IFDL_WP_2005_05

Economic Research
Allianz Group
Dresdner Bank
Working Paper
Nr.: 44, 3. Juni 2005
Autoren: Dr. Thomas Beyerle (DEGI Research)
David F. Milleker (Group Economic Research)
Christoph Partisch (Dresdner Bank Volkswirtschaft)
_________________________________________________________________
Wohnimmobilienmarkt im Umbruch:
eine Trendanalyse bis 2010
Inhalt
1 Einleitung
1
2 Megatrends Bevölkerungsverdichtung und Suburbanisierung
2
3 Politisches Umfeld begünstigt zunehmend den Bestandserhalt gegenüber der
Bestandserweiterung
6
4 Immobilienangebot im Zuge der Hebung von stillen Reserven aus
Unternehmensbilanzen und kommunaler Privatisierung
10
5 Individuelles Immobilieninvestment unter geänderten Rahmenbedingungen
11
1 Einleitung
Der Markt für privatgenutzte Wohnimmobilien wird in den kommenden Jahren von einer Reihe
unterschiedlicher Trends beeinflusst. Diese lassen sich grob untergliedern in:
1. sozioökonomische und kulturelle Veränderungen, die den Mechanismus der Preisbildung determinieren,
2. die demographische Entwicklung – hin zu einer zahlenmäßig verringerten, dabei aber räumlich
verdichteten Bevölkerung,
3. die Reduzierung staatlicher Subventionen mit entsprechenden Auswirkungen sowohl auf die
Wohnungsförderung als auch auf die Immobilienfinanzierung
sowie
4. Veränderungen im Wohnraumangebot – primär verursacht durch die Abgabe von Wohnraum
aus den Unternehmensbilanzen und Privatisierungen im kommunalen Bereich.
Auf die wesentlichen Treiber der soziokulturellen Veränderungen gemäß Gliederungspunkt 1 –
kleinere Lebensgemeinschaften, steigende Zahl von Rentnerhaushalten, größere räumliche und
berufliche Mobilität – haben wir bereits in einer vorangegangenen Studie hingewiesen (Beyerle/Milleker: Die private Wohnimmobilie in 2030: Phönix aus der Asche?). Zentrale Erkenntnis dieser
Studie: Auf mittlere Sicht lässt die seit Mitte der neunziger Jahre rückläufige Bauaktivität vor dem
Hintergrund einer steigenden Zahl von Haushalten die preislichen Perspektiven für die privat genutzte Wohnimmobilie günstig erscheinen. Gleichzeitig dürfte aber auch die Volatilität zunehmen,
u. a. bedingt durch höhere berufliche wie auch familiäre Mobilitätsanforderungen.
Die hier vorliegende Studie konzentriert sich auf die drei anderen oben bereits genannten Trends
(2 bis 4).
Der Markt für Wohnimmobilien steht vor einem deutlichen Umbruch. Die politischen und finanzierungstechnischen Rahmenbedingungen dürften dafür sorgen, dass sich attraktive Bedingungen für
den Immobilienerwerb herausbilden. Die Entwicklung verschiebt sich dabei vom Neubau hin zu
Veränderungen im Altbestand. Der demographische Trend zu einer geringeren, dafür aber regional
verdichteten Einwohnerzahl (Suburbanisierung) bedeutet freilich, dass der renditeorientierte Investor zukünftig viel stärker als bisher auf die Lageparameter des jeweiligen Objekts achten muss. Auf
der anderen Seite werden voraussichtlich neue Formen der Beteiligung an Immobilienbesitz entstehen – u. a. mit der Folge, dass sich regionale Risikoprofile weitgehend ausgleichen lassen.
Die weit reichenden Strukturveränderungen des Immobilienmarktes werden nach unserer Einschätzung insbesondere bei selbst genutzten Wohnimmobilien komplexere und über den Lebenszyklus flexiblere Abwägungsprozesse erforderlich machen. Einige Überlegungen hierzu bilden den
Abschluss dieser Studie.
1
2 Megatrends Bevölkerungsverdichtung und Suburbanisierung
Wenn in Deutschland über den – auch in den meisten anderen Industrieländern aktuellen –
demographischen Wandel gesprochen wird, so bestimmen häufig die Parameter „Alterung“ und
„Schrumpfung“ die Diskussion. Doch dieses Bild ist zu pauschal, um die Lebenswirklichkeit abzubilden. Richtig ist, dass sich auf Sicht der nächsten 20 Jahre die Altersstruktur verschieben wird,
dabei steigt aber gleichzeitig die Zahl der Haushalte weiter an. Dieser Wandel dokumentiert nicht
zuletzt, dass in unseren Gesellschaften der wirtschaftliche Fortschritt mit einer deutlichen Verlängerung der Lebenserwartung einhergeht. Eine grundsätzliche Problematisierung rückläufiger Bevölkerungszahlen ist somit – zumindest in dem hier erörterten Zusammenhang – fehl am Platze.
