Fragen und Antworten in Bezug auf den Kauf einer Immobilie in

Fragen und Antworten in Bezug auf den Kauf einer Immobilie
in Spanien
Teil 1 – Rechtliche Formalitäten & Unkosten beim Immobilienkauf in Spanien
empfiehlt immer, dass Käufer einer Immobilie in Spanien einen qualifizierten Rechtsanwalt zu
ihrer Vertretung und einen qualifizierten Finanzberater zur Erledigung der Steuerangelegenheiten
hinzuziehen.
Der Immobilienkauf in Spanien ist ein relativ zügiges Verfahren. Das “letzte Wort” im
Zusammenhang mit dem Eigentumsübergang an einer Immobilie hat das Grundbuchamt, das
unverzüglich Auskunft darüber erteilen wird, ob der Verkäufer lastenfreies Eigentum an der
fraglichen Immobilie hat. In den meisten Fällen, d.h., sofern nicht eine sofortige Barzahlung des
Gesamtkaufpreises erfolgt, wird zunächst ein privatschriftlicher Vertrag abgeschlossen, in dem die
Einzelheiten des Kaufs festgehalten werden. Hierzu gehören die genaue rechtliche Beschreibung
des Kaufgegenstandes, die Festlegung des Kaufpreises sowie der Zahlungsbedingungen, die
Bestimmung des Zeitpunktes der Vertragserfüllung sowie des Zeitpunktes der Übergabe der
Kaufsache, etc. Bei der Unterzeichnung dieses privatschriftlichen Vertrages wird stets eine
Anzahlung auf den Kaufpreis geleistet, deren Höhe sich im Wesentlichen nach den vertraglich
vereinbarten Bedingungen und dem für die Vertragserfüllung vorgesehenen Zeitpunkt richtet. Bei
Festlegung eines Vertragserfüllungszeitraumes von 30 bis 60 Tagen ist eine Anzahlung von 10%
des vereinbarten Kaufpreises üblich.
Noch nicht fertiggestellte Neubauten werden natürlich über die Bauperiode hin bezahlt und alle
Anzahlungen müssen gemäß LOE 38/1999 (Bauordnungsgesetz) von einer Bank oder
Versicherungsgesellschaft verbürgt werden. Wenn die Immobilie nicht zu einem bestimmten
Datum fertiggestellt ist, hat der Käufer das Recht die gezahlten Gelder plus rechtsgültiger Zinsen
zurückzuverlangen. Zusätzlich ist der Bauherr durch dieses Gesetz dazu verpflichtet, eine
Zehnjahresversicherung zu Gunsten der Käufer bezüglich aller möglicher elementare Bauschäden
abzuschliessen.
Bei Zahlung des Gesamtkaufpreises wird der Verkäufer die öffentliche Verkaufsurkunde (escritura)
frei von Lasten und Zurückbehaltungsrechten für den Käufer erstellen. Der Vertrag wird von einem
spanischen Notar beurkundet. Vor dort aus wird sie zu den Steuerbehörden weitergeleitet, wo die
Übertragungssteuer festgesetzt wird, sollte es sich um eine wiederverkaufte Immobilie oder eine
Immobilie aus zweiter Hand handeln. Wird die Immobilie direkt vom Bauunternehmer verkauft fällt
eine Stempelgebühr an. Anschliessend wird die Urkunde dem Grundbuchamt zur Einschreibung
vorgelegt. Eine vorläufige Einschreibung des Eigentumüberganges wird sofort vorgenommen.
Anfallende Kosten beim Erwerb eines Objektes
Übertragungssteuer (I.T.P.) 8%, 9%, 10% – Kosten, die dem Käufer beim Kauf einer beliebigen
Immobilie entstehen (Villa, Wohnung, Land, Ladenlokal, Garage), vorausgesetzt, der Verkäufer ist
kein Bauunternehmer oder handelt nicht geschäftsmäßig mit Immobilienverkäufen.
Wenn der “steuerliche Mindestwert” der Immobilie gemäß der Landesregierung höher ist als der
Preis, dann wird der steuerliche Mindestwert angewandt: Basierend auf dem “steuerlichen
Mindestwert” der Immobilie: es werden 8% bis zu 400.000 Euro des tatsächlichen Werts
berechnet, bzw. 30.000 Euro für Garagen, außer bei Garagen, die ans Haus angeschlossen sind,
und für maximal 2; 9% werden für Beträge zwischen 400.000 € und 700.000 € bzw. 30.000 € und
50.000 € bei Garagen berechnet. 10% für Beträge über 700.000 € oder 50.000 € für Garage.
Beispiel:
Für eine Immobilie zum Preis von 1.250.000 €
Bis zu 400.000 € – 8% =
32.000 €
Auf 300.000 € (400.000 € bis 700.000 €) – 9% =
27.000 €
Rest 550.000 € (700.000 € bis 1.250.000 €) – 10% = 55.000 €
Summe
114.000 €
MwSt. und STEMPELGEBÜHR 10% + 1,5% – Für jede VILLA, APARTMENT oder GARAGE, die
als Anbau zu einer Immobilie gehört, und wenn der Verkäufer ein Bauunternehmer oder Promotor
ist oder berufsmäßig mit diesen neu gebauten Immobilien handelt.
MwSt. und STEMPELGEBÜHR 21% + 1,5% – Für GRUNDSTÜCKE, LADENLOKALE oder
KOMMERZIELLE GARAGENPLÄTZE, und wenn der Verkäufer ein Bauunternehmer, Promotor,
Händler oder eine Firma ist. Dies gilt im Grunde genommen für alle NEU BEBAUTEN
GRUNDSTÜCKE und NEU GEBAUTEN GESCHÄFTSRÄUME. Für Wiederverkäufe gilt dies nur,
wenn der Verkäufer in eine der genannten Kategorien fällt.
Honorare des Notars und Gebühren für die Grundbucheintragung
Die Notargebühren können bis etwa 1.750 € betragen, obwohl die Kosten je nach Zahl der Seiten
oder Komplexität der erstellten notariellen Kaufurkunde steigen (zum Beispiel, beim Protokollieren
einer Satzung oder bei Ratenzahlung, nur teilweise fertiggestellte Immobilie, etc.). Zum Beispiel,
die Notargebühren für ein Apartment im Wert von € 300.000 betragen etwa € 546; während die
