La vacance dans le parc locatif du Doubs

et ceux qui sont situés ceux dans des sont communes situés dans rurales des communes loin rurales loin services et/ou vet ers les pqui ôles d’emplois. des v illes. des villes. Figure 7 : Vacance locative par type de logement dans le parc locatif de la zone frontalière au 30/04/2013
Figure 7 : V
lFigure ocative 7 p: ar Vacance ype dle ocative ldogement par dtype ans lde e plarc ogement locatif ddans e lpa ublic le zone parc rontalière locatif de rurale laa u zone 30/04/2013 au 30/04/2013 Figure 8acance : Vacance locative ptar type e logement dans e parc locatif dfe la zone au frontalière 30/04/2013 Note de conjoncture - N°9 - Février 2014
Vacance ar ttype ype logement
Vacanc locative ocative ppar Vacanc dd
e e logement
locative par type dRepartition e logement
de l'ensemble Repartition des logements dde es l'ensemble du logements parc des l ogements u parc Repartition de l'ensemble du parc pdublic public par type
public par type
par type
6,8
8,5
5,1
10,5
5,1
8,8
4,2
3,98,8
9,8
25,4
54,2
16,1
25,4
27,6
45,4
4,2
11,5
35,2
38,5
F1
F2
F3
F2
F3
F4
F4
36,2
F5 et +
F5 F1
et + F2
35,6
F4
F5 et +
Contexte et objectifs
La vacance locative sur les territoires des secteurs ruraux du département La vacance locative sur les territoires des secteurs ruraux
du département
Parc locatif privé Initiée en 2009, la note sur la vacance locative dans le département du Doubs vise à appréhender les évolutions du marché
immobilier.
Parc locatif social Parcsur locatif
• Il est à noter que notre base est peu renseignée cette •social
Le parc public représente 18,8 % du parc locatif sur le zone concernant le parc locatif privé, qui est le plus secteur rural. représenté dans partie (81,2 % du représente
parc 18,8 % du parc locatif sur le secteur rural.
Le parc
public
Il est à noter que notre
renseignée
surcette cette
zonedu territoire base est peu
u secteur). concernant le parc locatif privé, quilocatif est le dplus
représenté dans
• La vacance commerciale dans le parc social est de 5,2 % au La vacance commerciale dans le parc social est de 5,2 % au
• La vacance commerciale dans ce secteur se maintient à 31/04/2013 (6,3 % au 31/08/2012). cette partie du territoire
(81,2 % du
parc locatif du secteur).
31/04/2013 (6,3 % au 31/08/2012).
un niveau acceptable entre 7 % et 8 % (près de + 2 points La vacance commerciale
dans ce secteur se maintient à un
par rapport au parc locatif social et selon les territoires). niveau acceptable entre 7 % et 8 % Il (près
de
+
2
points
par
rapfaudra dans les notes à venir affiner cette zone port au parc locatif social et selon les
territoires). Il faudra dans
d’analyse. les notes à venir affiner cette zone• d’analyse.
Les professionnels de l’immobilier précisent que le coût de transport et l’évolution des charges Les professionnels de l’immobilier croissant précisent que
le coût crois(bâti souvent sant de transport et l’évolution desénergétiques charges énergétiques
(bâti ancien) provoquent un recentrage la demande souvent ancien) provoquent un recentrage
de de la demande
versvers les bourgs équipés de services e
t/ou v
ers l
es p
ôles les bourgs équipés de services et/ou vers les pôles d’emplois. d’emplois. Figure 8 : Vacance locative par type de logement dans le parc locatif public de la zone rurale au 30/04/2013
Figure 8 : Vacance locative par type de logement dans le parc locatif public de la zone rurale au 30/04/2013 Parc locatif privé
Mise en place dans le cadre de l’Observatoire Départemental de l’Habitat, la présente publication est
réalisée à partir d’une enquête à « dire d’expert»
auprès des professionnels de l’immobilier du
parc locatif privé et des données exhaustives du
parc locatif public.
L’analyse porte sur l’ensemble du département du
Doubs puis est déclinée sur les quatre secteurs suivants :
CAGB, PMA, zone frontalière et secteurs ruraux.
La présente note dresse un bilan de la situation au 31 décembre 2012 et au 30 avril 2013. Les résultats sont présentés
sous forme de tableaux de bord.
Quelques repères sur le parc locatif dans le Doubs qui compte près de 88 600 logements
locatifs, soit 51 800 pour le parc locatif privé (PLP) et 36 800 pour le parc locatif social (PLS).
Vacance locative par tRepar&&on ype de logement
Repartition l'ensemble logements du parc public de l'ensemble des logements du dpe arc public par dtes ype par type
Vacance loca)ve par type de logement 11,2 5,3
11,2
5,3 >>>>>>>>>> La vacance dans le parc locatif du Doubs
Situation au 31/12/2012 et 30/04/2013
F3
Ha
35,2
54,2
35,6
F1
Observatoire départemental
de l’habitat du Doubs
bi
16,1
tat
5,3
6,8
8,5
11,2
9,8 10,5
10,5 3,9 11,5 9,8
Sources : Insee 2009 – GBSD (Groupement des bailleurs sociaux du Doubs) 2011
3,9
11,5
La vacance locative sur le territoire départemental du Doubs : situation au 31/12/2012 et au30/04/2013
27,6
27,6 38,5 45,4
38,5
36,2 45,4 36,2
Taux de vacance commerciale
Figure 1: Evolu.on de la vacance loca.ve dans le département du Doubs depuis 31/12/2011 12 31/12/12
30/04/13
10 F1 F2 F3 F4 F5 et + F1
F2
F3
F4
F5 et +
NOTE MÉTHODOLOGIQUE
Département
Parc privé
Parc social
8 6 Cette note de conjoncture a été réalisée à partir d’une
synthèse des points de vue et
ressentis de l’ensemble des bailleurs sociaux et d’un panel conséquent de bailleurs
privés.
La partie concernant le parc locatif privé porte sur les logements du secteur libre.
agences immobilières dans
Les données ont été recueillies auprès des principales
le département. C’est l’intégralité des biens confiés aux agences qui a été prise en
compte, à savoir les biens loués et gérés par les professionnels,
ainsi que ceux qui ont
été confiés aux professionnels uniquement pour la recherche d’un locataire, le bailleur
se réservant la gestion directe du bien lorsque celui-ci est loué.
