COMMENT SÉCURISER VOTRE IMMEUBLE ?

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Rompteaux Cogefo Cavenel
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d’info
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é d it o
Questions de sûreté
Les cambriolages de résidences principales enregistrés par la police nationale ont augmenté de 33,2 % en 5
ans en France et de 69,5 % pour ceux
enregistrés par la gendarmerie. Les
actes de vandalisme tendent également à se multiplier. Dès lors, une
simple tentative d’effraction au rezde-chaussée suffit à relancer le débat
sur la sûreté dans la copropriété et les
solutions envisagées sous la pression
des événements ne sont pas toujours
les plus rationnelles ni les plus efficaces.
En effet, les questions de sûreté
doivent faire l’objet d’une réflexion
globale et cohérente. La multiplication
des dispositifs est illusoire si les vrais
problèmes ne sont pas traités. Les
systèmes limitant l’accès ou la circulation dans l’immeuble doivent être
compatibles à la fois avec la sécurité
incendie, les normes d’accessibilité
pour les personnes handicapées et
l’exercice d’activités autorisées par le
règlement de copropriété. Les travaux
de sécurisation de l’immeuble exigent
une décision de l’assemblée générale
des copropriétaires, l’installation de
caméras de vidéosurveillance dans
les parties communes nécessite en
plus une déclaration à la Cnil et parfois
même une autorisation de la Préfecture.
La sûreté ne s’improvise pas.
COMMENT
SÉCURISER VOTRE IMMEUBLE ?
Finies les portes cochères grandes ouvertes, le libre accès aux boîtes à lettres,
les clés sous le paillasson ou dans un pot de fleurs. Face à la recrudescence
des cambriolages et des actes de vandalisme, les immeubles se ferment
et s’équipent de digicodes, d’interphones, de clés Vigik, voire même de caméras
de vidéosurveillance. Tous ces dispositifs coûtent cher. Pour être efficaces,
ils exigent une démarche cohérente et surtout l’implication de tous les occupants
de l’immeuble.
Une approche globale
Sécuriser l’immeuble ne se limite pas à
la porte d’entrée : il faut également sécuriser l’accès au parking souterrain ainsi
que les accès intérieurs du parking vers
l’immeuble et ne pas oublier les toitures
et terrasses, surtout si elles communiquent
facilement avec les immeubles voisins. Installer un contrôle d’accès est illusoire si
la porte est en mauvais état, l’efficacité
d’une fermeture par ventouses électromagnétiques est très relative sur une porte
à doubles battants… Chaque système de
sécurité a ses limites, parfois liées à la
technique, souvent dues à l’usage qui en
est fait par les occupants eux-mêmes ou
leurs visiteurs. Il en est ainsi du digicode,
efficace à condition de modifier régulièrement le code, et de ne pas le crier par la
fenêtre au livreur de pizza... En principe,
l’interphone permet un contrôle plus rigoureux des accès, à condition que chacun
n’ouvre qu’après avoir vérifié qui a sonné.
La vidéosurveillance serait-elle la parade
incontournable ? L’installation de caméras
l e t t r e d ’ i n f o r m a t i o n - J U ILLET 2 0 1 3
dans les parties communes est généralement suivie d’une vague de dégradations sur
l’éclairage - pas de lumière, pas d’images.
A l’inverse, le panneau annonçant que
l’immeuble est sous vidéosurveillance peut
avoir un effet dissuasif avant même la pose
des caméras.
Des décisions à prendre en assemblée
générale
Toute installation pour sécuriser l’immeuble doit être décidée à la majorité de
l’article 25. Elle nécessite donc une vraie
Chers copropriétaires,
Vous pouvez désormais régler
vos charges par internet,
via notre site :
www.rompteaux-cogefo.com,
à l’aide des codes d’accès que
vous trouverez sur vos appels
de fonds.
mobilisation des copropriétaires pour participer à l’assemblée générale, même si le
consensus semble très fort.
Par ailleurs, la fermeture des portes est la
règle générale depuis la loi du 5 mars 2007
sur la prévention de la délinquance, mais
elle doit rester compatible avec l’exercice d’une activité professionnelle, par
exemple si un médecin est installé dans
l’immeuble. En l’absence d’interphone, la
décision d’ouverture et les horaires doivent
être votés à la double majorité de l’article
26 et à chaque assemblée générale.
