"Harry`s Home Hotels

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Inhaltsverzeichnis
Das unmögliche Hotel.
Harry’s Home steht dir zur Verfügung, wenn du es
brauchst und tritt in den Hintergrund, wenn du deine
Ruhe haben willst. Es bietet dir ein Netzwerk von
Angeboten und Möglichkeiten, aber du hast immer
die Freiheit, selbst zu entscheiden, was du davon
in Anspruch nimmst.
Kurzbeschreibung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Gründer Harry’s Home Holding AG . . . . . . . . . . . . . 4
Der Markt – Wettbewerb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Investitionsargumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Vision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Mission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Unternehmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Firmengeschichte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Unternehmenskultur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Organisationsstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Geschäftsleitung und Aufsichtsrat . . . . . . . . . 12
Strategische Erfolgspositionen . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Geringe Investitionsintensität . . . . . . . . . . . . 15
Hohe Produktivität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Standortpolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Immobilienentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Marktentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Mitbewerber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Relative Qualität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Innovationsrate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Vertikale Integration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Zielgruppen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Mittelfristige Perspektiven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Umsatzentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Erfolgsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Entwicklung der Standorte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Disclaimer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Juli 2015
2018
München
Zürich
Dornbirn
Linz
Innsbruck
Headoffice
Lienz
2017
Stand: 01/2015
Wien
Graz
Gründer Harry’s Home
Holding AG
Kurzbeschreibung
„Was braucht der Gast von morgen wirklich?“
stand am Beginn der Konzeption von „Harry’s
Home“. Das Ergebnis ist ein neues Hotelkonzept,
welches dem Gast so viel Freiraum lässt, wie er
wünscht und doch jederzeit mit umfangreichem
Service und Dienstleistungen zur Verfügung
steht. Praktische Lösungen, frisches Design und
Herzlichkeit sind die Eigenschaften, die „Harry’s
Home“ zum „unmöglichen Hotel“ werden lässt,
einfach „genial anders“. Preislich in der 3+ Sterne
Kategorie angesiedelt, überrascht Harry’s Home
mit einem großzügigen Platzangebot und hoher
Wohnqualität.
Gründer von Harry’s Home ist Mag. Harald Ultsch
aus Innsbruck (CV: Seite 12), Inhaber des
Romantik Hotel Schwarzer Adler 4****S, das
er mit seiner Familie in 4. Generation leitet.
Fundierte Marktanalysen gepaart mit Vision und
Entrepreneurship sind die Basis des neuen Hotelkonzeptes.
Als Holding für die Harry’s Home Gesellschaften
wurde 2010 die Harry’s Home Holding AG mit Sitz
in Innsbruck gegründet.
Ob 1 Nacht oder 1 Jahr, „Harry’s Home“ bietet
Lösungen für die Bedürfnisse von Einzelreisenden, Paaren oder Familien. Verschiedene
wählbare Bausteine ermöglichen die optimale
Zusammensetzung von Angebot und Preis.
Gästebewertungen (auch Web 2.0) zeugen von
der hohen Beliebtheit. Bei allen Veröffentlichungen befindet sich Harry’s Home unter den
besten Hotels des jeweiligen Standortes. Das
Hotelkonzept ist inzwischen von der Vision zur
Realität geworden und hat das Potenzial für
überdurchschnittliches Wachstum. Derzeit sind
4 Standorte in Wien, Graz, Linz und Dornbirn in
Betrieb. 2015 folgt das Hotel in München und
2016 ein weiteres in Lienz. Weitere Projekte in D,
A, CH sind in Verhandlung.
4
5
Hotelprojekte in Deutschland
300
Der Markt – Wettbewerb
Der Hotelmarkt hat sich in den letzten Jahren stark
verändert. Wurde vor wenigen Jahren noch überwiegend in 4 und 5 Sterne Stadthotels inves­tiert,
sind diese Investments inzwischen weniger rentabel
geworden: Sowohl Investitionskosten als auch
Mitarbeiterkosten sind stark gestiegen, und die
Preistransparenz des Internets drückt auf die Preise.
Der Gast ist auch preissensibler geworden.
250
200
150
***
****
*/**
*****
100
50
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Quelle: Christie + Co Wien
Im Gegensatz dazu gewinnen Budgethotels
an Bedeutung: 3 (Budget), 2 und 1 Sterne (Low Budget). Die Angebote von neuen Hotels lassen sich oft
nicht klar in eine bestehende Kategorie einordnen.
