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SPÉCIAL IMMOBILIER
BORDEAUX
Un renouveau salutaire
La mutation de la rive droite a redonné confiance aux investisseurs. D’une manière générale,
les transactions reprennent dans la ville, même si les acquéreurs hésitent encore à s’engager
confiants qu’il y a dix ans pour investir. Avec
le dispositif de défiscalisation type Scellier, des
investisseurs ont acheté, en vue de leur retraite,
un pied-à-terre en ville ou un logement pour
leurs enfants étudiants. Un investisseur sur
cinq provient de Gironde. Même chose pour de
jeunes ménages de la Communauté urbaine de
Bordeaux (CUB), attirés par des programmes
en accession sociale. Bref, une mixité devenue
réalité. Stéphane et Nathalie, tous deux dans
l’informatique, ont cherché où s’installer. A
Belcier ? « Les projets en sont encore à leurs débuts. Et, dans le neuf, il faut compter 3 500
euros/m2. Trop cher pour nous », estime
Nathalie. C’est à Lormont qu’ils ont trouvé une
maison de 110 m2, pour 200 000 euros. « Nous
sommes près du tram et des axes autoroutiers.,
tout en bénéficiant d’une grande diversité de
paysages. C’est un secteur très vert. En plus, on
sent sur cette rive droite le foisonnement de
projets liés à la création de nouveaux quartiers,
de nouvelles structures dédiées à la culture. »
Les bailleurs sociaux multiplient les opérations sur le secteur. A Floirac, dans la ZAC des
Quais, Mésolia Habitat va construire des logements BBC (bâtiment basse consomma- ☛
Photos : D. Schneider / Urba Images Server
L
e pari est gagné. La rive droite a
conquis une identité. « Nous avons
remporté la bataille de l’image », s’enthousiasme Etienne Parin, le directeur du Grand Projet de ville (GPV),
groupement d’intérêt public lancé en 2000, liant
les communes de Floirac, Lormont, Cenon et
Bassens pour revitaliser un territoire très populaire. Des quartiers naissent – des ZAC au pied
des coteaux, des constructions neuves de
qualité – et des axes de communication (pont
Bacalan-Bastide, pont Jean-Jacques-Bosc) sont
créés. Résultat : les particuliers sont plus
●I
DR
Spécial immobilier
MARIE-CLAUDE NOËL
Conseillère municipale de
Bordeaux, élue Verte,
conseillère communautaire,
à la tête d’une agence
d’urbanisme
Le Nouvel Observateur. – Quelle est la
situation du logement dans l’agglomération bordelaise ?
Marie-Claude Noël. – La production de
logements n’est pas conforme aux besoins.
A’Urba, l’agence d’urbanisme de la métropole bordelaise, a calculé que, dans la CUB,
un T3 de 70 m2 dans l’ancien, d’une valeur
de 162 000 euros, était inaccessible pour
76% des ménages. Dans le neuf, la même
surface, vendue 207 000 euros, est inaccessible pour 85% des ménages. On voit bien que
le logement est la priorité. Entre 2006 et
2009, l’engagement de la CUB au titre des
aides à la pierre a atteint 37 millions d’euros.
Dans le même temps, l’Etat mettait 30 millions. Son effort est inférieur à celui de la
CUB, et on peut craindre qu’il ne diminue
encore. Or c’est lui qui a la compétence en
matière de logement.
Faut-il créer plus de ZAC pour éviter l’étalement urbain ?
M.-C. Noël – La CUB a déjà investi dans
un nombre important de ZAC. Il faut mettre en œuvre d’autres outils. Je pense notamment à une politique qui viserait à avoir une
maîtrise foncière. Les collectivités pourraient se doter d’un établissement public
foncier qui identifierait les gisements fonciers sur la CUB et qui en ferait l’acquisition
pour constituer des réserves pour demain.
Or ce dossier n’est pas mûr politiquement.
Mais si on veut produire de l’accession et de
la location à des coûts raisonnables, c’est la
solution. Aucun accord politique au sein de
la CUB n’est en vue. Nous, les Verts, souhaitons cet établissement public foncier.
Vous venez d’intégrer le conseil
d’administration d’InCité. Quel est votre
constat ?
M.-C. Noël – Il faut soutenir ces opérations
dans le cœur historique, qui permettent de
limiter les logements vacants, de réduire
l’insalubrité et de lutter contre les marchands de sommeil. Mais il est difficile de
faire du logement social dans le centre historique. Ce sont de petites opérations qui
coûtent cher. InCité doit faire un travail de
pédagogie auprès des propriétaires occupants qui sont contraints par un cahier des
charges imposé pour réaliser des travaux. Il
faut plus de financements publics.
