Immobilien Aktuell - Ausgabe Mai 2014

Immobilien
aktuell
Ausgabe Mai 2014
Immobilienpreise
Ende des Preiswachstums
Mietwohnungen
Gnadenfrist vor der Mietexplosion?
Raumplanung
Prinzip Hoffnung beim neuen Richtplan?
Editorial
Inhalt
Liebe Leserin,
lieber Leser
Meinung und Prognose
Immobilienpreise im Zenit
3
Konjunktur und Zinsen
Robustes Wachstum bei Nullinflation
4
Eigenheimmarkt
Verkäufer revidieren ihre hohen
Erwartungen6
Mietwohnungen
Zahlen die Mieter bald deutlich mehr? 10
Immobilienmarkt Kanton Zürich
Regionale Einschätzung der
Marktgebietsleiter12
Raumplanung
Der neue Richtplan – eine grosse
Herausforderung14
Karten zum Immobilienmarkt
Wo wohnen Familien mit Kleinkindern? 18
Indirekte Anlagen
Regulatorischer Gegenwind hält an 20
Wirtschaftsraum Zürich
Preise und Mieten
22
Betrachtet man die Marktentwicklung beim Wohneigentum in den
letzten Monaten, so zeigt sich,
dass neue Impulse für einen weiteren markanten Preisanstieg fehlen.
Die verlängerten Vermarktungszeiten, insbesondere bei Bauprojekten im Hochpreissegment, sind ein
deut­liches Indiz für eine allmähliche Trendwende. Dass sich aufgrund rasch steigender Zinsen ein
markanter Einbruch ereignet, wie das vereinzelt
befürchtet wurde, scheint sich aber nicht zu
bewahrheiten. Fazit: Die Wetterlage ändert sich,
aber nicht in einem dramatischen Tempo. Vor
­diesem Hintergrund stehen wir Bemühungen für
eine strengere Regulierung kritisch gegenüber.
Auch diese Ausgabe von «Immobilien aktuell»
analysiert verschiedene Aspekte des Markts und
bietet Grundlagen für fundierte Entscheidungen.
Lesen Sie, wie sich steigende Zinsen auf die Mieten
der nächsten Jahre auswirken könnten. Wir
haben verschiedene Szenarien für Sie analysiert.
Erfahren Sie mehr darüber, welche Orte für Familien
mit Kleinkindern attraktiv sind und warum. Oder:
Sehen Sie, welche Herausforderung die Umsetzung
des im März verabschiedeten kantonalen Richtplans
für alle Akteure mit sich bringt.
Heinz Kunz
Leiter Firmenkunden, Zürcher Kantonalbank
Impressum
Herausgeberin Financial Engineering, Immobilien, Zürcher Kantonalbank Redaktion Othmar Köchle Gestaltung JoosWolfangel, Winterthur
Druck Zürcher Kantonalbank Bild © Nik Hunger, Zürich Auflage 4’500 Expl. Erscheint ½-jährlich Kontakt ­­ p [email protected]
Abonnement www.zkb.ch / immobilienaktuell oder 0844 843 823
Dieses Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken. Alle Informationen und Daten in diesem D
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­ okuments für zu­verlässig hielt. Alle Berechnungen wurden mit grösster Sorgfalt erstellt.
Trotzdem kann keine Gewähr für deren Richtigkeit, Genauigkeit, Vollständigkeit und Angemessenheit übernommen werden – weder ausdrücklich
noch stillschweigend. Die Zürcher Kantonalbank lehnt diesbezüglich jegliche Haftungsansprüche ab. Die ZKB hat in den letzten 12 Monaten an
Kapitalmarkttransaktionen von Allreal, Intershop, Mobimo, PSP Swiss Property und Swiss Prime Site mitgewirkt.
2
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
Meinung und Prognose
Immobilienpreise im Zenit
Von Peter Meier
Nach mehr als zehn Jahren eitel Sonnenschein am
Schweizer Immobilienmarkt mehren sich die Zeichen,
dass in naher Zukunft ein Wetterumschwung ansteht.
Vereinzelt geäusserte Befürchtungen, dass diese Korrektur wegen äusserst rasch steigender Zinsen mit grosser Heftigkeit ablaufen könnte, scheinen aber unbegründet. Aktuell beobachten wir beim Wohneigentum
nämlich nicht sinkende Preise, sondern «nur» eine deutliche Abnahme der Preisdynamik. Oder um bei der
Wetteranalogie zu bleiben: Die Sonne ist immer noch
deutlich sichtbar, wird aber zunehmend von hohen
Wolkenfeldern verdeckt. Die Zeit der höchsten (Markt-)
Temperaturen dürfte hingegen vorbei sein.
Der Rückgang des Preiswachstums ist mit der Entwicklung der bekannten Fundamentalfaktoren am Immobi­
lienmarkt im Einklang; es sind zurzeit wenig Impulse
auszumachen, die einen weiteren markanten Preisanstieg rechtfertigen. Im täglichen Finanzierungsgeschäft
und bei Immobilienverkäufen im Kundenauftrag beobachten wir denn auch deutlich verlängerte Vermarktungszeiten in allen Segmenten und seitwärts laufende
Preise. Auch bei den Transaktionspreisen im Kanton
Zürich (ZWEX) und in der Schweiz zeigt sich eine deutliche Wachstumsabschwächung.
Zu den bekannten Fundamentalfaktoren kommen nun
zwei Aspekte hinzu, die in Prognosemodellen bedeutend schwieriger zu berücksichtigen sind: die Aus­
wirkungen von Volksentscheiden wie zum Beispiel der
Masseneinwanderungsinitiative und weitere Verschärfungen bei der Hypothekarvergabe.
Beim ersten Punkt gehen wir davon aus, dass mit der
Umsetzung einer Kontingentlösung die Nettozuwanderung nur geringfügig abnimmt. Die oft gehörte
­Einschätzung eines massiven Einbruchs auf die Hälfte
oder weniger erscheint uns unwahrscheinlich. Nach­
frageseitig erwarten wir deshalb einen leichten Rückgang. Auf der Angebotsseite gehen wir in den nächsten drei Jahren von einer unverändert hohen Bautätigkeit aus. Falls die Nachfrage stärker als erwartet
abnehmen sollte, dürfte die Bauindustrie grosse Mühe
haben, ihre Produktion ausreichend schnell zurück­
zufahren. Einerseits sind die vielen Grossprojekte nur
schwierig zu stoppen, anderseits ist der Anlagedruck
bei den Immobilieninvestoren immer noch sehr hoch,
und besser rentierende Anlagealternativen sind rar.
Der zweite grosse Unsicherheitsfaktor ist die Diskussion
einer weiteren Verschärfung der Hypothekarvergabe.
Bei dieser Diskussion ist zu bedenken, dass eine wichtige Messgrösse des Regulators, das Hypothekarwachstum, nur verzögert reagiert. Gerade bei der Finanzierung
von Neubauten vergeht zwischen Hypothekarvergabe
und -auszahlung im Durchschnitt rund ein Jahr. Dementsprechend lange dauert es, bis die aktuelle Vergabepraxis der Banken in den ausstehenden Hypothekarvolumina messbar ist. Dennoch ist bereits eine d
­ eutliche
Wachstumsabschwächung feststellbar. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine gewisse T­ rägheit aus.
Bei der Festlegung weiterer Massnahmen sollte man
dies berücksichtigten, damit in einem bereits korrigierenden Markt nicht eine unerwünschte Beschleunigung
gegen unten ausgelöst wird.
Aufgrund dieser Faktoren erwarten wir im laufenden
Jahr sowohl in Zürich wie auch schweizweit nur noch
einen leichten Preisanstieg. Für 2015 prognostizieren
wir seitwärts laufende Wohneigentumspreise.
Wirtschaftliche Eckdaten
Konjunktur
2001 – 2011
2012
2013 20141 20151
BIP
1,7 %
1,0 % 2,0 % 2,2 % 2,3 %
Inflation*
0,8 % – 0,7 % – 0,2 % 0,0 % 0,5 %
Arbeitslosenrate*
3,5 % 2,9 % 3,2 % 3,2 % 3,1 %
Zinsausblick
Zinsen 30.04.2014
3-Mt-Geldmarkt
0,02 %
10-jährige Eidgenossen
0,86 %
Wohnungsmarkt
Reinzugang Wohnungen CH
Reinzugang Wohnungen ZH
Neumieten Wohnen CH
Neumieten Wohnen ZH
Preisentwicklung
Wohneigentum CH
Preisentwicklung
Wohneigentum ZH
1
Prognose Zürcher Kantonalbank
in 3 Mt
0,02 %
1,00 %
2012 2013
45’150 46’000
7’700 8’200
2,5 % 1,8 %
3,1 % 2,3 %
4,4 %
in 12 Mt
0,05 %
1,40 %
2014120151
48’000 47’000
8’0007’700
1,5 % 1,5 %
1,7 % 1,7 %
4,0 %
3,0 %
0,3 %
7,2 % –1,8 %
2,0 %
0,0 %
* Jahresdurchschnitt
Quelle: Thomson Reuters Datastream, Zürcher Kantonalbank
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
3
Konjunktur und Zinsen
Robustes Wachstum bei Nullinflation
Von Cornelia Luchsinger
In der letzten Ausgabe vom November 2013 haben wir
zum Thema Konjunktur und Zinsen getitelt: «Solides
Wachstum – Inflation vorerst kein Thema». An unserer
fundamentalen Markteinschätzung hat sich also wenig
verändert – trotz Annahme der Masseneinwanderungsinitiative durch die Schweizer Bevölkerung. Wir gehen in
unserem Basisszenario davon aus, dass der Volksentscheid wenig kurzfristige Auswirkungen auf die hiesige
Konjunkturentwicklung haben wird, gilt doch das
­Freizügigkeitsabkommen (FZA) bis zu einer etwaigen
Revision oder einer eventuellen Kündigung unverändert.
Es ist zu erwarten, dass weder die Schweiz noch die EU
ein Interesse an einer Kündigung des FZA resp. der
Bilateralen haben. Am wahrscheinlichsten erscheint uns
als Ergebnis der politischen Diskussion, dass ein wirtschaftsfreundlicher Kontingentierungsmechanismus
eingeführt werden wird. Eine gewisse Abnahme der
Zuwanderung könnte damit mittelfristig durchaus erfolgen, jedoch erwarten wir keinen drastischen Einbruch.
Die kurzfristigen Auswirkungen erachten wir als überschaubar. Eine gewisse Zurückhaltung der Unternehmen, beispielsweise bei den Anlageinvestitionen oder
beim Beschäftigungsaufbau, ist nicht auszuschliessen.
Dennoch dürften die positiveren globalen Wachstumskräfte diesen Effekt überwiegen, weshalb wir für 2014
verglichen mit 2013 von deutlich höheren Anlage­
investitionen und von einem leichten Rückgang der
Arbeitslosenquote ausgehen.
