsi, la gamme d’offres se retrouve écrasée. 639 © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 18 Evreux & ses environs De fait, tous les types de demandes convergent sur ce parc d’activités, et notamment les implantations endogènes. Beaucoup d’entreprises, notamment commerciales ou des professions libérales, ont ainsi migré depuis le centre-ville vers la périphérie, libérant du foncier urbain. Celui-ci a été principalement reconverti en habitat. Gr.8 : Consommation et production d’espaces d’activités (rythme moyen annuel, en ha) 70 60 50 28,8 30 20 43,6 40,0 40 17,9 Le bilan en termes d’attractivité économique et de création nette d’emploi reste modeste au regard des mutations économiques (désindustrialisation) en œuvre au sein de l’agglomération d’Evreux depuis 2001. 22,5 7,3 10 6,3 3,6 0 -10 -20 CONSOMMATION PRODUCTION 1995-1999 1999-2005 10,7 EVOLUTION DES STOCKS 2005-2007 Cette structure de l’offre a aussi ralenti les efforts de structuration des autres pôles du bassin d’emploi : Le Neubourg, Conches-en-Ouche ou Saint-André-de-l’Eure. © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Gr.9 : Structure de la consommation et de la production d’espaces d’activités au 31.12.07 (selon la taille des espaces d’activités) RÉSERVES 12% 58% SURFACE OCCUPÉE 19% 48% SURFACE DISPONIBLE 12% 14% 0% 10% 20% Surface totale : Les disponibilités et les projets à court terme (env. 180 ha) semblent équilibrer les besoins (env. 190 ha). Evreux domine l’offre de court terme. 65 ha sont disponibles sur le Long Buisson au 31/12/2007 et 54 ha sont programmés à Cambolle en continuité du nouvel hôpital. 30% 33% L’analyse des réserves 74% 30% 40% De moins de 20 ha 50% 60% Entre 20 et 80 ha 70% 80% 90% Evreux amorce une stratégie de rééquilibrage à l’ouest qui devrait se poursuivre par le développement d’un pôle commercial autour de Claville et Gauville-la-Campagne, avec plus de 90 ha de réserves réparties sur 3 sites (aucune programmation au 31/12/2007). 100% De 80 ha et plus © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Tab. 15 : Estimation des besoins à 5 et 9 ans (en ha) 2012 2016 Offre mobilisable 182,3 47,5 Besoin estimé 189,2 162,3 C’est justement l’absence de programmation à moyen terme qui ressort, notamment sur l’agglomération d’Evreux. En effet, l’offre mobilisable connue à horizon 2016 (estimée à 47,5 ha) correspond au BioNormandie Parc (parc dédié à la recherche pharmaceutique) et à l’extension de la ZI de Saint-André-del’Eure. © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 Si de nouveaux sites sont inscrits dans le SCOT d’Evreux (Cracouville et chantier de ferroutage), une certaine anticipation pourrait s’avérer nécessaire. 19 Pacy Vernon Gaillon Emploi salarié : 27 608 Emploi salarié industriel : 8 982 Part de l’industrie dans l’emploi : 32,0% Nombre d’établissements : 4 864 Nombre d’établissements industriels : 438 Source : Insee (2008) Espaces d’activités à court, moyen et long termes (Pacy, Vernon, Gaillon au 31.12.07) N La communauté d’agglomération des portes de l’Eure (CAPE) et la communauté de communes Eure Madrie Seine (EMS) comptent 856 ha d’espaces d’activités, dont 590 ha aménagés. Les surfaces non aménagées s’élèvent à 366 ha. 14 COURCELLES-SUR-SEINE CHATEAU-SUR-EPTE AUBEVOYE GAILLON SAINT-AUBIN-SUR-GAILLON Gaillon Les surfaces immédiatement disponibles occupent 19 ha au 31/12/2007, réparties entre 6 zones. Trois d’entre elles concentrent plus de 80% des surfaces disponibles : le Normandie Parc à Douains (12,0 ha), la zone des Bourdines à Vernon (3,3 ha) et la zone des Champs Chouette à Saint-Aubin-sur-Gaillon (2,0 ha). N1 5 N 154 SAINT-JUST AUTHEUIL-AUTHOUILLET A GASNY 13 HOULBEC COCHEREL Gasny Les 18,5 ha de surfaces disponibles sont largement au-dessous du seuil minimum de pénurie, évalué à 41 ha. Si l’on projette les tendances du passé à horizon 2012 (consommation annuelle moyenne de 13,5 ha), les surfaces disponibles représentent un an et demi de stock. La production des 2 prochaines années devrait pallier ce risque. DOUAINS © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Douains PACY-SUR-EURE N 13 0 4,5 Les stocks 9 Kilomètres Echéance des projets : La consommation d’espaces d’activités a augmenté sur ce territoire, mais peu au vu des augmentations constatées sur cette période dans d’autres territoires de l’Eure. Elle est passée, en moyenne