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 JUNE 2011 LE MARCHÉ HÔTELIER PARISIEN ÉCLAIRAGE SUR LA VILLE LUMIÈRE Sophie Perret Directrice Associée www.hvs.com HVS London | 7‐10 Chandos Street, W1G 9DQ London, UK
Introduction Cet article présente un aperçu des performances hôtelières du marché parisien depuis 2007, depuis la crise économique jusqu’au début de la reprise au cours du dernier trimestre 2010. Nous présentons ici également nos prévisions sur les performances attendues pour les trois années à venir. Enfin, nous examinerons brièvement le marché des transactions, les valeurs par chambre et les investisseurs ayant intégré le marché l’année dernière. A la lumière de ces éléments, il conviendra d’admettre la solidité du marché parisien et ses perspectives prometteuses pour l’avenir. Demande Alors que le nombre total des arrivées est resté pratiquement inchangé depuis 1999 avec un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 0,4% – égal à 15,2 millions en 2010 – la proportion d’arrivées internationales est passée de 66% en 1999 à 55% en 2010, témoignant du renforcement de la demande du marché domestique. La demande internationale a diminué de façon probante à un taux composé de 1,5% durant cette période, alors que la demande domestique s’est elle renforcée avec un TCAC de 3,3%. GRAPHIQUE 2 : NUITÉES GRAPHIQUE 1 : ARRIVÉES Le nombre de nuitées a, quant à lui, connu une croissance de 1,3% jusqu'à fin 2010. Une tendance similaire à celle observée pour les arrivées a été constatée sur le nombre de nuitées avec une augmentation de la proportion de la demande domestique (TCAC de 3,8% comparé à 0,1% pour la demande internationale). Le nombre total de GRAPHIQUE 3 : DURÉE MOYENNE DE SÉJOUR (NUITÉES) nuitées à Paris en 2010 a légèrement dépassé les 36 millions. 2.8
Étrangers
Français
2.6
La différence du taux de variation entre les arrivées et les nuitées résulte des variations de la durée moyenne de séjour. Alors que la durée de séjour de la demande domestique est pratiquement restée inchangée depuis 1999, avec une augmentation de 1,8 à 1,9 nuitées, les visiteurs internationaux ont eu tendance à 2.4
Durée de Séjour
2.2
2
1.8
1.6
1.4
1.2
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
S ource : O ffice du T ourism e e t de s C ongrè s
LE MARCHÉ HÔTELIER PARISIEN – ÉCLAIRAGE SUR LA VILLE LUMIÈRE | PAGE 2 prolonger leur séjour, avec une moyenne de 2,2 nuitées en 1999 augmentée à presque 2,8 en 2010. Malgré une diminution de près de 32% de la fréquentation combinée des deux principaux marchés émetteurs, les États‐Unis et le Royaume‐Uni entre 2002 et 2010, ces deux marchés représentaient encore environ un quart de la fréquentation internationale totale. La fréquentation étrangère à Paris s’est davantage diversifiée depuis 2002 notamment par le biais d’une augmentation de la demande de nombreuses autres régions, telles que l’Amérique du Sud, l’Asie et le Moyen et Extrême‐Orient. Notons cependant que ces importantes augmentations sont aussi le résultat de niveaux relativement faibles en 2002. Les graphiques suivants illustrent les changements clés entre 2002 et 2010. GRAPHIQUE 4: PRINCIPAUX MARCHES ÉMETTEURS 2002 ET 2010 (MILLIONS) International
2.7
Domestic
Arrivals
2.2
1.7
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1.2
La saisonnalité de la demande, représentée par le graphique suivant, souligne que les hôtels de milieu de gamme, haut de gamme et palace ont tous connu une évolution très similaire en 2010. GRAPHIQUE 5: SAISONNALITÉ– 2010 90%
85%
Seasonality
80%
Midscale
Palaces
Upscale
75%
70%
65%
60%
Comme le montre le graphique ci‐dessus, Paris affiche une saisonnalité typique de grande agglomération, avec une demande forte de mai à juin et de septembre à octobre. Bien que la demande diminue au cours de la saison estivale en raison d’un ralentissement de l’activité commerciale, la demande issue du tourisme et du loisir permet de maintenir des niveaux d’occupation de 65 à 75% tout au long des mois de juillet et d’août. Cette saisonnalité étendue indique un équilibre sain entre la demande d’affaires et la demande de loisirs. LE MARCHÉ HÔTELIER PARISIEN – ÉCLAIRAGE SUR LA VILLE LUMIÈRE | PAGE 3 Offre hôtelière Le nombre total de chambres d’hôtel à Paris est resté quasiment inchangé depuis 2002, aux alentours de 76 600 chambres en 2010. Cependant, au cours de cette période les chambres quatre et cinq étoiles sont en augmentation passant d’un peu moins de 23% à plus de 30% (143 établissements en 2002 contre 210 en 2010). Le TCAC du volume de chambres d’hôtel quatre et cinq étoiles a été respectivement de 18,5% et 2,7%, au cours de ces neuf dernières années. Ceci s’explique en partie par l’impact du changement du mode de classification pour les hôtels datant de 2009. Au cours de cette même période le nombre de chambres d’hôtel trois étoiles et autres catégories a légèrement diminué, avec un TCAC respectif de ‐0,6% et ‐1,9%. GRAPHIQUE 6 : OFFRE HOTELIÈRE PAR CATÉGORIE 2002 ET 2010 International
