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RESEARCH
Market Focus
IMMOBILIENMARKT DRESDEN
2015
BÜROMARKT DRESDEN
Entwicklung des Büroflächenumsatzes in Dresden
in m²
120.000
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2014
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
GUTES JAHRESERGEBNIS
Der Büromarkt der Landeshauptstadt Dresden ist der drittgrößte
in Ost– und Mitteldeutschland und konnte diese Stellung auch
2014 verteidigen. Mit einem Flächenumsatz von 85.000 m² wurde
der langjährige Durchschnitt um gut 6 % übertroffen. Obwohl der
Rekordwert des Vorjahres um 15 % verfehlt wurde, ist das Ergebnis dennoch als gut zu bewerten. Dresden unterstreicht damit
seinen Ruf als Wachstumszentrum mit einer stetig steigenden
Anzahl von Bürobeschäftigten und bestätigt seine seit Jahren positive Entwicklungstendenz auf dem Büromarkt erneut. Der Flächenumsatz wurde überwiegend mit Verträgen bis 1.000 m² generiert, was für eine sehr rege Marktaktivität spricht und ein Indiz
für eine stabile Basis des Büroflächenumsatzes ist.
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Entwicklung des Büroleerstands in Dresden
in m²
400.000
350.000
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2014
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Entwicklung der Büro-Höchstmiete in Dresden
in €/m²
14
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2014
12
10
8
6
4
2
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
LEERSTAND SINKT KONTINUIERLICH
Die bereits erwähnte positive Büromarktentwicklung zeigt sich
auch in dem seit zehn Jahren kontinuierlich sinkenden Leerstand.
Zum Jahresende 2014 lag dieser auf einem neuen Rekordtief von
rund 235.000 m² und hat sich im Vergleich zum Vorjahr noch
einmal um 2 % reduziert. Hintergrund ist, dass zum einen Vermietungen von kurzfristig verfügbaren Flächen stattgefunden haben
und zum anderen kaum neuer Leerstand durch spekulative Bautätigkeit hinzugekommen ist. Die Leerstandsquote ist damit deutlich
unter 10 % gesunken und im Vergleich mit anderen ostdeutschen
Städten relativ niedrig, wobei die Spannweite zwischen den verschiedenen Standorten recht groß ist. Im regionalen Vergleich
erreicht Dresden eine mittlere Platzierung. In Berlin liegt die
Leerstandsquote mit 4,7 % deutlich niedriger; in Leipzig hingegen
mit 9,7 % etwas höher.
SPITZENMIETE STABILISERT SICH
Die Spitzenmiete auf dem Dresdner Büromarkt liegt bereits seit
2013 bei 12 €/m² und hat sich seitdem auf diesem Niveau stabilisiert. Sie wird für moderne Büroflächen in sehr guten Lagen der
Innenstadt zwischen Hauptbahnhof, Postplatz und Altmarkt erzielt. Nach einer längeren Phase der Stabilität legte die erzielbare
Höchstmiete zwischen 2010 und 2013 um 20 % zu und ist damit
vergleichbar mit anderen Oberzentren. Hintergrund des höheren
Mietniveaus war das sinkende Angebot moderner Büroflächen als
Auswirkung der steigenden Bürobeschäftigtenzahl und des geringen Neubauvolumens. Dennoch gilt für Dresden genau wie für
viele andere B-Standorte auch, dass die Nachfrage zu niedrig ist,
um das Interesse von Investoren für nicht vorvermietete Neubauprojekte zu wecken.
MARKET FOCUS - IMMOBILIENMARKT DRESDEN - 2015
RETAILMARKT DRESDEN
Retail-Höchstmiete in ausgewählten Lagen in Dresden 2014
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2014
Prager Straße
Schloßstraße
Seestraße
0
25
50
75
100
125
PRAGER STRASSE TOP-KONSUMLAGE
Der Dresdner Einzelhandel profitiert zum einen von der positiven
Bevölkerungsentwicklung der Stadt, zum anderen von einem hohen Touristenaufkommen, welches sowohl von nationalen als
auch von internationalen Besuchern geprägt ist. Die beliebteste
A-Lage ist die Prager Straße, welche sich in zwei Bereiche teilt:
Oberhalb der Treppen werden sowohl die höchste Passantenfrequenz (5.040/h) als auch die Höchstmiete von 100 €/m² erzielt.
Die Flächennachfrage in diesem Abschnitt ist besonders hoch,
sodass ein Steigen der Spitzenmiete nicht ausgeschlossen ist. In
dem Bereich unterhalb der Treppen hingegen ähnelt das Mietniveau denen der weiteren A-Lagen: In der sich nördlich an die Prager Straße anschließenden Seestraße werden 75 €/m² erzielt,
ebenso wie in der Schloßstraße, die eine Frequenz von über 3.400
Passanten pro Stunde erreicht.