par an, de 12,2 ha sur la période 1999-2005 à 17,4 ha pour la période récente. Dans les autres territoires centrés sur les agglomérations, elle est respectivement de 17,7 ha pour le Val de Seine et de 40,0 ha sur Evreux. Taille en hectares des projets : Long terme 50 Moyen terme 20 Court terme 6 La consommation Tab. 16 : Offre et demande de moyen terme (en ha) Disponibilités Stock disponible au 31.12.2007 Consommation annuelle moyenne (1999-2007) Durée des stocks disponibles (en années) 18,5 13,5 1,4 La production d’espaces d’activités a également peu augmenté par rapport à ce que l’on constate dans les autres territoires de l’Eure. Le rythme de production de 2005 à 2007 est assez stable, juste un peu plus élevé que pendant les années 1999-2005 : il est passé de 11,1 à 13,9 ha par an. Production Rythme de production annuelle moyen (1999-2007) Demande horizon 2012 Offre horizon 2012 Excédent/Déficit production 2012 Surfaces non aménagées au 31.12.2007 La production 11,8 108,6 77,4 -31,2 366 L’analyse des réserves montre qu’une production importante est programmée d’ici 2 ans. En conséquence, il ne devrait pas y avoir de pénuries de terrains, malgré le faible niveau de stock © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 20 Pacy Vernon Gaillon constaté. Il est à noter que cette production est principalement localisée en dehors de la CAPE, sur la communauté de communes d’EMS. Gr.10 : Consommation et production d’espaces d’activités (rythme moyen annuel, en ha) 70 60 50 40 30 20 14,4 10 12,2 17,4 11,1 10,7 -20 3,7 PRODUCTION CONSOMMATION 1995-1999 L’offre est structurée en 20 zones artisanales (moins de 20 ha), 3 zones polyvalentes (20-80 ha) et 4 parcs d’activités répartis entre Gaillon-Aubevoye et Vernon–Saint Marcel. 13,9 0 -10 1,1 3,4 EVOLUTION DES STOCKS 1999-2005 Créées dans les années 1960-1970 pour héberger des activités venant de l’Ile de France, ces grandes zones industrielles sont arrivées en phase de maturité. Leur requalification devient une problématique dominante notamment inscrite au SCOT d’Eure Madrie Seine. 2005-2007 © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Gr.11 : Structure de la consommation et de la production d’espaces d’activités au 31.12.07 (selon la taille des espaces d’activités) RÉSERVES La structure de l’offre 44% SURFACE OCCUPÉE 10% 9% 81% Les réserves sont de 366 ha au 31/12/2007, réparties entre 32 zones, dont 5 ont une surface de plus de 20 ha. SURFACE DISPONIBLE 21% 1% 78% 0% 25% 10% 20% Surface totale : 31% 30% 40% De moins de 20 ha 50% 60% Entre 20 et 80 ha 70% 80% 90% Le territoire se caractérise par une programmation intense des espaces d’activités à court terme (130 ha). Après un risque de pénurie, il y aurait risque de suroffre car le besoin estimé reste inférieur à 110 ha. Cette offre nouvelle provient principalement de la CAPE (30 ha) et surtout d’EMS (90 ha). Par contre, aucune offre ne se prépare pour le moyen terme, alors même que près de 100 ha seraient nécessaires. Il n’existe aucune offre programmée à moyen terme, ni sur la CAPE, ni sur EMS. 100% De 80 ha et plus © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Tab. 17 : Estimation des besoins à 5 et 9 ans (en ha) 2012 2016 Offre mobilisable 129,4 0 Besoin estimé 108,6 95,2 L’analyse des réserves Il y a des marges de progression dans la programmation qui permettraient d’ajuster la production au plus près des besoins et de lisser les à-coups que l’analyse laisse entrevoir. EMS a notamment programmé l’ensemble de ses projets entre 3 et 5 ans, ce qui constitue un effort de production considérable. Cela laisse aussi une possibilité d’adapter les rythmes de production en fonction des évolutions des besoins, avec un glissement éventuel vers le moyen terme. © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 21 Le Pays Risle Charentonne Emploi salarié : 16 853 Emploi salarié industriel : 5 593 Part de l’industrie dans l’emploi : 33,1% Nombre d’établissements : 4 727 Nombre d’établissements industriels : 335 Source : Insee (2007) Espaces d’activités à court, moyen et long termes (Risle Charentonne au 31.12.07) CARSIX THIBERVILLE Le Pays Risle Charentonne compte 508 ha d’espaces d’activités au 31/12/2007, dont 203 ha sont aménagés. Les surfaces non aménagées s’élèvent à 305 ha. Les surfaces immédiatement disponibles occupent 37 ha au 31/12/2007 et sont réparties