Hinweise zum Mietspiegel

Mietspiegel 2014
erstellt von
Stadtverwaltung Frankenthal (Pfalz)
Bereich Gebäude und Grundstücke
unter Beteiligung von
Baugesellschaft Frankenthal (Pfalz) GmbH
Mieterverein Ludwigshafen, Frankenthal und Speyer e. V.
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Frankenthal,
Grünstadt und Umgebung e. v.
Auskünfte:
Bereich Gebäude und Grundstücke
Neumayerring 72, 67227 Frankenthal (Pfalz)
Telefon 06233 89-427
Mietspiegel 2014 – Stadt Frankenthal (Pfalz)
1. Vorbemerkungen zum Frankenthaler Mietspiegel 2014
Der Mietspiegel soll Mietern und Vermietern, Verwaltungen, Gerichten, Gutachtern
und Investoren eine statistische Übersicht vermitteln, wieviel Miete für Wohnraum
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird. Diese Übersicht gilt nur für den frei finanzierten Wohnungsbau. Nicht einbezogen sind Sozialwohnungen, Dienstwohnungen und einige andere Wohnungsbestände, die weniger dem Marktgeschehen unterliegen.
Bei Mieterhöhungsverlangen muss sich der Vermieter an der "ortsüblich vergleichbaren Miete" für Wohnungen orientieren; bei Neuvermietungen kann die vergleichbare
Miete zugrunde gelegt werden.
Um die Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnung zu ermitteln, können sich Vermieter und Mieter des Mietspiegels bedienen. Der Mietspiegel kann beiden Parteien
Hinweise darüber geben, ob ein Mieterhöhungsverlangen angemessen ist. Dadurch
können unter Umständen gerichtliche Auseinandersetzungen vermieden werden.
Die Daten wurden durch den Bereich Gebäude und Grundstücke erhoben und ausgewertet. Bei der Erstellung dieses Mietspiegels waren beteiligt:
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

Baugesellschaft Frankenthal (Pfalz) GmbH
Mieterverein Ludwigshafen, Frankenthal und Speyer e. V.
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Frankenthal, Grünstadt und Umgebung e. V.
2. Grundlage des Frankenthaler Mietspiegels
Grundlage der Untersuchung bildet eine im Jahr 2009 vorgenommene Erhebung.
Diese umfasste 3.100 Mietverhältnisse. Die Mieter und Vermieter wurden aufgrund
einer Zufallsauswahl ermittelt. Zu diesen Mietverhältnissen gehören nicht
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
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

Mietverhältnisse über öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialwohnungen),
Wohnungen, die aus verwandtschaftlichen Beziehungen verbilligt überlassen
wurden,
Dienst- und Werkswohnungen,
Wohnungen, bei denen der Mieter eigene Leistungen (Modernisierungen, Mieterdarlehen, Baukostenzuschuss, Mietvorauszahlungen) erbracht hat,
gewerblich genutzte, untervermietete und möblierte Wohnungen.
Die Befragung wurde anhand eines Erhebungsbogens auf postalischem Weg durchgeführt. Die Beantwortung war freiwillig.
Der Erstellung des Mietspiegels lagen 1.120 Erhebungsbögen (ca. 37 %) zugrunde.
Unter Berücksichtigung der Berichte des statistischen Bundesamtes und des statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz zu den Verbraucherpreisindizes 2010 bis September 2014 wurden die im Mietspiegel 2010 festgestellten Mietpreise um 4 % angehoben.
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Mietspiegel 2014 – Stadt Frankenthal (Pfalz)
3. Zweck des Mietspiegels
Der Mietspiegel soll dazu dienen, das derzeitige Mietpreisniveau in Frankenthal
(Pfalz) im frei finanzierten Wohnungsbau darzustellen, um
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
eine ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln zu können,
Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar vorbringen zu können,
Streit zwischen Mietern und Vermietern, der sich aus Unkenntnis der derzeitig in
Frankenthal (Pfalz) gezahlten Mieten ergeben kann, zu vermeiden,
Kosten der Beschaffung und Bewertung von Informationen über Vergleichsmieten
im Einzelfall möglichst einzusparen,
Mietpreisüberhöhungen im Sinne von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und Mietwucher
gem. § 291 Strafgesetzbuch vorzubeugen und
Gerichten die Entscheidung in auftretenden Streitfällen zu erleichtern.
4. Anwendungsbereich
Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter folgenden Voraussetzungen verlangen:




Die bisherige Miete ist seit mindestens 15 Monaten unverändert,
das Mietverlangen kann frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend
gemacht werden,
die neu verlangte Miete übersteigt nicht die üblichen Entgelte für frei finanzierten
Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage
(ortsübliche Vergleichsmiete) und
die Miete erhöht sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren um nicht mehr
als 20 %.
Diese Mieterhöhung kann begründet werden durch



das Gutachten eines Sachverständigen,
die Benennung von drei Vergleichswohnungen oder
die Heranziehung eines Mietspiegels.
Die Heranziehung eines Mietspiegels ist der einfachste und billigste Weg.
5. Begriff der Miete
Bei den anliegenden Mietpreisübersichten handelt es sich um die sogenannte Kaltmiete pro m² Wohnfläche im Monat. In diesen Beträgen sind die anteiligen Betriebskosten nicht enthalten. Zu den Betriebskosten gehören insbesondere Kosten der
Heizung und Warmwasserversorgung, Allgemeinstrom, Müllgebühren, Wasser und
Abwasser, Gemeinschaftsantenne, Gebäudeversicherungen, Grundsteuer, Schornsteinfeger, Aufzug, Kosten für den Hauswart, Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Kosten der Gartenpflege etc.
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Mietspiegel 2014 – Stadt Frankenthal (Pfalz)
6. Gliederung
Der Mietspiegel gibt einen Überblick über übliche Entgelte für frei finanzierten Wohnraum vergleichbarer Art nach Baualter, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und
Lage.
a) Baualter
Der Wohnungsbestand wurde bei der Befragung in 7 Baualtersklassen eingeteilt
 bis 1948
 1949 - 1960
 1961 - 1970
 1971 - 1980
 1981 - 1990
 1991 - 2000
 2001 - heute
b) Größe
Die Wohnungen wurden in drei Größenklassen eingeteilt:
 unter 40 m²
 40 - 80 m²
 über 80 m²
c) Ausstattung
Der Mietspiegel unterscheidet zwei Ausstattungsklassen:

Gute Ausstattung liegt vor, wenn Bad und/oder Dusche und Heizung (Etagenoder Sammelheizung) vorhanden sind. *)