Les informations recueillies traitent la vacance et son évolution en fonction de différents critères : localisation, type de bien, ancienneté, etc…
La partie concernant le parc locatif social porte sur l’ensemble du parc géré par les
cinq bailleurs du département.
7%
8,8 %
4,6 %
6,3 %
7,4 %
4,7 %
4 Liste des agences immobilières participant à la dernière enquête :
Alliance Immobilière, Cabinet Voisard, Century 21 du Plateau, Century 21 Montbéliard,
Francimmo, Nexity Besançon, Nexity Montbéliard, Immobilière Comtoise, Immobilière
du Château, Office immobilier, Raynaud Immobilier, Synergie Immo, Trilogie, Urbania,
Vigneron Immobilier, OGT, Immobilière du Château, ERA, AICI, Mourey, Century 21
Besançon, Pontim, Immobilier Pontissalien, ELFI, Century 21 Ornans.
Les bailleurs sociaux du Doubs : Grand Besançon Habitat, Ideha, Habitat 25,
Néolia, SAIEMB.
Rappel de la définition de la vacance locative :
Logement vide, en l’état, en attente d’un locataire depuis au moins un mois (vacance
de courte durée de 1 à 3 mois)
2 0 31.12.2011 30.04.2012 31.08.2012 31.12.2012 30.04.2013 Le parc locatif privé est celui qui enregistre la plus
forte baisse en un an (3 points de moins par rapport
au 30 avril 2012).
Sur la même période, le parc locatif social maintient
son taux de vacance.
31.12.2009 31.03.2010 30.04.2011 31.08.2011 31.12.2011 30.04.2012 31.08.2012 31.12.2012 30.04.2013
PLP
LaLa vacance
locative
lade Communauté
d’Agglomération
du Grand
Besançon
(CAGB)
vacance locative sur le tdans
erritoire la Communauté d’Agglomération du Grand Besançon (CAGB) Figure 2: Niveau de la vacance locative (%) sur le territoire de CAGB et évolution
12
11
10
9,3 de la Communauté d’Agglomération du Grand Besançon (CAGB) 10La vacance locative sur le territoire 8,7 le territoire de la Communauté d’Agglomération La 8,3 ddu acance llocative ocative ssur ur le territoire de la Communauté d’Agglomération u GGrand rand BBesançon esançon ((CAGB) CAGB) 8,4
La vvacance 7,6
8 6,8
Figure 2: Niveau de la vacance locative (%) sur le territoire de CAGB et évolution
5,9
Figure lla Figure 22: : NNiveau iveau dde e a vvacance acance llocative ocative ((%) %) ssur ur lle e tterritoire erritoire dde e CCAGB AGB eet t éévolution
volution
12
11
6
12
12
11
4,4
104,2
11
4,1
4 10
3,9
3,8
3,8
9,3
10
10
8,7 3,2
4
3,1
8,4
9,3
8,3
10
9,3
10
2
0
8,7
8,7
7,6
8,4
8,3
8,4
8,3
8
6,8
7,6
7,6
88
5,9
6,8
6,8
6
5,9
5,9
4,4
66
4,2
4,1
4
3,9
3,8
3,8
4,4
4,4
4,2
3,2
4,1
4
4,2
3,1
44
4,1
3,9
3,8
3,8
3,9
3,8
3,8
31.12.20094 31.03.2010 30.04.2011
31.08.2011
31.12.2011 30.04.2012 31.08.2012 31.12.2012 30.04.2013
3,2
3,1
3,2
4
3,1
2
PLP PLS
22
0
00 31.12.2009 31.03.2010 30.04.2011 31.08.2011 31.12.2011 30.04.2012 31.08.2012 31.12.2012 30.04.2013
31.12.2009
31.12.2009 31.03.2010
31.03.2010 30.04.2011
30.04.2011 31.08.2011
31.08.2011 31.12.2011
31.12.2011 30.04.2012
30.04.2012 31.08.2012
31.08.2012 31.12.2012
31.12.2012 30.04.2013
30.04.2013
PLP PLS
PLP
Parc locatif privé Parc locatif social PLP PLS
PLS
Parc locatif privé
Parc locatif social
8,5
8,5
8,5
8,5
21,8
21,8
21,8
21,8
10,3
35,6
35,6
35,6
23,8
8,9 7,1
7,1
8,9 7,17,1
8,9 8,9
10,3
10,3
10,3
23,8
23,8
23,8
La vacance
dansdans le parcle social
globalement
La vacance
locative privée
surprivée le Payssur de Montbéliard
Agglomé• La vacance locative le Pays de Montbéliard • La vacance commerciale
commerciale parc reste
social reste stable avec une
baisse
constatée
de -0,8
% entre de avril-­‐0,8 2012
ration semble
s’améliorer
et revenir
à la situation
Agglomération semble s’améliorer et observée
revenir un
à la globalement stable avec une baisse constatée % et
avril 2013.
an auparavant
(30observée avril 2012).
situation un an auparavant (30 avril 2012). entre avril 2012 et avril 2013. Les professionnels
de l’immobilier
poursuivent leurs
efforts pour
Les professionnels de l’immobilier poursuivent leurs Ce sont les appartements de type F3 et F4 qui sont les plus
contenirefforts la vacance
locative.
