L`expertise immobilière

Episode #6
L’expertise
immobilière
C E T É T É,
C H AQ U E S E M A I N E,
R E T RO U V E Z U N R É C I T
M A RQ U A N T D E L’H I S T O I R E
DU FINANCEMENT
I M M O B I L I E R F R A N Ç A I S.
Dès sa création, le Crédit Foncier a été placé devant la question de la
valeur des biens offerts en garantie d’un prêt. Les statuts de la Banque
Foncière de Paris, première esquisse du Crédit Foncier de France,
prévoient que “le montant du prêt ne saurait dépasser la moitié de la
valeur hypothéquée”. Encore fallait-il que cette valeur fût indiscutable
et établie selon des règles ne souffrant pas contestation. Les statuts
du Crédit Foncier détaillent en 1856 le dispositif : “L’estimation
des biens offerts en garantie a lieu d’après les titres, taux et autres
renseignements fournis par le propriétaire qui demande à contracter
l’emprunt. Sa société a le droit en outre de faire procéder à une
estimation par experts”.
La réalisation d’un tel programme supposait l’embauche de
véritables spécialistes, capables d’analyser un bien immobilier
en fonction de critères multiples : la structuration du bâti, sa
situation, les charges le grevant, les revenus locatifs associés
à son exploitation. Dès l’origine, la constitution d’un corps
spécifique d’inspecteurs fut organisée. Ils étaient déjà une
dizaine en 1853. Avoués et anciens notaires composèrent ce
groupe initial où toutes les compétences s’agrégèrent. Après
la guerre de 1870, l’extension du maillage territorial favorisa
une implantation départementale du Crédit Foncier. En
même temps, l’amplification du rôle des inspecteurs favorisa
la création d’un prestigieux concours, ouvert aux élèves
des grandes écoles, et accessoirement, aux détenteurs d’un
diplôme d’études supérieures. Au fil du temps, ce concours
devint une filière reconnue des diplômés de l’Institut
Agronomique, fondé en 1876. La réussite au concours
d’inspecteur du Crédit Foncier devint même un gage de
réussite sociale !
Fixer le prix d’un bien en vertu de formules de plus en plus
complexes, intégrer la modification des modes de construction
et la rénovation du tissu urbain devint progressivement le
métier des inspecteurs, capables d’intervenir pour avaliser
un “avis favorable” des projets de constructions publiques
ou pour apporter en justice l’expertise objective requise.
Chaque étude devait donner lieu à rapport. La circonscription
territoriale de l’inspecteur était annuellement décrite par
un rapport de synthèse caractérisant le marché. Au fil des
années, la masse élevée des expertises menées sur toute la
France permit la constitution, avant l’informatique, d’une
base d’études considérable, permettant de répondre en
très peu de temps, avec une fiabilité élevée, aux exigences
requises par l’émission d’un “avis d’expert”.
À l’instar des directeurs départementaux, les
inspecteurs du Crédit Foncier de France se
constituent en association amicale en 1919.
« Les commandements de l’inspecteur » décrit la vie et
les obligations des inspecteurs du Crédit Foncier de
France sur le mode humoristique.
L’inspecteur tel qu’il se représente lui-même avec une
savoureuse malice dans une brochure de 1937 intitulée
« Les commandements de l’inspecteur » est à la fois solidaire
et solitaire : de son activité dépend la bonne “garantie”
de l’entreprise, les prêts s’appuyant sur la qualité de son
jugement. Les laborieuses tournées d’inspection, visant à
examiner les gages, sont complétées par de longues soirées
passées à rédiger des rapports hautement techniques. Tel est
le versant solitaire.
Dans la réalité des faits, une puissante amicale créée en
1919, vise à sauvegarder les intérêts matériels et moraux de
ses membres, très soudés. Véritable corps dans l’entreprise,
le groupe des inspecteurs fait remonter chaque année au
gouverneur, à l’occasion d’un banquet annuel, ses demandes
spécifiques en personnel, en locaux, en remboursement
de frais de mission. Ces doléances sont écoutées avec
bienveillance : les inspecteurs sont considérés comme les
bons élèves de l’institution. N’ont-ils pas un langage qui
leur est propre, langage d’expert, qui les maintient à bonne
distance du personnel de l’entreprise et les caractérise, à
l’instar du langage des Polytechniciens ?
Après 1970, les évolutions de la structuration de l’entreprise
remettent en cause ce statut privilégié.
La création des délégations régionales, en 1974, place
les inspecteurs départementaux sous l’autorité d’un
responsable local. Les inspecteurs bientôt rassemblés en
centres d’expertise régionale, relèvent également, pour la
partie technique, du service interne de l’inspection, basé au
siège. Le prestigieux concours, devenu au fil du temps un
mode de reclassement pour les inspecteurs du Trésor, est
supprimé en tant que tel et se fond dans le concours d’entrée
des cadres. La création en 1973 de la SEIEF (Société d’études
immobilières et d’expertises foncières), à la demande du
ministère de l’Economie et des Finances, marque le début de
la filialisation de l’ancien corps des inspecteurs.
En 1985, il fut créé, au sein de la SEIF, une section d’études
sur l’économie du logement et du financement, dont les
travaux furent publiés dans l’Observatoire de l’immobilier
(ODI), publication qui fait toujours référence pour les
professionnels de la branche.
En 2004 la SEIF change sa dénomination pour adopter son
nom commercial qui est encore le sien aujourd’hui : « Foncier
Expertise ».
Logé aujourd’hui dans la Filiale Crédit Foncier
Immobilier, le pôle Expertise constitue bien
davantage qu’un simple pôle technique. L’expert
de 2016 a enrichi ses anciennes fonctions :
premier expert de France 2015 (par le nombre
de missions réalisées et le chiffres d’affaires),
il émet, comme par le passé, des évaluations
opposables aux tiers sur des biens résidentiels
et tertiaires dans le cadre de cessions. Complet
connaisseur des obligations réglementaires ou
fiscales, il répond aux sollicitations du marché,
en étant capable de compléter sa contribution
par un rôle de conseil et d’audit.
Crédit Foncier Expertise est membre fondateur de
l’Association Française des sociétés d’Expertise
Immobilière (AFREXIM) : cette association,
créée en 1995, regroupe les dix principales
sociétés françaises d’expertise immobilière, et
s’implique dans la veille des valeurs éthiques et
déontologiques de la profession.
Preuve de cette ouverture au monde, Crédit
Foncier Expertise a obtenu le label Qualité
« Régulated by RICS », qui marque son
engagement autour de l’utilisation de standards
professionnels basés sur une haute exigence
éthique et la signature d’une charte reconnue
internationalement. Elle réalise l’ensemble
de ses travaux en conformité avec les normes
internationales (REV, Tegova, HypZert).
Logo RCIS : Royal Institution of
Chartered Surveyors
Les immeubles visiteras,
inspecteras minutieusement, les
champs, les bois arpenteras, tout
le jour, pédestrement.
Rendez-vous
le 23 août
pour un nouvel
épisode de la série