Département de la Vendée Commune d`OLONNE sur MER

Transcription

Département de la Vendée
Commune d’OLONNE sur MER
MODIFICATION SIMPLIFIEE 4- 6 DU PLU
Notice explicative
Dossier de mise à disposition du 15 février au 18 mars 2016
PLU d’Olonne sur Mer, modification simplifiée 4-6
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Sommaire
1 – PREAMBULE
p3
1-1- historique de la planification urbaine communale
1-2- contexte supra communal de l’évolution du PLU
1-3- rappel des dispositions réglementaires applicables à l’évolution du PLU
1-4- déroulement de la modification simplifiée
p3
p4
p5
p6
2 – OBJET DE LA MODIFICATION SIMPLIFIEE
p6
2-1 – compléter l’OAP de la zone 1AUH de la Mouline en modifiant le zonage
de la parcelle située à l’est de la route des Maraîchers ( de 1 AUH en UH)
p6
2-2- modifier l’OAP du village de la Bauduère omise dans la modification 4-1
approuvée le 27 février 2012
2 -3 – diverses retouches dans le règlement littéral :
2-3-1 dans la zone UH, compléter les dispositions nouvelles instaurées
par la modification 4-5 pour le bâti existant notamment
2-3-2 d’autres modifications du règlement littéral
p 10
p 12
p 12
p14
2-4- les mises en conformité rendues nécessaires par l’évolution jurisprudentielle et législative
p 23
2-4-1 le respect de l’article R 123-9 du code de l’urbanisme définissant les catégories
de constructions pour les règles de stationnement
p 23
2-4-2 le régime applicable aux boisements inventoriés dans le PLU
p 25
3 – ANALYSE ET JUSTIFICATION DU RECOURS A LA MODIFICATION SIMPLIFIEE p 25
3-1 évaluation des incidences prévisibles des modifications proposées
p 25
3-2 justification du recours à la modification simplifiée
p 26
Nota : la procédure de modification simplifiée est l’occasion d’annexer au PLU la servitude
d’utilité publique instituée par arrêté préfectoral du 24/12/2015 joint à la présente notice
1 - PREAMBULE
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1-1-
Historique de la planification urbaine communale
Le Plan d’Occupation des Sols de la Commune d’OLONNE-SUR-MER a été prescrit le
12 avril 1976 puis approuvé le 24 juin 1981 par arrêté préfectoral.
Le Plan d’Occupation des Sols a subi des procédures de révision successives
approuvées le 13 novembre 1984, puis le 30 juin 1989 et enfin le 9 janvier 1997. Depuis cette date, 9
modifications ont apporté des corrections et des adaptations du zonage et du règlement, motivées
par des ajustements à l’évolution de l’urbanisation du territoire communal.
Par délibération en date du 19 janvier 2004, le Conseil Municipal a décidé de réviser le
document d’urbanisme et d’élaborer un Plan Local d’Urbanisme conformément à la loi du 13
décembre 2000 dite loi SRU, modifiée par la loi du 2 juillet 2003 dite Urbanisme et Habitat. Ce PLU a
été approuvé le 19 avril 2011 et intègre la doctrine de l’Etat élaborée à la suite de la tempête Xynthia
de février 2010.
Le conseil municipal a approuvé le 27 février 2012 la modification 4-1 du PLU
intégrant les dispositions spécifiques à la ZAC de Belle –noue dans un secteur de la zone UB (UBn) et
annexant 3 documents complémentaires devant aider à la conception des opérations: le Règlement
Intercommunal de Publicité publié le 12 juillet 2011, le Plan vert communal et le Schéma
d’Aménagement Lumière communal.
Une révision simplifiée 4-2 approuvée le 7 mai 2012 a modifié les limites d’un corridor
biologique dans le territoire agricole, afin de permettre l’implantation d’une activité d’élevage, de
transformation et de commercialisation des produits de l’exploitation la Goulpière.
Une modification a été approuvée le 25 février 2013 pour intégrer quelques
changements dans le règlement graphique et littéral afin, notamment, de suivre l’évolution des
projets communautaires et aligner des limites de zone pour faciliter l’aménagement urbain ainsi que
procéder à des rectifications dues à des erreurs matérielles.
Une modification simplifiée a été approuvée le 15 juillet 2013 afin de corriger des
erreurs de transcription graphique du POS dans le PLU, adapter la lite d’un camping à la réalité, créer
des jardins familiaux dans la coulée verte et retoucher le règlement littéral dans certains articles.
Une modification a été engagée en 2014 pour sauver le PADD du PLU contrarié par la
loi du 24 mars 2014 qui a supprimé dans les PLU, les rares coefficients d’occupation des sols et minima
parcellaire instaurés depuis la loi SRU ; cette modification 4-5 a été approuvée les 26 janvier 2015 et
21 mai 2015 pour permettre aussi et respectivement :

D’une part, l’ ouverture à l’urbanisation des zones 2 AU de la ZAC de la
Guérinière supprimée par une délibération intermédiaire le 16 mars 2015, le rattachement de 2
parcelles à la zone UC du pôle Santé ( création d’un secteur UCs ), et d’un ilot de 2 ha à la zone UE du
pôle numérique ( création d’un secteur UEn), la définition d’orientations d’aménagement et de
programmation correspondantes ainsi que la régulation de la densification du bâti permise dans la
zone UH par la création d’un coefficient de pleine terre et de nouvelles règles d’emprise au sol en
adéquation avec l’objectif d’une limitation de la pression anthropique près des marais et de la forêt.
Un secteur de la zone UH a été créé pour le lotissement du golf ( UHg) un secteur de jardins familiaux
a été ajouté ( Nj) , les emplacements réservés ont été mis à jour ( 7 réalisés, 2 ajoutés), la réunion des
zonages « camping ( UT), hébergement touristique (UL) et centre équestre ( UK) a intégré une unique
zone UL ( zone de loisirs) avec les indices correspondants venant alléger le volume du règlement
littéral ;
Le règlement a été modifié principalement pour la zone UH par l’adjonction des notions de « surface
imperméabilisée et d’un coefficient de pleine terre ( article 13) et d’une emprise au sol plafonnée
suivant la taille de l’unité foncière ( article 9) afin de compenser la suppression du minimum parcellaire
(article 5) et du COS ( article 14 ) ; d’autres adaptations du règlement ont été ajoutées ( typologie des
logements, stationnement des 2 roues, abris de jardin, etc…
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
D’autre part, l’ouverture à l’urbanisation de la zone 2 AU du Pinay rendue
possible par la publication des cartes d’aléas du Plan de prévention des Risques Littoraux qui montre
que ce secteur est à l’écart des risques de submersion et d’inondation dont le zonage du PLU
approuvé en 2011 sur la base de l’Atlas des Zones Inondables, impactait la moitié du périmètre
conduisant à soulever les réticences lors de l’enquête publique et à produire une réserve du
commissaire enquêteur en faveur d’un report de la décision d’ouverture après la publication du projet
de PPRL.
1-2-
Contexte supra communal de l’évolution du PLU
La commune est couverte par le Schéma de Cohérence Territoriale du canton des
Olonnes approuvé le 20 février 2008, avec lequel les documents d’urbanisme communaux et les ZAC
doivent établir des relations de compatibilité. Le SCoT a été mis en révision par délibération du
Syndicat Mixte en date du 23 novembre 2015.
Un Programme Local de l’Habitat, approuvé le 28 février 2014 par la communauté de
communes des Olonnes mais portant sur le territoire du SCoT a diagnostiqué l’état du parc de
logements et mis en relief :
-une moindre production de logements depuis la validation des objectifs du SCoT,
mais le respect de la densité affichée à 24 logts/ha et une certaine modération de la consommation
d’espace concomitante, la difficulté d’accéder à la propriété, l’importance du parc de logements (
8000) à réhabiliter sur le plan énergétique, un peuplement du parc de locatif privé éligible à 80% au
logement social, un parc locatif social réduit ( 6 à 7%) pour une demande soutenue ( 1200 en 2011) …
Le programme d’actions se fonde sur 4 orientations stratégiques : l’amélioration de l’habitat pour
faire face au vieillissement de la population et à la transition énergétique, la satisfaction de la
demande en logements sociaux locatifs publics et privés, l’accès à la propriété des familles et des
jeunes ménages, l’optimisation du foncier. Ces mesures n’impactent pas directement le PLU d’Olonne
sur mer déjà engagé depuis 2011 dans la voie tracée par le PLH, en particulier en matière de
logements aidés…
En parallèle, le SAGE Auzance Vertonne et petits côtiers qui a pour objectif la gestion
de la qualité des eaux et des quantités a été soumis à enquête publique du 17 août au 18 septembre
2015 pour être approuvé le 18 décembre 2015.
