TUNIS - SPLT

SOCIÉTÉ DE PROMOTION DU LAC DE TUNIS - SPLT
LE PROJET D’AMÉNAGEMENT URBAIN ET DE
DÉVELOPPEMENT ECONOMIQUE
DES BERGES DU LAC NORD DE TUNIS
RÉALISATIONS ACTUELLES ET PROJETS FUTURS
NOTE DE PRÉSENTATION
TAREK BOUGUERRA
SPLT – Directeur de l’urbanisme
JELLAL ABDELKAFI
Architecte-paysagiste DPLG Urbaniste IUP
Tunis, le 14 Octobre 2014
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LE LAC DE TUNIS DANS LE CONTEXTE URBAIN
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LE PARTENARIAT PUBLIC-PRIVÉ (PPP) D’AMÉNAGEMENT URBAIN ET DE
DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE LANCÉ EN 1985
SOCIÉTÉ DE PROMOTION DU LAC DE TUNIS: SPLT
SOCIETE ANONYME DE DROIT TUNISIEN
DALLAH EL BARAKA*
50%
ETAT TUNISIEN
50%
CAPITAL
44 MILLIONS DE DINARS
REHABILITATION DU PLAN D’EAU
ETUDES D’AMENAGEMENT
* GROUPE DALLAH EL BARAKA : Partenaire privé Saoudien.
DEVELOPPEMENT
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FINALITÉS – STRATÉGIE - OBJECTIFS
R É C O N C I L I A T I O N D E L A C A P I T A L E AV E C S O N L A C
L’assainissement des eaux du lac et le détournement des eaux usées de la ville de Tunis vers les stations
d’épuration étaient les conditions préalables au développement urbain de la capitale qui, depuis un siècle
butait sur cet obstacle environnemental : un marécage nauséabond.
QUELLE STRATÉGIE D’URBANISATION ? QUEL DÉVELOPPEMENT ECONOMIQUE ?
Au début des années 1990, la SPLT avait la maitrise foncière de 1327 ha de terrain à bâtir, une opportunité
unique pour l’investissement, « une page blanche » exceptionnelle pour la création d’un projet urbain au
cœur de l’agglomération.
Quelle stratégie d’urbanisation, quels projets de développement économique la SPLT pouvait –elle
concevoir alors que la capitale était en mutation sociale et économique.
L’évolution démographique éclaire les enjeux : la population a doublé en 20 ans :
 1984 : 1.100,000 habitants
 2004 : 2.200,000 habitants
OBJECTIFS PRIMORDIAUX : CAPTER L’ÉPARGNE DES MÉNAGES, ATTIRER LES
INVESTISSEURS
 Intégrer les berges du lac dans le contexte urbain, créer une image environnementale attractive
 Contrôler la qualité architecturale et le bon fonctionnement des services et des équipements scolaires et
universitaires
 Développer la promotion immobilière, les activités de service et de commerce, favoriser l’implantation
des sièges d’entreprises, de banques, d’ambassades et les activités industrielles non polluantes ainsi que
les activités de tourisme et de loisirs et les services hospitaliers.
 La finalité du développement est la création d’emplois.
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LES ACTEURS DU PROJET DE DÉVELOPPEMENT
DIFFÉRENTES ÉTAPES DU DÉVELOPPEMENT DU FONCIER AUQUEL PARTICIPENT LES ACTEURS
SUIVANTS
:
LA SPLT :
 Programme et engage les différentes études d’aménagement et les soumet pour approbation aux
administrations de l’Etat et aux collectivités publiques locales,
 Aménage les terrains (travaux de VRD),
 Entreprend la commercialisation des terrains.
LES PROMOTEURS :
 Acquièrent les terrains aménagés auprès de la SPLT,
 Construisent les programmes immobiliers,
 Vendent les surfaces bâties aux acquéreurs finaux.
LES ACQUÉREURS (PARTICULIERS, INVESTISSEURS,…)
 Achètent les programmes immobiliers réalisés par les promoteurs.
Ces différents acteurs mobilisent des investissements importants qui contribuent tous à la
vitalité économique de la capitale.
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RÉGULATION DE LA SPÉCULATION FONCIÈRE
INSTAURATION
DE MESURES D’ACCOMPAGEMENT POUR ÉVITER LA SPÉCULATION
FONCIÈRE SUR LES BERGES DU LAC ET ACCÉLÉRER LE RYTHME DE CONSTRUCTION
L a S P LT m e t à l a d i s p o s i t i o n d e s a c q u é r e u r s d e s t e r r a i n s
complètement
viabilisés
tout
en
insérant
une
clause
résolutoire dans le contrat de vente qui stipule que le
contrat est révolu de plein droit faute par l’acquéreur
d’avoir achevé les travaux de construction dans un délai
de 8 ans à compter de sa mise en possession du terrain.
