Les honoraires de location (article 5 loi du 6 juillet 1989)

P r oj e t d e loi
Logement
PR OPO S I T ION
et Urbanisme
Les honoraires de location
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(article 5 loi du 6 juillet 1989)
Afin de lever toute « ambigüité » sur les dispositions de l’article 5 et
de définir le juste partage de moitié des honoraires d’entremise et/ou de
négociation et de rédaction d’acte entre le locataire et le propriétaire,
l’article 5 doit être modifié.
Proposition de rédaction de l’article 5
de la loi du 6 juillet 1989 :
« Les honoraires des personnes qui livrent ou prêtent leur concours
à l’entremise ou à la négociation des locations, telles que définies
à l’article 2 et portant sur un immeuble appartenant à autrui, ainsi
que les honoraires de rédaction du contrat de location et d’établissement de l’état des lieux d’entrée, sont partagés par moitié entre
le bailleur et le locataire ».
CONTEXTE
Lorsqu’un locataire cherche un logement à louer
pour en faire sa résidence principale, il peut :
S’adresser à un particulier
Cf. AFP 21.01.2013 sur
les locations abusives
(exemple d’une
femme avec un
enfant d’un an logée
dans 4,5 m² expulsée
manu militari par
sa propriétaire en
plein hiver, ou de cet
homme logé dans un
réduit de 1,56 m² pour
330 € / mois).
1
Environ 55% des locations sont réalisées de particulier à particulier, avec le risque de
contracter avec un bailleur peu ou pas informé des règles juridiques applicables
(encadrement des loyers, conditions de décence, montant du dépôt de garantie…),
parfois même au mépris de toute dignité humaine1. Autant de situations qui doivent
conduire les pouvoirs publics à contrôler aussi les pratiques illégales des propriétaires
privés. Certains louent directement leurs logements, et parfois n’hésitent pas à
encaisser des « frais » de rédaction de bail, ou d’établissement d’état des lieux !
Source : Enquête UFC
QUE CHOISIR
« Vendeurs de listes,
marchands de rêves :
le cauchemar
persistant des
candidats à
la location »
Août 2012.
2
S’adresser à un marchand de listes
Cet acteur ne fournit pas des offres de location mais de simples informations
sur ces offres. Acheter une liste n’apporte aucune garantie que les biens listés
soient pertinents par rapport aux critères recherchés, ni aucune garantie de résultat
sur la disponibilité des biens listés et par conséquent, de location effective à la clé.
Ces listes sont vendues en contrepartie du paiement d’une somme moyenne de
222 € par liste2 sans partage entre le bailleur et le candidat locataire.
Avoir recours aux services d’un agent immobilier
ou d’un administrateur de biens
Près de 45% des locations sont réalisées par l’intermédiaire d’un
professionnel de l’immobilier, titulaire d’une carte professionnelle
délivrée par la préfecture, et dont les activités sont régies
par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Lorsque la location ainsi
intermédiée est régie par les dispositions de la loi du 6 juillet
1989, les honoraires que le professionnel peut percevoir sont
visés par l’article 5 de ladite loi.
Pour assurer ce service d’intermédiation locative, qui est une
spécialité à part entière, les agences immobilières se sont structurées en créant des postes d’agents et d’assistants de location
pour répondre aux attentes de leurs clients bailleurs et locataires.
CE QUE DIT LA LOI :
L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « La rémunération des personnes qui se
livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location d’un immeuble
appartenant à autrui tel que défini à l’article 2 est partagée par moitié entre le bailleur
et le locataire. »
L’obligation de partage de moitié de la rémunération vise tout intermédiaire qui se livre ou
prête son concours à l’établissement d’un acte de location (agent immobilier, notaire).
CE QUE DISENT LES RÉPONSES MINISTERIELLES :
La question du partage des honoraires entre le locataire et le propriétaire a
souvent fait l’objet de questions de parlementaires aux différents ministres du
Logement qui se sont succédés dans la fonction.
• « Cette rémunération correspond donc aux honoraires de négociation de la location et de rédaction du contrat » (réponse ministérielle sur question
n° 14513 – JOAN 5 mars 1990) ;
• Cette « règle prévue par l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 », selon laquelle « la moitié des frais et honoraires induits » par la location est supportée
par le bailleur et par le locataire « répond au principe d’équilibre entre les
parties voulu par le texte et ne peut souffrir d’exception » (réponse ministérielle
sur question n° 25473 – JOAN 21 mai 1990) ;
• « (…) la rémunération des intermédiaires qui se livrent ou prêtent leur concours
à l’établissement d’un acte de location d’un immeuble appartenant à autrui
est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire … » (Réponse ministérielle
sur question n° 14741 – JOAN 27 octobre 2003).