Vielfach entstehen Angebote, die sich zwischen den
bestehenden Sternekategorien ansiedeln.
Neue Budget - Hotelmarken begeistern die Inves­
t­oren mit hohen Renditen. In der Vergangenheit
wurden diese Kategorien durch kleine Familien­
hotels und Pensionen abgedeckt. Diese sind jedoch
heute oft überaltert, unwirtschaftlich und nicht den
modernen Bedürfnissen entsprechend. Somit ergibt
sich ein Markt, der noch viel Potenzial hat.
Die Entwicklung von neuen Hotels am Beispiel
Deutschland in den letzten und kommenden Jahren
im 3 Sterne Segment zeigt die Entwicklung deutlich.
Zu berücksichtigen ist auch, dass die Hotel­größen
in den niederen Kategorien heute wesentlich höher
sind als früher (mehrere 100 Zimmer pro Hotel). In
Österreich und in der Schweiz ist die Entwicklung
ähnlich zu beobachten.
Weltweiter Boom:
Auslandsreisen werden zum Billionen-Markt
1500
Harry’s Home ist in der Kategorie zwischen 3 und
4 Sternen angesiedelt und erweitert das Angebot
zusätzlich noch mit dem Angebot des Longstay.
„Wohnen auf Zeit“ ist ein wachsendes Bedürfnis,
sei es privat oder beruflich.
In der kurzen Zeit seit der Gründung von Harry’s
Home hat sich der Markt genau in die prognostizierte
Richtung entwickelt, und es ist exakt der richtige
Zeitpunkt, mit diesem erprobten Hotelkonzept zu
expandieren.
1000
Naher Osten
Europa
Asien & Pazifik
Nord & Südamerika
Afrika
500
0
1970
1980
1990
2000
2009
2020
Quelle: UNWTO 2010; Prognose: Zukunftsinstitution
6
7
Vision
In zehn Jahren ist Harry’s Home …
… der Inbegriff für modernes „Wohnen auf Zeit“.
Folgende Argumente
sprechen für Harry’s Home:
… eine bekannte Marke mit starken, wieder
erkennbaren und gelebten Werten.
… bei Gästen, Mitarbeitern und Investoren
gleichermaßen begehrt.
… ein etabliertes Franchisesystem mit nationalen
"" Das Produkt ist am Markt eingeführt
und positiv getestet
"" Sehr hohe Akzeptanz der Kunden
und internationalen Standorten.
… die begehrte Anlaufstelle für
„moderne Nomaden“.
"" Erschließung neuer Geschäftsfelder
"" Langjährige Hotelerfahrung
des Managements
"" Aufsichtsrat mit hoher Branchenund Wirtschaftskompetenz
"" Geringe Investitionsintensität
"" Geringe Personalintensität
"" Hohes Wachstumspotenzial
"" Interessantes Immobilienkonzept
hinsichtlich gemischter Nutzung
"" Sehr überzeugendes Preis-/Leistungsverhältnis für den Gast
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Mission
Harry’s Home verkörpert die neue
Art der hybriden Hotellerie!
Harry’s Home ist der Missing Link zwischen Hotel
und Wohnung. Der Gast wird weder zu viel noch
zu wenig betreut. Er entscheidet selbst über den
Umfang: SUPPORT statt SERVICE! Die Ausstattung der Gästezimmer richtet sich nach den
Kundenbedürfnissen hinsichtlich großzügigem
Platzangebot, hoher Qualität der Einrichtung und
praktischen Lösungen. Je nach Länge des Aufenthaltes kann der Gast aus verschiedenen Bausteinen wählen, wie zum Beispiel Größe und Lage
des Zimmers, Häufigkeit der Reinigung und Art der
Verpflegung. Die Mitarbeiter sind herzliche und
bestens ausgebildete Gastgeber.
9
Organisationsstruktur
Vorsitzende
Susanne Kraus Winkler
Aufsichtsrat
Unternehmung
Firmengeschichte
25 Jahre Erfahrung als Geschäftsführer im
Familienbetrieb gepaart mit Marktstudien über
die zukünftigen Bedürfnisse in der Hotellerie
führen im Jahre 2004 zu den ersten Überlegungen
zur Gründung einer neuen Hotelkette. Das
Raumkonzept wird zusammen mit dem auf
Hoteldesign spezialisierten Planungsbüro ARGE2
entworfen. Neue Typen von Gästezimmern
werden entwickelt, der öffentliche Raum neu
definiert und die Angebote auf die Gästewünsche
abgestimmt. Im Zentrum der Überlegungen steht
immer der Nutzen für den Kunden.