entre 33 zones opérationnelles différentes. Le seuil de pénurie se situe aux environs de 14 ha. Deux terrains immédiatement disponibles excèdent 5 ha. La plupart des lots disponibles ne dépasse pas 1 hectare. PERRIERS LA CAMPAGNE COURBEPINE Les stocks N1 3 BERNAY © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 A 28 BEAUMONT-LE-ROGER 0 4,5 La consommation d’espaces d’activités est restée faible comme lors des périodes précédentes. Elle représente au plus 5 ha par an en moyenne. Les raisons sont différentes selon la période de référence. Sur les périodes précédentes, l’explication principale est l’étroitesse des stocks. Depuis 2007, le parc d’activités des Granges est arrivé sur le marché avec une offre conséquente (20 ha). Mais ce parc est arrivé en fin de période, les énergies n’ont été disponibles qu’à partir du 3ème trimestre. Il est encore trop tôt pour dire si, en Risle Charentonne comme ailleurs, la consommation est dopée par les mises sur le marché de terrains. N1 38 BROGLIE Taille en hectares des projets : 9 153 Kilomètres Echéance des projets : Long terme Moyen terme La consommation 60 Court terme 3 La production d’espaces d’activités a enregistré une hausse importante, passant de 4,7 ha par an de 1999 à 2005 à 13,4 ha par an entre 2005 et 2007. Cette augmentation est la traduction d’une action volontariste de tous les acteurs pour provoquer un développement autour de la mise en service de l’A28. Il s’agit principalement du lancement (première tranche) du parc d’activités des Granges (80 à 100 ha au total). Il convient aussi de noter l’effort d’offre complémentaire (Broglie, et bientôt Carsix). Tab. 18 : Offre et demande de moyen terme (en ha) Disponibilités Stock disponible au 31.12.2007 Consommation annuelle moyenne (1999-2007) Durée des stocks disponibles (en années) 37,1 4,2 8,8 Production Rythme de production annuelle moyen (1999-2007) Demande horizon 2012 Offre horizon 2012 Excédent/Déficit production 2012 6,9 35,3 71,6 36,3 Surfaces non aménagées au 31.12.2007 305 La production © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 La structure de l’offre La mise en service de l’A28 a profondément modifié la structure de l’offre de terrains en zone d’activités, avec la création du pre22 Le Pays Risle Charentonne mier parc d’activités (Les Granges à Bernay) dimensionné à 80 hectares. Gr.12 : Consommation et production d’espaces d’activités (rythme moyen annuel) 41% des surfaces disponibles et 70% de la surface des réserves sont sur le Parc de Granges à Bernay, Menneval et Courbépine (catégorie des 80 ha ou plus). S’agissant du démarrage du premier parc d’activités de tout le territoire, ce segment nouveau ne représente au 31/12/2007 que 1% de la demande placée. 70 60 50 40 30 20 10 13,4 5,2 4,6 4,1 0 -10 -20 8,7 4,7 1,5 Plus de la moitié de la surface occupée concerne des espaces d’activités qui ont une surface totale comprise entre 20 et 80 ha (4 zones d’activités polyvalentes). 0,6 3,7 CONSOMMATION 1995-1999 PRODUCTION 1999-2005 EVOLUTION DES STOCKS 2005-2007 © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Enfin, il y a 17 zones artisanales sur le Pays. Elles sont toutes réalisées sauf celle de Beaumont-le-Roger qui constitue une réserve de 17 ha. Gr.13 : Structure de la consommation et de la production d’espaces d’activités au 31.12.07 (selon la taille des espaces d’activités) RÉSERVES 15% 15% 70% Comme cela a été noté, la mise sur le marché du Parc des Granges, fin 2007, ne s’est pas inscrite dans la consommation et gonfle les stocks. Comme les tranches 2 et 3 sont déjà programmées, sur les 100 ha mobilisables à court terme, 80 sont localisés sur ce parc d’activités. Le reste des offres à court terme se situe principalement sur Carsix. SURFACE OCCUPÉE 43% 55% 1% SURFACE DISPONIBLE 28% 0% 10% 20% Surface totale : 31% 30% 40% De moins de 20 ha 50% 60% Entre 20 et 80 ha 41% 70% 80% 90% 100% De 80 ha et plus Il est trop tôt pour déterminer si l’on est ou pas en situation de suroffre. Dans tous les territoires de l’Eure, l’augmentation d’offre a toujours entrainé une augmentation des consommations à 2-3 ans. Les observations 2008 et 2009 permettront une analyse plus fine. © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Tab. 19 : Estimation des besoins à 5 et 9 ans (en ha) Offre mobilisable Besoin estimé L’analyse des réserves 2012 2016 100,4 9,7 35,3 