Retail-Höchstmiete im Städtevergleich 2014
€/m²
140
120
100
100
90
85
85
75
80
55
60
40
20
0
Leipzig
Dresden
Erfurt
Rostock
Halle
Potsdam Chemnitz
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2014
120
HÖCHSTMIETE AUF VORJAHRESNIVEAU
Die aktuelle Höchstmiete von 100 €/m² ist im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben. Auf der Liste der Top-Shopping-Standorte in
Ost– und Mitteldeutschland reiht sich Dresden auf dem dritten
Rang hinter Berlin und Leipzig ein. Dabei profitiert die Stadt von
der Erweiterung des Einzelhandelsbesatzes unter anderem durch
den Umbau des Shopping-Centers Centrum-Galerie an der Prager
Straße im Jahr 2013/2014 und die darauffolgenden Neuanmietungen internationaler Brands, wie Primark als Ankermieter, Mango
sowie die Inditex-Konzepte Bershka und Pull & Bear. Weiterhin
hat in der Prager Straße 2014 der Dessous-Spezialist Hunkemöller ein Geschäft (200 m²) eröffnet. In der Schloßstraße ergänzt
seit Jahresende der Herrenausstatter Compass (180 m²) das Angebot.
Retail-A-Lagen mit den wichtigsten Kennzahlen in Dresden
Zähltag: 28.06.2014
Zählpunkt 5.040 Passantenfrequenz/h 100 €/m² Spitzenmiete idealtypischer 100-m²-Standardshop 77 % Filialisierungsgrad
3.422 | 75 €/m² | 36 %
- | 75 €/m² | 64 %
5.040 | 100 €/m² | 77 %
MARKET FOCUS - IMMOBILIENMARKT DRESDEN - 2015
INVESTMENTMARKT DRESDEN
Investitionsvolumen in Dresden
in Mio. €
400
350
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2014
300
250
200
150
100
50
0
2011
2012
2013
2014
HOHES INVESTITIONSVOLUMEN
Der Dresdner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnete 2014 das mit Abstand beste Ergebnis der letzten Jahre. Mit
rund 334 Mio. € ist das Transaktionsvolumen um rund 45 % im
Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Einer der bedeutendsten Deals
war der Verkauf des Shopping Centers Otto-Dix-Center im Ortsteil
Strehlen am Jahresende, auf den deutlich mehr als 50 Mio. € des
Gesamtumsatzes entfielen. Einen vergleichsweise großen Anteil
am Ergebnis machten zudem Investitionen in Hotelobjekte aus,
wobei Dresden von seiner Stellung als Touristenstadt profitieren
kann. Auch im ersten Quartal 2015 verzeichnete der Investmentmarkt bereits ein außergewöhnliches Resultat, das schon jetzt an
das Jahresresultat 2014 heranreicht. Grund ist erneut der Verkauf
eines Shopping-Centers: Die Centrum-Galerie wechselte durch die
Übernahme von Corio durch das französische Unternehmen
Klépierre für einen dreistelligen Millionenbetrag den Besitzer.
Investitionsvolumen im Städtevergleich
Mio. €
2012
2013
2014
600
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2014
500
400
300
200
100
0
Leipzig
Dresden
Erfurt
Halle
TOP-3-STANDORT IN OSTDEUTSCHLAND
Im Vergleich mit anderen Standorten in Ost– und Mitteldeutschland ist Dresden auch im Investmentbereich unter den Top 3
nach Berlin und Leipzig zu finden. Der Abstand zu weiteren Städten, wie Erfurt mit einem Investmentumsatz von knapp unter
150 Mio € im Jahr 2014, ist beachtlich. Dabei verzeichnete Dresden einen kontinuierlichen Volumenzuwachs über die letzten drei
Jahre und lag 2013 sogar annähernd gleichauf mit Leipzig. Erfreulicherweise streut der Investmentumsatz in Dresden recht breit
über die verschiedenen Objektarten, wie es sich beispielsweise
auch bei den bedeutenden Verträgen 2014 zeigt, sodass hier von
einer stabilen Basis gesprochen werden kann.
Magdeburg Chemnitz
Bedeutende Investment-Deals in Dresden 2014
Objektart
ca. Mio. €
Otto-Dix-Center
Shopping Center
60
Maritim Hotel
Hotel
50
Yenidze
Bürogebäude
15
Heinrich-Schütz-Residenz
Pflegeimmobilie
15
Taschenbergpalais Kempinski
Hotel
15
Ehemaliges Robotron-Werk
Entwicklungsgrundstück
15
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2014
Objekt
ÜBERWIEGEND KLEINE GRÖSSENKLASSEN BESETZT
Die Verteilung der Investments nach Größenklassen zeigt, dass
der Großteil des Umsatzes 2014 mit Deals im niedrigen zweistelligen Bereich getätigt wurde. Dies spricht generell für ein reges
Marktgeschehen, das sich aber nicht zwangsläufig in hohen Umsatzvolumina widerspiegelt. Vertragsabschlüsse ab ca. 50 Mio. €
fanden wie auch in den Jahren zuvor lediglich in geringer Anzahl
statt. Hier ist allerdings nicht das fehlende Investoreninteresse,
sondern eher das mangelnde Angebot an großvolumigen Objekten
ein limitierender Faktor. Auch 2013 hat es lediglich einen Deal in
dieser Größenordnung gegeben. Nachdem bisher überwiegend
deutsche Investoren in Dresden aktiv waren, ist insgesamt ein
gestiegenes Interesse internationaler Anleger zu beobachten.
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