Immobilier neuf - Nue

Nue-propriété Immobilier neuf
« Nouvelle Vague » à Hyères - Var
227 Chemin du Père Eternel - 83400 Hyères
Objectifs d’investissement :
Sécuriser une épargne immobilière - Optimiser sa fiscalité
Le choix de PERL : Hyères – Côte d’Azur
Accès :
Par la route : autoroute A57
vers l’A8 (Menton) et vers
l’A50 (Toulon)
Nouvelle
Vague
Par le train : gare SNCF
d’Hyères: lignes TGV et TER
nationales et internationales,
Paris – Hyères en 4h10
Par le bus : 1 ligne de bus à
proximité de la résidence vers
le centre-ville d’Hyères et de
ses différents quartiers
Par
avion
:
international de
Hyères à 6 km
aéroport
Toulon –
 Le dynamisme du littoral varois :
3ème ville du Var, Hyères compte 56 000 habitants et profite de
ère
l’impulsion de la 1 destination touristique des Français et de ses 25 000 entreprises
 Un territoire d’exception : au pied du massif des Maures, bordée par la Méditerranée et entourée des
Iles d’or, de Porquerolles, Port-Cros et du Levant et de la Presqu’île de Giens.
 Une remarquable qualité de vie entre mer et nature : un centre-ville pittoresque, un élégant front de
mer et 40 km de littoral de plages de sable fin.
 Une ville qui vit toute l’année : à 20 km de Toulon, à 6 km de l’aéroport de Toulon-Hyères et à 2 km de
la gare SNCF d’Hyères.
« Nouvelle Vague »
17 appartements PERL en diffus PCS sur 1 bâtiment
Au total : 139 appartements répartis sur 2 bâtiments
Rémunération du syndic à la charge du bailleur
 A 7 min du centre-ville de Hyères (arrêt de bus à
200m du programme) et à quelques minutes des
plages en voiture.
 Un quartier résidentiel de qualité : crèches, écoles,
collège, commerces à deux pas de la résidence.
 Sélection PERL : 17 appartements du 2 au 3 pièces,
tous bénéficiant de balcon, terrasse ou jardin privatif
au RDC. Stationnements en sous-sol ou en extérieur.
Label BBC.
PERL – 37 avenue Pierre 1er de Serbie 75008 PARIS – Tel 01 45 00 55 27 – www.perlpatrimoine.com
Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement
24/07/2014
Nue-propriété Immobilier neuf
« Nouvelle Vague » à Hyères - Var
227 Chemin du Père Eternel - 83400 Hyères
Eléments financiers
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Durée du démembrement : 15 ans
Acquisition de la nue-propriété : 60 % de la valeur de la pleine propriété
Budget d’investissement en NP : 2P à partir de 96 900 € parking compris, hors frais d’acquisition
Frais de notaire réduits : calculés sur la valeur de la nue-propriété
Calcul de la valeur économique de l’usufruit
Prix nue-propriété
Prix moyen NP TTC/m² pondéré, hors pk
2 158 €
Valeur locative : loyer 13,3 €/m²/mois
soit un rendement brut de 3,80 % : 13,3€ * 12mois / 4 197 €
(prix moyen pleine propriété parking compris)
Prix moyen NP TTC/m² habitable, hors pk
2 332 €
Valeur économique de l’usufruit = somme des loyers perçus
nets, actualisés sur la durée de l’usufruit : 40 %
Valeur économique de la nue-propriété : 60 %
Prix pleine propriété
Prix moyen pondéré PP TTC/m², hors pk
3 595 €
Prix moyen habitable PP TTC/m², hors pk
3 885 €
Taux d’occupation : 100 %
Charges, travaux et taxes : 23 %
Indexation des loyers et charges : 1,50 %
Actualisation des flux : 2,5 %
Parking simple en sous-sol : prix pleine propriété 14 000 € / prix nue-propriété 8 400 €
Parking double en sous-sol : prix pleine propriété 23 000 € / prix nue-propriété 13 800 €
Boxe double en sous-sol : prix pleine propriété 25 000 € / prix nue-propriété 15 000€
Parking extérieur : prix pleine propriété 5 000 € / prix nue-propriété 3 000 €
Eléments techniques
Notification et notaire
Calendrier
Début des travaux
4 T 2014
Date de notification prévisionnelle
Date de livraison prévisionnelle
4 T 2016
Notaire : Maître VITTORI
Ordre du dépôt de garantie : SEL Panhard & associés
Important :
PC obtenu et purgé
Agrément en cours d’obtention
4 T 2014
Montant du dépôt de garantie : 2,5 % du montant
TTC de l’acquisition en nue-propriété
Construction : Bouygues Immobilier
Au service du grand public, des entreprises et des investisseurs institutionnels, les activités de Bouygues Immobilier
couvrent le logement, l'immobilier de bureaux, les parcs commerciaux et l'aménagement urbain. Premier promoteur
certifié ISO 9001, version 2000, pour la totalité de ses activités en France, Bouygues Immobilier emploie
1440 collaborateurs. Bouygues Immobilier compte aujourd'hui 35 implantations régionales en France, lui permettant
d'être actif dans plus de 210 villes.