Notargebühren für ein Eigentumsobjekt im Wert von € 600.000, ca. € 678 betragen. Liegt der Wert
der gekauften Immobilie noch über dem oben genannten, so steigen die Notargebühren
geringfügig. Die Höhe der Eintragungsgebühren im Grundbuchamt hängen auch von der
Komplexität der Übertragung ab. Um beispielsweise ein Apartment dessen Kaufpreis 600.000 € ist
und das ohne Hypothek gekauft wurde, auf den Namen einer einzelnen Person eintragen zu
lassen, fallen Kosten von rund 300 € an. Soll eine Wohnung, deren Kaufpreis gleich hoch ist und
die mithilfe einer Hypothek erworben wurde, auf den Namen zweier Personen eingetragen werden,
so belaufen sich die Kosten beim Grundbuchamt auf ca. 800 €.
Wertzuwachssteuer “Plus Valía”
Hierbei handelt es sich um eine “Wertzuwachssteuer”. Diese wird von der Gemeinde auf der
Grundlage eines Spezialindexes ermittelt und gibt den Anstieg des Quadratmeterpreises für das
Grundstück für den Zeitraum vom Kauf durch den jetzigen Verkäufer bis hin zum gegenwärtigen
Verkaufszeitpunkt wieder. Es handelt sich normalerweise nicht um eine bedeutende Summe in
Hinblick auf Apartments oder Reihenhäuser: weniger als €1000 für die meisten Apartments oder
Reihenhäuser, welche vor fünf oder sechs Jahren ihren Besitzer gewechselt haben – aber um
mehr bei Villen mit grossen Grundstücken.
Diese Steuer muss eigentlich vom Verkäufer bezahlt werden, es sei denn, etwas anderes wird
vereinbart. Weil bei der Ermittlung dieser Steuer verschiedene Variablen herangezogen werden
(Lage, Größe des Grundstücks, Umfang der Bebaubarkeit, Zeitraum der Eigentümerstellung des
Verkäufers), kann der zu zahlende Betrag erheblich variieren und sollte vor dem Kauf exakt
ermittelt werden.
Zusammenfassung
Die offiziellen Gesamtkosten, die beim Kauf einer fertig gestellten Wohnimmobilie anfallen, sollten
um die 9 bis 10% bei Wiederverkäufen liegen, bzw. bei ca 12% für Neubauten, wenn die
Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis bezahlt wird, zzgl. Anwaltskosten.
Teil 2 – Weitere Kosten, die beim Immobilienkauf in Spanien anfallen
Grundbesitzsteuer (IBI)
Gemeindesteuern sind jährlich zu zahlen und werden aufgrund des Katasterwertes oder des vom
spanischen Finanzamt eingesetzten Grundstückswertes berechnet. Die Katasterbewertung
berücksichtigt sowohl den Wert des Landes als auch den Wert des Gebäudes, je nach Typ, Lage
und Nutzung. Mit dieser Wertgrundlage entscheidet jede Gemeinde den Prozentsatz, der bei
Berechnung der Gemeindesteuer angewendet werden soll. Im Falle von Marbella ist die
angewandte Formel bzw. der Prozentsatz 0,9644 % (2007) des Eigentumssteuerwertes, der fast
immer niedriger liegt als der tatsächliche Marktwert.
Beispiele: Für ein Apartment mit zwei Schlafzimmern im Strand-Wohnkomplex von Marina Puente
Romano, das also im Herzen der Goldenen Meile liegt, zahlte man im Jahr 2006 zwischen ca. 800
und 1000 € Gemeindesteuer. Für eine große alleinstehende Villa, direkt am Strand, auch wieder
im Herzen der Goldenen Meile gelegen, zahlte man ungefähr € 2.800 Gemeindesteuer.
Müllabfuhrgebühren & Wasserkosten (basura y agua)
Die städtischen Gebühren für Müllabfuhr werden von der Gemeinde je nach Liegenschaft
festgesetzt und alle sechs Monate gezahlt. Für ein Apartment in Marbella liegen die Müllgebühren
bei ca. 162 €, für eine Villa fallen etwa 242 € pro Jahr an. Der Wasserverbrauch wird am
Wasserzähler abgelesen und muss alle drei Monate gezahlt werden. Die Zahlung kann direkt beim
Rathaus oder aber über Ihre Bank per Dauerauftrag erfolgen.
Beiträge zur Eigentümergemeinschaft
Ganz allgemein kann hierzu gesagt werden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine
vom Gesetz vorgesehene Personenvereinigung darstellt, welche ausschließlich von den
Eigentümern der Apartments innerhalb eines Gebäudes bzw. den Eigentümern der Häuser
innerhalb einer Wohnanlage gebildet wird. Der Zweck dieser Gemeinschaft ist die Inhaberschaft
sowie Unterhaltung der Elemente des Gemeinschaftseigentumes eines Gebäudes oder einer
Wohnanlage. Jeder Hauseigentümer beteiligt sich prozentual an den Kosten. Üblicherweise wird
dieser prozentuale Anteil nach der Größe des Apartments oder des Grundstückes bemessen,
bezogen auf die Gesamtfläche der Wohneinheiten oder Grundstücke.
Ein Budget für die Jahresausgaben der Gemeinschaft wird im Rahmen der jährlichen
Eigentümervollversammlung vorgelegt. Die anwesenden Eigentümer bzw. deren Vertreter müssen
das Budget mehrheitlich beschließen. Die Kosten können – je nach den erforderlichen
Dienstleistungen – ganz erheblich variieren. Sie umfassen normalerweise das Gehalt und die
Sozialversicherung des Hausmeisters, die Pflege der Gartenanlagen, die Instandhaltung der
Aufzüge, Gebäudereparaturen, Müllabfuhr, Wasserkosten für die Bewässerung der Gartenanlage,
Stromkosten für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Gebäudeversicherung,
