Sachverhalt

Probeklausur vom 12.12.03, Prof. P. Breitschmid
Die Casa Surlei ist ein 1978 erstelltes Mehrfamilienhaus mit 7 Wohnungen. Am 24. März
1995 erwarb die Familie Neuenschwander (nachfolgend N) die 5-Zimmerwohnung Nr. 7 im
Attikageschoss, deren Eigentümer gemäss der Erklärung auf Begründung von
Stockwerkeigentum vom 30. Juli 1978 das alleinige und uneingeschränkte Benutzungsrecht
an 2 Balkonen und 2 Dachterrassen zusteht. Ende Oktober 1999 trat in der unter der Wohnung
von N liegenden Wohnung der Familie Altherr (nachfolgend A) ein grösserer Wasserschaden
auf, der die Sanierung des ganzen Dachteils der oberen Wohnung nötig machte. Am 13.
November 1999 tagte die Stockwerkeigentümerversammlung vollzählig und beschloss
einstimmig die Sanierung des Dachteils. In diesem Zusammenhang stellte N einen Antrag auf
Umgestaltung seiner Terrasse. Diese umfasste folgende Punkte: 1. die Montage von
Steintrögen und 2. die Verlegung neuer Granitplatten. Die Versammlung gab ihre
Zustimmung zu den geplanten Veränderungen.
Anlässlich der Sanierung im Sommer 2000 liess N einen Teil der Terrasse zusätzlich mit
Grasziegeln verlegen, mittig einen kleinen Feng Shui-Wassergarten anlegen und entlang der
Aussenmauer anstelle von Steintrögen im Abstand von 40 - 140 cm der Aussenmauer eine
Bruchsteinmauer erstellen. Der Zwischenraum wurde mit Erde aufgefüllt sowie mit Blumen
und kleinen Sträuchern bepflanzt.
Im Frühling 2001 kam es in der Wohnung von A erneut zu einem Wasserschaden. Die
Stockwerkeigentümergemeinschaft liess durch einen unabhängigen Experten ein Gutachten
erstellen. Dieses hielt fest, dass nach den Regeln der Baukunde (SIA-Norm) dem
Granitplattenboden an den Wandanschlüssen das Winkelblech fehle, und die Werte der
Traglast der Dachkonstruktion erheblich überschritten worden seien.
In der Folge weigert sich N gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft die Kosten des
zweiten Wasserschadens vollumfänglich zu übernehmen. Er macht geltend, dass die
Sanierung unsachgemäss und nicht nach den Regeln der Baukunst ausgeführt worden sei.
Das beauftragte Bauunternehmen Graber (nachfolgend G) bestreitet die erhobenen Vorwürfe.
Anzumerken ist, dass die Arbeiten nicht durch G ausgeführt worden sind, sondern von G an
das Unternehmen Untermeister (nachfolgend U) vergeben wurden.
1. Wie ist die Rechtslage?
2. Gibt es allfällige Sicherungsmöglichkeiten für die Forderungen der Unternehmer G
und U?
Variante 1:
Im Anschluss an die oben erwähnte Stockwerkeigentümerversammlung vom 13. November
1999 lud N den Verwalter Vogt (nachfolgend V) am 18. November 1999 zu einem
gemütlichen Nachtessen ein. Im Verlaufe des Abends eröffnete N dem V seinen Wunsch zum
Bau eines Feng Shui-Wassergartens. Diesbezüglich habe er in den letzten Tagen mit allen
anderen Stockwerkeigentümern Rücksprache genommen und deren Zustimmung zum
Bauvorhaben bereits erhalten. N bat V deshalb zusätzlich zur eigentlichen Dachsanierung den
Auftrag zur Errichtung des Wassergartens zu erteilen. Daraufhin vergab V die Aufträge in
diesem Sinne.
Nach endgültiger Sanierung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der
Dachterrasse von N (Spätsommer 2001) und der daraus resultierenden Uneinigkeit über die
anteilsmässige Aufteilung der Kosten, verkaufte A im Herbst 2001 seine 4½Zimmerwohnung gültig an den nichtsahnenden Käufer Koller (nachfolgend K).
Kurz darauf erhält K die Aufforderung seinen anteilsmässigen Betrag an der Gesamtsanierung
zu leisten. K weigert sich jedoch die Rechnung zu begleichen. Er macht geltend, dass er in
Bezug auf die Sanierung weder an einer Stockwerkeigentümerversammlung teilgenommen,
noch seine Zustimmung dazu gegeben habe. Ferner habe ihn A über die Sanierung nicht
informiert.
1. Wie kann sich K schadlos halten?
2. Gibt es mögliche Sanktionen gegenüber dem Verwalter V?
Variante 2:
Nach Abschluss aller Sanierungsarbeiten und der Begleichung jeglicher Forderungen verstirbt
K im März 2003. Er hinterlässt seine Ehefrau Eva, zwei Töchter (Anna, Bettina) und einen
Sohn (Daniel) aus erster Ehe. In seinem gültigen Testament vom 5. Juni 1999 hält er
folgendes fest: „Meine über alles geliebte Ehefrau Eva soll an all meinen Liegenschaften die
Nutzniessung bis zu ihrem Tode und zusätzlich meine gesamten Ersparnisse erhalten. Meiner
Lieblingstochter Anna sollen dereinst alle Liegenschaften gehören. Alle meine Kinder setze
ich auf den Pflichtteil. Meinem Sohn vermache ich Sfr. 150'000.--.
Der Nachlass besteht aus einem Einfamilienhaus im Wert von Sfr. 1,5 Mio., in dem K und
seine Frau gemeinsam wohnten. Zudem aus der in der Casa Surlei erworbenen
Eigentumswohnung im Wert von Sfr. 0,8 Mio. und Ersparnissen im Betrage von Sfr.
900'000.--.
1. Sohn Daniel ist der Meinung, dass sein Pflichtteil verletzt wurde, auch dann wenn K
seine Ehefrau maximal begünstigen wollte. Zu Recht?
2. Tochter Anna macht geltend, dass die Ferienwohnung nicht Gegenstand der
Nutzniessung sei, da ihr Vater im Zeitpunkt der Testamentserrichtung über diese nicht
verfügen konnte. Der Kauf einer Ferienwohnung sei damals nicht zur Diskussion
gestanden.
3. Tochter Bettina möchte die Ferienwohnung zu ihrem Alleineigentum. Was kann sie
tun?