1. Abwägungstabelle Offenlage

Transcription

Stadt Neukirchen-Vluyn
Abwägungstabelle zum Verfahren:
Bebauungsplan Nr. 118, Gebiet Niederberg Wohnen II, 1. Änderung
Verfahrensstand: Erste öffentliche Auslegung
Lfd. Nr. 1
Anregungsgeber:
Landesbetrieb Wald und Holz NRW
Regionalforstamt Niederrhein
Datum: 06.12.2013
Einwendung:
Gegen die 1.Änderung des Bebauungsplanes Nr. 118 werden aus forstbehördlicher Sicht keine
grundsätzlichen Bedenken vorgetragen.
Ich weise jedoch nochmals darauf hin, dass ein möglichst großer Abstand zwischen Wald und
Bebauung aus Gründen der Verkehrssicherheit aber auch aus ökologischen Gründen sinnvoll und
erforderlich ist und insofern jede Verringerung des Abstandes aus forstbehördlicher Sicht kritisch
gesehen wird.
Abwägung:
Mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 118 ist keine Verringerung des Waldabstandes
verbunden. Es werden lediglich für 4 Baugrundstücke die überbaubaren Flächen erweitert. Dies
erfolgt, weil sich bei diesen Grundstücken im Planungsprozess gezeigt hat, dass der Waldabstand
hier falsch übertragen wurde. Die neue Grenze der überbaubaren Fläche geht bis an die Grenze
des mit dem Regionalforstamt Niederrhein abgestimmten Waldabstandes von 35 Metern zum
Waldbestand bzw. 15 Metern zur Waldrandergänzung.
Beschluss:
Nur zur Information.
Lfd. Nr. 2
Anregungsgeber:
ENNI - Energie & Umwelt Niederrhein GmbH
Datum: 10.12.2013
Einwendung:
Gegen die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 118 bestehen seitens der ENNI Energie und
Umwelt GmbH keine Einwände oder Bedenken.
Abwägung:
Nur zur Kenntnis.
Beschluss:
Lfd. Nr. 3
Anregungsgeber:
Kreis Wesel - Der Landrat
FD 63, Bauen, Immissionsschutz, Planung
Datum: 14.01.2014
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Einwendung:
Auf der Grundlage der vorgelegten Unterlagen bestehen aus der Sicht des Kreises Wesel keine
Bedenken gegen die beantragte Änderung.
Aus Sicht des Bodenschutzes müssen die zu erstellenden Oberflächen den bodenschutzrechtlichen
Anforderungen genügen. Die Stoffgehalte der verwendeten Böden müssen den Vorsorgewerten
entsprechen; die Herkunft, die Menge und die Stoffgehalte sind zu dokumentieren.
Abwägung:
Nur zur Kenntnis. Die entsprechenden bodenschutzrechtlichen Anforderungen sind im Zuge der
Umsetzung der Planung zu berücksichtigen.
Beschluss:
Lfd. Nr. 4
Anregungsgeber:
RAG Aktiengesellschaft
Datum: 04.12.2013
Einwendung:
Zu der 1. vereinfachten Änderung des o.g. Bebauungsplanes werden seitens unserer Gesellschaft
weder Anregungen noch Bedenken vorgebracht.
Abwägung:
Nur zur Kenntnis.
Beschluss:
Lfd. Nr. 5
Anregungsgeber:
Straßen.NRW
Datum: 10.12.2013
Einwendung:
Die Belange der vor hier betreuten Straßen werden durch Ihre Planung nicht negativ berührt.
Anregungen oder Bedenken werden nicht vorgetragen.
Meine Beteiligung im weiteren Verfahren ist nicht notwendig.
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Abwägung:
Nur zur Kenntnis.
Beschluss:
Lfd. Nr. 6
Hinweis: Die nachfolgenden Stellungnahmen stammen von 10 Baufamilien auf Niederberg. Die 10
Familien haben weitgehend identische Stellungnahmen eingereicht; sie unterscheiden sich nicht in
den Grundgedanken der Anregungen. Einzelne Textpassagen wurden bei unterschiedlichen
Schreiben geändert, ergänzt oder weggelassen. Es wurde auf alle Inhalte eingegangen.
Einwendung:
a) Zulässigkeit von Terrassenüberdachungen und Wintergärten
b) Geländeabfall/Abböschungen
c) Einfriedungen
d) Waldgrenzen
Aufgrund des aktuell gültigen Bebauungsplans 118 sowie den geplanten Änderungen zum
Bebauungsplan möchten wir folgende Anträge einbringen:
zu a)
Der aktuell gültige Bebauungsplan 118 beschränkt Terrassenüberdachungen und Wintergärten in
der Tiefe auf eine Fläche, welche maximal 15m von der vorderen zur Straße liegenden Baugrenze
entfernt sein darf.
Obwohl im Bereich des BPlanes 118 sowohl die Grundstücke, als auch die Grundstückstiefen in den
meisten Fällen größer sind als im Bereich des BPlanes 114, betrifft diese Einschränkung aus nicht
nachvollziehbaren Gründen nur das Gebiet des BPlanes 118.
Die Baufelder weisen trotz großer Grundstücke im Blan118 hinsichtlich der Tiefe oft nur 14m, in
einigen Bereichen 15m auf, welche oft schon durch die Gebäude ausgenutzt werden.
Im Rahmen der Änderungen des Bebauungsplans beantragen wir eine Ausweitung, um eine
Terrassenüberdachung oder einen Wintergarten in einer nutzbaren Tiefe von fünf Metern zu
ermöglichen.
Abwägung:
Die getroffene Festsetzung beschränkt die hochbaulichen Anlagen, zu denen Terrassenüberdachungen und Wintergärten gehören, auf eine Gesamttiefe von 15 Metern. Eine solche Tiefe ist auch bei
den großen Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 118 als ausreichend zu
bewerten, da sowohl ein ausreichend großes Wohnhaus als auch Wintergärten/Terrassenüberdachungen (z.B. Wohnhaus mit 12 Meter Tiefe zuzüglich 3 m für die genannten Bauteile) errichtet
werden könnten.
Im Zuge der großzügigen Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen könnten zudem
Wintergärten und Terrassenüberdachungen auch seitlich an die Gebäude angeordnet werden. Im
Übrigen ist bei den besonders großen Grundstücken entlang der Plangebietsgrenze im Norden und
Westen eine Erweiterung schon aufgrund des einzuhaltenden Waldabstandes nicht zulässig (siehe
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dazu Abwägung zu Punkt d) dieses Schreibens). Allerdings wird darauf hingewiesen, dass
Terrassen (ohne Überdachung) auch weiterhin in einer größeren Tiefe zulässig sind.
Des weiteren gehen die Einwender offensichtlich davon aus, dass im Bebauungsplan Nr. 114
Terrassenüberdachungen und Wintergärten auch außerhalb der überbaubaren Flächen (und zwar
ohne jegliche Einschränkung) zulässig sind. Da sie jedoch Bestandteile des Hauptbaukörpers sind
und nicht wie im Bebauungsplan Nr. 118 eine entsprechende Ausnahme textlich festgesetzt wurde,
sind im Bebauungsplan Nr. 114 diese Bauteile ausschließlich innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen zulässig. Im Bebauungsplan Nr. 118 gibt es neben dem dargestellten
Baufenster die textliche Ergänzung für diese Nutzungen (sie gilt allerdings nicht für die dem Wald
zugewandte Bauzeile), so dass auch bei Bautiefen von 14 m noch Terrassen bzw. Wintergärten bis
zu einer Tiefe von 15 m gebaut werden dürfen. Es kommt daher hier nicht zu einer „Einschränkung“
der Bauherren, sondern im Gegenteil werden manche Bauherren im Bebauungsplan Nr. 118 im
Gegensatz zu den Bauherren des Bebauungsplan Nr. 114 bevorteilt.
Die Festsetzungen waren beim Kauf der Grundstücke bekannt. Den Kommunen steht es frei, in
einzelnen Baugebieten sich unterscheidende Festsetzungen zu treffen.
Beschluss:
Der Anregung wird nicht gefolgt.
zu b)
Durch den geschilderten Sachverhalt kommt es an den Grundstücken zum Wald sowie zu den
öffentlichen Grünflächen zu einem Höhenunterschied von bis zu einem Meter.
Durch die jetzt geplante Änderung des Bebauungsplans werden die Grundstückseigentümer
gezwungen, Abböschungen vorzunehmen, sofern nicht das gesamte Grundstück abgeflacht wird.
Damit wird in großem Maße die tatsächliche Nutzbarkeit der Gartenfläche (damit ist die
Grundstücksfläche abzüglich Vorgarten, bebauter Fläche und Terrasse gemeint) eingeschränkt. Bei
einem durchschnittlichen Grundstück gehen so ca. 20 qm Gartenfläche verloren, was bei einem voll
ausgenutzten Baufenster einem Anteil von ca. 15% entspricht.
Wir beantragen daher, die geplante Änderung nicht vorzunehmen und verweisen zusätzlich darauf,
dass im 2. Bauabschnitt bereits erste L-Steine am Waldrand gesetzt wurden.
Gerade bei Grundstücken am Waldrand, die vom Waldweg aus kaum einsehbar sind, tragen LSteine oder Pflanzsteine als Höhenausgleichsmaßnahmen nicht zur optischen Beeinträchtigung des
Erscheinungsbildes des Wohnquartiers bei.
Abwägung:
Zur 1. öffentlichen Auslegung der Bebauungsplanänderung erfolgte die Aufnahme einer
gestalterischen Festsetzung, wonach das Geländeniveau der Baugrundstücke entlang des
Waldrandes und der öffentlichen Grünflächen auf das vorhandene Geländeniveau durch eine
Böschung anzugleichen ist. Damit sollten unansehnliche Mauern oder dergleichen in diesen
Bereichen verhindert werden. In der Fassung zur erneuten (zweiten) öffentlichen Auslegung sollen
die Grundstücke entlang des Waldrandes von dieser Verpflichtung ausgenommen werden, da
aufgrund der mittlerweile erfolgten Anpflanzungen die Einsichtnahme von den Waldwegen stark
eingeschränkt ist und damit eine erhebliche optische Beeinträchtigung nicht mehr besteht.
Dagegen soll die Festsetzung im Bereich der öffentlichen Grünflächen bestehen bleiben, da so ein
verträglicher Übergang der Baugrundstücke zu den Grünflächen gesichert werden soll. Da viele der
betreffenden Abschnitte von vorhandenen und geplanten Wegen einsehbar sind, wären die sonst
möglichen Mauern von Höhen bis zu 1 Meter als erhebliche optische Beeinträchtigung zu bewerten.
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Die Erfahrungen im Zuge der aktuellen Baugenehmigungsverfahren haben gezeigt, dass ein
Geländesprung von bis zum 1 Meter, der durch L-Steine abgefangen wird, ein nicht gewolltes
städtebauliches Bild erzeugt und daher ein diesbezüglicher Regelungsbedarf besteht. Ob durch LSteine mit einem Geländesprung um bis zu 1 m eine optische Beeinträchtigung des
Erscheinungsbilds erzeugt wird, ist natürlich ein subjektives Empfinden. Da sich jedoch die
gestalteten, begehbaren Grünflächen anschließen, ist hier die Umsetzung einer optisch
verträglichen, naturnahen Lösung statt eines ausschließlich technischen Bauwerks gewollt.
Aufgrund der großen Grundstücksgrößen und der eröffneten Möglichkeit, am Fuß der Böschung