Ceux-ci
la majeure
pour contenir la continuent,
vacance pour
locative. Ceux-­‐ci • Ce sont les appartements de type F3 et F4 qui sont les plus touchés. Ces types de biens sont représentent : respectivement
partie d’entre
eux, à mener des actions commerciales (réduction
touchés. Ces types de biens sont représentent : continuent, pour la majeure partie d’entre eux, à mener 39,2 % et 32,4 % du parc social de PMA (cf. figure 5).
des fraisdes d’agence,
voire
le premier mois
de loyerdes offert).
respectivement 39,2 % et 32,4 % du parc social de PMA actions commerciales (réduction frais d’agence, à l’instar
(cf. figure du
5). parc privé, les bailleurs publics mènent des actions
voire le premier mois de que
loyer ffert). reste détendu :
Les bailleurs
privés
indiquent
le osecteur
commerciales pour contenir la vacance sur le secteur (adapLes vécue,
bailleurs privés indiquent comme
que le supérieure
secteur reste l’offre•est
par les
professionnels,
à
• A du parc privé, les bailleurs publics mènent des terl’instar les loyers,
travaux
de rénovation,
mieux
gérer
la demande,
la demande
et souvent
des per- détendu : l’offre peu
est adaptée
vécue, aux
par ressources
les professionnels, actions pour contenir la vacance sur le vente decommerciales certains logements).
sonnes.comme supérieure à la demande et souvent peu adaptée secteur (adapter les loyers, travaux de rénovation, mieux aux ressources des personnes. La faible capacité financière des locataires limite la hausse des
gérer la demande, vente de certains logements). La les
faible capacité potentiels
financière ont
des limite la loyers•et
demandeurs
deslocataires revenus insuffihausse des loyers et les demandeurs potentiels ont des sants pour
accéder
aux logements
du parc privé.
revenus insuffisants pour accéder aux logements du parc privé. Figure 5 : Vacance locative par type de logement dans le parc locatif public de PMA au 30/04/2013
Figure 5 : Vacance locative par type de logement dans le parc locatif public de PMA au 30/04/2013 Vacance locative par type de logement
7,9
F1
F2
F3
F4
F4
F4
F4
7
6
12
10
8
6
5
6
6,3
6,3
13,1
6
3,5
4,8
3,9
4,5
3,6
2,9
2
2,5 2,7
31.12.2009 31.03.2010 30.04.2011 31.08.2011 31.12.2011 30.04.2012 31.08.2012 31.12.2012 30.04.2013
PLS
Parc locatif privé 11,6
5,5
31.12.2009 31.03.2010 30.04.2011 31.08.2011 31.12.2011 30.04.2012 31.08.2012 31.12.2012 30.04.2013
PLS
Parc locatif social Parc locatif social Parc locatif social
• La vacance commerciale dans ce secteur se maintient à • La vacance commerciale dans le parc social poursuit sa un commerciale
niveau bas : dans
2,5 % 31/12/2012 et 2,2 à% unau diminution (2,7 % au 31/12/2012 % asocial
u 30/04/2013). La vacance
commerciale
danset le2,2 parc
poursuit sa dimiLa vacance
ce au secteur
se maintient
(près de 0 % p
agences). (près
nution (2,7 % au 31/12/2012 et 2,2 % au 30/04/2013).
niveau bas30/04/2013 : 2,5 % au 31/12/2012
etour 2,2certaines % au 30/04/2013
• Le certaines
parc privé agences).
de la zone frontalière est restreint avec des • Les villes de Pontarlier et Morteau sont les deux secteurs les de 0 % pour
plus ans cette zone. Lestendus villes dde
Pontarlier
et Morteau sont les deux secteurs les
effectifs qui augmentent peu. L’insuffisance d’offres dans plus tendus dans cette zone.
Le parc privé
de lasocial, zone frontalière
est soutenue restreint avec
des effecle parc la croissance du nombre des • La demande en logements sociaux reste supérieure à l’offre. tifs qui augmentent
peu. L’insuffisance d’offres dans le parc
ménages, le phénomène du travail frontalier sont autant demande
logements
resteest supérieure
à l’offre. La
La Lacherté des en
loyers dans le sociaux
parc privé sans doute social, la de croissance
du nombre
desà ménages,
facteurs soutenue
qui contribuent encore alimenter lela cherté desdloyers
dans
parcdprivé
est
sans doute responsable
responsable e l’intérêt à lle
’égard u parc social. phénomène
du travail
sont
facteurs qui
demande et à lfrontalier
a maintenir à un autant
niveau éde
levée. de l’intérêt à l’égard du parc social.
contribuent
alimenter laaffecte demande
et à la maintenir
• La encore
vacance àcommerciale des logements vétustes à un niveau
et élevée.
ceux qui sont situés dans des communes rurales loin des villes. La vacance commerciale affecte des logements vétustes et
Figure 7 : Vacance locative par type de logement dans le
ceux qui sont situés dans des communes rurales loin des villes.
locatif de la zone frontalière au 30/04/2013
Figure 7 : Vacance locative par type de logement dans le parc locatif de parc
la zone frontalière au 30/04/2013 locatif privé
Parc
5,4
2,2 2,2
0
0
Parc locatif privé 3,4
4,8
4,7
PLP
2
1
4
PLP
5,2
2
11,5
7,6
7,0
F5 et +
3
F5 et +
12,6
5,7
4
18
12,2
F4
8,5
5
F5 et +
F5 F5 eet t ++
18
13,4
F3
8
20
13
8,6
9
Figure 4: Niveau de la vacance locative (%) dans l'agglomeration de Montbéliard et évolution
14,4
F2
Figure66: N
: Niveau
lavvacance
évolution
Figure iveau dde
e la acance llocative
ocative (%)
(%) en
en zone
zone frontalière
frontalière etet évolution
10
La vacance locative sur le territoire du Pays de Montbéliard Agglomération (PMA) Figure 4 : Niveau de la vacance locative (%) dans l’agglomération de Montbéliard et évolution
14
39,2
La vacance locative sur le territoire du Pays de Montbéliard Agglomération (PMA)
16
15,4
32,4
F1
34,5
F3
F3
F3
10,3
43
17,5
35,6
F2
F2
F2
2,7
9,1
37,4
34,5
34,5
34,5
F1
F1
F1
Repatition de l'ensemble des logements du parc public par type
Vacance
2,5
17,5
17,5
17,5
32
32
32
32
Parc locatifParc social
locatif social La vacance
locative
territoire
defrontalière la zone(secteur frontalière
(secteur Pontarlier-Morteau-Maîche)
La vacance locative ssur
ur le tle
erritoire de la zone Pontarlier-­‐Morteau-­‐Maîche) public par type
Vacance
Vacance
Vacance
Vacance
Parc locatif privé
Parc locatif privé La
ville
de
Besançon
concentre
plus
de
90%
des logements du
L’offre de
logements
en
location
sur
certains
types
de
loge• L’offre de logements en location sur certains types de • La ville de Besançon concentre plus de 90% des logements Parc locatif privé Parc locatif social Parc l
ocatif p
rivé Parc l
ocatif s
ocial parc
public
du
territoire
de
la
CAGB.