Zahl der Haushalte in Millionen
45
40
35
30
25
20
15
10
bis 65 Jahre
ab 65 Jahre
5
0
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
Quelle: Statistisches Bundesamt, Mannheim Institute for the Economics of Aging
Statistiken können Entwicklungen erkennbar machen, zugleich aber auch andere kaschieren. Dies
gilt auch für regionale Bewertungsgrößen, die für den Immobilienmarkt von besonderer Bedeutung
sind. Hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung bestehen schon zwischen den einzelnen Bundesländern erhebliche Unterschiede. Ein Faktor sind dabei inter- wie intraregionale Wanderungsbewegungen. In Deutschland findet nach wie vor eine ausgeprägte Ost-West-Abwanderung statt, während parallel dazu im gesamtdeutschen Maßstab eine positive Zuwanderung aus dem Ausland
erfolgt (siehe Grafik Seite 3 „Wanderungsbewegungen in Deutschland 2003“). Wird hier auch nur
die Entwicklung des Jahres 2003 dargestellt, so handelt sich doch um einen Trend, der schon seit
mehreren Jahren anhält.
Hinzu kommen, wenngleich bisher nur auf niedrigem Niveau zu beobachten, Bevölkerungsbewegungen über Staatsgrenzen hinweg unter Beibehaltung der Arbeit im Herkunftsland. Erste Beispiele sind Umzüge aus dem Aachener Raum in die Niederlande oder Belgien. Eine Rolle spielen dabei extreme Preisunterschiede für Bauland, welches im Ausland günstiger ist. Prognoserechnungen weisen auf ein Zukunftsszenario hin, in dem ein „Ausfransen“ der deutschen Bevölkerung an
den nationalen Grenzen vorstellbar wird.
2
Wanderungsbewegungen in Deutschland 2003
Bayern
Nordrhein-Westfalen
Baden-Württemberg
Niedersachsen
Schleswig-Holstein
Rheinland-Pfalz
Hamburg
Hessen
Bremen
Saarland
Brandenburg
Berlin
Mecklenburg-Vorpommern
Sachsen
Thüringen
Sachsen-Anhalt
Zuwanderung aus dem Ausland: 142.645
-20.000
-10.000
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
Quelle: Statistisches Bundesamt
Hinzu kommen erhebliche Unterschiede hinsichtlich der Geburtenquote in den einzelnen Bundesländern. Hamburg liegt mit jährlich durchschnittlich 9,23 Lebendgeburten pro 1.000 Einwohnern an
der Spitze der Bundesländer, während die neuen Bundesländer mit jährlich 7 Lebendgeburten je
1.000 Einwohnern das Schlusslicht bilden. Solch ein Unterschied mag zunächst unbedeutend erscheinen. Rechnet man aber die Zahlen über 50 Jahre hoch – bei gleicher Ausgangsbasis der
Bevölkerung, gleicher Mortalitätsziffer (= Sterbefälle je 1.000 Einwohner) pro Jahr und unter Ausschluss von Abwanderungen – so ergibt sich daraus ein Unterschied in der Einwohnerzahl von 14
Prozentpunkten.
Lebendgeburten je 1.000 Einwohner 2003
Hamburg
Baden-Württemberg
Bremen
Bayern
Niedersachsen
Hessen
Nordrhein-Westfalen
Berlin
Schleswig-Holstein
Rheinland-Pfalz
Saarland
Mecklenburg-Vorpommern
Sachsen
Thüringen
Brandenburg
Sachsen-Anhalt
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Quelle: Statistisches Bundesamt
Eine Reihe jüngerer Studien hat die Heterogenität regionaler demographischer Entwicklungen
thematisiert; darunter der Zukunftsatlas der Prognos AG, der Bericht „Deutschland 2020 – zur demographischen Lage der Nation“ des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung sowie ein
Beitrag des Mannheim Institute on the Economics of Aging im Rahmen der Enquêtekommission
3
demographischer Wandel des hessischen Landtags (Börsch-Supan/Anette Reil-Held: Die ökonomischen Auswirkungen der Alterung in Hessen, Mannheim 2004). Alle drei Studien kommen zu
dem gleichen Schluss: Es werden vor allem die „Speckgürtel“ der Großstädte sein, die in den
nächsten Jahren weitere Bevölkerungszuwächse verzeichnen, während der ländliche Raum – insbesondere aufgrund von Wanderungsbewegungen – demographische Rückgänge zu verzeichnen
haben wird.
Damit würde sich ein Trend beschleunigt fortsetzen, der bereits seit Ende des zweiten Weltkriegs
zu beobachten ist: Auf der einen Seite besteht unter dem Aspekt der Veränderung von Bevölkerungszahlen ein klarer Trend zur Konzentration in großen Agglomerationsräumen. Auf der anderen
Seite wachsen die Großstädte in ihr Umland hinein. Ökonomisch gesehen gibt es dafür zwei Ursachen: Bedingt durch hohe Fixkosten der Infrastrukturausstattung führt eine steigende Bevölkerungsdichte zu sinkenden Pro-Kopf-Kosten für öffentliche Güter. Gleichzeitig sinkt bei gegebener
Infrastrukturausstattung der individuelle Vorteil in etwa proportional mit der zunehmenden Nutzerzahl. Aufgrund dieser Wirkungsmechanismen ist eine gewisse Bevölkerungsdichte oft die notwendige Voraussetzung für Investitionen in öffentliche Güter (siehe etwa Julian Simon: Theory of Population and Economic Growth 1986). Dies erklärt den starken Trend zur Agglomeration, wie er
etwa aus der nachfolgenden Grafik ersichtlich wird. Dem wirken aber auf der anderen Seite das
inverse Verhältnis von individuellem Nutzen und der Gesamtnutzerzahl sowie das natürliche Streben nach Freiraum und Fläche entgegen. Nach wie vor ist das frei stehende Einfamilienhaus die
unter den Deutschen beliebteste Wohnform. Die beiden entgegengesetzt wirkenden Kräfte führen
zu einer Entwicklung, die sich als „Konzentration auf Abstand“ bezeichnen lässt. Das Ergebnis ist
ein starker Trend zur Vorstadtbildung oder Suburbanisierung – in angelsächsischen Ländern als
„Urban Sprawl“ bezeichnet.