eine bis zu 0,3 m hohe Befestigung zu errichten, sind keine unverhältnismäßigen Beeinträchtigungen der Grundstücksflächen zu erkennen. Die Änderung stellt es den Bauherren frei, ob über
die Länge des gesamten Grundstücks der Geländeabfall erreicht wird oder durch eine steilere
Böschung im hinteren Teil des Gartens die Geländeanpassung stattfindet. Dadurch haben die
Bauherren die Möglichkeit, den Garten und den Geländeabfall nach ihren Vorstellungen zu
gestalten. Dem Einwand, dass Gartenflächen verloren gehen, wird entgegengehalten, dass die
betreffenden Böschungsflächen– ob der Bauherr nun kontinuierlich das Gelände abfallen lässt oder
im hinteren Teil eine Böschung anlegt – durchaus in die Gartengestaltung einbezogen werden
können. Insbesondere erscheint eine Bepflanzungen mit Sträuchern und Gehölzen hier als
Abgrenzung der Gartenflächen sinnvoll.
Beschluss:
Der Anregung wird teilweise gefolgt.
zu c)
Geplant ist eine Festlegung, dass Einfriedungen zu öffentlichen Verkehrsflächen in einer Höhe von
max. 1,00m zulässig sind. Ausgenommen ist eine Länge von 3,50m, an der eine Einfriedung von
2,00m ermöglicht wird (Höhe in Bezug auf die Verkehrsfläche).
Wir beantragen, an Verkehrsflächen grundsätzlich eine Einfriedung von 1,85m zu ermöglichen
(bezogen auf die Höhe der Verkehrsfläche).
Grund hierfür sind zwei Punkte:
1.) Terrassenflächen haben oftmals eine größere Länge/Tiefe als 3,50m, so dass in der Regel eine
längere Einfriedung im Rahmen einer Baugenehmigung beantragt werden wird. Alternativ werden
die Grundstückseigentümer einen berechtigten Sichtschutz hinter der niedrigen Einfriedung
errichten.
Durch eine vorab im Rahmen des Bebauungsplans genehmigte Einfriedung wird der bürokratische
Aufwand deutlich reduziert, was auch im Sinne der Stadtverwaltung sein sollte. Weiterhin sind
doppelte Zäune dem Erscheinungsbild des Wohnquartiers nicht förderlich.
2.) Gerade im Bereich der Waldwege besteht ein großer Bedarf nach einer höheren Einfriedung als
1,00m, da dort Familien mit Babies und Kleinkindern wohnen, die ein erhöhtes Schutzbedürfnis
haben und nicht plötzlich fremde Personen (die aus dem Wald kommen) im Garten bei Ihren
Kindern finden möchten.
Abwägung:
Aufgrund der vorgebrachten Bedenken ist zwischenzeitlich die in der 1. Offenlage enthaltene
Festsetzung in Bezug auf die Höhe und Gestaltung von Einfriedungen entlang öffentlicher
Verkehrsflächen wieder entfallen. Es soll keine gegenüber dem gültigen Bebauungsplan Nr. 118
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hinausgehende Festsetzungen zu Einfriedungen geben; diese werden zukünftig ausschließlich über
das Bauordnungsrecht geregelt, so dass den Bauherren eine größtmögliche Flexibilität eröffnet wird.
Als Ausnahme davon bleibt lediglich die bisher im Bebauungsplan Nr. 118 enthaltene Festsetzung,
wonach Einfriedungen in den Vorgärten bis zu einer Höhe von maximal 1,0 m zulässig sind,
bestehen.
Beschluss:
Der Anregung wird gefolgt.
zu d)
Aufgrund einer falschen Übertragung des notwendigen Abstands zum Wald werden für drei
Grundstücke die Baufelder vergrößert.
Wir verweisen auf die beigefügte Zeichnung aus Ihrer Verwaltung, die neben den genannten
Grundstücken noch diversen Grundstücken im Nordosten des 2. Bauabschnitts ein größeres
Baufeld ermöglichen würde.
Wir beantragen daher für die zusätzlich betroffenen Grundstücke, die Grenze für eine mögliche
Bebauung um fünf Meter in Richtung Wald zu verschieben.
Ermöglicht werden sollen damit ausschließlich Terrassenüberdachungen, Wintergärten sowie
verlängerte oder versetzte Garagen.
Diese Ergänzung hat keinen Einfluss auf die gestalterische Planung der Stadt für das Baugebiet, da
es sich - wenn überhaupt - nur um kleine Anbauten handelt und große Hauskubaturen nicht
ermöglicht werden. Weiterhin erfolgt damit keine bevorzugte und willkürliche Behandlung einzelner
Grundstücke.
Abwägung:
Einleitend wird darauf hingewiesen, dass Grundlage der gesamten Konzeption sowohl der
Bauflächen als auch der Waldflächen die seinerzeit vom Rat der Stadt Neukirchen-Vluyn
beschlossene Rahmenplanung ist. In dieser Rahmenplanung werden bereits der neue Waldrand
(bezeichnet als Waldsaum) und die Waldabstandsflächen grafisch dargestellt. Die Rahmenplanung
stellt auf der Grundlage der politischen Beschlüsse die abgestimmte Handlungsgrundlage für die
nachfolgenden Bauleitplanverfahren dar.
Der vorhandene, sogenannte Zechenwald im westlichen und nördlichen Planbereich wird gem. § 9
Abs. 1 Nr. 18 BauGB als Wald festgesetzt. Die genaue Abgrenzung der in der Örtlichkeit vorhandenen Waldkante ist durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur ermittelt worden.
Gemäß Abstimmung mit dem Regionalforstamt Niederrhein ist von der Waldkante ausgehend bis zu
den überbaubaren Grundstücksflächen ein Waldabstand von 35,0 Metern einzuhalten, da in einigen
Jahrzehnten die Bäume (u.a. Stieleichen) eine Höhe von teils deutlich über 25 Metern aufweisen
werden. Der Waldabstand sichert einerseits die neuen baulichen Anlagen vor eventuell
umstürzenden Bäumen und andererseits wird die Beeinträchtigung der Privatgärten durch eine von
den Bäumen ausgehende Verschattung gemindert. Im Rahmen der Bebauungspläne Nr. 113 und
114 wird der festgelegte Waldabstand mit den Festsetzungen für den westlichen Teil der Misch- und
Wohngebiete ebenfalls berücksichtigt.
Im Zuge der ersten Umsetzungsmaßnahmen im Gesamtbereich des Niederberggeländes sind
bereits Waldflächen in Anspruch genommen worden. Als Ausgleich für diese Eingriffe in den
Waldbestand sind Ersatzaufforstungen erforderlich. In Abstimmung mit dem Landesbetrieb Wald
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und Holz NRW beträgt die gesamte auszugleichende Fläche 23.030 qm. Grundsätzliches Ziel war
es, den erforderlichen Ausgleich für die durch die Projektentwicklung notwendig gewordenen
Waldbeseitigungsmaßnahmen auch wieder innerhalb der Projektgrenzen durchzuführen. Dadurch
entsteht, dem Rahmenkonzept Niederberg 1/2/5 folgend, ein entsprechend größerer,
zusammenhängender Waldgürtel.
Die Aufforstungen sollen in Form eines Waldrandes erfolgen, der dem heutigen Waldbestand zum
Teil in Richtung der Neubebauung vorgelagert wird; d.h. ausgehend von der zukünftigen
Wohnbebauung wird eine gestaffelte Höhenentwicklung des Waldes erfolgen. Das
Waldausgleichsflächenkonzept und eine entsprechende Pflanzliste wurden mittlerweile mit dem
Landesbetrieb Wald und Holz NRW abgestimmt. Der mit der Umsetzung des Bebauungsplanes Nr.
113 konkret zu leistende Waldausgleich in der Größenordnung von 6.030 qm wird nördlich und
südlich des Waldbestandes nachgewiesen. Von diesem neu gepflanzten Wald sind 15 m Abstand zu
den überbaubaren Flächen einzuhalten.
Die Lage der Waldausgleichsflächen ist dem nachfolgenden Plan zu entnehmen:
Darstellung der neu angepflanzten Waldflächen (von dieser Fläche muss ein Mindestabstand von 15 m zur Bebauung eingehalten werden) Die überbaubaren Flächen (Baufenster mit blauer Linie dargestellt) stimmen mit der 35-mAbstandslinie bzw. der 15-m-Abstandslinie überein. Eine Verschiebung der Baugrenzen kann daher
auch nicht für Terrassenüberdachungen und Wintergärten erfolgen, da es sich dabei nicht um
Nebenanlagen, sondern um Teile des Hauptbaukörpers handelt und diese ansonsten innerhalb des
Waldabstandes liegen würden.
Die Flächenaufforstung ist eine Vorgabe einer übergeordneten Behörde, an die sich die Stadt zu
halten hat. Die Abstände zwischen Wald und Bebauung sind Ergebnis eines intensiven
Abstimmungs- und Abwägungsprozesses. Sie sind bereits in der Planung auf das absolute
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Mindestmaß reduziert worden. Der Vorwurf der „bevorzugten und willkürlichen Behandlung
einzelner Grundstücke“ wird daher zurückgewiesen. Die von der Waldkante abhängende Lage der
Baugrenzen ist eindeutig nachvollziehbar.
Beschluss:
Lfd. Nr. 7
Anregungsgeber:
Herr Dipl. Ing. XXX (in Vertretung für Grundstückseigentümer XXX)
Datum: 21.11.2013
Einwendung:
Im Namen der Bauherrschaft, möchten wir im Zuge der Offenlage des o.g. Bebauungsplanes
Stellung über die maximale FH von 3.50 m im erweiterten Baufeld nehmen. Unsere Planung sieht
eine lichte Raumhöhe von 3.50 m im Erdgeschoss vor. Dementsprechend würde eine FH von 3.50
m nicht ausreichen. Wir bitten daher die Festlegung auf eine Höhe von 4.50 m zu ändern.
Abwägung:
Die entsprechende Festsetzung wird zum Satzungsbeschluss dahingehend geändert, dass in den
betreffenden Bereichen eine Höhe von 4,5 m zulässig sein soll. Damit ist die Zielsetzung der Stadt,
an dieser Stelle eine maximal eingeschossige Bebauung umzusetzen, auch weiterhin gewährleistet.
Allerdings wurde statt der maximalen Geschossigkeit eine absolute Höhe festgesetzt, um eine
größere Gebäudehöhe durch Nichtvollgeschosse oder Aufbauten zu verhindern. Insgesamt kann mit
der getroffenen Festsetzung eine als nachbarschaftsverträglich zu bewertende Erweiterung der
Neubebauung in diesem Bereich erfolgen.
Beschluss:
Lfd. Nr. 8
Anregungsgeber:
Herr und Frau XXX
Datum: 20.11.2013
Einwendung:
Die 1. Änderung zum Bebauungsplan 118 sieht auf Seite 33 die Vergrößerung des Baufeldes für die
benachbarten Grundstücke Juraweg 20 und 22 vor.
Dieser Änderung mochten wir ausdrücklich nicht widersprechen.
In der textlichen Begründung wird jedoch aufgeführt, dass alleine diese beiden Grundstücke die
Voraussetzungen für eine erweiterte Bautiefe aufweisen. Dieses trifft jedoch nicht zu. Unser
Baugrundstück Juraweg 13 weist bei einer aktuell zulässigen Bautiefe von 14 m bereits heute einen
6 m größeren Abstand zum parallel verlaufenden Waldrand auf. Dieser Abstandunterschied zum