Höheres BIP-Wachstum erwartet
Für eine regere Investitionstätigkeit spricht zum einen
ein höheres BIP-Wachstum in der Eurozone. Wir erwarten neu ein Wachstum von 1,5 % im laufenden Jahr
(zuvor: 1,1 %). Eine stärkere Auslandnachfrage wird die
Schweizer Exporte ankurbeln, sprich die hiesige Indus­
trie sieht besseren Zeiten entgegen. Bereits seit einigen
Monaten schlagen sich die besseren Aussichten positiv
in den Vorlaufindikatoren sowie in einer höheren
Kapazitätsauslastung (siehe Grafik) nieder. Dies spricht
für ein breiter abgestütztes Wachstum in der Schweiz.
Wir haben unsere Prognose vor kurzem etwas ange­
hoben und sehen für das laufende Jahr ein BIP-Wachstum von 2,2 % und für 2015 2,3 %. Wir erwarten
nach wie vor positive Wachstumsimpulse aus dem
­Binnenmarkt (privater ­Konsum, Bau), allerdings mit
abgeschwächter Dynamik. Bei den Bauinvestitionen sind
aus fundamentaler Sicht keine weiteren Wachstums­
impulse zu erwarten, d.h. wir gehen von einer anhaltend hohen Bauaktivität aus. Da die Bauinvestitionen
insbesondere im zweiten Halbjahr 2013 stark waren,
ergibt sich für das Gesamtjahr 2014 ein robustes Wachstum selbst bei gleichbleibender Bauaktivität. Für 2015
gehen wir von einer leicht schwächeren Entwicklung bei
den gesamten Bauinvestitionen aus.
Kapazitätsauslastung der Industrie
Inflationsentwicklung
Unsere aktuelle Konjunkturprognose finden Sie unter
www.zkb.ch/konjunkturprognose
5 %
95
4 %
90
3 %
2 %
85
1 %
0 %
80
–1 %
–2 %
75
–3 %
–4 %
70
96
4
98
00
02
04
06
08
10
12
14
binnenorientierte Unternehmen
langfristige Durchschnitte
exportorientierte Unternehmen
Quelle: Thomson Reuters Datastream
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
02
03
04
05
06
07
Dienstleistungsinflation
Wohnungsmieten
08
09
10
11
12
13
14
Güterinflation
Quelle: Thomson Reuters Datastream
Tiefere Importpreise dämpfen Teuerung
Entgegen der Erhöhung der BIP-Prognose haben wir
unsere Erwartungen zur Inflationsentwicklung nach
unten angepasst. Neu gehen wir von einer Nullinflation
im laufenden Jahr aus, für 2015 erwarten wir eine moderat höhere Preisentwicklung. Grund für die anhaltend
schwache Inflationsentwicklung in der Schweiz ist primär
die deflationäre Entwicklung in der Eurozone. Trotz der
besseren globalen und europäischen Konjunkturaussichten ist die Inflationsentwicklung in der Eurozone rückläufig. Zum einen drückt die nach wie vor tiefe Kapazitätsauslastung insbesondere in den Peripherieländern auf die
Produzentenpreisentwicklung. Zum anderen sorgt der
starke Euro für importierte Disinflation in der Währungsunion. Eine schwächere Inflationsentwicklung in der
Eurozone bedeutet wiederum, dass die Schweiz günstiger importieren kann. Insbesondere die Güterinflation
(hoher Importanteil) entwickelt sich seit Mitte 2011 negativ. Mit einem Anteil von 40 % am Konsumentenpreisindex (LIK) schlägt sich dies entsprechend auf die Gesamtteuerung nieder. Die Dienstleistungsinflation hingegen
(LIK-Anteil: 60 %) blieb über die betrachteten Jahre zwar
schwach, aber stets positiv. Innerhalb der Dienstleistungsinflation ist der Posten «Wohnen» mit einem Anteil von
18 % des LIK der wichtigste. Die Tatsache, dass die
Wohninflation in den letzten Quartalen wieder gestiegen
ist, heisst auch, dass diese Komponente aktuell eine der
wichtigsten für die gesamte Inflationsentwicklung ist.
Berechenbare SNB
Seit einigen Wochen wird die Frage nach einer Normalisierung der Geldpolitik auf globaler Ebene reger diskutiert. Die Präsidentin der US-amerikanischen Notenbank
äusserte jüngst, dass die erste Leitzinserhöhung bereits
im Frühling 2015 erfolgen könnte. Wir erwarten, dass ein
erster Zinsschritt in den USA in etwas mehr als einem
Jahr anstehen dürfte. Um einiges später als in den USA
wird die Normalisierung der Geldpolitik jedoch bei der
Schweizerischen Nationalbank (SNB) erfolgen. Durch den
EUR/CHF-Mindestkurs ist die Handlungsfähigkeit der
SNB de facto eingeschränkt und abhängig von den Entscheidungen der Europäischen Zentralbank. Hier ist vorerst keine restriktivere Geldpolitik zu erwarten, sind doch
die Inflationsraten aktuell rekordtief. Die geldpolitische
Lagebeurteilung der SNB von Mitte März brachte denn
auch wenig Erhellendes zutage. Der Mindestkurs wurde
mit den identischen Worten wie im letzten Quartal
bekräftigt. Indes hat auch die Nationalbank ihre bedingte
Inflationsprognose nach unten angepasst. Substanzielle
Deflations- oder Inflationsrisiken und damit Grund zu
weiterem Handeln sieht die SNB in ihren Szenarien auf
absehbare Zeit nicht. Unterstützung für die Beibehaltung
der Mindestkurspolitik erhielt die SNB unlängst vom
Internationalen Währungsfonds (IWF). Dieser bekräftigte
explizit die vorläufige Notwendigkeit dieser Massnahme.
Wir erwarten mit einer besseren globalen und insbesondere europäischen Konjunkturentwicklung keine Aufwertung des Schweizer Frankens. Der EUR/CHF-Wechselkurs dürfte sich komfortabel oberhalb der 1.20-Marke
entwickeln. Die Nationalbank wird daher über die kommenden Quartale kaum genötigt sein, an den Devisenmärkten aktiv zu intervenieren. Und solange die Inflationsraten auf derart tiefen Niveaus verharren, gibt es für
sie keinen Grund, von ihrer aktuellen Politik abzurücken.
Die Kurzfristzinsen dürften sich daher auf Sicht von
12 Monaten kaum bewegen. Eine stärkere Entwicklung
sehen wir hingegen bei den Renditen. Für die 10-jährigen
Eidgenossen gehen wir von einer Rendite von 1,4 %
innert Jahresfrist aus. Dies vor dem Hintergrund der
­global dynamischeren Konjunkturdynamik. Begrenzt
wird ein möglicher Renditeanstieg allerdings von der
schwachen Inflationsentwicklung. Insgesamt erwarten
wir deshalb binnen Jahresfrist eine steilere Zinskurve. 
Zinsverlauf und -prognosen
4 %
3 %
2 %
1 %
0 %
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Kapitalmarktsatz (Laufzeit 5 Jahre)
2014
2015
3-Monats-Libor
Rendite Bundesobligation (Laufzeit 10 Jahre)
Quelle: Thomson Reuters Datastream, Zürcher Kantonalbank
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
5
Eigenheimmarkt
Verkäufer revidieren ihre hohen Erwartungen
Von Nadja Würth
Nachdem die Immobilienpreise über mehrere Jahre
stark nach oben zeigten, kam es im Verlaufe des vergangenen Jahres zu einer Abschwächung. Das Wachstum der Transaktionspreise hat deutlich abgenommen,
mancherorts waren gar leicht sinkende Preise zu verzeichnen. Auch der Angebotsmarkt kühlte sich ab. So
beobachten wir längere Vermarktungszeiten und mehr
Preiskorrekturen bei den Inseraten. Die Verkäufer
beginnen nun zu realisieren, dass sich ihre Preis­er­
wartungen nicht erfüllen werden. Der folgende Beitrag
dokumentiert die steigende Zahl der Preisreduktionen
erstmalig nicht anhand einiger Einzelfälle, sondern
mittels einer umfassenden Analyse von Inseratedaten.
Auch künftig gehen wir von einer trägeren Preisdynamik aus, da weder auf der Nachfrage- noch auf der
Angebotsseite neue Preisimpulse am Horizont auszumachen sind. Im Gegenteil, die Nachfrage dürfte eher
etwas nachgeben bei weiterhin starker Angebotsausdehnung.
Sinkende Kaufkraft
In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise bedeutend stärker gewachsen als die Haushaltseinkommen
und die verfügbaren Vermögen. Gekoppelt mit einer
strengeren Hypothekenvergabe führte dies zu einer
Reduktion der Nachfrage. Das hohe Preisniveau begann
folglich selbst bremsend zu wirken. Diese Bremswirkung
wird auch in Zukunft spürbar bleiben. Zudem dürfte die
Zuwanderung aufgrund der Masseneinwanderungsinitiative – sei es direkt aufgrund der Umsetzung oder
indirekt aufgrund des entstandenen Klimas der Unsicherheit – leicht zurückgehen. Überdies vollzieht sich bei der
Zuwanderung eine Verschiebung von den hochqualifizierten Arbeitskräften zu den niedrigqualifizierten, was
ebenfalls in einer geringeren Kaufkraft resultiert.
Weiterhin hohe Angebotsausweitung
Die geringere Nachfrage trifft auf eine fast unver­
ändert hohe Bautätigkeit. Wir prognostizieren für die
Schweiz im laufenden Jahr 48’000 neue Wohnungen
und 47’000 im Jahr 2015. Die Neuproduktion befindet sich gemäss unseren Schätzungen gar auf leicht
höherem Niveau als noch 2013. Im Kanton Zürich ist
die Bautätigkeit ebenfalls auf hohem Niveau mit 8’000
6
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
erwarteten neuen W
­ ohnungen im Jahr 2014 und
7’700 im Jahr 2015.
Gebaut wird in der Peripherie
Die Karte rechts zeigt, wo in nächster Zeit im Wirtschaftsraum Zürich die grösste prozentuale Wohn­
angebotsausweitung stattfinden wird. Die Baugesuche
und -bewilligungen lassen in den Regionen Knonaueramt, Freiamt, Schaffhausen, Zürcher Unterland und
Einsiedeln die stärkste Bautätigkeit erwarten. Zuhinterst rangiert die Region Zimmerberg. Die grösste
prozentuale Ausweitung wird folglich nicht in den
bereits dicht bebauten Zentren erfolgen, sondern in
den gut erschlossenen peripheren Regionen.
Die Kreissymbole in der Karte visualisieren den Vergleich
zwischen künftiger und vergangener Bautätigkeit.
Dabei zeigt sich, dass die künftigen Spitzenreiter meist
auch in den Jahren 2008 – 2012 zur Gruppe der stark
wachsenden Regionen gehörten. Analog gehörten die
künftigen Schlusslichter meist auch in der Vergangenheit
der schwächeren Gruppe an.
