WUPPERTAL // An diesem Standort scheiden sich die Geister

WUPPERTAL // An diesem Standort scheiden sich die Geister
5. Februar 2014
In Zahlen
Einwohnerzahl:*
342.885
Bevölkerungsentwicklung:
+0,1 % 
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
114.101
Arbeitslosenquote:
12,0 %
Kaufkraftkennziffer:
98,5
Kaufpreisentwicklung:

Zentralitätskennziffer:
110,2
300-500m² von 2009-2013 in EUR/m²
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2009
2010
2011
2012
Weltbekannt ist das Industrie-, Wirtschafts-, Bildungs- und Kulturzentrum der Region wegen des renommierten Tanztheaters
von Pina Bausch sowie ihrer Schwebebahn. Die Topografie der
Universitätsstadt ist gekennzeichnet durch das Tal der Wupper,
die sich rund 20 km durchs Stadtgebiet windet, und deren steilen Hänge oft bewaldet sind.
Nachdem die Textilindustrie früher den Eckpfeiler der Wirtschaft
bildete, sind heutzutage Automobilzulieferer, der Werkzeug- und
Maschinenbau sowie Life Science die wichtigsten Branchen. Der
Dienstleistungssektor ist mit Medien, insbesondere EventManagement wachsend, aber das produzierende Gewerbe ist
hier noch dominanter als in vergleichbaren Städten.
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELS-STANDORT
1A-Einzelhandelsmieten
80-120m²
Die „Großstadt im Grünen“, der Grünflächenanteil liegt bei mehr
als einem Drittel, liegt südlich des Ruhrgebiets und ist mit rund
343.000 Einwohnern die größte Stadt des Bergischen Landes.
2013
Unter Einzelhandelsaspekten teilt sich die Stadt primär in die
beiden Stadtteile Elberfeld und Barmen. Der Barmer Werth gilt
zwar als die erste Fußgängerzone der Stadt sowie eine der
ersten Einkaufsmeilen Deutschlands, aber seit Jahren bereits ist
Elberfeld deutlich höher einzustufen. Neben zahllosen
Einzelhändlern, Handelsketten und Gastronomiebereichen
finden sich hier zwei große Einkaufszentren, die RathausGalerie mit knapp 50 sowie die City-Arkaden mit über 80
Geschäften. Letztere sollen nach Plänen der ECE-Gruppe
erweitert werden.
Trotz der rückläufigen Bevölkerungszahlen ist die Einzelhandelsentwicklung seit Jahrzehnten von einem beständigen
Flächenwachstum gekennzeichnet. Im Jahr 2012 wurden auf der
Verkaufsfläche in Elberfeld knapp 640 Millionen Euro umgesetzt.
Der Elberfelder Umsatzanteil am Gesamtumsatz der Stadt lag
bei mehr als 33 Prozent. Der Verkaufsflächenanteil liegt ebenfalls mit rund 27% oberhalb der Werte vergleichbarer Städte,
berichtet COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser
Einzelhandelskaufkraft-Index
und Zentralität 2013 in %
Einzugsgebiet
Ø 200Tsd. ≤ 500 Tsd. Einwohner*
Wuppertal
140,0
120,0
124,2
110,2
100,0
98,5
98,9
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
Einzelhandelskaufkraft-Index
Innenstadtanteil 2012 in %
Wuppertal
Zentralität
Modezentralität 2012 in %
Ø 200 Tsd. ≤ 500 Tsd. Einwohner*
200
180
181,7
160
Verkaufsflächenanteil
140
120
142,1
100
80
60
Umsatzanteil
40
20
0
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Elberfeld, Postraße / Alte Freiheit





Toplage der Stadt
Ca. 250 Meter lange konsumige Fußgängerzone
Shopping-Center City-Arkaden mit direkter
Anbindung an die Fußgängerzone
Neuer Mieter: eyes + more, Rossmann
Aktueller Mietpreis liegt bei 70 EUR/m²
Wuppertal: Poststraße
Wuppertal
Ø 200Tsd. ≤
500Tsd. Einwohner*
Wuppertal: Visualisierung Projektentwicklung: Alte Freiheit
Elberfeld, Neumarkt / Wall



Für ÖPNV freigegebene Fahrstraße mit teils großflächigem Besatz (Kaufhof mit Sportarena, P & C)
Neue Mieter: dm
Aktueller Mietpreis liegt bei 43 EUR/m²
Elberfeld, Schlössergasse / Von-der-Heydt-Platz


Teils großflächigerer Mieterbesatz (C & A, TK Maxx)
Aktueller Mietpreis liegt bei 50 EUR/m²
Barmen, Werth