Unternehmenskultur
Den leitenden Mitarbeitern wird ein hohes Maß
an Freiraum gewährt, gepaart mit klaren Standards, die für die Unternehmenswahrnehmung
und Führung nötig sind.
Auch wenn das Erscheinungsbild der einzelnen
Standorte ähnlich ist, wird Harry’s Home durch
das Team und vor allem durch die Persönlichkeit der Führung geprägt. Angestrebt wird eine
größtmögliche Vernetzung der Hotelleitung im
jeweiligen Gebiet. Wo immer möglich, werden
Produkte der Region angeboten. Unsere zentralen
Werte sind offene Kommunikation, Leistungs­
orientierung und Qualitätsbewusstsein.
Wir vernetzen uns mit anderen Dienstleistungsbetrieben der Region (Restaurants, Sporteinrichtungen, Reinigungen, Nahversorger etc.) um
unseren Gästen ein großes Angebot bieten zu
können.
Vorstand
GF GmbH’s
Externe
Sales & Revenue
Controlling &
Entwicklung
Mitglied
Rudolf Dech
Alleinvorstand
Harald Ultsch
Human Resources
Stellvertreterin
Sonja Sophie Ultsch
Rechnungswesen
Einkauf
Hotelbetriebe
Direktor
HH Wien
Millennium GmbH Daniel Prägant
Grafik/Design
ADpartners
Innenarchitekt
Büro ARGE2
Unternehmensber.
Brigitte T. Gruber,
MBA
HH Graz GmbH
Direktorin
Steffi Brosch
HH Linz GmbH
Direktorin
Christine Leitner
HH Dornbirn
GmbH
Direktorin
Bettina Spreitzhofer
HH München
GmbH
Ab 2015
HH Lienz GmbH
Ab 2017
HH Zürich GmbH
Ab 2018
Harry’s Home München
Im Herbst 2006 erfolgt die Eröffnung des
1. Betriebes in Hart bei Graz. Bereits im 2. Jahr
wird eine Zimmerjahresauslastung von über
70 % erreicht. 2009 erfolgt im Juli die Eröffnung
des 2. Standortes in Linz und im Herbst 2010
folgt der 3. Standort im Zentrum von Dornbirn.
Ende 2012 folgt Wien, welches mit 97 Studios
bisher das größte Harry’s Home ist. 2015 erfolgt
der wichtige nächste Schritt nach München
mit 130 Studios. In Österreich wird 2016 ein
Harry’s Home in der Dolomiten-Stadt Lienz
mit 68 Studios eröffnet und 2018 folgt der Schritt
in die Schweiz nach Zürich mit 120 Studios.
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Geschäftsleitung und Aufsichtsrat
Geschäftsleitung
Mag. Harald Ultsch Alleinvorstand
Handelsakademie Innsbruck, Studium der
Wirtschaftswissenschaften in Innsbruck und
Wien. Aufgewachsen im elterlichen Betrieb
Romantik Hotel Schwarzer Adler in Innsbruck.
6 Monate Auslandsaufenthalt in den USA in
diversen Hotels. 1986 Einstieg in den Familien­
betrieb – seit 1988 Geschäftsführer und Mehrheitsgesellschafter. Von 1990 bis 2000 Vorsitzender der Romantik Hotels Österreich, von 1997
bis 2000 Präsident von Romantik Hotels International mit 200 Hotels in 13 Ländern. Von 2000 bis
2010 stellvertretender Obmann der Fachgruppe
Hotellerie Österreich, seit 2010 Obmann der
Sparte Tourismus und Freizeit in Tirol mit 15.000
Unternehmen. 2004 Beginn der Konzeption
und Umsetzung von Harry’s Home. Seit 2006
geschäftsführender Gesellschafter von
Harry’s Home Hotels.
Aufsichtsrat
KommR Mag. Susanne Kraus Winkler
Aufsichtsratvorsitzende
Geboren in Wien, Studium der Betriebswirtschaft
an der Wirtschaftsuniversität Wien. Erfolgreiche
Unternehmerin und Expertin im österreichischen
Tourismus und Managerin in der österreichischen
Hotellerie. Senior Partnerin der Kohl & Partner
Wien GmbH, eines der führenden österreich­
ischen Tourismusberatungsunternehmen. Managing Partner der LOISIUM Hotelmanagement &
Development GmbH, Wien und Gesellschafterin in
der RIMC Austria Hotelmanagement GmbH, Wien.