Alte Bundesländer: Einwohneranteile nach
Gemeindegrößenklassen in Prozent
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1955
1965
1975
1985
1995
2001
Quelle: Statistisches Bundesamt
über 200.000
2.000 bis 199.999
bis 1.999
4
Dem geschilderten Phänomen kommt im Umfeld bislang stabiler oder bereits sinkender Bevölkerungszahlen eine andere Bedeutung zu als bei einer entsprechenden Bevölkerungszunahme. Im
erstgenannten Fall werden einige Regionen zukünftig nicht nur relativ, sondern auch in absoluten
Zahlen gemessen Bevölkerungsrückgänge zu verkraften haben – mit der Folge steigender Infrastrukturkosten pro Kopf.
Bezogen auf das Bundesland Hessen erscheint es durchaus vorstellbar, dass sich der Großraum
Rhein-Main demographisch weiter deutlich verdichtet, während Nord- und Mittelhessen tendenziell
ausdünnen. So gehen Börsch-Supan und Reil-Held unter Zugrundelegung von Berechnungen der
Forschungs- und Entwicklungsgesellschaft Hessen (FEH) davon aus, dass bis zum Jahr 2050 lediglich der Wetteraukreis (nördlich von Frankfurt) und die Stadt Offenbach (südöstlich von Frankfurt) gegenüber dem heutigen Niveau nennenswerte Bevölkerungszuwächse verzeichnen werden.
Für den mittleren und nördlichen Teil Hessens wird dagegen ein ausgeprägter Bevölkerungsrückgang prognostiziert.
Veränderungen in der Einwohnerdichte verlaufen vielfach deutlich dynamischer als Veränderungen
hinsichtlich der Infrastruktur, des Immobilienbestands oder der Ausstattung von Immobilien. Auch
deshalb kommen auf die Stadtentwicklungspolitik einerseits und den Immobilienmarkt andererseits
besondere Herausforderungen zu. Wenn auch der Wohnraumbedarf pro Kopf weiter steigt, so wird
diese Entwicklung die rückläufige Zahl an Nachfragern dennoch nur zum Teil kompensieren können. Deshalb dürften sich im Mittel die Perspektiven hinsichtlich der Preisentwicklung von Immobilien eher eintrüben. In den Agglomerationsräumen wie etwa Berlin, Hamburg, Rhein-Main und
München sind dagegen weitere, teils deutliche Preissteigerungen zu erwarten – auch wenn die
Preise für Immobilien in räumlicher Nähe zum Siedlungskern schon heute tendenziell gestiegen
sind (siehe Kasten „Boden- und Immobilienwertermittlungs-Tool“). In den kommenden Jahren wird
sich diese Tendenz weiter verstärken. Parallel dazu dürften sich die regionalen Divergenzen bei
den Immobilienpreisen entwickeln. Regionen mit wachsender Bevölkerungszahl werden weiter
überproportional steigende Preise verzeichnen, während Regionen mit schrumpfenden Bevölkerungsanteilen sogar mit der Gefahr fallender Preise konfrontiert sein dürften. Hinweise darauf, wie
der einzelne Investor mit solch divergierenden Trends umgehen kann, werden unter Gliederungspunkt 5 erläutert.
5
Boden- und Immobilienwertermittlungs-Tool von Allianz und Dresdner Bank
Wegen der skizzierten Verdichtungstendenzen kann es aus Sicht des Immobilienbesitzers bundesweit zu unerwarteten Wertsteigerungen oder -verlusten kommen. Sowohl für Besitzer als
auch für Finanzdienstleister ist es daher von Interesse, die Immobilie von Zeit zu Zeit neu bewerten zu lassen. Hierfür bietet die Allianz Group in den Allianz Agenturen und Dresdner-BankFilialen ihren Kunden das hier vorgestellte, kostenlose Berechnungstool zur Bodenwertermittlung an.
Der Immobilienwert ist stark von zentralen Parametern wie Lage, Grundstücksgröße, Gebäudetyp, Wohnfläche, Baujahr etc. abhängig. Vergleichszahlen sind hier in der Regel nur ausgesprochen schwer erhältlich – zumeist nur über die örtlichen Gutachterausschüsse, die ihre Daten
jedoch in der Regel nicht in elektronischer Form zur Verfügung stellen. Allianz und Dresdner
Bank beziehen von der Fa. F+B in Hamburg alle Bodenwerte für Deutschland (Preis pro m²
Boden).
Auf Basis dieser Daten wird mithilfe eigener Indikatoren (wie z. B. Lagedifferenzierung bis auf
Straßenebene, gebäudetypische Herstellungskosten sowie weitere Regionalfaktoren) eine treffsichere, rechnerunterstützte Immobilienwertermittlung vorgenommen. Dieses Tool zur Immobilienwertberechnung steht bundesweit in den Allianz Agenturen und Dresdner-Bank-Filialen für
Kundengespräche zur Verfügung.