Die Analyse der regionalen Verteilung der Neubauten
zeigt auf, dass nicht zwingend dort gebaut wird, wo
gebaut werden sollte. Erstens weichen Angebot und
Nachfrage teilweise voneinander ab. So gehören beispielsweise Zürich, Pfannenstiel und Zimmerberg zu
jenen Regionen mit der tiefsten Bautätigkeit. In diesen
Gebieten ist aber die Nachfrage und damit das Preis­
niveau hoch. Zweitens steht die räumliche Verteilung
der Bautätigkeit im Widerspruch zu den ­Zielen des
neuen Richtplans für den Kanton Zürich (siehe Artikel
S. 14). Um die Zersiedelung einzudämmen, sollte Wohnraum überwiegend in Stadtlandschaften und urbanen
Wohnlandschaften entstehen. In der Realität wird aber
häufig in der äusseren Agglomeration gebaut. Drittens
gehen wir davon aus, dass sich ein über Erwarten hoher
Nachfragerückgang vor allem in den ländlichen Gebieten zeigen wird. Also genau an jenen Orten, die in letzter Zeit den Wohn­bestand überdurchschnittlich vergrössert haben. Wie sich das Aufeinandertreffen von
Angebot und Nachfrage im Marktergebnis äussern,
untersuchen wir nachfolgend anhand des Verkäuferverhaltens und der am Markt tatsächlich erzielten Preise.
Wohnungsmarkt Wirtschaftsraum Zürich
g
Quelle: Zürcher Kantonalbank, Baublatt, BfS
Wohnungsmarkt Wirtschaftsraum Zürich
g
Schaffhausen
g
Weinland
g
Brugg-Zurzach
g
Zürcher Unterland
g
Winterthur
Baden
g
g
Limmattal
g
g
Glattal-Furttal
Zürich
g
Mutschellen
g
g
Zürcher Oberland
Freiamt
g
Pfannenstiel
g
g
Knonaueramt
Linthgebiet
g
Zimmerberg
g
March
g
Zug
Einsiedeln
Erwartete Neubauproduktion bis Mitte 2015
im Verhältnis zum Wohnungsbestand
0,50 – 0,75 %
0,75 – 1,00 %
1,00 – 1,25 %
1,25 – 1,50 %
1,50 – 1,75 % Neubauproduktion
1,75 – 2,00 %
2,00 – 2,25 %
2,25 – 2,50 %
Erwartete
bis Mitte
2015
im Verhältnis zum Wohnungsbestand
0.75 - 1.00 %
1.00 - 1.25künftig
% tiefer
1.50 - 1.75 %
2.00 - 2.25 %
1.25 - 1.50 %
1.75 - 2.00 %
2.25 - 2.50 %
künftig höher
g
g
0.50 - 0.75 weiterhin
% tief
weiterhin hoch
g
g
Erwartete Neubauproduktion im Vergleich zur realisierten (2008 – 2012)
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
7
Wohnungsmarkt Schweiz
Verkäufer müssen Preiserwartungen anpassen
Die mehrjährige Immobilienhausse hat bei den Eigenheimverkäufern eine regelrechte Euphorie ausgelöst.
Eigentümer haben momentan oft zu hohe Verkaufserwartungen und müssen dann bei der Transaktion
Preisabschläge hinnehmen.
Das Verkäuferverhalten wird hier anhand der Einfamilien­
häuser im Kanton Zürich illustriert. Sowohl die Ein­
familienhäuser in der Schweiz als auch das Stockwerk­
eigentum verzeichnen einen ähnlichen Verlauf. Die
­vielen Preissenkungen zeigen, dass der Verkauf teilweise
harzt und sich der Markt abkühlt.
Die Analysen zeigen: Im Kanton Zürich haben aktuell
rund 18 % aller auf homegate.ch inserierten Einfamilienhäuser einen Preisabschlag hinter sich. Dieser
Anteil ist deutlich höher als zu den besten Zeiten im
Jahr 2011. Die rote Linie in der untenstehenden Grafik
veranschaulicht den jüngsten Anstieg. Sie zeigt pro
Quartal den Anteil jener Inserate auf homegate.ch,
bei denen der Preis angepasst wurde.
Vermarktungsdauer nimmt zu
Der schleppende Verkaufsprozess zeigt sich nicht nur
bei den Preisanpassungen, sondern auch in der zunehmenden Vermarktungsdauer. Bei allen angebotenen
Objekten auf homegate.ch betrachten wir die Zeitpunkte des ersten Aufschaltens und der letzten Sichtung. Aus der Differenz ergibt sich die Vermarktungsdauer eines Objekts. Die untenstehende Grafik zeigt
die Entwicklung der mittleren Vermarktungsdauer im
Kanton Zürich. Innert Jahresfrist ist die Vermarktungsdauer auf 75 Tage angestiegen.
In einem weiteren Schritt werden die inserierten
Objekte untergliedert in Neubau und Bestandes­
immobilien, um unterschiedliche Muster aufzudecken. Es zeigt sich wenig überraschend, dass bei
­vermarkteten Neubauobjekten Preisabschläge
­deutlich seltener vorkommen als bei den restlichen
Objekten. Wenn immer möglich, wird beim Neubau
auf eine Preisreduktion verzichtet. Die Verkäufer
­nehmen l­ieber längere Absorptionszeiten und mehr
Werbeaufwand in Kauf. Interessant ist allerdings,
dass es jüngst selbst beim Neubau zu sichtbar mehr
Anpassungen kam.
Die Preisanpassungen bei den Inseraten und die verlängerten Vermarktungszeiten bedeuten allerdings nicht
zwingend, dass auch die Transaktionspreise sinken. Die
Anpassungen sind zu grossen Teilen darin begründet,
dass die Angebotspreise den Transaktionspreisen aufgrund von Fehlvorstellungen davoneilten. Darüber hinaus haben aber auch die Transaktionspreise an Dynamik
verloren. Ihre Wachstumsrate ist jedoch in den meisten
Regionen noch positiv.
Anteil Inserate mit Preissenkung
Mittlere Vermarktungsdauer in Tagen
Einfamilienhäuser Kanton Zürich
Einfamilienhäuser Kanton Zürich
25 %
90
80
20 %
70
60
15 %
50
40
10 %
30
20
5 %
10
0 %
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
total
Neubau
Quelle: Zürcher Kantonalbank, homegate.ch
8
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bestandesobjekte
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
Quelle: Zürcher Kantonalbank, homegate.ch
Tieferes Wachstum bei den Transaktionspreisen
Im vergangenen Jahr war nicht nur bei den Angebotspreisen, sondern auch bei den Transaktionspreisen eine
Entspannung sichtbar. Im Jahr 2013 war das Wachstum
der Transaktionspreise in der Schweiz und im Kanton
Zürich tiefer als in den Vorjahren. Gemäss den Transaktionspreisindizes von Wüest & Partner haben die Preise
für Stockwerkeigentum in der Schweiz 2013 noch um
4,7 % (2012: +6,8 %) zugenommen, jene für Einfamilienhäuser um 3,0 % (2012: +4,3 %). Die sinkenden Wachstumsraten sind in der Grafik unten links anhand der
Abwärtsbewegung deutlich sichtbar. Der Wohneigentumsindex ZWEX verzeichnete für den Kanton Zürich im
Jahr 2013 gar einen leichten Rückgang von 1,8 %.
Angesichts der hohen Preisniveaus – absolut (siehe
­Grafik unten rechts) wie auch im Vergleich zu Einkommen und Miete – stellen die sinkenden Preissteigerungen eine willkommene Abkühlung dar. Die strengeren
­Kreditvergabestandards zeigen offenbar erste Wirkung.
Die Vorschriften sehen vor, dass 10 % des Eigenkapitals
beim Hauskauf mit sogenannten «harten» Mitteln
finanziert werden müssen und nicht mit Vorsorge­
geldern aus der 2. Säule. Zudem umfassen sie strengere Amortisationsregeln.
Wir gehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise
auch künftig in ruhigerem Fahrwasser bewegen. Zum
Wachstumsraten (yoy) Kanton Zürich und Schweiz
einen dämpft das erreichte Preisniveau die Nachfrage,
zum anderen dürften die verschärften Kreditvergabestandards in den kommenden Monaten ihre volle
Wirkung entfalten. Einen Preiseinbruch sehen wir
aber nicht, denn dafür sind die Fundamentaldaten zu
gut: ein solides Wachstum des Schweizer Bruttoinlandprodukts und nach wie vor attraktive Hypothekarzinsen. Auch die Zuwanderung dürfte eher hoch
bleiben.
Nur geringer Preisanstieg erwartet
Angesichts der ökonomischen Fundamentaldaten und
der regulatorischen Rahmenbedingungen gehen wir
von einer Fortsetzung der Abschwächung aus. Im
laufenden Jahr erwarten wir im Kanton Zürich einen
Anstieg der Eigenheimpreise von 2,0 %, schweizweit
von 3,0 %. Für 2015 prognostizieren wir für die ganze
Schweiz einen marginalen Anstieg von 0,3 %. Im
Kanton Zürich erwarten wir stabile Preise.
Die grössten Unsicherheiten orten wir nicht im ökonomischen Umfeld, das sich robust zeigt, sondern bei
den noch unbekannten Auswirkungen neuer rechtlicher Rahmenbedingungen: Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative, des Raumplanungsgesetzes und
möglicherweise die Einführung neuer regulatorischer
Vorschriften. 
Preisentwicklung Kanton Zürich und Schweiz
145
10 %
140
8 %
135
6 %
130
125
4 %
120
2 %
115
0 %
110
105
– 2 %
100
95
–4 %
2010
2011
STWE Schweiz
EFH Schweiz
2012
2013
2014
Eigenheimpreise (ZWEX)
Quelle: Zürcher Kantonalbank, W&P
2008
2009
STWE Schweiz
EFH Schweiz
2010
2011
2012
2013
2014
Eigenheimpreise (ZWEX)
Quelle: Zürcher Kantonalbank, W&P
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
9
Mietwohnungen
Zahlen die Mieter bald deutlich mehr?
Von Wischiro Keo und Peter Meier
Der Grund dafür liegt bei den derzeit beliebten LiborHypotheken. Wegen der unverändert tiefen Geld-
10
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
Festhypothek 10 + Jahre
Festhypothek 6 – 9 Jahre
Festhypothek 4 – 5 Jahre
Q1 2014
Q4 2013
Q3 2013
Q2 2013
0 %
Q1 2013
Irgendwann schwingt das Pendel zurück
Der Referenzzins ist ein träges Gebilde. Da der gesamte
Hypothekarbestand betrachtet wird und viele Hypotheken langfristig angebunden sind, bewegt er sich
nur langsam. Mit den aktuell zu beobachtenden Entwicklungen könnte sich die Dynamik in naher Zukunft
aber erhöhen.
Nachgefragte Hypotheken im Neugeschäft
Q4 2012
Der Referenzzins lag Anfang 2009 bei 3,5 % und ist
seither kontinuierlich auf 2,0 % gefallen. Der neue
Berechnungsmechanismus war deshalb für viele Mieter,
die seit 2009 ihren Wohnsitz nicht gewechselt haben,
wie ein kleiner Lottogewinn. Falls die Senkungsansprüche komplett weitergegeben wurden, resultierte für
sie eine Mietzinssenkung von 14 %. Deutlich schlechter ist die Situation für Neumieter. Ihre Mieten entsprechen dem Marktniveau, basieren aber nun auf einem
sehr tiefen Referenzzins und könnten sich deshalb bei
steigenden Zinsen deutlich verteuern.
