INHALT - Dehoga Sachsen

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INHALT
Seite
Muster: Pachtvertrag im Gastgewerbe
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Erläuterungen zum Pachtvertrag
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Checkliste vor Abschluss eines Pachtvertrages
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Merkblatt zum Pachtvertrag
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Belehrung über das Widerrufsrecht
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Belehrung über das Widerrufsrecht: Zusätzlich (nur) bei Zusage eines
Darlehens/einer sonstigen Geldleistung gegenüber dem Pächter
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Merkblatt Widerrufsbelehrung
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Kurz-Checkliste zum Pachtvertrag
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Juli 2005
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MUSTER
PACHTVERTRAG
im Gastgewerbe
(Nichtzutreffendes streichen. Was nicht ausgefüllt wurde, gilt als nicht vereinbart.)
Rechnungs-Nr.: PV - _____________ / 01
Zwischen
Name(n):
Anschrift:
Telefon:
Steuer-Nr./UmsatzsteuerID-Nr.:
(Verpächter)
und
Name(n):
Anschrift:
Telefon:
(Pächter)
wurde heute nachstehender Pachtvertrag abgeschlossen:
§ 1 Pachtobjekt
(1)
Der Verpächter verpachtet dem Pächter das in
PLZ, Ort
Straße/Nr.
befindliche
zum Zweck des Betriebes eines/r
(2)
Das Pachtobjekt besteht aus folgenden Räumlichkeiten und sonstigen Flächen:
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
(3)
Gegenstand der Verpachtung ist auch das in Anlage Nr. ___ zu diesem Pachtvertrag aufgeführte Inventar.
2
(4)
Verkauft mit der Verpflichtung zum Rückkauf bei Beendigung des Pachtverhältnisses sind die in
der Anlage Nr. ___ aufgeführten Gegenstände.
(5)
Die gemäß Absatz 2 mitverpachtete Pächterwohnung gilt als Werkswohnung und ist bei Beendigung des Pachtverhältnisses zusammen mit den gewerblichen Räumen zu räumen und an den
Verpächter herauszugeben.
(6)
Die in Anlage Nr. ____ zu diesem Pachtvertrag aufgeführten Warenvorräte werden vom Pächter
zum Gesamtpreis von € __________________ zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer käuflich
übernommen.
§ 2 Pachtdauer
(1)
Das Pachtverhältnis beginnt am ____________ und wird für eine Zeitdauer von ___ Jahren,
d.h. bis zum ____________ fest abgeschlossen.
(2)
Dem Pächter wird das Recht eingeräumt, eine Verlängerung der Pachtzeit um ___ Jahre zu
verlangen (Option). Dieses Recht muss spätestens drei Monate vor Ablauf der Pachtzeit schriftlich ausgeübt werden.
(3)
Das Pachtverhältnis verlängert sich jeweils um ein weiteres Jahr, wenn es nicht spätestens sechs
Monate vor Ablauf der Pachtzeit von einer der Parteien schriftlich mittels eingeschriebenen Briefes gekündigt wird.
§ 3 Pachtzins
(1) a)
Festpacht
Der feste Pachtzins für den gewerblichen Teil beträgt jährlich EURO __________ zzgl.
Mehrwertsteuer in gesetzlich festgelegter Höhe und ist in monatlichen Teilbeträgen
von Netto
__ % MwSt.
SUMME
EURO
EURO
EURO
an den Verpächter kostenfrei zu zahlen.
b)
Umsatzpacht
Der variable Pachtzins beträgt ___ % des Umsatzes, mindestens jedoch jährlich
EURO _______________ zzgl. Mehrwertsteuer in gesetzlich festgelegter Höhe und ist in
monatlichen Teilbeträgen
von Netto
__ % MwSt.
SUMME
EURO
EURO
EURO
an den Verpächter kostenfrei zu zahlen.
(2) Der Pachtzins ist bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus an den Verpächter auf dessen
Konto mit der Nr.: ______________ bei der Bank _________________________, BLZ:
___________________ zu zahlen.
3
(3) Der Mietzins für die Wohnung beträgt monatlich € __________________ und ist zusammen mit
dem Pachtzins zu entrichten.
(4) Sollte sich der Lebenshaltungskostenindex (Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basis: 2000 =
100) nach den Feststellungen des Statistischen Bundesamtes von dem z.Z. des Vertragsbeginns
oder von dem z.Z. der letzten Pachtzinsanpassung gültigen Stand mehr als 10 % ändern, so sind
beide Parteien berechtigt, eine entsprechende Anpassung des Pachtzinses zu verlangen, wobei die
maximale Erhöhung den prozentualen Wert für die Indexsteigerung nicht überschreitet. Die Anpassung wird frühestens wirksam mit dem übernächsten Monat, der auf die schriftliche Geltendmachung folgt.
(5) Einigen sich die Parteien über die Höhe der vorzunehmenden Anpassung nicht, so wird diese gemäß
§ 317 Abs. 1 BGB von einem Sachverständigen bestimmt, der vom zuständigen DEHOGA Hotel- und
Gaststättenverband benannt wird.
Die Kosten werden je zur Hälfte von den Parteien getragen.
(6) Zur Berechnung des Umsatzes, der für die Pachtberechnung maßgebend ist, ist der Kassenumsatz
um folgende Posten zu kürzen:

Mehrwertsteuer
Bedienungsentgelte
Sondersteuern (wie z.B. Vergnügungs-/Getränkesteuern u.a.)
Durchlaufposten (z.B. Tabakwaren, Telefongebühren, Postkarten und Postwertzeichen, Kurtaxe)
Verpflegungsaufwand für das Personal, Eigenverbrauch, Erlöse aus Anlagegütern.
(7) Der Pächter verpflichtet sich, dem Verpächter oder dessen Beauftragtem insoweit Einsicht in die
Bücher zu gewähren, als es zur Feststellung des Umsatzes notwendig ist. Der Verpächter darf
keinen Konkurrenten des Pächters mit dieser Einsichtnahme beauftragen.
§ 4 Steuern, Abgaben, Versicherungen
(1) Der Verpächter trägt alle auf dem Grundstück und dem Gebäude ruhenden öffentlichen und
privaten Lasten. Dazu gehören insbesondere Grundsteuer, Hypothekenzinsen, Gebäude- und Gebäudepflichtversicherung.
(2) Der Pächter trägt alle mit dem Gewerbebetrieb verbundenen Steuern und Abgaben.
(3) Der Pächter ist verpflichtet, das gesamte Pachtinventar in ausreichender Höhe gegen Feuer,
Feuerhaftpflicht, Einbruchdiebstahl einschließlich Vandalismus, Leitungswasserschäden zu versichern und eine Betriebshaftpflichtversicherung (einschließlich Produkthaftung) abzuschließen. Der
Nachweis der abgeschlossenen Verträge ist dem Verpächter auf Verlangen in Kopie zu überlassen,
ebenfalls eine Bestätigung der Prämienzahlung zu den Versicherungsverträgen.
§ 5 Nebenkosten
(1) Der Pächter hat neben dem Pachtzins folgende Nebenkosten selbst zu tragen:
Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Heizung
sowie:
4
(2) Die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Pächter, soweit möglich, mit den Versorgungswerken
Direktverträge abschließt. Soweit der Pächter keine eigenen Verträge mit den Versorgungswerken
schließt, bezahlt er an den Verpächter eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von
€ ____________ für folgende Kostenarten:
(3) Bei einem Anstieg der Nebenkosten kann die Höhe der Vorauszahlung entsprechend angepasst
werden.
(4) Der Verpächter verpflichtet sich, bis spätestens zwei Monate nach Ende des jeweiligen Pachtjahres
dem Pächter eine ordentliche Nebenkostenabrechnung mit gesondertem Mehrwertsteuerausweis
auszuhändigen. Versäumt der Verpächter diese Frist, ist der Pächter solange von der Vorauszahlung befreit, bis der Verpächter eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung ausgehändigt hat.
§ 6 Instandhaltung
(1) Über den Zustand des Pachtobjektes wurde bei Übergabe ein Übernahmeprotokoll mit Zustandsbericht angefertigt (Anlage Nr. __ ).
(2) Der Pächter hat die Pachtgegenstände mit der erforderlichen Sorgfalt zu behandeln und sie bei
Pachtende unter Berücksichtigung einer ordnungsgemäßen Abnutzung zurückzugeben.