Sicherheitskontrollsystem
sowie
die
Verwaltungskosten.
Der
Präsident
der
Eigentümergemeinschaft muss laut Gesetz selbst Eigentümer sein und wird von den Eigentümern
gewählt. Er verrichtet seine Arbeit unentgeltlich.
Ein typisches Apartment mit 2 Schlafzimmern in einem Gebäude oder einer Anlage mit
Hausmeister, Schwimmbad und einem kleinen Garten kann monatlich Gemeinschaftskosten
zwischen €120 und €300 mit sich bringen. In einer Luxuswohnanlage mit mehreren Angestellten
im Dienste der Eigentümergemeinschaft und großem Dienstleistungsangebot können diese Kosten
bis zu €600 oder mehr betragen.
Im Fall eines frei stehenden Hauses in einer Villensiedlung sind die Kosten oft geringer, da die
privaten Gärten und Außenanlagen hier nicht von der Eigentümergemeinschaft instandgehalten
werden, sondern sich Gemeinschaftsgebühren auf die Wartung der Strasse, Grünflächen am
Strassenrand, Sicherheitssysteme und die wesentlichere Wartung der gemeinschaftlichen ServiceBereiche begrenzt.
Versicherung
Eine Standardversicherung für ein Apartment im Wert von €300.000 mit einem Gebäudeinventar
im Wert von €48.000 würde etwa €395 pro Jahr kosten. Man sollte in diesem Zusammenhang
beachten, dass die Eigentümergemeinschaft eines Apartmenthauses verpflichtet ist, das Gebäude
im Hinblick auf Wiederherstellungskosten zu versichern. Deshalb muss die Versicherungspolice
des einzelnen Wohnungseigentümers lediglich Schäden im Inneren des Apartments, das Inventar
des Apartments sowie Haftung Dritter gegenüber abdecken, nicht aber den Gesamtwert der
Wohnung. Es ist ferner anzuraten, für den Fall des Ausfalls der Versicherung der
Eigentümergemeinschaft eine Risikoversicherung abzuschließen. Für ein Haus mit einem
Wiederherstellungswert von €500.000 mit einem versicherten Gebäudeinventar im Wert von
€180.000 kann die jährliche Versicherung etwa €1.580 betragen.
Gärtner
Die Pflege eines privaten Gartens ist wesentlich für die Wartung ihrer Immobilie und die Kosten
sind natürlich von der Art des gekauften Objektes abhängig. Der Lohn pro Stunde beträgt etwa €16
um einen groben Richtwert zu nennen. Das Gehalt eines Ganztagsgärtners beträgt monatlich ca.
€1.100, während das Gehalt eines Halbtagsgärtner um die €700 monatlich beträgt. Bei Apartments
und Reihenhäusern ist die Pflege der Gemeinschaftsgärten Bestandteil der Gemeinschaftskosten.
Ein Haus auf einem Grundstück mit ca. 2.500 m² wird einen Gärtner nur einige Stunden pro
Woche benötigen. Eine Villa auf einem 2.500 m/2 grossen Grundstück wird einen Gärtner ein paar
Stunden in der Woche benötigen. Ein grosses Grundstück mit einem oder mehr Hektar Land wird
einen Halbtags- oder Ganztagsgärtner erfordern. Zu einem Gehalt für eine Vollzeittätigkeit muss
die Sozialversicherung hinzugerechnet werden, die bei 40% des Gehaltes liegt.
Haushaltshilfen
Haushaltshilfen sind in der Regel auf Vollzeitbasis oder stundenweise verfügbar. Die Löhne für
eine Vollzeittätigkeit reichen von €700 bis €900 zuzüglich etwa €140 Sozialversicherung.
Teilzeithilfen werden üblicherweise auf Stundenbasis mit einem Richtwert von €9 bis zu €12 pro
Stunde bezahlt.
Elektrizität
Der Strom wird alle zwei Monate abgerechnet, wobei – unabhängig von Ihrer Anwesenheit – ein
Grundbetrag in Rechnung gestellt wird. Bei der Berechnung dieses Grundbetrages wird der
Stromverbrauch zugrundegelegt, der theoretisch erreicht werden kann, wenn alle Lichter und
Elektrogeräte eingeschaltet sind. Der Grundbetrag, welcher für ein Apartment mindestens in
Rechnung gestellt wird, liegt etwa zwischen €24 und €36 pro Monat. Für ein Haus werden etwa
€60 bis €90 berechnet. Dies hängt weitgehend vom Umfang der Elektroinstallationen ab. Der
Verbrauch kostet €0,08 pro Kwh plus Steuer. Alle Gebühren sind exklusive Steuern. Aber im
Hinblick auf den reichlich vorhandenen Sonnenschein in Marbella, braucht man auch weniger
Strom und Heizung als in vielen anderen Ländern!
Festanschluss Telefon
Die Gebühren für den Festanschluss werden monatlich berechnet. Die Grundgebühren variieren je
nach Anschluss und Apparat. Sie liegen bei etwa €18.50 pro Monat für ein Telefon mit Tastatur
(touch dial telephone). Ein 3-Minutengespräch (tagsüber, zu den Geschäftszeiten) per Direktwahl
und mit einem Teilnehmer in irgendeinem Land der Europäischen Union kostet zur Zeit ca. €0.69
(exklusive MwSt.). Anrufe vom Festnetz ins Mobilnetz kosten um die 0,16 € pro Minute. Es gibt
viele örtliche und nationale Telefongesellschaften, die beträchtliche Einsparungen für diejenigen
bieten, die ein wenig Zeit dafür aufwenden, Angebote auf dem Markt zu prüfen. DSLÜbertragungen sind überall erhältlich, und ein DSL-Paket kostet ca. 39 € pro Monat (plus MwSt.),
inklusive aller Gespräche ins lokale und nationale Festnetz.
Teil 3 – Steuern
Zu den wichtigsten Steuern für Nicht- Residenten in Spanien gehören die folgenden:

a) Wertzuwachssteuer (PlusValía): siehe Teil 1 ”Wertzuwachssteuer (Plus valía)”

b) Jährliches Grundbesitzsteuer (IBI): siehe Teil 2, ”Grundbesitzsteuer (IBI)”

c) Müllabfuhrgebühren (Basura) Siehe Teil 2 ”Müllabfuhr und Wasser (Basura y agua)”

d) Vermögenssteuer (Impuesto de Patrimonio)

e) Einkommenssteuer (Impuesto sobre la Renta)

f) Vermögenszuwachssteuer (Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias)
d) Vermögenssteuer
Die Vermögenssteuer wurde erneut in Spanien eingeführt. Der neue königliche Erlass des
Gesetzes 13/2011 vom 17. September 2011 setzt diese Steuer wieder in Kraft und legt die neuen
Grenzen für die Bemessungsgrundlagen fest. Das Gesetz 16/2012 vom 27. Dezember 2012 legt
fest, dass dieses Gesetz auch für das Steuerjahr 2013 gilt. Die Vermögenssteuer ist anwendbar
auf natürliche Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien und auf Nicht-Residenten, die Güter
oder Rechte auf spanischen Grund und Boden besitzen.
Im Jahr 2008 wurde die Vermögenssteuer ausgesetzt und war zum letzten Mal für 2007
anwendbar. Im Prinzip ist die Wiedereinführung nur für 2011, 2012 und 2013 vorgesehen, und es
wurden einige Änderungen vorgenommen, so dass nur hohe Vermögenswerte besteuert werden
können.
Die spanische Vermögenssteuer basiert auf den Netto-Aktiva per 31. Dezember jeden Jahres, der
Satz variiert von 0.2% bis 2.5%. Steuerliche Residenten unterliegen einer Bemessungsgrundlage
für den Wert ihres Nettovermögens im In- und Ausland, während für Nicht-Residenten eine
Bemessungsgrundlage für ihr in Spanien besteuerbares Nettovermögen bzw. Vermögen auf
spanischem Grund und Boden gilt.
Die steuerlichen Auswirkungen der neuen Vermögenssteuer sind folgende:

Die Vermögenssteuer ist anwendbar für die Geschäftsjahre 2011, 2012 und 2013. Eine
Befreiung von dieser Steuer wird erneut eingeführt und tritt am 1. Januar 2014 in Kraft
(infolgedessen müssen die entsprechenden Steuererklärungen in den Jahren 2012, 2013
und 2014 eingereicht werden).