Deutliche Mietzinssteigerung, aber mit
Gnadenfrist
Wir haben unser bestehendes Prognosemodell für den
Referenzzinssatz weiterentwickelt, um den Effekt eines
steigenden Libor-Hypotheken-Anteils abschätzen zu können. Wie bisher analysieren wir das eigene Hypothekar-
Q3 2012
Seither werden die Wohnungsmieten um 3 % gesenkt,
wenn der Referenzzins um 0,25 % zurückgeht (respektive
bei einem Anstieg verteuert). Diesem Senkungsanspruch
kann der Vermieter 40 % der Teuerung und eine jährliche
Kostenpauschale von meist 0,5 % gegenrechnen.
Bei einer deutlichen Zunahme der Libor-Hypotheken
könnte deshalb der Referenzzins noch weiter sinken.
Dies ist die positive Nachricht für die Mieter. Irgendwann schwingt das Pendel aber wieder zurück: Bei
einem hohen Libor-Anteil am Hypothekarbestand werden im Falle eines Zinsanstiegs viele Kreditnehmer
wieder zurück in die langen Laufzeiten wechseln wollen. Der vorher beschriebene Effekt wirkt nun genau
in die entgegengesetzte Richtung. Mit der Reduktion
der Libor-Hypotheken und der Zunahme der langen
Laufzeiten nimmt der Referenzzins umso rascher zu.
Q2 2012
Die Kapitalmarktzinsen sind für die Mieten von grosser
Bedeutung, seit im Herbst 2008 der Referenzzinssatz
eingeführt wurde. Für die Anpassung bestehender
Mieten wird seither statt des variablen Hypothekar­
zinses der durchschnittliche Zins aller in der Schweiz
ausstehenden Hypotheken verwendet. Die Änderung
war ursprünglich lediglich als Übergangslösung bis zur
Indexmiete vorgesehen. Dazu ist es nicht gekommen,
das Parlament lehnte im Juni 2010 den Vorschlag ab.
marktsätze und des leichten Anstiegs der Zinsen bei
den mittleren und langen Laufzeiten Anfang 2013
stieg der Libor-Anteil im Neugeschäft (siehe Grafik).
Wenn langlaufende Hypotheken durch Libor-Hypotheken mit tiefem Zinssatz abgelöst werden, sinkt der
Durchschnittszins aller Hypotheken. Dieser «Laufzeiteneffekt» war ein wichtiger Grund für den stetigen Rückgang des Referenzzinssatzes, obwohl die Zinsen nicht
mehr markant gesunken sind.
Q1 2012
Im Zusammenhang mit den rekordtiefen Zinsen ist im
Immobilienmarkt meist nur vom Wohneigentum die
Rede. In der Diskussion um die Auswirkungen steigender Zinsen gehen die Mieter meist vergessen, obwohl
einige von ihnen bei einem Zinsanstieg ebenfalls deutlich betroffen wären.
Festhypothek 1 – 3 Jahre
Libor
Quelle: Zürcher Kantonalbank
portfolio und verwenden Forwardkurven für die Modellierung des künftigen Referenzzinssatzes. Dies ergänzen
wir mit Annahmen zur Zunahme der Libor-Hypotheken
in einer ersten Phase und zum erneuten Umschichten in
die langen Laufzeiten bei einem Zinsanstieg.

In der unteren Grafik ist unsere bisherige Prognose
(ohne vergrösserte Libor-Quote) einem Szenario mit
änderndem Libor-Anteil gegenübergestellt. Nach
dem Berechnen verschiedener Varianten für diese
Umschichtung kann Folgendes festgestellt werden:
Wie viel Mietzinssteigerung lässt der Markt zu?
Diese Berechnungen zu den gemäss Gesetz möglichen
Mietzinssteigerungen sind aber nur eine Richtgrösse,
da sich die effektiv durchsetzbaren Erhöhungen immer
am freien Mietmarkt orientieren. Um abzuschätzen,
welche Mietergruppen betroffen sein werden, ist diese
Überlegung zentral. Wenn ein Vermieter eine deutliche Erhöhung in einer Gemeinde mit Leerstand durchsetzen möchte, dann werden seine Mieter in die
freien Wohnungen umziehen. An Orten, wo die Mieten in der Vergangenheit nur wenig angestiegen sind
und / oder aktuell sehr viele Neubauten entstehen,
bleibt das Erhöhungspotenzial eine theoretische
Grösse. Anders dürfte es in den angespannten Mietmärkten der Städte aussehen: Diejenigen Personen, die
in der Vergangenheit von stetig günstigeren Mieten
profitiert haben, werden sicher den vollen Aufschlag
zahlen müssen. Aber auch bei kürzlich abgeschlossenen ­Mieten, die bereits auf recht hohem Niveau sind,
werden wohl Erhöhungen vonseiten der Vermieter
erfolgen und mindestens kurz­fristig auch durchgesetzt werden können. 



Bei beiden Prognosen bleibt der Referenzzins bis
Ende 2016 auf sehr tiefem Niveau. Unmittelbar
­stehen also keine Mietzinserhöhungen an.
Im Gegenteil: Sogar das Erreichen eines Referenzzinses von 1,75 % scheint mit dem bisherigen
Modell knapp möglich. Wenn man von einem
erhöhten Liboranteil ausgeht, ist ein weiteres
Absinken des Referenzzinses ziemlich wahr­
scheinlich.
Das erneute Umschichten der bestehenden Liborhypotheken in lange Laufzeiten Ende 2016 lässt
den Referenzzins dann aber deutlich schneller
ansteigen als mit der bisherigen Prognose. Bis im
Herbst 2018 erreicht man das Niveau von 2,5 %.
Dies entspricht einer Mietzinsteuerung von 12 %
innerhalb von eindreiviertel Jahren.
Die erwartete Erhöhung der Dynamik ist deutlich
sichtbar. Allerdings ist das dargestellte Szenario
relativ progressiv gewählt. Der zu erwartende
­Verlauf dürfte deshalb eher in der Mitte zwischen
den beiden Kurven liegen.
Prognose Referenzzins
2,75 %
2,50 %
2,25 %
2,00 %
1,75 %
Sep 18
Jun 18
Mrz 18
Dez 17
Sep 17
Jun 17
Mrz 17
Dez 16
Sep 16
Jun 16
Mrz 16
Dez 15
Sep 15
Jun 15
Mrz 15
Dez 14
Sep 14
Jun 14
1,50 %
gültig ab
bisherige Prognose
Prognose mit Umschichtung in Libor-Hypotheken
Rundungsgrenze
Quelle: Zürcher Kantonalbank
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
11
Immobilienmarkt Kanton Zürich
Regionale Einschätzung
der Marktgebietsleiter
Marktgebiet Zürich Nord
Reinhard Kern
Firmenkunden
Eigenheime
 Die Wohnbautätigkeit in Zürich Nord war auch im vergangenen
Urs Derrer
Privatkunden
Jahr auf sehr hohem Niveau. 2013 wurden über 2’500 Wohnungen erstellt.
Thomas Keller
Private Banking
Zürich Nord
 Die Nachfrage nach Wohneigentum erachten wir nach wie vor
als sehr hoch. Die Vermarktungszeiten haben sich zwar leicht
verlängert, liegen aber immer noch auf sehr tiefem Niveau.
Zürich West
Renditeimmobilien
 In Zürich Nord sind viele neue Büroprojekte in der Vermarktung
oder stehen kurz vor Baubeginn. Aufgrund des grossen Angebots beobachten wir einen starken Druck auf den Mieten.
 Ältere Objekte sind aktuell auch mit starken Preisnachlässen
kaum mehr zu vermieten. In den nächsten Jahren werden zudem
in einigen grossen, älteren Liegenschaften bedeutende Miet­
verträge auslaufen. Auch diese Liegenschaften werden nur nach
grösseren Investitionen und trotzdem zu tieferen Mieten als
aktuell wieder vermietbar sein.
Marktgebiet Zürich West
Mario Landolt
Firmenkunden
Elio Keller
Privatkunden
Beat Hoener
Private Banking
Eigenheime
 Im Stadtgebiet von Zürich West sehen wir ein
Überangebot im Luxussegment. Diese Objekte
sind aktuell nur erschwert verkäuflich.
 Im Limmattal und im Knonaueramt ist dafür
eine unverändert hohe Anzahl Eigenheimverkäufe feststellbar. Im Knonaueramt profitiert
der Immobilienmarkt weiterhin von der hohen
Nachfrage aus dem Raum Zug.
Renditeimmobilien
 Bei Mehrfamilienhausprojekten im Raum
­Limmattal stellen wir aktuell unverändert hohe
Landpreise fest.
 Im Stadtgebiet dominieren die gemeinnützigen Wohnbauträger bei Neuerstellung von
Renditeobjekten. Verkäufe unverändert zu sehr
tiefen Renditen. Neben Wohnlage ist insbesondere die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ein investitionsrelevanter Faktor. Dies auch
in bisher eher auf den Individualverkehr ausgerichteten Gemeinden.
12
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
Zürich City
Zürichse
Marktgebiet Zürich City
Eigenheime
 Eine wichtige Nachfragestütze für den WohnPeter Luginbühl
eigentumsmarkt in der Stadt bleiben vermögende
Privatkunden
Personen, die im Alter wieder zentraler w
­ ohnen
Myriam Burtscher möchten. Diese Kunden interessieren sich für
Private Banking
Angebote an den Innenstadtlagen.
Patrick Sulser
Firmenkunden
 Vor allem im Hochpreissegment halten sich
die Käufer inzwischen etwas zurück. Dem­
entsprechend hat die Vermarktungsdauer
zugenommen.
Renditeimmobilien
 Die geplante Bautätigkeit bei den Genossenschaften ist hoch. Wir sehen viele grössere
Ersatz-/Umbauprojekte, die in den nächsten
Jahren realisiert werden. Die bestehenden
Überbauungen werden teilweise deutlich
verdichtet.
 Die Anzahl gehandelter Mehrfamilienhäuser
in der Stadt Zürich ist seit Jahren äusserst gering.
Es besteht trotz sehr tiefer Brutto­renditen ein
massiver Nachfrageüberhang.
Marktgebiet Winterthur
Winterthur
Ronald Kundert
Firmenkunden
Eigenheime
 Nach wie vor sehr dynamisch präsentiert sich der Eigenheim-
Stephan Müller
Privatkunden
markt in der Stadt und den umliegenden Gemeinden. Die Nachfrage ist weiterhin gross. In den vergangenen Quartalen konnten
wir nochmals höhere Preise feststellen.
Daniel Kummer
Private Banking
 Vermehrt werden Parzellen mit tiefer Ausnützung umgenutzt
und damit verdichtet. Anstelle eines Einfamilienhauses entstehen
mehrere Wohneinheiten
Renditeimmobilien
 Mit dem Bezug der Büroflächen im Superblock und im
­W intower wird in der Stadt vorübergehend viel Bürofläche frei.
Oberland
ee
Die Neuvermietung wird voraussichtlich einige Zeit in Anspruch
nehmen.
 Auch in Winterthur sind grosse Wohnbauprojekte in Realisierung. Angesichts des tiefen Leerwohnungsbestandes verläuft
die Vermietung entsprechend erfolgreich.
Marktgebiet Zürichsee
Marktgebiet Oberland
Eigenheime
 Wir stellen im oberen Preissegment eine erRené Beeler
schwerte Vermarktung fest. Exklusive ImmoPrivatkunden
bilien warten teilweise längere Zeit auf einen
Christian Binz a.i. Käufer.
