Loueur Meublé Non Professionnel

conseil ÉCo
Le nouveau statut de Loueur
Meublé Non Professionnel
La limitation des niches fiscales a apporté quelques bonnes surprises. Après la loi Scellier,
évoquée en début d’année dans un de nos précédents articles ((LFD n°40, fév. 2009, p.32),
le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) entre en scène !
L
a loi de finances rectificative pour 2009 instaure
une nouvelle réduction d’impôt de 25 % pour
certains investissements réalisés sous le statut de
Loueur Meublé Non Professionnel. Ce nouveau dispositif vient compléter le régime existant classique qui n’a
en rien été modifié. En conséquence, les investisseurs
auront donc deux alternatives.
alain CarNel
n Conseil en gestion
de patrimoine
IMPORTANT : La nouvelle loi de finance pour 2009 permet une réduction d’impôts égale à 25 % du prix de revient
de l’acquisition jusqu’à concurrence de 300 000 €. Les acquéreurs devront également s’engager à louer le bien pendant 9 ans. À noter que les amortissements ne seront pris
en compte qu’à partir de la fraction supérieure à 300 000 €.
Comme pour la loi Scellier une réduction d’impôt égale à
25 % du montant de l’investissement réparti sur 9 ans et reportable pendant 6 ans en cas de non utilisation.
Quelques rappels concernant
le statut de LMNP
Le statut LMNP est un dispositif intéressant pour se préparer une retraite complémentaire. La location meublée
non professionnelle vous permet de constituer un capital immobilier et d’en tirer des revenus. Le LMNP est
aussi une formule intéressante pour les contribuables
ne se trouvant pas dans les tranches d’imposition
les plus élevées car la TVA est récupérable par tous
(sous conditions, voir ci-dessous). L’avantage fiscal de
la récupération de la TVA (19,60 %) sur le prix d’acquisition est immédiat (entre 3 et 6 mois après la perception
du premier loyer), ce qui correspond à une remise de
16,39 % sur le prix TTC.
Différentes formules de financement existent, à négocier
avec les banques, notamment pour la TVA. La déduction
des amortissements permet de générer des revenus nets
d’impôt pendant un certain nombre d’années après
remboursement de l’emprunt,
l’emprunt variable selon le financement (in
(in fine ou amortissable).
Au terme de l’emprunt, vous êtes propriétaire d’un
appartement, qui vous procure des revenus revalorisés
chaque année en fonction de l’indice de la construction
ou de l’IRL et des conditions du bail.
Le LMNP : un statut facilement
accessible
L’investissement locatif meublé non professionnel
doit porter sur un logement meublé. Il n’y a pas
d’inscription au registre du commerce et des sociétés
4 <
le fil DeNTaire
< N°43 < mai 2009
(RCS). Les revenus locatifs du LMNP doivent être
déclarés dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le LMNP est compatible avec la récupération
de la TVA si et seulement si :
• Le logement est situé dans une résidence avec services
ou une résidence de tourisme classée ;
• Vous passez un bail commercial d’au moins 9 ans avec
un exploitant offrant au moins trois des quatre services
para-hôteliers suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture
du linge de maison ;
• Les loyers perçus en LMNP sont soumis à la TVA
(5,5 %), payée sur les loyers par trimestres civils ;
• La procédure permettant de récupérer la TVA sur un
investissement en LMNP est déclenchée dès que vous
pouvez justifier avoir perçu trois mois de loyer. Trois
à six mois plus tard, vous recevrez un chèque des services fiscaux que vous pourrez utiliser selon votre bon
plaisir.
Régime du micro-BIC. Les revenus provenant de la location habituelle d’un logement ou de chambres louées
meublées, s’ajoutent chaque année à votre revenu global
dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque les revenus tirés de cette location
n’excèdent pas 32 000 €, le contribuable est soumis, en
principe, au régime des micro-entreprises. Celui-ci prévoyait jusqu’ici un abattement de 71 %. À compter de
l’impôt sur les revenus de l’année 2009, ce taux est ramené à 50 %.
Tenue de la comptabilité. En faisant tenir la comptabilité par un expert comptable et en adhérant à un
centre de gestion agréé, vous êtes déchargé de tout
souci et le coût des frais de comptabilité est déductible de votre impôt sur le revenu (jusqu’à concurrence de 915 € par an).
