Les plus values

Les plus values
Principe
La plus-value est l'accroissement de la valeur d'un bien entre deux appréciations successives.
L’imposition de celles réalisées pour les biens forestiers a été profondément modifiée à la fin
2011. Aussi, cette note s’applique aux cessions réalisées par des particuliers après le
premier février 2012.
Dispositions actuelles
La plus value n’est taxable que pour les cessions à titre onéreux (les mutations à titre gratuit :
donations, successions y échappent donc).
Elle résulte de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat + frais + travaux éventuels
(ou sa "valeur d’entrée" dans le cas de succession ou de succession).
Lorsqu'un particulier cède une forêt à un prix supérieur au prix d'acquisition, la plus-value est
imposable à l'impôt sur le revenu et supporte des prélèvements sociaux. La transmission des
parts sociales d'un groupements forestier entre également dans le champ d'application de
l'imposition des plus-values.
L'impôt sur le revenu au titre des plus-values réalisées lors de la cession du bien forestier par
une personne physique ou par un groupement forestier, est diminué de 10 € par hectare et par
année de détention.
Après 30 ans de détention, la plus-value nette n’est pas taxable.
Ce délai est calculé par périodes de douze mois depuis la date
d’acquisition jusqu’à la date de cession, les fractions d’années n’étant pas comptées.
Si la forêt a été acquise en plusieurs fois et est vendue en bloc, et/ou
si elle a des origines différentes, il faut faire des décomptes séparés en tenant compte de
ces éléments. Ces décomptes pourront générer des plus-values ou des moins-values,
pouvant être notamment liées à des durées de détention ; il y aura lieu alors à
compensation.
Dans le cadre d’un changement de régime matrimonial dans lequel
un époux fait apport à la communauté – universelle ou non – la date de référence à
prendre en compte est celle de l’acte d’apport. Exemple : un époux hérite d’une forêt en
1990. Il en fait apport à une communauté universelle en 2005. Cette dernière la vend en
2010. La date à retenir est 2005…
Les plus values – 21/03/2012
1
-
L’apport par un propriétaire (personne physique) à un GF (personne
morale non transparente) constitue une opération imposable. Pour le calcul de la plusvalue, le prix de cession à retenir est égal à la valeur réelle des titres (parts) reçus en
contrepartie.
Les cessions dont le prix de vente est inférieur à 15 000 € sont exonérés d’impôt sur les plusvalues.
Cette disposition s’applique bien par bien. Ainsi, si une personne
vend séparément trois parcelles – même la même année – chacune pour un prix inférieur à
15 000 €, il ne paiera pas d’impôt sur les plus-values (instruction 8 M – 1-05). Si ces
cessions ont lieu avec des acquéreurs différents, il ne devrait pas y avoir de contestation.
Mais dans la cas de cessions successives en faveur d’un même acquéreur, on peut se
poser la question d’un abus éventuel de droit.
En cas de vente par un célibataire, l’exonération est facile à
décompter.
Il en est de même pour un veuf ou un divorcé, si tant que
l’acquisition ait été faite au cours du veuvage ou après le divorce.
Dans le cas de vente par un couple, et quel que soit le régime
matrimonial adopté, cet abattement s’appliquera deux fois : un prix inférieur à 30 000 €
n’engendrera aucune plus-value taxable (instruction 8 M – 1-05 n°43).
Il en est de même dans le cas de cession d’un immeuble indivis,
l’abattement s’appliquant à la plus-value réalisée par chaque indivisaire, même s’ils
appartiennent au même foyer fiscal. Ce qui semble vouloir dire que dans le cas d’une
vente de 60 000 € par quatre enfants : ou ils viennent par parts égales (15 000 € chacun) et
aucune plus-value n’est dégagée, ou l’un d’eux est avantagé par la quotité disponible avec
en conséquence une quote-part qui e lui permet pas de bénéficier de l’abattement tandis
que les autres ne sont pas concernés car ayant une part inférieur à 15 000 €.
Dans le cas où le vendeur a recueilli la forêt à la suite de deux événement : un décès et un
partage – ou une licitation – ultérieur :
Le partage est concomitant à la succession : il n’y a pas de soulte.
La valeur et la date à prendre en compte sont celles de l’acte de partage.
Le partage intervient plusieurs années après la succession. Les biens
ayant pris de la valeur, celles-ci seront différentes de celles indiquée dans la succession.
