Die neue Freiheit - Investors Marketing AG

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Capital vom 09. 11. 2006
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Finanzen
Britta Langenberg
Anita Stocker
Die neue Freiheit
Der Markt für Immobilienfinanzierungen ist härter umkämpft denn je. Kunden bringt der Wettbewerb
niedrige Zinsen und flexible Kredite. Einige Offerten, die Banken und Vermittler anpreisen, entpuppen
sich aber als teurer Flop.
Baufinanzierung
Die Herren über Aktenberge, Heftklammern und Klarsichthüllen sitzen im Erdgeschoss. Die Mitarbeiter der Poststelle
sind die letzten bei der ING-Diba, Europas größter Direktbank, die noch mit
Papier zu tun haben. Etwa 20 000 Briefe
mit 100 000 Blättern treffen hier jeden
Morgen ein, mehr als die Hälfte davon
Kreditanträge,
Notarverträge
und
Grundbuchauszüge.
Vier Mitarbeiter scannen die Unterlagen
ein, bis zu 160 Seiten pro Minute.
Anschließend übernimmt die hauseigene Software. Sie sortiert Kreditanfragen
vor: Ein roter Punkt bedeutet das Aus abgelehnt.
Einen grünen erhalten Anträge, die in
das Diba-Raster passen. Sie landen als
elektronische Akte auf dem Bildschirm
der Sachbearbeiter. "Wir haben die Prozesse so weit vereinfacht, dass unsere
Mitarbeiter vom Posteingang bis zur
Auszahlung des Darlehens nur etwa
fünfeinhalb Stunden mit der Akte beschäftigt sind", erklärt Franz Lücke,
stellvertretender Leiter Immobilienfinanzierung. Spätestens drei Tage nach
Auftragsein gang soll dem Kunden ein
Darlehensvertrag vorliegen.
Tempo, Tempo. Das Mitte 2004 eingeführte IT-System spart Zeit und Geld und ist damit einer der Erfolgsfaktoren
der ING-Diba. Die Frankfurter arbeiten
mit niedrigen Stückkosten und kleinen
Margen. Der Preiskampf zahlt sich aus.
Im vergangenen Jahr verdoppelte die
ING-Diba ihr Neugeschäft auf gut zehn
Milliarden Euro. Mit der Postbank-Gruppe liefert sie sich ein Rennen um den
Platz Nummer eins in Deutschland.
Kredite vom Fließband Der Markt für
Baufinanzierungen ist härter umkämpft
denn je. Nach und nach industrialisieren
die Banken die Abläufe, vereinfachen
ihre Angebote und lagern Teile des Geschäftes aus. Standarddarlehen bearbeitet die eigene Kreditfabrik wie bei der
ING-Diba oder ein externer Dienstlei-
ster. Beratung und Verkauf übernehmen
Vermittler, die via Internet mit dem
Gros der Kreditgeber vernetzt sind.
Gewinner des Umbruchs sind Kunden,
die ihre Chance zu nutzen verstehen. Sie
sparen schnell einige Zehntausend Euro
- dank niedriger Zinssätze und flexibler
Produktvarianten (siehe "Konkurrenz
belebt das Geschäft"). Viele der jahrzehntelang gültigen starren Regeln sind
passé: Heute finanzieren Bauherren und
Käufer ihre Immobilie auf Wunsch ohne
Eigenkapital, ändern die Tilgungsraten
oder kündigen Darlehen vorzeitig, auch
ohne Strafgebühr.
"Im Wettbewerb entscheiden künftig
zwei Kriterien: der Preis und einfache
Produkte, die sich am Bedürfnis der
Kunden ausrichten", sagt Oliver Mihm,
Chef der auf den Finanzmarkt spezialisierten Beratungsgesellschaft Investors
Marketing.
Mindestens ein Drittel der Baufinanzierer bezeichnet er schon heute als SmartShopper: Ihnen graut vor endloser Beratung; sie wünschen günstige Konditionen und eine schnelle Zusage.