Die nachfolgende Tabelle stellt exemplarisch eine Reihe von Immobilienwerten auf Basis willkürlich gewählter Adressen im Einzugsgebiet von Frankfurt/Main dar. Basis ist ein 130 m² großes neues Reihenhaus mit 225 m² Grundstücksgröße inkl. einer Garage.
Bodenwert/m² (Mittelwert)
Immobilienwert
in EUR
in EUR
Frankfurt Bockenheim
725
379.000
Frankfurt-Niederrad (Ost)
565
338.000
Eschborn
470
306.000
Neu-Isenburg
440
296.000
Bad Vilbel
370
272.000
Quelle: Immobilien-Check der Allianz Lebensversicherungs-AG
3 Politisches Umfeld begünstigt zunehmend den Bestandserhalt gegenüber
der Bestandserweiterung
Bau- und Immobilienwirtschaft sind seit jeher Bereiche, die stark auf Veränderungen der politischen Rahmenbedingungen reagieren. Verschlechtern sie sich – insbesondere in steuerlicher Hinsicht – für den Wohnungsbau, sinkt auch die Zahl der Baugenehmigungen. Werden sie verbessert,
6
ist dagegen ein klares Anziehen der Bauaktivität zu registrieren. Ähnliches gilt auch für die gesamtwirtschaftlichen Zinszyklen. Zunehmend beeinflussen darüber hinaus so genannte Vorzieheffekte der Investoren bzw. Verbraucher den Markt: Ankündigungen wie die baldige Verschlechterung einer Rahmenbedingung sorgen im Vorfeld für eine kurzfristige, synthetische Marktbelebung,
beispielsweise mit stabilisierender Wirkung auf die Preise. Exemplarisch sei hier an das Verhalten
von Kapitalanlegern Mitte der neunziger Jahre erinnert: Die mehrmalige Reduktion der Sonder-AfA
hat den Wohnimmobilienmärkten in den ostdeutschen Ländern ab 1994 immer wieder Dynamik
verliehen, obwohl die Sättigungstendenzen quantitativ bereits erreicht waren. Auch die aktuelle
Diskussion über die Abschaffung der Eigenheimzulage liefert ein Beispiel für die Wirkung von Vorzieheffekten.
Entwicklung der Baugenehmigungen (Wohnbau und Nichtwohnbau)
350.000
Abschaffung der
degressiven AfA
Grunderwerbssteuersenkung
BMF-Erlass gegen
Bauherrenmodell
250.000
Wiedereinführung
der degr. AfA
200.000
Maßnahmegesetz
2006
2004
2002
2000
1988
1986
1984
1982
1980
1978
1976
1974
1972
1970
0
1998
50.000
1996
100.000
1994
Anhebung des Anfangssatzes der degressiven AfA
1992
150.000
Senkung des AnfangsAnhebung des
satzes der degr. AfA Senkung des AnAnfangssatzes der
(Wohnungsbau)
fangssatzes der degr.
degressiven AfA
AfA
Senkung und
reduzierte
Streichung der
Sonder-AfA
Ei
h i
l
?
Aufhebung der
Sonder-AfA
50 %-ige
Investitionszulage f.
Sonder-AfA
Mietwohnungsneubau bis 2000, f.
Altbau bis 2004
1990
Baugenehmigungen
300.000
Quelle: Allianz Group
Baugenehmigungen West
Baugenehmigungen Ost
Nach Angaben der Bundesregierung (BMF: Bericht der Bundesregierung über die Entwicklung der
Finanzhilfen des Bundes und der Steuervergünstigungen für die Jahre 2002 bis 2004) sind aus
Bundesmitteln im Jahr 2004 insgesamt 6,4 Mrd. Euro zur Förderung des Wohnungswesens ausgegeben worden. Damit handelt es sich um den zweitgrößten Subventionsposten im Bundeshaushalt. Hinzu kommen noch die direkten und indirekten Förderungen seitens der Länder und Kommunen, etwa im Bereich des sozialen Wohnungsbaus oder der hälftigen Übernahme des Wohngeldes. Das Kieler Institut für Weltwirtschaft (Alfred Boss/Astrid Rosenschon [2002]: Subventionen
in Deutschland: Quantifizierung und finanzpolitische Bewertung, Kieler Diskussionsbeiträge
392/393) beziffert somit die Gesamtförderung im Wohnungswesen für das Jahr 2001 auf insgesamt 22,2 Mrd. Euro.
Nicht erst seit der inzwischen zum Dauerbrenner gewordenen Diskussion um die Senkung oder
Streichung der Eigenheimzulage ist klar, dass die Wohnungspolitik sich auf einen deutlichen Richtungswechsel hinbewegt. Bereits seit den achtziger Jahren ist eine deutliche Verschiebung der
7
Förderung von Maßnahmen zur Bestandserweiterung hin zur Förderung von Bestandserhaltung
und qualitativer Verbesserung zu verzeichnen. Dieser Trend, der mit der Abkehr vom Bauherrenmodell Anfang der achtziger Jahre begann, wurde nur im Zuge der Wiedervereinigung und der
Sondermodelle für die neuen Bundesländer kurzzeitig unterbrochen. Die Mehrheitsmeinung unter
Wohnungswissenschaftlern befürwortet gegenwärtig klar eine Fokussierung der Wohnungspolitik
auf Wachstumskerne und eine Förderung im Bestand (siehe etwa Dankwart Guratzsch: Reform
der Wohnungspolitik – Immobilienwirtschaft fordert mehr regionale Förderung im Bestand, Die Welt
vom 18.4.2005).