Führende Funktionärin in touristischen Fachvertretungen in Österreich und auf EU Ebene. Seit
2014 Präsidentin der Europäischen Hotel- und
Restaurantvereinigung HOTREC. Vortragende bei
nationalen und internationalen Kongressen und
Institutionen, sowie Lektorin in verschiedenen
universitären Masterlehrgängen.
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Sonja Ultsch
Aufsichtsratsvorsitzende- Stellvertreterin
Ausbildung zur Groß und Einzelhandelskauffrau
und Dekorateurin in der Modebranche. Einkauf
und Mitarbeiterführung für 8 Modegeschäfte.
Geschäftsführerin diverser Modelabel- Geschäfte.
Ausbildung im Controlling einer Franchise Marke
für Europa. Absolvierung diverser ManagementLehrgänge an der Universität Innsbruck. Erlernen
des Hotel- und Restaurantgewerbes im täglichen
Einsatz des Familienbetriebs.
Seit 1988 Co- Geschäftsführerin und gute Seele
des Romantik Hotel Schwarzer Adler Innsbruck.
Organisationsleitung internationaler Ball- und
Großveranstaltungen in Innsbruck. Seit 2006
Moderatorin einer eigenen TV Sendung, ausgerichtet auf neue Trends. Seit 2005 Mitglied der
5 Sterne Kommission des Fachverbandes
Hotellerie Österreich. Seit 2013 ist sie Geschäftsführerin des neuen aDLERS Lifestyle Hotel in
Innsbruck.
Rudolf Dech
Aufsichtsratvorsitzender Prüfungsausschuss
Lehre Linz/Traun Österreich, Ausbildung in
Hotel- und Restaurantmanagement in Feusisberg Schweiz, Maschinenbaustudium in Frankfurt. Wirtschaftsstudium in Zürich und Boston.
Zusatzmodule in Marketing, Wirtschaftsrecht
(Kaufrecht) und Strategisches Management. Vor
seinem Studium in Frankfurt konnte er einige
Erfahrung im Hospitality Management sammeln.
Danach war er in der Geschäftsleitung von internationalen Konzernen weltweit für den Aufbau
von neuen Märkten tätig. Seine industrielle
Karriere beendete er als Leiter einer Businessunit mit bis zu 700 Beschäftigten in einem
Schweizer Konzern.
Heute betreibt er eine eigene kleine Beratungsgesellschaft mit Sitz in der Schweiz.
Studio Appartement 50 m2
Studio Superior 30 m2 – Longstay
Studio Business 24 m2 – Longstay
Studio Single/Double 22 m2
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4. Immobilienentwicklung
Strategische Erfolgspositionen
1. Geringe Investitionsintensität
Harry’s Home ist Hotelbetreiber und pachtet ein
nach Vorgaben der Betriebs- und Ausstattungsrichtlinien errichtetes oder umgebautes Hotel
betriebsfertig. Als Mietsicherstellung wird eine
Bankgarantie bereitgestellt. Für die geplante
Expansion als Franchisegeber sind nur geringe
Mittel von Seiten Harry’s Home erforderlich.
2. Hohe Produktivität ab dem 4. Vollbetriebsjahr
Das erzielbare Ergebnis (EGT) liegt je nach Größe
(Anzahl der Zimmer) und Standort (Preis und
Auslastung) zwischen 10 % und 15 % des
Umsatzes. Ein Harry’s Home erwirtschaftet heute,
abhängig von obigen Parametern, zwischen
€ 1.200.000,- und € 3.000.000,- Netto Umsatz.
3. Standortpolitik
Gemäß der detaillierten internen Kriterienliste
strebt Harry’s Home Standorte sowohl in wirtschaftlichen Zentralräumen bzw. Städten, als
auch in aufstrebenden Bezirksstädten an.
Harry’s Home eignet sich besonders für „mixed
use“ in der Immobilienentwicklung und erlaubt
eine wirtschaftliche Optimierung mit Geschäften
und Büros oder Wohnungen.
5. Marktentwicklung
Sowohl der Economy-Hotelmarkt als auch das
Segment „Longstay“ haben ein überdurchschnittliches Wachstumspotenzial von geschätzten
10 % - 15 % p.a.