Arnold Weber
Firmenkunden
Andrea Rieder
Firmenkunden
Private Banking
 Die Fokussierung auf die höchste Preiskategorie ist aber irreführend. Im mittleren Preissegment ist die Nachfrage bei guten Objekten
intakt.
Renditeimmobilien
 B ei Mietwohnungen über 4’000 Franken
Monatsmiete sehen wir ein Überangebot.
Die Nachfrage internationaler Firmen fehlt
spürbar, und die Mietpreise kommen öfter
unter Druck.
 Besonders schwierig ist es im Marktgebiet
für Gewerbetreibende, adäquate Flächen zu
finden. Wir stellen einen starken Verdrängungseffekt fest. Am linken Zürichseeufer
­weichen produzierende Firmen vermehrt in die
Region Linthebene aus.
Rolf Rufer
Privatkunden
Daniel Heusser
Private Banking
Eigenheime
 Bei der Wohnbautätigkeit ist auf hohem
Niveau eine Konsolidierung festzustellen. Der
Trend geht in Richtung kleinerer Projekte bis
20 Einheiten und in den Zentrumsorten erfolgt
verstärkt eine Verdichtung nach innen.
 Die Vermarktung im tiefen und mittleren Preissegment ist intakt, teure Objekte und solche an
zweitklassigen Lagen treffen zunehmend auf
einen gesättigten Markt.
Renditeimmobilien
 Die Erstellung von neuen Mietwohnungen be­­
wegt sich im Mehrjahresvergleich auf sehr hohem
Niveau. Die Nachfrage ist an gut erschlossenen
Lagen zu vernünftigen Mieten unverändert intakt.
 Die Mietpreise für Büro- und Verkaufsflächen
sind unter Druck. Hingegen besteht im Markt
eine zusätzliche Nachfrage nach geeigneten
Gewerbe- und Produktionsflächen. Die Renditeerwartungen der Investoren scheinen den
Tiefpunkt erreicht zu haben.
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
13
Raumplanung
Der neue Richtplan –
eine grosse Herausforderung
Von Jörn Schellenberg
schaft und Naturlandschaft (siehe Karte S. 16). Die
Ab­grenzung dient als Orientierungsrahmen für die
Intensität der Massnahmen zur Steuerung der künftigen Siedlungsentwicklung.
Der Kanton Zürich wächst. Allein seit Verabschiedung
des letzten kantonalen Richtplanes von 1995 ist seine
Bevölkerungszahl um beachtliche 20 % gestiegen. Im
Zuge dieser Dynamik kam es zu einem markanten
Ausbau der Siedlungs- und Verkehrsinfrastruktur. Ortschaften um die Stadt Zürich gehen inzwischen teilweise nahtlos ineinander über, in ländlichen Bereichen
entstanden flächenverzehrende Einfamilienhaussiedlungen mit Umschwung. Die vielzitierte Zersiedelung
und der damit verbundene Verkehr werden heute
zunehmend kritisch gesehen.
Handlungsräume und Flächenverbrauch
Bislang ging es primär darum, Stadt und Land entlang
der S-Bahn-Linien als Entwicklungsachsen zu verbinden. Der neue Richtplan sieht dagegen nun für alle
Handlungsräume eine Siedlungsentwicklung nach
innen vor. Die Gemeinden sind aufgefordert, die
innerhalb der geltenden Bau- und Zonenordnungen
schlummernden Potenziale zu nutzen. Insbesondere
in den gut erschlossenen Stadtlandschaften und
urbanen Wohnlandschaften sind die bestehenden
Bauzonen zu verdichten. Dies kann durch Schliessung
von Baulücken, den Ausbau unternutzter Grund­stücke
oder auch durch Aufzonungen geschehen. Damit
rücken gegenüber dem Einzonen und Bebauen neuer
Flächen Möglichkeiten in den Vordergrund, die bislang
eine eher untergeordnete Rolle spielten. Die Grafik auf
Wie weiter? Grundzüge des neuen Richtplans
Mit dem revidierten kantonalen Richtplan soll die
künftige räumliche Entwicklung in neue Bahnen
gelenkt werden. Das Siedlungswachstum ist zu
begrenzen und die bestehende Infrastruktur effizienter zu nutzen. Dazu wurde das Kantonsgebiet auf
Basis der Bebauungsdichte neu in fünf Handlungsräume aufgeteilt: Stadtlandschaften, urbane Wohnlandschaften, Landschaft unter Druck, Kulturland-
Entwicklung Geschossflächenreserven 2000 – 2012
20 %
Freiflächenverbrauch
Reservenanteil in der freien Bauzone
25 %
15 %
2000
2002
2004
10 %
2012
2006
Verdichtung
5 %
5 %
10 %
15 %
20 %
25 %
30 %
35 %
40 %
45 %
Reservenanteil in der überbauten Bauzone
14
Stadtlandschaft
urbane Wohnlandschaft
Kulturlandschaft
Naturlandschaft
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
Landschaft unter Druck
Quelle: Amt für Raumentwicklung Kanton Zürich (ARE), eigene Berechnungen
Seite 14 stellt die Entwicklungen der Geschossflächenreserven1 in der unbebauten Bauzone und in der überbauten Bauzone einander gegenüber. Eine Bewegung
nach unten bedeutet in dieser Darstellung das Überbauen grüner Wiesen, eine Verschiebung nach links
zeigt verdichtetes Bauen.
In den ländlichen Handlungsräumen «Naturlandschaft»
und «Kulturlandschaft» sowie im als «Landschaft unter
Druck» bezeichneten Übergangsraum zu den verstädterten Bereichen verläuft die Linie im Zeitraum von
2000 bis zum Jahr 2012 fast senkrecht nach unten.
Hier wurde grüne Wiese verbaut, während praktisch
nicht verdichtet wurde. Besonders stark war der Freiflächenverbrauch in der «Landschaft unter Druck»: Das
Potenzial in der unbebauten Bauzone machte im Jahr
2000 noch 24 % aus, zwölf Jahre später nur noch
14 %. Die Reserven innerhalb der bebauten Bauzone
hingegen liegen heute mit 35 % wieder beim Wert des
Jahres 2000. In den «Stadtlandschaften» und den
«urbanen Wohnlandschaften» führten offenbar knapper werdende Freiflächen bereits in den letzten Jahren
zu einer stärkeren Inwertsetzung innerer Reserven.
Stand bis 2006 noch der Flächenverbrauch im Vordergrund, hält sich der Verdichtungsanteil in den «urbanen Wohnlandschaften» seitdem mit der Freiflächenbeanspruchung die Waage. In den «Stadtlandschaften» wurde jüngst sogar in stärkerem Masse verdichtet
als Neuland verbaut. Der Anreiz zur Nachverdichtung
ist an den teureren zentralen Lagen naturgemäss
­grösser als auf dem Land. Insgesamt wird der Verdichtungsdruck weiter zunehmen. Die Reserven in der
freien Bauzone liegen im gesamten Kanton bei nur
noch 10 %. Innerhalb der bestehenden Siedlungen
lässt sich im Vergleich zur grünen Wiese beinahe noch
die dreifache Geschossflächenmenge realisieren.
wirtschaftsgebiet umzuwandeln. Inwieweit künftig gar
rechtskräftige Bauzonen ausgezont werden können,
wird die kantonale Umsetzung des zum 1. Mai 2014 in
Kraft getretenen revidierten eidgenössischen Raum­
planungsgesetzes zeigen. Neue Bauzonen sollen unter
den Zielsetzungen des neuen Richtplans aber nur noch
in Ausnahmefällen möglich sein.
Wo weiter wachsen?
Die kantonale Bevölkerungsprognose geht erwartungsgemäss von weiteren Bevölkerungsgewinnen aus. Für
den Zeitraum von 2010 bis 2030 erwartet man eine
Zunahme um rund 195’000 Personen (14 %). Dies ist
mehr als die aktuelle Bevölkerung der Städte Winterthur, Uster, Dübendorf und Dietikon zusammen. Im
Vergleich zu den Jahren 1990 – 2010, in denen die
Bevölkerung um 216’000 Einwohner (18 %) gestiegen
ist, rechnet man folglich mit einem sich nur leicht
abschwächenden Bevölkerungswachstum. Seit 2007
werden jährliche Wachstumsraten von bis zu 2 % verzeichnet. Die Prognose scheint daher eher defensiv.
Hinzu kommt eine zunehmende Pro-Kopf-Flächenbeanspruchung aufgrund des wachsenden Wohlstands
und einer mit zunehmender Individualisierung und
Alterung der Bevölkerung steigenden Zahl von Kleinhaushalten.
Wachstumsanteile Ist (2000 – 2012) und Soll (bis 2030)
100 %
Naturlandschaft
90 %
Kulturlandschaft
80 %
70 %
urbane Wohnlandschaft
60 %
Stadtlandschaft
30 %
Soll: 80 %
40 %
Ist: 60 %
50 %
Mit dem neuen Richtplan wurde das 17 % der Kantonsfläche umfassende bestehende Siedlungsgebiet
(ca. 30’000 ha) netto sogar noch leicht, um 130 ha,
verkleinert. Insbesondere in der «Landschaft unter
Druck» war man bestrebt, Siedlungsgebiet in Land-
Landschaft
unter Druck
20 %
10 %
1
Die Geschossfläche ist die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche
der zugänglichen Geschosse einschliesslich der Konstruktionsflächen.