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Waldrand vergrößert sich durch die geplante Änderung bei den Grundstücken Juraweg 20 und 22
auf 9,50 m.
Daher beantragen wir hiermit im Rahmen der Gleichbehandlung für unser Grundstück Juraweg 13
eine Änderung der eingezeichneten Waldabstandsgrenze sowie eine Erweiterung des Baufeldes um
ebenfalls 3,50 m, um uns den Bau einer überdachten Terrasse zu ermöglichen. Wir wären Ihnen
dankbar, wenn diese inhaltlich bereits in der Sitzung behandelt würde.
Ergänzungsantrag für den Fall der Ablehnung
Wir beziehen uns auf unser Schreiben vom 11.11.2013 und möchten gerne folgende Ergänzung
zum obigen Antrag nachtragen.
Für den Fall, dass der Stadtentwicklungsausschuss eine Ausweitung des Baufeldes um 3,5 m
ablehnen sollte, stellen wir folgenden Ergänzungsantrag.
Wir beantragen eine Änderung planungsrechtlichen Festsetzungen gem. § 9 (1) BauGB für unser
Grundstück.
Im Punkt 1.7 dürfen Terrassenüberdachungen bis maximal 15 m, gemessen an der vorderen zur
Straßenseite liegenden Baugrenze gebaut werden. Wir beantragen aufgrund der besonderen Lage
unseres Grundstückes und der großen Entfernung zum bestehenden Waldrand diese Zulässigkeit
auf 17 m zu erhöhen. Einer Einschränkung auf die Zulässigkeit einer Terrassenüberdachung
stimmen wir zu. Näheres siehe beiliegende Skizze.
Wir wären Ihnen dankbar, wenn dieses inhaltlich bereits in der Sitzung behandelt würde. Die
Fraktionen werden wir per Email über diesen Ergänzungsantrag informieren.
Abwägung:
Im vorliegenden Fall besteht zwischen der bisher festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche
und dem einzuhaltenden Waldabstand ein Spielraum, der für eine Vergrößerung der überbaubaren
Grundstücksfläche genutzt werden kann. Dieser Spielraum resultiert daraus, dass der Abstand zum
Wald durchgehend 15,0 m beträgt, im Ursprungsplan jedoch runde Ausbuchtungen begradigt
wurden. Durch die Ecksituation ergibt sich jedoch eine runde Baugrenze. Diese soll nun im
Bebauungsplan entsprechend festgesetzt werden. Der Mindestabstand zum Wald wird nach wie vor
eingehalten. Weitere Ausführungen siehe dazu die Stellungnahme der lfd. Nr. 6 d).
Beschluss:
Lfd. Nr. 9
Anregungsgeber:
Herr XXX
Datum: 24.11.2013
Einwendung:
Der aktuell gültige Bebauungsplan 118 beschränkt Terrassenüberdachungen und Wintergarten in
der Tiefe auf eine Fläche, welche maximal 14 - 15 Meter von der vorderen zur Straße liegenden
Baugrenze entfernt sein darf.
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Obwohl im Bereich des BPlanes 118 sowohl die Grundstücke, als auch die Grundstückstiefen in den
meisten Fällen größer sind als im Bereich des BPlanes 114, betrifft diese Einschränkung aus nicht
nachvollziehbaren Gründen nur das Gebiet des BPlanes 118.
Die Baufelder weisen trotz großer Grundstücke im BPlan 118 hinsichtlich der Tiefe oft nur 14 m, in
einigen Bereichen 15 m auf, welche oft schon durch die Gebäude ausgenutzt werden.
Im Rahmen der Änderungen des Bebauungsplanes beantragen wir eine Ausweitung auf 17 m, um
eine Terrassenüberdachung oder einen Wintergarten in einer nutzbaren Tiefe zu ermöglichen.
Abwägung:
Siehe Abwägung zur lfd. Stellungnahme Nr. 6 a)
Beschluss:
Lfd. Nr. 10
Anregungsgeber:
Herr XXX
Datum: 07.01.2014
Einwendung:
Generell sollen mit der 1. Änderung des BP 118 verschiedenste Einschränkungen vorgenommen
werden. Vorab wurde aber gerade mit der großen Freiheit ohne solche Einschränkungen auf dem
Baugebiet geworben.
Daher bitte ich von der nun strengen Regulierung abzusehen. Konkret gehe ich auf die
verschiedenen Punkte im Folgenden ein.
1.) Geländeabfall/Abböschungen
Durch den geschilderten Sachverhalt kommt es an den Grundstücken zum Wald sowie zu den
öffentlichen Grünflächen zu einem Höhenunterschied von bis zu einem Meter.
gezwungen, Abböschungen vorzunehmen, sofern nicht das gesamte Grundstück abgeflacht wird.
Damit wird in großem Maße die tatsächliche Nutzbarkeit der Gartenfläche (damit ist die
Grundstücksfläche abzüglich Vorgarten, bebauter Fläche und Terrasse gemeint) eingeschränkt. Bei
einem durchschnittlichen Grundstück gehen so ca. 20 qm Gartenfläche verloren, was bei einem voll
ausgenutzten Baufenster einem Anteil von ca. 15% entspricht.
Die geplante Änderung sollte daher nicht vorgenommen werden. Zusätzlich verweise ich darauf,
dass im 2. Bauabschnitt bereits L-Steine am Waldrand und zum Ost-West-Grünzug gesetzt wurden.
Abwägung:
Siehe Abwägung zur lfd. Stellungnahme Nr. 6 b)
10
Beschluss:
2) Einfriedungen
Geplant ist eine Festlegung, dass Einfriedungen zu öffentlichen Verkehrsflächen in einer Höhe von
max. 1,00 m zulässig sind (Höhe in Bezug auf das Grundstück). Ausgenommen ist eine Länge von
3,50 m, an der eine Einfriedung von 2,00 m ermöglicht wird (Höhe in Bezug auf die Verkehrsfläche).
Einfriedungen durch hohe Hecken oder Pflanzen sind grundsätzlich nicht eingeschränkt.
Um aber dem Sicherheits- und Sichtschutzbedürfnis der Anwohner nachzukommen, sollte auch die
Einzäunung in entsprechenden Höhen ermöglicht werden, allerdings dann mit der Vorgabe diese
überwiegend zu begrünen (durchwachsende Hecke, Rankpflanzen)
An Verkehrsflächen soll grundsätzlich eine Einfriedung von bis zu 1,80m möglich sein (bezogen auf
die Höhe der Verkehrsfläche).
Um einen unschönen Tunneleffekt zu vermeiden ist jedoch eine überwiegende Begrünung der
Einfriedung vorzugeben.
Abwägung:
Siehe Abwägung zur lfd. Stellungnahme Nr. 6 c)
Beschluss:
3) Waldgrenzen
Aufgrund einer falschen Übertragung des notwendigen Abstands zum Wald werden für drei
Grundstücke die Baufelder vergrößert.
Mit einem Blick auf den Bebauungsplan 113 zur Infrastruktur mit den tatsächlichen Waldgrenzen,
lässt sich feststellen, dass jedoch noch weiteren Grundstücken im Bereich des Bebauungsplans 118
ein größeres Baufeld ermöglicht werden müsste. Daher sollte für die zusätzlich betroffenen
Grundstücke, die Grenze für eine mögliche Bebauung an die tatsächlichen Waldabstandsgrenzen,
aus dem BP 113 angepasst werden.
Ermöglicht werden sollen damit ausschließlich Terrassenüberdachungen, Wintergärten sowie
verlängerte oder versetzte Garagen.
Diese Ergänzung hat keinen Einfluss auf die gestalterische Planung der Stadt für das Baugebiet, da
es sich - wenn überhaupt - nur um kleine Anbauten handelt und große Hauskubaturen nicht
ermöglicht werden. Weiterhin erfolgt keine bevorzugte und willkürliche Behandlung einzelner
Grundstücke.
Abwägung:
Siehe Abwägung zur lfd. Stellungnahme Nr. 6 d)
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Beschluss:
Lfd. Nr. 11
Anregungsgeber:
Herr XXX
Datum: 07.01.2014
Einwendung:
Nachfolgend meine Anregungen und Stellungnahmen zu den geplanten Änderungen im BPlan 118
1. Waldabstandsflächen und Bebauungsgrenzen.
Am 20.11.2013 war ich als Zuschauer in der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses anwesend.
In dieser Sitzung wurde zum obigen Punkt seitens der Bauverwaltung angeführt, dass unser Antrag
auf Anpassung der Bebauungsgrenze analog zu den Grundstücken 9 und 10 die vorgesehene
Waldabstandsgrenze tangieren würde und daher eine Bautiefenerweiterung deshalb nicht zulässig
wäre.
Dazu wurde im öffentlichen Ausschuss einen Kartenausschnitt vorgelegt, in dem der tatsächliche,
ausgemessene 35m Waldabstand zu entnehmen war. (Siehe Anlage l a) Aus diesem Plan war
deutlich zu entnehmen, dass bei einer Gleichbehandlung aller Grundstückseigentümer auch den
Grundstückseigentümern 11, 23, 24, 25, 26 und 35 eine Erweiterung der Bautiefe ermöglicht werden
könnte. Die fehlerhafte Vermessung wurde ja auch von einigen Ausschussmitglieder hinsichtlich der
anderen Grundstücke kritisch hinterfragt.
Mit Befremden musste ich allerdings die Äußerung der Verwaltung auf eine Frage eines
Ausschussmitgliedes zur Kenntnis nehmen, als dieser erwähnte, dass bei den tatsächlichen
Waldabstandsgrenzen auch andere Grundstückseigentümer einen Antrag auf Anpassung ihres
Baufeldes beantragen könnten. Sinngemäß erwähnte die Verwaltung, dass die zulässige
Bebauungstiefe bewusst direkt an die bereits genehmigten Baufelder angelegt wurde, um "weitere
Begehrlichkeiten durch andere Bauherren" zu vermeiden.
Dieses steht im Widerspruch zu Punkt 9.3 des textlichen Teils des Bebauungsplanes, indem Sie
folgende Angaben machen.
„Insgesamt sollen die Baugrenzen einen großen Spielraum für den Zuschnitt der zukünftigen
Grundstücke bieten“
Die Planungsänderung sieht im Zusammenhang mit einem Bauantrag eine Erweiterung der Tiefe
auf 18,0 m vor. Es wäre wohl kaum öffentlich zu erklären, warum ausgerechnet nur für dieses und
das benachbarte Grundstück eine Änderung hinsichtlich der Baugrenzen nach § 23 BauNVO des
Bebauungsplanes rechtlich möglich sei.
Verwaltungshandeln sollte stets nachvollziehbar und transparent sein. Die von der Verwaltung auf
wenige Grundstücke beschränkten Änderungen sollten - zumindest bei vorliegenden Anträgen
anderer Grundstückseigentümer - ähnlich positiv beschieden werden. Die Beschränkung dieser
Baufelderweiterung auf wenige Grundstücke könnte verständlicherweise den Eindruck erwecken,
dass hier nicht rein objektive Gründe für die Änderungen ausschlaggebend waren. Die
Gleichbehandlung aller betroffenen Grundstückseigentümer würde diesen schon in der Öffentlichkeit vorhandenen Gerüchten entgegen wirken.
In der Verwaltungsvorlage zum Punkt Top 10 (siehe Anlage l a) werden auf der Seite 25 von der
Verwaltung folgende Aussagen getätigt:
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„Weiterhin profitieren die beiden südwestlich gelegenen Grundstücke, insbesondere das nördliche
dieser beiden Grundstücke. Hier ergibt sich sogar eine überbaubare Fläche von 18,00 m Tiefe.