Der befreite Mindestbetrag liegt bei €700.000 (früher im Allgemeinen €108.000,18). Daher
sind Personen, deren Vermögen unter €700.000 liegt, von der Zahlung dieser Steuer
befreit.

Jeder Resident kann den Wert seines gewöhnlichen Wohnsitzes in Spanien bis zu einem
Höchstwert von €300.000 (früher €150.253,03) in Abzug bringen.
Die Immobiliensteuer wird an die autonomen Gemeinschaften abgeführt, der derzeitige Satz für
Andalusien ist der untenstehenden Tabelle zu entnehmen.
Mit Wirkung ab 1. Januar 2012 lässt sich der durch Artikel 30, Gesetz 19/1991 vom 6. Juni bzgl.
Vermögenssteuer geregelte Satz errechnen, indem die Basis- Zinssätze gemäss Gesetz 3/ 2012
vom 21. September angewandt werden.
ZU VERSTEUERNDES
VERMÖGENS BIS IN GESAMTBETRAG
EURO
EUROS
REST
DES
ZU
VERSTEUERNDEN
VERMÖGENS
IN ANWEBDARER SATZ
EURO
%
0
0
167.129,45
0,24
167.129,45
401,11
167.123,43
0,36
334.252,88
1.002,75
334.246,87
0,61
668.499,75
3.041,66
668.449,76
1,09
1.336.999,51
10.328,31
1.336.999,50
1,57
2.673.999,01
31.319,20
2.673.999,02
2,06
5.347.998,03
86.403,58
5.347.998,03
2,54
10.695.996,06
222.242,73
und darüber
3,03
Für die Vermögenssteuer für 2011 errechnet sich die Steuer, indem man den durch
Gesetz 17/2011 vom 23. Dezember festgelegten Satz anwendet:
ZU VERSTEUERNDES
VERMÖGEN BIS IN GESAMTBETRAG
EURO
EUROS
REST
DES
ZU
VERSTEUERNDEN
VERMÖGENS
IN ANWEBDARER SATZ
EURO
%
0
0
167.129,45
0,22
167.129,45
637,68
167.123,43
0,33
334.252,88
919,19
334.246,87
0,55
668.499,75
2.757,55
668.449,76
0,99
1.336.999,51
9.375,70
1.336.999,50
1,43
2.673.999,01
28.494,79
2.673.999,02
1,87
5.347.998,03
78.498,57
5.347.998,03
2,31
10.695.996,06
202.037,33
und darüber
2,75
Die Vermögenssteuer wird individuell auf jede natürliche Person angewandt. Wenn eine Immobilie
oder ein anderes Gut Eigentum von zwei oder mehreren Personen ist, muss jede dieser Personen
Steuern für ihren Anteil am Wert des Gutes und an eventuell vorhandenen Schulden bezahlen. Im
Falle von Ehepaaren, die gemeinsame Güter haben, wird jedem Ehepartner die Hälfte zugeordnet,
sofern nicht das Gegenteil nachgewiesen werden kann.
e) EINKOMMENSSTEUER
Nicht-Residenten (IRNR)
“Nicht-Residenten, die in Spanien Immobilieneigentum besitzen, müssen Einkommenssteuer für
die Einkünfte aus ihrem Eigentum bezahlen. Bezüglich der Einkünfte aus Immobilieneigentum gibt
es zwei Besteuerungsarten:

Einkünfte aus Vermietung des Immobilieneigentums: 24% auf die Einkünfte aus der
Vermietung (Einnahmen minus Ausgaben).