31,1 © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 23 Le Pays Risle Estuaire Emploi salarié : 1 1 702 Emploi salarié industriel : 2 554 Part de l’industrie dans l’emploi : 20% Nombre d’établissements : 3 403 Nombre d’établissements industriels : 256 Source : Insee (2007) Espaces d’activités à court, moyen et long termes (Risle Estuaire au 31.12.07) Les stocks N 178 Le Pays Risle Estuaire compte 874 ha d’espaces d’activités au 31/12/2007, dont 257 ha aménagés. Les surfaces non aménagées s’élèvent à 617 ha. 31 A1 Les surfaces immédiatement disponibles occupent 23 ha au 31/12/2007, réparties entre 10 zones différentes. Deux zones totalisent 78% des surfaces disponibles à cette période : la Bellerie à Epaignes avec 10,2 ha et l’Ecopole à Pont-Audemer avec 7,8 ha. La surface disponible de la plupart des autres zones ne dépasse pas le demi-hectare. A2 9 FIQUEFLEUR-EQUAINVILLE MANNEVILLE-SUR-RISLE BOULLEVILLE BOURNEVILLE FOURMETOT TOUTAINVILLE A 13 N 175 LE TORP-BEUZEVILLE L’offre disponible est au-dessus du seuil minimum de pénurie, évalué à 18 ha. SAINT-PHILBERT-SUR-RISLE EPAIGNES SAINT-ETIENNE-L'ALLIER © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 CORMEILLES SAINT-GEORGES DU VIEVRE LIEUREY La consommation d’espaces d’activités a beaucoup augmenté sur ce territoire. Elle est passée de 9,5 ha par an, en moyenne, sur la période 1999-2005, à 26,5 ha pour la période récente. Taille en hectares des projets : 0 4,5 9 420 Kilomètres Cette consommation révèle une dynamique d’implantation forte : ce territoire occupe en effet la seconde place, derrière Évreux, en termes de rythme annuel de terrains commercialisés. Echéance des projets : Long terme 50 Outre les demandes locales, ce territoire bénéficie d’une attractivité logistique en arrière-port du Havre, du fait de sa position de nœud autoroutier majeur (A13, A28, accès au pont de Tancarville, accès au Pont de Normandie). Moyen terme Court terme La consommation 6 Tab. 20 : Offre et demande de moyen terme (en ha) Disponibilités Stock disponible au 31.12.2007 Consommation annuelle moyenne (1999-2007) Durée des stocks disponibles (en années) 23,0 13,8 1,7 Le Pays Risle Estuaire a produit 48 ha sur la période 1995-1999, ce qui le plaçait leader sur cette période (soit 11,9 ha par an). Après une éclipse entre 1999 et 2005, ce territoire revient en force, puisqu’il se situe en seconde position pour la période 2005-2007. La production du Pays Risle Estuaire a atteint 66 ha (soit 32,9 ha par an), ce qui le classe juste derrière Evreux et ses environs (87 ha, soit 43,5 ha par an). C’est donc une attractivité qui se confirme sur une période longue. La consommation a été élevée et les stocks sont faibles. Production Rythme de production annuelle moyen (1999-2007) Demande horizon 2012 Offre horizon 2012 Excédent/Déficit production 2012 11,0 86,9 78,1 -8,8 Surfaces non aménagées au 31.12.2007 617 La production © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 24 Le Pays Risle Estuaire Gr.14 : Consommation et production d’espaces d’activités (rythme moyen annuel, en ha) Sur 22 espaces d’activités, 15 sont des zones artisanales, dont 4 sont entièrement en réserves (Fliquefleur, Bourneville, Cormeilles et Saint-Georges-du-Vièvre). Les 5 espaces d’activités polyvalents (20-80 ha) sont localisés à l’ouest ou au sud du territoire (Pont-Audemer, Beuzeville-Epaignes). 70 60 50 40 32,9 30 26,5 20 10 11,9 9,5 5,4 Le seul parc d’activités existant dans le Pays est à Pont-Audemer (97 ha). Un second est envisagé à long terme sur le site DTA[11] de Beuzeville. Ce dernier devrait être multimodal, et créer des activités de valorisation des marchandises conteneurisées. 6,4 6,5 3,7 0 5,8 -10 -20 PRODUCTION CONSOMMATION 1995-1999 EVOLUTION DES STOCKS 1999-2005 La structure de l’offre 2005-2007 © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Gr.15 : Structure de la consommation et de la production d’espaces d’activités au 31.12.07 (selon la taille des espaces d’activités) RÉSERVES 9% 22% 48% SURFACE DISPONIBLE 5% 0% 10% 20% Surface totale : 40% De moins de 20 ha 50% 60% Entre 20 et 80 ha Sur la base des dynamiques récentes, le besoin pour 2012 (86,9 ha) excède l’offre mobilisable à court terme (54 ha). Plus inquiétant, l’effort important de production enregistré sur la période 2005-2007, ne se poursuit pas. La programmation à moyen terme (6-9 ans) chute à 7,5 ha, soit seulement 10% des besoins estimés. 