Facility Management im Immobilien

Transcription

Verein PPP Schweiz
Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus
Wie hat der Lebenszyklusansatz das Unterhaltsmanagement
verändert?
Roger Krieg
MRICS, Master of Science in Real Estate (Curem), Certified Facility
Manager, Energie- und Betriebsingenieur NDS / FH
Geschäftsführer und Inhaber der RESO-Gruppe
© 2014 RESO Partners AG
Themenschwerpunkte
2
1
Herausforderungen im
Facility Management
3. Dezember 2014
3
Lebenszyklusorientiertes FM
Fazit & Zusammenfassung
2
Herausforderungen im Facility Management
Veränderungen im Unterhaltsmanagement durch den LC-Ansatz:

Gestiegene Anforderungen an die Unterhaltsplanung durch
Faktoren wie
 Gestiegene Nutzerflexibilität
 Hohe und langfristige Werterhaltung der Anlagen und Bauteile
 Höhere Qualitätsansprüche der Nutzer und Bauherren
 Sicherstellung der Nachhaltigkeitsaspekte
 Reduzierung von Betriebs- und Unterhaltskosten
 Komplexe Unterhaltsleistungen erforderlich für Gebäude- und Haustechnik
 Ganzheitliche Kostenbetrachtung erforderlich
 Fokus auf Betriebskostenoptimierung
 Erfordernis eines professionellen Unterhaltsmanagements bereits in frühen
Planungs- und Projektphasen
3. Dezember 2014
3
Nutzen der Lebenszyklusorientierung:
 Wachsendes Bewusstsein für eine nachhaltige
Immobilie aus Sicht der
 Ökonomie
 Ökologie
 Gesellschaft & Umwelt
Ökologie
- Ressourcen
- Energie
- Ver- und Entsorgung
 Wachsende Bedeutung der Betriebsoptimierung sowie
Unterhaltsplanung bereits während der Planungs- und
Bauphase einer Immobilie
 Klare Definition der Schnittstellen und Verantwortlichen
bereits in früher Phase notwendig zur Planung der
Unterhaltsmassnahmen
Nachhaltigkeit
Ökonomie
- Rendite
- Betriebskosten
- Flächennutzung
3. Dezember 2014
Soziales
- Nutzerflexibilität
- Behaglichkeit
Image
4
Quelle: Lunze D.: Analyse der Voraussetzungen für Life-Cycle-Leistungen in der Bauwirtschaft, Dissertation ETH, 2010
3. Dezember 2014
5
Kosten
(indiziert)
Gebäudekosten total
(nach 40 Jahren)
500
Betriebs-,
Instandsetzungs- und
Instandhaltungskosten
Gebäudekosten total
(nach 7 Jahren)
200
Betriebs-,
Instandsetzungs- und
Instandhaltungskosten
Planungs- und
Erstellungskosten
100
Inbetriebnahme
Planung
Erstellung
Nutzungsdauer:
7 Jahre
Nutzungsdauer:
40 Jahre
Nutzung
Jahre
Rückbau
Quelle: Staudt E., Facility Management, 1999
3. Dezember 2014
6
LC-orientiertes Facility Management (LC-FM)
Summe der Baukosten und der kumulierten Nutzungskosten
(in 35 Jahren)
Quelle: Preisig/Kasser (2005) Lebenszykluskosten - Nutzen oft teurer als Bauen; Jahresbericht 2005 der Gruppe der Schweizerischen Bauindustrie (SBI), 15-23.
3. Dezember 2014
7
Lebenszyklusoptimierung
aus FM-Sicht bereits
während der Planungs- und
Bauphase
Betriebsphase
Umsetzung eines planungsund baubegleitenden FMs zur
frühzeitigen
Betriebsoptimierung
Getrennte
Betrachtung
Investitions- und
Betriebskosten
Gleichzeitige
Optimierung von
Investitions- und
Betriebskosten
durch pbFM
Quelle: Lunze D.: Analyse der Voraussetzungen für Life-Cycle-Leistungen in der Bauwirtschaft, Dissertation ETH, 2010
3. Dezember 2014
8
Themenschwerpunkte
1