Marktentwicklung Hotels:
"" 2 + 3 Sterne großteils veraltete Strukturen, nicht marktgerecht, oft zu klein
und unwirtschaftlich.
"" 4 Sterne Marktsättigung, teilweise
veraltet, sehr preisumkämpft, mäßige
Rendite.
"" 5 Sterne sind sehr kapitalintensiv,
daher geringe Rendite.
Prognose der Zimmerauslastung
Trend
Prognose
Zimmerauslastung
5 Sterne
+/- 60%
4 Sterne
+/- 70%
3,5 Sterne
Harry’s Home
+/- 80%
3 Sterne
+/- 75%
2,5 Sterne
+/- 80%
1+2 Sterne
?
Quelle: Christie + Co Wien
14
15
10. Zielgruppen
Zielgruppen
6. Mitbewerber
In der Kombination „Shortstay“ mit „Longstay“
gibt es keine Mitbewerber. „Adagio“ von Accor
oder DERAG Hotels richten sich an das Longstaysegment. Mitbewerber im Economy Shortstay
Segment ist vorwiegend MotelOne im deutschsprachigen Raum.
7. Relative Qualität
Harry’s Home übertrifft die Mitbewerber in
folgenden Qualitätsmerkmalen:
Zimmergröße, Qualität der Zimmerausstattung,
Design, Angebot Frühstück, Kompetenz und
Herzlichkeit der MitarbeiterInnen, geringe
Mitarbeiterfluktuation. Die Führung eines
Harry’s Home ist im Vergleich zu anderen Hotels
sehr klar strukturiert:
einfache Abläufe, einfache Kontrolle, klare
Prozesse, kleines Team, kein Restaurant.
klassische
Zielgruppen
neue Zielgruppen
Projektbetreuer
Neo-Singles
Stop Over
Firmengäste
moderne
Nomaden
Urlauber
Sportler
Relocation
Familien
Gruppen
8. Innovationsrate
Harry’s Home verfügt über einige Produktionsinnovationen, die starkes mediales Echo hervorgerufen haben: Fischaquarien für einsame
Bewohner, ein Kräutergarten direkt vor den
Wohnstudios für kochende Gäste, begehbare
Kleiderschränke u.v.m. Das Bausteinkonzept
mit der Auswahl von Leistungen wird ständig
erweitert und ermöglicht ein hohes Maß an
Individualisierung – „Customization“. Neu ist
das frei kombinierbare 3-Studio-Konzept.
Lehrbeauftragte /
Künstler
Bauträger /
Versicherungen
9. Vertikale Integration
Bei der zukünftigen Expansion sind die Über­
nahme von Produktionsleistungen von Einrichtungen sowie Planungsleistungen geplant. Die
Eigeninvestition in Immoblien wird fallweise
angestrebt.
16
17
Umsatzentwicklung
Umsatz Tsd €
Mittelfristige Perspektiven
12.000
10.000
"" mehrere Standorte in D, A und CH
8000
"" Entwicklung des Franchise-Konzepts
6000
"" Angebot an Merchandising-Produkten
4000
"" Aus- und Weiterbildungs- sowie
Karrieremöglichkeiten innerhalb
der Gruppe
2000
"" Mitarbeiterbeteiligung und Benefits
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Erfolgsrechnung
EBITDA Tsd €
550.000
500.000
450.000
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Entwicklung der Standorte
Anzahl Betriebe
20
15
10
5
0
Eigenbetriebe
18
2006
2010
2015
2020
2025
Disclaimer
Dieses Informationsmemorandum wurde einzig zu
dem Zweck erstellt, Investoren einen Einblick in das
Geschäftsfeld der Harry’s Home Holding AG zu vermitteln. Die Informationen sind nach bestem Wissen
zusammengestellt und entsprechen dem derzeitigen
Stand der Information. Dennoch übernimmt weder
die Harry’s Home Holding AG, noch die Werbeagentur
ADpartners, noch ihre Vertreter und Bevollmächtigten,
eine Haftung irgendwelche Art.
Es wird auch keine Garantie oder Zusicherung für das
Erreichen der prognostizierten Umsatz- und Gewinnzahlen abgegeben, da diese auf Annahmen basieren,
die von den verschiedensten externen Faktoren beeinflusst werden können.
Franchisebetriebe
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Harry gibt es wirklich.
Lernen Sie ihn kennen.
Harald Ultsch ist der
Gründer von Harry’s Home.
T: +43(0)512 / 58 71 09
E: [email protected]
www.harrys-home.com
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