Dieses ist die einzige Stelle im Bebauungsplan, die eine so große Bautiefe aufweist. Dieses soll
jedoch für diese beiden Grundstücke zugelassen werden, da sie auch eine besondere Länge
aufweisen und so unter Berücksichtigung der Bebauung (bei voller Ausnutzung) immer noch ein
relativ großer Garten verbleiben würde.“
Diese Vorlage erweckt den Eindruck, dass nur diese beiden Grundstücke eine besondere Tiefe
aufweisen. Diese Angabe ist so nicht richtig. Die erwähnten Grundstücke weisen eine
Grundstückstiefe von ca. 36,80m auf. Bei einer zulässigen Bautiefe und einem Abstand zur Straße
von 3,00m erlauben Sie hiermit eine Bebauung bis zu 15,80m an die hintere Grundstücksgrenze.
Das Grundstück 9 weist eine Fläche von 738 qm, das Grundstück 10 eine Größe von 588 qm auf.
Bei einer Breite von 20,07m, bzw. 16,00m beträgt die vorgesehene zulässige Bebauungsfläche
beim Grundstück 9 ca. 238,5 qm und beim Grundstück 10 Ca. 225 qm. Bei diesen Flächen wurde
bereits berücksichtigt, dass bei der Garagenbebauung im Grenzbereich nur eine Tiefe von 9,00 m
zulässig ist.
Somit beträgt der überbaubare Bereich beim Grundstück 9 ca. 32,3 %, beim Grundstück 10 ca.
38,2%.
Nun die vergleichbaren Angaben zu unserem Grundstück Nr. 11: Grundstücksgröße: 604 qm,
Grundstückstiefe: 43,82m, Abstand zur hinteren Grundstücksgrenze bei der beantragten
Verlängerung 23,32m, Überbaute Fläche: 180,25 qm, überbaubarer Bereich 29,8 %
Auch weitere Grundstücke weisen Grundstückstiefen von 32 m – 33 m auf.
Mittlerweile habe ich den Bplan 118 mit zwei externen sachkundigen Verwaltungsbeamten
(Stadtbaurat und Abteilungsleiter Stadtplanungsamt) besprochen. Für beide war der plötzliche
Versatz der zulässigen Bebauungsgrenze zum Waldrand ab dem Grundstück 10 und den
nachfolgenden Grundstücken um bis zu 9 m nicht erforderlich. Der aktuelle Waldbestand erfordert
dieses nicht. Im BPlan 113 sind die Waldflächen und Abstandsflächen eingezeichnet (siehe Anlage
2). Diese führen nicht zwangsweise zu Einschränkungen. Ebenso nicht die in diesem Plan
eingetragene „Grenze des von einer Bebauung freizuhaltenden Waldabstandes“.
Antrag: Übernahme der Waldflächen und Abstandsflächen aus dem BPlan 113.
Da eine Waldrand- oder Waldsaumfläche nur niedrigeren Gewächsen und kleineren Bäumen
bepflanzt werden darf, geht von diesen Flächen auch keine Gefahr für die angrenzende Bebauung
aus.
In diesem Zusammenhang verweise ich auf die Sitzungsvorlage des Stadtplanungsausschusses
vom 20.02.2013, in der die Verwaltung unter Top 12 bei der Anregung des Landesbetriebes Wald
und Holz NRW unter Lfd. Nr. 5 folgende Abwägung vorgenommen hat.
„Da innerhalb dieser Flächen keine Bäume 1. Ordnung vorgesehen werden sollen, ist der
vorgesehen Mindestabstand von 15 m als ausreichend einzustufen. Die Berücksichtigung eines
größeren Abstandes zur neuen Waldfläche hätte auf einer Länge von ca. 400m zu einem
erheblichen Verlust an Baufläche geführt. Vor diesem Hintergrund wird dem Planungsziel der Stadt
Neukirchen-Vluyn, an dieser Stelle attraktive Bauflächen in einem wirtschaftlichen und städtebaulich
sinnvollem Umfang zu schaffen, Vorrang vor den aufgeführten Belangen des Waldes eingeräumt.“
Aus meiner langjährigen Zeit als Mitglied des Stadtplanungsausschusses kann ich mich erinnern,
dass bei städtebaulichen Planungen im Bereich des Waldsaumes (Bereich zwischen Bäumen der 1.
Ordnung und Grundstücksgrenzen) stets eine abgestufte Bepflanzung vorgenommen wurde, wie sie
auch seitens der Landesbetriebe empfohlen wird.
13
Derzeitig stehen in diesem Bereich fast ausschließlich Jungpflanzen mit einer Höhe von ca. 1,0m
bis 1,5m. Eine entsprechende höhenmäßig abgestufte Bepflanzung dürfte im Rahmen des
Bebauungsplanes sinnvoll und zumutbar sein.
Der Landesbetrieb Wald und Holz NRW bezieht sich in seiner Anregung zum BPlan 118 auf
Schreiben vom 18.08.2010 und vom 22.12.2010. Diese sind in der Sitzung des Stadtplanungsausschusses vom 24.11.2010 (Schreiben vom 18.08.2010) inhaltlich behandelt worden.
Im Zusammenhang mit dem BPlan 114 tätigt hier die Verwaltung bei den Einwendungen des
Landesbetriebes Wald und Forst folgende Abwägung:
„Da innerhalb dieser Flächen keine Bäume 1. Ordnung vorgesehen werden sollen, ist es für die
privaten Grundstücksflächen unerheblich, ob die Breite des Waldrandes 10m oder mehr beträgt.“
(Siehe Anlage 3)
Es ist nicht nachvollziehbar, warum bei gleichen Voraussetzungen im Bereich des BPlan 118 andere
Vorschriften sollen, als es im BPlan 114 der Fall ist. Auch die geplante Änderung des BPlan 114
sieht hier keine Veränderung vor.
Abwägung:
Siehe Abwägung zur lfd. Stellungnahme Nr. 6 d)
Im Übrigen wird darauf hingewiesen, dass auch im Bebauungsplan Nr. 114 ein Abstand von 35 m
zum bestehenden Wald einzuhalten war. Daraus resultierte ein Abstand von 16 m zwischen der
Kante der Waldrandergänzung im Westen und der überbaubaren Grundstücksfläche.
Entsprechende maßliche Eintragungen sind aus dem Bebauungsplan Nr. 114 ersichtlich. Daraus ist
zu erkennen, dass im BP 118 genau so vorgegangen wurde wie im BP 114.
Das aufgeführte Zitat bezüglich der Breite des Waldrandes bestätigt insgesamt die gemachten
Ausführungen. Der Landesbetrieb Wald und Holz favorisierte ursprünglich eine breitere Waldrandergänzungsfläche. Dieser Anregung wurde mit Hinweis auf den Abstand zwischen überbaubarer
Grundstücksfläche und Waldrandergänzung nicht gefolgt.
Der Antragsteller behauptet, dass die Erweiterung der überbaubaren Fläche auf 18 m „im
Zusammenhang mit einem Bauantrag“ steht. Dies ist falsch. Die Verwaltung hatte bemerkt, dass an
zwei Stellen der Standardabstand zwischen Bebauung und Wald nicht richtig war. Die Initiative,
diese beiden Stellen zu ändern (wovon 3 Grundstücke betroffen sind) ging damit nicht von einem
Bauherren, sondern von der Stadt aus, da die Waldabstände überall gleich sein sollten.
Beschluss:
2. Zulässigkeit von Terrassenüberdachungen und Wintergärten
Im BPlan 118 werden seitens der Bauverwaltung Einschränkungen hinsichtlich der Zulässigkeit
gemacht, welche im BPlan 114 nicht vorhanden und auch zukünftig nicht vorgesehen sind, obwohl
die meisten Grundstücke im BPlan 118 eine größere Tiefe aufweisen. Bei den Waldgrundstücken
führt die aktuelle zeichnerische Darstellung sogar dazu, dass die „Darstellung der Grenze des von
einer Bebauung freizuhaltenden Waldabstandes" bei diesen noch nicht einmal die ansonsten
zulässige Tiefe von 15m möglich wäre, da diese eingetragene Grenze direkt am zulässigen Baufeld
entlangführt.
14
Im konkreten Fall bedeutet dieses beim Grundstück 11 trotz einer Grundstückstiefe von 43,82m nur
eine aktuell zulässige Terrassenüberdachung von 1,0 m Tiefe. Das kann so nicht richtig sein, da bei
den direkt daneben liegenden Grundstücken Nr. 9 und 10 alleine schon die geplante Änderung des
Baufeldes die zulässige Bebauung (nicht nur Terrassenüberdachung) ca. 10 m näher an den
Waldbestand möglich sein soll.
Antrag: Im Rahmen der Gleichbehandlung sollte die unter Punkt 1.7 der planungsrechtlichen
Festsetzungen bestehende Beschränkung ersatzlos entfallen. Im BPlan 114 und BPlan 118 sollte
der ausgemessene Waldbestand sowie die Abstandslinie von 35m korrekt eingetragen werden.
Abwägung:
Siehe Abwägung zur lfd. Stellungnahme Nr. 6 a)
Zusätzlich wird darauf hingewiesen, dass bei einem Entfall der Festsetzung Nr. 1.7 überhaupt keine
Überschreitung der rückwärtigen Baugrenzen durch Terrassenüberdachungen und Wintergärten
zulässig wäre. Als Bestandteil des Hauptbaukörpers wären sie dann nur innerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Diese können aber, wie ausführlich dargelegt, aufgrund
des zu berücksichtigenden Waldabstandes nicht erweitert werden.
Beschluss:
3. Abböschungen und Einfriedungen
Im Gebiet des Bplanes 118 verlaufen 4 Fußwege zwischen den Grundstücken. Die Grundstücke
liegen im Bereich OK Erdgeschoss bis zu 0,60m über dem Niveau der geplanten Wege. Da diese
teilweise nur 2,0 m neben den Häusern verlaufen, sollten diese bis zur Höhe des OK Erdgeschoss
mit L-Steinen versehen werden. Darauf sollte der vorgesehene Metallzaun gesetzt werden.
Zusammen sollten L-Steine und Metallzaun eine Höhe von 1,8 m über Gehwegniveau aufweisen.
Diese sollten durch die Grundstückseigentümer begrünt werden (z.B. Efeu oder andere
Rankpflanzen), um eine harmonische Einfassung der engen Wege zu ermöglichen. Durch diese
Bauweise wäre auch eine gewisse Privatsphäre auf den seitlich liegenden Terrassen gesichert.
Bei den Abböschungen zu den hinteren Waldflächen sollten ebenfalls Abböschungen durch L-Steine
bis zu einer Höhe der OK Erdgeschoss des dazu gehörenden Hauses möglich sein.
Abwägung:
Siehe Abwägung zur lfd. Stellungnahme Nr. 6 b und c)
Beschluss:
Lfd. Nr. 12
Anregungsgeber:
Eheleute XXX
Datum: 07.01.2014
15
Einwendung:
1) Unterschiedliche Geländeniveaus / Abböschungen
2) Höhenmäßige Begrenzung der Einfriedungen
3) Regelungen zur Einfriedung von Grundstücksgrenzen (Zäune /L-Steine) durch die RAG MI
4) Beleuchtung der Fußgängerwege innerhalb des Baugebietes 2
5) Zulässigkeit von Abstellräumen innerhalb des Bauwichs
Mit Bezug auf die geplanten Änderungen des Bebauungsplans 118 haben wir folgende
Anmerkungen und stellen nachfolgende Anträge (die Nummerierungen 1. x beziehen sich auf die
Textlichen Festsetzungen aus Lageplan 1 BP 118):
1) Unterschiedliche Geländeniveaus I Abböschungen
gezwungen, Abböschungen vorzunehmen. Dies schränkt die Grundstückseigentümer erheblich ein.
1.6 Das Geländeniveau der Baugrundstücke ist entlang des Waldrandes und der öffentlichen
Grünflächen auf das vorhandene Geländeniveau durch eine Böschung anzugleichen. Am
Fuß der Böschung sind Befestigungen in einer Höhe von maximal 0,3 m zulässig.
Als Begründung wird angegeben:
Durch die Festsetzung, dass das Geländeniveau der Baugrundstücke entlang der öffentlichen
Grünflächen auf das vorhandene Geländeniveau durch eine Böschung anzugleichen ist, sollen
unansehnliche Mauern oder dergleichen im Bereich der anzugrenzenden öffentlichen
Grünflächen verhindert werden. Davon ausgenommen sind am Fuß der Böschung Befestigungen
in einer Höhe von maximal 0,3 m zulässig.
Rückwärtige Grenze zum Wald / zur Grünfläche
Durch den geschilderten Sachverhalt kommt es an den Grundstücken zum Wald sowie zu
öffentlichen Grünflächen zu einem Höhenunterschied von bis zu einem Meter, sofern nicht
gesamte Grundstück kontinuierlich abgeflacht wird. Je nach Grundstückstiefe bringt
kontinuierliche Abböschung auf das rückwärtige Geländeniveau eine deutliche Schräglage
Gartens mit sich.
den
das
die
des
Mit einer einmaligen Stufenabböschung am Ende des Grundstücks wird in großem Maße die
tatsächliche Nutzbarkeit der Gartenfläche (damit ist die Grundstücksfläche abzüglich Vorgarten,
bebauter Fläche und Terrasse gemeint) eingeschränkt. Bei einem durchschnittlichen Grundstück
gehen so ca. 20qm Gartenfläche verloren, was bei einem voll ausgenutzten Baufenster einem Anteil
von ca. 15% entspricht.
Insbesondere bei Grundstücken am Waldrand, die vom Waldweg aus kaum einsehbar sind, tragen
L-Steine oder Pflanzsteine als Höhenausgleichsmaßnahmen nicht zur optischen Beeinträchtigung
des Erscheinungsbildes des Wohnquartiers bei.
Die Abböschungsverpflichtung empfinden wir als eine unnötige Überregulierung, die den bisher
kommunizierten Zielen vom „Attraktive(n) Wohnen in individuellen Bauformen“ für das Baugebiet
widerspricht.
16
Wir verweisen in diesem Zusammenhang darauf, dass im 2. Bauabschnitt bereits erste L-Steine am
Waldrand gesetzt wurden. Eine nachträgliche Änderung bzw. Einschränkung des Bebauungsrechts
verstößt unseres Erachtens gegen den Vertrauensschutz bzw. stellt eine ungerechtfertigte
Ungleichbehandlung der Bauherren dar.
Seitliche Grenze zum Fußgänger-/Waldweg
Von einer Abböschungsverpflichtung der betroffenen Grundstücke entlang der Gehwege ist
angesichts der deutlichen Höhenunterschiede bereits Abstand genommen worden, da entlang
dieser seitlichen Grundstücksgrenzen Garagen und/oder Carports errichtet werden, deren
Bodenniveau nicht zumutbar abgeschrägt werden kann.
Hier ist eine Lösung mit L-Steinen angedacht, die von der RAG MI gesetzt werden (siehe dazu auch
Punkt 3).
ANTRAG:
Wir beantragen daher, die geplante Änderung nicht vorzunehmen und es den
Grundstückseigentümern zu überlassen, ob sie entlang der Grundstücksgrenzen zum Wald / zu den
Grünflächen abböschen oder L-Steine setzen möchten. Bezüglich der Niveaulösung entlang der
Gehwege verweisen wir auf die Lösung mit der RAG MI.
Abwägung:
Siehe Abwägung zur lfd. Stellungnahme Nr. 6 b)
Beschluss:
2) Höhenmäßige Begrenzung der Einfriedungen
1.2
Zu öffentlichen Verkehrsflächen sind Einfriedungen bis zu einer Höhe von maximal 1,0 m
im Mittel zulässig (Bezugspunkt ist dabei die geplante Geländehöhe des jeweiligen
Grundstücks). Davon ausgenommen sind Einfriedungen bis zu einer Höhe von 2,0 m
(Bezugspunkt ist die angrenzende öffentliche Verkehrsfläche) auf einer Länge von bis zu
3,5 m entlang der öffentlichen Verkehrsflächen zulässig. Dies gilt nicht für die Vorgärten.
Die Begrenzung der Einfriedungshöhe auf lediglich 1 m beeinträchtigt uns - trotz der
Ausnahmeregelung für den Terrassenbereich - sowohl in unserem Bedürfnis nach Sicherheit als
auch in unserem Bedürfnis nach Privatssphäre. Als Begründung für die Höhenbegrenzung wird im
BPlan 118 unter 9.9. "Gestalterische Festsetzungen" ausschließliche eine Vermeidung von nicht
näher beschriebenen optischen Beeinträchtigungen angegeben. Es wird dabei keine
Unterscheidung bei der Art der Einfriedung gemacht. Wir sind der Meinung, dass bei der Abwägung
der öffentlichen lnteressen an einer Regelung der Bebauung und dem privaten Interesse der
Grundstückseigentümer an einer berechtigten Nutzung ihrer Grundstücke, die privaten lnteressen
eindeutig überwiegen und die hier getroffen Regelungen uns in der Ausnutzung unseres Eigentums
unzulässig einschränken.
17
Privates Sicherheitsbedürfnis
Eine Einfriedung soll unterschiedliche Funktionen erfüllen. Sie dient u.a. auch dem Schutz vor
unbefugtem Betreten. „Ein Zaun oder auch eine Hecke - allgemein eine „Einfriedung" - stellt ein
erstes Hindernis für einen Einbrecher dar" so der Internetratgeber der Polizei „www.zuhausesicher.de“. Die im Bebauungsplan festgesetzte maximal zulässige Einfriedungshöhe von 1 m ist
dazu nicht hinreichend geeignet. Sie stellt kein tatsächliches Hindernis dar, sondern ist kaum mehr
als eine symbolische Grenze, die unserem berechtigten Schutzbedürfnis keine Rechnung trägt. Ein
erwachsener Mensch kann eine derart niedrige Einfriedung ohne besondere Anstrengungen – quasi
aus dem Stand - überwinden. Um ein ungewünschtes Betreten des Grundstückes effektiv zu veroder mindestens zu behindern, ist eine höhere Einfriedung erforderlich.
Unser Grundstück grenzt zudem an einen der Waldwege, die nach aktuellem Stand nicht beleuchtet
werden sollen. Es ist sicherlich leicht nachvollziehbar, dass der angrenzende Weg möglichen
Einbrechern als Fluchtweg sehr entgegen kommt. Vor diesem Hintergrund gehen wir von einem
erhöhten Schutzbedürfnis aus.
Es ist für uns unverständlich, dass in Zeiten zu befürchtenden Stellenabbaus bei der Polizei und
tatsächlich steigender Wohnungseinbrüche Häuslebauern einfache Schutzmaßnahmen wie
ausreichende Einfriedung aus rein ästhetischen (!) Gründen verwehrt werden sollen.
Sichtschutzbedürfnis
Die angeführte Ausnahme für den Terrassenbereich auf einer Länge von 3,50 m reicht nicht aus.
Dieses Maß deckt - wenn überhaupt - die Terrassentiefe ab, so dass ein Sichtschutz nur solange
gegeben ist, wie ein Betrachter sich entlang des Schutzes bewegt. Betrachter, die auf die Terrasse
zulaufen, können länger Einblick nehmen, als ihnen der Sichtschutz dies verwehrt!
Es ist für uns nicht ersichtlich, welches öffentliche Interesse bestehen kann, die
Grundstückseigentümer neugierigen Blicken auszusetzen und ihnen ihre Privatsphäre zu
verweigern.
Soweit uns bekannt, besteht unter folgenden Voraussetzungen die Möglichkeit, eine höhere
Einfriedung zu realisieren:
 Grundstückseigentümer mit einem berechtigen lnteresse an einem höheren Sicht-/Sicherheitsschutz müssten diesen hinter der niedrigen Einfriedung errichten. Eine zusätzliche und versetzte
höhere Einfriedung jedoch
▪ ist aus Kostengesichtspunkten nicht sinnvoll.
▪ ist zudem platztechnisch nicht immer realisierbar. In Einzelfällen, in denen - wie in unserem Fall Wohnfenster an der seitlichen Grundstücksgrenze errichtet werden, beträgt der Abstand zum
öffentlichen Weg nur 2 m.
▪ schränkt die Grundstücksnutzung an diesen Stellen erheblich ein.
▪ ist dem Erscheinungsbild des Wohnquartiers nicht förderlich.
Optische (öffentliche) Interessen an einer Beibehaltung des Grüncharakters und einer
Vermeidung von „Tunnelausblicken" entlang der Wege
Es entsteht der Eindruck, dass die negativen Erfahrungen aus dem Bauabschnitt 1 (komplette
Einfriedungen von Grundstücksgrenzen mit hohen Kunststoffmauern) dazu geführt haben, die
Einfriedungen der Grundstückseigentümer des Bauabschnitts 2 einzuschränken.
18
In mehreren Gesprächen wurde zudem deutlich, dass der niedrige Zaun – kombiniert mit den zu
pflanzenden Hecken - insbesondere an den nur 2,5 m breiten Gehwegen eine Art "Tunnel"
vermeiden soll.
Die vorgegebene Höhenbegrenzung für Einfriedungen ist allerdings nicht geeignet, dieses
angestrebte Ziel - nämlich die Vermeidung tunnelähnlicher Bebauungssituationen - zu erreichen, da
sie keine Unterscheidung zwischen geschlossen Einfriedungen wie etwa Mauern oder BengasiZäunen und grundsätzlich offenen Einfriedungen wie beispielsweise „Legi“ - oder MaschendrahtZäunen macht.
Eine vermeintliche optische Beeinträchtigung entsteht jedoch nicht nur durch die Einfriedung,
sondern durch die Gesamtheit der Grenzgestaltung. Die Höhe eines Zaunes vor einer Hecke kommt
- im Gegensatz zu einer Mauer - dabei kein besonderes Gewicht zu, da für den Betrachter Hecke
und Zaun eine grüne und natürliche Einheit bilden.
Den Anwohnern steht es frei, Hecken und Büsche zu pflanzen, die dauerhaft die 2-Meter- Grenze
überschreiten; sie sind vielmehr sogar gehalten, die an öffentlichen Verkehrswegen liegenden
Garagenseiten mit Hecken oder Sträuchern zu begrünen.
Schließlich wird zur Sicherung einer verträglichen Gestaltung zwischen den zukünftigen öffentlichen
Verkehrsflächen und den parallel zu diesen Flächen liegenden Garagen festgesetzt, dass die
seitlichen Flächen zwischen Garagen und öffentlichen Verkehrsflächen mit mindestens 1 Meter
hohen Heckenpflanzungen oder Sträuchern zu begrünen sind.
Werden diese auf Dauer nicht ordnungsgemäß und regelmäßig beschnitten, kommt es durch
überwachsende Büsche, Sträucher, Bäume auch zu einer Art Tunnel. Zudem begrenzen höhere
Zaunelemente mit Rankfunktion (Legi) das Grundstück besser und verschmälern den Weg nicht
unnötig, wirken also einem etwaigen Tunnel entgegen.
Es bleibt jedoch grundsätzlich die Frage offen, warum die Verwaltung im Bauabschnitt 2 nicht
bereits die Waldwege breiter bzw. mit entsprechenden Seitenstreifen / Grünflächen angelegt hat
(analog zur Regelung der Einfriedungen in Richtung Grünband), um die Gefahr eines Tunnels zu
vermeiden. Das hätte bei den Grundstückszuschnitten bereits im Vorfeld berücksichtigt werden
können.
Im Übrigen schließt eine höhere Einfriedung den Grüncharakter des Wohnquartiers nicht
grundsätzlich aus. Dieser kann auch mit bestimmten Auflagen beibehalten werden, wenn
beispielsweise