Enfin, le Schéma Régional de Cohérence Ecologique soumis à enquête publique du 16
juin au 17 juillet 2015 a été adopté le 30 octobre 2015 et présente notamment la trame verte et bleue
du territoire à intégrer dans les zones à préserver.
Dans les grandes lignes des articles L 131-1 et L 131-2, le SAGE et le SRCE obligent le
PLU au principe large de la compatibilité ; toutefois, il n’appartient pas directement au PLU d’intégrer
les dispositions correspondantes, le SCoT en révision étant en charge de l’intégration de l’ensemble
des données et le PLU étant tenu de s’y référer.
En matière de servitudes d’utilité publique, le Plan de Prévention des Risques
Littoraux (inondations, submersion marine, chocs mécanique et érosion) prescrit le 6 juillet 2012 et
prorogé le 9 juin 2015 a été soumis à enquête publique du 28 décembre 2015 au 29 janvier 2016 et
sera annexé au Plu dès son approbation. Le PLU comporte un zonage s pour submersion marine et i
pour inondation instauré à l’approbation en 2011 qui demeurent apparents sur les plans de zonage
mais dont les correspondances réglementaires inscrites dans les dispositions générales du règlement
littéral à l’article 6 seront sans objet, le PPRI venant intégralement s’y substituer sitôt sa publication
effectuée par une mise à jour du PLU prononcée par arrêté du maire dans un délai de 3 mois. Les
zonages s et i ne pourront être modifiés avant la modification ou la révision ultérieure du PLU.
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Dans l’immédiat, le présent dossier de modification ne comporte aucun élément
venant interférer avec les dispositions du SRCE, du SAGE ou du PPRL. Seul, le volet Habitat est en
rapport avec le PLH approuvé et il sera donc démontré que le contenu de la modification simplifiée est
sans effet contraire sur le PLH.
1-3-
Rappel des dispositions réglementaires applicables à l’évolution du PLU
Par ordonnance n° 2015-1174 du 23 septembre 2015, la partie législative du code de
l’urbanisme a été recodifiée pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2016. De même, la partie
réglementaire a été publiée par décret du 28 décembre et vient modifier les références
réglementaires du PLU qui fera donc l’objet d’une adaptation concomitante
(articles R 104-8 et suivants). Depuis cette date, les dispositions relatives au PLU sont numérotées à
partir de l’article L 151-1 ; afin d’être en mesure de respecter le code de l’urbanisme dès son
approbation début 2016, le présent dossier cite en gras les nouveaux articles en correspondance
directe avec les sujets abordés.
En vertu de l’article L.153-45 du Code de l’Urbanisme, « En dehors des cas
mentionnés à l’article L 153-41, ( relatif au recours imposé à la procédure de modification pour les
modifications du règlement graphique et littéral et des Orientations d’Aménagement et de
Programmation qui auraient pour effet de majorer de plus de 20% les possibilités de construire résultant
dans une zone de l’application de l’ensemble des règles du Plan, soit de diminuer ces possibilités de
construire ou de réduire la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser ) et dans le cas des majorations des
possibilités de construire prévues par le Code de l’urbanisme aux articles L 151-28, et L 151-29,
(lesquels concernent, respectivement, la majoration de 20 % de la surface de plancher constructible pour
l’extension des constructions, la majoration plafonnée à 50% du volume constructible pour la réalisation
de logements sociaux, la majoration plafonnée à 30 % pour favoriser des constructions répondant à des
critères de performance énergétique élevée ou alimentées à partir d’équipements performants de
production d’énergie renouvelable ou de récupération), le projet de modification peut, à l’initiative du
président de l’EPCI ou du maire, être adopté selon une procédure simplifiée et il en est de même
lorsque le projet de modification a uniquement pour objet la rectification d’une erreur matérielle. »
Selon l’article L 153-45, « Dans les autres cas que ceux mentionnés à l’article L 153-41
( majoration de plus de 20% des possibilités de construction résultant dans une zone de l’application
des règles du plan, diminution de ces possibilités de construire, réduction de la surface d’une zone
urbaine ou à urbaniser), et dans le cas des majorations des droits à construire prévus à l’article L 15128 ( dépassement limité à 20% des règles de gabarit, de hauteur et d’emprise au sol pour
l’agrandissement des habitations, dépassement limité à 50% pour permettre la réalisation de logements
locatifs sociaux et à 30 % pour les logements intermédiaires, dépassement limité à 30% pour les
constructions exemplaires ou à énergie positive, ) la modification peut, à l’initiative du président de
l’EPCI ou du maire, être effectuée selon une procédure simplifiée. Il en est de même lorsque le projet
de modification a uniquement pour objet la rectification d’une erreur matérielle.
La procédure de modification simplifiée consiste à mettre à disposition du public
pendant 1 mois dans des conditions lui permettant de formuler ses observations, le projet de
modification, l’exposé de ses motifs et les avis émis par les personnes publiques associées ( Etat,
Région, Département, Syndicat Mixte chargé du SCoT, EPCI chargé des Transports en commun,….)
selon l’ article L 153-47.
A contrario, le recours à la modification avec enquête publique est imposé lorsque les
changements apportés impactent de plus de 20 % les possibilités de construire ou bien réduisent un
périmètre de zone U ou AU.
1-4-
Le déroulement de la modification simplifiée
La procédure de modification est engagée à l’initiative du maire qui établit le projet de
modification et le notifie au Préfet et aux personnes publiques associées mentionnées aux articles
Page 5
L.132-7 et L 132-9 : Président du Conseil Régional, Président du Conseil départemental et le cas
échéant, au Président de l’Etablissement Public chargé du SCOT, au Président de l’EPCI chargé des
Transports en commun ainsi qu’aux chambres consulaires et à la section régionale de la
conchyliculture pour les communes littorales. Le projet de modification, l’exposé de ses motifs et, le
cas échéant, les avis émis par les personnes associées sont mis à disposition du public pendant 1 mois,
dans des conditions lui permettant de formuler ses observations. Ces observations sont enregistrées
et conservées. Les modalités de la mise à disposition sont précisées par le conseil municipal et portées
à la connaissance du public au moins 8 j avant le début de cette mise à disposition. A l’issue de la mise
à disposition, le maire en présente le bilan devant le conseil municipal qui en délibère et adopte le
projet éventuellement modifié pour tenir compte des avis émis et des observations du public par
délibération motivée (selon l’article L 153-47).
Le caractère exécutoire de l’acte approuvant la modification simplifié est entériné par
sa publication et sa transmission à l’autorité administrative compétente de l’Etat (article L 153-48)
dans les conditions définies aux articles L2131-1 et L 2131-2 du code général des collectivités
territoriales.
2- OBJET DE LA MODIFICATION SIMPLIFIEE
Les modifications concernent 2 interventions mineures sur le réglement graphique et les
Orientations d’Aménagement et de Programmation et des corrections et compléments du règlement
littéral.
2-1 compléter l’orientation d’aménagement de la Mouline instaurée lors de la dernière
modification 4-5 (en modifier la présentation) et rattacher la parcelle est au zonage UH
La modification 4-5 a notamment consisté a créer les conditions du maintien de l’équilibre du PADD
en instaurant, en substitution du COS et du minimum parcellaire dans la zone UH, une emprise au sol
et un coefficient de pleine terre, conjugués à la création d’une orientation d’aménagement et de
programmation pour le seul secteur 1AU de cette zone.