Des formalités à respecter
En plus de la décision de l’assemblée
générale, l’installation d’une vidéosurveillance est soumise à plusieurs formalités.
Tout d’abord, les caméras ne peuvent pas
être placées n’importe où. Pas question
d’installer votre propre caméra au-dessus
de votre porte ou de votre emplacement
de parking et de filmer vos voisins ou les
parties communes de l’immeuble.
Si les caméras de l’immeuble sont installées dans des lieux accessibles uniquement aux personnes disposant d’une clé
ou d’un code, une déclaration préalable
à la Cnil (Commission nationale informatique et liberté) suffira. En revanche, si
les caméras sont disposées dans des lieux
ouverts, une autorisation préfectorale sera
nécessaire. Dans tous les cas, un panneau
devra informer les visiteurs que l’immeuble est placé sous vidéo surveillance.
Parties communes et droit de jouissance privative
Cela commence par un meuble à chaussures puis, peu à peu, vous vous appropriez le palier ou le bout du couloir…
Parfois, il est bien tentant d’annexer un espace vert, une partie de la cour ou le toit terrasse pour installer ses bacs à fleurs
et son salon de jardin… Auriez-vous oublié qu’il s’agit de parties communes, dont vous pouvez certes user librement, mais
sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires ni gêner l’entretien ou nuire à la sécurité de l’immeuble ?
Usage ne signifie pas propriété, la distinction est importante. Alors, avant de vous lancer dans votre projet d’extension,
lisez bien le règlement de copropriété, sans quoi vous risquez bien des déconvenues.
Partie privative ou jouissance privative : un détail qui compte
Généralement, la cour ou le jardin de l’immeuble sont des parties
communes. Mais les jardins attenants à certains appartements
peuvent être affectés à l’usage exclusif des propriétaires de ces
appartements. Il en est de même pour les terrasses. Le propriétaire de l’appartement attenant en a l’usage exclusif, il en assure
l’entretien et en supporte toutes les charges. Il est également responsable de tous dommages, fissures ou fuites résultant d’aménagements ou plantations qu’il aurait effectués. Il supporte donc
tous les frais de remise en état.
En revanche, les réparations sur le gros œuvre et l’étanchéité
restent à la charge de la copropriété, sauf si la dégradation est
du fait de l’utilisateur.
Ne rien faire sans autorisation de l’assemblée générale
Pour obtenir le droit de jouissance ou acheter une partie commune, vous devrez obtenir l’accord de l’assemblée générale à la
double majorité de l’article 26.
Si vous disposez d’un jardin ou d’une terrasse à usage privatif,
n’oubliez pas de consulter le règlement de copropriété pour
connaître les règles à respecter pour vos plantations et aménagements. Les éléments ancrés dans le sol ou fixés aux parois de
l’immeuble sont interdits. Si vous souhaitez par exemple installer
un abri de jardin ou une véranda, il faudra donc au préalable
obtenir une autorisation de l’assemblée générale (à la majorité
de l’article 25) en présentant un dossier complet de votre projet,
avec plans et descriptif technique. Dans certains cas, une autorisation des services d’urbanisme sera également nécessaire.
N’ATTENDEZ PAS POUR INSTALLER
VOTRE DÉTECTEUR DE FUMÉE :
Editions SIC
Garches - Tél. : 01 47 41 07 04
Les incendies mortels ont généralement lieu la nuit et l’alarme sonore d’un détecteur de fumée pourrait
éviter aux occupants du logement d’être asphyxiés pendant leur sommeil.
D’ici le 8 mars 2015, chaque habitation doit être pourvue d’au moins un détecteur avertisseur autonome
de fumées (DAAF), installé et entretenu par le locataire ou le propriétaire occupant.
Ces appareils sont simples à poser et leur entretien se résume au changement de la pile. Ils doivent
respecter la norme européenne EN 14 604. La marque NF apporte une sécurité supplémentaire grâce
à des contrôles réguliers au stade de la distribution.
L’arrêté publié le 14 mars 2013 précise les conditions d’installation des détecteurs de fumée, à fixer par
deux vis au plafond, de préférence dans les couloirs desservant les chambres et en évitant la proximité des
sources de vapeur telles que salle de bains et cuisine. Ce texte rappelle également qu’il est interdit d’installer
de tels détecteurs dans les parties communes car le déclenchement de l’alarme inciterait les occupants
à sortir de chez eux. Ils seraient alors exposés aux fumées et gêneraient l’intervention des pompiers.
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