(3) Der Pächter ist verpflichtet, folgende Schönheitsreparaturen innerhalb der Pachträume auf seine
Kosten vorzunehmen:
Küche und Sanitärräume alle zwei Jahre
die übrigen Räume alle fünf Jahre
(4) Kleinere Einzelreparaturen innerhalb der Pachträume und am mitverpachteten Inventar hat der
Pächter bis zu einem Einzelbetrag von € __________, jedoch zu nicht mehr als insgesamt
€ __________ pro Jahr auf seine Kosten vornehmen zu lassen.
(5) Alle übrigen Reparaturen gehen zu Lasten des Verpächters.
(6) Sobald Reparaturen notwendig werden, hat der Pächter dies dem Verpächter unverzüglich anzuzeigen.
Die Beseitigung von Schäden, für die der Pächter selbst wegen eigenen Verschuldens oder wegen
Verschuldens seiner Angestellten oder Gäste aufzukommen hat, hat er selbst unverzüglich auf
seine Kosten vorzunehmen.
(7) Kommen die Parteien ihren Instandhaltungsverpflichtungen trotz schriftlicher Mahnung nicht nach,
so ist die jeweils andere Partei berechtigt, diese Arbeiten auf Kosten des Verpflichteten selbst in
Auftrag zu geben.
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§ 7 Bauliche Veränderungen
(1) Der Pächter hat bauliche Veränderungen oder Reparaturen des Verpächters zu dulden, die zur
Erhaltung des Gebäudes notwendig sind oder von einer Behörde angeordnet wurden. Für den
Zeitraum der Bauarbeiten hat der Pächter Anspruch auf eine entsprechende Pachtminderung.
(2) Bauliche Veränderungen durch den Pächter bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des
Verpächters. Bei Beendigung des Pachtverhältnisses kann der Pächter nach seiner Wahl den früheren Zustand wieder herstellen oder die vorgenommenen Veränderungen gegen eine angemessene
Vergütung belassen. Einigen sich die Parteien nicht über die Höhe dieser Vergütung, so wird diese
gemäß § 317 Abs. 1 BGB von einem Sachverständigen bestimmt, der vom zuständigen DEHOGA
Hotel- und Gaststättenverband benannt wird. Die Kosten werden je zur Hälfte von den Parteien
getragen.
(3) Der Verpächter verpflichtet sich, bis spätestens _____________ auf seine Kosten folgende
bauliche Veränderungen, Reparaturen oder Wartungen durchzuführen:
(4) Der Pächter verpflichtet sich, bis spätestens _____________ folgende bauliche Veränderungen
durchzuführen:
Der Pächter weist dem Verpächter bis _________________ die hierfür entstandenen Kosten
nach. Der Verpächter verpflichtet sich, dem Pächter bei Pachtende diese Kosten zu erstatten. Für
jedes vollendete Pachtjahr erfolgt ein Abzug von 10 % der Anfangssumme. Dies gilt auch für den
Fall eines vorzeitigen Endes der Pachtzeit.
§ 8 Kaution
(1) Zur Sicherung sämtlicher Ansprüche des Verpächters aus diesem Vertrag
stellt der Pächter eine Kaution in Höhe von € _________________.
(2) Die Kaution ist bis zum Vertragsbeginn auf ein auf den Namen des Pächters laufendes Sperrkonto
bei der __________________________ Bank in __________________________ mit der
Maßgabe einzuzahlen, dass über das Guthaben nur in beiderseitigem Einvernehmen verfügt werden darf.
(3) Über die Zinsen aus dem Kautionsguthaben kann der Pächter frei verfügen.
(4) Die Kaution kann auch durch eine Bankbürgschaft erbracht werden.
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§ 9 Unterverpachtung
(1) Der Pächter darf den gepachteten Betrieb weder im Ganzen noch zum Teil ohne schriftliche
Genehmigung des Verpächters unterverpachten.
Dies gilt nicht bei Unterverpachtung an Ehegatten und Kinder des Pächters.
§ 10 Eintritt in bestehende Verpflichtungen
(1) Der Pächter tritt in folgende Verträge ein (jeweils unter Nennung der bisherigen Vertragspartner
und des Datums des Vertragsabschlusses):
Vollständige Abschriften oder Kopien dieser Verträge sowie erforderliche Widerrufsbelehrungen
nach den Regelungen über Ratenlieferverträge sind diesem Vertrag in Anlage(n) Nr. ___ beigefügt.
Die Ausübung eines solchen Widerrufsrechtes führt zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages.
(2) Der Pächter haftet nicht für Verbindlichkeiten, die vor Beginn des Pachtverhältnisses entstanden
sind. Soweit er dennoch in Anspruch genommen wird, hat er insoweit einen Anspruch auf Freistellung gegenüber dem Verpächter. Es besteht Einigkeit, dass im Innenverhältnis zwischen Pächter
und Verpächter dem Pächter für die Dauer des Pachtverhältnisses sämtliche Rechte aus den Verträgen (§ 10 Abs. 1) zustehen, die der Verpächter gegenüber seinen Vertragspartnern hat.
§ 11 Außerordentliche Kündigung
(1) Eine Kündigung dieses Vertrages ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kann während der Vertragsdauer von beiden Parteien nur aus wichtigem Grund erfolgen.
(2) Ein wichtiger Grund für den Verpächter liegt insbesondere vor, wenn
a) der Pächter den Gewerbebetrieb einstellt oder wenn ihm die behördliche Erlaubnis entzogen
wird, ohne dass dies der Verpächter zu vertreten hat,
b) der Pächter rechtskräftig zu einer Freiheitsstrafe verurteilt wird,
c) über das Vermögen des Pächters das Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse
eingestellt oder nicht eröffnet wird,
d) der Pächter mit der Pachtzahlung länger als einen Monat nach schriftlicher Mahnung des
Verpächters in Verzug gerät,
e) der Pächter die Betriebsart ohne Genehmigung des Verpächters trotz schriftlicher Mahnung
ändert oder Glücksspiele im Pachtbetrieb duldet,
f) der Pächter trotz schriftlicher Mahnung ohne schriftliche Zustimmung des Verpächters den
Betrieb oder einzelne Betriebsteile unterverpachtet.
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Für den Pächter ist ein wichtiger Grund insbesondere dann gegeben, wenn
a) der Verpächter das Pachtobjekt trotz schriftlicher Abmahnung unter Fristsetzung nicht in einen
zu dem vertragsgemäßen Zweck geeigneten Zustand versetzt,
b) der Verpächter seiner Verpflichtung zur Nachrüstung oder Instandhaltung aufgrund einer
behördlichen Auflage trotz schriftlicher Abmahnung unter Fristsetzung nicht nachkommt,
c) über das Vermögen des Verpächters das Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse
eingestellt oder nicht eröffnet wird.
(3) Stirbt der Pächter, so haben seine Erben das Recht, innerhalb von einem Monat nach Kenntnis vom
Tod die Kündigung unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende auszusprechen.
Ein Kündigungsrecht des Verpächters ist ausgeschlossen, wenn der Ehegatte oder ein Kind des
Pächters binnen 3 Monaten nach Kenntnis vom Tod des Pächters gegenüber dem Verpächter den
Eintritt in den Pachtvertrag erklärt.
(4) Im Falle einer schweren Erkrankung des Pächters oder seines Ehegatten steht dem Pächter das
Recht auf vorzeitige Auflösung des Vertrages zu, wenn ihm aufgrund der Schwere der Erkrankung
die Weiterführung des Betriebes nicht zugemutet werden kann. In diesem Falle ist jedoch eine
Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende einzuhalten.
(5) Der Pächter hat das einmalige außerordentliche Kündigungsrecht mit einer Frist von 3 Monaten auf
das Ende des ersten Pachtjahres.
§ 12 Besichtigungsrecht
Der Verpächter oder sein Beauftragter hat das Recht, das Pachtobjekt nach vorheriger Vereinbarung mit
dem Pächter während der üblichen Geschäftsstunden zu besichtigen, um sich vom Zustand des
Pachtobjektes zu überzeugen.
§ 13 Schriftform / Unwirksamkeit
(1) Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform.
Nachträgliche Nebenabreden gelten als nicht getroffen, wenn sie nicht schriftlich vereinbart sind.
Dies gilt auch für die Änderung des Schriftformerfordernisses.