Mittlere Ausstattung liegt vor, wenn nur Bad und/oder Dusche oder nur
Etagen- oder Sammelheizung vorhanden sind.
*) Unter Etagen- oder Sammelheizung versteht man eine Heizungsanlage, mit der
sämtliche Räume der Wohnung von einer zentralen Heizstelle aus mit Wärme versorgt werden.
d) Beschaffenheit und Lage
Die Beschaffenheit und Lage der Wohnung wird nach einem Punktsystem bei der
Ermittlung der Vergleichsmiete berücksichtigt.
7. Richtwerte
Die in den Übersichten aufgeführten Zahlen sind Richtwerte, welche die Mietpreise
darstellen, die in Frankenthal für Wohnungen der angegebenen Art tatsächlich vereinbart sind bzw. gezahlt werden.
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Mietspiegel 2014 – Stadt Frankenthal (Pfalz)
8. Ermittlung der Vergleichsmiete
Die Mietspanne gibt die Unter- und Obergrenze der Miete im Mietspiegel an. Diese
Mietspanne wird ermittelt, indem die "Ausreißer" bei den angegebenen Mietpreisen
ausgesondert werden; danach wird je ein Sechstel der verbleibenden Mieten am
oberen und unteren Ende der Mietenskala gekappt.
Die nachfolgenden Ausführungen sollen in einem Beispiel helfen, die ortsübliche
Vergleichsmiete zu ermitteln.
9. Anwendung
Zur Ermittlung der Vergleichsmiete sind zunächst die Größe, Ausstattung und das
Baujahr der Wohnung festzustellen (siehe Hinweise in Ziffer 6.). Daraus ergibt sich
die Grobeinteilung für eine bestimmte Spanne der Mietpreise.
Danach werden anhand der Auswertungsbogen (Seite 7 und 8) für die einzelnen
Bewertungskriterien für positive Merkmale Pluspunkte und für negative Merkmale Minuspunkte zugeordnet.
Beispiel:
Eine Wohnung mit 75 m² Wohnfläche wurde 1993 errichtet und ist mit Bad und Etagenheizung ausgestattet. Die Wohnung verfügt über eine Gästetoilette, das Bad hat
ein zweites Waschbecken, die Fußböden sind mit hochwertigen Bodenbelägen ausgelegt, der Garten kann genutzt werden. Kabelanschluss und ein Fahrradabstellplatz
sind vorhanden. Die Wohnung verfügt nicht über einen Kellerraum. Die Entfernung
zur nächsten Bushaltestelle beträgt mehr als 500 m, Geschäfte für tägliche Besorgungen sind weniger als 250 m entfernt, ruhige Wohnlage, weiter Weg zur Stadtmitte.
Die Wohnung ist der Ausstattungsklasse "gut", Größe 40 - 80 m², Baualtersklasse
"1991 – heute" zuzuordnen. Daraus ergibt sich eine Mietspanne zwischen 5,47 € und
7,35 €.
Um nunmehr die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, sind die positiven und negativen Ausstattungs- und Lagemerkmale festzustellen und die entsprechenden
Plus- oder Minuspunkte zuzuordnen.
A Positive Wohnungsmerkmale (Pluspunkte) - Beschaffenheit 





Gästetoilette
zweites Waschbecken
hochwertige Fußbodenbeläge
Fahrradabstellplatz
Kabelanschluss
Garten
Gesamt
4
2
4
2
1
3
+ 16
5
Mietspiegel 2014 – Stadt Frankenthal (Pfalz)
B Negative Wohnungsmerkmale (Minuspunkte) - Beschaffenheit 
Kein Kellerraum
Gesamt
4
-4
C Positive Wohnlagemerkmale (Pluspunkte) - Lage 

Geschäfte für tägliche Besorgungen
weniger als 250 m entfernt
ruhige Wohnlage
Gesamt
3
5
+8
D Negative Wohnlagemerkmale (Minuspunkte) - Lage 