A l’est de la route des Maraîchers, une bande de terrain est demeurée sans vocation précise compte
tenu de sa largeur qui ne permet pas de réaliser aisément une nouvelle habitation mais permet
néanmoins de répondre aux besoins d’agrandissement des parcelles bâties adjacentes classées en
zone UB. Sans toutefois modifier le zonage de cette longue bande de terrain, large de 10 m au nord à
moins de15 m au sud, il est souhaitable d’assurer une unité de traitement des 2 rives de la route des
Maraîchers dans ce tronçon de 150 m en ajoutant, dans l’épaisseur de la marge de recul à respecter sur
la voirie ( 5 m en agglomération s’agissant de la RD 122 ), une indication quant à l’affectation du sol :
traitement paysager avec haie bocagère à créer en réponse à la haie présente sur l’autre rive de la
voie. Cette disposition n’impacte pas la valeur d’usage de la propriété ni les droits à bâtir, aucun accès
direct n’étant envisageable depuis la RD 122.
L’OAP ainsi complétée peut officialiser ce qui n’a pas été clairement traduit dans le schéma d’origine,
à savoir le rattachement aux propriétés bâties adjacentes en partie nord et un reliquat de
constructibilité potentielle au titre de la zone UH en partie sud, avec l’accompagnement paysager
précité en rive de la route des Maraîchers.
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Plans pages suivantes : le dossier d’OAP finalisé à l’issue de la présente modification regroupera les 2
images correspondant à ce secteur qui ont été dissociées lors de l’approbation du 26 janvier 2015 (
p15/16 et p31) afin de rendre la lecture cohérente.
Parcelle longitudinale à la
voirie à rattacher à la zone UH
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OAP extraite du PLU approuvé le 19 avril 2011 ci-dessus et ci-après complément apporté le 26 janvier
2015
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Page 9
2-2 modifier l’orientation d’aménagement du village de la Bauduère en lien avec la modification
4-1 approuvée le 27 février 2012, correction d’une omission.
Par délibération du 27 février 2012, le conseil municipal a approuvé la réduction de la trame de
protection des jardins qui borde la rive nord bâtie de la rue du pont ; pour le bâtiment du Séminaire
identifié au patrimoine d’intérêt local ( article L 151-19), il s’agissait d’éviter toute opération à une trop
grande proximité de l’édifice afin de ménager la perspective depuis l’espace public comme depuis les
espaces naturels plus lointains. L’orientation d’aménagement qui acte cette protection demeure sur la
totalité de la propriété aujourd’hui communale qui jouxte l’immeuble alors que la trame graphique
portée au plan de zonage a été réduite.
Extrait du règlement graphique en vigueur après la modification 4-1 montrant la réduction de
la trame de protection sur 2 parcelles ( trait rouge)
Il est donc proposé dans la présente modification de caler la limite de la zone de protection
intermédiaire en vert clair sur le trait rouge qui correspond à une limite parcellaire.
Cette correction semble nécessaire pour autoriser une petite opération communale de 6 logements
individuels dont 2 PSLA dans la partie nord du terrain.
Page 10
avant
après
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2-3 diverses retouches dans le règlement littéral
2-3-1 dans la zone UH compléter les dispositions nouvelles instaurées par la modification 4-5
L’instauration d’une emprise au sol maximale des constructions ( article 9) et d’un coefficient de pleine
terre ( article 13) ont été mis en place pour sauvegarder le PADD qui affiche la limitation du
développement à l’ouest de la voie ferrée dépourvu de services et d’équipements, obligeant un
recours à l’automobile systématique pour tout déplacement.
La combinaison des 2 articles vise à contraindre les divisions parcellaires à un minimum de surface, le
secteur concerné étant dépourvu de desserte par le réseau d’eau pluviale; elle interdit désormais
aussi toute évolution du bâti existant sur les parcelles d’au moins 500m² délimitées antérieurement à
l’imposition du seuil de constructibilité de 800 m² du PLU en 2011 ; si ces parcelles sont déjà bâties,
leur possibilité d’extension est aujourd’hui limitée par une emprise au sol des constructions de 30% (
au lieu de 50 % auparavant), et une imperméabilisation plafonnée à 30 % ( au lieu de 65 %). La
structure du bâti ne permet pas toujours une extension verticale qui a pour effet de modifier le mode
d’occupation du logement. L’objectif n’est pas d’interdire l’évolution du bâti existant mais de limiter
l’arrivée de nouveaux habitants dans de nouvelles constructions édifiés sur des terrains ne permettant
pas de conserver une surface d’absorption suffisante eu égard aux aménagements de terrasses,
piscines et annexes…
Pour les constructions anciennes préexistantes au PLU et au POS qui ne sont pas situées dans des
parcelles de taille suffisante, comme pour celles plus récentes relevant de l’application du PLU de
2011, il semble donc qu’un assouplissement des plafonds soit nécessaire sans contrarier les objectifs.
Cette mesure reste dans l’objectif de modérer la densification de la zone UH en favorisant de plus
grands logements sur de plus grands terrains, plutôt que des logements plus nombreux.
Enfin, il est possible d’admettre que pour les grandes unités foncières, les dispositions retenues
fassent obstacle à la construction de maisons d’habitation et d’ annexes ( garage, piscine, etc…) en
rapport avec la taille de la maison projetée… Dès lors qu’un étage est conçu pour une partie
significative de l’opération, il s’avère que la logique du règlement proposé pour contrôler les
divisions de terrain à bâtir apparaît incongrue pour les cas d’espèces où l’unité foncière excède
2000m². C’est pourquoi, il est envisagé de favoriser cette tranche qui répond à l’objectif de ne pas trop
imperméabiliser, à la fois en augmentant l’emprise au sol et en réduisant le coefficient de pleine terre,
dans la limite des possibilités de la procédure ( moins de 20%), sous les propositions suivantes :
Il est donc proposé une écriture complémentaire (en gras) aux articles ci–après :
UH-9 : EMPRISE AU SOL
Pour tout projet s’implantant sur un terrain nu :
L’emprise au sol cumulée des constructions ne devra pas excéder, par unité foncière :
Moins de 400m² : 10%
de 400 à moins de 800m² : 30%
de 800 à moins de 2000m² : 25%
Au de là de 2000m² : 10% 12 %
Pour les constructions existantes ou autorisées à la date d’approbation du PLU
modifié le 26 janvier 2015, une majoration du coefficient d’emprise au sol est autorisé en une
seule fois pour la réalisation d’un agrandissement, d’une annexe ou d’une piscine à raison de :
-Terrain bâti de moins de 400m² ( constructions bien antérieures au document d’urbanisme qui
imposait un seuil de 500 m² pour la constructibilité dans la zone UC du POS) : 10% d’extension de
l’emprise au sol existante possible dans la limite de 20 m² ;
-de 400 à moins de 800m² : 10% d’extension de l’emprise au sol existante possible dans la limite
de 40 m² ;
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-de 800m² ( seuil de constructibilité instauré par le PLU approuvé le 19/04/2011 en cas de
restructuration du parcellaire par division ou remembrement) à moins de 2000 m² : 10%
d’extension de l’emprise au sol existante possible dans la limite de 50 m² ;
-au-delà de 2000m² : 20 % d’extension de l’emprise au sol existante possible dans la limite de 100
m² .
Dans tous les cas, un dispositif de rétention sera imposé pour limiter le débit de rejet des eaux de
pluie issues de la propriété à raison de 0,24 m3/10 m² imperméabilisés en supplément
La correspondance dans l’article UH-13 : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS se présente ainsi,
l’erreur matérielle constatée de la suppression du titre de l’article étant corrigée simultanément.
Depuis l’approbation de la modification 4-5 instaurant un coefficient de pleine terre, il a été mesuré la
difficulté d’appliquer un coefficient d’emprise au sol maximale et un coefficient de pleine terre
totalisant 100% ; les allées et surfaces imperméabilisées non qualifiables de construction viennent en
déduction de la surface imperméabilisable et obèrent donc les possibilités données par l’emprise au
sol. Afin de ne pas pénaliser les constructions placées en second et en 3ème rang derrière les
constructions riveraines de la voirie, ainsi que la création de grands logements avec des
aménagements extérieurs de terrasses autour des piscines, une diminution de la surface en pleine
terre imposée est envisageable afin d’assurer une surface imperméabilisée supplémentaire de 10 %,
l’emprise au sol étant déjà augmentée.