(2) Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages aus irgendeinem Grunde unwirksam sein, so ist sie
durch eine andere wirksame Bestimmung möglichst gleichen Inhaltes zu ersetzen. Im Übrigen hat
die Nichtigkeit einer einzelnen Bestimmung dieses Vertrages nicht die Unwirksamkeit der übrigen
vertraglichen Vereinbarungen zur Folge.
Die Ausübung eines Widerrufsrechts nach § 10 führt zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages.
§ 14 Konzession
(1) Der Pächter hat auf eigene Kosten die Gaststättenkonzession zu beantragen.
Er versichert, dass keine Vorstrafen oder sonstige in seiner Person liegenden Gründe vorhanden
sind, die zum Versagen oder zum späteren Widerruf der beantragten Konzession führen können.
(2) Der Verpächter versichert, dass sich das Pachtobjekt im konzessionsfähigen Zustand befindet.
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§ 15 Ende der Pachtzeit
(1) Der Pächter hat bei Ende der Pachtzeit das Pachtobjekt besenrein an den Verpächter zu übergeben.
(2) Der Verpächter wird mit einem Nachpächter nur dann einen Pachtvertrag abschließen, wenn dieser
sich schriftlich verpflichtet hat, das vorhandene Inventar und die Einbauten des Pächters zum
Schätzwert zu übernehmen und sich bei Nichteinigung mit dem Pächter über die Höhe des Wertes
der Schätzung eines öffentlich vereidigten Sachverständigen zu unterwerfen, der vom zuständigen
DEHOGA Hotel- und Gaststättenverband benannt wird, und dass er die Kosten des Sachverständigen übernimmt. Kann der Verpächter bei Pachtende eine solche Verpflichtung dem Pächter nicht
übergeben oder bezahlt der Nachpächter trotz schriftlicher Mahnung innerhalb der gesetzten Frist
nicht, so haftet der Verpächter gegenüber dem Pächter als Gesamtschuldner.
§ 16 Gerichtsstand
Sofern es sich bei den Vertragsparteien um Vollkaufleute handelt, gilt als Gerichtsstand das Amts- bzw.
Landgericht als vereinbart, das für den Ort, in dem das Pachtobjekt gelegen ist, zuständig ist.
§ 17 Sondervereinbarungen
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
_______________________________
(Ort, Datum)
__________________________
___________________________
(Unterschrift des Verpächters)
(Unterschrift des Pächters)
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ERLÄUTERUNGEN ZUM PACHTVERTRAG
Das Pachtvertragsmuster kann nicht alle denkbaren Sachverhalte regeln. Unter Berücksichtigung der gesetzlichen Bestimmungen wird ein ausgewogenes Vertragsverhältnis zwischen
Verpächter und Pächter erreicht.
Sondervereinbarungen sind in einer Anlage zum Pachtvertrag festzuhalten.
Dieser Pachtvertrag regelt z.B. nicht:
• Gewährleistungsausschluss für Pachtobjekt und Inventar
• Zahlung einer Ablöse (good will) oder Baukostenzuschuss an den Verpächter
• Abbuchungsermächtigung für Pachtzins
• Zusicherung eines Mindestumsatzes durch den Verpächter
• Öffnungszeiten
• Anzahl der Ruhetage
• Dauer des Betriebsurlaubes
• Verbot, eine andere Gaststätte zu führen
• Konkurrenzschutz
• Glasversicherung (Verpflichtung des Pächters)
• Betriebsunterbrechungsversicherung
• Abtretung der Versicherungsansprüche an den Verpächter
• Durchführung baulicher Maßnahmen zur Modernisierung und Wertverbesserung durch den
Verpächter und Umlage der Kosten auf den Pächter (geregelt in § 554 BGB)
• Getränkebezugsverpflichtung (muss gesondert in § 10 des Pachtvertrages geregelt werden)
• Verbot der Aufstellung von Automaten
• Verbot der Tierhaltung
• Verpächterpfandrecht
• Sicherungsübereignung von Inventar an den Verpächter
• Eigentumserklärung des Pächters für eingebrachte Sachen
• Verbot der Aufrechnung, Zurückbehaltung und Minderung
• Renovierung bei Pachtende durch den Pächter
• Fristenplan für Erneuerung des Inventars durch den Verpächter
• Hausordnung
• Bürgschaft eines Ehegatten oder Partners
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CHECKLISTE VOR ABSCHLUSS
EINES PACHTVERTRAGES
Die Tragweite der Unterschrift unter dem Pachtvertrag wird meist unterschätzt. Ein Pachtzins
von € 2.000 im Monat bedeutet immerhin bei einer Laufzeit von fünf Jahren eine Verpflichtung
von mindestens € 120.000; nicht eingerechnet sind die kostspieligen Renovierungsarbeiten
während und am Ende der Pachtzeit, Pachterhöhungen und Nebenkosten. Ein solcher
Vertrag sollte daher nie ohne die Beratung durch sach- und rechtskundige
Personen abgeschlossen werden (z.B. DEHOGA Hotel- und Gaststättenverband).
Meist wird vom Verpächter ein eigener Vertragsentwurf vorgelegt, der seine Interessen
schützt, aber den Pächter nicht selten unangemessen benachteiligt. Für diese Fälle ist die
vorliegende Checkliste besonders wichtig.
Bei Mietverträgen über Wohnraum ist der Mieter weitgehend gegen etwaige Willkür des
Vermieters geschützt. Anders ist dies bei Verträgen unter Geschäftsleuten. Die Grenze der
Sittenwidrigkeit ist sehr hoch anzusetzen, so dass man in der Regel an alles gebunden ist, was
man durch die eigene Unterschrift akzeptiert hat. Ist der Vertrag einmal unterzeichnet, so muss
man in der Regel alle nachteiligen Regelungen - oft auf Jahre hinaus - in Kauf nehmen. Dies
kann bis zur Existenzvernichtung führen.
Nur wenn ein bestimmter Sachverhalt im Pachtvertrag nicht geregelt ist, gelten die Bestimmungen des Gesetzes, insbesondere die §§ 535 ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das BGB ist
sehr mieter-/pächterfreundlich gestaltet. Daher gilt: Je kürzer der Miet-/Pachtvertrag, desto
besser!
Vor der Unterzeichnung ist es ratsam,
die Lage des Objektes und die Eignung für das Vorhaben zu prüfen,
das Objekt einige Tage lang zu verschiedenen Tageszeiten aufzusuchen, den Geschäftsgang, die Anzahl der Gäste und ihre Gewohnheiten zu beobachten, die Gäste in Gespräche
über den Betrieb zu verwickeln und wertvolle Informationen zu sammeln,
Kontakt mit dem Vorpächter zu suchen und mit diesem über den erzielbaren Umsatz und
Probleme zu sprechen, die zweifellos in jedem Betrieb zu finden sind,
die Beschaffenheit der Räume unter dem Gesichtspunkt zu überprüfen, inwieweit
kostspielige Renovierungsarbeiten zu erwarten sind.
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Der Vertrag sollte vor Unterzeichnung auf folgende Punkte hin geprüft werden:
1.
Sind alle Räume im Pachtvertrag aufgeführt?
Räume, die nicht im Pachtvertrag erwähnt werden, sind nicht mitverpachtet und können auch
nicht vom Pächter genutzt werden. Besonderes Augenmerk ist auf die notwendigen Kellerräume, Garagen, Lagerräume, Parkplätze u.ä. zu richten.
Manchmal ist ein Raum nicht aufgeführt, der nur durch die Gaststätte oder gar die Wohnung
erreichbar ist. Der Verpächter hätte damit das Recht des jederzeitigen Zutritts.
2.
Entspricht das Inventar der Inventarliste?
Fehlt bei Pachtende ein Gegenstand, der auf der Liste enthalten ist, so muss ihn der Pächter
voll ersetzen. Die Liste sollte daher peinlich genau überprüft werden.
Die Liste sollte als Anlage Bestandteil des Pachtvertrages sein.
3.
Ist der Pachtzins angemessen?
Bei Gaststätten liegt der durchschnittliche Pachtzins zwischen 8 % und 12 % des erzielbaren
Umsatzes. Es ist daher falsch, auf qm bezogene Pachtzinsen zu bezahlen, denn allein die
Ertragskraft ist maßgebend. Erscheint die Pacht zu hoch, sollte folgendes vereinbart werden:
"Der Verpächter sichert zu, dass bei ordnungsgemäßer Führung des Betriebes ein jährlicher
Bruttoumsatz von €
erwirtschaftet wird."