Cette clause
a eu un effet positif sur le rythme de
construction et par conséquent sur l’économie de la région
voir du pays et ce, eu égard à l’importance du secteur du
bâtiment dans le développement économique et la création
d’emplois.
6
SITUATION DU PROJET D’URBANISATION, ET DE DÉVELOPPEMENT DU LAC
NORD DE TUNIS DANS LE CADRE DU SCHÉMA DIRECTEUR D’AMÉNAGEMENT
DE L’AGGLOMÉRATION TUNISOISE
Source SDAT: Groupement :urbacosult-URAM- BRAMMAH
Position centrale exceptionnelle
* SDA : Schéma Directeur d’Aménagement
Ouverture sur les paysages
naturels et culturels
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LE PROGRAMME GÉNÉRAL D’AMÉNAGEMENT ACTUALISÉ EN 2014 :
A partir d’études de marché définissant la stratégie de développement du projet du lac
de Tunis, le programme de construction a été fixé à environ 11,1 millions de m² de
planchers ( S H O ) . pour les 1327 ha répartis comme suit :
5,5 millions de m² de planchers pour les logements (34 000 logements )
5,5 millions de m² de planchers pour les bureaux , les activités de services, les
activités non polluantes et les équipements publics et sportifs.
La population escomptée est de l’ordre de 136 000 habitants et 140 000
emplois.
Les terrains affectés aux espaces verts aménagés pour l’animation et les parcs (en dehors des jardins
privés représenteront près de 20 % : un ratio de l’ordre de 20 m² d’espace vert par habitant).
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RÉCAPITULATIF DES SURFACES DE PLANCHERS-HORS-ŒUVRES
(SHO) DANS LE PROJET DU LAC NORD DE TUNIS
RÉPARTITION DES SHO DANS LE PROJET DU LAC NORD DE TUNIS
Lotissements opérationnels développés par la SPLT,
Lotissements à développer par la SPLT
Projet de Tunis Sports City (en instance)
Projet El Khatatif ( privé)
TOTAL (SHO) POUR L’ENSEMBLE DU PROJET DU LAC
SURFACES
3 430 500 m2
3 800 680 m2
3 633 840 m2
222 210 m2
11 087 230 m2
La Société de Promotion du Lac de Tunis (la SPLT) a réalisé des opérations de
lotissements qui ont généré environ 3,43 millions de m2 de surface de planchers-horsœuvres ( SHO) et envisage de développer environ 3 ,8 millions de m2 ( SHO) pour les 10
années à venir ( année de démarrage (2017).
Total du programme de la SPLT : environ 7,23 millions de m2 de surfaces de planchers
hors œuvre.
En outre, 3,86 millions de m2 de surfaces de planchers hors œuvre seront
réalisées par des privés.
Soit un total d’environ 11 millions de m2 de surfaces de planchers hors
œuvre pour l’ensemble du projet du lac nord.
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PLAN GÉNÉRAL D’AMÉNAGEMENT
LES TRANCHES OPÉRATIONNELLES
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LOTISSEMENT EL KHALIJ 150 HA (1991): URBANISATION 88% (POLYFONCTIONNEL)
SHO (M2)
911 000
POPULATION PROJETÉE
15 300
NOMBRE DE LOGEMENTS
3400
NOMBRE D'EMPLOIS
10 000
11
PLAN DU LOTISSEMENT NORD-OUEST C 53 HA (1993) : URBANISATION 73%
LOTISSEMENT A VOCATION : ANIMATION
SHO (M2)
39 300
NOMBRE D'EMPLOIS
800
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ZONE NORD EST : PLAN D’AMÉNAGEMENT DE DÉTAIL 1998
13
LOTISSEMENT « LES JARDINS DU LAC » 106 HA (1998) : URBANISATION 84%
LES ACTIVITÉS TERTIAIRES
SHO (M2)
660 000
POPULATION PROJETÉE
8 500
NOMBRE DE LOGEMENTS
1 900
NOMBRE D'EMPLOIS
8 300
14
LOTISSEMENT « LA CITÉ DES PINS » 58HA (2001) : URBANISATION 58%
SHO (M2)
710 200
POPULATION PROJETÉE
10 100
NOMBRE DE LOGEMENTS
2350
NOMBRE D'EMPLOIS15
7 000
LOTISSEMENT « LA CITÉ DES PINS »
URBANISATION LOTISSEMENTS LES JARDINS DU LAC ET DE « LA CITÉ DES PINS »
2004
2014
17
LA ZONE D’ACTIVITÉS NON POLLUANTES 44HA (1999) : URBANISATION 47%