34% 54% 30% Les réserves ont diminué de 117 ha entre 2005 et 2007, pour atteindre 617 ha. 69% SURFACE OCCUPÉE 18% 41% 70% 80% 90% 100% Autre inquiétude, le site référencé par la DTA dans le canton de Beuzeville représente 70% des réserves. Les activités logistiques représentent un gisement d’emplois et de richesses majeur. Les terrains susceptibles d’accueillir ces activités dans une logique de développement durable sont très rares, notamment pour une desserte alternative à la route. Le site DTA est identifié comme stratégique pour le développement portuaire normand, mais son aménagement ne rencontre pas une acceptabilité suffisante auprès des populations. Ce projet est donc pour l’instant gelé. De 80 ha et plus © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Tab. 21 : Estimation des besoins à 5 et 9 ans (en ha) 2012 2016 Offre mobilisable 54,5 7,5 Besoin estimé 86,9 73,1 © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 [11] L’analyse des réserves Directives Territoriale d’Aménagement. La DTA de l’Estuaire de la Seine a été approuvée par décret en Conseil d’Etat du 10 juillet 2006 25 Le Pays du Roumois Emploi salarié : 5 655 Emploi salarié industriel : 404 Part de l’industrie dans l’emploi : 7,1% Nombre d’établissements : 1 917 Nombre d’établissements industriels : 101 Source : Insee (2008) Espaces d’activités à court, moyen et long termes (Roumois au 31.12.07 ) Les stocks Le Pays du Roumois compte 394 ha d’espaces d’activités, dont 152 ha aménagés. Les surfaces non aménagées s’élèvent à 242 ha. Les surfaces immédiatement disponibles occupent 7 ha au 31/12/2007 sur la zone des Vergers de Quicangrogne à Bourg-Achard. BOURG-ACHARD A 13 SAINT-OUEN DE THOUBERVILLE Les 7 ha de surfaces disponibles sont au-dessous du seuil minimum de pénurie, évalué à 11 ha. Les stocks ne permettront pas de faire face à la pression de la demande à un horizon de 2012. Si l’on prolonge les tendances de production et de consommation, les stocks disponibles représentent moins d’un an d’avance, alors que les délais de production sont notablement supérieurs. N 175 A 13 THUIT-HEBERT A 28 BOURTHEROULDE-INFREVILLE © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 N THUIT-ANGER 8 13 N1 3 Echéance des projets : Long terme La consommation d’espaces d’activités a beaucoup augmenté sur ce territoire. Elle est passée de 5,9 ha par an en moyenne, sur la période 1999-2005, à 22,5 ha pour la période récente. Cela coïncide avec une mise sur le marché de surfaces importantes. L’offre a permis à la demande de se fixer. Le territoire, en périphérie de Rouen, est attractif pour des activités logistiques, mais aussi des activités de bureaux. Taille en hectares des projets : 65 Moyen terme 0 4,5 9 Kilomètres Court terme La consommation 20 5 Tab. 22 : Offre et demande de moyen terme (en ha) Disponibilités Stock disponible au 31.12.2007 Consommation annuelle moyenne (1999-2007) Durée des stocks disponibles (en années) 7,0 10,1 0,7 Le rythme de production a augmenté de 4,3 ha par an sur la période 1999-2005, à 20,5 ha par an pour la période récente. Cela correspond à l’arrivée sur le marché du parc d’activités du Roumois Nord et de ses différents quartiers (logistique, tertiaire...). Production Rythme de production annuelle moyen (1999-2007) Demande horizon 2012 Offre horizon 2012 Excédent/Déficit production 2012 Surfaces non aménagées au 31.12.2007 La production 8,3 61,1 48,6 -12,5 242 © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 La structure de l’offre L’offre reste relativement étroite. Sur 16 espaces d’activités, 12 sont des zones artisanales dont seulement 6 sont réellement 26 Le Pays du Roumois aménagées. Il existe donc des réserves de zones artisanales. La zone polyvalente de Bourgtheroulde-Infreville est aménagée à 50%. Le Parc du Roumois Nord (échangeur A13-A28) dispose de réserves. Gr.16 : Consommation et production d’espaces d’activités (rythme moyen annuel, en ha) 70 60 50 40 30 22,5 20 10 8,2 20,5 5,9 4,3 1,7 3,9 -10 -20 PRODUCTION CONSOMMATION Les réserves sont de 242 ha au 31/12/2007, réparties entre vingtdeux zones. Sept, seulement, ont une surface de 10 ha et plus. 4,3 0 1995-1999 2,0 EVOLUTION DES STOCKS 1999-2005 La zone logistique bimodale de Thuit-Hébert (avec une surface non aménagée de 65 ha) et la tranche 4 du parc d’activités du Roumois nord de Bourg-Achard (avec une surface non aménagée de 52 ha) sont les deux plus grands périmètres en projet. Vient ensuite l’extension de la Baudrière à Bourgtheroulde-Infreville. 