syndic - Copropriétés

COMMENT CHANGER DE SYNDIC DE COPROPRIETE ?
Le changement de syndic est possible à l'échéance de son mandat. Il faut alors procéder à une mise
en concurrence des syndics présents sur le marché et mettre la question du changement de syndic à
l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires au cours de laquelle ce changement doit
être voté.
1) Fin de mandat
Sauf faute grave de la part du syndic, le changement de syndic s'effectue à l'issue du mandat du
syndic (la date d'échéance doit figurer au sein du contrat de syndic). Un vote des copropriétaires
réunis en assemblée générale doit être organisé avant la fin du mandat pour entériner ce
changement.
2) Mise en concurrence
La mise en concurrence préalable de plusieurs projets de contrat de syndic est obligatoire et doit être
réalisée par le conseil syndical. Tout copropriétaire peut par ailleurs demander au syndic d'inscrire à
l'ordre du jour de l'assemblée générale l'examen d'autres projets de contrat de syndic qu'il lui
communique à cet effet. Les projets sont présentés aux copropriétaires avant qu'ils procèdent au
vote du syndic.
Si le marché local des syndics ne permet pas une mise en concurrence, le conseil syndical peut
proposer d'y renoncer. Le syndic doit alors notifier cette proposition : par lettre recommandée avec
avis de réception, à chaque copropriétaire, dans un délai suffisant pour leur permettre de faire
inscrire des projets de contrats de syndic à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.La
mise en concurrence n'est pas imposée si la copropriété est dépourvue de conseil syndical.
3) Ordre du jour
Préalablement à la tenue de l'assemblée générale, il convient de demander au syndic de faire figurer
deux questions à l'ordre du jour :
-
celle du renouvellement du mandat de l'actuel syndic,
celle de la nomination du nouveau syndic.
La demande doit être formulée au syndic par courrier recommandé avec avis de réception ou par
télécopie avec récépissé. Cette notification peut être faite à tout moment avant l'envoi de la
convocation à l'assemblée générale, par un ou plusieurs copropriétaires, ou par le conseil syndical.
Attention : une notification tardive peut empêcher le syndic d'inscrire les questions à l'ordre du
jour. Le cas échéant, elles sont repoussées à l'assemblée suivante.
4) Vote en assemblée générale
Lors de l'assemblée générale, le non renouvellement de l'actuel syndic et la nomination du nouveau
font l'objet de deux votes distincts.
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Chaque vote s'effectue à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue dite de
l'article 25). Si le projet recueille au moins le tiers des voix, la même assemblée peut procéder à un
second vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
Si le projet recueille moins du tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut être convoquée
dans les 3 mois pour statuer à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou
représentés. Il convient de veiller à ce que l'assemblée générale se tienne en amont de la date
d'échéance du mandat du syndic.
En effet, si le syndic de copropriété cesse ses fonctions sans qu'ait été élu son remplaçant, une
requête doit être présentée devant le tribunal de grande instance afin qu'il désigne un
administrateur provisoire.
À savoir : en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de transmettre les documents
et fonds de la copropriété au nouveau syndic.
PEUT-ON CHANGER DE SYNDIC EN COURS DE MANDAT ?
Oui, si le syndic commet certaines fautes dans le cadre de sa mission, il est possible de le révoquer à
tout moment sans attendre l'échéance de son mandat.
1) Motifs de révocation
Si le syndic commet de graves erreurs dans le cadre de sa mission, il peut être révoqué à tout
moment en cours de mandat par une décision prise en assemblée générale. Si le syndic n'établit pas
de fiche d'information de la copropriété, il peut être révoqué à compter du 31 décembre 2016 sous
certaines conditions liées à la taille de la copropriété.
a) Motif grave et légitime
La réglementation ne définit pas ce qu'est un motif grave et légitime. En cas de litige, c'est le juge qui
détermine la gravité et la légitimité du motif ayant entraîné la révocation. Certains motifs sont
susceptibles de justifier la révocation du syndic, par exemple :
-
une faute de gestion portant atteinte aux finances de la copropriété,
-
la non-exécution des décisions prises en assemblée générale,
En cas de litige, le syndicat des copropriétaires doit motiver la révocation et apporter la preuve des
fautes qu'il reproche au syndic.
b) Absence de fiche d'information sur la copropriété
Depuis le 27 mars 2014, le syndic est tenu d'établir une fiche d'information synthétique de la
copropriété dans le cadre de ses missions. S'il ne le fait pas, le syndic peut être révoqué sur ce motif à
compter du :
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31 décembre 2016 s'il s'agit d'un immeuble d'habitation de plus de 200 lots,
-
31 décembre 2017 s'il s'agit d'un immeuble d'habitation de plus de 50 lots,
-
31 décembre 2018 s'il s'agit d'un autre immeuble.
2) Procédure de révocation
Pour révoquer le syndic, un vote des copropriétaires réunis en assemblée générale est nécessaire.
a) Assemblée générale
La décision de révoquer le syndic doit être prise en assemblée générale. Si une assemblée générale
est prévue prochainement, vous pouvez demander au syndic de faire figurer la question de sa
révocation à l'ordre du jour.
La demande doit être formulée au syndic par courrier recommandé avec avis de réception ou par
télécopie avec récépissé. Cette notification peut être faite à tout moment avant l'envoi de la
convocation à l'assemblée générale :
-
par un ou plusieurs copropriétaires,
ou par le conseil syndical.
Si vous ne souhaitez pas attendre la prochaine assemblée générale, ou si le syndic refuse de faire
figurer la question de sa révocation à l'ordre du jour, il est nécessaire de procéder à la convocation
d'une assemblée générale.
b) Vote
Lors de l'assemblée générale, la révocation de l'actuel syndic doit être votée à la majorité des voix de
tous les copropriétaires (majorité absolue dite de l'article 25). Si le projet recueille au moins le tiers
des voix, la même assemblée peut procéder à un second vote à la majorité des voix exprimées des
copropriétaires présents ou représentés.
Si le projet recueille moins du tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut être convoquée
dans les 3 mois pour statuer à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou
représentés.
Attention : avant de procéder à la révocation du syndic, il faut préalablement pourvoir à son
remplacement (démarchage, mise en concurrence...) et organiser un vote distinct portant
approbation du nouveau syndic.
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LA DEMISSION DU SYNDIC
La démission du syndic Le syndic peut, aussi, être à l'initiative de la rupture et démissionner avant la
fin de son mandat. Certaines copropriétés ont décidé de réglementer la démission du syndic et
exigent de lui un préavis de trois mois.
Durant ce préavis, il devra convoquer une assemblée générale pour officialiser sa démission, ce qui
permet aux copropriétaires de mieux s'organiser pour la gestion de la copropriété (le choix d’un
nouveau syndic ne sera pas fait dans la hâte...).
Lorsque cette démission lui cause un préjudice, le syndicat des copropriétaires est en droit de
réclamer des dommages et intérêts au syndic quand celui-ci ne peut faire état d'un motif sérieux et
légitime de démission.
Si le syndic démissionne brutalement en cours de séance, le président de séance doit veiller à
récupérer la feuille de présence. Et, dans tous les cas, un nouveau syndic, même bénévole, doit être
immédiatement nommé pour éviter la carence de syndic.
(Guide pratique du copropriétaire, Septembre 2005)
CARENCE DE SYNDIC
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