L’usufruitier : Var Habitat
Créé en 1922, Var Habitat est le premier bailleur du Var et gère plus de 13 000 logements répartis sur 83 communes du
département.
Chiffre d’affaires en 2012 : 6,7 Millions €.
PERL – 37 avenue Pierre 1er de Serbie 75008 PARIS – Tel 01 45 00 55 27 – www.perlpatrimoine.com
Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement
24/07/2014
Nue-propriété Immobilier neuf
« Nouvelle Vague » à Hyères - Var
227 Chemin du Père Eternel - 83400 Hyères
Sécuriser une épargne immobilière
 La valorisation de l’investissement en nue-propriété bénéficie d’un double effet de levier, hors de toute
réévaluation immobilière : une valorisation mécanique qui résulte de la récupération contractuelle de la
pleine propriété et une valorisation économique liée à l’inflation sur toute la durée de l’investissement.
Prix d’achat
en nue-propriété
en fonds propres
Valeur de la pleine propriété
lors de l’achat
Valeur estimée
des biens à terme*
Gain
(Revente du bien au terme de
l’usufruit)
155 000 €
258 300 €
322 700 €
177 700 €
TRI net (hors inflation) de 3,46 %
* Hypothèse de valorisation immobilière et financière
Taux d’inflation estimé : 1,5 %/ an - Taux de valorisation immobilière estimée : 0,0 % / an
Optimiser sa fiscalité

Neutralité fiscale de l’investissement et optimisation IR/RF ou ISF selon les modalités de financement.
Sélection d’un appartement d’une valeur de 258 300 € (acquis à 155 000 € en nue-propriété)
Réduction de l’ISF du montant de la nuepropriété si l’achat est réalisé en fonds propres.
Art. 885 G quater du CGI modifié
par l’art 13 de la LF 2013*
Défiscalisation des revenus fonciers existants
pour un investissement réalisé à crédit
Art. 31,I,1°,d CGI
(depuis décembre 2008/LDFR 2008)
Financement en fonds propres
Financement en emprunt in fine (taux de 3,5 %)
et nantissement assurance vie 93 k€ capitalisée à 3 %
pour un investisseur
avec 6 000 € de revenus fonciers positifs
Taux
ISF
Réduction
ISF
annuelle
Réduction
ISF
sur les 15 ans
+ durée des
travaux
Gain
(revente
à terme)
TMI
Effort d’épargne
(éco. d’impôt
incluse)
Economies IR
sur les 15 ans
(prélèvements
sociaux compris) +
durée des travaux
Gain
(revente
à terme)
0,50 %
775 €
13 175 €
190 875 €
14 %
285 €
24 918 €
176 804 €
0,70 %
1 085 €
18 445 €
196 145 €
30 %
224 €
38 067 €
189 954 €
1,00 %
1 550 €
26 350 €
204 050 €
41 %
183 €
47 108 €
198 994 €
PERL – 37 avenue Pierre 1er de Serbie 75008 PARIS – Tel 01 45 00 55 27 – www.perlpatrimoine.com
Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement
24/07/2014
Nue-propriété Immobilier neuf
« Nouvelle Vague » à Hyères - Var
227 Chemin du Père Eternel - 83400 Hyères
Carte de marché
« Nouvelle Vague »
BOUYGUES IMMOBILIER / PERL
4 200€/m² pkc
Livraison : 4T2016
Bouygues Immobilier commercialise
au prix de 4 900 €/m² pkc
« Cours Victoria »
Kaufman & Broad
4 936€/m² pkc
Livraison : 3T2016
« Kastel »
Bouygues Immobilier
5 490€/m² pkc
(offres promotionnelles)
Livraison : 2T2015
« Green Arts »
Vinci Immobilier
5 364€/m² pkc
Livraison : 2T2015
Sources : www.selogerneuf.com; www.immoneuf.com
PERL – 37 avenue Pierre 1er de Serbie 75008 PARIS – Tel 01 45 00 55 27 – www.perlpatrimoine.com
Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement
24/07/2014