S’il n’y a pas de soulte, il faut faire deux comptes correspondant aux droits de
l’héritier/copartageant. Le premier pour la partie recueillie lors de la succession, le second
pour la partie attribuée dans le partage. Il faudra penser à la durée de détention dans les
deux cas.
Le partage peut générer le paiement d’une soulte. Celle-ci entrera
dans le décompte du prix de base…et diminuera donc la plus-value imposable.
Il en est de même pour un prix de licitation.
Les travaux : il semble qu’il faille se référer au § 58 de l’instruction administrative 8 – M – 1
– 04 du 14 janvier 2004 qui cite "Les dépenses de construction, de reconstruction,
d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration" sont retenues pour leur montant réel. Les
travaux de préparation du sol, de plantation, d’entretien, d’élagage, de dépressage, de création
de places de dépôts ou de pistes rentrent dans cette catégorie, à condition d’être pouvoir
justifiées par des factures.
Les plus values – 21/03/2012
2
Pour le calcul des plus-values à la suite de cessions de biens démembrés (usufruit + nue
propriété), la valeur à prendre en compte est celle retenue pour la liquidation des droits. Une
"ventilation" est donc à faire dans le prix : la part de l’usufruitier et celle du nu-propriétaire.
Le moment de l'imposition
.
Calcul de l’impôt sur plus-value
La plus value est donc taxable si une vente survient au cours des 30 premières années de
détention.
Pour son calcul, il faut prendre en compte les délais et les abattements.
L’abattement ne commence à courir qu’à partir de la 6ième année de détention. Il est de :
2 % par an au-delà de la cinquième année de détention,
4 % par an au-delà de la dix-septième année de détention,
8 % par an au-delà de la vingt-quatrième année de détention.
L’impôt : le taux est de 19 % depuis le 1 er janvier 2011. Il est calculé sur la plus-value nette
entre le prix de vente et le prix d’acquisition + frais + travaux + abattement liés ci-dessus à la
durée de détention. L’abattement de 10 €/ha/an est ensuite déduit du montant de l’impôt.
Les prélèvements sociaux sont de 13,5 % et sont calculés sur la plus-value nette, donc après
les déductions liées aux années de détention.
C'est le notaire rédacteur de l'acte de cession qui sera chargé de procéder, pour le compte de
son client, au calcul et au versement de l'impôt et aux prélèvements sociaux afférents à la
plus-value à l'occasion de la publication de l'acte de vente au bureau des hypothèques. Ils sont
déduits du prix de vente.
Si la réduction de 10 €/ha/an est supérieure à l’impôt, il n’y a pas de remboursement ni
d’imputation sur les prélèvements sociaux.
Exemple
Vente en 2012 d’une forêt acquise en 1980 : Détention de plus de 30 ans, pas d’impôts ni de
prélèvements sociaux. Et ce quels que soient les prix de vente et le prix d’achat ou le statut du
vendeur.
Une forêt de 40 ha est vendue 200 000 € en 2013. Elle avait été acquise en 1991 pour 100
000 € + 7 500 € de frais de notaire. Il n’y a pas eu de travaux réalisés. Le calcul de la plusvalue est le suivant :
Prix de vente :
200 000 €
Les plus values – 21/03/2012
3
Valeur
d'acquisition
Travaux réalisés
Plus value brute
107 500 €
0€
= 92 500 €
- 37 000 €
Plus value nette
A déduire les abattements :
De 6 à 17 ans soit 12 ans à 2 % = 24 %---22 800
De 18 à 22 ans, soit 4 ans à 4 % = 16 %--14 800
= 55 500 €
10 545 €
- 8 800 €
= 1 745 €
7 245 €
Impôt à Payer
Que l'on multiplie par 19% (taux d'imposition des
plus-values)
abattement spécifique forêt = 10 euros par ha et par an
de détention soit 10 x 40 (ha) x 22 (ans)
AU TITRE DE LA PLUS VALUE SEULE
+ 13,5 % de prélèvements sociaux sur la plus-value
nette / 55 000
(1 745 + 7 245)
9 170 €
Une forêt de 40 ha est vendue 200 000 € en 2013. Elle avait été acquise en 1991 pour 100
000 € + 7 500 € de frais de notaire. Il y a eu 50 000 € de travaux réalisés. Le calcul de la plusvalue est le suivant :
Prix de vente :
Valeur
d'acquisition
Travaux réalisés
Prix de revient
Plus value brute
200 000 €
107 500 €
50 000 €
157 500 €
= 42 500 €
- 13 600 €
Plus value nette
(Prix 100 000 + frais 7 500 + travaux 50 000)
A déduire les abattements :
De 6 à 17 ans soit 12 ans à 2 % = 24 %---10 200
De 18 à 22 ans, soit 4 ans à 4 % = 16 %---3 400
= 28 900 €
Les plus values – 21/03/2012
4
5 491 €
- 8 800 €
= 0€
(chiffre arrondi) 5 393 €
Impôt à Payer
Que l'on multiplie par 19% (taux d'imposition des
plus-values)
abattement spécifique forêt = 10 € par ha et par an de
détention soit 10 x 40 (ha) x 22 (ans)
AU TITRE DE LA PLUS VALUE SEULE
+ 13,5 % de prélèvements sociaux sur la plus-value
nette / 42 500
(5 393)
5 393 €
Noter :
Le coût des travaux sera pris en compte hors TVA si le contribuable est assujetti à la TVA, ou
TVA compris dans le cas contraire.