2005-2007 © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Gr.17 : Structure de la consommation et de la production d’espaces d’activités au 31.12.07 (selon la taille des espaces d’activités) RÉSERVES 27% 9% 49% 22% SURFACE DISPONIBLE 0% 10% 20% Surface totale : Au-delà des stocks disponibles existants qui sont insuffisants, 17,5 ha sont mobilisables dans les 5 prochaines années, dont 14,5 ha sur le Parc du Roumois Nord. On notera 3 ha prévus dans 3 zones artisanales. Le Parc du Roumois Nord ne procure que le tiers des besoins estimés à court terme. A moyen terme, le déficit est du même ordre : 14,7 ha mobilisables pour un besoin estimé à 51 ha. 64% SURFACE OCCUPÉE 30% 100% 30% 40% De moins de 20 ha 50% 60% Entre 20 et 80 ha 70% 80% 90% L’analyse des réserves 100% Déjà en situation de quasi pénurie, le Pays cumulera un déficit important à 10 ans (de l’ordre de 50 à 70 ha). De 80 ha et plus © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Il devient nécessaire de chercher à mobiliser au moins les périmètres déjà inscrits, notamment en y pratiquant une politique active d’acquisitions foncières. La mise en place d’un SCOT sera l’occasion de trouver le consensus nécessaire autour de ces questions foncières. Tab. 23 : Estimation des besoins à 5 et 9 ans (en ha) 2012 2016 Offre mobilisable 24,4 14,7 Besoin estimé 61,1 51,0 © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 27 Le Val de Seine Emploi salarié : 23 848 Emploi salarié industriel : 9 897 Part de l’industrie dans l’emploi : 41,5% Nombre d’établissements : 3 122 Nombre d’établissements industriels : 289 Source : Insee (2008) Espaces d’activités à court, moyen et long termes (Val de Seine au 31.12.07) Le Val de Seine compte 2 117 ha d’espaces d’activités, dont 890 ha aménagés. Les surfaces non aménagées s’élèvent à 1 228 ha. Il s’agit ainsi du territoire le plus important en termes de surfaces aménagées ou de surface totale. Le Val de Seine ne compte que 65 ha de surfaces directement disponibles au 31/12/2007, soit l’équivalent du stock disponible d’espaces d’activités d’Evreux et de ses environs. Il reste légèrement au-dessus du seuil de pénurie (62 ha). On peut parler de flux tendus. Ce territoire représente ainsi 26% de l’offre immédiatement disponible du département. Ces surfaces disponibles se localisent essentiellement sur deux zones : l’Ecoparc II à Heudebouville (30 ha de disponibles) et Pharma-parc II à Val-de-Reuil (27 ha de disponibles). Les quelques 7 ha disponibles restants se répartissent sur cinq autres zones. A 13 PITRES ALIZAY MARTOT CRIQUEBEUF-SUR-SEINE LOUVIERS VAL-DE-REUIL A 154 HEUDEBOUVILLE N1 5 La consommation Taille en hectares des projets : A 13 © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Les stocks 0 4,5 9 L’épuisement des stocks légués par l’opération «ville nouvelle» et l’inflexion de la production réduisent les disponibilités et ralentissent les implantations, ce qu’exprime le tassement des consommations. D’un rythme annuel de 35,1 ha par an de 1999 à 2005, on est passé à seulement 17,7 ha par an de 2005 à 2007. Le rythme de consommation a été divisé par deux par rapport à la période précédente. Le Val de Seine est passé de la première à la cinquième place en termes de consommation d’espaces d’activités. 310 Echéance des projets : Kilomètres Long terme 60 Moyen terme Court terme 6 Tab. 24 : Offre et demande de moyen terme (en ha) Disponibilités © CCI de l'Eure, Département Etudes et Aménagement, septembre 2008 Stock disponible au 31.12.2007 Consommation annuelle moyenne (1999-2007) Durée des stocks disponibles (en années) 64,8 30,8 2,1 Production Rythme de production annuelle moyen (1999-2007) Demande horizon 2012 Offre horizon 2012 Excédent/Déficit production 2012 28,4 216,1 206,8 -9,3 Surfaces non aménagées au 31.12.2007 1 228 La production La production d’espaces d’activités a suivi, depuis 2005, le même mouvement de baisse que celle de la consommation. Longtemps, le territoire a bénéficié d’importants stocks de terrains aménagés dans le cadre de la ville nouvelle. En 1997, il restait 162 ha sur le Parc d’affaires des Portes : 77 ha immédiatement disponibles et 85 ha dont les