Le
taux
de vacance comments reste
supérieure
à
la
demande.
logements reste s
upérieure à
l
a d
emande. du parc public du territoire de la CAGB. Le taux de vacance Parc l
ocatif p
rivé Parc l
ocatif s
ocial La ville de Besançon concentre plus de 90% des logements pour
Besançon
estest dede 4,14,1 % au
commerciale pour lala ville
ville dede Besançon % 31/12/2012
au • L’offre de logements en location sur certains types de •merciale
Les appartements situés
dans
bâtiments
datant
des
années
•• L’offre de en location sur certains types •et
L’offre de les
logements en bâtiments location sur certains types de de • La ville de Besançon concentre plus de 90% des logements La ville de Besançon concentre plus de 90% des logements logements rlogements este supérieure à la demande. du parc public du territoire de la CAGB. Le taux de vacance de 4,5e%t dau
31/12/2012 e 430/04/2013.
,5 % au 30/04/2013. • Les appartements situés dans les datant des logements upérieure àà lla du parc public du territoire de la CAGB. Le taux de vacance 60-70 se louent plus difficilement.
logements
sont fortelogements rreste este ssCes
upérieure a ddemande. emande. du parc public du territoire de la CAGB. Le taux de vacance commerciale pour la ville de Besançon est de 4,1 % au années 60-­‐70 se louent plus difficilement. Ces logements commerciale la de est de % niveaux
commerciale pour la %ville ville de Besançon Besançon est qui
de 4,1 4,1 % au au 31/12/2012 et pour de 4,5 au 3type
0/04/2013. appartements
de
F3 et F4,
représentent
respecment pénalisés par des
de charges
souvent
élevésdatant et des Les
• Les appartements situés dans les bâtiments sont fortement pénalisés par des niveaux de charges •
Les appartements F3 et F4, qui représentent 31/12/2012 eet t dde 44de ,5 %
type aau 330/04/2013. •• Les appartements situés dans les bâtiments datant des 31/12/2012 e ,5 %
u 0/04/2013. Les appartements situés dans les bâtiments datant des années 6
0-­‐70 s
e l
ouent p
lus d
ifficilement. C
es l
ogements tivement 34,5% et 32 % du parc, sont les plus touchés par la
par leur conception jugée ancienne.
Les souvent élevés et pfortement ar 660-­‐70 l0-­‐70 eur scse e onception jdugée ogements respectivement 34,5% de et type 32 %F3 du et parc, squi ont représentent les plus touchés années lpénalisés CCes llogements années louent ouent pplus lus difficilement. ifficilement. es sont par des ancienne. niveaux de charges •vacance
appartements locative (cf.
figure
3).et F4, sont par des de Les appartements de qui sont fortement fortement pénalisés par beaucoup
des niveaux niveaux de charges charges Les appartements de type F3 F4, qui représentent vacance locative (ecf. ). F4, souvent élevés et pénalisés par leur sont
conception jugée ancienne. par ••la respectivement 34,5% t type 3f2 igure % F3 d
u p3et arc, sont les représentent plus touchés Les logements
neufs, bien
que
plus
chers,
plus
souvent éélevés eet t ppar lleur onception jjugée aancienne. respectivement 334,5% t t 332 %
souvent levés ar eur ccchers, onception ugée ncienne. respectivement 4,5% e(ecf. 2 % ddu u 3pp). arc, arc, ssont ont lles es pplus lus ttouchés par l
a v
acance l
ocative f
igure •
Les l
ogements n
eufs, b
ien q
ue p
lus s
ont b
eaucoup On
notera
également
le
taux
de
vacance
deouchés 21,8 % des apparrecherchés et se relouent
rapidement
(pendant
la
période
du
logements neufs, bien que plus chers, sont beaucoup par par lla a vvacance acance llocative ocative ((cf. cf. ffigure igure 33). ). •
Les et se relouent rapidement (pendant la • On tements
notera également le taux de vacance de 21,8 % 8,9%
des de l’enF5,
alors
que
ceux-ci
ne
composent
que
préavis). plus recherchés •• plus Les n
eufs, b
ien q
ue p
lus c
hers, s
ont b
eaucoup Les llogements ogements n
eufs, b
ien q
ue p
lus c
hers, s
ont b
eaucoup recherchés et se relouent rapidement (pendant la • On notera également le taux de vacance de 21,8 % des période du préavis). appartements F5, alors que ceux-­‐ci ne composent que 8,9% semble
des
logements
sociaux
(cf.
figure
3).