Synthèse du statut de LMNP
LMNP CLASSIQUE
MNP RÉDUCTION
1. Récupération de TVA
1. Récupération de TVA
2. Revenus locatifs de
2. Revenus locatifs de
nature BIC
nature BIC
3. Réduction d’impôt
3. Amortissement
égale à 25 %
permettant de
neutraliser les revenus
du montant de
locatifs
l’investissement hT *
Cette réduction est applicable dans la limite de
300 000 € d’acquisitions annuelles réalisées éventuellement sur plusieurs logements ;
n La réduction d’impôts est de 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et de 20 %
pour ceux réalisés en 2011 et 2012 ;
n Cette réduction de vos impôts est étalée linéairement sur 9 ans.
n
Résidences éligibles à la nouvelle réduction
d’impôt. Les EPHAD, les résidences de tourisme
classées, les résidences étudiantes et celles de plus
de 15 ans ayant fait l’objet d’une rénovation. Sont
aussi éligibles les biens de plus de 15 ans se trouvant dans une résidence de tourisme non classée
et rénovée quand un permis de construire ou une
autorisation de travaux a été déposé entre 2006 et
2008, et pour lesquelles au moins un logement a été
acquis avant le 21 décembre 2008.
Avantages et inconvénients de chaque alternative (voir tableau ci-contre). Optimiser ces deux
alternatives va vous permettre d’agir sur l’avantage de l’inconvénient et l’inconvénient de l’avantage !
Le couplage des 2 alternatives
LMNP
En couplant des investissements « LMNP 25 % » et
« LMNP classique » vous bénéficierez de la réduction d’impôt et grâce aux amortissements du LMNP
classique, vous gommerez les revenus générés par
vos investissements meublés pendant une très longue durée. Ceux d’entre vous ayant déjà un statut de
Loueur Meublé Non Professionnel exercé en nom
propre, pourront utiliser leur « stock » d’amortissements non imputés pour neutraliser fiscalement
les revenus générés par un nouvel investissement
« LMNP 25 % ».
Le système de gestion est censé vous apporter une
sécurité et une tranquillité durant la durée de votre
investissement :
1. Des loyers sécurisés garantis par bail commercial
par un exploitant dont le savoir-faire doit être reconnu et dont la solidité financière apporte une
sécurité aux propriétaires pendant toute la durée
du bail, assurent de cette façon la pérennité économique de l’investissement.
2. Une rentabilité correcte permet à l’investisseur
d’assumer sa charge financière, d’autant plus que
la nature même du bail exonère le propriétaire des
charges liées à la gestion locative de son bien, ce
qui permet d’obtenir un rendement supérieur.
3. Les conditions du bail définissent clairement la
répartition des charges entre les parties, apportant
une grande visibilité à l’investisseur sur la durée
de l’opération.
Avantages et inconvénients de chaque alternative
LMNP CLASSIQUE
AVANTAGES
LMNP RéDUCTION
AVANTAGES
1. Bon outil de gestion patrimoniale 1. Réduction d’impôt immédiate
2. Possibilité d’amortir le bien et ainsi de
2. Réduction exceptionnelle d’1/4 de
l’investissement
3. Récupération de TVA sur les
programmes neufs
3. Récupération de TVA sur les
programmes neufs
gommer fiscalement les revenus
INCONVéNIENTS
INCONVéNIENTS
Les investisseurs ne bénéficient pas d’avantages fiscaux à l’entrée (à l’acquisition) et
n’ont pas de défiscalisation directe sur le
montant de leur investissement.
Les investisseurs bénéficiant de la réduction
d’impôt ne pourront pas être amortis et de
fait ne pourront contribuer à gommer fiscalement les revenus de la location meublée.
Ces points sont à vérifier lors des propositions qui
vous sont faites, un conseil en gestion de patrimoine
vous en apportera le soutien nécessaire.
La finalité de ce produit
d’investissement
Ce sont principalement les loyers. Ce système d’investissement vous apporte un revenu complémentaire au terme du crédit et la façon dont vous aurez
construit votre investissement vous permettra soit
d’avoir économisé des impôts, soit de recevoir des
loyers défiscalisés pendant de nombreuses années ou
encore les deux. En cas de revente, votre acquéreur
pourra renouveler la même opération que vous dans
le cadre du « LMNP classique », ce qui engendre une
demande régulière pour ce type d’investissement.
Notre conseil
Cernez votre besoin et votre objectif. Attention aux
conditions de rédaction du bail commercial. Il est
nécessaire de vous faire assister par un expert-comptable pour les comptes annuels (en général, le comptable de la société qui vous a proposé l’investissement). Le LMNP est un bon produit de complément
de revenus pour votre retraite.
IMPORTANT : À la date de la rédaction de cet article, nous sommes encore en attente des derniers décrets. Il se peut qu’il y ait quelques changements dans
le texte d’application de la loi, mais l’esprit de ce texte
sera maintenu. Tenant à vous apporter les informations essentielles sur ce statut, l’auteur reste à l’entière
disposition des lecteurs pour leur apporter des précisions complémentaires dès parution des décrets au
Journal Officiel.
Auteur
Alain carnel - CPi investissements
Conseil en gestion de patrimoine
Cif n°a00700 auprès CiP. asso. agréée amf
Tél. : 01 43 0 97 0 – email : [email protected]
www.cpi-investissements.com
www.lefildentaire.com
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