Praxisprobleme bei Landpachtverträgen mit Erbengemeinschaften

„Tag der Betriebswirtschaft 2009“
19.11.2009, LLFG Bernburg
Vortragsthema: „Praxisprobleme bei Landpachtverträgen mit Erbengemeinschaften und bei
rechtlichen Änderungen in der Person des Pächters“
Referent:
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Agrarrecht Dr. Hans-Thomas Kropp,
Rechtsanwälte Dr. Kropp Endler Rasch, Sternstraße 33, 39104 Magdeburg
Tel.: 0391/5443720
E-mail: [email protected]
I. Landpachtverträge mit Erbengemeinschaften
1. formal-rechtliche Einordnung
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Wer ist Vertragspartei?
o umgangssprachlich: „Vertrag mit Erbengemeinschaft“, formal-rechtlich so
nicht ganz korrekt
o richtig ist vielmehr: Vertragsabschluss kommt nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher zustande, da diese keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt, sondern nur mit ihren Mitgliedern
o Ausführungen nachfolgend „umgangssprachlich“
2. Erbengemeinschaft als Vertragspartner nach Tod des Erblassers
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Übergang des Rechtsverhältnisses auf Verpächterseite gemäß § 1922 BGB
o Vertrag wird nach Tod des Erblassers mit geltenden Konditionen fortgesetzt
o Problemstellung: rechtzeitige Zahlung des Pachtzinses, Zahlung an wen?
o Pachtzinszahlung als Bringschuld
o schuldbefreiende Zahlung an Mitglieder der Erbengemeinschaft nur insgesamt
o am besten - Zahlung auf das Konto eines bevollmächtigten Miterben (Achtung: ordnungsgemäße Vollmacht!)
o Zahlungen von Teilen des Pachtzinses an einzelne Miterben nur nach vorheriger Vereinbarung
o Zahlungsverzug (drei Monate ab Fälligkeit) gemäß § 594 e Abs. 2 BGB oder
nach vertraglicher Sonderregelung unbedingt vermeiden!
o bei Streitigkeiten unter den Miterben gegebenenfalls gerichtliche Hinterlegung des Pachtzinses gemäß §§ 372 ff. BGB
3. Vertragsabschluss mit Erbengemeinschaft
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gesetzliche Spezialregelungen beachten!
o gemeinschaftliche Verwaltung des Erbes gemäß § 2038 BGB
o Abschluss eines Landpachtvertrages in der Regel keine Notgeschäftsmaßnahme
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o Schriftformerfordernis bei Landpachtverträgen gemäß § 585 a BGB
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praktische Gestaltungsfragen
o Bezeichnung aller Miterben
o Formvorschriften bei Vertragsabschluss mit Bevollmächtigten
o Achtung! Auch ein für die Mitglieder von ihrem Vertreter ohne entsprechenden Zusatz unterzeichneter Vertrag, in dem als Vermieter nur die „Erbengemeinschaft X“ aufgeführt ist, mangelt der Schriftform!
o Sonderproblem: Mehrheitsentscheidungen innerhalb einer Erbengemeinschaft
4. Umgang mit fehlerhaften Vertragsabschlüssen
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vertragsschließender Verpächter ist nicht Alleineigentümer, sondern nur Miterbe
o sind mehrere Personen Verpächter, so ist die Schriftform erst gewahrt, wenn
alle materiell Beteiligten die Urkunde unterschrieben haben
o Heilung bei Verstoß durch Genehmigungserklärung der anderen Miterben
oder gemeinsame Korrektur des Vertrages mit allen Miterben oder Vorlage
einer Vollmacht und entsprechende gemeinsame Anpassung des Vertrages
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unterzeichnender Miterbe hat kein Vertretungsrecht erhalten
o Einigungsbemühungen des Pächters nach Verweigerung der Genehmigung
o „sofortigem“ Herausgabeverlangen mit Geltungsbereich des § 594 a
Abs. 1 BGB entgegentreten (Kündigungsfrist bei Verträgen mit unbestimmter Laufzeit)
o Kündigung durch einzelne Mitglieder der Erbengemeinschaft?