VRD primaires existaient. Ce n’est que sur la période 1999-2005 que les collectivités ont dû prendre le relais, sur des sites prévus au plan d’ensemble. De- © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 28 Le Val de Seine puis 2005, l’agglomération Seine Eure est obligée de rechercher de nouveaux sites, ce qui allonge les délais et se répercute sur le rythme de production. Gr.18 : Consommation et production d’espaces d’activités (rythme moyen annuel, en ha) 70 60 50 40 35,1 20 20,0 31,5 30 19,0 17,7 10 3,7 0 -20 L’offre est dominée par 6 parcs d’activités issus de la ville nouvelle. Cela s’est surtout traduit par un faible nombre de zones polyvalentes (20-80 ha), au nombre de quatre. Il existe en revanche 21 zones artisanales. Le renouvellement de l’offre continue de s’effectuer sur des sites de grande dimension au détriment des autres segments. La structure des réserves en 2007 est plus diversifiée, notamment avec l’apparition de zones artisanales dans les communes rurales de la communauté d’agglomération. 1,3 3,6 -10 CONSOMMATION PRODUCTION 1995-1999 1999-2005 16,3 EVOLUTION DES STOCKS 2005-2007 © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Gr.19 : Structure de la consommation et de la production d’espaces d’activités au 31.12.07 (selon la taille des espaces d’activités) RÉSERVES 9% 9% 74% SURFACE DISPONIBLE 1% 99% 0% 10% 82% SURFACE OCCUPÉE 12% 14% 20% Surface totale : 30% 40% De moins de 20 ha 50% 60% Entre 20 et 80 ha 70% 80% 90% 100% © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Tab. 25 : Estimation des besoins à 5 et 9 ans (en ha) 2016 Offre mobilisable 147,2 87,3 Besoin estimé 216,0 185,3 L’analyse des réserves Globalement, sur la base des dynamiques passées, l’offre mobilisable à court (147,2 ha) ou à moyen terme (87,3 ha) ne couvre que la moitié des besoins estimés durant ces deux périodes, respectivement 216 ha et 185 ha. L’offre mobilisable comprend les 64,8 ha de stocks existants au 31/12/2007. La programmation des réserves mobilisables sous 2 ans (55,7 ha) se répartit entre la communauté d’agglomération Seine Eure (Ecoparc I et II : 30,5 ha) et la communauté de communes Seine Bord (Criquebeuf 25,2 ha), sachant que Criquebeuf est orienté logistique. Pour 2010-2012, seuls sont prévus 7,9 ha sur Alizay avec maîtrise foncière. La production à moyen terme repose sur 2 projets : la zone artisanale de la Haye Malherbe et le projet de parc d’activités multimodal, offre dédiée à la valorisation des marchandises conteneurisées. Pour des raisons d’incertitude quant à la mutabilité des terrains, seules 50% des surfaces ont été retenues pour la période considérée, soit 87,3 ha sur les 174,6 que retiennent les périmètres d’étude connus. Le territoire se trouve devant la nécessité de programmer, dès maintenant, l’aménagement à long terme de ses réserves. Celles-ci sont abondantes (950 ha), avec des zones artisanales et quelques grands sites. Criquebeuf et le plateau de Madrie cumulent 640 ha de sites potentiels. Ecoparc III, classé en réserves à long terme, est facilement mobilisable. De 80 ha et plus 2012 La structure de l’offre © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 29 Le Pays du Vexin normand Emploi salarié : 16 606 Emploi salarié industriel : 5 267 Part de l’industrie dans l’emploi : 31,7% Nombre d’établissements : 4 134 Nombre d’établissements industriels : 300 Source : Insee (2008) Espaces d’activités à court, moyen et long termes (Pays du Vexin normand au 31.12.07) Au 31/12/2007, le Pays du Vexin normand compte 326 ha d’espaces d’activités, dont 167 ha aménagés. Les surfaces non aménagées s’élèvent à 159 ha. Les surfaces immédiatement disponibles occupent seulement 14,1 ha au 31/12/2007, réparties sur 6 zones. Une seule de ces zones offre une parcelle disponible de 10 ha. En 2007, le stock a atteint un niveau très faible, très proche de celui du seuil de pénurie évalué à 12 ha. CHARLEVAL ROMILLY-SUR-ANDELLE © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 N N ETREPAGNY 14 BEZU-SAINT-ELOI LES ANDELYS VESLY NEAUFLES SAINT-MARTIN 15 Echéance des projets : 13 La consommation La consommation d’espaces d’activités a fortement augmenté sur la période 2005-2007 pour atteindre près de 14,2 ha par an. Elle est ainsi 5 fois plus forte que sur la période précédente. Cette consommation de terrain est concentrée sur les périphéries du territoire : Gisors, Etrépagny, Bourg-Beaudoin et, dans une moindre mesure, Charleval. Cette forte progression des implantations, directement liée à l’effort de production, ne pourra pas être maintenue à ce niveau élevé puisque les stocks ne le permettent déjà plus. BOUAFLES A Les stocks Taille en hectares des projets : Long terme 0 4,5 9 Kilomètres Moyen terme Court terme 20 10 5 Entre 2005 et 2007, la production d’espaces d’activités a atteint son niveau le plus élevé depuis 1995. 