International
2.7
Arrivals
2.2
1.7
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1.2
L’inventaire de chambres d’hôtels cinq étoiles est passé d’environ 616 chambres en 2002 à 2 395 en 2010. Parallèlement, l’offre des nouveaux entrants sur le marché s’est concentrée sur le haut de gamme : deux palaces ont ouvert leurs portes au cours des derniers mois, le Royal Monceau et ses 149 chambres (réouverture en octobre 2010) et le Shangri‐La et ses 81 chambres (décembre 2010). Deux autres hôtels de cette catégorie ouvriront au cours des deux prochaines années : le Mandarin Oriental et ses 138 chambres à la mi‐2011 et l’Hôtel Peninsula début 2013, avec 200 chambres supplémentaires. Le groupe de luxe LVMH a prévu le développement d’un hôtel de 80 chambres sous la marque Cheval Blanc en les murs de l’ancien magasin La Samaritaine qui devrait ouvrir ses portes en 2014. Dans les catégories haut de gamme et milieu de gamme, les seules ouvertures immédiates dont nous ayons connaissance sont, respectivement, celles de l’Hôtel W Opéra et ses 90 chambres (mi‐2011), et celle du Courtyard by Marriott et ses 117 chambres à Boulogne (fin 2011). Les fortes barrières à l’entrée du marché parisien rendent moins attrayant le développement d’hôtels économiques voire même de milieu de gamme dans le centre de Paris (« intramuros »). Nous considérons que la présence marquée d’enseignes asiatiques au sein de la nouvelle offre haut de gamme devrait permettre une attraction facilitée de la demande asiatique grandissante pour les palaces. LE MARCHÉ HÔTELIER PARISIEN – ÉCLAIRAGE SUR LA VILLE LUMIÈRE | PAGE 4 Performance hôtelière Occupancy
Average Rate and RevPAR (€)
A l’instar de la diminution de la demande sur la plupart des marchés européens en 2008, les hôtels milieu de gamme à Paris ont connu un ralentissement de leur taux d’occupation par rapport à l’année précédente. Ceci a engendré une baisse des prix moyens dans la seconde moitié de 2008. Leur RevPAR a connu une GRAPHIQUE 7: RÉSULTATS HÔTELIERS MILIEU DE GAMME diminution de 5% sur l’ensemble de 150
82%
2008, suivie par 80%
une baisse plus 78%
marquée de 10% en 2009 au plus 76%
100
haut de la 74%
récession. Les derniers mois de 72%
2010 ont 70%
50
cependant tendu 2007
2008
2009
2010
vers une Average Rate
RevPAR
Occupancy
amélioration Source: STR Global and
marquée des performances avec une reprise dynamique illustrée par une augmentation de 20% du RevPAR. Fin 2010, les prix moyens et les taux d’occupation des hôtels milieu de gamme étaient légèrement au dessus de ceux de 2007, ayant pour conséquence un gain global net en RevPAR de 3% sur cette période. Après la forte reprise en 2010, nous prévoyons un pic de l’occupation en 2011 avant une diminution lente due à l’arrivée de nouveaux établissements et nous estimons le taux moyen de croissance à 5% en 2011 et entre 2‐2,5% par la suite. A contrario, l’amélioration du RevPAR des hôtels 250
haut de gamme a 76%
été légèrement moins prononcée. 200
Une baisse minime 74%
du RevPAR en 2008 a été suivie par une 150
72%
baisse de 10% en 2009. Par la suite, 100
70%
une reprise du 2007
2008
2009
2010
RevPAR encore saine Average Rate
RevPAR
Occupancy
mais plus modérée d’environ 10% à la fin de 2010 a placé cette catégorie d’hôtels à 4% en dessous de sa performance RevPAR de 2007. Nous anticipons que les taux d’occupation des hôtels haut de gamme à Paris resteront relativement constants autour de 75%, et ce, malgré l’arrivée sur le marché des nouveaux hôtels. Nous prévoyons une augmentation de 5% du prix moyen en 2011, dans la lignée de l’augmentation de 2010 et entre 2 et 3% par la suite. Occupancy
Average Rate and RevPAR (€)