Realistischerweise sollte man daher davon auszugehen, dass die Eigenheimzulage in den nächsten Jahren durch ein anderes Instrument mit quantitativ geringerer finanzpolitischer Bedeutung und
stärkerer Fokussierung auf den Bestand ersetzt wird. Damit würde die Politik freilich nichts anderes
tun, als einen ohnehin bestehenden Trend nachzuvollziehen. Denn schon heute fließen rund zwei
Drittel aller Investitionsmittel nicht mehr in die Bestandserweiterung, sondern in Bestandserhaltung
und -verbesserung.
Eine von vielen übersehene Tatsache ist freilich, dass die Diskussion um die Eigenheimzulage
eigentlich nur ein Nebenschauplatz der Änderungen ist, die von politischer Seite in den nächsten
Jahren auf den Wohnimmobilienmarkt zukommen werden. So plant das Bundesfinanzministerium
etwa, die „Hebung“ von Immobilienreserven in Unternehmensbilanzen nur noch mit dem halben
Steuersatz zu belasten. Dadurch werden bei den Unternehmen Anreize dafür geschaffen, durch
Veräußerung ihrer Immobilienbestände zusätzliche Investitionsmittel zu erhalten. Betroffen sind
davon nicht nur Gewerbe-, sondern eben auch Wohnimmobilien. Gleiches gilt für die Kommunen,
die aufgrund der angespannten Kassenlage immer mehr dazu übergehen, Bestände aus dem sozialen Wohnungsbau zu veräußern.
Das daraus resultierende Zusatzangebot an zur Veräußerung stehendem Wohnraum wird für sich
genommen preisdämpfend auf den Wohnimmobilienmarkt wirken. Angesichts der im Bundesdurchschnitt seit mehreren Jahren stagnierenden Immobilienpreise wäre das keine gute Nachricht.
Positiv ist daher zu werten, dass es verstärkt Überlegungen gibt, wie ein solcher Prozess möglichst
marktschonend vonstatten gehen kann. Zweifelsfrei bedarf es dazu zusätzlicher, zumindest temporärer Nachfrage. Zu den in diesem Zusammenhang diskutierten Überlegungen zählt etwa die Einführung von Real Estate Investment Trusts (siehe Kasten) – eine Fondslösung, bei der die Wohnimmobilienportfolios zunächst „zwischengeparkt“ werden können.
8
Was sind Real Estate Investment Trusts (REITs)?
Das Konzept der Real Estate Investment Trusts oder kurz REITs stammt aus den USA. Sie
stellen eine Sonderform des klassischen Immobilienfonds dar. Zum einen sind REITs börsennotierte Immobilienfonds, sie sind also fungibler als traditionelle Anteile an geschlossenen oder
offenen Fonds. Zum anderen unterliegen sie einer speziellen Form der Besteuerung.
Während im Falle des klassischen Fonds sowohl auf der Ebene der Fondsgesellschaft als auch
bei Ausschüttung von Gewinnen auf der Anteilseignerebene eine Besteuerung erfolgt, wird bei
REITs nur noch auf der individuellen Ebene besteuert. Diese steuerliche Begünstigung durch
das Entfallen der Steuerpflicht auf Gesellschaftsebene ist freilich daran geknüpft, dass die Gesellschaft ihre Gewinne fast vollständig ausschüttet.
Die Idee, REITs auch in Deutschland einzuführen, wurde von der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) aufgeworfen und wird derzeit von der Bundesregierung geprüft. Ein Knackpunkt aus
politischer Sicht ist derzeit die Besteuerung von ausländischen Anteilseignern. Die europäische
Rahmengesetzgebung fordert hier eindeutig, dass ausländische Anteilseigner steuerlich nicht
schlechter als einheimische gestellt werden dürfen, was einen sehr niedrigen Steuersatz impliziert. Das aber ließe aus Sicht deutscher Investoren Umwegkonstruktionen über ausländische
Gesellschaften attraktiv werden, sodass aus Sicht der Politik Schlupflöcher mit der Gefahr entsprechender Einnahmeausfälle zu befürchten wären.
Aufgrund dieser Befürchtungen bleibt es gegenwärtig noch unklar, ob REITs tatsächlich im Jahr
2006 eingeführt werden (können). Neben der erhöhten Liquidität und Fungibilität des Marktes
hätte die Einführung von REITs aber aus Sicht der IFD für die indirekte Immobilienanlage insbesondere den Vorteil, dass durch die steuerliche Begünstigung auch neue Schichten von Immobilieninvestoren erschlossen werden könnten, die in puncto Einkommensteuer nicht in der Nähe
des Spitzensteuersatzes liegen. Genau das aber würde die marktschonende Überführung von
Immobilienbesitz aus Unternehmensbilanzen in den freien Markt erleichtern.