Einkünfte durch die Eigennutzung der Immobilien: 24,75% auf 1,1% des Katasterwert der
Immobilie (wwenn der Katasterwert nach dem 1.1.94 korrigiert wurde; andernfalls gilt wie
folgt: 24,75% von 2% des Katasterwerts)
ALLGEMEINER HINWEIS: Diese Vorschriften gelten für Einkünfte aus Immobilien in Spanien. Für
jede Einkommensquelle gelten spezielle Besteuerungen.
Residenten (IRPF)
Residenten in Spanien müssen ihre Einkommenssteuererklärung vorlegen (Declaración de la
Renta de las Personas Físicas) und Auskünfte über ihre Einnahmen machen, unabhängig davon,
aus
welcher
Quelle
sie
stammen.
Wenn eine Person länger als 183 Tage pro Jahr in Spanien wohnt, gilt sie im steuerlichen Sinne
als Resident, auch wenn sie es nicht offiziell ist.
f) VERMÖGENSZUWACHSSTEUER UND ABZÜGE
Die Kapitalertragssteuer für Verkäufe von Immobilien für Nicht-Residenten liegt für die Jahre 2012,
2013 und 2014 bei 21% (und dürfte im Jahr 2015 wieder auf die ursprünglichen 19% gesenkt
werden). Sie wird für den Gewinn bezahlt, der sich aus der Differenz des Immobilienwerts im Jahr
des Kaufs (Kaufpreis plus Steuern und Kosten) und dem Jahr des Verkaufs (Verkaufspreis abzgl.
Kosten und Steuern) ergibt. Der jährlich durch das Haushaltsgesetz neu verabschiedete
Prozentsatz zur Angleichung kommt ebenfalls zur Anwendung.
Wird die Immobilie durch eine natürliche Person verkauft, die sie vor dem 31.12.1994 erworben
hat, verringert sich der Gewinn aufgrund einer Übergangsregelung.
Alle Verkäufer, die Nicht-Residenten sind, unterliegen einem Abzug von 3% des Verkaufspreises,
unabhängig von dem Jahr, in dem sie die Immobilie erworben haben. Diese 3% muss der Käufer
beim Finanzamt unter Einreichung des Formblatts 211 hinterlegen. Für den Verkäufer ist dies wie
eine Anzahlung auf die Steuer, die durch die Übertragung anfällt. Der Käufer muss demnach dem
Nicht-Residenten-Verkäufer ein Exemplar des Formblatts 211 aushändigen, anhand dessen sich
nachweisen lässt, dass das einbehaltene Geld beim Finanzamt einbezahlt wurde. Der Verkäufer
kann dann diesen Betrag von der Summe abziehen, die er im Zuge seiner Steuererklärung über
den erhaltenen Gewinn einzahlen muss. Ist der einbehaltene Betrag höher als die letztlich zu
zahlende Gewinnsteuer, kann eine Rückzahlung der Differenz gefordert werden.
Die Vermögenszuwachssteuer beim Immobilienverkauf hat sich 2013 für Residenten geändert. Ab
2013 ist die Steuergesetzgebung für diese Gewinne strenger geworden. Geändert wurde
folgendes: Wurde der Gewinn in einem Zeitraum von bis zu einem Jahr erzielt, werden sie in die
allgemeine Steuerbemessungsgrundlage integriert, unter anderem wird der Gewinn den
Einkünften aus der Arbeit (bis zu 56%) zugerechnet. Gewinne, die in mehr als einem Jahr erzielt
wurden, werden steuerlich wie bisher gehandhabt, d.h., angewandt wird ein fester Zinssatz
zwischen 21% und 27%. Die Neuerung im Jahr 2013 besteht also darin, dass die „flat rate“ für
Einkünfte aus „spekulativen Aktivitäten“ abgeschafft wurde, und ihre Besteuerung derjenigen
angeglichen wird, die für die Einkünfte aus Arbeit gilt.
Zu
versteuerndes
Ersparnissen
Einkommen
aus
Anwendbarer Satz %
Bis 6.000 €
21%
Zwischen 6.000€ und 24.000€
25 %
Ab 24.000€
27 %
Zu 50% befreit sind Vermögenszuwächse aus dem Verkauf von Immobilien in Ortschaften auf
spanischen Boden, die zwischen dem 12. Mai 2012 und dem 31. Dezember 2012 erworben
wurden, mit einigen Ausnahmen.
Teil 4 – Verschiedene Fragen und Antworten
F: Was geschieht wenn ich ein Grundstück kaufen will, um mein eigenes Haus zu bauen?
A: Vorausgesetzt, dass Grundstück innerhalb einer Urbanisation liegt oder in einer Gegend
innerhalb des städtlischen Bebauungsplan, der für diesen Nutzen ausgezeichnet ist, dann ist die