Zu dieser Gruppe zählen Bettina und
Joachim Schreyer. In Filialen verschiedener Banken um Zehntelprozentpunkte
zu feilschen, erschien den Münchnern
zu mühsam. Sie wandten sich daher mit
zwei Vorgaben an den Vermittler Interhyp: niedriger Zins und Spielraum
bei der Rückzahlung. "Wir wollen möglichst schnell runter von den Schulden",
erklärt der Ingenieur. Das Ehepaar
wählte ein Zehn-Jahres-Darlehen mit
drei Prozent Anfangstilgung - inklusive
der Option, den Satz zu verändern.
"Wenn wir den Umbau des Hauses abgeschlossen haben, ist mehr Geld für
den Schuldenabbau frei", hofft Bettina
Schreyer.
So viel Freiheit war vor wenigen Jahren
noch undenkbar.
Mittlerweile gehören variable Rückzahlungen und kostenlose Sondertilgungen
immerhin bei rund 20 Banken und Versicherern sowie fast allen großen Vermittlern zum Standard.
Bausteine von der Konkurrenz Der
Wettbewerb zwingt die Geldgeber, ihre
Philosophie zu überdenken. "Früher
musste sich der Kunde dem Bankprodukt anpassen, heute ist es umgekehrt",
beobachtet Mihm.
Deckt die eigene Palette die Wünsche
eines Interessenten nicht ab, schickt ihn
der Berater in der Filiale nicht mehr
weg. Man bemüht sich - und bindet den
Kunden.
Manche Banken holen sich Kreditbausteine von der Konkurrenz.
Andere, darunter Citibank und die VW
Bank direct, treten überhaupt nicht mehr
als Geldgeber auf, sondern nur noch als
Zwischenhändler. "Das ist ein risikoloses Geschäft, sichert die Kundenbeziehung und bringt Provision", erklärt Unternehmensberater Mihm. Über professionelle Onlineplattformen wie Europace oder Planethome haben viele
Bankfilialen und die meisten freien
Dienstleister Zugriff auf einen Großteil
des Marktes. Sie geben das Profil eines
Kunden ein und erhalten innerhalb weniger Minuten eine Liste, welche Geldgeber das Gesuchte anbieten und zu
welchen Konditionen. "Über unsere Datenbank laufen 6000 Darlehen pro Monat, jede zwölfte Baufinanzierung in
Deutschland", sagt Europace-Vorstand
Roland Slabke. Heute sei nicht mehr die
"Bank für jedermann" gefragt, sondern
die individuell passende Bank.
Hier sehen Newcomer wie GMAC-Rfc
und ABN Amro Hypothekengroup, beides Töchter von Auslandsbanken, ihre
Chance. Mit neuen Kreditvarianten wollen sie bisher brachliegendes Terrain erobern. "Die meisten deutschen Institute
verlangen mindestens 20 Prozent Eigenkapital", konstatiert GMAC-Rfc-Chef
Franz Schmidpeter. "Wir finanzieren
den vollen Kaufpreis plus bis zu zehn
1
Prozent Nebenkosten." Die Regeln sind
klar definiert. "Wir haben ein Raster, an
das wir uns strikt halten", betont
Schmidpeter. Verhandeln ist zwecklos.
Fürs Eigenheim sind Kredite auf das
neunfache Jahresnettoeinkommen begrenzt, für vermietete Objekte auf das
siebenfache. Wer sich innerhalb dieses
Rahmens bewegt, kann aus dem Vollen
schöpfen.
Für Vollfinanzierungen sieht auch Walter Capellmann, Chef der ABN Amro
Hypothekengroup, "enormes Potenzial"
- allen voran bei Jüngeren, die bislang
kaum Kapital ansparen konnten. "Die
verdienen in ihren Jobs zwar gutes
Geld. Aber wenn sie keine zusätzlichen
Sicherheiten bieten, bekommen sie im
Normalfall keinen Kredit", beschreibt
Capellmann das Dilemma seiner Zielgruppe. Bauherren genehmigt er bis zu
120 Prozent der Herstellungskosten - inklusive Küche und einer Reserve für
Unvorhergesehenes. Wer das Polster
doch nicht braucht, kann die Kreditsumme problemlos reduzieren.