plus recherchés et se relouent rapidement (pendant la •
On notera également le taux de vacance de 21,8 % des plus recherchés et se relouent rapidement (pendant la • appartements F5, alors que ceux-­‐ci ne composent que 8,9% On notera également le taux de vacance de 21,8 % des période du préavis). de l’ensemble des logements ociaux (cf. figure période appartements F5, alors que ceux-­‐ci ne composent que 8,9% période ddu u ppréavis). réavis). appartements F5, alors que ceux-­‐ci ne composent que 8,9% de l’ensemble des logements ssociaux (cf. figure 3). 3). de ll’ensemble ’ensemble ddes es llogements ogements ssociaux ociaux ((cf. cf. ffigure igure 33). ). de 3 : Vacance
locative
logement
parc
public
de la
au 30/04/2013
p
Figure 3locative : Vacance ocative pdar ype de logement ans le plocatif
arc locatif public e lla a CAGB aa
u u 30/04/2013 Figure 3 :Figure
Vacance plar tpar
ype type
e tlde
ogement ddans
ans dlle
e arc locatif public dde CAGB
AGB 30/04/2013 Figure Figure 33 :: VVacance acance llocative ocative ppar ar ttype ype dde e llogement ogement ddans ans lle e pparc arc llocatif ocatif ppublic ublic dde e lla a CCAGB AGB aau u 330/04/2013 0/04/2013 Repartition de l'ensemble des logements ddu u pp
arc Vacance type de logement Repartition de l'ensemble des logements arc Vacance locative par tlocative ype de plar ogement
Repartition llogements public par ddtes ype
Repartition dde e ll'ensemble 'ensemble es ogements ddu u pparc arc Vacance Vacance llocative ocative ppar ar ttype ype dde e llogement
ogement
public par type
public par type
PLS
Vacanc locative par type de logement
Repartition de l'ensemble des logements du parc public par type
31.12.2009 31.03.2010 30.04.2011 31.08.2011 31.12.2011 30.04.2012 31.08.2012 31.12.2012 30.04.2013
PLP
LaLa vacance
locative
lade Communauté
d’Agglomération
du Grand
Besançon
(CAGB)
vacance locative sur le tdans
erritoire la Communauté d’Agglomération du Grand Besançon (CAGB) Figure 2: Niveau de la vacance locative (%) sur le territoire de CAGB et évolution
12
11
10
9,3 de la Communauté d’Agglomération du Grand Besançon (CAGB) 10La vacance locative sur le territoire 8,7 le territoire de la Communauté d’Agglomération La 8,3 ddu acance llocative ocative ssur ur le territoire de la Communauté d’Agglomération u GGrand rand BBesançon esançon ((CAGB) CAGB) 8,4
La vvacance 7,6
8 6,8
Figure 2: Niveau de la vacance locative (%) sur le territoire de CAGB et évolution
5,9
Figure lla Figure 22: : NNiveau iveau dde e a vvacance acance llocative ocative ((%) %) ssur ur lle e tterritoire erritoire dde e CCAGB AGB eet t éévolution
volution
12
11
6
12
12
11
4,4
104,2
11
4,1
4 10
3,9
3,8
3,8
9,3
10
10
8,7 3,2
4
3,1
8,4
9,3
8,3
10
9,3
10
2
0
8,7
8,7
7,6
8,4
8,3
8,4
8,3
8
6,8
7,6
7,6
88
5,9
6,8
6,8
6
5,9
5,9
4,4
66
4,2
4,1
4
3,9
3,8
3,8
4,4
4,4
4,2
3,2
4,1
4
4,2
3,1
44
4,1
3,9
3,8
3,8
3,9
3,8
3,8
31.12.20094 31.03.2010 30.04.2011
31.08.2011
31.12.2011 30.04.2012 31.08.2012 31.12.2012 30.04.2013
3,2
3,1
3,2
4
3,1
2
PLP PLS
22
0
00 31.12.2009 31.03.2010 30.04.2011 31.08.2011 31.12.2011 30.04.2012 31.08.2012 31.12.2012 30.04.2013
31.12.2009
31.12.2009 31.03.2010
31.03.2010 30.04.2011
30.04.2011 31.08.2011
31.08.2011 31.12.2011
31.12.2011 30.04.2012
30.04.2012 31.08.2012
31.08.2012 31.12.2012
31.12.2012 30.04.2013
30.04.2013
PLP PLS
PLP
Parc locatif privé Parc locatif social PLP PLS
PLS
Parc locatif privé
Parc locatif social
8,5
8,5
8,5
8,5
21,8
21,8
21,8
21,8
10,3
35,6
35,6
35,6
23,8
8,9 7,1
7,1
8,9 7,17,1
8,9 8,9
10,3
10,3
10,3
23,8
23,8
23,8
La vacance
dansdans le parcle social
globalement
La vacance
locative privée
surprivée le Payssur de Montbéliard
Agglomé• La vacance locative le Pays de Montbéliard • La vacance commerciale
commerciale parc reste
social reste stable avec une
baisse
constatée
de -0,8
% entre de avril-­‐0,8 2012
ration semble
s’améliorer
et revenir
à la situation
Agglomération semble s’améliorer et observée
revenir un
à la globalement stable avec une baisse constatée % et
avril 2013.
an auparavant
(30observée avril 2012).
situation un an auparavant (30 avril 2012). entre avril 2012 et avril 2013. Les professionnels
de l’immobilier
poursuivent leurs
efforts pour
Les professionnels de l’immobilier poursuivent leurs Ce sont les appartements de type F3 et F4 qui sont les plus
contenirefforts la vacance
locative.
Ceux-ci
la majeure
pour contenir la continuent,
vacance pour
locative. Ceux-­‐ci • Ce sont les appartements de type F3 et F4 qui sont les plus touchés. Ces types de biens sont représentent : respectivement
partie d’entre
eux, à mener des actions commerciales (réduction
touchés. Ces types de biens sont représentent : continuent, pour la majeure partie d’entre eux, à mener 39,2 % et 32,4 % du parc social de PMA (cf. figure 5).
des fraisdes d’agence,
voire
le premier mois
de loyerdes offert).
respectivement 39,2 % et 32,4 % du parc social de PMA actions commerciales (réduction frais d’agence, à l’instar
(cf. figure du
5). parc privé, les bailleurs publics mènent des actions
voire le premier mois de que
loyer ffert). reste détendu :
Les bailleurs
privés
indiquent
le osecteur
commerciales pour contenir la vacance sur le secteur (adapLes vécue,
bailleurs privés indiquent comme
que le supérieure
secteur reste l’offre•est
par les
professionnels,
à
• A du parc privé, les bailleurs publics mènent des terl’instar les loyers,
travaux
de rénovation,
mieux
gérer
la demande,
la demande
et souvent
des per- détendu : l’offre peu
est adaptée
vécue, aux
par ressources
les professionnels, actions pour contenir la vacance sur le vente decommerciales certains logements).
sonnes.comme supérieure à la demande et souvent peu adaptée secteur (adapter les loyers, travaux de rénovation, mieux aux ressources des personnes. La faible capacité financière des locataires limite la hausse des
gérer la demande, vente de certains logements). La les
faible capacité potentiels
financière ont
des limite la loyers•et
demandeurs
deslocataires revenus insuffihausse des loyers et les demandeurs potentiels ont des sants pour
accéder
aux logements
du parc privé.