4. Ist die richtige Laufzeit vereinbart?
Wenn keine feste Laufzeit vereinbart ist, muss man unterscheiden:
a)
Mietvertrag: Diese Verträge können jederzeit mit 6-monatiger Frist zum
Quartalsende gekündigt werden. Ein Mietvertrag liegt vor, wenn überwiegend
leere Räume angemietet werden.
b)
Pachtvertrag: Er kann nur mit 6-monatiger Frist zum Pachtjahresende
gekündigt werden. Ein Pachtvertrag liegt in der Regel dann vor, wenn das Lokal überwiegend mit Gegenständen des Verpächters ausgestattet ist, die mitverpachtet sind.
In beiden Fällen kann jederzeit unter Einhaltung dieser Kündigungsfristen gekündigt werden,
ohne dass ein Kündigungsgrund vorliegen muss.
Es empfiehlt sich daher, eine bestimmte Laufzeit festzulegen. Hat man allerdings einen
Pachtvertrag über zehn Jahre abgeschlossen, so sind beide Parteien fest an diese Laufzeit
gebunden. Vor Ablauf der Pachtzeit kann nur aus wichtigem Grund gekündigt werden.
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Ein solcher liegt in der Regel nur dann vor, wenn der Vertragspartner gegen wesentliche
vertragliche Bestimmungen verstoßen hat. Empfehlenswert ist daher folgende Klausel:
"Das Mietverhältnis beginnt am _________ und endet am _________."
Dem Pächter steht das einmalige außerordentliche Kündigungsrecht zu, das Pachtverhältnis
mit einer Frist von drei Monaten auf das Ende des ersten Pachtjahres zu kündigen. Der
Verpächter räumt dem Pächter ein Optionsrecht auf weitere ___ Jahre zu den gleichen
Bedingungen ein. Das Optionsrecht ist spätestens drei Monate vor Ablauf des Pachtvertrages
auszuüben.
Das Mietverhältnis verlängert sich danach jeweils um ein Jahr, wenn es nicht sechs Monate vor
Ablauf durch eingeschriebenen Brief gekündigt wird."
In diese Klauseln könnte man beispielsweise eine Laufzeit von fünf Jahren und ein Optionsrecht von weiteren fünf Jahren eintragen. Der Pächter hat damit die Möglichkeit, zum Ende des
ersten Jahres oder zum Ende des fünften Jahres ohne Angabe von Gründen zu kündigen. Der
Verpächter ist dagegen für zehn Jahre an den Pachtvertrag gebunden.
5.
Pachterhöhung
Ohne eine Pachtanpassungsklausel dürfte der Verpächter die Pacht während der gesamten
Laufzeit nicht erhöhen. Eine angemessene Klausel sollte folgendermaßen lauten:
„Sollte sich der Lebenshaltungskostenindex (Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basis:
2000 = 100) nach den Feststellungen des Statistischen Bundesamtes von dem zur Zeit des
Vertragsbeginns oder von dem zur Zeit der letzten Pachtzinsfestsetzung gültigen Stand um
mehr als 10 % ändern, so sind beide Parteien berechtigt, eine entsprechende Anpassung des
Pachtzinses zu verlangen. Die Anpassung wird frühestens wirksam mit dem übernächsten
Monat, der auf die schriftliche Geltendmachung folgt.“
Besonders der letzte Satz ist wichtig. Damit wird eine rückwirkende Geltendmachung der
Erhöhung durch den Verpächter ausgeschlossen.
Diese feste Bindung des Pachtzinses an den Index ist aber nur zulässig, wenn der Pachtvertrag
auf mindestens 10 Jahre feste Laufzeit abgeschlossen ist oder der Pächter ein Optionsrecht für
diesen Zeitraum hat. Ist dies nicht der Fall, oder haben die Verhandlungen über eine feste
Bindung des Pachtzinses zu keinem Ergebnis geführt, kann folgende Klausel in den Pachtvertrag aufgenommen werden:
„Sollte sich der Lebenshaltungskostenindex (Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basis:
2000 = 100) nach den Feststellungen des Statistischen Bundesamtes von dem zur Zeit des
Vertragsbeginns oder von dem zur Zeit der letzten Pachtzinsfestsetzung gültigen Stand um
mehr als 10 % ändern, so sind beide Parteien berechtigt, eine entsprechende Anpassung des
Pachtzinses zu verlangen. Die Anpassung wird frühestens wirksam mit dem übernächsten
Monat, der auf die schriftliche Geltendmachung folgt.
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Einigen sich die Parteien über die Höhe der vorzunehmenden Anpassung nicht, so wird diese
gemäß § 317 Abs. 1 BGB von einem vom DEHOGA Hotel- und Gaststättenverband
_____________________________ zu benennenden Sachverständigen bestimmt. Die
Kosten werden je zur Hälfte von den Parteien getragen."
6.
Nebenkosten
Es gibt folgende Möglichkeiten:
a)
Ist keine Regelung über Nebenkosten im Vertrag zu finden, so sind die Nebenkosten
grundsätzlich in der Pacht enthalten.
b)
Ist eine Nebenkostenpauschale vereinbart, können darüber hinaus vom Verpächter
keinerlei Nebenkosten geltend gemacht werden.
c)
Meist werden Vorschusszahlungen mit jährlicher Abrechnung vereinbart. Wenn mehrere
Parteien das gleiche Haus nutzen, ist ganz besonders darauf zu achten, dass der Verteilungsschlüssel zur Umlegung auf die einzelnen Mieter genau aufgeführt ist. Fehlt eine
Regelung, so ist der Vermieter nachträglich berechtigt, diesen einseitig nach billigem
Ermessen zu bestimmen.
d)
Die zu tragenden Nebenkostenarten sollten final aufgezählt werden. Die Umlage neuer
Nebenkostenarten sollte eines Nachtragsvertrages bedürfen.
e)
Da die Höhe der Nebenkosten / Allgemeinen Betriebskosten erhebliche Dimensionen
erreichen kann, sollte die Gesamthöhe limitiert werden. Überschreitet die Abrechnung
diese Summe, so soll über die gesamte Kostenbelastung (Miete + Nebenkosten) neu
verhandelt werden.
7.
Öffnungszeiten, Ruhetage und Urlaub
Viele Pachtverträge, insbesondere der Brauereien, schränken den freien Unternehmer
hinsichtlich seiner Öffnungszeiten in unzumutbarer Weise ein. Wird dies vom Wirt akzeptiert,
so ist er daran auch gebunden. Man sollte daher eine solche Klausel streichen. Ist der
Verpächter damit nicht einverstanden, so sollte man eine möglichst freizügige Regelung mit
mindestens zwei Ruhetagen pro Woche und vier Wochen Jahresurlaub treffen. Ein Mitspracherecht hinsichtlich des Zeitpunkts sollte dem Verpächter nicht eingeräumt werden.
Argument: Der Gastwirt sollte nicht schlechter gestellt sein als seine eigenen Arbeitnehmer.
Der Manteltarifvertrag schreibt z.B. in Baden-Württemberg zwei Ruhetage pro Woche vor. Der
Unternehmer muss selbst entscheiden können, zu welchen Zeiten er gewinnträchtig arbeiten
kann oder zu welchen Zeiten er drauflegen muss.
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8.
Getränkebezugsvertrag
In den meisten Pachtverträgen wird der Pächter verpflichtet, Bier und alkoholfreie Getränke
ausschließlich von einer Brauerei oder einem Lieferanten zu beziehen. Da der brauereifreie
Gastwirt rund 20 - 25 % Rabatt auf den Fassbierpreis erhält, der gebundene Wirt aber den
vollen Listenpreis bezahlen muss, ist eine solche Bindung sehr nachteilig. Bei einer Abnahme
von 10 hl pro Monat sind das 300,- bis 400,- €, die man zum Pachtzins eigentlich hinzurechnen muss. Dem muss schon eine erhebliche Gegenleistung (z.B. Investition) gegenüberstehen!
Meist ist eine Mindestabnahmemenge vorgeschrieben. Dies ist rechtlich ohne weiteres
zulässig, ebenso wie die Klausel, dass für jeden weniger abgenommenen Hektoliter ein
pauschalierter Schadenersatz in Höhe von z.B. 25 % des Bierpreises an die Brauerei zu
bezahlen ist.