II. rechtliche Änderungen in der Person des Pächters
1. rechtsgeschäftliche Veräußerungsfälle, allgemein
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Betriebsveräußerung bei Einzelunternehmer
o vertragsrechtliche Grundkonstellationen
o kein Eintritt über § 566 BGB durch Erwerber
o Zustimmungspflicht aller Beteiligten (z. B. dreiseitiger Vertrag)
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Gesellschafteranteile in GbR/Landwirtschaftsgesellschaften des HGB
o Eintritt neuer Gesellschafter durch Übertragung des Geschäftsanteils oder
Ausscheiden eines Gesellschafters und Eintritt eines Neuen
o Wer ist Pächter? (vertiefend vgl. II. 3.)
o Auswirkung auf Landpachtverträge
o Umwandlungen nach UmwG
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Wechsel von Gesellschaftern in Kapitalgesellschaften oder Genossenschaften
o Unterscheidungsmerkmal juristische Person
o Gesellschafterwechsel in aller Regel unbeachtlich
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o Sonderkonstellationen vgl. II. 4.
2. „Wechsel“ des Einzelunternehmers zum Gesellschafter
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Regelfall: Gründung einer GbR oder Eintritt eines Einzelunternehmers in eine GbR
o regelmäßig: „Einbringung“ von Pachtflächen zur gemeinsamen Bewirtschaftung
o Spannungsfeld des § 589 BGB
o Erlaubnispflicht der Überlassung der Pachtsache an einen landwirtschaftlichen Zusammenschluss zum Zwecke der gemeinsamen Nutzung
o Kündigungsrisiken
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Vertragsgestaltung/Risikovermeidung
o vertragliche Erlaubnisklausel (keine Verwechslung mit Pflugtauscherlaubnis!)
o gesonderte Einholung der Erlaubnis des Verpächters
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Erlaubnis durch Duldung?
o Erklärung der Erlaubnis nicht formbedürftig
o kann durch widerspruchslose Duldung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
als stillschweigend erteilt werden (außer, für Erlaubnis ist Schriftform vorgeschrieben)
o Vorsicht bei „Hoffen auf Duldung“, Zeitdauer der Duldung
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Sonderthematik: Bewirtschaftungsvertrag
o schuldrechtliche Unterscheidung des Landpachtvertrages zum Bewirtschaftungsvertrag
o Risiken bei unscharfer Abgrenzung, Annahme einer Innengesellschaft
3. Änderungen in der Struktur der Gesellschaft
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verschiedene Varianten
o Ausscheiden
eines
Gesellschafters
schaftsgesellschaft des HGB
o Auflösung einer Gesellschaft
o Insolvenz
aus
einer
GbR/Landwirt-
Person des Pächters innerhalb des Vertragsbestandes einer GbR/Landwirtschaftsgesellschaft des HGB
o kein Problem, wenn bei Ausscheiden eines Gesellschafters oder Auflösung
der Gesellschaft Verträge vorliegen, die von den einzelnen Gesellschaftern
als jeweiligem Pächter abgeschlossen worden waren
o sind Verträge auf Pächterseite auf die Gesellschaft ausgestellt, sind (unabhängig von Abwicklungsregelungen im Gesellschaftervertrag) Änderungen
auf Pächterseite bei Auflösung der Gesellschaft nur durch mehrseitige Vereinbarung darstellbar
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o ist ein Pachtvertrag auf die Gesellschaft ausgestellt, bleibt Vertrag trotz Ausscheidens des Mitgesellschafters bei Fortführung der Gesellschaft mit dieser
in der Regel in Kraft/mögliche Ausnahmen
4. Ableben des Pächters
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Tod eines Pächters als Einzelunternehmer
o Regelung des § 594 d BGB
o Kündigungsrecht
o Fortsetzungsverlangen des oder der Erben des Pächters
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Tod eines Mitpächters
o Kündigungsrecht entsteht jeweils beim Tod des Mitpächters, falls vertraglich
nichts anderes vereinbart wurde
o Anwendbarkeit auch bei Gesellschaften?