revenus insuffisants pour accéder aux logements du parc privé. Figure 5 : Vacance locative par type de logement dans le parc locatif public de PMA au 30/04/2013
Figure 5 : Vacance locative par type de logement dans le parc locatif public de PMA au 30/04/2013 Vacance locative par type de logement
7,9
F1
F2
F3
F4
F4
F4
F4
7
6
12
10
8
6
5
6
6,3
6,3
13,1
6
3,5
4,8
3,9
4,5
3,6
2,9
2
2,5 2,7
31.12.2009 31.03.2010 30.04.2011 31.08.2011 31.12.2011 30.04.2012 31.08.2012 31.12.2012 30.04.2013
PLS
Parc locatif privé 11,6
5,5
31.12.2009 31.03.2010 30.04.2011 31.08.2011 31.12.2011 30.04.2012 31.08.2012 31.12.2012 30.04.2013
PLS
Parc locatif social Parc locatif social Parc locatif social
• La vacance commerciale dans ce secteur se maintient à • La vacance commerciale dans le parc social poursuit sa un commerciale
niveau bas : dans
2,5 % 31/12/2012 et 2,2 à% unau diminution (2,7 % au 31/12/2012 % asocial
u 30/04/2013). La vacance
commerciale
danset le2,2 parc
poursuit sa dimiLa vacance
ce au secteur
se maintient
(près de 0 % p
agences). (près
nution (2,7 % au 31/12/2012 et 2,2 % au 30/04/2013).
niveau bas30/04/2013 : 2,5 % au 31/12/2012
etour 2,2certaines % au 30/04/2013
• Le certaines
parc privé agences).
de la zone frontalière est restreint avec des • Les villes de Pontarlier et Morteau sont les deux secteurs les de 0 % pour
plus ans cette zone. Lestendus villes dde
Pontarlier
et Morteau sont les deux secteurs les
effectifs qui augmentent peu. L’insuffisance d’offres dans plus tendus dans cette zone.
Le parc privé
de lasocial, zone frontalière
est soutenue restreint avec
des effecle parc la croissance du nombre des • La demande en logements sociaux reste supérieure à l’offre. tifs qui augmentent
peu. L’insuffisance d’offres dans le parc
ménages, le phénomène du travail frontalier sont autant demande
logements
resteest supérieure
à l’offre. La
La Lacherté des en
loyers dans le sociaux
parc privé sans doute social, la de croissance
du nombre
desà ménages,
facteurs soutenue
qui contribuent encore alimenter lela cherté desdloyers
dans
parcdprivé
est
sans doute responsable
responsable e l’intérêt à lle
’égard u parc social. phénomène
du travail
sont
facteurs qui
demande et à lfrontalier
a maintenir à un autant
niveau éde
levée. de l’intérêt à l’égard du parc social.
contribuent
alimenter laaffecte demande
et à la maintenir
• La encore
vacance àcommerciale des logements vétustes à un niveau
et élevée.
ceux qui sont situés dans des communes rurales loin des villes. La vacance commerciale affecte des logements vétustes et
Figure 7 : Vacance locative par type de logement dans le
ceux qui sont situés dans des communes rurales loin des villes.
locatif de la zone frontalière au 30/04/2013
Figure 7 : Vacance locative par type de logement dans le parc locatif de parc
la zone frontalière au 30/04/2013 locatif privé
Parc
5,4
2,2 2,2
0
0
Parc locatif privé 3,4
4,8
4,7
PLP
2
1
4
PLP
5,2
2
11,5
7,6
7,0
F5 et +
3
F5 et +
12,6
5,7
4
18
12,2
F4
8,5
5
F5 et +
F5 F5 eet t ++
18
13,4
F3
8
20
13
8,6
9
Figure 4: Niveau de la vacance locative (%) dans l'agglomeration de Montbéliard et évolution
14,4
F2
Figure66: N
: Niveau
lavvacance
évolution
Figure iveau dde
e la acance llocative
ocative (%)
(%) en
en zone
zone frontalière
frontalière etet évolution
10
La vacance locative sur le territoire du Pays de Montbéliard Agglomération (PMA) Figure 4 : Niveau de la vacance locative (%) dans l’agglomération de Montbéliard et évolution
14
39,2
La vacance locative sur le territoire du Pays de Montbéliard Agglomération (PMA)
16
15,4
32,4
F1
34,5
F3
F3
F3
10,3
43
17,5
35,6
F2
F2
F2
2,7
9,1
37,4
34,5
34,5
34,5
F1
F1
F1
Repatition de l'ensemble des logements du parc public par type
Vacance
2,5
17,5
17,5
17,5
32
32
32
32
Parc locatifParc social
locatif social La vacance
locative
territoire
defrontalière la zone(secteur frontalière
(secteur Pontarlier-Morteau-Maîche)
La vacance locative ssur
ur le tle
erritoire de la zone Pontarlier-­‐Morteau-­‐Maîche) public par type
Vacance
Vacance
Vacance
Vacance
Parc locatif privé
Parc locatif privé La
ville
de
Besançon
concentre
plus
de
90%
des logements du
L’offre de
logements
en
location
sur
certains
types
de
loge• L’offre de logements en location sur certains types de • La ville de Besançon concentre plus de 90% des logements Parc locatif privé Parc locatif social Parc l
ocatif p
rivé Parc l
ocatif s
ocial parc
public
du
territoire
de
la
CAGB.
Le
taux
de vacance comments reste
supérieure
à
la
demande.
logements reste s
upérieure à
l
a d
emande. du parc public du territoire de la CAGB. Le taux de vacance Parc l
ocatif p
rivé Parc l
ocatif s
ocial La ville de Besançon concentre plus de 90% des logements pour
Besançon
estest dede 4,14,1 % au
commerciale pour lala ville
ville dede Besançon % 31/12/2012
au • L’offre de logements en location sur certains types de •merciale
Les appartements situés
dans
bâtiments
datant
des
années
•• L’offre de en location sur certains types •et
L’offre de les
logements en bâtiments location sur certains types de de • La ville de Besançon concentre plus de 90% des logements La ville de Besançon concentre plus de 90% des logements logements rlogements este supérieure à la demande. du parc public du territoire de la CAGB. Le taux de vacance de 4,5e%t dau
31/12/2012 e 430/04/2013.
,5 % au 30/04/2013. • Les appartements situés dans les datant des logements upérieure àà lla du parc public du territoire de la CAGB. Le taux de vacance 60-70 se louent plus difficilement.
logements
sont fortelogements rreste este ssCes
upérieure a ddemande. emande. du parc public du territoire de la CAGB. Le taux de vacance commerciale pour la ville de Besançon est de 4,1 % au années 60-­‐70 se louent plus difficilement. Ces logements commerciale la de est de % niveaux
commerciale pour la %ville ville de Besançon Besançon est qui
de 4,1 4,1 % au au 31/12/2012 et pour de 4,5 au 3type
0/04/2013. appartements
de
F3 et F4,
représentent
respecment pénalisés par des
de charges
souvent
élevésdatant et des Les
• Les appartements situés dans les bâtiments sont fortement pénalisés par des niveaux de charges •
Les appartements F3 et F4, qui représentent 31/12/2012 eet t dde 44de ,5 %
type aau 330/04/2013. •• Les appartements situés dans les bâtiments datant des 31/12/2012 e ,5 %
u 0/04/2013. Les appartements situés dans les bâtiments datant des années 6
0-­‐70 s
e l
ouent p
lus d
ifficilement. C
es l
ogements tivement 34,5% et 32 % du parc, sont les plus touchés par la
par leur conception jugée ancienne.