Mit derartigen Vereinbarungen ist der Gastwirt daher doppelt bestraft, da er zum einen den
höheren Bierpreis bezahlt, zum anderen bei Minderbezug hohe Schadenersatzforderungen
begleichen muss.
9.
Automatenaufstellverträge
Derartige Verpflichtungen schmälern ebenfalls das Einkommen des Gastwirts in erheblicher
Weise. Die Tantiemen fließen ähnlich wie bei den Bierlieferungsverträgen oft in die Tasche des
Verpächters. Auch hier sollte man verhandeln und zumindest eine akzeptable finanzielle
Beteiligung im Pachtvertrag vereinbaren. Ansonsten sind auch diese Verluste dem Pachtzins
hinzuzurechnen. Automatenaufsteller bezahlen durchaus eine Provision von ca. 50 % des
Einspielergebnisses. Dabei ist darauf zu achten, dass die Umsatzsteuer der Provision zugeschlagen und nicht abgezogen wird.
10.
Schönheitsreparaturen, Instandhaltung, Instandsetzung
Gemäß § 535 BGB hat der Verpächter auf seine Kosten das Pachtobjekt während der
Pachtdauer instand zu halten. Meist wird diese Verpflichtung jedoch per Vertrag auf den
Pächter abgewälzt, wobei besondere Vorsicht angebracht ist.
Notwendige Reparaturen können sehr leicht viele Tausend EURO verschlingen.
Die Verpflichtungen müssen daher eingeschränkt werden, wobei folgende Klausel empfohlen
wird:
"Über den Zustand des Pachtobjekts wurde bei Übergabe ein Übernahmeprotokoll mit
Zustandsbericht angefertigt (Anlage __ ).
Der Pächter hat die Pachtgegenstände mit der erforderlichen Sorgfalt zu behandeln und sie bei
Pachtende unter Berücksichtigung einer ordnungsgemäßen Abnutzung zurückzugeben.
Der Pächter ist verpflichtet, folgende Schönheitsreparaturen innerhalb der Pachträume auf
seine Kosten vorzunehmen:
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Küche und Sanitärräume alle zwei Jahre, die sonstigen Räume alle fünf Jahre.
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¾
Kleinere Einzelreparaturen innerhalb der Pachträume und am mitverpachteten Inventar
hat der Pächter bis zu einem Einzelbetrag von __________________ € (ca. 20 % einer
Netto-Monatspacht), jedoch zu nicht mehr als insgesamt __________________ € (eine
Netto-Monatspacht) pro Jahr auf seine Kosten vornehmen zu lassen.
Alle übrigen Reparaturen gehen zu Lasten des Verpächters."
Keinesfalls sollte man unbegrenzte Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen
unterschreiben, die sich unter Umständen sogar auf Reparaturen an Dach und Fach erstrecken.
Alle Vereinbarungen, die über das oben Genannte hinausgehen, sind von Übel.
11. Bauliche Veränderungen
In der Regel sehen die Pachtverträge vor, dass bauliche Veränderungen nur mit schriftlicher
Zustimmung durch den Verpächter vorgenommen werden dürfen. Eine solche Regelung kommt
auch dem Pächter zugute. Ohne den Nachweis dieser Zustimmung müsste er bei Ende des
Pachtverhältnisses auf eigene Kosten den alten Zustand wieder herstellen.
Zur Absicherung scheint es empfehlenswert, folgende Regelung in den Pachtvertrag aufzunehmen:
"Bei Beendigung des Pachtverhältnisses kann der Pächter nach seiner Wahl den früheren
Zustand wieder herstellen oder die vorgenommenen Veränderungen gegen eine angemessene
Vergütung belassen. Einigen sich die Parteien nicht über die Höhe dieser Vergütung, so
entscheidet ein Sachverständiger, der vom DEHOGA Hotel- und Gaststättenverband
_______________________________________________ benannt wird. Die Kosten des
Sachverständigen werden je zur Hälfte von den Parteien getragen."
12. Steuern, Abgaben, Versicherungen
Der Pächter trägt alle mit dem Gewerbebetrieb verbundenen Steuern und Abgaben und muss
in der Regel die gesamten Pachtgegenstände in ausreichender Höhe gegen Feuer, Leitungswasserschäden, Einbruch und Diebstahl versichern.
Der Verpächter sollte alle auf dem Grundstück und dem Gebäude ruhenden öffentlichen und
privaten Lasten tragen. Der Pächter sollte sich daher nicht die Grundsteuer oder die Beiträge
zur Gebäudeversicherung auferlegen lassen.
13. Aufrechnungs-, Minderungsverbot
Viele Verpächter wollen die Rechte des Pächters einschränken, indem sie eine Minderung
ausschließen und eine Aufrechnung oder Zurückbehaltung nur gegenüber "unbestrittenen oder
rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen" zulassen.
Dies ist eine gravierende Benachteiligung des Pächters. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch
kann dieser nämlich bei Mängeln der Pachtsache (z.B. mangelhafte Heizung) den Pachtzins
mindern und den Verpächter dadurch zu schnellem Handeln zwingen. Durch die oben
16
genannte Klausel wird dem Pächter dieses Recht genommen. Er müsste den Verpächter in
solchen Fällen vor den Gerichten verklagen, was Monate, wenn nicht gar Jahre dauern kann.
Da das Minderungsrecht oft das einzige Druckmittel des Pächters gegenüber dem Verpächter
ist, um seine Rechte durchzusetzen, sollte eine derartige Klausel daher ersatzlos gestrichen
werden.
14. Kaution
Grundsätzlich sollte die Kaution nicht bar an den Verpächter gezahlt, sondern im Rahmen einer
Bankbürgschaft erbracht werden. Die Bank verlangt hierfür rund 1 bis 2 % Zinsen pro Jahr. Das
Geld kann während dieser Zeit im Betrieb arbeiten und liegt nicht auf irgendeinem schlecht
verzinsten Sparbuch unnütz herum.
Sollte der Verpächter auf einer baren Kaution bestehen, so sollte man in den Pachtvertrag
aufnehmen, dass diese auf ein Sparkonto bei einer Bank eingezahlt wird, über das Verpächter
und Pächter nur gemeinsam verfügen können. Damit wird verhindert, dass der Verpächter die
Kaution verbraucht und am Ende pleite geht. Die Kaution wäre dann verloren.
Es sollte vereinbart werden, dass die Zinsen dem Pächter zustehen.
Die Kaution sollte nicht höher als 2 Monatsmieten bei leeren Mieträumen und 5 Monatspachten bei einem voll ausgestatteten Betrieb liegen.
15. Schriftformklausel
Diese Klausel sollte sich der Pächter besonders zu Herzen nehmen. Alle Änderungen des
Pachtvertrages sollten immer schriftlich festgehalten werden, um die Zusage des Verpächters
später auch beweisen zu können. Oft machen Verpächter irgendwelche mündlichen Zusagen
und sind ganz entrüstet, wenn man diese schriftlich fixiert haben möchte.
Zwei Argumente müssten eigentlich jeden Verpächter überzeugen:
a)
Wenn im Pachtvertrag die Schriftform ausdrücklich vorgeschrieben ist, so sollte man auch
entsprechend verfahren.
b)
Man macht dem Verpächter klar, dass man zu ihm natürlich allergrößtes Vertrauen hat.
Niemand kann jedoch ausschließen, dass der Verpächter einen tragischen Unfall erleidet.
Die Erben oder spätere Käufer wollen dann oft nichts mehr von einer solchen Abmachung
wissen. Ohne schriftliche Beweise steht der Pächter dann völlig rechtlos da.
16. Mithaftung
Viele Verpächter verlangen eine gesamtschuldnerische Mithaftung des Ehegatten, des
Lebensgefährten oder sonstiger Leute. Die gleiche Wirkung tritt ein, wenn diese Personen als
Mit-Pächter den Vertrag unterzeichnen. Jeder haftet danach mit seinem gesamten privaten
Vermögen für die Forderungen des Verpächters bzw. der Brauerei. Aus verständlichen Gründen
sollten derartige Haftungserweiterungen vermieden werden.
17
17. Haftung für den Vorgänger
Nur wenige Pächter wissen, dass sie für Verbindlichkeiten ihres Vorgängers im Rahmen der
Betriebsübernahme mithaften.