0 %
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), eigene Berechnungen
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
15
Raumplanung
Die Handlungsräume des neuen Richtplans
Feuerthalen
Flurlingen
Stadtlandschaft
Laufen-Uhwiesen
urbane Wohnlandschaft
Dachsen
Benken (ZH)
Unterstammheim
Landschaft unter Druck
Trüllikon
Truttikon Waltalingen
Oberstammheim
Rheinau
Marthalen
Rafz
Wil (ZH)
Kleinandelfingen
Wasterkingen
Hüntwangen
Ossingen
Naturlandschaft
Andelfingen
Flaach
Volken
Eglisau
Dorf
Thalheim an der Thur
Altikon
Adlikon
Humlikon
Ellikon an der Thur
Dinhard
Rickenbach (ZH)
Dägerlen
Henggart
Berg am Irchel
Glattfelden
Weiach
Hettlingen
Freienstein-Teufen Buch am Irchel
Stadel
Neftenbach
Rorbas
Hochfelden
Bachs
Kulturlandschaft
Seuzach
Wiesendangen
Dättlikon
Bülach
Bertschikon
Hagenbuch
Neerach
Oberweningen
Schöfflisdorf
Steinmaur
Schleinikon
Bachenbülach
Regensberg
Otelfingen
Hüttikon
Hofstetten (ZH)
Schlatt (ZH)
Brütten
Niederhasli
Nürensdorf
Kloten
Buchs (ZH)
Dänikon
Elgg
Lufingen
Oberglatt
Dielsdorf
Elsau
Winterthur
Oberembrach
Niederglatt
Winkel
Boppelsen
Pfungen
Embrach
Höri
Kyburg
Rümlang
Regensdorf
Dällikon
Wallisellen
Oberengstringen
Unterengstringen
Wildberg
Illnau-Effretikon
Dietlikon
Geroldswil Weiningen (ZH)
Turbenthal
Weisslingen
Opfikon
Oetwil an der Limmat
Zell (ZH)
Lindau
Bassersdorf
Wangen-Brüttisellen
Wila
Russikon
Dietikon
Schlieren
Volketswil
Dübendorf
Zürich
Urdorf
Sternenberg
Fehraltorf
Schwerzenbach
Bauma
Fällanden
Uitikon
Pfäffikon
Greifensee
Hittnau
Uster
Birmensdorf (ZH)
Seegräben
Zollikon
Wettswil am Albis
Aesch (ZH)
Fischenthal
Bäretswil
Maur
Zumikon
Wetzikon (ZH)
Kilchberg (ZH)
Küsnacht (ZH)
Bonstetten
Adliswil
Stallikon
Rüschlikon
Hedingen
Ottenbach
Mönchaltorf
Erlenbach (ZH)
Gossau (ZH)
Hinwil
Egg
Herrliberg
Thalwil
Affoltern am Albis
Langnau am Albis
Aeugst am Albis
Wald (ZH)
Meilen
Oetwil am See
Uetikon am See
Oberrieden
Hombrechtikon
Männedorf
Obfelden
Mettmenstetten Rifferswil
Horgen
Grüningen
Dürnten
Bubikon
Rüti (ZH)
Stäfa
Hausen am Albis
Maschwanden
Knonau
Wädenswil
Kappel am Albis
Hirzel
Richterswil
Schönenberg (ZH)
Hütten
Stadtlandschaft
Bevölkerung
urbane Wohnlandschaft
Quelle: Amt für Raumentwicklung Kanton Zürich (ARE), eigene Darstellung
16
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
633’300
Landschaft unter Druck
401’700
Naturlandschaft
233’100
Fläche
Kulturlandschaft
0 %
10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
Ambitionierte Zielsetzung
Nach Zielsetzung des neuen kantonalen Richtplans
soll sich die künftige Siedlungsentwicklung auf die
Stadtlandschaften und urbanen Wohnlandschaften
fokussieren. Sie sollen mindestens 80 % des künftigen Bevölkerungswachstums aufnehmen. Was das
bedeutet, zeigt eine Analyse der bisherigen Bevölkerungsentwicklung in den fünf Handlungsräumen: Auf
die Stadtlandschaften und urbanen Wohnlandschaften
entfielen im Zeitraum von 2000 bis 2012 zusammen
nur etwa 60 % des Bevölkerungswachstums (siehe
Grafik S. 15). Um zusammen die geforderten 80 % zu
erreichen, müssten die beiden Handlungsräume
gegenüber den anderen in Zukunft folglich deutlich
stärker wachsen als bislang.
Die Wende in der Raumbeanspruchung wird somit
eine anspruchsvolle Herausforderung. Gerade in den
Stadtlandschaften hat man den Wachstumsanteil von
knapp 30 % überhaupt nur deshalb erreichen können,
weil noch umfassende Freiflächen am Stadtrand zur
Verfügung standen (z.B. Glattpark Opfikon) und grossflächige ehemalige Industrieareale sowie ur­sprünglich
von der Bahn genutzte Flächen einer Wohnnutzung
zugeführt werden konnten. Dazu gehören beispielsweise das Industriequartier und die Europaallee in der
Stadt Zürich sowie die Sulzerareale in Winterthur.
Das einst grosse Potenzial von Frei- und Brachflächen
schwindet jedoch mehr und mehr. Künftig müsste
daher eine höhere Ausnützung in bestehenden Wohngebieten, unter Umständen auch durch Aufzonung,
erfolgen. Die Mobilisierung innerer Nutzungsreserven
lässt sich jedoch nur eingeschränkt durch die Raum­
planung steuern. So kann ein hoher Restwert der
bestehenden Bausubstanz oder von Immobilienbesitzern gewünschter Freiraum die Bereitschaft zur Verdichtung schmälern. In den vergangenen Jahren war
denn auch der Wachstumsbeitrag durch die Verdichtung noch nicht ausreichend.
Bei der Umsetzung des Richtplans sind noch weitere
Zielkonflikte zu überwinden. Verdichtung bedeutet
schliesslich, dass teure zentrale Lagen intensiver
genutzt werden. Auf der anderen Seite sind gemäss
Richtplan ein «ausreichendes, ausgewogenes und
erschwingliches Wohnungsangebot […] und sozialräumliche Durchmischung» anzustreben.
Jeder muss seinen Beitrag leisten
Das Ziel der inneren Verdichtung im Sinne kompakterer Siedlungsstrukturen ist zweifellos erstrebenswert.
Es wird – wie die das deutliche «Ja» zum revidierten
Raumplanungsgesetz und die Zustimmung zur Kulturlandinitiative zeigen – auch vom Zürcher Stimmvolk
getragen. Die vorliegenden Analysen unterstreichen
jedoch, dass die Zielerreichung bei Weitem kein
Selbstläufer ist. Der Erfolg wird davon abhängen, ob
es den am Immobilienmarkt beteiligten Akteuren
gelingt, die notwendigen Voraussetzungen zu schaffen. Hier sind zunächst die Raumplanungsregionen
und Gemeinden gefragt, die mit ihrer Nutzungs­
planung den Richtplan bis hin zu grundeigentümerverbindlichen Vorgaben umsetzen und damit den
Siedlungsraum strukturieren. Dabei ist zu bedenken,
dass die Gemeinden in einem Wettbewerb stehen.
Kleinen Landgemeinden wird es schwerer fallen, ihre
wirtschaftliche Grundlage durch Bevölkerungs­
wachstum zu erweitern, da in den Dorfkernen der
Ortsbildschutz häufig die innere Verdichtung restringiert. Den Städten werden auf der anderen Seite
neue Zentrumslasten auferlegt, schliesslich müssen
sie in ihrem Inneren die notwendige Infrastruktur
(Verkehr, Schulen etc.) bereithalten. Die am Ende der
Entscheidungskette stehenden Immobilienbesitzer
selbst müssen ferner fähig und bereit sein, ihre Ausbaupotenziale zu realisieren und erschwinglichen
Wohnraum zu schaffen. 
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
17
Karten zum Immobilienmarkt
Wo wohnen Familien mit Kleinkindern?
Von Ingrid Rappl und Daniel Meyer
Die Städte haben sich in den letzten Jahren wieder zu
attraktiven Wohnorten entwickelt, auch für Familien
mit Kleinkindern. Bei den Familien sind aber nicht alle
Stadtquartiere gleich beliebt. Die nebenstehenden
­Karten zeigen für jeden Hektar den Anteil von Kleinkindern (0 bis 4 Jahre) an der Gesamtbevölkerung. In
rot eingefärbten Gebieten findet man gar keine Kleinkinder. In blau eingefärbten Gebieten liegt der Anteil
bei über 10 %.
Wohnpräferenzen von Familien
Familien mit jungem Nachwuchs suchen als Wohnsitz
bevorzugt Neubaugebiete. Diese liegen häufig am
Siedlungsrand und bieten aufgrund einer tendenziell
geringen Verkehrsdichte und starker Durchgrünung
insgesamt eine kinderfreundlichere Umgebung. Die
periphereren Lagen haben im Vergleich zu den Zentrumslagen auch ein günstigeres Preisniveau.
Kinderreiches Zürich Nord
In der Stadt Zürich kommen diese Präferenzen gut
sichtbar zum Ausdruck: An den zentralen Stadtlagen
(insbesondere im Kreis 1) finden sich kaum Kleinkinder.
Nach aussen hin nimmt der Anteil zu. Besonders auffällig ist der hohe Anteil am nördlichen Stadtrand von
Affoltern bis Schwamendingen (Kreise 11 und 12).
In Affoltern decken sich die Lagen mit hohem Kleinkinderanteil mit den ausgedehnten Neubaugebieten. Dies
zeigt sich ebenfalls in Neu-Oerlikon. Auch Schwamendingen lockt junge Familien mit einem vergleichsweise
tiefen Preisniveau an. In Schwamendingen wird noch
ein weiterer Zusammenhang deutlich: Wo ein grosses
Angebot von gemeinnützigen Bauträgern (Genossenschaften, Stiftungen) besteht, ist der Kinderanteil überdurchschnittlich. Auch im Quartier Friesenberg gibt es
viele Genossenschaftswohnungen, und man findet
einen hohen Anteil an Familien mit Kleinkindern.
Auf der anderen Seite gibt es Familien, die sich sehr
wohl ein gehobenes Preisniveau leisten können. So
weisen auch bevorzugte Lagen am Zürichberg einen
hohen Kinderanteil auf. Hier findet die gut situierte
Familie Ruhe und mit Wald, Zoo und Kunsteisbahn ein
reiches Naherholungsangebot.
18
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
Familien im Zentrum von Winterthur
In der Stadt Winterthur sind in den Neubauwohnungen ebenfalls überdurchschnittlich viele Familien mit
kleinen Kindern zu Hause. Gerade der Eintritt in diese
neue Lebensphase ist meist von einem Umzug begleitet. So haben sich rund um den Eulachpark im Entwicklungsgebiet Neuhegi viele Familien angesiedelt.
Wo früher Turbinen aus Eisen gegossen wurden, bietet
nun der grösste Park der Stadt allen Generationen
Freiraum und Erholung. Auch in den neuen Überbauungen in Zinzikon, im Zelgliquartier in Mattenbach und
im Schlosstal wohnen viele Kleinkinder.
Doch auch Wohnraum nahe dem Stadtzentrum ist für
junge Familien offensichtlich attraktiv. Nicht weit von
der verkehrsberuhigten Altstadt, dem Stadtpark und
dem Kindermuseum liegt das beliebte Stadtquartier
Inneres Lind. Hier finden mobilitätsbewusste Familien
eine zentrale Lage und ruhige Strassenzüge in einem
grünen Villenviertel.
Familien mit Freude am Quartierleben fühlen sich
westlich vom Bahnhof rund um den Juchpark und am
Fusse des Wolfensbergs im Kreis Veltheim gut aufgehoben. Wer mehr privaten Umschwung oder preisgünstigeren Wohnraum sucht, kann auf die Familienquartiere in den Vororten Wiesendangen, Sennhof
oder Dättnau ausweichen.
Weitere Karten im Internet
Auf unserer Internetseite finden Sie die nebenstehende
Karte nicht nur für die Gemeinden Zürich und Winterthur, sondern für die ganze Schweiz mit freier Navigation, flexiblen Zoomstufen und Info-Werkzeugen.
www.zkb.ch/immobilienaktuell 
Anteil 0-4-Jährige an der Gesamtbevölkerung im Umkreis von 150m
Kleinkinderanteil an der Gesamtbevölkerung
Zürich
Winterthur
Die Karten zeigen für jeden Hektar den
Kleinkinderanteil (0 bis 4 Jahre) an der
Gesamtbevölkerung. Es handelt sich dabei
um einen geglätteten Wert, der neben
dem eigentlichen Hektar auch die jeweils
acht benachbarten Hektaren berücksichtigt.
Grundlage dieser Auswertung sind Registerdaten des Bundesamtes für Statistik
(BfS, STATPOP, Stand 2012).