Le principe est d’autoriser un « forfait »de 50 à 100m² de droit à imperméabiliser une quelconque
surface de terrain afin de ménager l’accès et l’espace de stationnement devant un garage qui
dépendent de la distance à la voierie de desserte. Pour calculer la surface d’espace vert en pleine terre
on déduira de chaque assiette de projet un forfait de 100m² avant d’appliquer le coefficient de la
strate correspondante.
contenu en vigueur avec additif proposé en caractère gras :
…. Les implantations des constructions et installations doivent être réalisées de telle manière qu’elles
maintiennent le maximum de végétation. L’abattage d’arbres ou de haies techniquement nécessaire à
la réalisation du projet sera autorisé dès lors qu’ils sont remplacés par des essences locales conformes
au Plan vert annexé au présent PLU.
Les surfaces libres de toute construction, ainsi que les aires de stationnement doivent être paysagées.
A la parcelle, les espaces libres de toute construction, de stationnement et de circulation automobile
devront être aménagés en espaces verts.
La présentation devient :
Pour les terrains nus déjà délimités à la date d’approbation de la modification 4-5 du PLU
( 26 janvier 2015), un coefficient de pleine terre devra être respecté par unité foncière à la date
d’approbation du PLU incluant une rétention à la parcelle, correspondant à :
-
90% de 0 à moins de 400 m²
60% 70% de 400 à moins de 800 m²
65% 75% de 800 à moins de 2000 m²
80% 90% au-delà de 2000 m²
Dans le cas de la division ultérieure d’une propriété bâtie, afin de disposer d’une surface
d’espaces verts en cohérence avec l’objectif d’absorption des eaux pluviales, les coefficients de
pleine terre ci dessus sont applicables à l’ensemble des lots issus de la division.
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Pour les terrais bâtis délimités à la date d’approbation de la modification 4-5 ( 26 janvier 2015),
une diminution du coefficient de pleine terre est autorisé en une seule fois pour permettre la
réalisation d’un agrandissement, d’une annexe ou d’une piscine selon la proposition suivante :
-terrain bâti de moins de 400m² ( constructions antérieures au document
d’urbanisme qui
imposait un seuil de 500 m² pour la constructibilité dans la zone UC du POS) : 25 %
-de 400 à moins de 800m² : 30%
- de 800m² ( seuil de constructibilité instauré par le PLU approuvé le 19/04/2011 en cas de
restructuration du parcellaire par division ou remembrement) à 2000m²: 50% ( ce coefficient
correspond à la moyenne entre le coefficient de 75% instauré par la Modification 4-5 et la part
d’espaces verts exigée dans le PLU approuvé en 2011 dont extrait ci-après :
A la parcelle, les espaces libres de toute construction, de stationnement et de circulation automobile
devront être aménagés en espaces verts. Ils représenteront 35 % au moins de la surface du terrain
d’assiette de la construction.
-au-delà de 2000m², 70%
Une surface de pleine terre comportant un dispositif de rétention des eaux pluviales devra être
maintenue à raison de 0,24m3/10m² imperméabilisés en supplément:
En parallèle de cet assouplissement mineur, il sera précisé à l’article UH-1, l’interdiction de toute
forme d’hébergement hôtelier collectif :
Sont interdits, les hôtels, la création de résidences de tourisme, de résidences hôtelières et de
structures à visée principale d’hébergement saisonnier, à l’exception des chambres d’hôtes
rattachées à une résidence principale ( même unité foncière)
2-3-2 Les autres modifications du règlement :
Zone UA
- article UA-11 : ajouter que les matériaux de couverture des constructions à rez de chaussée
non destinées à l’habitation, peuvent être choisis dans la gamme de matériaux d’aspect zinc ( par
exemple bacs acier laqués à joints debout ) ; indiquer que la pente de 25 à 38 % ne s’impose qu’aux
tuiles ( par application des DTU). Les toitures seront de préférence à 2 pans ( et non 2 pentes).
Cette correction concerne tous les articles 11 de toutes les zones du PLU.
Zone UB :
-article UB-3 : ACCES ET VOIRIE
Les schémas expliquent comment doit être dimensionné l’accès en second ou en 3ème rideau ; la
réduction ponctuelle à 2.50m ou à 4m s’entend comme espace libre pour la circulation des véhicules
afin, notamment, de permettre un passage aisé des services de secours ou un croisement de véhicules
-article UB-5 : CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
la configuration des terrains issus de détachements d’une plus grande propriété devra
permettre d’assurer le respect des normes de stationne ment hors voirie ( sous entendu, publique
ou privée au lieu de hors voie publique seulement)
article UB-6 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES
le titre ne se limite pas aux seules voies publiques ; il convient d’ajouter AUX devant EMPRISES
PUBLIQUES
6-2-4 : comme les autres constructions, les constructions annexes sont autorisées à
l’alignement ou en retrait dans le respect de l’implantation dominante des constructions contiguës ou
voisines ; la souplesse accordée pour une implantation dérogatoire à l’alignement ou en retrait d’au
moins 1m ne paraît pas justifiée et il est proposé de supprimer cette possibilité.
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article UB-7 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES DE PROPRIETE
7-1 sur une profondeur maximale de 20 m depuis l’alignement, les constructions doivent
s’édifier en ordre continu ou en retrait sur une limite latérale de 3 m si la construction présente des
percements en façade donnant sur la limite, cette rédaction peut concerner aussi une limite
n’aboutissant pas à la voie, telle que le fond de parcelle dans une configuration de terrain peu
profond car aucun percement ne peut se situer à moins de 3 m d’une limite séparative; il est
proposé de rédiger ainsi cet alinéa
les constructions doivent s’édifier en ordre continu ou bien en retrait sur une limite latérale
de 3 m si la construction présente des percements face à la limite latérale et de même pour les
parties de constructions comportant des baies face à une limite séparative n’aboutissant pas à la
voie. En l’absence de percement, la distance est ramenée à 2 m.
7-2 ; au delà d’une profondeur de 20 m, il est possible de construire en respectant la formule
3 m≤L≤ H/2 ; la distance de tout point d’une construction doit être au moins égale à la demi hauteur
du dit bâti avec un minimum de 3m ( il s’agit de reprendre une formulation des règlements précédents
qui offre plus de clarté dans la compréhension)
L’exception qui suit et qui ouvre la possibilité de déroger à la formule ci-dessus pour s’adosser
à une construction existante de valeur ou en bon état s’entend sur la propriété adjacente et dans la
limite de la même hauteur, cette disposition sera précisée.
7-3 : la précédente modification a ajouté que les piscines enterrées ou hors sol sont autorisées à
s’implanter entre la limite séparative de propriété et un retrait de 2 m ; cette disposition qui venait
compléter une obligation de recul obligatoire sur la limite séparative pour permettre ultérieurement
la construction d’une couverture sur une piscine a été mal formulée et n’ayant pas lieu d’être, elle sera
supprimée.
article UB-8 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPRT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
la distance de 3 m imposées entre 2 constructions ne s’applique pas aux piscines, il convient de
le préciser en ajoutant « piscines exceptées »
- article UB-10 : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
- La hauteur des constructions correspond à R+1 + attique avec pour caractéristique en cas de
constructions mixtes à vocation notamment d’habitat collectifs, une hauteur du rez de chaussée de 3
m. Cette disposition s’applique pour toutes les opérations d’habitat collectif comportant une mixité
sociale laquelle n’est imposée qu’à compter du 11ème logement et vise à permettre l’évolution du bâti à
terme…
En particulier, en zone de renouvellement urbain où la hauteur admise est supérieure ( R+2 +attique),
cette disposition est clairement applicable, conformément au rapport de présentation du PLU
approuvé en 2011 dont un extrait est repris en page suivante
La rédaction mérite d’en être améliorée afin de ne souffrir aucun problème d’interprétation…
Dans les opérations comportant de l’habitat collectif mixte ( logements libres et aidés), afin
d’offrir la possibilité d’accueillir des activités tertiaires compatibles avec l’habitat en pied
d’immeuble, la hauteur d’un étage droit en rez de chaussée sera d’au moins 3m.
Le gabarit du renouvellement urbain ( 10 m à l’égout et 13 m au plus haut) s’applique le long de
l’avenue Ch De Gaulle et le long de l’av. F. Mitterrand depuis leur jonction avec la rue Charcot
jusqu’au bd du Vendée Globe ( voir point 2-3 ci plus haut).