So muss der Nachpächter alle Arbeitnehmer des Vorgängers übernehmen, sofern diese es
verlangen, und zwar zu denselben Bedingungen (Gehalt, Urlaub usw.) wie beim Vorpächter.
Ist der Vorgänger im Handelsregister eingetragen und wird die Firma unter dem selben Namen
fortgeführt, haftet der Übernehmer darüber hinaus für alle sonstigen Schulden des Vorgängers.
Man sollte sich daher beim Registergericht (Amtsgericht) erkundigen.
Kauft man vom Vorgänger beispielsweise den überwiegenden Teil des Inventars und den
Geschäftswert, haftet man als Übernehmer gegenüber dem Finanzamt und der Berufsgenossenschaft hinsichtlich aller rückständigen Steuern und Beiträge. Vor Zahlung des Kaufpreises
sollte der Verkäufer entsprechende Erklärungen dieser Institutionen vorlegen, wonach er dort
keine Schulden mehr hat.
18. Widerrufsbelehrung
Ist im Pachtvertrag eine Getränkebezugsverpflichtung enthalten und übernimmt man als
Existenzgründer (also als Person, die erstmalig oder nach längerer Unterbrechung im
Gastgewerbe selbstständig tätig wird) dafür Vergünstigungen (z.B. die kostenlose Nutzung des
Brauerei-Inventars) unter 50.000 €, finden die Regelungen über Ratenlieferungsverträge
Anwendung. Wie beim Zeitschriftenverkauf an der Haustür muss hier der Pächter eine
besondere Erklärung unterschreiben, wonach er vom Verpächter über sein Widerrufsrecht
(zwei Wochen) belehrt worden ist. Wird diese Belehrung nicht mit einer extra Unterschrift
versehen, beginnt diese Wochenfrist erst gar nicht zu laufen. Man hätte dann noch bis zu
6 Monate nach Vertragsabschluss die Möglichkeit, den gesamten Vertrag zu widerrufen.
Folgendes Problem kann dadurch gelöst werden:
Oft wird auf den Pächter Druck ausgeübt, er müsse den Pachtvertrag sofort unterschreiben,
ansonsten würden noch fünf andere Interessenten vor der Tür stehen, die ganz wild auf dieses
Objekt seien. Mancher Verpächter möchte mit diesem Argument verhindern, dass der Pächter
vor der Unterschrift eine rechtliche Beratung einholt. Diese unlauteren Methoden sollten
bereits zur Vorsicht mahnen, denn jeder anständige Geschäftsmann räumt seinem Partner bei
Verträgen mit solch großer Tragweite eine genügende Bedenkfrist ein. Sollte der Verpächter
jedoch nicht von seiner Forderung nach unverzüglicher Unterschrift abgehen, so bringt dieses
zweiwöchige Widerrufsrecht unbestreitbare Vorteile. Sollte eine qualifizierte Beratung innerhalb dieser Frist zeigen, dass der Vertrag rechtlich und wirtschaftlich gefährlich ist, so kann
zumindest die Getränkebezugsverpflichtung wirksam widerrufen werden.
Nach § 139 BGB ist auch der gesamte Vertrag unwirksam, wenn die Vereinbarungen inhaltlich
so eng miteinander verbunden sind – was der Regelfall sein dürfte –, dass sie nach dem Willen
der Vertragsparteien miteinander stehen und fallen sollen. Zu beachten ist, dass die Regelung
18
des § 139 BGB durch eine salvatorische Klausel, nach der die Unwirksamkeit einzelner
Regelungen die Wirksamkeit im Übrigen nicht berührt, zulässigerweise abbedungen werden
kann.
19
MERKBLATT ZUM PACHTVERTRAG
1.
Alle Blätter des Pachtvertrages und der Anlagen sind fest zusammenzuheften, so dass eine
verbundene Urkunde entsteht. Jede Partei erhält ein unterschriebenes Exemplar.
Seit 01.01.2004 müssen Gewerberaummietverträge die Steuer- oder Umsatzsteueridentifikationsnummer des Verpächters enthalten; des weiteren muss der Vertrag eine Rechnungsnummer
enthalten, dazu genügt eine einmalige Nummer, die im Vertrag vorgesehen ist, bspw.:
PV - 2005/01.
(PV = Pachtvertrag; 2005, d.h. das Jahr des Vertragsabschlusses; 01 steht für den ersten Pachtvertrag im Jahr)
2.
Es wird empfohlen, dass sich nur ein Ehegatte als Pächter verpflichtet. Ansonsten haften beide
Ehegatten mit ihrem gesamten Privatvermögen für eventuelle Schulden aus dem Pachtvertrag.
3.
Mehr Versicherungen als in § 4 Ziff. 3 geregelt, sollten in den Pachtvertrag nicht aufgenommen
werden; z.B. eine Betriebsunterbrechungsversicherung, eine Versicherung für Gewässerschaden
(bei Ölheizung) und eine Glasversicherung nur dann, wenn tatsächlich ein erhöhtes Risiko abzudecken ist.
4.
Der Höchstbetrag für kleinere Einzelreparaturen (§ 6 Ziff. 4) beträgt in der Regel als Einzelbetrag
ca. 20 % einer Netto-Monatspacht und der Jahresbetrag eine Netto-Monatspacht.
5.
Als Beispiele für den Eintritt in bestehende Verpflichtungen nach § 10 kommen vor allem
Getränkebezugsverträge, Automatenaufstellverträge, Wartungs- und sonstige Dauerverträge in
Betracht.
Wird z.B. eine Bierbezugsverpflichtung nicht an den Pächter weitergegeben, so ist dieser brauereifrei.
Für Existenzgründer, also Personen, die erstmalig oder nach längerer Unterbrechung im
Gastgewerbe selbständig tätig werden, ist Voraussetzung für eine wirksame Einbeziehung einer
solchen Bezugsverpflichtung in den Pachtvertrag, dass der Pächter nach den Vorschriften über
Ratenlieferungsverträge belehrt wird.
Der Pächter muss dabei auf einer gesonderten Erklärung über sein Widerrufsrecht belehrt werden, nach der er die Vereinbarung gegenüber dem Verpächter binnen einer Frist von 2 Wochen
nach Aushändigung einer Ausfertigung dieser Widerrufsbelehrung schriftlich widerrufen kann
und dass zur Wahrung dieser Frist die rechtzeitige Absendung des Widerrufs genügt.
Fehlt diese Belehrung oder ist sie fehlerhaft, kann der Pächter 6 Monate lang ab Vertragsunterzeichnung von diesem Widerrufsrecht Gebrauch machen. Ein entsprechendes Muster-Formular
ist im Folgenden aufgeführt.
6.
Als besondere Vereinbarungen (§ 17) sind folgende Beispiele denkbar:
a) Eine Hausordnung
20
b) Soweit der Verpächter nicht im Hause wohnt oder mehrere Mietparteien das Anwesen bewohnen, ist eine Regelung über die Reinigungs-, Schneeräum- und Verkehrssicherungspflicht
zu treffen.
c) Vereine sind als Verpächter ihres Vereinsheimes manchmal daran interessiert, verpachtete
Flächen für besondere Veranstaltungen selbst zu bewirtschaften. Hiervon ist wegen vorhersehbarer Interessenkonflikte abzuraten. Andernfalls jedoch sind für derartige Fälle genaue
Regelungen hinsichtlich entsprechender Minderung des Pachtzinses, Übernahme entstehender Kosten (Energie, Wasser usw.) und Aufwendungen des Pächters (Umräumarbeiten, Lagerkosten usw.), Ersatz von entgangenem Gewinn und Endreinigungspflichten zu treffen.
d) Städte und Gemeinden als Verpächter wollen sich manchmal das Recht vorbehalten, einzelne
Räume des Pachtobjektes hin und wieder selbst an Fremde zu vermieten und vom Pächter
bewirtschaften zu lassen.
Mangels eines Vertragsverhältnisses kann der Pächter im Falle einer Stornierung keinen
Schadensersatz vom Veranstalter fordern. Deshalb sollte folgende Klausel in den Pachtvertrag aufgenommen werden:
"Im Falle einer berechtigten Vermietung des Saales an Dritte durch den Verpächter verpflichtet sich der Verpächter, mit dem Dritten eine Vereinbarung zu treffen, wonach dieser dem
Pächter im Falle einer unberechtigten Stornierung zum Ersatz des Schadens verpflichtet ist,
der dem Pächter durch die Stornierung der Veranstaltung entsteht. Diese Entschädigung errechnet sich aus dem für diese Veranstaltung üblicherweise erzielbaren Umsatz abzüglich ersparter Kosten."