0 %
0%
0,1 % – 2,5 %
0.1% - 2.5%
2,6 % – 3,5 %
2.6%
3,6 % – 4,0 %
- 3.5%
3.6% - 4%
4,1 % – 4,5 %
4.1%
4,6 % – 5,5 %
- 5%
5.1% - 5.5%
5,6 % – 6,5 %
5.6%
6,6 % – 7,5 %
- 6.5% 6.6% - 7.5%
7,6 % – 10 %
7.6%
> 10 % - 10%
> 10%
Quelle: Zürcher Kantonalbank
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
19
Indirekte Anlagen
Regulatorischer Gegenwind hält an
Von Markus Waeber
Mit einer Gesamtrendite des SXI Real Estate Shares
Index (REAL) von +11,7 % per Ende April 2014 konnten
die börsenkotierten Schweizer Immobilienaktien die
negative Vorjahresentwicklung (–6,9 %) mehr als kompensieren. Auch gegenüber dem Schweizer Aktienmarkt (Swiss Performance Index: +6,2 %) resultierte im
bisherigen Jahresverlauf eine Überperformance der
Immobilienaktien.
Höhere Leerstandsquoten 2014 erwartet
Die Schweizer Immobiliengesellschaften glänzten 2013
trotz teilweise höherer Leerstände mit operativen
Rekordresultaten. Treiber dafür waren tiefere Zinskosten und hohe Gewinne aus Immobilienverkäufen. Die
Neubewertungserfolge profitierten auch von positiven
Einmaleffekten aus der erstmaligen Anwendung von
IFRS 13 (Konzept des «highest and best use»). Ohne
diese Effekte wären die Aufwertungen jedoch deutlich
tiefer als im Vorjahr ausgefallen. Insgesamt reflektieren
die geringeren Aufwertungen, die steigenden Leerstandsquoten und die teilweise rückläufigen Mietentwicklungen auf vergleichbarer Basis (like-for-like) das
schwierigere Marktumfeld für Büroimmobilien. Für
2014 rechnen die meisten Gesellschaften mit weiter
steigenden Leerstandsquoten. Da auch von der Zinsseite keine weiteren Impulse mehr zu erwarten sind,
gehen wir im laufenden Jahr nicht von weiteren positiven Neubewertungserfolgen bei den auf kommerzielle
Immobilien fokussierten Aktiengesellschaften aus.
Ständerat diskutiert Lex Koller im Sommer 2014
Nach der Anfang Februar 2014 angenommenen Masseneinwanderungsinitiative und den geplanten weiteren Verschärfungen im Wohnhypothekarmarkt haben
sich auch die Aussichten für den Wohnimmobilienmarkt eingetrübt. Obwohl die Kontingente und der
Zeitpunkt des Inkrafttretens – maximal drei Jahre
nach Annahme der Initiative – des neuen Zuwanderungsartikels noch offen sind, dürfte die Unsicherheit
wegen der erwarteten Zuwanderungsbegrenzung das
Investitionsklima belasten. Relevant für die kotierten
Immobilienaktien und -fonds wird zudem die voraussichtlich im Juni 2014 vom Ständerat zu behandelnde
mögliche Verschärfung der Lex Koller sein. Derzeit
20
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
können ausländische Anleger sowohl Anteile von börsenkotierten Aktiengesellschaften als auch von Fonds
erwerben. In Wohnimmobilien investierte Aktiengesellschaften ­müssen allerdings schweizerisch beherrscht
sein. Mit der Ablehnung durch die Rechtskommission
des Stände­rates hat sich die Wahrscheinlichkeit einer
möglichen Verschärfung nun allerdings etwas reduziert.
Ein möglicher Ausschluss von ausländischen Anlegern
könnte insbesondere bei Immobilienaktien zu einem
signifikanten Angebotsüberhang führen.
Vorerst kein weiterer Prämienaufbau abzusehen
Die Aktien werden mit geringen Prämien von durchschnittlich 6 % gegenüber den von uns geschätzten
Nettoinventarwerten (NAV) 2014 und Ausschüttungsrenditen von 4,8 % gehandelt. Trotz der günstigen
Bewertung, positiver Konjunkturprognosen und verschiedener Dividendenerhöhungen erwarten wir
­derzeit keine Fortsetzung der Überperformance der
Immobilienaktien gegenüber dem SPI. So lasten nicht
nur die erwähnten regulatorischen Unsicherheiten auf
den Kursen. Die im laufenden Jahr von uns erwarteten
rückläufigen Neubewertungserfolge werden die
Gewinndynamik bei den Immobiliengesellschaften
weiter reduzieren. Diese Faktoren dürften vorderhand
einen weiteren Prämienaufbau verhindern bzw.
­bremsen.
Performance Immobilienaktien
2’000
1’800
1’600
1’400
1’200
1’000
800
600
400
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Schweizer Immobilienaktien (REAL)
Schweizer Aktien (SPI)
Quelle: Thomson Reuters Datastream
Die kotierten Schweizer Immobilienfonds konnten mit
einer Gesamtrendite von +4,7 % (SXI Real Estate Funds
Index: SWIIT) im bisherigen Jahresverlauf den Vorjahresverlust (–2,8 %) ebenfalls mehr als kompensieren.
Auch gegenüber den Staatsobligationen (SBI: +3,2 %)
resultierte eine bessere Performance.
Tiefere Anlagerenditen erwirtschaftet
Ein wichtiger Werttreiber für die Kursentwicklung von
Immobilienfonds sind die erwirtschafteten Anlagerenditen der Fonds. Jene messen die Veränderung des
Nettoinventarwertes (NAV) in der Berichtsperiode
unter der Annahme, dass alle Ausschüttungen zum
NAV reinvestiert werden. Gemäss dem Anlagerenditeindikator der SFAMA betrug die durchschnittliche
Anlagerendite 5,3 % per Ende September 2013, was
im Vorjahresvergleich eine Reduktion von 86 Basispunkten impliziert. Diese markante Reduktion war
allerdings negativ beeinflusst durch zwei im Vorjahr
noch nicht im Indikator enthaltene Fonds, die eine
unterdurchschnittliche Rendite aufwiesen. Grund für
die tieferen Renditen waren aber auch geringere Aufwertungen. Gemäss dem IPD / Wüest & Partner Index
betrug die Gesamtrendite von Schweizer Immobilien
im letzten Jahr 6,0 % (2012: 6,8 %). Dabei überzeugten Wohnrenditeliegenschaften wiederum mit einer
überdurchschnittlichen Gesamtrendite von 6,5 %
(2012: 7,1 %), wobei sich die Netto-Cashflow-Rendite
von 4,1 % (2012: 4,4 %) und auch die Wertänderungsrendite von 2,4 % (2012: 2,6 %) rückläufig entwickelten. Der sich abschwächende Aufwertungstrend dürfte
auch im laufenden Jahr anhalten, weshalb wir von tieferen Anlagerenditen bei den Fonds ausgehen.
Neue Fonds lanciert,
weitere Emissionen erwartet
Während CS 1a Immo PK und La Foncière die Bezugsrechtsemissionen im 1. Quartal 2014 erfolgreich abschliessen konnten, fiel das Zeichnungsergebnis des neu
lancierten Raiffeisen Futura Immo mit 70 Mio. Franken
eher verhalten aus. Weitere Fonds haben bereits
Kapital­erhöhungen für das 2. Quartal 2014 angekündigt: UBS Sima (330 Mio. Franken Anfang Mai),
Swisscanto Swiss Commercial (max. 80 Mio. Franken
Anfang Juni), Immo ­Helvetic (50 Mio. Franken Mitte Juni)
und AXA Immovation Residential (100 Mio. Franken
Mitte Juni). ­Aufgrund der seit 1. März 2013 verschärften
Belehnungsrichtlinien (neu max. ein Drittel vom Verkehrswert, bisher: 50 %) dürften weitere Emissionen
folgen. Während im Mai 2014 mit dem Procimmo 2
(max. 100 Mio. Franken) ein weiterer neuer Fonds lanciert wird, findet mit der Ende Juni 2014 geplanten
Fusion der beiden Rothschild SICAV wieder eine Konsolidierung im Fondssegment statt.
Agio im langfristigen Durchschnitt
Die Immobilienfonds werden mit Agios von durchschnittlich 15 % gegenüber den von uns erwarteten
NAV 2014 gehandelt. Die rückläufigen Immobilienrenditen im laufenden Jahr sprechen trotz der nur durchschnittlichen Bewertung der Fonds im historischen Vergleich nicht für einen weiteren Agio-Aufbau. Mit Ausschüttungsrenditen von rund 3,0 % erzielen die Fonds
aber immer noch eine attraktive Mehrverzinsung gegenüber den Staatsobligationen. Den Einfluss des ab Ende
Juni 2014 auf 2,0 % (bisher: 1,0 %, max. 2,5 %) erhöhten
antizyklischen Kapitalpuffers bei Wohnhypotheken
beurteilen wir wegen der tiefen Fremdfinanzierungsquoten der Wohnfonds als begrenzt. Bei einem überdurchschnittlich hohen Emissionsvolumen oder bei deutlich
ansteigenden Zinsen wäre ein weiterer Rückgang der
Agios zu erwarten, wobei unsere Prognosen derzeit
nicht von einem starken Zinsanstieg ausgehen. 