Höhere Risiken preisen Kreditgeber allerdings beim Zins ein.
"Braucht ein Käufer für das 400
000-Euro-Haus nur 240 000 Euro Kredit, zahlt er im günstigsten Fall vier Prozent effektiv", rechnet Max Herbst,
Chef der FMH-Finanzberatung, vor. Eine 320 000-Euro-Finanzierung kostet
mindestens 4,25 Prozent, bei 400 000
Euro sind es 4,57 Prozent und bei 440
000 Euro gar 5,08 Prozent.
Der Preis schreckte Nina und Sven Niemann nicht. Die Wiesbadener plagte
vielmehr die Sorge, nach dem Hausbau
ohne Finanzreserve dazustehen. Der
Vermittler Creditweb riet dem Paar daher, das Eigenheim samt Nebenkosten
und Bereitstellungszinsen per Kredit zu
finanzieren. "Jetzt haben wir noch Geld
in der Hinterhand. Die Belastung aus
Zins und Tilgung entspricht in etwa der
bisherigen Miete", sagt der 27-Jährige.
Die Hausbank kam nicht zum Zug: Sie
hatte neben üppigen Zinsen auch noch
20 Prozent Eigenkapital gefordert.
Filiale gegen Vermittler Die gute alte
Filialbank vor Ort hat immer öfter das
Nachsehen.
Große Makler unterbieten sie regelmäßig. Interhyp, Dr. Klein, Hypotheken
Discount & Co. liefern nicht nur per
Knopfdruck einen Preisvergleich. Da sie
den Kreditlieferanten eine Menge
Kleinarbeit abnehmen und enorme Umsätze generieren, erhalten sie obendrein
Sonderkonditionen. Das führt zu kuriosen Ergebnissen. "Vermittler bieten
Darlehen der DSL-Bank stets günstiger
an als die DSL selbst oder deren Mutter
Postbank in ihren Filialen", beobachtet
Herbst.
Rund 15 Prozent des Volumens aller
privaten Baudarlehen laufen bereits
über Makler, ergab eine Studie von
Klaus Fleischer, Professor für Finanzund Bankwirtschaft an der Fachhochschule München. Bis zum Jahr 2010, so
die Prognose, steigt ihr Marktanteil auf
rund 30 Prozent. Das dürfte vor allem
zulasten traditioneller Anbieter wie kleiner Sparkassen und Volks- und Raiffeisenbanken gehen. Sie können mit Preisen und Produktvielfalt der Vermittler
nicht mithalten. Hausbanken bleibt oft
nur, auf die Treue oder Bequemlichkeit
ihrer Klienten zu setzen.
Für die gilt auch in der neuen Welt der
Baufinanzierung: Wer den Markt nicht
kennt und vergleicht, zahlt drauf. "Topund Flop-Anbieter von Standarddarlehen trennt knapp ein Prozent Zins", sagt
Herbst. Das klingt nicht viel, ist es aber.
Eine 300 000-Euro-Finanzierung kostet
beim teuersten Kreditgeber insgesamt
rund 60 000 Euro mehr als beim günstigsten.
Den günstigsten Kreditgeber für jedermann gibt es nicht. Vermittler machen
den Markt zwar transparenter. Doch
längst nicht jeder, der sich als Berater
andient, liefert die optimale Lösung.
"Auf dem Markt tummeln sich eine
Menge dubiose Vertreter, die vor allem
an ihre Provision denken", beobachtet
Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen.
Sein Rat: Mindestens bei fünf Maklern
anfragen oder gleich gegen Honorar bei
einer unabhängigen Stelle Rat suchen.
Diesen Weg schlug Christian Bloss ein.
