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Date: 06.02.2013
Spécial Fonds
Bilan
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Genre de média: Médias imprimés
Type de média: Magazines populaires
Tirage: 13'767
Parution: irregulière
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mances supérieures au potentiel
à long terme dans tous les segments
DERNIÈRES ANNÉES ONT ÉTÉ
de ce marché. Depuis 2009, les rendeEXCELLENTES POUR
ments annualisés s'inscrivent ainsi
CES PLACEMENTS. GRÂCE
A SON STATUT DE VALEUR REFUGE, à 9,5% pour les fonds, 14,8% pour
MAIS PAS SEULEMENT:
les sociétés immobilières et 5,9%
DANS L'ENVIRONNEMENT ACTUEL
pour les fondations.
des obligations.
Cela dit, tous les investisseurs
n'ont pas été enthousiastes, certains
craignant par exemple que les primes
incluses dans les cours par rapport
aux VNI ne soient trop élevées.
Les déclarations de prudence quant
à une possible surchauffe du secteur
DE TAUX D'INTÉRÊT BAS, CE
ont également joué un rôle. Enfin,
MARCHÉ OFFRE UN RENDEMENT
Pas d'année négative
le volume important des augmentaDIRECT LARGEMENT AU-DESSUS DU depuis 2008
tions de capital a provoqué des consoCOUPON MOYEN DES OBLIGATIONS. Il faut remonter jusqu'en 2007
lidations dans le marché, suivies
perspectives pour l'immo- pour trouver une année négative
pour les fonds de placement et 2008 toutefois par des reprises des cours
bilier indirect suisse restent
une fois les émissions effectuées.
pour les sociétés immobilières.
plutôt bonnes pour 2013,
De plus, la réduction des risques
Les fondations immobilières affichent
quoique en léger retrait par
européens
et une clarification
quant
à
elles
des
performances
rapport à l'année dernière;
de la politique monétaire de la BCE
positives depuis des lustres, avec
2012 s'est soldée par des
ont conduit à des prises de bénéfices
un parcours digne d'un métronome
performances enviables sur
grâce à un rendement qui oscille entre sur l'immobilier indirect au profit
tous les segments de ce mardes actions, en particulier après août
4,5 et 7% par année.
ché. Ainsi, le rendement
2012. De même, lorsque les tractations
Plusieurs facteurs expliquent
s'est inscrit à 6,3% pour les
fonds de placement immobi- ces excellents résultats. Il y a d'abord budgétaires américaines seront passées, début mars, une deuxième
liers, 12,3% pour les sociétés immobi- l'absence de bulle immobilière
en Suisse, contrairement à ce qu'ont source d'incertitude s'effacera, libélières et 6,5010 pour les fondations
connu les Etats-Unis et certains pays rant ainsi un potentiel de croissance
immobilières, réservées aux caisses
de l'économie.
européens en 2007 et 2008. Cela
de pension.
a
permis
au
marché
immobilier
suisse
Du côté des fonds, les principaux
de remplir son rôle de refuge postré- Comment faut-Il
contributeurs à la performance
appréhender 2013?
en 2012 ont été l'évolution de la valeur cession et d'attirer des capitaux
à la recherche de sécurité et de rende- Pour 2013, l'immobilier coté
nette d'inventaire (VNI) et le divia en sa faveur un dividende solide
ment sur fond de crise de la dette
dende (à hauteur de respectivement
de 3% pour les fonds, tandis que
dans la zone euro, d'incertitudes
2,86 et 2,98%). Le rôle de l'évolution
le potentiel provenant de la valeur
sur la politique monétaire de la
de la prime sur la VNI (contribution
nette d'inventaire est toujours positif,
Banque centrale européenne (BCE)
de 0,43%) a été secondaire. Pour les
sociétés immobilières, la décomposi- et de difficile débat budgétaire
tion du rendement est similaire (avec aux Etats-Unis. Enfin, caractéristique bien que dans une moindre mesure
qu'en 2012. Par contre, cette année
des contributions de respectivement appréciée dans l'environnement
pourrait connaître une contribution
actuel
de
taux
d'intérêt
bas,
l'immobi6,47, 4,41 et 1,43%).
négative de la prime sur la VNI,
lier indirect suisse offre un niveau
2012 n'est pas un exercice isolé.
ce qui n'était pas arrivé depuis
de rendement direct largement
Les quatre dernières années ont
2006/2007.
au-dessus du coupon moyen
en effet été marquées par des perfor
PAR MAX ROTH* LES QUATRE
Les
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Analyse des médias
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Rüdigerstrasse 15, case postale, 8027 Zurich
Tél. 044 388 82 00, Fax 044 388 82 01
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Cette prime pourrait baisser
en raison d'une compression de
la marge entre taux obligataires et
rendement au dividende de l'immobilier indirect. Nous anticipons en effet
une hausse graduelle des taux
à dix ans de la Confédération vers 1%.
Cette prévision se base sur un scénario
intégrant un assouplissement
des programmes d'austérité en Europe
et la poursuite de la baisse progressive
du chômage aux Etats-Unis. A l'horizon d'une année, une réduction
du chômage américain au rythme
attendu par la Fed implique une
hausse des taux à dix ans aux EtatsUnis de près de 0,4%. Reporté à la
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2,3 milliards de francs, en retrait
de 400 millions par rapport à 2011.
La synthèse de ces divers facteurs
A ce stade, nous ne pensons pas que
la hausse des taux d'intérêt soit suffi- nous amène à une prévision de rendement positif pour les fonds immobisamment marquée pour menacer
liers, inscrite entre 2 et 4%. Les sociél'immobilier indirect. Le coussin
tés immobilières pourraient afficher
de 30/0 constitué par les dividendes
fonctionnera tel un airbag. Mais une une performance légèrement supérieure, à condition cependant que
revue minutieuse et régulière de
la situation sur le marché obligataire les taux à dix ans ne dépassent pas
de manière trop accentuée la barre
sera plus que d'ordinaire un facteur
de 10/. Les fondations immobilières
de succès dans la gestion de cette
classe d'actifs. Il faut aussi être attentif devraient pour leur part donner
le meilleur résultat ajusté au risque
au volume de nouvelles émissions,
à environ 5%.
un facteur auquel le marché devrait
être plus vulnérable qu'en 2012. Ean
dernier, le total d'appel de fonds pour Responsable des investissements BCV,
les trois segments s'est établi à environ division asset management.
Suisse, cela correspond, en arrondi,
à cette remontée vers 10/0.
VENTILATION DE LA PERFORMANCE DES FONDS IMMOBILIERS
BASÉE SUR L'INDICE SXI REAL ESTATE FUNDS TR DE SIX SWISS EXCHANGE
Agio
VNI
r
Dividende
Performance
20%
15%
10%
5%
01
o
-5%
-10%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Moyenne
2003-2012
Source BCV. SIX SwIss Exchange
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