Les travaux déjà pris en compte pour la détermination de l’Impôt sur le Revenu pour les
Personnes physiques ne peuvent –en principe- être pris en compte…sauf si ces dépenses sont
indissociables – notamment - des travaux d’amélioration. Deux questions se posent alors :
Que doit-on entendre par travaux d’amélioration : plantations ?
entretiens ? Oui sans doute. Id pour la création de pistes et de places de dépôt.
Ceux ayant bénéficié du DEFI : pour la différence entre leur coût et
la déduction fiscale, sans doute ?
Le solde négatif semble pourvoir être imputé sur les prélèvements sociaux.
Vente d’une forêt acquise à titre gratuit
Pour une forêt proven ant d’une succession ou d’une donation ayant bénéficié des dispositions
de l’article 793 du CGI (amendement Monichon), la valeur d’entrée à prendre en compte est
celle portée dans les actes de succession ou de donation avant son application, donc la totalité.
En effet, "la circonstance que le cédant ait bénéficié d’une exonération ou d’abattements
autres est sans incidence sur la valeur à retenir".
Les droits de successions (afférents donc – et notamment – à une forêt sont ainsi pris en
compte dans le "prix de revient" avec les autres frais : honoraires TTC du notaire notamment.
Il en est de même pour les frais et droits de donation, à la condition que ces frais n’aient pas
été pris en charge par le donateur. Donc, à vérifier dans l’acte.
Astuce : faire une donation d’une somme d’argent égale au montant des droits, soit dans le
même acte, soit au titre de la loi TEPA et, bien entendu, indiquer dans l’acte de donation de la
forêt que les actes de donation sont à la charge du donataire.
Les frais d’acquisition à prendre sont ceux réels (le forfait de 7,5 % ne s’applique qu’aux
acquisitions à titre onéreux).
Les plus values – 21/03/2012
5
Pour les exemples ci-après, on distinguera le cas d’une succession qui comprend outre une
forêt, des avoirs bancaires, une voiture, une maison et du mobilier, tandis qu’une donation
peut comprendre soit uniquement une forêt, soit une forêt avec d’autres biens.
Vente d’une forêt de 150 ha acquise par donation en 2002.
Prix de vente :
Valeur dans la donation
800 000 €
600 000 €
Lors de la donation :
OU il a été demandé le bénéfice de l’article 793
L’imposition a été acquise sur le quart, soit
Abattement général de l’époque
Imposable
Droits se sont élevés à
150 000 €
45 733 €
104 265 €
19 138 €
OU ce bénéfice n’a pas été demandé
L’imposition sera faite sur
Abattement général de l’époque
Imposable
Droits se sont élevés à
600 000 €
45 733 €
554 265 €
112 732 €
Calcul de la plus-value : la forêt est vendue 800 000 €
Dans les deux cas, la valeur d’entrée sera toujours de
A cette valeur seront ajoutés les montants des droits ci-dessus +
honoraires TTC, taxe et publicité foncière, et divers
600 000 €
Premier cas :
Montant des droits : environ 50 000 €
Plus-value brute (800 000 – 600 000 – 50 000)
Déduction de 2 % par an sur 4 ans (de la 6ème à la 10ème)
Plus-value nette
Impôt au taux de 19 %
A déduire 10 €/ha/an sur 150 ha sur 10 ans
Reste
Prélèvements fiscaux 13,5 % / 138 000
Total
Deuxième cas :
Montant des droits : environ 140 000 €
Plus-value brute (800 000 – 600 000 – 140 000)
Déduction de 2 % par an sur 4 ans (de la 6ème à la 10ème)
Les plus values – 21/03/2012
150 000 €
12 000 €
138 000 €
26 220 €
15 000 €
11 220 €
18 630 €
29 850 €
60 000 €
4 800 €
6
Plus-value nette
Impôt au taux de 19 %
A déduire 10 €/ha/an sur 150 ha sur 10 ans
Reste
Prélèvements sociaux 13,5 % / 55 200
55 200 €
10 488 €
15 000 €
0€
7 452 €
Vente d’une forêt acquise par succession
Premier cas : La succession ne comprend que la forêt (ce qui est rare).