Als der Frankfurter Vermögensverwalter von der Volksbank ein zu vermietendes Zweifamilienhaus kaufte, wollte sie
ihm die Finanzierung mitliefern: ein
Darlehen, kombiniert mit einem Bausparvertrag
des
Verbundpartners
Schwäbisch Hall. "Ich bin kein Baufinanzierungsexperte, aber dass das nicht
ideal ist, war mir klar", sagt der
42-Jährige. Auch das Konkurrenzprodukt der Deutschen Bank schien ihm
"meilenweit zu teuer". Entnervt ließ er
die Vorschläge von Finanzberater Herbst prüfen. "Gut investiertes Geld", resümiert Bloss. Für 150 Euro Honorar
suchte ihm Herbst ein Darlehen. Das ist
flexibler und rund 18 000 Euro günstiger als die Schwäbisch-Hall-Variante.
Solche Bausparkonstrukte sind zwar
nicht neu, aber wieder im Kommen.
"Ab 1,9 % Darlehenzins für Ihre Baufinanzierung - unschlagbar günstig!", jubelt BHW derzeit. Bei Schwäbisch Hall
sind Kredite ab 1,95 Prozent, bei der
LBS Westdeutsche Landesbausparkasse
sogar ab 1,75 Prozent zu haben. Das ist
ein beliebtes Verkaufsargument von
Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken und den großen Geschäftsbanken.
Sie empfehlen Bausparverträge, vorfinanziert mit einem Zwischenkredit.
"Über die echten Kosten werden die
Leute dabei systematisch getäuscht",
wettert Verbraucherschützer Gottschalk.
Das Modell "Kredit plus Bausparvertrag" rechne sich allenfalls für Verkäufer: Zwei Verträge bedeuten zweifache
Provision.
"Der Unbedarfte kennt nur seine Hausbank und klebt daran, auch wenn es teuer ist", glaubt Investor Bloss. Einigen
Baufinanzierern bleiben allerdings auch
kaum Alternativen. In die schnelle Abfertigung von Kreditfabriken passen
zum Beispiel Selbstständige selten.
"Um deren Bonität zu prüfen, muss die
Bank erstmal die Bilanzen prüfen", erklärt Herbst.
Das ist Diba & Co. meist zu aufwendig.
Auch Kunden, die mehr als eine halbe
Million Euro wünschen oder bereits
mehrere Immobilien besitzen, zählen
nicht zur bevorzugten Klientel.
Wer es nicht auf das Fließband der Kreditfabriken schafft, muss daher wie in
alten Zeiten in Filialen um Zehntelprozentpunkte feilschen.
Kasten:
Konkurrenz belebt das Geschäft Um im
Wettbewerb zu bestehen, stricken die
Kreditgeber immer flexiblere Produktvarianten.
Viele der jahrzehntealten starren Regeln
sind überholt. # Kündigen ohne Strafgebühr. Zinssicherheit und Flexibilität
schließen sich nicht mehr aus. Neuartige
Festzinshypotheken darf der Kunde jederzeit kündigen - ohne Angabe von
Gründen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Der Preis der Freiheit ist
angemessen: je nach Variante und Anbieter zwischen 0,2 und 0,45 Prozentpunkte Zinsaufschlag. Alternativ können sich Finanzierer mit einer einmaligen Gebühr von der Vorfälligkeitsentschädigung freikaufen. Wer sich zum
Beispiel den vorzeitigen Ausstieg für
den Fall sichern will, das Haus wegen
eines berufsbedingten Wohnortwechsels
verkaufen zu müssen, zahlt bei Vertragsabschluss 500 Euro.
Anbieter: Interhyp, Hannoversche Leben und Münchener Hypothekenbank. #
Ohne Eigenkapital finanzieren. Kein Eigenkapital, kein Kredit. Das war einmal.
Einige Anbieter, zum Beispiel ING-Diba, Allianz und verschiedene Vermittler, finan zieren Gutverdienern den gesamten Verkehrswert der Immobilie.
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Die beiden Banken ABN Amro Hypothekengroup und GMAC-Rfc gehen bis
zu 120 Prozent des Kaufpreises, schließen also auch Nebenkosten mit ein. Das
höhere Risiko von Finanzierungen ab
100 Prozent lassen sich die Geldgeber
entlohnen: mit Zinsaufschlägen von 0,4
bis 0,6 Prozentpunkten.