Die Grundidee ist dabei, dass Unternehmen und Kommunen ihre Liegenschaften zunächst in einen
Fonds überführen. Der Fonds selber lässt sich dann an der Börse notieren, während die Mittel aus
der Aktienemission dem Unternehmen bzw. der jeweiligen Kommune zufließen. Letztlich haben
natürlich auch die Fonds das Bestreben, die Immobilien zu veräußern. Das unternehmerische Gewinnkalkül sorgt jedoch aus sich selbst heraus dafür, dass dies in einer möglichst marktschonenden Art und Weise – d. h. mit entsprechender zeitlicher Streckung – geschieht und nicht ein plötzliches Überangebot am Markt die Preise schlagartig in den Keller treibt.
9
4 Immobilienangebot im Zuge der Hebung von stillen Reserven aus
Unternehmensbilanzen und kommunaler Privatisierung
In Ansätzen läuft der Prozess der Überführung von Immobilienbeständen von Unternehmen und
Kommunen bereits heute. Nach Angaben der Financial Times Deutschland (Miriam Beul: Immobilien: Ausgepresst wie eine Zitrone, FTD vom 31.3.2005) wechselten im vergangenen Jahr rund
300.000 Wohnobjekte aus kommunalem und unternehmerischem Besitz in den von OpportunityFunds und Private-Equity-Gesellschaften. Der gleiche Bericht verweist auch auf 230.000 weitere
Objekte, die dieses Jahr zum Verkauf anstehen werden. Nach Schätzungen der Initiative Finanzplatz Deutschland halten die Kommunen derzeit noch Wohnimmobilien im Gesamtwert von
100 Mrd. Euro, von denen in den nächsten Jahren Objekte im Wert von rund 20 bis 30 Mrd. Euro
veräußert werden dürften. Alternativ schätzt die Eurohypo, dass von den derzeit rund 9,8 Millionen
Wohneinheiten, die sich gegenwärtig im Besitz gewerblicher oder kommunaler Eigentümer befinden, zwischen drei und vier Millionen den Besitzer wechseln könnten (Der Markt für Wohnungsportfolios kommt in Schwung, Börsen-Zeitung vom 15.12.2004).
Unabhängig davon, ob Immobilien zukünftig verstärkt in Form von REITs in eigene Fonds überführt
werden und die Mittelübertragung an den Altbesitzer durch entsprechende Emissionen am Aktienmarkt vorgenommen wird oder ob ein Kauf durch Private-Equity-Gesellschaften erfolgt: Investoren
sollten sich vor Augen halten, dass es sich hier wie dort um ein Engagement auf Zeit handelt. Das
Endziel der meisten Fonds dürfte im Wiederverkauf der Objekte liegen – entweder an die gegenwärtigen Mieter oder an andere Gesellschaften.
Ein denkbares, wenngleich extremes und eher theoretisches Szenario ist, dass sich Deutschland
im Zuge der zunehmenden Mobilitätsanforderungen der modernen Arbeitswelt zu einer reinen Mietergesellschaft entwickeln könnte. In dieser würde das Immobilienmanagement an Fondsgesellschaften übertragen, während die Bürger nur noch indirekte Formen des Immobilienbesitzes, etwa
über Anteile an Fondsgesellschaften, halten. Ein konträres, ebenfalls denkbares Szenario wäre
dagegen das „Wohnen auf Zeit“ im Eigenheim angelsächsischer Prägung (siehe Beyerle/Milleker:
Die private Wohnimmobilie in 2030: Phönix aus der Asche?). Am wahrscheinlichsten ist allerdings
eine Mischform beider Varianten. Sie hätte gegenüber dem Status quo in jedem Fall einen höheren
Immobilienumschlag und auch eine größere preisliche Volatilität zur Folge – ergänzt um eine Kapitalbildung mit Immobilien, durch indirekte Anlageformen wie Fonds.
Die Tatsache, dass in den nächsten Jahren viele Wohnobjekte den Besitzer wechseln werden,
verbessert die Chancen, in naher Zukunft – ohne selbst zu bauen – günstig zu einem wunschgemäßen Eigenheim zu kommen. Dies dürfte außerdem durch den Wandel in der Finanzbranche
selbst begünstigt werden, die ihre Produkte stärker als bisher auf Änderungen im Bestand konzentriert. Bei der Immobilienfinanzierung dürfte die Finanzbranche in den kommenden Jahren außerdem den Trend der angelsächsischen Marktliberalisierung aus den achtziger und neunziger Jahren
nachvollziehen. Entsprechende Anstöße hatte es auch im Rahmen der Lissabon-Agenda der EU
gegeben.
10
5 Individuelles Immobilieninvestment unter geänderten
Rahmenbedingungen
Das Investitionsverhalten deutscher Kapitalanleger hat sich und wird sich weiterhin wandeln. Das
deutlich erweiterte Spektrum unterschiedlicher Kapitalanlagen hat dabei eine rege Diskussion entfacht – über die jeweiligen Vor- und Nachteile, insbesondere aber über die unterschiedlich hohen
Renditeversprechungen. Verständlicherweise beeinflusst diese Entwicklung auch das allgemeine
Investitionsverhalten in Immobilien. Überlegungen zur Rentabilität von Immobilien werden allerdings – wenn überhaupt – nur beim Kauf vermieteter Eigentumswohnungen angestellt. Die absolute Mehrheit von Eigentumserwerbern, die eine Immobilie persönlich nutzen, klammert den Renditeaspekt fast vollständig aus. Begründet wird dieses Verhalten damit, dass jede Immobilie letztlich
ein Unikat sei, weshalb sich eine Renditeermittlung verbiete. Diese recht oberflächliche Wertebetrachtung sollte sich in den kommenden Jahren grundlegend ändern – im Interesse jedes einzelnen Käufers.