die höheren Legi-Zäune begrünt werden (Efeu, Hecken). Bis zu einer höhenmäßig
vollständigen Begrünung wäre das Sicht-/Schutzbedürfnis der Grundstückseigentümer erfüllt.
Die Elemente tragen zudem zur Stabilisierung schmalerer Hecken bei - insbesondere an
Stellen, an denen aufgrund des begrenzten Platzes eine optimale Grundstücksausnutzung
angezeigt ist.

die Festsetzung beinhaltet, dass
▪
geschlossene hohe Einfriedungen entlang der gesamten Grundstückgrenze - wie die z.B. die
grauen Kunststoffmauern im Bauabschnitt 1 - untersagt würden.
▪
der Anteil von einerseits geschlossener hoher Einfriedung (massiv gemauert, Kunststoffmauer,
Gabionen, Bambus- /Bengasi-Sichtelemente etc.) und Hecken und begrünten Elementen gleich
ist bzw. der begrünte Teil überwiegen muss.
Eine solche Auflagenregelung würde dem Sicherheits-/Schutzbedürfnis der Grundstückseigentümer
entsprechen, deren Gestaltungsspielraum für die Einfriedung erhöhen und auch optisch eine
zufriedenstellende Lösung entlang der öffentliche Verkehrsflächen bedeuten.
19
ANTRAG:
Die geplante Regelung schränkt die betroffenen Grundstückseigentümer erheblich ein und steht der
bisherigen Aussage der Verwaltung nach größtmöglicher Gestaltungs- und Nutzungsfreiheit
entgegen. Bei der Abwägung des öffentlichen Interesses an einer Regelung mit dem individuellen
Bedürfnis der betroffenen Grundstückseigentümern nach Schutz der Privatsphäre und des
Eigentums, sind die Interessen der Grundstückseigentümer höher zu bewerten. Wir beantragen
daher, auch an Verkehrsflächen grundsätzlich eine Einfriedung von bis zu 2,00 m zu ermöglichen
(gerechnet ab Höhenniveau der öffentlichen Verkehrsfläche), ggf. im Interesse eines Kompromisses
eingeschränkt durch die oben genannten Auflagen.
Abwägung:
Siehe Abwägung zur lfd. Stellungnahme Nr. 6 c)
Beschluss:
3) Regelung zur Einfriedung von Grundstücksgrenzen (Zäune / L-Steine) durch die RAG MI
1.3
Grundstücke in den allgemeinen Wohngebieten WA*, die unmittelbar an den Wald
angrenzen, sind durch einen mindestens 1m hohen Zaun entlang ihrer westlichen bzw.
nördlichen Grundstücksgrenze gegenüber der angrenzenden Waldfläche einzufrieden.
Da festgelegt wurde, dass die RAG MI die Einfriedung entlang der öffentlichen Flächen übernehmen
muss, macht es Sinn, die Umsetzungsdetails in den B-Plan aufzunehmen. Dies betrifft die
Waldgrenzen, die Grünbandgrenzen und auch die Grundstücksgrenzen entlang der Waldwege.
Aufgrund der erst nach Abschluss der Erschließungsarbeiten sichtbaren fallenden Grundstücksniveaus gab es bereits im Vorfeld Gespräche mit der RAG MI. Im Rahmen eines Ortstermins am
17.10.2013 haben die betroffenen Grundstückseigentümer der Grundstücke 10 (Steinhoff) und 11
(SchuIte/Fahr-Schulte) sowie 26 (Wendland) und 35 (Henke) mit der RAG folgende Lösung
vereinbart:

