détenir un condo en floride

C A P S U L E
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C O N S E I L S
F I S C A L I T É
DÉTENIR UN CONDO EN FLORIDE :
LES RÈGLES FISCALES IMPORTANTES
Vous voulez acheter, louer ou vendre un condo en Floride? Notez qu’il y a des règles
fiscales très précises à respecter. En voici les grandes lignes.
Vous achetez un condo comme résidence personnelle
Prenez rendez-vous
avec votre conseillère
Les autorités fiscales considéreront votre condo en Floride comme une résidence temporaire ou
permanente.
• Temporaire : Vous demeurez résident canadien et l’un des deux scénarios suivants
Caisse Desjardins de
Sainte-Agathe-des-Monts
77, rue Principale est
Sainte-Agathe-des-Monts, Qc
J8C 1J5
Téléphone :
819 326-2028
Sans frais :
1 888 326-2883
Télécopieur : 819 326-8500
s’applique à votre situation :
– Vous n’êtes pas présumé résident américain, car vous ne passez pas le test des 183 jours.
(J’ai le statut de résident canadien, donc je n’ai que les déclarations de revenus
canadiennes à produire.)
– Vous êtes présumé résident américain puisque vous passez le test des 183 jours. (J’ai
alors deux statuts et je suis assujetti aux règles fiscales américaines. Par conséquent, je
dois produire des déclarations fiscales américaine et canadienne dans le respect de la
Convention fiscale Canada-États-Unis.)
• Permanente : Vous quittez le Canada, donc vous êtes assujetti aux règles fiscales
américaines et perdez votre statut de résident canadien. (Ainsi, je suis uniquement résident
américain et je paye tous mes impôts et taxes comme tous les Américains.)
Le test des 183 jours : calculé sur plus d’un an!
Votre statut aux États-Unis dépend du temps que vous y êtes présent. Saviez-vous que vous
êtes considéré résident américain si vous êtes présent aux États-Unis :
• au moins 31 jours durant l’année courante et
• pendant une période de 183 jours ou plus, en tenant compte de l’année courante et des
deux années précédentes, calculée en additionnant :
– tous les jours de présence dans l’année courante et
– un tiers des jours dans l’année précédente et
– un sixième des jours dans la deuxième année précédente.
Si la notion de 183 jours est connue, l’inclusion des jours des deux années précédentes l’est
moins. Pour éviter d’être présumé résident américain, planifiez vos séjours chez nos voisins du
sud. Voyez l’exemple à l’endos.
Coopérer pour créer l’avenir
Exemple : Depuis que vous avez fait l’acquisition de votre condo, vous y séjournez chaque
année du 19 décembre au 30 avril en vous disant que la durée de votre séjour annuel est
inférieure à 183 jours. La période du 1er janvier au 30 avril comptant 120 jours, cette période,
additionnée à la période du 19 décembre au 31 décembre, soit 12 jours, représente un séjour
annuel de 132 jours. Voici comment se calcule le nombre de jours selon le test américain :
Dans l’année courante
Un tiers de l’année précédente
Un sixième de la deuxième année précédente
Total
An 3
An 2
An 1
132 X 1/3
132 X 1/6
132 jours
44 jours
22 jours
198 jours
Que se passe-t-il après trois ans selon le calcul exigé par le fisc américain? Vous demeurez
résident canadien et vous êtes présumé résident américain puisque vous passez le test des
183 jours.
Vous louez votre condo (et êtes résident canadien)
•
Vos locataires doivent retenir à la source 30 % du loyer payé et remettre cette somme à
l’Internal Revenue Service (IRS) américain dans le mois suivant.
•
Vous pouvez cependant dégager vos locataires de cette obligation en les avisant, au
moyen du formulaire prescrit, que vous paierez vous-même l’impôt exigible sur
production de votre déclaration de revenus aux autorités américaines.
•
Vos revenus nets de location sont aussi imposables au Canada et dans votre province
de résidence; par conséquent, vous pouvez avoir droit à un crédit pour impôt étranger,
équivalent à l’impôt exigible aux États-Unis.
Vous vendez votre condo (et êtes résident canadien)
Impôt américain
•
Le conseiller juridique engagé dans la transaction doit effectuer une retenue à la source
de 10 % du prix de vente et la remettre à l’IRS.
•
La retenue ne s’applique pas si les deux conditions suivantes sont satisfaites :
– le coût de la transaction est inférieur à 300 000 $ US; et
– l’acheteur atteste que la propriété deviendra sa résidence principale.
•
Cette retenue réduira l’impôt à payer sur le gain en capital que vous devez déclarer au
fisc fédéral américain (l’État de la Floride n’exige aucun impôt).*
•
La totalité du gain en capital est imposable au taux maximum de 15 %.
Impôt canadien
•
•
•
Le gain en capital réalisé doit être déclaré, la moitié étant imposable.
•
On ne peut désigner qu’une seule résidence principale par an, par couple. Si vous
détenez deux propriétés, l’une ici et l’autre en Floride, il serait opportun d’évaluer
laquelle permettra la plus grande économie fiscale.
Vous avez droit au crédit pour impôt étranger.
Vous pouvez désigner votre condo comme résidence principale pour profiter de
l’exemption sur le gain en capital.
Le présent document vous est fourni à titre indicatif seulement. Vous ne devez pas prendre de décision sur la foi
de l’information qu’il contient sans avoir consulté votre planificateur financier de Desjardins ou un autre
professionnel. Le planificateur financier de Desjardins agit pour le compte de Desjardins Cabinet de services
financiers inc.
Avril 2012
* Aux États-Unis, les règles varient d’un État à l’autre; dans certains, un impôt peut être exigible.