Eine Zweitwohnung im Ausland (1): Italien Ein Ferienhaus

Eine Zweitwohnung im Ausland (1): Italien
Ein Ferienhaus in der Sonne: für viele ein Traum. Möchten Sie diesen Traum endlich
verwirklichen? Informieren Sie sich dann unbedingt gut. Sonst könnte dieser schöne Traum
ein steuerlicher Alptraum werden. Wir geben Ihnen in einer Serie von Artikeln einige
steuerliche Tipps dazu, was Sie beachten müssen, wenn Sie sich nach einer Zweitwohnung
im Ausland umsehen. In diesem ersten Beitrag werfen wir einen Blick auf Italien.
Eine italienische Zweitwohnung kaufen
Beim Kauf von Immobilien ist eine Registrierungsgebühr oder MwSt. fällig.
Registrierungsgebühr
Normalerweise sind beim Verkauf von Immobilien Registrierungsgebühren fällig, wie es auch
in Belgien der Fall ist. Seit 1. Januar 2014 beträgt der Satz 10 %. Zusätzlich dieser
prozentualen Gebühr sind noch zwei Pauschalgebühren zu zahlen: (1) Hypothekengebühr für
die Registrierung des Verkaufs in den öffentlichen Registern und (2) eine Katastersteuer.
Der 10-%-Satz wird auf den „Katasterwert“ der Immobilie berechnet, nicht auf den
Marktwert. Das ist interessant, weil der Katasterwert der Immobilie meistens geringer als der
reale Marktwert ist. Diese „Bemessungsgrundlage“ gilt nur für Verkaufstransaktionen
zwischen Privatkunde und Privatverkäufer. (Der Verkäufer darf ein Unternehmer sein,
solange der Verkauf nicht der MwSt. unterliegt. Nur die Immobilien, die als Wohnsitz gedacht
sind, kommen in Betracht. Der tatsächliche Preis des Gebäudes muss in der notariellen
Urkunde vermerkt werden.
Beispiel 1
Familie Vandenbossche kauft in der Toskana ein Ferienhaus vom Herr Trenti. Beide handeln
dabei privat. Der Katasterwert des Hauses beträgt 90.000 EUR, der Marktwert 115.000 EUR.
Familie Vandenbossche zahlt 9.100 EUR: 10 % der 90.000 + 50 EUR Hypothekengebühr +
50 EUR Katastersteuern.
MwSt. nur dann fällig, wenn…
Nur der Verkauf eines neuen oder renovierten Gebäudes ist bei Vermittlung durch einen
Makler der MwSt. unterworfen. In Italien ist der Begriff „neues Gebäude“ anders zu
verstehen als nach belgischem Recht. Nach der geltenden italienischen Regelung ist ein
Gebäude bis zu fünf Jahre nach dem Ende der Bauarbeiten „neu“. Der MwSt.-Satz variiert
zwischen 10 % für kleine Wohnungen und manche renovierten Wohnungen bis zu 22 % der
Luxuswohnungen. Der Vollständigkeit halber sei noch ergänzt, dass Der Kauf eines
Hauptwohnsitzes in Italien nur 4 % MwSt. unterliegt.
Zusätzlich zur MwSt. müssen auch noch mehrere andere Gebühren entrichtet werden. Bei
allen handelt es sich um Pauschalgebühren: 200 EUR Registrierungsgebühr, 200 EUR
Hypothekengebühr und 200 EUR Katastersteuern.
Eine italienische Zweitwohnung besitzen
Falls Sie ein italienisches Sommerhaus besitzen, dieses aber nicht vermieten, schulden Sie
keine Steuer für natürliche Personen. Trotzdem wird eine Person, die eine Wohnung nur
besitzt, auch besteuert, und zwar mit einer jährlichen lokalen Grundsteuer. Der Basistarif
dieser Grundsteuer beträgt für Zweitwohnungen 0,76 % von 160 mal dem
Katastermietwertes (manche Gemeinden gewähren jedoch eine Steuerreduzierung).
Beispiel 2
Das italienische Finanzamt, bestimmt den Katastermietwert der Familie Vandenbossche auf
2.750 EUR. Die toskanische Gemeinde, in der das Haus steht, gewährt keine
Steuerreduzierung. Die Familie zahlt pro Jahr: 0,76 % × 2.750 × 160 = 3.344 EUR.
Eine italienische Zweitwohnung vermieten
Die Vermietung einer Ferienwohnung bringt dagegen steuerbare Einkünfte. Diese Einkünfte
werden zu Ihren eventuellen anderen italienische Einkünften hinzugerechnet und der
progressiven Einkommensteuer unterworfen. Die Sätze variieren von 23 % (Einkommen bis
zu 15.000 EUR) bis 43 % (Einkommen höher als 75.000 EUR).
Die Steuer auf die Einkünfte aus Immobilien wird auf Grundlage des höchsten dieser zwei
Beträge berechnet:

der Katasterwert, der vom Finanzamt auf Basis einer Analyse gleichwertiger Vermögen
bestimmt wird, ODER

95 % der tatsächlich enthaltenen Mieteinnahmen, wobei die übrigen 5 % eine Pauschale
für die Unterhaltskosten der Wohnung sind.
Des Weiteren können noch regionale und lokale Steuern erhoben werden.
Schließlich sollten Sie beim Abschluss eines Mietvertrages die indirekten Steuern
einkalkulieren. Falls Sie die Wohnung privat vermieten, beläuft sich die Registrierungsgebühr
auf 2 % der jährlichen Miete, mit einem Mindestbetrag von 67 EUR.
Eine italienische Zweitwohnung verkaufen
In Italien sind Mehrwerte, wenn die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf
wieder verkauft wird, steuerpflichtig. Der (eventuelle) Mehrwert wird als verschiedene
Einkünften besteuert.
Eine italienische Zweitwohnung erben
Alle Vermögen von Einwohnern des belgischen Königreichs unterliegen in Prinzip der
belgischen Erbschaftssteuer, egal wo sich das Vermögen befindet. Also auch Ihre italienische
Zweitwohnung. Es ist aber auch möglich, das Italien der Ansicht ist, ebenfalls
Erbschaftssteuer erheben zu können, da das Eigentum sich in Italien befindet. Dann besteht
das Risiko, dass Sie zweimal Steuern zahlen: einmal in Belgien und einmal in Italien. Dafür
gibt es jedoch glücklicherweise eine Lösung: Wenn Sie in Italien Erbschaftssteuern bezahlt
haben (für die dort gelegene Immobilie), darf diese von den in Belgien geschuldeten
Erbschaftssteuern abgezogen werden. Darüber hinaus kennt das italienische Erbrecht
zahlreiche Freistellungen.
Andere Regelungen
Beachten Sie, dass Sie auch der anderen lokalen Gesetze in Ihrem Lieblingsurlaubsland
einhalten müssen, z. B. die Beantragung von Baugenehmigungen, diverse Formalitäten
erfüllen...
Achtung
Diese Regelungen gelten für Personen, die privat eine Zweitwohnung in Italien kaufen. Wenn
sie andere Pläne haben (Sie möchten z. B. dauerhaft nach Italien umziehen oder Ihre
Ferienwohnung über eine Gesellschaft kommerziell nutzen), müssen sie andere Regelungen
beachten.
Wie Sie sehen: Der Kauf oder Besitz einer Wohnung im Ausland bringt einige steuerliche und
gesetzliche Folgen mit sich. Dieser Artikel erläutert kurz einige wichtigen Aspekte und kann
Ihnen vielleicht helfen, Ihren Traum – ein Haus in der Sonne – zu verwirklichen. Aber erst
wägen, dann wagen. Wir raten Ihnen, Ihre Pläne erst genau mit einem Steuerfachmann zu
besprechen, bevor Sie konkrete Investitionen tätigen.