Entsprechende Informationsdefizite hinsichtlich der Wertberechnung von Immobilien verringern die
Investitionsbereitschaft in Immobilien beispielsweise stärker als dies in anderen Asset-Klassen der
Fall ist. Um überhaupt in einen Wettbewerb mit anderen Anlageklassen treten zu können, müssen
entsprechende Informationen zur Marktentwicklung vorliegen. Leider ist das nicht in einem ausreichenden Maße der Fall. Stattdessen erfolgt bei Immobilien während der Haltedauer in der Regel
keine Marktwertermittlung – ihnen wird ja per se eine Wertstabilität zugeordnet. Dadurch weist die
Wertentwicklung von Immobilien bisher auch nur vergleichsweise geringe Schwankungen auf. Objektspezifische Preisunterschiede kennzeichnen den Markt beispielsweise stärker als regionale.
Der tatsächliche Anschaffungspreis ist vielfach die persönliche Benchmark des Meistbietenden –
und nicht unbedingt der reale Wert. Einer der Gründe: Es gibt für Immobilien keinen marktdefinierten einheitlichen Bewertungsmaßstab wie man ihn z. B. vom Xetra-DAX kennt. Selbst wenn eine
tagesaktuelle Wertfeststellung für eine Immobilie gemäß §194 BauGB „Verkehrswertermittlung“
vorgenommen werden könnte: Die zukünftige Wertentwicklung ließe sich hieraus nicht ableiten.
Das Dienstleistungsverständnis der Branche wird sich in den kommenden Jahren folglich insbesondere an der qualifizierten Wertermittlung messen lassen müssen – erweitert um eine umfassende Beratung der Möglichkeiten zukünftiger Auf- und Abbewegungen an den regionalen Märkten. Dies unter anderem auch, weil es eine Tatsache ist, dass die Zahl der Transaktionen zukünftig
steigen wird.
Jede Immobilieninvestition erfordert die Berücksichtigung zahlreicher direkt und indirekt wirkender
Faktoren, die erst in der Gesamtbetrachtung eine Beurteilung der Objekt-Rentabilität erlauben.
Einige seien hier beispielhaft genannt: Zweifellos wichtige Beurteilungsfaktoren sind das aktuelle
Zinsniveau, die allgemeine Teuerungsrate und die Erwartung der künftigen Mietentwicklung. Neben solche grundsätzlichen Parameter treten objektbezogene Kriterien wie Nutzungsmöglichkeiten,
11
Multifunktionalität, der bauliche und technische Zustand des Gebäudes, die Bonität der Mieter, die
Gestaltung der Mietverträge sowie weitere harte und weiche Standortfaktoren.
Ein weiterer Hemmschuh für Investitionen in Immobilien sind die aktuell geplanten bzw. schon umgesetzten steuerlichen Reglementierungen. Insbesondere die nicht enden wollende Diskussion um
den Wegfall oder die Modifizierung einzelner Steuervorteile wirft ein eher negatives Bild auf die
Immobilie als Kapitalanlage. Zu Unrecht: Zwar sind bereits erhebliche steuerliche Vergünstigungen
(u. a. Sonder-AfA-Ost) gestrichen worden, andererseits ergeben sich jedoch durch den Wegfall
marktverzerrender Steuervorteile nicht selten neue Chancen für den Investor – und damit berechtigte Hoffnungen auf einen langfristigen Wertzuwachs. Der grundsätzliche Charakter der Immobilienanlage als wertbeständiger, inflationssicherer und langfristiger Sachwert sollte dadurch wieder
ins rechte Licht rücken.
Für Wohnimmobilien gelten derzeit die Vorteile günstiger Zinsen sowie eines relativ niedrigen bzw.
moderaten Kaufpreisniveaus. Vor dem Hintergrund eines ausreichenden Angebots und des
wirtschaftlich angespannten Umfelds haben in Deutschland die Preise für Wohnimmobilien in den
letzten Jahren nachgegeben. Mit Blick auf die kommenden Jahre ist dieser Rückgang allerdings
differenziert zu betrachten – sowohl hinsichtlich des Teilmarktes und der Lage als auch der
Ausstattung. Die nachlassende Wohnbautätigkeit wird zukünftig zu einer Angebotsverknappung
führen, die gerade in den Verdichtungsräumen zu einem überproportionalen Preisanstieg führen
könnte („Schweinezyklus“).
Pro und Kontra der Wohnimmobilie als Kapitalanlage (Eigen- und Fremdnutzung) (Auswahl)
Pro
-
günstige Zinsen
moderates Kaufpreisniveau
geringe Teuerungsrate
langfristiger Wertzuwachs
„Immobilienrente“
Kontra
-
Wegfall steuerlicher Vergünstigungen
Mieterfreundliche Gesetzgebung
Markttransparenz geringer als bei anderen
Anlageklassen
DEGI RESEARCH 2005
Zweifelsohne kann sich auch zukünftig die Investition in Wohnimmobilien rechnen – sowohl in
Form einer Kapitalanlage als auch für die Eigennutzung. Hier einige der dabei zu berücksichtigenden Aspekte:
•
•
•
•
•
Allgemeine Analyse der Vor- und Nachteile der jeweiligen Investitionsregion.