Afin de tenir compte de la déclivité potentielle des terrains depuis le niveau de la voirie et de respecter
les conditions de l’accessibilité des bâtiments aux personnes à mobilité réduite, le gabarit
correspondant à R+2+attique ou comble sera privilégié sur la règle de hauteur maximale ; l’objectif de
favoriser un renouvellement urbain de qualité étant prépondérant sur le plafond de hauteur
admissible à 13m, il sera donc possible de porter la hauteur à 15 m si la dénivelée le justifie au
regard du respect des autres législations…
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Extrait du rapport de présentation du PLU approuvé le 19 avril 2011 :
Olonne sur Mer
PLAN LOCAL D’URBANISME
CHAPITRE 3 : CHOIX RETENUS POUR LE PROJET DE PLU
5 - adapter l’offre d’équipements aux évolutions de la population
La commune dispose d’un pôle d’équipements centraux complété par trois pôles sportifs :
Le premier à l’est du bourg, le stade Marcel Guilbaud + les tennis couverts.
Le second, stade de la Guérinière
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Le troisième aux Chirons.
Le premier pôle fera l’objet d’une extension de l’offre d’équipements portant sur des vocations
sportives et non sportives.
Un quatrième pôle est envisagé sur la Vannerie pour des équipements intercommunaux.
Le pôle santé constituera un ancrage géographique pour d’autres équipements publics ou privés à
caractère médical ou para-médical.
Par ailleurs, le projet de PLU s’appuie sur la volonté de renforcer les polarités d’équilibre. Comme cela
a été précisé précédemment, le projet économique permettra de renforcer le pôle commerçant du
Centre Commercial des Olonnes. Le développement du centre ville créera les conditions d’une
pérennisation des services commerçants existants.
Le PLU vise aussi à organiser le développement en le structurant par des polarités secondaires.
L’axe central Bd du Vendée Globe
Cet axe structurant organise la mise en relation de quatre polarités d’équilibre entre le centre ville
d’Olonne et celui des Sables :
Le pôle d’équipements de la Sablière,
Le pôle commerçant du Centre Commercial des Olonnes,
Le pôle “formation-éducation” de la Guérinière et la Petite Guérinière (Bd du vendée Globe),
Le pôle équipement-économie de la Vannerie (Bd du Vendée Globe).
Les secteurs d’habitat :
Le pôle Olonnespace :
Ce pôle d’équipements installé en lieu et place d’une ancienne surface commerciale est associé à
une offre commerçante diversifiée le long de l’avenue Charles De Gaulle.
Le projet de PLU, au travers du principe de densification des rives de cet axe principal, vise à créer
les conditions d’un renforcement de l’offre de services ou commerçante par l’aménagement des
rez de chaussée des immeubles à construire pour des cellules commerciales ou de services.
Avenue François Mitterrand :
Le principe de densification le long des axes structurants s’applique aussi à la section de l’avenue
François Mitterrand entre le Bd du Vendée Globe et la Rue du Docteur Charcot. L’objectif est là aussi
de renforcer le pôle de services commerçants existant (pharmacie, boulangerie, bar, banque
coiffeur, kiné, médecin..).
Zone UB,
- article UB-11: ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET DE LEURS ABORDS
11-4 : toitures : l’expression « les toitures en croupe sont interdites lorsque le bâtiment ne
comporte qu’un seul niveau » n’a pas été jugée suffisamment explicite pour s’opposer à un projet de
construction particulier qui a donc été accepté malgré une formulation pourtant comprise par les
constructeurs. Afin de traduire la volonté de se référer au bâti traditionnel régional, la formulation
consiste à dire « les toitures en croupe ne sont autorisées que sur les volumes bâtis de forme
rectangulaires et à étage »
11-6 : clôtures : en cas de division parcellaire en profondeur, pour les clôtures le long des accès
privatifs, il s’agit de respecter le modèle de clôture en façade au moins dans la marge de recul de 5m
ou jusqu’au droit de la façade de la construction en 1er rang si elle existe ;
Ajouter : le PVC blanc est interdit , disposition réintroduite dans toutes les zones après avoir
malencontreusement été supprimée .
Clôtures dans le secteur de Belle Noue : porter la longueur du mur séparatif entre façades arrières de
4,50 m à 6 m dans le cas de constructions portant atteinte à l’intimité arrière du bâti.
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- article UB-12 : STATIONNEMENT
Le stationnement correspondant aux besoins propres des constructions et installations doit être
assuré en dehors des voies ( privées comme publiques)
Dans le secteur UBnO , ilôt destiné à une résidence senior, seule une fraction des résidents, à hauteur
de 20 à 25% est généralement motorisée: afin de limiter les emprises inutiles dédiées à la voiture au
profit d’un plus vaste espace vert pour les résidents, le ratio utilisé sera basé sur une surface de
plancher : 1 place par tranche de 120 m² de surface de plancher.
- article UB-13 : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS :
Il semble opportun de réduire la quantité d’espaces verts exigée dans le cas d’opérations non
affectées à l’habitat dès le dépôt du permis de construire afin de faciliter la mixité fonctionnelle dans
la zone, aucune surface en pleine terre ne serait exigée. Cette disposition est de nature à encourager
la réalisation de toitures et de murs végétalisés qui contribuent à l’inertie des bâtiments.
Zone UC
-
article UC-2 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES SOUS CONDITIONS
La zone UC est globalement affectée aux équipements publics ou d’intérêt collectif qui ne peuvent
prendre place dans le tissu résidentiel de la zone UB (à l’exception de la zone UCs qui admet une
utilisation privée en rapport direct ou indirect avec le pôle Santé)
Le principe de proximité avec un équipement public peut justifier l’implantation d’une installation à
caractère privatif de type associatif notamment ; a fortiori, lorsque l’occupation envisagée est menée
sous la forme d’un Bail Emphytéotique administratif ( BEA) ou d’une autre forme de contrat
d’occupation ( hors Crédit Bail Immobilier) d’un bâtiment réalisé par une collectivité publique ( Région,
Département, communauté ou commune) son implantation en zone UC est en grande partie justifiée
par la propriété « publique » in fine de l’immeuble à construire.
La rédaction de l’article UC-2 pourrait être complétée ainsi :
- Les locaux réalisés par une collectivité publique relevant de la plate-forme régionale
d’innovation ou nécessitant la proximité d’un équipement public existant dans le même
secteur.
-
article UC-13 : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
Le principe général de sauvegarde de la végétation existante, identifiée ou non au titre du patrimoine
végétal, donne lieu à compensation, en cas d’abattage d’arbres indispensable à la réalisation du
projet, par des plantations, conformes au plan vert annexé au PLU depuis la modification 4-1 ; le
renvoi à une validation par le service espace vert de la commune est une erreur matérielle omise dans
le corps du texte qu’il convient donc de supprimer.
Par ailleurs, l’exigence de 20% d’espaces libres aménagés en espaces verts à hauteur de 20%
représente une emprise importante pour des équipements existants dont l’évolution et la
restructuration conduisent nécessairement à modifier les emprises imperméabilisées pour accueillir
plus ou mieux dans la même unité foncière. Il est apparu que cette exigence d’espaces verts pourtant
polyvalents ( aires de jeux, de sports et cheminements compris) et mutualisables entre les différents
équipements constituait un handicap et ne prend pas en considération les toitures et les murs
végétalisés qui participent d’une meilleure inertie des bâtiments et de la réduction des ilôts de
chaleur. Il est donc proposé ( comme pour les activités en zone UB) d’encourager une combinaison des
surfaces végétalisées en réduisant à 15% au lieu de 20%l’exigence d’espaces verts et en tenant
compte de leur surface dès 50m² au lieu de 100m².
ZONE UE
-
article UE-2 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES SOUS CONDITIONS
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La Zone UE est dédiée aux activités économiques, un secteur UEz délimite la ZAC de la Fonsauce, un
secteur UEa définit les zones non commerciales du boulevard du Vendée Globe et un secteur UEn a
été ajouté lors de la modification 4-5 pour cibler les activités relevant du pôle numérique à l’est du
pôle santé. Dans ce secteur, ne sont admis que les constructions et installations relevant des nouvelles
technologies d’information et de communication et les établissements de formation en rapport avec
ce domaine d ‘activité.