Propos recueillis par C. G.
II ● LE NOUVEL OBSERVATEUR
Place de la Victoire
tion) de huit étages, commercialisés autour de
2 000 euros/m2. A Lormont, les dix pavillons de
son programme Les Allées de la Ramée se sont
vendus comme des petits pains. « En trois
mois, tout était commercialisé. Le mythe de la
maison individuelle est toujours bien présent »,
indique Arnaud Lecroart, le directeur de
Mésolia Habitat. Eric et Patricia ont ainsi pu
acheter, pour 157 000 euros, un pavillon de
84 m2, avec garage, jardin de 60 m2 et terrasse.
Lucie et Mehdi, 38 ans, ont aussi profité du
même programme et sont maintenant propriétaires d’un pavillon de 82 m2 avec un terrain de
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT
DE LA COMMUNAUTÉ
URBAINE DE BORDEAUX VEUT
BOOSTER SES EFFORTS
DANS L’ACCESSION SOCIALE
160 m2. « C’est une maison dans laquelle je
veux rester pour vieillir », confie Lucie.
Aquitanis, l’office public de l’habitat de la
Communauté urbaine de Bordeaux, veut booster ses efforts dans l’accession sociale, en passant de 50 lots par an à 150 en 2011. « Nous
voulons développer une offre de proximité
urbaine, en construisant des logements qui
préservent l’intimité tout en offrant de larges
espaces à l’extérieur. Pas question pour nous
d’aller construire des petites maisons à 40 km
de Bordeaux, au fin fond du Médoc », répète
Bernard Blanc, son directeur général. Reste
que le désir d’espace est vivace. Yannick
Billoux, directeur de l’Agence nationale pour
l’Information sur le Logement (Adil) en
Gironde a fait les comptes : « Les deux tiers de
ceux qui viennent nous voir plébiscitent la
maison individuelle. Et 60% des projets
portent sur des 4-pièces et plus. Avec une enveloppe de 170 000 euros, soit ces personnes
reportent leur projet, soit elles vont dans le
rural profond. » La Communauté urbaine de
Bordeaux s’est promis d’augmenter la cadence
des constructions. Son président, le socialiste
Vincent Feltesse, s’est fixé pour objectif un
rythme annuel de 8 000 à 9 000 logements.
Dont 30% de logements sociaux. Tout en
prévenant qu’il n’était pas question de suppléer au désengagement de l’Etat !
En attendant, à Bordeaux, le marché
frémit… Après une baisse des prix de l’ancien
de 6,2% l’an dernier – d’après la chambre des
notaires, il faut compter en moyenne
2 344 euros/m2 pour un appartement – et une
chute de 20% des ventes dans le neuf, la reprise
s’amorce. « Depuis deux mois, on sent que ça
bouge. Mais les gens ont peur de l’avenir. Ils ne
s’engagent pas facilement », estime Alain
Gaudicheau, de l’agence Grand Sud Immobilier.
De plus en plus, ceux qui disposent d’un budget confortable font leurs calculs : pour résoudre l’équation maison + jardin + tram, il faut
suivre la direction des communes qui jouxtent
Bordeaux et s’installer à Mérignac, Bègles ou
Pessac. Benjamin voulait un jardinet pour y
mettre son barbecue. Il a trouvé à Pessac une
maison à rénover de 60 m2, avec un jardin de
40 m2, pour 140 000 euros. « Je ne suis pas
coincé dans un appartement. Et je suis bien
placé pour rejoindre facilement l’hypercentre de
Bordeaux », se réjouit-il. Sylvie, jeune infirmière, a craqué pour un appartement de 32 m2,
payé 65 000 euros, proche du tram, dans le centre de Pessac, qu’elle a loué à un étudiant pour
410 euros hors charges.
A Pessac, où s’est implantée une partie du
campus universitaire, l’investissement locatif a
de beaux jours devant lui. Ici, comme à
Mérignac et à Bègles, le moindre terrain
s’arrache. « C’est un marché très actif. Les petits constructeurs et les promoteurs sont friands
de foncier situé dans des quartiers desservis par
le tram, pas trop éloignés du cœur des villes »,
note Cyrille Berger, de la Bourse de l’Immobilier. Dans le quartier du Chiquet, à Pessac,
3 000 m2 se sont vendus 600 000 euros. Enfin, il
y a ceux qui anticipent l’arrivée du TGV qui
mettra Bordeaux à deux heures de Paris. Cette
infographiste et son époux architecte, parisiens, visitent des échoppes à Bègles. Leur
budget : 440 000 euros. Une échoppe rénovée de
140 m2, avec un jardin de 300 m2, leur est
proposée à 309 000 euros. Ils ont pris position.
COLETTE GOINERE