7.
Besonderer Hinweis bei Verwendung des Vertragsmusters als Verpächter:
Nach § 15 (2) verpflichtet sich der Verpächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses das
vorhandene Inventar und die Einbauten des Pächters zum Schätzwert durch den Nachfolger
übernehmen zu lassen bzw. selbst den Zeitwert zu erstatten.
Diese Regelung gilt auch im Falle der außerordentlichen Kündigung des Pachtverhältnisses.
Damit soll sichergestellt werden, dass der Pächter seine Investitionen für diesen Betrieb soweit
Inventar betroffen ist, zum Zeitwert erstattet bekommt.
Die Regelung umfasst das gesamte, auch vom Pächter während der Vertragslaufzeit angeschaffte Inventar.
Im Falle einer weiteren, anschließenden Verpachtung bedarf diese Klausel der besonderen Beachtung durch den Verpächter. Der Verpächter muss, wenn er den Zeitwert des Inventars nicht
selbst erstatten will, die Verpflichtung zur Übernahme des Inventars bereits im Pachtvertrag mit
dem Nachfolger ausdrücklich vereinbaren.
21
BELEHRUNG über das WIDERRUFSRECHT
1
)
ANHANG zur Vereinbarung vom ______________
zwischen
______________________________________________________
______________________________________________________
______________________________________________________
(Verpächter)
und
______________________________________________________
______________________________________________________
______________________________________________________
(Pächter)
Der oben bezeichnete Vertrag beinhaltet die Übernahme zusätzlicher Verpflichtungen und fällt in den
Anwendungsbereich des Verbraucherkreditgesetzes. Die auf den Abschluss der oben genannten Vereinbarungen
gerichtete Willenserklärung des Pächters wird erst wirksam, wenn sie nicht von diesem gegenüber dem
Verpächter binnen einer Frist von
2 Wochen
nach Aushändigung einer Ausfertigung dieser Widerrufsbelehrung schriftlich widerrufen wird. Zur Wahrung der
Frist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs.
Der Widerruf ist zu richten an
______________________________________________________
______________________________________________________
(genaue Anschrift des Verpächters)
Die Ausübung des Widerrufsrechtes führt zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages.
(Ort, Datum)
Hiermit bestätige ich, eine Ausfertigung dieser Belehrung sowie eine Ausfertigung des oben genannten
Vertrages erhalten zu haben.
(Ort, Datum)
1)
Soweit ein Bierlieferungsvertrag im Pachtvertrag übernommen wird, ist unbedingt die
Widerrufs-Belehrung als Anlage beizufügen.
22
Zusätzlich (nur) bei Zusage eines Darlehens/einer
sonstigen Geldleistung gegenüber dem Pächter:
Hat der Pächter das aufgrund der Vereinbarung zugesagte Darlehen oder eine sonstige Geldleistung
mit Kreditcharakter - vor Ablauf der Widerrufsfrist - empfangen, gilt ein Widerruf als nicht erfolgt,
wenn der Pächter das Darlehen/die sonstige Geldleistung nicht binnen zweier Wochen, entweder
nach Erklärung des Widerrufs oder nach Auszahlung, oder nach Empfang der Leistung, zurückbezahlt
bzw. zurückgewährt hat.
Im Falle des Widerrufs kommt auch ein verbundener Kaufvertrag nicht wirksam zustande.
(Ort, Datum)
(Unterschrift des Verpächters)
Hiermit bestätige ich, eine Ausfertigung dieser Belehrung sowie eine Ausfertigung des oben
genannten Vertrages erhalten zu haben.
(Ort, Datum)
23
MERKBLATT WIDERRUFSBELEHRUNG
Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen können Verträge nichtig (bis 11/2002 sogar rückwirkend)
machen. So mancher Gastwirt war heilfroh, dass durch einen solchen Formfehler aus einem
nachteiligen Vertrag aussteigen konnte, ohne dass er Schadensersatz bezahlen musste.
Z.B. fallen Getränkebezugsverpflichtungen (auch in Pacht- oder Kaufverträgen) unter das Verbraucherkreditgesetz (VerbrKrG), ab 1.1.2002 unter §§ 505 ff BGB. Dabei ist nicht erforderlich, dass man
alle Getränke eines bestimmten Lieferanten beziehen muss (Ausschließlichkeitsbindung). Es reicht
aus, dass man vertraglich verpflichtet wurde für eine bestimmte Laufzeit bestimmte Waren von einem
Lieferanten zu beziehen.
Es gibt jedoch Einschränkungen:
1. Das Widerrufsrecht gilt nur für Existenzgründer
2. Es gilt nicht:
- wenn Kredite über 50.000 € gewährt werden
- wenn die Leistungen (Darlehen, Inventar usw.) für einen bereits ausgeübten Gewerbebetrieb
erfolgen. Der Vertragsabschluß muss daher vor dem Eröffnungsdatum liegen.
3. Es gilt nicht, wenn der Gastwirt Kaufmann ist (i.d.R. ab 250.000 € Jahresumsatz).
Wie muss belehrt werden?
Ein Gastwirt muss z.B. von der Brauerei bzw. dem Verpächter schriftlich darüber belehrt werden, dass
er diese Vereinbarung binnen einer Frist von zwei Wochen (bei Verträgen vor 1.10.2000 war es eine
Woche) schriftlich widerrufen kann.
Das AbzG/VerbrKrG/§§505ff.BGB will Nicht-Kaufleute davor schützen, Verträge mit erheblichen
finanziellen Belastungen und langer Laufzeit ohne eine Bedenkzeit abzuschließen. Dieser Schutzzweck trifft nach Ansicht des Gerichtes gerade auch den Fall der langfristigen Bindung eines
Gastwirtes an eine Brauerei (BGH/NJW 1981, 230).
Diese Belehrung ist vom Gastwirt gesondert zu unterschreiben. Der Lauf der Frist beginnt erst, wenn
die Brauerei/der Verpächter dem Gastwirt diese Belehrung ausgehändigt hat. Die Beweislast für die
Aushändigung trifft den Verwender der Belehrung (z.B. Brauerei, Verpächter, Verkäufer). (Diese
Vorschrift entspricht nach altem Recht § 16 AbzG.)
Wird der Gastwirt von seiner Brauerei, seinem Getränkelieferanten oder Verpächter nicht ordnungsgemäß belehrt, so kann er die Getränkebezugsverpflichtung innerhalb von 6 Monaten widerrufen.
Bei Verträgen, die vor dem 01.01.91 abgeschlossen wurden, gilt das alte Abzahlungsgesetz (AbzG).
Hier kann die Ausübung des Widerrufsrechtes auch noch nach mehreren Jahren erfolgen (OLG
Karlsruhe, Urteil vom 03.05.85 - 15 U116/84). Auch kommt es bei diesen Verträgen nicht darauf an,
ob eine Existenzgründung oder eine bestimmte Darlehenshöhe vorliegt.
24
Auch der Verpächter oder Verkäufer einer Gaststätte muss sich eine Belehrung unterschreiben
lassen, wenn im Vertrag eine Getränkebezugsverpflichtung enthalten ist.
Eine Belehrung ist in der Regel nicht ordnungsgemäß:
1. Wenn darin bestimmte gesetzlich vorgeschriebene Elemente über das "Wie" des Widerrufs fehlen
(z.B. Schriftform, Zwei-(Ein-)Wochen-Frist, Fristbeginn, Wahrung der Frist durch rechtzeitige
Absendung, Name und Anschrift des Widerrufsempfängers).
2. Wenn bei Kreditgewährung nicht auf den Wegfall des Widerrufsrechts hingewiesen wird,
wenn der Kredit nicht innerhalb von 2 Wochen nach Erklärung des Widerrufs oder nach Auszahlung des Darlehens zurückgezahlt wird.
3. Wenn die Belehrung drucktechnisch nicht deutlich gestaltet ist (z.B. durch Extrablatt, Fettdruck
oder Umrahmung).
4. Wenn die gesonderte Unterschrift des Gastwirts unter der Belehrung fehlt.
5. wenn das Datum fehlt.