Beachtung der mikro- und makroräumlichen Standortfaktoren: u. a. gute Lage, z. B. ruhig
und zentral.
Berücksichtigung qualitativer Aspekte: u. a. Ausstattung, großzügige Raumaufteilung.
Fachliche Überprüfung des baulichen und technischen Zustands des Objekts.
Beachtung objektspezifischer Serviceangebote.
12
•
•
Gegebenenfalls Einschätzung der Hausgemeinschaft sowie der bisherigen Verwaltungsleistungen.
Professionelles Timing hinsichtlich Konjunktur- und Revitalisierungszyklen, Zinssituation
und Mitnahme von Steuervorteilen.
In erster Linie bestimmen Art und Qualität der Objektnutzbarkeit den Immobilienwert. Selbstverständlich sind dabei auch die lokalen und regionalen Marktgegebenheiten zu berücksichtigen. Wie
schon ausgeführt, sind eben nicht nur die „klassischen“ Unterschiede zwischen Standorten in den
neuen und alten Bundesländern zu analysieren. Durch allgemeine Globalisierungstendenzen einerseits und die zunehmende Individualisierung der Gesellschaft andererseits wird der Immobilienmarkt immer differenzierter, sodass sich gänzlich neue Nischenprodukte ergeben (u. a. Lofts,
Nullenergiehäuser etc.). In jedem Falle sollte vor jeder entsprechenden Investitionsentscheidung
fachliche Beratung eingeholt werden. Die Stellschrauben Einkommen und Steuern sind stets individuell, erweisen sich manches Mal als komplex und sollten fachlich überprüft werden.
Auch die zunehmend in die Diskussion geratene Sicherheit der gesetzlichen Rente stärkt die klassische Position des Immobilienbesitzes als nachhaltiges Standbein der Altersvorsorge. Angebote
zur privaten Altersvorsorge berücksichtigen noch zu selten Anlageformen in Immobilien. Dies, obwohl wissenschaftliche Untersuchungen zeigen, dass die Immobilienrente mit zu den besten Altersvorsorgeinstrumenten gehört. Immobilienbesitzer verfügen mit zunehmendem Alter eindeutig
über ein größeres Vermögen als Mieter.
Da das wohnwirtschaftliche Immobilienanlagesegment stark durch lokale bzw. regionale Strukturen
geprägt ist, spiegeln die jeweiligen Immobilienpreise nicht nur die klassischen Erstellungskosten
wider, sondern sind zugleich Ausdruck der jeweiligen Bevölkerungsentwicklung, des regionalspezifischen Wirtschaftswachstums, der Kaufkraft sowie der Lage. Auch verfügen Stadtteile oder gar
Stadtteilbereiche inzwischen über derart unterschiedliche Charaktere, dass bezüglich des Preisniveaus große Divergenzen vorliegen. Qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen sind in der
Regel wertstabiler. Insbesondere attraktive innerstädtische Lagen haben die Konjunkturzyklen des
Immobilienmarktes immer am besten überstanden. Neben diesen vermeintlich objektiven Kriterien
beeinflussen auch immer subjektive Komponenten den jeweiligen Immobilienwert. Über Immobilien
kann schließlich jeder mitreden – jeder hat persönliche Wohnerfahrungen gesammelt und hat
dementsprechend seine eigene Meinung. Kriterien wie „schön“ oder „gediegen“ sollten allerdings
bei Investitionen nur im Falle der Eigennutzung mitentscheidend einfließen. Bei reinen Kapitalanlagen empfiehlt es sich, sachlichere Faktoren in den Mittelpunkt zu stellen.
Während der größte Teil der politischen Forderung „Wohnraum schaffen für alle“ zumindest quantitativ umgesetzt ist, wirkt sich der qualitative Aspekt in immer höheren Einstiegswerten aus – ganz
gemäß dem Motto: „Individualität hat eben ihren Preis.“ Da kann es kaum verwundern, dass als
Immobilienerwerber zu Eigennutzungszwecken überdurchschnittlich oft Käufer jenseits des 45. und
vor allem des 60. Lebensjahres auftreten.
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Der Anleger sollte sich darüber im Klaren sein, dass letztlich nur gesunde wirtschaftliche Strukturen
den lokalen Markt für Wohnimmobilien positiv prägen können. Ein finanzielles Engagement in Form
einer vermieteten Eigentumswohnung sollte deshalb nur dort eingegangen werden, wo sich auch
für die nächsten Jahrzehnte eine stabile Entwicklung prognostizieren lässt. Nicht durch Zufall sind
Städte wie Hamburg, Frankfurt und München, aber auch Karlsruhe, Freiburg oder Dortmund für
Investoren in Wohnungsbau und -bestand interessante Zielregionen.
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Wohneigentum steht in stärkerem Wettbewerb
KONSEQUENZ
T
R
E
N
Eigentumsbildung
hoher Anteil an
D
stagniert, Entscheidung
Eigentumsbildung zu
S
für ein Mietverhältnis
Eigennutzungszwecken
geringe Bereitschaft
zum Konsumverzicht
Sicherheit
Änderungen im
familiären und sozia-
M
Altersvorsorge
len Bereich
O
T
I
lange
aus beruflicher Sicht
Ausbildungszeiten
Vermögens-
V
größere Planungs-
bildung
Mobilität
sicherheit
E
20 Jahre
30 Jahre
40 Jahre
50 Jahre
60 Jahre
Alter
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