Anbieter und Konditionen von Vollfinanzierungen:
?
www.
capital.de/vollfinanzierung # Variabel tilgen. Mehr als 20 Banken und Versicherer sowie fast alle Vermittler erlauben,
innerhalb der Zinsbindungsfrist den Tilgungssatz mehrmals zu verändern.
Die Flexibilität erhalten Kunden ohne
Aufpreis. Zudem räumen viele Anbieter
das Recht auf Sondertilgungen mittlerweile kostenlos ein - einige wie die
Hannoversche Leben und manche PSDBanken bis zu zehn Prozent pro Jahr.
Anbieter von Krediten mit variabler Tilgung: ? www.capital. de/tilgung #
Rückzahlung aufschieben. Kapitalanleger, die mit einer steilen Karriere rechnen oder deren Kapital gerade fest gebunden ist, können das Darlehen teilweise tilgungsfrei stellen. Nach zehn
Jahren bauen sie die Schulden ab oder
verlängern den Kredit mit einer erhöhten Tilgungsrate.
ABN Amro Hypothekengroup und
GMAC-Rfc vertreiben die Offerten über
Vermittler wie Creditweb, Interhyp oder
Dr. Klein. # Anschlusskredit früher sichern. Bis 2011 steigen die Zinsen voraussichtlich um 1,5 Prozentpunkte, prognostiziert das Analysehaus Feri Rating
& Research.
Eigentümer, deren Darlehen in einigen
Jahren ausläuft, können das aktuelle
Zinstief nutzen. Mit einem Forward-Kredit lassen sich die heutigen Konditionen
reservieren, seit Kurzem bis zu viereinhalb Jahre im Voraus. Für jeden Monat
Wartezeit bis zum Abruf des Geldes
verlangen Kreditgeber einen Zinsaufschlag.
Der ist zurzeit so niedrig wie nie - bei
günstigen Anbietern nur 0,01 Prozentpunkte pro Monat.
Anbieter und Konditionen von ForwardKrediten:
?
www.
capital.de/forwarddarlehen
Kasten:
Altbekannte Maschen Wer nicht vergleicht und verhandelt, zahlt drauf. Wie
Kreditgeber versuchen, sich ihre Margen zu sichern. # Undurchsichtige Konditionen. Die Zinssätze, mit denen Kreditgeber und Vermittler werben, sagen
gar nichts. Sie enthalten meist keine Nebenkosten und gelten in aller Regel nur
für etwa die Hälfte der Anschaffungsoder Baukosten.
Jedes Institut arbeitet mit anderen Beleihungswerten und Sicherheitsabschlägen.
Selbst der nach Preisangabenverordnung berechnete Effektivzins weist
nicht alle Kosten aus.
TIPP: Nach dem erweiterten Effektivzins inklusive aller Nebenkosten fragen.
Am besten geben Interessenten mehreren Anbietern Darlehenssumme, Zinsbindung und monatliche Belastung vor
und vergleichen dann die Restschuld.
Sie offenbart auch versteckte Kosten
wie Schätz- und Besichtigungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge und Nichtabnahmeentschädigungen Und über die lassen Banker stets mit sich reden. # Überteuerte
Anschlussfinanzierung.
Die meisten Schuldner wollen ihr Darlehen kurz vor Ablauf beim bisherigen Institut verlängern. Viele Banken nutzen
den Zeitdruck aus und offerieren ihnen
schlechtere Konditionen als Neukunden.
TIPP: Spätestens vier Monate vor Ablauf eines Darlehens mehrere Angebote
für die Prolongation einholen. Ein
Bankwechsel lohnt sich meist bereits ab
0,1 Prozentpunkten Zinsdifferenz. #
Vorfinanzierte Bausparverträge. Von
Banken, Sparkassen und Bausparkassen
gern verkauft, für Kunden aber meist
ein Verlustgeschäft, sind vorfinanzierte
Bausparverträge.