47,6 ha de zones d’activités sont été aménagés, soit 18,7 ha par an. Les principaux sites aménagés sont : Gisors (19 ha), Etrépagny (12 ha), Bourg-Beaudoin (9 ha) et Charleval (4 ha). Cette production a été consommée très rapidement puisqu’on retrouve les mêmes localisations en termes de consommation, preuve que les entreprises étaient en attente. © CCI de l'Eure, Département Etudes et Aménagement, septembre 2008 Tab. 26 : Offre et demande de moyen terme (en ha) Disponibilités Stock disponible au 31.12.2007 Consommation annuelle moyenne (1999-2007) Durée des stocks disponibles (en années) 14,1 5,6 2,5 Production Rythme de production annuelle moyen (1999-2007) Demande horizon 2012 Offre horizon 2012 Excédent/Déficit production 2012 6,4 39,9 46,2 6,6 Surfaces non aménagées au 31.12.2007 159 La production Les élus du territoire ont pris conscience du déficit d’offre et de son impact en termes d’implantation d’entreprise. Mais la réponse reste encore insuffisante au regard du potentiel de demande de relocalisation d’entreprises franciliennes dans le Vexin normand, et des enjeux de redéploiement industriel en Vallée de l’Andelle (cf. analyse de la CCIE Département ÉtudesAménagement dans le cadre du SCOT Vexin). © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 30 Le Pays du Vexin normand Gr.20 : Consommation et production d’espaces d’activités (rythme moyen annuel, en ha) La zone artisanale reste le produit dominant du territoire. Sur les 24 espaces d’activités existants ou en projet, 20 sont des zones artisanales. Quant aux zones polyvalentes (20-80 ha), la plus grande, à Gisors, fait 40 ha (18 ha sur le lotissement industriel et 24 ha sur le mont de Magny), les autres restent proches de la limite des 20 ha (extensions et réserves comprises). 70 60 50 40 30 20 10 18,7 14,2 6,9 4,8 2,7 0 4,5 2,3 2,1 -10 -20 PRODUCTION CONSOMMATION 1995-1999 Aucun site existant, aucun projet, aucune réserve, aucune extension n’atteint ou ne dépasse 80 ha. Aujourd’hui, le Vexin normand est le seul territoire de l’Eure qui ne propose aucun parc d’activités, alors qu’il s’agit du «segment» d’offre le plus dynamique partout ailleurs (cf. partie 3.3). 0,4 EVOLUTION DES STOCKS 1999-2005 2005-2007 © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Gr.21 : Structure de la consommation et de la production d’espaces d’activités au 31.12.07 (selon la taille des espaces d’activités) RÉSERVES 71% 29% 39% 61% SURFACE DISPONIBLE 12% 10% 20% Surface totale : 88% 30% 40% De moins de 20 ha 50% 60% Entre 20 et 80 ha 70% 80% 90% Les dynamiques d’implantation générées par l’accroissement de l’offre sur la période récente témoignent d’une réelle attractivité du territoire. Rien n’indique qu’elle doit subitement fléchir. Sur cette base, les besoins ont été estimés à court terme à 40 ha au 31/12/2007 (y compris le stock minimum pour la fluidité du marché). L’offre mobilisable (40 ha) couvre les besoins. Par contre, à moyen terme, l’offre mobilisable ne dépasse pas 6 ha, pour un besoin estimé à hauteur de 35 ha. 100% De 80 ha et plus © CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008 Tab. 27 : Estimation des besoins à 5 et 9 ans (en ha) 2012 2016 Offre mobilisable 39,9 5,5 Besoin estimé 39,7 34,1 L’analyse des réserves Le volume global des réserves a baissé d’une vingtaine d’hectares : Etrépagny (9 ha à la Porte Rouge), Bourg-Beaudoin (9 ha à la Maladrerie), Gisors (9 ha au Mont de Magny) et Charleval (4 ha à la Vente Cartier). Le territoire ne les reconstitue pas à mesure de leur aménagement. SURFACE OCCUPÉE 0% La structure de l’offre © CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008 31 Département Etudes-Aménagement 35, rue du Docteur Oursel BP 187 - 27000 Evreux cedex 01 Tél. : 02 32 38 81 40 Fax : 02 32 38 81 07 e-mail : [email protected] www.eure.cci.fr www.eureka27.fr L’Eure économique en 1 clic Prix de vente : 50€ TTC