Toplage zwischen Alter Markt und Johannes-Rau-Platz
Ab Geschwister-Scholl-Platz geringerer Filialisierungsgrad
Neue Mieter: Gerry Weber, Gina Laura, Xenos, Bonita
Aktueller Mietpreis liegt bei 42 EUR/m²
Am Standort Wuppertal scheiden sich die Geister
Für viele ist Wuppertal eine alte Industriestadt, deren Glanz verblasst ist und die heute u.a. auf Grund einer
Vielzahl an Industriebrachen im Stadtgebiet kein schönes bzw. attraktives Erscheinungsbild als Stadt zu
bieten hat. Wenn man aber den Standort aus Einzelhandelssicht betrachtet, dann gibt es mehrere Gründe
dort Läden zu eröffnen oder Geschäftshäuser zu erwerben, kann COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser
berichten.
Zum einen liegt dies an der Größe der Stadt selbst mit rund 343.000 Einwohnern und der damit
einhergehenden Bedeutung für die eigene Bevölkerung und die Menschen im Umland. Dies belegt auch die
überdurchschnittliche Zentralitätskennziffer von über 110, die damit auch die leicht unterdurchschnittliche
Kaufkraft von 98,5 ausgleicht.
Zum anderen ist das Mietniveau auch in den Toplagen der Elberfelder City nicht überzogen und lässt somit
dem Händler genügend Luft auch entsprechend gute Umsätze und Gewinne erzielen zu können. Wäre dies
nicht der Fall so würde man heute nicht die Vielzahl bzw. Angebotsbreite an Händlern in den Wuppertaler
Einkaufslagen antreffen. Und die Nachfrage ist weiterhin nicht gesättigt, denn dem Einzelhandelsspezialisten
COMFORT liegen u.a. mehrere Mietanfragen mit Flächenanforderungen größer 500 m² vor.
Im Investmentbereich ist dies bei der Preisgestaltung ähnlich. Hier werden für Geschäftshäuser in Wuppertal
Faktoren bis maximal 17 erzielt wo man an anderen Standorten mit vergleichbaren Kennziffern schon
mindestens das 19-fache der Jahresnettomiete bezahlen muss. Auch hier schauen viele Investoren mit
Interesse nach Wuppertal und würden dort investieren.
Dass Wuppertal dabei nicht nur im Fokus der regionalen Investoren steht, zeigt ein Deal vom Jahresende
2013. Hier konnte die Hansainvest die Liegenschaft mit TK Maxx, postalisch Èrholungsstraße 19, am Vonder-Heydt-Platz von einem Dortmunder Eigentümer erwerben.
Neuerwerb von Hansainvest: Wuppertal, Erholungstraße 19
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Im November 2013 wurde der Rat der Stadt Wuppertal beauftragt in exklusive Verkaufsverhandlungen mit
dem Investor Signature Capital für das rund 1.650 m² große „Investorenkubus“-Baufeld im Bereich
Hauptbahnhof / Döppersberg zu treten. Da das ursprünglich geplante Baufeld nun um 23 Meter Richtung
Westen verschoben werden soll, um eine bessere Anbindung an den angrenzenden Einzelhandelsbesatz zu
gewährleisten, wurde ein neues Bebauungsplanverfahren nötig.
Sollte nach Fertigstellung in dieser fünfgeschossig geplanten Liegenschaft dann, wie im Markt zu hören ist,
Primark als Mieter einziehen, so wäre dies sicherlich ein Gewinn für die Elberfelder Innenstadt und
insbesondere für den Bereich zwischen Hauptbahnhof und 1A-Lage.
In der Einkaufstraße Wall war man in Sachen Projekten zuletzt weniger erfolgreich. Der Projektenwickler
RMA Real Estate Management hat die Umbaupläne für das Wuppertaler Geschäftshaus Wall 18-20
(„Cortina-Haus“ / früher Kaufhof Sportarena) aufgegeben. Als Gründe wurden u.a. die Verunsicherung bei
den Händlern wegen der seitens ECE angestrebten Centererweiterung der City-Arkaden und die damit
einhergehende Zurückhaltung bei der Neuanmietung genannt. Dies könnte auch der Grund sein, warum die
Immobilie „Koch am Wall“ auch dem Zeitplan der Entwicklung ein wenig hinterher hinkt.
Auch wenn in Sachen Centererweiterung von 20.000 auf rund 38.000 m² offiziell noch keine Entscheidung
gefallen ist, weil man dafür mehrere Erweiterungsgrundstücke akquirieren muss, so hat dies auf jeden Fall
Bedeutung für die Elberfelder Innenstadt und den gesamten Standort Wuppertal.
Darüber hinaus bestehen im Stadtgebiet weitere Planungen für Einzelhandelsansiedlungen, wie IKEA ab
Frühjahr 2015 oder Umstrukturierungen wie z. B. beim FMZ Wicküler Park in Unterbarmen oder dem
Kampa-Gelände in Vohwinkel, jedoch mit wenig Einfluss auf den innerstädtischen Handel, resümiert Kaiser.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR
70
80 - 120 m²
300 - 500 m²
….
28
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes,
idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und
Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht
entnehmen.
COMFORT CITY-RANKING
Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance
des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64
deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu
Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig
ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse
bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind.
Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in
Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der
Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes
(Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und
Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder
Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und
Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Leipzig, München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Kontakt
COMFORT Düsseldorf GmbH
Frank Kaiser
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Fon: +49 211 9550-0
E-Mail: dü[email protected]
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 540 063 40
E-Mail: [email protected]
Quellenangaben:
COMFORT Research & Consulting
Statistische Landesämter
Bundesagentur für Arbeit
GfK GeoMarketing GmbH
* Einwohner: Fortgeschriebene Einwohnerdaten per 1.1.2012 (Neuberechnung auf Basis des Zensus 2011) Die Berechnung der GfK
Einzelhandelskaufkraft/Zentralität und der Bevölkerungsentwicklung erfolgte hingegen noch auf alter Fortschreibungsbasis.