Il est proposé d’élargir le champ du domaine aux nouvelles technologies en général et à toute
opération déployant des performances significatives en matière de développement durable (
économie d’énergie, économie de ressources, économie solidaire, gouvernance , etc…)
La rédaction de l’article UE-2 pourrait être complétée ainsi :
- Dans le secteur UEn, les constructions et installations relevant des nouvelles technologies
d’information et de communication et les établissements de formation en rapport avec ce
domaine d ‘activité d’une part, et d’autre part, les activités liées aux nouvelles technologies
et à l’innovation et les opérations déployant des performances significatives en matière de
développement durable ( sobriété des ressources et d’énergie, économie circulaire ou
solidaire, gouvernance, bâtiment responsable 2020…)
Au sein de la zone UE comprise entre la rive nord du boulevard du Vendée Globe et la rue des Ajoncs,
on trouve une construction à usage d’habitation autorisée sous le régime du POS qui classait ce
secteur en UCa avec un COS et une hauteur supérieure qui a permis de réaliser le commerce de
surgelés présent et les immeubles R+2 adjacents, aujourd’hui intégrés dans la zone UB. Afin de ne pas
empêcher la mutation de cette habitation en activité économique en rectifiant la limite entre les 2
zones ( ce qui provoquerait un décroché de la limite aujourd’hui rectiligne), tout en permettant
l’évolution de la maison d’habitation, le règlement indique aujourd’hui que sont admis:
-« l’aménagement, la réfection et l’extension mesurée des constructions existantes sans création de
logement supplémentaire » ; toutefois, la possibilité de construire un abri de jardin n’est pas
clairement établie, il est proposé d’y remédier en ajoutant, « compris la réalisation d’un abri de
jardin de surface limitée à 16 m² »
Zone UH
article UH-3 : ACCES ET VOIRIE,
il est proposé de reprendre le même contenu que pour la zone UB en matière de mutualisation et de
largeur des accès.
- article UH-7 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES DE PROPRIETE ; la réglementation se distingue des autres zones et les dispositions
relatives à la notion de profondeur de 20 m favorisant la création d’un front bâti pour libérer les fonds
de jardin ne peuvent s’appliquer. Toutefois afin de ménager l’ensoleillement des terrains globalement
orientés est/ ouest, il a été retenu de limiter la hauteur constructible sur la limite séparative à 3,50m.
Zone UL
Dans la zone UL qui rassemble l’ensemble des activités de loisirs touristiques (campings, résidences
de tourisme et centre équestre), il a été relevé l’existence d’équipements qui ne sont pas implantés à
la distance requise depuis l’approbation du PLU, en particulier au regard des voies départementales ; il
a paru judicieux de permettre une extension de ces constructions et installations dans la continuité de
l’existant comme le prévoient généralement les règlements de PLU lorsqu’il s’agit d’habitations. Il est
envisagé d’ajouter la phrase suivante (en surligné gris) à l’article UL-6 :
article UL-6 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES
PUBLIQUES
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Les constructions et installations respecteront les marges de recul le long des voies départementales
figurant dans les dispositions générales.
Les constructions s’implanteront à l’alignement ou limite d’emprise des voies, ou bien en retrait
minimum de 5 m à compter de ceux-ci. et
Toutefois, l’extension d’une construction ou installation régulièrement autorisée qui ne serait pas
conforme à ces dispositions sera admise dans la continuité de l’implantation existante.
Les installations de RML et HLL respecteront une marge de recul de 5 m comportant une bande
paysagée d’au moins 3m.
Zone UV :
- article UV-3 ACCES ET VOIRIE : les accès sont en cohérence avec la densité élevée des
constructions dans les villages ; il est proposé de reprendre les dispositions applicables en zone UB
avec une largeur ramenée à 3 et 5 m respectivement et des restrictions possibles à 2,50 m et 4 m.
- articles UV 6 et 7 : l’implantation des piscines éventuelles sera régie par les mêmes
dispositions que dans la zone UB dans un souci de simplification, et de même pour la rédaction des
implantations en général.
-
article UV-9 : préciser l’emprise au sol des constructions est limitée à 80%;
- article UV-10 : la hauteur des constructions quelle que soit leur destination conforme à
l’article UV-2 est limitée à 5,80m à l’égout et 7,50 m au point le plus haut. Ce gabarit n’est pas
seulement limité aux habitations, il convient de modifier la rédaction actuelle qui se réfère au seul
usage d’habitation.
- article UV-11 : pour permettre la réalisation d’une opération de 6 logements dans la partie
nord du périmètre de la zone UV, jouxtant du bâti pavillonnaire de la zone UH adjacente, sans alourdir
excessivement le coût des constructions destinées aux primo accédants, il a paru judicieux d’ajouter
certaines dispositions de nature à préciser l’intention d’obtenir un aspect traditionnel intermédiaire
entre le pavillonnaire ordinaire et la présence forte du Séminaire au sud .
Dans une opération d’ensemble, il sera admis que les tuiles aient l’aspect tiges de botte et soient de
couleur uniforme sur des toitures à 2 pans comprises entre 25 et 38%, que la zinguerie sera
autorisée en aluminium laqué d’aspect zinc ( gris ) et de forme ronde, que les menuiseries
s’inscrivent dans des proportions verticales 2/1 lorsqu’elles sont visibles de l’espace public ou
naturel ou commun, que les baies vitrées coulissantes ou battantes ne soient pas équipées de
volets roulants sur les façades visibles d’un espace public ou naturel ou commun.
11-6 : dans les opérations d’ensemble, les clôtures à l’alignement d’un espace public ou commun
seront composées d’un mur enduit de hauteur limitée à 1,20m ; en bordure d’un espace vert, la
clôture sera composée d’une haie d’essences variés en doublage éventuel d’un grillage vert posé
sur un sous bassement de 0,20m ; en limite séparative avec d’autres parcelles bâties, le sousbassement est limité à 0.60m et peut être surmonté de clins, lisses verticales et autres types, les
matériaux excluant le PVC, les brise-vent, brises-vues, canisses et brandes….
- article UV-12 : la règle de stationnement est désormais régie par la référence à la surface de
plancher : 1 place par tranche entamée de 50 m² de surface de plancher.
Zone 1AU : l’aménagement d’une zone 1AU doit se réaliser après approbation d’un plan d’ensemble
tel qu’une orientation d’aménagement et de programmation, organisant les voiries internes, les accès
à la voirie existante, les espaces verts existants à protéger ou à créer et une certaine programmation
des constructions ; la réalisation par tranche d’une opération portant sur plus d’1 ha est envisageable
sous 2 conditions cumulatives :
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Que la dernière tranche couvre au moins 1 ha ( sauf pour l’hébergement touristique)
Que l’opération ne compromette pas le reste des capacités d’urbanisation de la zone tant en
superficie des terrains qu’en capacité d’équipements ( réalisation d’accès, de voiries et réseaux
mis en attente)
Il est proposé de supprimer la condition tenant à la surface du reliquat d’1 ha qui dépend notamment
de la rétention foncière par les propriétaires. Cette contrainte instaurée pour conduire les
aménageurs à réaliser des opérations d’une certaine taille n’a plus lieu d’être conservée dans un
contexte où les zones 1 AU existantes au PLU couvrent des logiques d’îlots ou de parcellaire et sont de
plus petite taille que les anciennes zones 1 Na de la commune. Dans le cadre d’une zone 1AU qui
s’ouvre à l’urbanisation, la réalisation d’une orientation d’aménagement et de programmation vient
compléter et cadrer les différentes phases d’une opération. La rédaction devient :
-
Toute opération d'aménagement compatible avec la vocation de la zone sous réserve
cumulativement de respecter un aménagement cohérent de l'ensemble de la zone suivant le présent
règlement ainsi que les orientations d’aménagements spécifiques éventuelles ;
-que l’urbanisation de la zone doit se conçoive concevoir en une seule opération (la réalisation
pouvant être admise en plusieurs tranches) sauf pour les zones dont la superficie est supérieure à un
hectare. Dans ce cas, l’urbanisation peut se réaliser en plusieurs opérations successives, sous réserve
que la dernière tranche couvre au moins 1 ha, à l’exception des opérations d’hébergement touristique.