6. wenn der Belehrungstext unerlaubte Zusätze enthält (z.B. "gilt nicht für Kaufleute"(anderer
Ansicht OLG Stuttgart 6 W 40/95) oder "Kenntnis genommen und Belehrung erhalten" (BGH Urt.
v.30.9.92 - VIII ZR 196/91s.a. BGH BB 1993,2114).
7. wenn die Aushändigung der Belehrung vom Verwender nicht bewiesen werden kann.
Als Widerruf reicht ein einfaches Schreiben an den Vertragspartner (am besten per Einwurfeinschreiben) mit folgendem Inhalt::
"Hiermit widerrufe ich die zwischen uns abgeschlossene Vereinbarung vom 01.07.2003, wegen eines
Verstoßes gegen die Belehrungspflicht."
Ort, Datum, Unterschrift
Auch bei einer Vertragsänderung, insbesondere einer Vertragsverlängerung, muss nach dem
Abzahlungsgesetz eine Belehrung erfolgen.
Bei Vereinbarungen ab 1991 ist eine Belehrung nicht mehr erforderlich, weil die Leistung in einem
bereits ausgeübten Gewerbebetrieb erfolgt.
Eine Belehrung ist auch im Falle der Rechtsnachfolge erforderlich, da das VerbrKrG ausschließlich auf
die Person des Verpflichteten abstellt. Dies ist vor allem für diejenigen Fälle relevant, bei denen der
Nachfolger in der Gaststätte den Bierlieferungsvertrag übernimmt. (OLG Stuttgart Urteil vom
26.07.1985 - 2b 45/84) Aber auch der Partner, der einem Bierlieferungsvertrag beitritt, muss belehrt
werden (BGH NJW 1990, 567).
Ein Vertrag zwischen einer Brauerei und einem Verpächter einer Gaststätte unterliegt nicht dem
VerbrKrG. Die Bezugspflicht wird dann nicht dem Verpächter selbst sondern dem Pächter auferlegt.
Der Verpächter seinerseits muss jedoch seinem Pächter eine Widerrufsbelehrung zur Unterschrift
vorlegen.
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Im Falle eines berechtigten Widerrufs ist jeder Teil verpflichtet, dem anderen Teil die empfangenen
Leistungen zurückzugewähren. Die Bezugsverpflichtung wird durch den Widerruf unwirksam.
Der Verwender kann den Mangel einer fehlerhaften Belehrung nachträglich jederzeit heilen,
indem er den Kunden auffordert, eine ordnungsgemäße Belehrung zu unterzeichnen. Die Ablehnung
der Unterzeichnung ist als Widerruf zu werten (Münchener Kommentar, SchuldR bes.Teil zu § 7
VerbrKredG Rn. 40).
Vorsicht !!
Ist die Getränkebezugsverpflichtung nur ein Teil eines anderen Vertrages (Kaufvertrag, Pachtvertrag),
so kann der gesamte Vertrag nichtig werden, wenn nicht anzunehmen ist, dass er auch ohne den
nichtigen Teil vorgenommen sein würde (§ 139 BGB). Grundsätzlich ist daher zu beachten, dass der
Widerruf der Getränkebezugsverpflichtung auch den Grundstückskaufvertrag oder den Pachtvertrag
über eine Gaststätte auflösen kann, wenn die Bezugsverpflichtung eine zentrale Bedeutung hatte.
Sofern der Kunde Interesse daran hat, durch den Widerruf den gesamten Vertrag zu vernichten,
so ist zu prüfen, ob der Vertrag (z.B. Pachtvertrag) nicht eine Klausel beinhaltet, die besagt, dass der
Vertrag auch dann seine Gültigkeit behält, wenn einzelne Teile unwirksam sind. In diesem Fall könnte
der Gastwirt zwar sein Bier bei einem anderen Lieferanten beziehen, bliebe aber an den Pachtvertrag
ansonsten gebunden.
Der Schutz nach §§505 ff. BGB gilt seit 2002. Vorher galt das Verbraucherkreditgesetz das seinerseits
mit Wirkung vom 01.01.91 das Abzahlungsgesetz (AbzG) ablöste. Verbraucherkreditgesetz und das
AbzG gelten weiterhin für alte Verträge.
Eine interessante Rechtsfrage ergibt sich bei der Prüfung von Bierlieferungsvereinbarungen/Pachtverträgen nach dem neuen §§ 505 ff. BGB :
Nach bisherigem Recht erlosch das Widerrufsrecht bei fehlender oder unwirksamer Belehrung gem. §
7 Abs.2 VerbrKrG "spätestens ein Jahr" nach Vertragsschluss.
Nach dem neuen § 355 Abs. 3 BGB heißt es:
(3) Das Widerrufsrecht erlischt spätestens sechs Monate nach Vertragsschluss. Bei der Lieferung von
Waren beginnt die Frist nicht vor dem Tag ihres Eingangs beim Empfänger. Abweichend von Satz 1
erlischt das Widerrufsrecht nicht, wenn der Verbraucher nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist.
Ist Gegenstand des Vertrages also die Lieferung von Waren, beginnt die Frist erst mit dem Eingang
der Ware beim Empfänger. Diese Modifizierung kann bedeutsam werden beispielsweise bei den
Ratenlieferungsverträgen des § 505. Ist etwa Gegenstand des Kaufes die wöchentliche Lieferung von
Getränken, die bei jeder Lieferung bezahlt werden müssen, so erlosch nach altem Recht das
Widerrufsrecht endgültig ein Jahr nach Vertragsschluss. Jetzt hingegen kann, da die Lieferung der
Ware ja noch nicht abgeschlossen ist, auch noch bei Lieferung des letzten Fasses z.B. nach 10
Jahren widerrufen werden. Dies müsste für die "fehlende" Belehrung gelten.
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Der letzte Satz der Vorschrift geht noch weiter im Falle der "nicht ordnungsgemäßen Belehrung". Hier soll das Widerrufsrecht überhaupt nie erlöschen.
Wenn das so ist, was bisher weder in Literatur noch in der Rechtsprechung behandelt wurde,
bekommt die fehlende und die fehlerhafte Belehrung eine riesige Bedeutung. Bei diesen Verträgen
handelt es sich immer um die Lieferung von Waren. In vielen Verträgen (vor allem Pachtverträgen mit
Bierabnahmeklausel) werden hier immer noch Fehler gemacht. Die Voraussetzung "Existenzgründer"
gem. § 507 BGB ist bei vielen erfüllt .
Wie beim früheren AbzG könnte also auch noch nach Jahren widerrufen werden.
27
KURZ-CHECKLISTE ZUM PACHTVERTRAG
Sind alle Räume aufgeführt (Keller, Garage, Lager, Parkplätze)?
Ist der Pachtzins angemessen (Bei Gaststätten 8 % - 12 % vom Umsatz)?
Besteht eine Kündigungsmöglichkeit zum Ende des ersten Jahres?
Ist die Pachtdauer ausreichend bzw. besteht Recht auf Option (einseitige Verlängerungsmöglichkeit)?
Sind Getränkebezugsverträge, Automatenverträge und Wartungsverträge enthalten und
überprüft?
Hält sich die Pachterhöhungsklausel im Rahmen?
Sind bestimmte Öffnungszeiten vorgeschrieben? Wenn ja, sind sie zumutbar?
Ist Urlaub vorgeschrieben? Wenn ja, ist er angemessen (vier Wochen)?
Sind Ruhetage vorgeschrieben? Wenn ja, sind sie mit der 5-Tage-Woche (Manteltarifvertrag) vereinbar?
Muss der Pächter auch grundstückbezogene Lasten tragen (Grundsteuer, Gebäudeversicherung)?
Gibt es für bauliche Veränderungen Ersatz bei Pachtende?
Besteht ein Aufrechnungs- bzw. Minderungsverbot?
Ist eine mögliche Unterverpachtung geregelt?
Bei Betriebsübernahme: Ist der Betrieb im Handelsregister eingetragen (Haftung für
Altschulden)?
Bei Inventarkauf: Verpflichtet sich der Verpächter bei Pachtende zum Rückkauf?
Ist die Kaution verzinslich? Ist eine Bankbürgschaft vielleicht günstiger?
Sind Schönheitsreparaturen in akzeptablen Abständen vorgesehen (Küche und
Sanitärräume alle zwei Jahre, übrige Räume alle 5 Jahre)?
Halten sich Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten im Rahmen? Sind sie eventuell
auf Höchstbetrag begrenzt?
Sind alle mündlich gemachten Zusagen auch schriftlich fixiert?
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