CE QUE DIT LA JURISPRUDENCE :
Une interprétation restrictive de la rédaction de l’article 5, retenue par la Cour
d’appel de Grenoble dans un arrêt rendu le 19 octobre 2004, considère que
l’article 5 n’autorise que le partage des honoraires relatifs à la seule rédaction
de bail, à l’exclusion de tout autre honoraire au titre de l’entremise et/ou de la
négociation.
Les procédures
sont actuellement
pendantes devant
les tribunaux.
3
Cette jurisprudence est restée isolée et confidentielle jusqu’à une date récente :
depuis un peu plus d’an elle est utilisée par de nombreuses DDPP lors de leurs
contrôles dans les cabinets immobiliers et par une association de consommateurs
qui a assigné récemment des agences immobilières en contestation du partage
des honoraires de négociation3 .
CE QU’IL FAUT RETENIR :
L’agent immobilier ou l’administrateur de biens exerce à titre principal une activité
d’entremise et de négociation immobilière et, à titre accessoire, une activité
de rédaction d’actes. Cet acte consacre l’aboutissement de son intermédiation
entre deux parties à un accord sur une chose et sur un prix.
Le professionnel de l’immobilier, lorsqu’il se livre ou prête son concours à une
location d’un bien immeuble appartenant à autrui, agit tant dans l’intérêt du
locataire que dans celui du bailleur. Il sécurise l’opération.
Le professionnel de l’immobilier peut intervenir soit du fait d’un mandat de
recherche d’un locataire qui lui est confié par un propriétaire bailleur, soit du fait
d’un candidat à la location qui le mandate pour trouver une location correspondant
à ses besoins.
Dans le cadre de l’exécution de son mandat,
les missions de l’intermédiaire consistent notamment
(sans que cette liste ne soit exhaustive) à :
• rechercher un logement pour un candidat à la location (locataire mandant)
ou rechercher un locataire pour un bailleur qui offre un logement à la location ;
• vérifier les qualités intrinsèques du logement : décence, surface, équipements… ;
• vérifier la qualité du bailleur et du locataire afin de sécuriser leurs futures relations ;
• vérifier le régime juridique applicable à la location ;
• s’assurer des intentions du locataire candidat quant à l’occupation future du
logement à usage de résidence principale ;
•vérifier les engagements éventuels du bailleur et les analyser (conventionnement
Autant de missions qui ne peuvent se réduire à considérer que le professionnel
de l’immobilier se limite à éditer un imprimé type de contrat de location pour
en remplir les clauses particulières ;
Autant de missions effectuées tant dans l’intérêt du bailleur que dans celui
du locataire ;
Autant de missions qui, sans faire de distinction entre celles qui relèveraient
d’une mission de base de celles qui seraient complémentaires, justifient, sans
contestation possible, que tous les honoraires d’entremise préalable puis de
pure rédaction de l’acte de location et d’état des lieux d’entrée, soient partagés
par moitié entre le locataire et le propriétaire.
INFOS
+
Le partage des honoraires d’entremise ou de négociation et de rédaction d’acte
entre le locataire et le propriétaire est légal. Certains tentent d’avancer que le
locataire ne peut pas y être tenu lorsque l’agent immobilier a été mandaté par le
propriétaire bailleur.
C’est faux ! La loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui réglemente les conditions
d’exercice de la profession, dispose, en son article 6, que les mandats conclus
avec les agents immobiliers et les administrateurs de biens doivent être rédigés
par écrit et préciser les conditions de la rémunération, ainsi que l’indication de la
partie qui en aura la charge. L e décret du 20 juillet 1972 (article 73) ajoute que le
mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des
parties à l’opération ou si elle est partagée.
Contact FNAIM:
129, rue du Faubourg Saint-Honoré - 75008 Paris
Isabelle d’Halluin - 01 44 20 77 46 - [email protected]
PR OPOSI TION
P r oj e t d e loi
Logement
et Urbanisme
N° SIREN : 775 698 087 Reproduction interdite sauf avec le consentement de la FNAIM et mention d’origine - Articles L. 111-1 et s. et L. 335-2 et s. du code de la propriété littéraire et artistique. Mise à jour : 19 février 2013
Anah, autre engagement fiscal…) afin de s’assurer que le candidat à la location
respecte, le cas échéant, les plafonds de ressources ;
• définir le montant du loyer en fonction du marché ou du conventionnement
signé par le bailleur ;
• définir le montant de la provision mensuelle des charges locatives ;
• réunir les diagnostics préalables afin d’informer le candidat locataire
sur les qualités intrinsèques du logement ;
• calculer la solvabilité du locataire pressenti ;
• constituer le dossier pour l’établissement du contrat de location ;
• établir l’acte de location ;
• établir l’acte de cautionnement éventuel ;
• établir le dossier pour la GRL ou la GLI, le cas échéant, pour transmission
à l’assureur ;
• établir un état des lieux d’entrée au moment de la remise des clés de manière
contradictoire, accessoire indispensable, dans l’intérêt des deux parties.