Les souvent élevés et pfortement ar 660-­‐70 l0-­‐70 eur scse e onception jdugée ogements respectivement 34,5% de et type 32 %F3 du et parc, squi ont représentent les plus touchés années lpénalisés CCes llogements années louent ouent pplus lus difficilement. ifficilement. es sont par des ancienne. niveaux de charges •vacance
appartements locative (cf.
figure
3).et F4, sont par des de Les appartements de qui sont fortement fortement pénalisés par beaucoup
des niveaux niveaux de charges charges Les appartements de type F3 F4, qui représentent vacance locative (ecf. ). F4, souvent élevés et pénalisés par leur sont
conception jugée ancienne. par ••la respectivement 34,5% t type 3f2 igure % F3 d
u p3et arc, sont les représentent plus touchés Les logements
neufs, bien
que
plus
chers,
plus
souvent éélevés eet t ppar lleur onception jjugée aancienne. respectivement 334,5% t t 332 %
souvent levés ar eur ccchers, onception ugée ncienne. respectivement 4,5% e(ecf. 2 % ddu u 3pp). arc, arc, ssont ont lles es pplus lus ttouchés par l
a v
acance l
ocative f
igure •
Les l
ogements n
eufs, b
ien q
ue p
lus s
ont b
eaucoup On
notera
également
le
taux
de
vacance
deouchés 21,8 % des apparrecherchés et se relouent
rapidement
(pendant
la
période
du
logements neufs, bien que plus chers, sont beaucoup par par lla a vvacance acance llocative ocative ((cf. cf. ffigure igure 33). ). •
Les et se relouent rapidement (pendant la • On tements
notera également le taux de vacance de 21,8 % 8,9%
des de l’enF5,
alors
que
ceux-ci
ne
composent
que
préavis). plus recherchés •• plus Les n
eufs, b
ien q
ue p
lus c
hers, s
ont b
eaucoup Les llogements ogements n
eufs, b
ien q
ue p
lus c
hers, s
ont b
eaucoup recherchés et se relouent rapidement (pendant la • On notera également le taux de vacance de 21,8 % des période du préavis). appartements F5, alors que ceux-­‐ci ne composent que 8,9% semble
des
logements
sociaux
(cf.
figure
3).
plus recherchés et se relouent rapidement (pendant la •
On notera également le taux de vacance de 21,8 % des plus recherchés et se relouent rapidement (pendant la • appartements F5, alors que ceux-­‐ci ne composent que 8,9% On notera également le taux de vacance de 21,8 % des période du préavis). de l’ensemble des logements ociaux (cf. figure période appartements F5, alors que ceux-­‐ci ne composent que 8,9% période ddu u ppréavis). réavis). appartements F5, alors que ceux-­‐ci ne composent que 8,9% de l’ensemble des logements ssociaux (cf. figure 3). 3). de ll’ensemble ’ensemble ddes es llogements ogements ssociaux ociaux ((cf. cf. ffigure igure 33). ). de 3 : Vacance
locative
logement
parc
public
de la
au 30/04/2013
p
Figure 3locative : Vacance ocative pdar ype de logement ans le plocatif
arc locatif public e lla a CAGB aa
u u 30/04/2013 Figure 3 :Figure
Vacance plar tpar
ype type
e tlde
ogement ddans
ans dlle
e arc locatif public dde CAGB
AGB 30/04/2013 Figure Figure 33 :: VVacance acance llocative ocative ppar ar ttype ype dde e llogement ogement ddans ans lle e pparc arc llocatif ocatif ppublic ublic dde e lla a CCAGB AGB aau u 330/04/2013 0/04/2013 Repartition de l'ensemble des logements ddu u pp
arc Vacance type de logement Repartition de l'ensemble des logements arc Vacance locative par tlocative ype de plar ogement
Repartition llogements public par ddtes ype
Repartition dde e ll'ensemble 'ensemble es ogements ddu u pparc arc Vacance Vacance llocative ocative ppar ar ttype ype dde e llogement
ogement
public par type
public par type
PLS
Vacanc locative par type de logement
Repartition de l'ensemble des logements du parc public par type
et ceux qui sont situés ceux dans des sont communes situés dans rurales des communes loin rurales loin services et/ou vet ers les pqui ôles d’emplois. des v illes. des villes. Figure 7 : Vacance locative par type de logement dans le parc locatif de la zone frontalière au 30/04/2013
Figure 7 : V
lFigure ocative 7 p: ar Vacance ype dle ocative ldogement par dtype ans lde e plarc ogement locatif ddans e lpa ublic le zone parc rontalière locatif de rurale laa u zone 30/04/2013 au 30/04/2013 Figure 8acance : Vacance locative ptar type e logement dans e parc locatif dfe la zone au frontalière 30/04/2013 Note de conjoncture - N°9 - Février 2014
Vacance ar ttype ype logement
Vacanc locative ocative ppar Vacanc dd
e e logement
locative par type dRepartition e logement
de l'ensemble Repartition des logements dde es l'ensemble du logements parc des l ogements u parc Repartition de l'ensemble du parc pdublic public par type
public par type
par type
6,8
8,5
5,1
10,5
5,1
8,8
4,2
3,98,8
9,8
25,4
54,2
16,1
25,4
27,6
45,4
4,2
11,5
35,2
38,5
F1
F2
F3
F2
F3
F4
F4
36,2
F5 et +
F5 F1
et + F2
35,6
F4
F5 et +
Contexte et objectifs
La vacance locative sur les territoires des secteurs ruraux du département La vacance locative sur les territoires des secteurs ruraux
du département
Parc locatif privé Initiée en 2009, la note sur la vacance locative dans le département du Doubs vise à appréhender les évolutions du marché
immobilier.