Un fils hérite de son père décédé en 2011. Il la vend quelque temps après.
Si le prix est le même que l’évaluation de la déclaration de
succession, aucun impôt sur les plus-values ne sera exigible.
Il la vend plus cher. Il aura à intégrer le montant des droits de
succession + frais divers. Il risque de payer l’impôt sur les plus-values ; si c’est avant six
ans, il n’aura pas droit à l’abattement lié à la durée de rétention.
Second cas, plus fréquent
On suppose qu’il s’agit de la succession d’un veuf ou d’un divorcé, décédé en 2002, qui ne
comprend que des biens propres, avec un seul héritier, un fils. L’abattement était de 45 735 € ;
il n’y a pas de passif.
L’actif de la succession se composait de :
Une maison d’habitation : 200 000 €
Des liquidités diverses : 100 000 €
Une forêt de 50 ha : 400 000 €.
Pour ne pas alourdir le sujet, on n’inclura pas le mobilier.
Deux situations possibles, selon que l’héritier a demandé ou non le bénéfice de l’amendement
Monichon.
Au moment de la succession
L’héritier n’a pas demandé le bénéfice de l’article 793
L’actif sera donc de
A déduire l’abattement
Imposable
Droits : 142 733 € + frais. Total : environ
L’héritier a demandé le bénéfice de l’article 793
L’actif sera donc de (la forêt n’entre plus que pour 100 000)
A déduire l’abattement
Imposable
Droits : 69 136 € + frais. Total : environ
Au moment de la vente
Vente de la forêt pour le prix de
On suppose qu’il n’a pas fait de travaux
Le montant des frais et droits afférents à la seule forêt sera calculé
comme suit : (Valeur de la forêt / Montant global de la succession)
Les plus values – 21/03/2012
700 000 €
45 735 €
654 265€
150 000 €
400 000 €
45 735 €
354 265€
75 000 €
700 000 €
7
x Montant des frais et droits
L’héritier n’a pas demandé le bénéfice de l’article 793
(400 000 /700 000)x 150 000
L’héritier a demandé le bénéfice de l’article 793
(400 000/400 000)x 75 000
CALCUL DE LA PLUS-VALUE
Première situation (L’héritier n’a pas demandé le bénéfice de
l’article 793)
Prix de vente
Valeur d’entrée 400 000 + 85 714
Plus-value brute
A déduire 2 % par an sur 4 ans
Imposable
Impôt à 19 %
A déduire 10 €/ha/an soit 10 x 50 (ha) x 10 an
Impôt
Prélèvements sociaux à 13,5 %/197 143
Total
Deuxième situation (L’héritier a demandé le bénéfice de
l’article 793)
Prix de vente
Valeur d’entrée 400 000 + 42 587
Plus-value brute
A déduire 2 % par an sur 4 ans
Imposable
Impôt à 19 %
A déduire 10 €/ha/an soit 10 x 50 (ha) x 10 an
Impôt
Prélèvements sociaux à 19,5 %/236 820
Total
85 714 €
42 587 €
700 000 €
485 714 €
214 286 €
17 143 €
197 143 €
37 457 €
5 000 €
32 547 €
26 614 €
59 161 €
700 000 €
442 587 €
257 413 €
20 593 €
236 820 €
44 996 €
5 000 €
39 996 €
46 180 €
86 176 €
En conclusion : faire des simulations et voir son notaire en comparant la totalité de la situation
(donation ou succession et plus-values).
Dans tous les cas, on ne pourra pas prévoir le cas où l’enfant décède avant son père…
Retour à Impôts hors transmission du patrimoine
Les plus values – 21/03/2012
8