GRAPHIQUE 8 : PERFORMANCE DES HÔTELS HAUT DE GAMME LE MARCHÉ HÔTELIER PARISIEN – ÉCLAIRAGE SUR LA VILLE LUMIÈRE | PAGE 5 Occupancy
Average Rate and RevPAR (€)
En raison d’une performance remarquablement forte durant la première moitié de 2008, les hôtels palace ont encore affiché une hausse du RevPAR de 3% en 2008 par rapport à 2007, malgré le ralentissement du taux GRAPHIQUE 9 : PERFORMANCE DES HÔTELS PALACE d’occupation dans la seconde moitié de 900
85%
l’année. Néanmoins, la 850
crise a rattrapé les hôtels 800
80%
750
les plus luxueux du 700
75%
marché en 2009. Suite à 650
la baisse des taux 600
70%
d’occupation et des prix 550
moyens des hôtels palace, 500
65%
450
ils ont du faire face à une 60%
400
baisse de 20% du 2007
2008
2009
2010
RevPAR par rapport à Average Rate
RevPAR
Occupancy
2008. L’amélioration des performances au dernier trimestre 2010 s’est traduite par une augmentation annuelle globale du RevPAR de 11%, soit 8% en dessous du RevPAR atteint en 2007. La reprise des taux d’occupation pour les hôtels palace risque toutes fois de fluctuer suite a l’arrivée sur le marché de la nouvelle offre évoquée précedemment. En termes de prix moyens, nous envisageons une augmentation de 5% en 2011 (légèrement inférieure à celle de 2010) compte tenu des gains de parts de marché par la nouvelle offre, et une augmentation autour de 2‐3% par la suite. Le marché de l’investissement Dans notre dernier rapport European Hotel Valuation Index (index européen de valorisation hôtelière), la ville de Paris a de nouveau été classée au premier rang, une position qu’elle occupe depuis 2008. Les valeurs par chambre s’élèvent à 568 800 euro, soit une augmentation de 4% par rapport à l’année précédente (voir graphique 10). Les hôtels de la capitale française ont connu une baisse de valeur de 3,6% en 2009, beaucoup plus faible que la moyenne européenne à 13,4%. L’augmentation de 4% en 2010 est également supérieure à l’augmentation moyenne européenne de 1,5%, plaçant Paris encore plus à distance des autres GRAPHIQUE 10 : ÉVOLUTION EN VALEUR DES PRINCIPAUX MARCHÉS EUROPÉENS Amsterdam
1994‐10
2000‐10
Barcelone
Bruxelles
Genève
Londres
Madrid
Milan
Paris
Rome
Zürich
‐5.0%
‐2.5%
0.0%
Source: HVS European Hotel Valuation Index 2011
2.5%
5.0%
marchés européens. Compte tenu de ses solides fondamentaux et de ses récentes performances hôtelières, nous nous attendons à ce que le marché parisien connaisse une reprise durable au cours des cinq prochaines années pour atteindre une valeur par chambre d’environ 650 000 euro d’ici 2015. Les importantes barrières à l’entrée de ce marché, une saisonnalité équilibrée et une situation géographique LE MARCHÉ HÔTELIER PARISIEN – ÉCLAIRAGE SUR LA VILLE LUMIÈRE | PAGE 6 stratégique, ne sont quelques avantages parmi de nombreux autres qui continueront de soutenir le marché hôtelier parisien. L’acquisition hôtelière est devenue une opportunité internationale d’investissement. L’achat de « trophy assets » à Paris et Londres par des investisseurs ou des fonds privés le démontre clairement. Les transactions d’actifs uniques les plus remarquables en 2010 ont été illustrés par la vente de deux hôtels parisiens emblématiques par Starwood Capital : l’Hôtel de Crillon et ses 147 chambres (250 millions d’euro) et l’Hôtel Lutetia qui comprend 230 chambres (145 millions d’euro). L’Hôtel de Crillon a été acheté par des investisseurs saoudiens et sera géré par Kempinski. Il est actuellement en cours de rénovation. Le groupe Alrov a quant à lui acquis l’Hôtel Lutetia, et maintient sa gestion opérationnelle des Hotels and Resorts Concorde. Alrov possède plusieurs hôtels de luxe, dont l’Hôtel David Citadel et l’Hôtel Mamilla à Jérusalem, et développe actuellement l’Hôtel Conservatorium à Amsterdam et le Café Royal à Londres, deux hôtels de luxe. Parmi les autres opérations figurent l’acquisition de l’Hôtel Renaissance Arc de Triomphe et ses 118 chambres par Deka Immobilier pour 114 millions d’euros, et l’achat par Algonquin des 150 chambres du Courtyard by Marriott Paris Saint‐Denis, dont le prix n’a pas été divulgué. La vente la plus remarquable de 2011 a été à date, celle du Marriott Champs‐Élysées par Union Investment Real Estate à un acheteur dont le nom n’a pas été dévoilé, pour 215 millions d’euro. En 2010, le volume des ventes de portefeuille, en comparaison des transactions d’actifs uniques, était d’environ 3,2 milliards