SHO (M2)
332 000
NOMBRE D'EMPLOIS
9 000
18
LA ZONE D’ACTIVITÉS NON POLLUANTES
URBANISATION LOTISSEMENTS « LES JARDINS DU LAC » ET DE « LA CITÉ DES PINS »
2004
2013
20
TRANCHES OPÉRATIONNELLES: DONNÉES GÉNÉRALES
dates
surfaces des
lotissements (m2)
surfaces des lots constructibles
(m2)
1 lotissement Nord "El Khalij"
1991
1 500 000
1 044 060
2 lotissement Nord ouest "C"
1993
533 598
347 992
39 300
3 lotissement "Les Jardins du Lac"
1998
1 064 768
650 251
660 000
4 lotissement "Z.I Kheireddine"
1999
437 217
282 933
332 000
5 lotissement " des Pins"
2001
578 724
243 297
710 200
lotissement "Les résidences du
Parc"
2004
503 994
231 635
661 000
7 lotissement "L'espace des Affaires"
2009
83 480
37 496
117 000
4 701 781
2 837 664
lotissements
n°
6
Total
Désignations
Surface totale des lots
constructibles
SHO totale des lots
constructibles
SHO des lots constructibles
(m2)
911 000
3 430 500
Lotissements
opérationnels
Surfaces consommées
Pourcentages
2 837 664 m2
2 008 779 m2
71 %
3 430 500 m2
2 252 428 m2
66 %
21
DONNÉES GÉNÉRALES
Lotissements à développer
Situation
Surfaces des
lotissements (m2)
Surfaces
constructibles (m2)
SHO (m2)
Démarrage des
travaux
LOTISSEMENTS À DÉVELOPPER À
PARTIR DE 2017
Lotissement Le Quartier du Vieux port
zone Nord Est
522 000
235 670
845 750
Lotissement La Zone d'activités de La
Goulette II
zone Nord Est
138 180
53 750
90 780
Lotissement La cité diplomatique
zone Nord Est
200 000
105 860
8 000
Le Parc d’animation
zone Nord Est
1 060 000
528 920
102 340
zone Nord-Ouest et
Sud-Ouest
655 000
253 000
510 070
2 575 180
1 177 200
1 556 940
Lotissement "D"
TOTAL : LOTISSEMENTS À DÉVELOPPER À
PARTIR DE 2017
zone Nord-Ouest et
LOTISSEMENTS À DÉVELOPPER
Sud-Ouest
APRÈS 2020: Lotissement s A, B et C
TOTAL GÉNÉRAL
1 609 220
4 184 400
815 370
1 992 570
2 243 740
A partir de 2017
A partir de 2017
A partir de 2017
A partir de 2017
A partir de 2017
Après 2020
3 800 680
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LOTISSEMENTS DE LA « ZONE INDUSTRIELLE GOULETTE 2 »
DE LA ZONE NORD-EST :
VUE PERSPECTIVE
BUREAUX D’ÉTUDES ET HOMMES DE L’ART AYANT PARTICIPÉ À L’ÉLABORATION
DES ÉTUDES URBANISTIQUES
BUREAUX D’ÉTUDES ET HOMMES
DE L’ART
Hans Barreth (Architecte)
Jalel Abdelkafi Architecte-Paysagiste
DPLG Urbaniste IUP
Direction de l’urbanisme
de la SPLT
Direction de l’urbanisme
de la SPLT
Superficie
(Ha)
Date
1 300
1986
150
1991
804
1998
106
58
1998
2001
Elaboration du lotissement La Zone Industrielle Kheireddine
44
1999
Remaniement du lotissement El Khalij
Elaboration du lotissement Nord-Ouest « C »
Elaboration du lotissement Les Résidences du Parc
Elaboration du lotissement L'Espace des Affaires
Révision du plan d’aménagement de détail de la zone
Nord-Est
Elaboration du PAD les 7 iles de la zone Nord-Ouest et SudOuest( ayant servi pour le Master plan)
150
53
50
8
1992
1993
2004
2008
804
2014
ETUDES
Plan général
Développement du lotissement El Khalij
Elaboration du plan d’aménagement de détail de la zone NordEst
Elaboration du lotissement Les Jardins du lac
Elaboration du lotissement La Cité des Pins
Ateliers Lion Paris
Elaboration du Master plan de la zone Nord-Ouest et Sud-Ouest
273
2013
SCET-Tunisie
Elaboration du plan d’aménagement de détail de la zone NordOuest et Sud-Ouest et du lotissement « D »
273
2014
SCET-Tunisie
Elaboration des lotissements de la zone Nord-Est:
- Lotissement Le Quartier du vieux port
- LA Zone Industrielle Goulette II
- La Cité Diplomatique
- Le Parc d’animation
62
20
20
106
2013
FORT DE CHEKLY SITUÉ AU MILIEU LAC
MERCI DE VOTRE ATTENTION
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