Bushaltestelle mehr als 500 m entfernt
weiter Weg zur Stadtmitte
Gesamt
2
1
-3
Zusammenfassung
A
B
C
D
A–D
+16
- 4
+ 8
-3
+ 17
Bei + 17 Bewertungspunkten ist die Vergleichsmiete von
6,60 € bis 6,97 €
als ortsüblich zu bezeichnen.
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Mietspiegel 2014 – Stadt Frankenthal (Pfalz)
Auswertungsbogen
- Beschaffenheit zur Bestimmung der Mietspanne bzw. der Vergleichsmiete
A. Positive Wohnungsmerkmale
1. Bad und WC sind getrennt oder es
Pluspunkte
4
existiert ein zweites WC
Höc
6
z.B.
 keine Entlüftung
 kein Waschbecken
 Bad hat kein warmes Wasser
 Wände/Boden sind ungefliest
4
3. Ungenügende Belichtung und
2
als 6 Stockwerken
Besonnung wegen Hinterhoflage
oder Souterrrain
4. Keine Doppelfenster,
2
4
keine Isolierverglasung
5. Hochwertige Fußböden, z.B.
6. Großer Balkon, Loggia oder
6
Höchstpunktzahl, wenn zwei
Mängelkriterien im Bad
oder WC erfüllt sind
4. Fahrstuhl in Gebäuden mit weniger 2
Parkett, Marmor, Teppichboden
1. Bad oder WC liegen außerhalb
2. Bad/WC haben wesentliche Mängel,
3. Gegensprechanlage und automatischer Türöffner
merkmale
Minuspunkte
der Wohnung
2. Bad bietet überdurchschnittlichen
Komfort, z.B.
 Badewanne und Duschwanne
sind separat vorhanden
 es hat zwei Waschbecken
 es ist größer als 6 qm
 Bidet
 aufwendige Fliesen/Armaturen
 Fenster
Höchstpunktzahl, wenn drei Komfortkriterien im Bad erfüllt sind
B. Negative Wohnungs-
5. Gas-, Wasser- od. Elektroin-
4
3
Terrasse
stallationen liegen über Putz und
beeinträchtigen den Wohnwert oder
sind nicht ausreichend
6. Kein Keller, Speicher oder
2
4
Nebenraum außerhalb der Wohnung
7. Garten oder Grünanlage auf dem
7. Keine eigene Abschlusstür
gleichen Grundstück vorhanden
und Benutzung erlaubt
3
8. Fahrradabstellplatz/Kinderwagen-
2
abstellplatz
2
8. Keine Rolläden, Klappläden
2
oder Jalousien
9. Die Wohnung verfügt über eingebaute Möbel, z.B. Kleiderschränke,
Einbauküche etc.
10. Gemeinschaftsantenne/
9. Ungünstiger Zuschnitt,
3
1
z.B. gefangene Räume oder
Küche ohne Fenster
10.Besondere Hellhörigkeit
2
2
Kabelanschluß
Zwischensumme
Zwischensumme
7
Mietspiegel 2014 – Stadt Frankenthal (Pfalz)
Auswertungsbogen
- Lage zur Bestimmung der Mietspanne bzw. der Vergleichsmiete
C. Positive Wohnlagemerkmale
1. Die Entfernung zur nächsten Bus
Pluspunkte
2
D. Negative Wohnlagemerkmale
1. Entfernung zur nächsten
2. Kinderspielplätze liegen in
2. Kinderspielplätze fehlen oder liegen
für Kinder und ältere Menschen
4
4
5. Weiter Weg zur Stadtmitte,
mehr als 2 km
2
1
6. Lärm- oder verkehrsbelastete
Wohnlage. Beispiele: an Ampeln,
Hauptverkehrsstraßen, Gaststätten
oder sonstigen nächtlichen
Lärmquellen
5
7. In der näheren Umgebung befinden
sich der Öffentlichkeit zugängliche
Grün- und Freiflächen
3
4. Unzureichende Verkehrssicherheit
6. Ruhige Wohnlage ohne Sammelund Durchgangsverkehr, ohne
sonstige Lärmquellen
täglichen Bedarf liegen
weiter als 750 m entfernt
3
5. Kurzer Weg zur Stadtmitte,
Lage zum Rathaus weniger als
1 km Entfernung
2
3. Einkaufsmöglichkeiten für den
4. Hohe Verkehrssicherheit für Kinder
und ältere Menschen;
Lage in Wohnstraße;
weiter als 250 m oder machen das
Überqueren von Hauptstraßen
notwendig
2
3. Geschäfte (Einkaufsmöglichkeiten
für den täglichen Bedarf wie Bäcker,
Metzger, Lebensmittel) liegen inner
halb einer Entfernung von 250 m
2
Bushaltestelle mehr als 500 m
haltestelle beträgt
höchstens 250 m
Hör- und Sichtweite
Minuspunkte
4
7. Starke und häufige Geruchsbelästigung durch benachbarte oder in
der Nähe liegende Gewerbe- und
Industriebetriebe
2
Zwischensumme
4
Zwischensumme
Zusammenfassung der Bewertungspunkte:
A. Positive Wohnungsmerkmale
+
B. Negative Wohnungsmerkmale
-
C. Positive Wohnlagemerkmale
+
D. Negative Wohnlagemerkmale
-
Summe der Bewertungspunkte
8