Zaunelemente
▪
Das Setzen des Zaunes erfolgt in Absprache mit den Grundstückseigentümern.
▪
Die Material- und Arbeitskosten für den bis zu 2,0 m hohen Legi-Zaun (bezogen auf das
Gehweg-Niveau) übernimmt die RAG MI komplett. Dies betrifft im Bauabschnitt 2 nur vier
Wege.
▪
Etwaige Mehrkosten für einen ggf. höheren Zaun entlang der Waldgrenze tragen die
Grundstückseigentümer.
▪
Abfangen der unterschiedlichen Grundstücksniveaus (privat/öffentlich) durch L-Steine
entlang der öffentlichen Verkehrsflächen
▪
Aufgrund der unterschiedlichen Höhenniveaus übernimmt die RAG MI die Material- und
Arbeitskosten für das Setzen der L-Steine.
20
▪
Diese sind auf die Grundstücksgrenze zu setzen. Darauf werden die Zäune montiert. Beides
geht in das Eigentum der Grundstückseigentümer über.
▪
Die Abstimmung des Höhenniveaus erfolgt in einvernehmlicher Absprache mit den beidseitig
des Weges angrenzenden Grundstückseigentümern.
▪
Die L-Steine sind so zu setzen, dass eine Bepflanzbarkeit der Grundstücke direkt am Zaun
gewahrt bleibt (ca. 60 - 70 cm Erdhöhe).
ANTRAG:
Wir beantragen, die Details hinsichtlich der Regelung zur Einfriedung von Grundstücksgrenzen
(Zäune / L-Steine) durch die RAG MI als Ergänzung in den städtebaulichen Vertrag aufzunehmen.
Alternativ sind diese den betroffenen Grundstückseigentümern mit separatem Schreiben zu
bestätigen.
Abwägung:
Die Anregung fällt nicht unter die Regelungsmöglichkeiten eines Bebauungsplanverfahrens.
Zudem besteht an den aufgeführten privatrechtlichen Regelungen zwischen Grundstücksverkäufer
und -käufer kein öffentliches Interesse und auch kein Regelungsbedarf von Seiten der Stadt
Neukirchen-Vluyn. Die im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes und seiner 1. Änderung
getroffenen Festsetzungen sind ausreichend, um das angestrebte städtebauliche Erscheinungsbild
des Siedlungsbereiches zu sichern. Weitergehende Festlegungen liegen ausschließlich im
Privatinteresse der Beteiligten und sind ggfs. über privatrechtliche Verträge zu sichern.
Beschluss:
Die Anregung ist nicht Gegenstand des Planverfahrens.
4) Beleuchtung der Fußgängerwege innerhalb des Baugebietes 2
Fuß- und Radwege
Fuß- und Radwegeverbindungen sind im Projekt Niederberg innerhalb des Verkehrs- und des
Freiraumkonzeptes berücksichtigt worden. Der Standort Niederberg wird zukünftig durch ein
engmaschiges Fuß- und Radwegenetz in die Gesamtstadt und in die Landschaft eingebunden. Es
erfolgt eine Verknüpfung mit den vorhandenen Fuß- und Radwegeachsen im Umfeld. Ziel ist das
verkehrssichere und attraktive Erreichen wichtiger Einrichtungen wie Schulen, Versorgungseinrichtungen oder ÖPNV-Haltestellen aus dem Plangebiet heraus. Dabei wurden insbesondere die
Anknüpfungspunkte an das bestehende Schulwegesystem berücksichtigt.
Die Wald- und Fußgängerwege zeichnen das Baugebiet Niederberg aus. Attraktiv sind sie vor allem
dann, wenn die nahegelegenen Ziele (wie zum Beispiel das Freizeitbad) bequem, ohne Umwege
und sicher erreichbar sind. Zum Anspruch an die Verkehrssicherheit sollte daher auch eine
Beleuchtung dieser Wege nicht fehlen; diese ist allerdings trotz der öffentlichen Zielsetzung derzeit
nicht geplant. Es wurde seitens der Verwaltung in diesem Zusammenhang auf die beleuchtete NordSüd-Achse im Bereich des Grünbandes als offizieller Schulweg verwiesen, was jedoch je nach
Ausgangspunkt für Schüler und Freizeitnutzer einen Umweg bedeutet.
ANTRAG:
Wir beantragen, die Fußgängerwege im Bereich der Grundstücksgrenzen des Bauabschnitts 2 zu
beleuchten. Dafür spricht auch, dass diese Wege entlang der Grundstücke mit Pflastersteinen - wie
21
im übrigen Straßenbereich sowie im beleuchteten Teil des Grünbandes – befestigt werden (im
Gegensatz zu den im übrigen Grünbereich liegenden Wegen mit wassergebundener Oberfläche =
Sandgemisch).
Abwägung:
Die Anregung fällt nicht unter die Regelungsmöglichkeiten eines Bebauungsplanverfahrens.
Es wird aber darauf hingewiesen, dass eine Beleuchtung der angesprochenen Wege aus
Kostengründen nicht vorgesehen ist. In diesem Zusammenhang wird nochmals auf die beleuchtete
Nord-Süd-Achse im Bereich des Grünbandes verwiesen. Diese ist über die ebenfalls beleuchteten
Erschließungsstraßen aus allen Siedlungsbereichen auf dem Niederberggelände auf kurzem Wege
erreichbar. Für Schüler und Freizeitnutzer bieten die Straßen und das Landschaftsband insgesamt
ausreichende Möglichkeiten, beleuchtete Fußwege in Anspruch zu nehmen.
Beschluss:
Die Anregung ist nicht Gegenstand des Planverfahrens.
5) Zulässigkeit von Abstellräumen innerhalb des Bauwichs
Laut Aussage unseres Architekten, Herrn lngo Sanden, hat sich in den Gesprächen mit der
Bauverwaltung ergeben, dass im BPlan 118 der sonst übliche Passus fehlt, wonach im Bereich des
Bauwichs neben Garagen und Carports auch die Errichtung von Abstellräumen zulässig ist. Aus den
uns (öffentlich) zugänglichen Unterlagen zu der geänderten BPlan-Fassung lässt eine Anpassung /
Änderung nicht entnehmen.
ANTRAG:
Sofern nicht bereits erfolgt, beantragen wir gemäß der o.g. Ausführungen die explizite Aufnahme der
Abstellräume in den Bplan 118.
Abwägung:
Gemäß § 14 Baunutzungsverordnung (BauNVO) kann die Zulässigkeit von Nebenanlagen
eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Eine solche Einschränkung sieht der Bebauungsplan
Nr. 118 einschließlich seiner 1. Änderung aber nicht vor, so dass Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1
BauNVO allgemein zulässig sind. Ein Änderungsbedarf im Sinne der Einwendung besteht daher
nicht.
Beschluss:
Die Anregung ist bereits berücksichtigt worden.
Ergänzung zum Schreiben vom 07.01.2014
Datum: 10.01.2014
Wir möchten noch folgenden Antrag stellen:
22