2
Facility Management
3. Dezember 2014
3
9
Lebenszyklusorientiertes FM – Zieldefinition
Eigentümer
Betreiber (Facility Manager)
Nutzer / Mieter
Kunde
Nutzer
Ziele des Eigentümers:
Ziele des Betreibers:
Ziele des Nutzers / Mieters:
Nachhaltige Rendite
über dem Benchmark
Werterhaltung /
Wertsteigerung
Sicherung marktgerechte
und flexible Nutzung
Attraktives Portfolio
FM als Kerngeschäft
Nutzung von Synergien mit
anderen Gebäuden
Zusatzleistungen für Eigentümer
und Nutzer
Verursachergerechte,
tiefe und marktgerechte
Betriebskosten
Nutzungsflexibilität
Bezug von Dienstleistungen
nach Mass
 Attraktive Infrastruktur
mit optimalem Support
3. Dezember 2014
10
Wertetreiber Immobilien
Total Return
WertänderungsRendite
BewertungsEffekt
Veränderung
Rohertrag
Cash Flow
Rendite
Veränderung
BW-Kosten
Brutto
Miet-Rendite
BewirtschaftungsKosten (BW)
Stark wachsender Einfluss des Kapitalmarkts auf die Immobilien!
3. Dezember 2014
11
Lebenszyklusorientiertes FM – Zieldefinition
Vier Stellschrauben
Immobilienstrategie:
Anforderungen des
Bauherren:
 Fokus auf Nachhaltigkeit,
Zertifizierung (Leed,
DGNB, etc.)
 Architektonische Qualität
und Ausbaustandard
 Möglichkeit der
Umnutzung bzw.
Nutzungsänderungen
 Ausnutzungsziffer bzw.
optimale Flächennutzung
Finanzielle Ziele:
 Wertsteigerung, Rendite
 Areal- bzw.
Objektentwicklungen
(Quartierentwicklung)
 Niedrige Betriebs- und
Unterhaltskosten
 Betriebsoptimierungen
3. Dezember 2014
Nutzerflexibilität
/ Umrüstbarkeit
Grundausbau /
Mieterausbau
Betriebsführungskonzept &
Bewirtschaftungskonzept
Nutzerverhalten
 Nutzungszweck,
Nutzungsart
 Eigen- bzw.
Fremdnutzung
 Standort- bzw.
Arealentwicklung
 Rendite bzw.
Wertsteigerung
 Etc.
Ziele des Nutzers:
 Layoutplanung
 Optimale
Flächennutzung
 Standort (Image,
Verkehrsanbindung)
 Qualitätsstandards
(Ausbau, TGA)
 Behaglichkeit und
Nutzerkomfort
12
Stellschrauben im LC-Unterhaltsmanagement
Stellschraube Nutzerflexibilität
 Flexible Nutzungsänderung bzw. Umrüstbarkeit
der Immobilie während der Betriebsphase
 Verfolgung einer klaren Objektstrategie bereits im
Baubeschrieb (Unterscheidung MAB/GAB)
 Auswirkung der Gestaltung der
Nutzerflexibilität /
Umrüstbarkeit
Grundausbau /
Mieterausbau
Betriebsführungs-konzept
& Bewirtschaftungskonzept
Nutzerverhalten
 Planung der Tragstruktur
 Ver- und Entsorgungseinrichtung
 Layoutplanung
 etc.
auf das Unterhaltsmanagement
3. Dezember 2014
13
Stellschraube Grundausbau (GAB) / Mieterausbau (MAB)
GAB
Instandsetzungsmassnahme
1
Instandsetzungsmassnahme 1 GAB
GAB
Grundausbau /
Mieterausbau
Nutzerverhalten
Instandsetzungsmassnahme
2
Instandsetzungsmassnahme 2 GAB
GAB
MAB
Nutzer 1
Umrüstbarkeit
Nutzer 2
Lebenszyklus [Jahre]
 Grundausbau:
Klassische LC-Betrachtung basierend auf der Objektstrategie des
Portfoliomanagements  beeinflusst Wartungsstrategie des
Eigentümers
 Mieterausbau:
 Qualität Unterhaltsleistungen abhängig von der Wartungsstrategie der Mieter
3. Dezember 2014
14
Stellschraube Nutzerverhalten
 Flexible Nutzungsänderung des Bauwerks während der
Lebensphase durch Trennung in Trag-, Nutzungs- und
Versorgungs- / Entsorgungsstruktur
 Auswirkung der