d’euro, presque le triple du niveau de 2009. La transaction la plus importante en France a été l’acquisition par le groupe Carlyle du groupe hôtelier B&B : 223 hôtels et plus de 16 000 chambres, pour 480 millions d’euro. Ces hôtels sont situés en France, en Allemagne et en Italie. Accor a été actif sur le marché de la cession‐bail (« Sale‐leaseback ») en vendant cinq hôtels à Invesco Real Estate pour 154 millions d’euro et un portefeuille de 48 hôtels à travers l’Europe à une joint‐venture entre Foncière des Murs et Predica. La valeur de la transaction a atteint 367 millions d’euro, et 32 de ces hôtels sont situés en France. En 2010, la France a été l’un des marchés les plus actifs en termes d’investissement hôtelier, avec un volume total d’environ 772 millions, derrière le Royaume‐Uni (1,9 milliard) et la Scandinavie (1,2 milliard) mais devant l’Espagne (680 millions) et l’Allemagne (presque 200 millions). Conclusions Comme l’a souligné ce bref aperçu, les bases du marché hôtelier parisien restent exceptionnellement saines, avec une croissance de la demande modérée mais durable, une saisonnalité équilibrée et dans l’ensemble une augmentation limitée de l’offre (à l’exception des hôtels palace à court terme). Sa situation géographique stratégique, la richesse de ses sites touristiques et la présence des principaux sièges sociaux de grandes entreprises françaises et internationales, font de Paris une capitale attractive à la fois pour le tourisme d’affaires et de loisir. Le fait que ses performances aient résisté à l’intensité de la récession économique n’a fait que renforcer l’intérêt porté à ce marché par les investisseurs et les opérateurs du secteur et ce pour les nombreuses années à venir. LE MARCHÉ HÔTELIER PARISIEN – ÉCLAIRAGE SUR LA VILLE LUMIÈRE | PAGE 7 À propos d’HVS À propos de l’auteur HVS est le leader mondial du conseil hôtelier et des services dédiés aux industries de l’hôtelerie, de la restauration, du timeshare, du casino et du loisir. Fondée en 1980, l’entreprise publie chaque année plus de 2 000 rapports à destination de la plupart des principaux acteurs de l’industrie. Les directeurs d’HVS sont considérés comme les meilleurs professionnels dans leurs régions respectives. Grâce à un réseau mondial de 30 bureaux qui emploient plus de 300 professionnels passionnés, HVS propose une gamme inégalée de services complémentaires à l’industrie hôtelière. Pour plus d’information sur nos services, veuillez consulter notre site Internet : http://www.hvs.com. Sophie Perret est directrice associée auprès des bureaux d’HVS Londres. Elle a rejoint HVS en 2003 après dix ans d’expérience opérationnelle dans l’industrie hôtelière en Amérique du Sud et en Europe. Originaire de Buenos Aires, en Argentine, Sophie est titulaire d’un diplôme en Management Hôtelier obtenu à Ateneo de Estudios Terciarios, et d’un MBA en Management International Hôtelier (Essec Business School, France et Cornell University, USA). Depuis qu’elle a rejoint HVS, Sophie offre à nos clients son expertise sur des projets d’investissements hôteliers à travers la région EMEA. Sophie poursuit actuellement un Master spécialisé en Investissement Immobilier et Finance à la Reading University. Elle est responsable du développement des projets d’HVS en France et dans les pays francophones. Établi à Londres depuis 1990, HVS Londres est en charge de clients ayant des intérêts au Royaume‐Uni, en Europe, au Moyen‐Orient et en Afrique (EMEA). Nous avons valorisé près de 4 000 hôtels ou projets dans 50 pays sur tous les principaux marchés de la région EMEA pour des entreprises hôtelières leaders, des opérateurs et des entrepreneurs hôteliers, des groupes et des banques d’investissement. Reconnu comme l’un des principaux fournisseurs de valorisation hôtelière et d’études de faisabilité et forts de notre capacité, de notre expérience et de notre réseau à travers l’Europe, HVS Londres se situe sur les panels d’évaluation de nombreuses banques internationales leaders dans la finance hôtelière et la gestion de portefeuilles. Nous avons évalué plus de 50 hôtels à Paris ainsi qu’à Cannes, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nice, Toulouse, Strasbourg et d’autres villes françaises importantes. www.hvs.com Contact : +44(0) 20 7878 7722 [email protected] HVS London | 7‐10 Chandos Street, W1G 9DQ London ‐ UK