Wir beantragen die Firsthöhe für die beiden Flurstücke 587 und 588 auf max. 4,25 m
festzusetzen und gleichzeitig das Anlegen eines Balkons/Freisitzes in die zulässige Bebauung
aufzunehmen.

Sollte ein Freisitz auf der geplanten Terrassenüberdachung nicht genehmigungsfähig sein,
beantragen wir, die Firsthöhe bei 3,5 m zu belassen.
Wir beabsichtigen, in dem geplanten Baufenster eine Terrasse anzulegen, deren Überdachung
gleichzeitig als Balkon/Freisitz dienen soll.
Eine weitere Erhöhung der zulässigen Firsthöhe lehnen wir ab, da wir eine übermäßige Beschattung
unseres Grundstückes befürchten.
Abwägung:
Die entsprechende Festsetzung wird zum Satzungsbeschluss dahingehend geändert, dass in den
betreffenden Bereichen Gebäude mit einer Höhe von 4,5 m zulässig sein sollen. Damit ist die
Zielsetzung der Stadt, an dieser Stelle eine maximal eingeschossige Bebauung umzusetzen, auch
weiterhin gewährleistet. Allerdings wurde statt der maximalen Geschossigkeit eine absolute Höhe
festgesetzt, um eine größere Gebäudehöhe durch Nichtvollgeschosse oder Aufbauten zu
verhindern. Insgesamt kann mit der getroffenen Festsetzung eine als nachbarschaftsverträglich zu
bewertende Erweiterung der Neubebauung in diesem Bereich erfolgen. Im Rahmen der getroffenen
Festsetzung könnte grundsätzlich auch ein Balkon oder Freisitz vorgesehen werden. Eine
übermäßige Beschattung der angrenzenden Grundstücke ist aufgrund des einzuhaltenden Grenzabstandes in Verbindung mit der Beschränkung der Maximalhöhe auszuschließen.
Beschluss:
23

1. Abwägungstabelle Offenlage

Transcription

Documents pareils

Aufnahmeformular - Feuerwehr Neukirchen

1. Rechtsgrundlagen - Stadt Braunschweig

bert im Bereich Beyertzhof entwickelt werden

Adressen - Landschänke zur Grenze

Öffnen - Heimat- und Verkehrsverein Neukirchen eV

SACHSEN SACHSEN-ANHALT - Wirtschaftsjunioren Dessau

Rechtsfragen zur Grundstücksgrenze