Planung der Tragstruktur

Ver- und Entsorgungseinrichtung

Layoutplanung
Umrüstbarkeit
Grundausbau /
Mieterausbau
Nutzerverhalten
auf das Unterhaltsmanagement
3. Dezember 2014
15
Stellschraube Betriebsführungs- und
 Erstellung eines Grobkonzeptes bereits während der
Planungsphase im Zuge eines planungsund
baubegleitenden FMs
 Klärung der Schnittstellen und Verantwortlichkeiten im
späteren Betrieb für Areale und Gebäude
Nutzerflexibilität
Nutzerflexibilität/
/Umrüstbarkeit
Umrüstbarkeit
Grundausbau /
Mieterausbau
Betriebsführungskonzept &
Nutzerverhalten
 Frühzeitiges Aufzeigen von Kosten- und Verteilschlüssel der
späteren Betriebskosten
 Frühzeitige Planung der Inbetriebnahme
 Abschluss von Wartungsverträgen (z. B. Energiecontracting)
3. Dezember 2014
16
Beispiele im LC-Unterhaltsmanagement
Auszug RESO-Tool zur LCC-Berechnung

 Frühzeitige Planung von Instandhaltungsund Instandsetzungsmassnahmen

 Monitoring und Durchführung von
Betriebsoptimierungen
3. Dezember 2014
17
Beispiele im LC-Unterhaltsmanagement
Auszug IFMA
Lebenzykluskosten dynamisch pro Jahr
3. Dezember 2014
0
5'000'0 00
10'000'000
15'000'000
20'000'000
[CHF/a inkl. MwSt.]
Erstellung
Sicherheit und Bewachung
Umgebung
Ver- und Entsorgung
Erneuerung
Verwaltung, Versicherung
Reinigung
Inspektion, Wartung
Instandsetzung
18
Themenschwerpunkte
1
2
Facility Management
3. Dezember 2014
3
19
Fazit und Zusammenfassung
Wie hat der Lebenszyklusansatz das Unterhaltsmanagement verändert?

Notwendigkeit eines klar strukturierten planungsund baubegleitenden Facility
Managements (pbFM) zur Weichenstellung für einen optimalen Betrieb
 Kostenbewusstsein über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie steigt
(Planung bis zum Rückbau)
 Fokus auf Betriebs- bzw. Lebenszykluskosten (und folglich professionelle
Unterhaltsplanung) bereits in frühen Planungsphasen erforderlich

Fokus auf Nutzerflexibilität wird grösser:
 Professionelle Planung des Unterhaltsmanagements sowohl für Grundausbau als
auch Mieterausbau notwendig
 Gewährleistung einer schnellen Umrüstung des Gebäudes durch frühzeitige
Klärung von Schnittstellen und Verantwortlichkeiten

Gewährleistung einer kontinuierlichen Zielkontrolle:
 Klare Vorgaben und Steuerung der Zielerreichung bereits während der Planungsund Bauphase
 Laufende Betriebsoptimierung auch während des Betriebes, bzw.
Betriebsanpassung im Speziellen bei Nutzungsänderungen
3. Dezember 2014
20
Passendes Leistungsspektrum, fundiertes Know-how
ENTWICKLER
Development
NUTZER
Site Operation
Finanzen
Werteflüsse, Werteentwicklung, Life Cycle Cost
Flächen
Strategisches Flächen- und Arbeitsplatz Management
Prozesse
Leistungsprozesse, Schnittstellen, Inhalte, Risiko
Organisation
Strukturen, Verantwortung, Schulung, Qualität
Daten
3. Dezember 2014
IT Tools, Benchmarking, Datenerhebung und Management
RESO Produkte
Real Estate & Facility Management
Advisory
Perspektiven
EIGENTÜMER
Real Estate
RESS (Anbieterdatenbank)
REMO (Benchmarking)
Dataconfig
21
Vielen Dank.
3. Dezember 2014
22

Facility Management im Immobilien

Transcription

Documents pareils

Assistenz Das Tanzfest

kostenfreien Liebestest.

Referenzblatt - HEFTI. HESS. MARTIGNONI.

„DAX im turbulenten Achterbahn-Modus“.

Lloyds TSB Bank plc

Übersicht über interessante Austauschprogramme [PDF

PROTEC-24 - Fact Sheet - PROTEC

Pushing Hands - Taiji Form

deutsch sparkassenverlag gmbh stuttgart

- Hamburger Fondsgespräche

Traumfrauen und Traummänner