Parc locatif social Parcsur locatif
• Il est à noter que notre base est peu renseignée cette •social
Le parc public représente 18,8 % du parc locatif sur le zone concernant le parc locatif privé, qui est le plus secteur rural. représenté dans partie (81,2 % du représente
parc 18,8 % du parc locatif sur le secteur rural.
Le parc
public
Il est à noter que notre
renseignée
surcette cette
zonedu territoire base est peu
u secteur). concernant le parc locatif privé, quilocatif est le dplus
représenté dans
• La vacance commerciale dans le parc social est de 5,2 % au La vacance commerciale dans le parc social est de 5,2 % au
• La vacance commerciale dans ce secteur se maintient à 31/04/2013 (6,3 % au 31/08/2012). cette partie du territoire
(81,2 % du
parc locatif du secteur).
31/04/2013 (6,3 % au 31/08/2012).
un niveau acceptable entre 7 % et 8 % (près de + 2 points La vacance commerciale
dans ce secteur se maintient à un
par rapport au parc locatif social et selon les territoires). niveau acceptable entre 7 % et 8 % Il (près
de
+
2
points
par
rapfaudra dans les notes à venir affiner cette zone port au parc locatif social et selon les
territoires). Il faudra dans
d’analyse. les notes à venir affiner cette zone• d’analyse.
Les professionnels de l’immobilier précisent que le coût de transport et l’évolution des charges Les professionnels de l’immobilier croissant précisent que
le coût crois(bâti souvent sant de transport et l’évolution desénergétiques charges énergétiques
(bâti ancien) provoquent un recentrage la demande souvent ancien) provoquent un recentrage
de de la demande
versvers les bourgs équipés de services e
t/ou v
ers l
es p
ôles les bourgs équipés de services et/ou vers les pôles d’emplois. d’emplois. Figure 8 : Vacance locative par type de logement dans le parc locatif public de la zone rurale au 30/04/2013
Figure 8 : Vacance locative par type de logement dans le parc locatif public de la zone rurale au 30/04/2013 Parc locatif privé
Mise en place dans le cadre de l’Observatoire Départemental de l’Habitat, la présente publication est
réalisée à partir d’une enquête à « dire d’expert»
auprès des professionnels de l’immobilier du
parc locatif privé et des données exhaustives du
parc locatif public.
L’analyse porte sur l’ensemble du département du
Doubs puis est déclinée sur les quatre secteurs suivants :
CAGB, PMA, zone frontalière et secteurs ruraux.
La présente note dresse un bilan de la situation au 31 décembre 2012 et au 30 avril 2013. Les résultats sont présentés
sous forme de tableaux de bord.
Quelques repères sur le parc locatif dans le Doubs qui compte près de 88 600 logements
locatifs, soit 51 800 pour le parc locatif privé (PLP) et 36 800 pour le parc locatif social (PLS).
Vacance locative par tRepar&&on ype de logement
Repartition l'ensemble logements du parc public de l'ensemble des logements du dpe arc public par dtes ype par type
Vacance loca)ve par type de logement 11,2 5,3
11,2
5,3 >>>>>>>>>> La vacance dans le parc locatif du Doubs
Situation au 31/12/2012 et 30/04/2013
F3
Ha
35,2
54,2
35,6
F1
Observatoire départemental
de l’habitat du Doubs
bi
16,1
tat
5,3
6,8
8,5
11,2
9,8 10,5
10,5 3,9 11,5 9,8
Sources : Insee 2009 – GBSD (Groupement des bailleurs sociaux du Doubs) 2011
3,9
11,5
La vacance locative sur le territoire départemental du Doubs : situation au 31/12/2012 et au30/04/2013
27,6
27,6 38,5 45,4
38,5
36,2 45,4 36,2
Taux de vacance commerciale
Figure 1: Evolu.on de la vacance loca.ve dans le département du Doubs depuis 31/12/2011 12 31/12/12
30/04/13
10 F1 F2 F3 F4 F5 et + F1
F2
F3
F4
F5 et +
NOTE MÉTHODOLOGIQUE
Département
Parc privé
Parc social
8 6 Cette note de conjoncture a été réalisée à partir d’une
synthèse des points de vue et
ressentis de l’ensemble des bailleurs sociaux et d’un panel conséquent de bailleurs
privés.
La partie concernant le parc locatif privé porte sur les logements du secteur libre.
agences immobilières dans
Les données ont été recueillies auprès des principales
le département. C’est l’intégralité des biens confiés aux agences qui a été prise en
compte, à savoir les biens loués et gérés par les professionnels,
ainsi que ceux qui ont
été confiés aux professionnels uniquement pour la recherche d’un locataire, le bailleur
se réservant la gestion directe du bien lorsque celui-ci est loué.
Les informations recueillies traitent la vacance et son évolution en fonction de différents critères : localisation, type de bien, ancienneté, etc…
La partie concernant le parc locatif social porte sur l’ensemble du parc géré par les
cinq bailleurs du département.
7%
8,8 %
4,6 %
6,3 %
7,4 %
4,7 %
4 Liste des agences immobilières participant à la dernière enquête :
Alliance Immobilière, Cabinet Voisard, Century 21 du Plateau, Century 21 Montbéliard,
Francimmo, Nexity Besançon, Nexity Montbéliard, Immobilière Comtoise, Immobilière
du Château, Office immobilier, Raynaud Immobilier, Synergie Immo, Trilogie, Urbania,
Vigneron Immobilier, OGT, Immobilière du Château, ERA, AICI, Mourey, Century 21
Besançon, Pontim, Immobilier Pontissalien, ELFI, Century 21 Ornans.
Les bailleurs sociaux du Doubs : Grand Besançon Habitat, Ideha, Habitat 25,
Néolia, SAIEMB.
Rappel de la définition de la vacance locative :
Logement vide, en l’état, en attente d’un locataire depuis au moins un mois (vacance
de courte durée de 1 à 3 mois)
2 0 31.12.2011 30.04.2012 31.08.2012 31.12.2012 30.04.2013 Le parc locatif privé est celui qui enregistre la plus
forte baisse en un an (3 points de moins par rapport
au 30 avril 2012).
Sur la même période, le parc locatif social maintient
son taux de vacance.