-que chaque opération ou tranche d’opération doit soit être conçue de telle manière qu’elle ne
compromette pas le reste des capacités d’urbanisation de la zone tant en superficie de terrains qu’en
capacité d’équipements (réalisation d’accès, de voiries et réseaux divers) ;
Zone N
article N- 11 : ASPECT EXTERIEUR DE CONSTRUCTIONS ET DE LEURS ABORDS
Dans les secteurs Nb, les toitures terrasses sont autorisées dans les mêmes conditions qu’en zone
UH : sous condition de concourir à la qualité environnementale ( toit végétalisé ou capteur
d’énergie renouvelable), ou dans le cas d’une extension de l’existant de moins de 30 m² ou d’une
annexe de moins de 30m² d’emprise au sol, non visible des espaces naturels.
Alinéa relatif aux clôtures en façade sur voie:
La zone N recouvre les espaces naturels dans lesquels sont disséminés quelques habitations et des
activités dont l’évolution est encadrée ; ces espaces de taille limitée sont classés dans un secteur Nb
où le règlement des clôtures affirme le caractère naturel des lieux et indique :
« les clôtures seront majoritairement composées de végétaux, éventuellement doublés d’un grillage
de hauteur limitée à 1,20m en façade sur voie et 1,70 m en limite séparative ; les murs de pierre
existants seront conservés et entretenus suivant les techniques et matériaux d’origine. »
Sachant que les constructions préexistaient à l’instauration du règlement de la zone Nb, on constate
que certaines propriétés aujourd’hui classées en secteur Nb sont entourées de murs ou de clôtures qui
ne correspondent plus au règlement en vigueur depuis le 19 avril 2011, date d’approbation du PLU.
Pour retrouver une sorte d’unité dans les séquences visuelles depuis l’espace public, un élargissement
des possibilités de se clore peut être envisagé en cas, rare, de création de nouvelles clôtures en façade
sur voie. La proposition consiste à ajouter à l’article N-11 et de substituer aussi à l’article A-11-6.1
qui admet en zone Agricole les murs bahuts d’1,20m surmontés de lisses, de grilles ajourées ou
de claustras bois jusqu’à 1,70m, la proposition suivante:
Les haies existantes en périphérie des propriétés seront entretenues et conservées pour
affirmer le caractère naturel de la zone ;
En l’absence de haie à la date d’approbation du PLU, les clôtures en façade sur voie et en
limite avec une piste cyclable ou un sentier pédestre seront composées comme suit :
sous bassement par une lisse en bois de 0,20m de hauteur surmonté d’un grillage d’1,20 m à
maille orthogonale et doublé d’une haie de hauteur inférieure à 2m ou de claustras bois ou
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de lisses bois ajourées posées verticalement ou horizontalement et respectant une hauteur
de 1,70m.
Diverses corrections de forme du règlement littéral sont aussi reconnues nécessaires pour une
meilleure lisibilité du document qui a fait l’objet de nombreuses retouches au cours de la modification
4-5.
2-4 - les mises en conformités rendues nécessaires par l’évolution jurisprudentielle et législative
2-4-1 le respect de l’article R123-9 ( ancien) du code de l’urbanisme définissant les catégories de
construction :
Selon la jurisprudence du Conseil d’Etat du 30/12/2014, le PLU peut définir en fonction des situations
locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées et le règlement
peut, notamment, comprendre des obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation
d’aires de stationnement ; l’article R 123-9 ancien
( dont le contenu est maintenu jusqu’à la révision du PLU) précise aussi que ces règles peuvent être
différentes dans une même zone, selon que les constructions sont destinées à :
l’habitation, l’hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l’artisanat, à l’industrie, à
l’exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d’entrepôt.
S’il est loisible aux auteurs de PLU de préciser, pour des motifs d’urbanisme et sous le contrôle du
juge, le contenu des catégories énumérées à l’article R 123-9, les dispositions de cet article ne
permettent toutefois pas de créer de nouvelles catégories de destination pour lesquelles seraient
prévues des règles spécifiques, ni de soumettre certains des locaux relevant de l’une catégorie qu’il
énumère aux règles applicables à une autre catégorie.
L’article 12 du règlement du PLU, qui identifie des règles différentes en matière d’exigence de
stationnement, entre les logements collectifs et individuels, entre les différentes strates de surface
commerciale et entre les constructions de restaurant ou les équipements publics doit donc être
modifié afin de respecter les seules catégories définies par l’article R 123-9 du code de l’urbanisme.
Seules ces catégories définies à l’article R 123-9 ( ancien)peuvent donner lieu à des exigences
différentes.
« le règlement peut fixer un nombre maximum d’aires de stationnement à réaliser lors de la
construction de bâtiments à usage autre que d’habitation. »
« les règles édictées dans le présent article peuvent être différentes, dans une même zone, selon que
les constructions sont destinées à :
-l’habitation
-l’hébergement hôtelier
- aux bureaux
- au commerce
-à l’artisanat
- à l’industrie
- à l’exploitation agricole ou forestière
- à la fonction d’entrepôt.
En outre, des règles particulières peuvent être applicables aux constructions et installations
nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. »
Il reste néanmoins possible de sectoriser par zone les exigences en stationnement ; pour les
logements ( majoritairement individuels) dans la zone UH, plus de surface que pour ceux de la zone
UB où il est donc interdit de séparer logement collectif et individuel.
La proposition pourrait être :
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Pour le logement, la surface de plancher d’assiette est définie en excluant les parties communes
dans les immeubles collectifs et les accès individuels dans les logements intermédiaires :
1place par tranche entamée de 60m² de surface de plancher à usage d’habitation en zone UA ,
UB, UV et UL avec au moins 1 place pour chaque T1 ou T2 et 2 places par T3 ou plus grand.
2 places par tranche entamée de 100 m² de surface de plancher commencée en zone UH (pour
encourager les plus grands logements au regard des autres contraintes réglementaires)
Toutefois, dans le secteur UBn0 ( destiné à une résidence senior), le nombre de places de
stationnement est défini par la disposition suivante : 1 place pour 120 m² de surface de plancher
de l’opération ( locaux communs compris).
Pour l’hébergement hôtelier et toutes structures assimilables à cette catégorie (hébergement de
plein air compris)
1 pl/ chambre ( toutes zones) ou emplacement ( zone UL)
Pour les commerces et assimilés (ventes de repas et de véhicules compris)
-pas de stationnement exigé en zone UA jusqu’à 100m² de surface de plancher
-75% de la surface de vente en stationnement en zone UB ( UBn excepté) et UV
-100% de la surface de vente en surface de stationnement en zone UH et UE
Pour les bureaux et assimilés ( professions libérales comprises)
-1 place de stationnement /25 m² en zone UA, UB et UV( pour encourager la mixité des fonctions
urbaines) sauf en UBn et en linéaire de renouvellement urbain.
-2 places /25 m² en zone UC, UE, UH (car on dispose de plus d’espace dans ces zones)
Pour l’artisanat et assimilé ( dont les garages de réparation des véhicules)
1pl/100m² de surface de plancher en zone UA, UB, et 2 places/100m² de surface de plancher en
zone UE et UH
Pour l’industrie et assimilé
1pl/200m² de surface de plancher en zone UE
Pour l’exploitation forestière ou agricole : ne concerne que les zones A et N
Satisfaire aux besoins de l’activité
Pour les entrepôts et assimilés
- 1pl/100m² de SP en zone UB (seulement liés à la vente sur place pour être dissuasif)
- 1 pl/ 250m² de surface de plancher en zone UC et UE
Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif,
satisfaire aux besoins d’accueil du public et de fonctionnement de l’activité ( dans toutes les
zones), tout en tenant compte des usages non simultanés des différents locaux qui peuvent
conduire à la mutualisation des places de stationnement.