Performance Immobilienfonds
325
300
275
250
225
200
175
150
125
100
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Schweizer Immobilienfonds (SWIIT)
Schweizer Staatsobligationen (SBI)
Quelle: Thomson Reuters Datastream
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
21
Wirtschaftsraum Zürich
Preise und Mieten im Wirtschaftsraum Zürich
Gemeinde KT Miete1
Adlikon
Adliswil
Aesch
Aeugst am Albis
Affoltern am Albis
Altikon
Andelfingen
Bachenbülach
Bachs
Bäretswil
Bassersdorf
Bauma
Benken
Berg am Irchel
Birmensdorf
Bonstetten
Boppelsen
Brütten
Bubikon
Buch am Irchel
Buchs
Bülach
Dachsen
Dägerlen
Dällikon
Dänikon
Dättlikon
Dielsdorf
Dietikon
Dietlikon
Dinhard
Dorf
Dübendorf
Dürnten
Egg
Eglisau
Elgg
Ellikon an der Thur
Elsau
Embrach
Erlenbach
Fällanden
Fehraltorf
Feuerthalen
Fischenthal
Flaach
Flurlingen
Freienstein-Teufen
Geroldswil
Glattfelden
Gossau
Greifensee
Grüningen
Hagenbuch
Hausen am Albis
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
22
STWE2
2’200 680’000
3’100 1’080’000
2’950 1’070’000
2’800 960’000
2’800 920’000
2’300 670’000
2’600 770’000
2’750 890’000
2’450 700’000
2’600 790’000
2’900 880’000
2’450 720’000
2’450 690’000
2’450 680’000
3’050 990’000
2’850 940’000
2’500 900’000
2’850 880’000
2’700 860’000
2’400 730’000
2’700 850’000
2’700 880’000
2’350 730’000
2’500 700’000
2’700 850’000
2’650 840’000
2’400 780’000
2’700 880’000
2’850 920’000
2’950 1’050’000
2’600 780’000
2’400 690’000
3’000 1’000’000
2’600 850’000
3’000 980’000
2’600 790’000
2’450 710’000
2’300 680’000
2’500 780’000
2’700 830’000
4’300 1’650’000
2’950 960’000
2’750 880’000
2’450 740’000
2’400 670’000
2’250 670’000
2’750 810’000
2’450 780’000
2’950 990’000
2’500 770’000
2’700 840’000
3’000 960’000
2’500 840’000
2’300 680’000
2’750 910’000
Gemeinde KT Miete1
Hedingen
Henggart
Herrliberg
Hettlingen
Hinwil
Hirzel
Hittnau
Hochfelden
Hofstetten
Hombrechtikon
Horgen
Höri
Humlikon
Hüntwangen
Hütten
Hüttikon
Illnau-Effretikon
Kappel am Albis
Kilchberg
Kleinandelfingen
Kloten
Knonau
Küsnacht
Kyburg
Langnau am Albis
Laufen-Uhwiesen
Lindau
Lufingen
Männedorf
Marthalen
Maschwanden
Maur
Meilen
Mettmenstetten
Mönchaltorf
Neerach
Neftenbach
Niederglatt
Niederhasli
Niederweningen
Nürensdorf
Oberembrach
Oberengstringen
Oberglatt
Oberrieden
Oberstammheim
Oberweningen
Obfelden
Oetwil am See
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
Oetwil an der
Limmat
ZH 2’950 1’070’000
Opfikon
Ossingen
Otelfingen
Ottenbach
ZH
ZH
ZH
ZH
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
STWE2
2’850 980’000
2’600 740’000
4’050 1’580’000
2’650 820’000
2’700 850’000
3’000 910’000
2’550 770’000
2’750 790’000
2’250 660’000
2’700 910’000
3’300 1’220’000
2’650 730’000
2’500 730’000
2’600 770’000
2’800 810’000
2’500 850’000
2’850 870’000
2’450 870’000
4’300 1’700’000
2’350 720’000
2’950 910’000
2’750 870’000
4’600 1’680’000
2’600 750’000
2’900 1’030’000
2’450 760’000
2’750 800’000
2’850 870’000
3’350 1’260’000
2’200 710’000
2’500 780’000
3’150 1’090’000
3’850 1’510’000
2’800 880’000
2’800 870’000
2’900 910’000
2’600 810’000
2’700 850’000
2’700 770’000
2’450 790’000
2’800 870’000
2’650 770’000
3’050 1’120’000
2’700 810’000
3’700 1’370’000
2’200 670’000
2’400 760’000
2’550 890’000
2’750 830’000
3’000 2’400 2’750 2’550 930’000
660’000
850’000
860’000
Gemeinde KT Miete1
Pfäffikon
Pfungen
Rafz
Regensberg
Regensdorf
Rheinau
Richterswil
Rickenbach
Rifferswil
Rorbas
Rümlang
Rüschlikon
Russikon
Rüti
Schlatt
Schleinikon
Schlieren
Schöfflisdorf
Schönenberg
Schwerzenbach
Seegräben
Seuzach
Stadel
Stäfa
Stallikon
Steinmaur
Sternenberg
Thalheim an der Thur
Thalwil
Trüllikon
Truttikon
Turbenthal
Uetikon am See
Uitikon
Unterengstringen
Unterstammheim
Urdorf
Uster
Volken
Volketswil
Wädenswil
Wald
Wallisellen
Waltalingen
Wangen-Brüttisellen
Wasterkingen
Weiach
Weiningen
Weisslingen
Wettswil am Albis
Wetzikon
Wiesendangen
Wil
Wila
Wildberg
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
STWE2
2’900 940’000
2’550 740’000
2’550 750’000
2’900 910’000
2’800 880’000
2’500 690’000
3’000 1’060’000
2’550 770’000
2’450 900’000
2’550 750’000
2’750 830’000
4’450 1’550’000
2’700 870’000
2’600 830’000
2’400 700’000
2’350 730’000
2’900 930’000
2’600 800’000
2’750 930’000
3’100 1’060’000
2’700 900’000
2’800 910’000
2’350 760’000
3’300 1’210’000
2’800 1’020’000
2’550 850’000
2’300 680’000
2’550 670’000
3’650 1’360’000
2’350 680’000
2’300 650’000
2’450 690’000
3’350 1’360’000
3’850 1’270’000
3’200 1’070’000
2’300 660’000
3’000 970’000
2’950 960’000
2’450 670’000
2’850 890’000
3’150 1’160’000
2’400 740’000
2’950 950’000
2’250 670’000
2’900 950’000
2’300 690’000
2’450 700’000
2’950 1’010’000
2’500 820’000
2’950 1’080’000
2’700 830’000
2’700 720’000
2’350 720’000
2’300 710’000
2’300 710’000
Stand Mai 2014 (in Franken)
Gemeinde KT Miete1
STWE2
Winkel
ZH 3’050 970’000
Winterthur
ZH
Winterthur Altstadt 3’050 1’000’000
Winterthur Mattenbach 2’900 1’000’000
Winterthur
Oberwinterthur 2’700 900’000
Winterthur Seen 2’700 890’000
Winterthur Töss 2’650 830’000
Winterthur Veltheim 2’900 1’000’000
Winterthur Wülflingen 2’750 870’000
Zell
ZH 2’550 680’000
Zollikon
ZH 4’300 1’670’000
Zumikon
ZH 4’050 1’580’000
Zürich
ZH
Zürich Kreis 1 4’200 1’860’000
Zürich Kreis 2 3’700 1’540’000
Zürich Kreis 3 3’700 1’420’000
Zürich Kreis 4 3’850 1’530’000
Zürich Kreis 5 3’850 1’620’000
Zürich Kreis 6 3’900 1’780’000
Zürich Kreis 7 3’950 1’800’000
Zürich Kreis 8 4’200 1’700’000
Zürich Kreis 9 3’350 1’370’000
Zürich Kreis 10 3’550 1’540’000
Zürich Kreis 11 3’200 1’200’000
Zürich Kreis 12 3’200 1’220’000
Aristau
AG 2’300 670’000
Arni
AG 2’600 840’000
Auw
AG 2’200 700’000
Baden
AG 2’850 850’000
Bellikon
AG 2’650 800’000
Bergdietikon
AG 2’800 990’000
Berikon
AG 2’600 890’000
Besenbüren
AG 2’150 610’000
Birmenstorf
AG 2’550 770’000
Boswil
AG 2’250 640’000
Bremgarten
AG 2’500 740’000
Brugg
AG 2’550 710’000
Bünzen
AG 2’100 620’000
Eggenwil
AG 2’400 840’000
Ehrendingen
AG 2’500 690’000
Ennetbaden
AG 3’050 1’040’000
FischbachGöslikon
AG 2’250 680’000
Fislisbach
Freienwil
Gebenstorf
Hausen
Islisberg
Jonen
Kallern
Killwangen
Künten
Mägenwil
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
2’550 2’550 2’500 2’400 2’650 2’300 2’500 2’650 2’300 2’450 710’000
680’000
740’000
700’000
860’000
790’000
710’000
810’000
740’000
690’000
Gemeinde KT Miete1
Mellingen
Merenschwand
Mühlau
Mülligen
Muri
Neuenhof
Niederrohrdorf
Niederwil
Oberlunkhofen
Oberrohrdorf
Obersiggenthal
Oberwil-Lieli
Remetschwil
Rottenschwil
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
RudolfstettenFriedlisberg
AG 2’650 810’000
Sins
Spreitenbach
Stetten
Tägerig
Turgi
Unterlunkhofen
Untersiggenthal
Waltenschwil
Wettingen
Widen
Windisch
Wohlen
Wohlenschwil
Würenlingen
Würenlos
Zufikon
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
2’500 2’600 2’300 2’250 2’500 2’250 2’500 2’350 2’800 2’650 2’600 2’450 2’300 2’350 2’700 2’550 770’000
760’000
630’000
640’000
750’000
750’000
750’000
680’000
860’000
820’000
750’000
690’000
710’000
690’000
820’000
850’000
Benken
Eschenbach
Kaltbrunn
Rapperswil-Jona
Schmerikon
Uznach
SG
SG
SG
SG
SG
SG
2’200 2’250 2’150 2’900 2’400 2’400 680’000
620’000
640’000
990’000
790’000
740’000
Bargen
Beggingen
Beringen
Buch
Buchberg
Büttenhardt
Dörflingen
Gächlingen
Hallau
Hemishofen
Lohn
Löhningen
Merishausen
SH
SH
SH
SH
SH
SH
SH
SH
SH
SH
SH
SH
SH
2’100 1’900 2’300 2’000 2’550 2’150 2’350 2’050 2’000 2’150 2’050 2’050 2’100 510’000
490’000
630’000
520’000
610’000
590’000
620’000
500’000
510’000
590’000
600’000
610’000
540’000
Neuhausen am
Rheinfall
SH 2’200 590’000
2’450 2’350 2’200 2’450 2’400 2’500 2’500 2’350 2’450 2’600 2’600 2’700 2’350 2’300 STWE2
680’000
720’000
720’000
680’000
700’000
760’000
770’000
690’000
820’000
840’000
840’000
870’000
720’000
730’000
Gemeinde KT Miete1STWE2
Neunkirch
Oberhallau
Ramsen
Rüdlingen
Schaffhausen
Schleitheim
Siblingen
Stein am Rhein
Stetten
Thayngen
Trasadingen
Wilchingen
SH
SH
SH
SH
SH
SH
SH
SH
SH
SH
SH
SH
2’100 1’850 1’950 2’550 2’350 1’950 2’250 2’250 2’550 2’200 1’900 2’100 Altendorf
Einsiedeln
Feusisberg
Freienbach
Galgenen
Lachen
Reichenburg
Schübelbach
Tuggen
Wangen
Wollerau
SZ
SZ
SZ
SZ
SZ
SZ
SZ
SZ
SZ
SZ
SZ
3’300 1’130’000
2’550 920’000
3’900 1’260’000
3’800 1’350’000
2’600 900’000
3’050 1’060’000
2’400 790’000
2’450 860’000
2’550 880’000
2’700 970’000
4’200 1’480’000
Baar
Cham
Hünenberg
Menzingen
Neuheim
Oberägeri
Risch
Steinhausen
Unterägeri
Walchwil
Zug
ZG
ZG
ZG
ZG
ZG
ZG
ZG
ZG
ZG
ZG
ZG
3’400 1’230’000
3’300 1’170’000
3’250 1’230’000
2’950 1’010’000
3’150 1’090’000
3’500 1’320’000
2’950 1’100’000
3’200 1’150’000
3’300 1’190’000
3’900 1’530’000
3’950 1’400’000
1
550’000
480’000
560’000
670’000
680’000
490’000
530’000
630’000
750’000
520’000
500’000
510’000
Mietwohnung (Monatsmiete inkl. Nebenkosten):
Etagenwohnung, Neubau, mittlere Lage, 4 Zimmer,
120 m2 Wohnfläche
2
Eigentumswohnung: Etagenwohnung, Neubau,
mittlere Lage, 4 Zimmer, 120 m2 Wohnfläche
Immobilien aktuell Mai 2014 | Zürcher Kantonalbank
23
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