Das Prinzip: Der Kunde schließt ein
Hypothekendarlehen ab, für das er nur
Zinsen zahlt. Anstelle der laufenden Tilgung spart er einen Bausparvertrag an,
der nach zehn Jahren den Zwischenkredit ablöst. Die Crux: Das Bausparguthaben bringt deutlich weniger Zinsen, als
der Zwischenkredit kostet.
Den Zinsverlust sowie die Abschlusskosten weist der Effektivzins der Bank
nicht aus. Weiteres Manko: Die ohnehin
mickrigen Zinserträge muss der Bausparer versteuern; die Kreditzinsen können
Eigenheimbesitzer nicht absetzen. Nur
Kapitalanleger dürfen Zinsen mit Mieteinnahmen verrechnen.
TIPP: Den erweiterten Effektivzins inklusive Zinsverlust in der Sparphase sowie aller Gebühren berechnen lassen und mit anderen Offerten vergleichen.
In aller Regel ist ein klassisches Hypothekendarlehen mit 15 oder 20 Jahren
Zinsbindung deutlich günstiger als das
Bausparmodell (siehe "Der wahre Preis
einer 1,95- Prozent-Offerte").
Auch tilgungsfreie Darlehen, die an eine
Lebensversicherung gekoppelt sind,
rechnen sich selten. Eine Alternative für
erfahrene Börsianer sind Investmentfonds als Tilgungsersatz - vorausgesetzt,
der Anleger traut sich zu, mit den Fonds
eine höhere Rendite zu erwirtschaften,
als er Darlehenszinsen zahlt.
Weitere
Informationen:
?www.verbraucherzentrale-bremen.de
und ?www.fmh.de
Kasten:
Der
wahre
Preis
einer
1,95-Prozent-Offerte Beispiel: Ein
Hauskäufer braucht 200 000 Euro Kredit. Die Bank empfiehlt einen Bausparvertrag, der in zehn Jahren ein Darlehen
mit 1,95 Prozent Nominalzins garantiert. Bis dahin soll er die Summe mit
einem Zwischenkredit vorfinanzieren.
ZWISCHENKREDIT1:
Kreditzins (effektiv)2 4,39 Prozent Monatliche Rate 718 Euro BAUSPARVERTRAG:
Sparzins 1,00 Prozent Abschlussgebühr
2000 Euro Monatsbeitrag 840 Euro
TATSÄCHLICHE KOSTEN DER
KOMBINATION3: 5,15 Prozent Fazit:
In zehn Jahren kann der Finanzierer das
Bauspardarlehen für 1,95 Prozent abrufen. Insgesamt rechnet sich das Modell
aber nur, wenn zu diesem Zeitpunkt
Kredite mehr als 12,44 Prozent kosten.
Alternative: Für 4,22 Prozent Effektivzins erhält der Käufer ein Darlehen, mit
dem er ebenfalls in 15 Jahren schuldenfrei ist.
Ersparnis gegenüber der Bausparvariante: rund 20 000 Euro.
1) Für die ersten zehn Jahre. 2) Durchschnitt
für
Zehn-Jahres-Kredite
(Objektwert: 300 000 Euro).
3) Bis zur kompletten Rückzahlung der
Darlehen in 15 Jahren. Quelle: FMH.
Stand: 27. 10. 2006.
Bildunterschrift:
Gut die Hälfte ihres Hauses zahlten Bettina und Joachim Schreyer mit Eigenkapital.
Den Kredit wählten die Münchner nach
zwei Vorgaben aus: Günstiger Zinssatz
und Spielraum bei der Rückzahlung.
Nina und Sven Niemann finanzieren ihren Neubau komplett auf Kredit. Das
Eigenkapital halten sie als Finanzreserve zurück. Das Haus der Wiesbadener
entsteht an der Stelle, wo heute noch
Bauschutt lagert.
Die Volksbank empfahl Christian Bloss
einen Bausparvertrag samt Zwischenkredit. Eine unabhängige Beratung
brachte dem Vermögensverwalter rund
18 000 Euro Ersparnis.
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