Par ailleurs, le décret n° 2015-908 du 23 juillet 2015 a modifié les règles spécifiques du calcul des
places stationnement exigées en cas de construction de résidences universitaires et d’établissement
d’hébergement des personnes âgées dépendantes ( EHPAD) ; dans les articles 12 des zones UA, UB
et UC où peuvent être admis ce type d’opération, l’alinéa relatif aux modalités d’application sera
complété de la mention suivante :
« pour le calcul du nombre de places de stationnement, conformément à l’article R 123-91(ancien), 3 places d’hébergement en EHPAD ( Etablissement d’Hébergement des Personnes
Agées Dépendantes) ou en Résidence Universitaire équivalent à 1 logement »
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2-4-2 le régime juridique applicable aux boisements inventoriés dans le PLU
Pour les espaces protégés dans les documents d’urbanisme, la loi du 13 octobre 2014 précise à l’article
67, que « lorsqu’il s’agit d’espaces boisés, les prescriptions applicables du code de l’Urbanisme
sont celles prévues à l’article L 113-1 à L 113- 5 ( qui concerne les Espaces Boisés Classés. »
Afin d’être en cohérence avec la loi, les dispositions générales du règlement littéral du PLU pourraient
faire apparaître le contenu de cette « servitude ».
Les autorisations de défrichements sont refusées et les coupes et abattages d’arbres sont
soumises à déclaration préalable, sauf sous plan de gestion ONF ou sous arrêté préfectoral.
Cet article est en phase avec le maintien des boisements au titre de la biodiversité et la loi sur la
transition énergétique….
3 – ANALYSE ET JUSTIFICATION
DU RECOURS A LA MOFIFICATION SIMPLIFIEE
3-1- évaluation des incidences
Harmoniser les OAP du chemin de la Mouline : il s’agit de remettre en parallèle les 2
OAP successives en affirmant que les rives de la route des Maraîchers sont paysagées, au moins pour
y assurer une continuité des haies et pour un cheminement doux éventuel ultérieurement ; ces
précisions, avec le quantitatif de logement autorisé, ont pour but une meilleure insertion dans
l’environnement de toute opération dans ce périmètre et génèrent plutôt des incidences positives.
Corriger l’OAP du village de la Bauduère : il convient de mettre en cohérence le
règlement graphique modifié lors de la modification 4-1 avec l’occupation du sol indiquée par l’OAP
afin d’assurer la faisabilité d’une petite opération de logements, cette correction ayant été omise dans
le cadre de ladite modification.
Intervenir sur le règlement littéral : Pour l’essentiel, hormis les traitements de clôture
en façade du bâti pastillé ou non en zone A et N, les corrections concernent des adaptations
réglementaires de zone U ; l’augmentation de la règle de hauteur en zone UB propice au
renouvellement urbain aura des répercussions visuelles sur le paysage urbain ; néanmoins, cette
majoration est justifiée par des règles d’accessibilité depuis l’espace public et peut faciliter la
réalisation des stationnements de l’immeuble dans le volume de la construction et de rez de chaussée
à usage autre que l’habitation. L’impact positif sur la libération des espaces non bâtis d’une partie des
véhicules et sur la mixité fonctionnelle de l’opération paraît compenser les augmentations
éventuelles d’ombre portée et les effets de perspective résultant de la hauteur supplémentaire. Les
autres modifications réglementaires sont sans effets directement mesurables par rapport à la grille
des critères de suivi.
Pour la zone UH, l’impossibilité de contrôler les divisions parcellaires rendant indispensable le recours
à des modulations plus réalistes, les divisions de propriété sont donc contraintes par la combinaison
des 2 coefficients( emprise au sol et pleine terre) avec la notion d’unité foncière existante à la dernière
date d’approbation du PLU (modification 4-5 approuvée le 26 janvier 2015 ayant instauré le dispositif
présentement amendé).
L’emprise au sol des constructions s’implantant sur des terrains de plus de 800m² apparait pénalisée
par un moindre pourcentage (25% contre 30% dans la tranche 400-800m²) alors que cette tranche
répond entièrement aux objectifs du PLU de 2011. Dans un premier temps, les constructions
existantes pourront bénéficier d’une augmentation de l’emprise au sol constatée de 10% plafonnée à
50 m² ; le rétablissement d’une emprise au sol plus favorable à cette tranche de propriété fera l’objet
d’une prochaine modification ordinaire du PLU.
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3-2- justification du recours à la procédure de Modification simplifiée
Les modifications et compléments apportés au règlement littéral ne touchent aucun périmètre
de zone U ou AU et sont globalement sans effet sur les possibilités de construire dans les zones
concernées. Les augmentations ou réductions impactant les possibilités de construction,
concernent la zone UB et la zone UH.
Seule la majoration de la règle de hauteur dans le linéaire dédié au renouvellement urbain des
avenues Ch. de Gaulle et F. Mitterrand représente une possibilité supplémentaire tout en étant
encadrée par le nombre de niveaux réalisable qui demeure inchangé. S’agissant d’une adaptation au
regard des règles de l’accessibilité depuis les espaces publics ( le niveau de la voirie et des trottoirs), le
passage de 13 à 15 m représente une augmentation de 2 m soit 15% d’augmentation théorique des
possibilités de construction.
En ce qui concerne la zone UH, les valeurs relatives à l’emprise au sol issue de la modification 45, avaient pour effet d’interdire l’agrandissement des constructions existantes sur des terrains de
moins de 400m² ; la majoration du coefficient s’en tient strictement à 10% de l’existant afin de
permettre l’évolution du bâti par agrandissement ou pour la réalisation d’annexes ou de piscines,
chaque nouveau projet devant néanmoins donner lieu à rétention des eaux pluviales de 2,4m 3 pour
100m² imperméabilisé.
En revanche, les constructions qui ont été autorisées depuis 2011 sur les terrains respectant le
minimum parcellaire de 800m² précédemment en vigueur, ont été particulièrement pénalisées du fait
du passage de la surface d’espace vert prescrite en 2011 de 35% à 75 % dans la modification 4-5 pour
cette tranche de surface de terrain, alors qu’elle devait être favorisée pour conserver l’équilibre du
PADD ; il est donc retenu un coefficient intermédiaire qui autorise les aménagements extérieurs dans
la limite de 50% de surface imperméabilisée afin de préserver une surface d’absorption des eaux
pluviales sans interdire l’évolution de ces logements récents.
Certes la progression correspond à 25 % de différence entre le plafond nouveau (75%) et le
plafond proposé ( 50%) ; toutefois, il s’agit clairement d’une mauvaise appréciation de l’impact de la
modification 4-5 sur le bâti récent issu de la réglementation du PLU approuvé en 2011 ; ce
pourcentage ne s’applique qu’aux aménagements ayant pour effet d’imperméabiliser le sol, il
n’affecte pas les possibilités de construire qui demeurent encadrées par la règle de l’emprise au sol (
majoration de 10% plafonnée à 50 m² de surface) combinée à la règle de hauteur déjà augmentée
dans la modification 4-5 dans ce cas. On peut donc considérer que le respect de la condition des 20%
n’est pas affecté par ce coefficient, d’autant que cette disposition nouvelle répond clairement à un
oubli de fond dans la modification 4-5.
Pour les nouvelles opérations portant sur les terrains nus, il a été constaté la difficulté d’assurer
le respect de la nature « pleine terre » des aménagements envisagés dans la zone UH, notamment
dans la nouvelle tranche constructible de 400 à moins de 800m² ; c’est pourquoi, il a été retenu que
chaque opération pourrait comporter une surface imperméabilisée supplémentaire de 10% de la
surface du terrain, afin de réaliser le stationnement et les accès, voire certaines terrasses, sans
impacter l’emprise au sol potentielle des constructions. Cette majoration permet indirectement de
bénéficier d’une surface d’emprise au sol supplémentaire, par exemple pour les abris de jardin et
piscines … Stricto sensu, cette diminution de 10% ne vient pas majorer de plus de 20% les possibilités
de construire…
Pour l’ensemble des autres retouches réglementaires, sans qu’il soit nécessaire de revisiter
intégralement le dossier, il est clair que les modifications tenant aux accès, à la longueur des clôtures
maçonnées dans la ZAC de Belle Noue, aux possibilités de réaliser certains locaux en zone UC et en
zone UE, aux extensions en continuité du bâti existant dans la zone UL, aux clôtures dans les zones
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Agricoles et Naturelles, n’ont pas pour effet de modifier de plus de 20% le quantitatif constructible
autorisé ;
Aucune de ces nouvelles rédactions (ou écriture graphique) n’est donc de nature à empêcher le
recours à la procédure de modification simplifiée.
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Département de la Vendée Commune d`OLONNE sur MER

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