Genehmigung, ein freistehendes Haus auf dem Grundstück zu bauen, schon erteilt worden.
Jedoch legen die Bauvorschriften, die ganz unterschiedlich sind, die zulässige Größe des Hauses
je nach Größe des Grundstücks fest. Sie müssen deshalb vorsichtig sein, bevor Sie das
Grundstück kaufen, um sicher zu sein, dass der Bau Ihres gewünschten Hauses auf diesem
Grundstück erlaubt ist. Panorama kann Ihnen gerne eine Liste von zweisprachigen Architekten zu
Ihrer Verfügung stellen sowie Besichtigungen von einigen Bauprojekten des Architekten
arrangieren.
F: Ist eine technische Überwachung verfügbar?
A: Eine Bauprüfung, wie Sie im Vereinigten Königreich für Hypothekenzwecke verstanden wird, ist
in Spanien nicht notwendig. Beim Kauf einer älteren Immobilie sind gewöhnlich der Zustand der
Rohrleitungssysteme und Elektroinstallationen, Wasserundurchlässigkeit, Dachdeckung etc. zu
überprüfen. Diese Überprüfungen, sowie eine vollständige Gebäudeinspektion, können von einem
spanischen technischen Architekt (“aparejador”) oder aber von einem qualifizierten britischen
Baugutachter vorgenommen werden. Die daraus entstehenden Kosten würden vom potentiellen
Käufer getragen werden.
F: Kann eine Finanzierung ermöglicht werden?
A: Seit Beginn der Bankkrise 2008 haben die spanischen Banken teilweise wieder angefangen,
Käufern Geld zu leihen, und im Jahr 2010 ist es einfacher geworden, einen Kredit zu bekommen.
Nichtsdestotrotz sind die Kriterien der Banken sehr viel strenger als früher. Ein qualifizierter
ausländischer Antragssteller kann damit rechnen, eine Hypothek in Höhe von 50% bis 70% des
offiziellen Schätzwertes der Immobilie bewilligt zu bekommen. Doch der Käufer muss nachweisen,
dass 30% bis 35% seines Nettoeinkommens nach Steuerabzug und nach Abzug anderer
Kreditverpflichtungen zur Deckung der Hypothek zur Verfügung stehen.
Beachten Sie bitte auch, dass die Schätzungen so genannter offizieller Schätzer meist 20% bis
25% unter dem realen und nachgewiesenen Marktwert liegen. Das ist zwar nicht immer der Fall,
aber die Banken unterstützen diese niedrigen Schätzungen und die Professionalität des Schätzers
ist oft Glückssache.
Am einfachsten zu erhalten sind Hypotheken über 50% des Werts der Immobilie. Die Banken sind
jedoch auch hier sehr vorsichtig, was die Rückzahlungsfähigkeit angeht, und verlangen genauso
viele Unterlagen und Nachweise wie für höhere Hypotheken.
Trotzdem sollten sich ausländische Hypothekenanwärter nicht entmutigen lassen. Die von der
Bank geforderten Unterlagen müssen sorgfältig vorbereitet werden. Die derzeitige Lage bringt es
mit sich, dass ein Hypothekenantrag bei mindestens zwei oder drei verschiedenen Banken gestellt
werden sollte. Ihr Makler und Ihr Anwalt können bei diesem Vorgang, der zwischen 3 Wochen und
fast 2 Monaten nach Abgabe aller geforderten Unterlagen dauern kann, behilflich sein.
Es ist empfehlenswert, sich vor Beginn der Verkaufsverhandlungen zu versichern, dass die Bank
Ihnen die Hypothek gewährt, denn dann muss nur noch die Schätzung erfolgen, was
normalerweise innerhalb von 10 Tagen erledigt werden kann. Dies ermöglicht es dem Käufer, über
den Preis der Immobilie zu verhandeln, die er kaufen möchte, ohne dass er den Verkäufer um
einen Vertrag bitten muss, dessen Erfüllung von der Bewilligung der Hypothek abhängt, da der
Basiskredit ja bereits so gut wie gewährt ist. Die meisten Verkäufer lehnen es ab, unter solchen
Bedingungen eine Immobilie zu reservieren.
Die von den spanischen Banken geforderten Nachweise und Unterlagen unterscheiden sich nicht
sehr von den Anforderungen der Banken anderer Länder. Vorgelegt werden müssen:

Die Steuererklärungen der letzten beiden Jahre.

Wenn Sie Arbeitnehmer sind, müssen Sie die Lohnabrechnung der letzten sechs Monate
vorlegen sowie einen Nachweis für eventuelle andere regelmäßige Einkommen. Wenn Sie
selbstständig sind, müssen Sie einen Nachweis über Ihre Einnahmequellen vorlegen.

Eine Liste aller derzeitigen monatlichen Rückzahlungen (falls vorhanden).

Schriftliche Darlegung Ihrer gesamten Aktiva und Passive, beglaubigt durch einen
anerkannten Steuerberater.

Kopien der Kontoauszüge eines Jahres.

Kopie Ihres Ausweises.

In allen Fällen muss ein Antrag ausgefüllt werden, und manchmal werden gegebenenfalls
noch weitere Unterlagen gefordert.
Die geforderten Dokumente können meist auf Englisch vorgelegt werden, handelt es sich jedoch
um eine andere Sprache, so muss auch eine offizielle Übersetzung ins Spanische eingereicht
werden.
Für Bürger aus osteuropäischen Ländern kann es etwas aufwendiger sein, eine Hypothek zu
bekommen, da das dortige Bankensystem nicht so transparent ist wie in Westeuropa.
F: Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?
A: Die Maklergebühren werden stets vom Verkäufer getragen, es sei denn, Sie haben mit Ihrem
Makler etwas anderes vereinbart. Obgleich Ihr Makler vom Verkäufer bezahlt wird, ist er aus
ethischen Gründen verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass der Käufer einen fairen Preis zahlt und
einen fairen Gegenwert erhält. Letzlich ist es die Aufgabe eines guten Immobilienmaklers den
Verkäufer und den Käufer in Harmonie zusammenzubringen. Dieses hebt die Wichtigkeit hervor,
mit einem etablierten Immobilienbüro mit gutem Ruf zusammenzuarbeiten. Der Makler ist auch
verpflichtet darauf zu achten, dass das zu kaufende Eigentum lastenfrei übertragen wird. Miraro
bietet im Rahmen seiner Geschäftspolitik einen unentgeltlichen Nachverkaufs-Service „zum sich
Einleben“ von außergewöhnlicher Qualität für seine Kunden an.
F: Wie kann ich die laufenden Kosten wie Strom, Wasser, Telefon, Steuern, etc. handhaben?
A: Häufig regelt der Verwalter der Eigentümergemeinschaft die Bezahlung dieser Rechnungen.
Sollte dies nicht der Fall sein, so entspricht es der gängigen Praxis in Spanien, Ihrer Bank die
Anweisung zu erteilen, die laufenden Kosten jeweils durch einen Dauerauftrag zu überweisen.
F: Was ist eine Urbanisation?
A: Eine Urbanisation ist eine geplante Wohnsiedlung, die verschiedenen staatlichen Auflagen im
Hinblick auf die Grundstücksnutzung (als Wohnung, für gewerbliche Zwecke, als Sportanlage, als
Grünzonen) genügen muss und ein Minimum an Dienstleistungen und ein Minimum an
Qualitätskontrolle im Hinblick auf den Bau von Strassen, Gehwegen, Drainagen,
Kanalisationssystem, Elektro-, und Wasserinstallationen sicherstellen muss. Die Erteilung der
Genehmigung, Land in eine Urbanisation umzuwandeln, kann bis zu einem Jahr in Anspruch
nehmen und den Bauunternehmer mehrere Millionen Euro an Kosten mit sich bringen. Der
sichtliche Vorteil liegt für den Eigentümer einer Immobilie innerhalb einer Urbanisation in der
strikten Kontrolle, dem die Nutzung des Landes unterworfen ist. Wenn man sich dafür entscheidet,
ein Haus auf einem Grundstück innerhalb einer Urbanisation zu bauen, und zwar in einem reinen
Einfamilienwohngebiet, so ist er gesetzlich dahingehend abgesichert, dass auf dem
Nachbargrundstück weder ein Apartmentblock noch eine Kaninchenfarm entstehen kann!
F: Wie lange kann ich mich in Spanien als Tourist aufhalten?
A: Mitglieder der Europäischen Union können sich unbegrenzt in Spanien aufhalten. Ein Visum ist
nicht mehr erforderlich für Zugehörige bestimmter Länder, wie z.B. für Bürger der USA. In anderen
Fällen wird ein solches jedoch weiterhin gefordert. Die Höchstdauer des Aufenthaltes ist vom
Herkunftsland abhängig. Ein nicht hier Ansässiger, der sich 186 Tage oder länger pro Kalenderjahr
in Spanien aufhält ist von den Steuerbehörden ein Ansässiger hinsichtlich der Besteuerung.
F: An welche Schulen kann ich meine Kinder schicken?
A: Es gibt viele internationale Schulen in diesem Gebiet, wie z. B. eine in Sotogrande, die
wöchentliche Unterkunfts- und Verpflegungsmöglichkeiten anbietet. Schüler werden auf Englisch
unterrichtet und ein breit gefächerter Lehrplan vom General Certificate of Secondary Education bis
zur
A-Level
(Abitur)
oder
der
International
Baccalaureate
wird
angeboten.
Mehr Informationen erhalten Sie unter den unten benannten web Adressen:
Aloha College – www.aloha-college.com
Swans School – www.swansschool.net
Calpe School – www.calpecollegeschool.com
Colegio Las Chapas – www.attendis.com
St. Anthony’s College – www.stanthonyscollege.com
The English International College – www.eic.edu
Als
Schulenführer
können
Sie
die
www.andalucia.com/education/schools/home.htm
folgende
Webseite
besuchen:
F: Sind Krankenversicherungen und ärztliche Versorgung gewährleistet?
A: Marbella hat das neueste, modernste und beste ausgestattete Regionalhospital Spaniens
(Hospital Costa del Sol), auch mit einer guten Auswahl an praktischen Ärzten und Spezialisten.
Eine private Krankenversicherung kann man z.B. bei SANITAS abschließen. Diese Versicherung
kostet pro Person monatlich ca. €30 bis €130, je nach Alter und Gesundheitszustand. Das
spanische Krankenversicherungssystem erlaubt zur Zeit den beitragsleistenden EU-Mietgliedern
die Benutzung des nationalen Gesundheitssystems durch ein besonderes Formular (E-101).
Beitragsleistende Ansässige, die selbstständig sind oder eine Gesellschaft besitzen oder aber als
Angestellte arbeiten, haben automatisch die Möglichkeit, das spanische Gesundheitssystem durch
die direkte Abführung ihrer Sozialabgaben zu benutzen.
Zur Kenntnisnahme:
Miraro sieht die hier vermittelten Informationen als korrekt und aktuell an, aber sie werden ihrer
Natur nach in verkürzter Form dargeboten und sind lediglich als Orientierungshilfe gedacht und
könnten Fehler enthalten oder nicht vollständig sein.
Miraro empfiehlt seinen Käufern oder Verkäufern sich von einem qualifizierten Anwalt und
Steuerberater beraten zu lassen.