projet urbain de la cité urbain de la cité de la délivrance a lomme

PROJET URBAIN DE LA CITÉ URBAIN DE LA CITÉ DE LA
DÉLIVRANCE A LOMME
CHARTE DE RELOGEMENT
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Préambule :
1. Contexte du projet urbain
La ville de Lomme, la Communauté Urbaine de Lille et les bailleurs ICF Nord Est et ICF
Novedis se sont engagés dans un projet de requalification du quartier de la Délivrance
à Lomme.
1.1. De la SNCF à la SICF
Ce quartier, dit « cité de la Délivrance » rassemble un patrimoine de logements et
d’équipements construits par la SNCF au début du 20ème siècle dans le but de loger
ses employés. Le patrimoine de logement a été progressivement cédé par la SNCF soit
à ses occupants, soit à ses filiales en charge du logement des cheminots. Une partie
des équipements ont été cédés à la mairie de Lomme ou sont en cours de cession à
des collectivités publiques.
Sur les quelques 835 logements que possédait la SNCF, 326 sont aujourd’hui
propriété de la filiale ICF Nord Est, bailleur social, et sont donc devenus des logements
sociaux ; 291 appartiennent à ICF Novedis, bailleur libre ayant vocation à loger les
cadres de la SNCF. Ces deux filiales possèdent donc aujourd’hui 617 logements,
collectifs et individuels dans la cité, pour la plupart acquis à la SNCF. La dernière
cession est intervenue en décembre 2007 et a vu l’acquisition par ICF Novedis de la
quasi-totalité du parc de logements qui appartenaient encore à la SNCF dans la cité.
1.2. Une réflexion entamée il y a plus de 10 ans
Le caractère historique de ce site, ainsi que son ancienneté et sa spécificité, ont
conduit la ville de Lomme a amorcé dès 1997 une réflexion sur son devenir. Une
étude urbaine prospective menée à l’époque par l’ADU a conduit à une modification du
Plan Local d’Urbanisme et à l’inscription de certains bâtiments au sein du patrimoine
protégé de la communauté urbaine. Cette première étape d’étude a conduit en outre à
la mise en place d’une convention de rétrocession des voiries de la cité appartenant à
la SNCF à la Communauté Urbaine de Lille. Celle-ci a engagé alors un programme de
travaux portant sur la reprise des VRD et les aménagements urbains. Ce programme
sera achevé en 2009.
La réflexion sur la cité a repris en 2007, avec le lancement conjoint par la
Communauté Urbaine, ICF Nord Est et ICF Novedis, d’une étude de diagnostic social
et technique sur l’ensemble de la cité. Cette étude a permis aux bailleurs et à la ville
de Lomme de définir une stratégie et un programme d’interventions visant à assurer
la pérennité de la cité, tant du point de vue de la qualité des logements offerts que du
renouvellement progressif de sa population.
1.3. Un pilotage partenarial du projet de requalification
A l’issue de cette phase d’étude et de la validation conjointe du projet par la ville de
Lomme, la Communauté Urbaine, ICF Nord Est et ICF Novedis, un comité partenarial
de pilotage pour la mise en œuvre opérationnelle du projet a été crée. Il rassemble les
collectivités et les bailleurs, ainsi que les partenaires sociaux.
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2. Présentation de la cité de la Délivrance à Lomme
La ville de Lomme est située dans l’ouest de la métropole lilloise. Son territoire est en
partie occupé par les voies ferrées et la plate-forme multimodale, ainsi que par le
Marché d’Intérêt National. Située à l’ouest des voies ferrées, la cité de la Délivrance
apparaît comme un quartier historique de la commune.
2.1. Une cité historique progressivement renouvelée
La construction de la cité a débuté en 1922, à l’initiative de la SNCF. Conçue selon le
modèle d’une cité jardin, elle offre des logements individuels entourés de jardins et
des équipements socio-culturels à destination des cheminots qui l’habitent. Une salle
de réunion, une école ménagère ou encore une bibliothèque sont ainsi édifiées au
cœur de la cité.
Une deuxième vague de construction intervient à la fin des années 1940, suite aux
démolitions causées par la guerre. De nouveaux pavillons, en brique, ainsi qu’un
immeuble de logements collectifs sont édifiés. Dans les années 1960, de nouveaux
programmes de logements individuels voient le jour au cœur de la cité ancienne. Vers
la fin des années 1990, ICF Nord Est procède à la démolition d’un ensemble de
patrimoine devenu vétuste et y substitue des maisons individuelles en brique,
construites dans l’esprit des pavillons des années 1940 et plus conformes aux
standards du confort qui ont évolué au cours du siècle, et aux attentes des nouvelles
familles qui continuent de rechercher un logement dans ce quartier.
2.2. Une cité-jardin à requalifier
Aujourd’hui, la cité de la Délivrance a conservé sa forme urbaine de cité-jardin et ses
bâtiments à l’architecture atypique. Elle dispose ainsi de nombreux atouts pour attirer
les jeunes ménages de la communauté urbaine.
La cité bénéficie d’une bonne desserte grâce à la proximité du métro, pour la partie
nord, et au passage d’une ligne de bus. En outre, son tissu urbain mixte lui permet
d’offrir à proximité des logements, des équipements de proximité tels qu’une école,
des stades sportifs, un centre social.
Cependant, le vieillissement et la dégradation enregistrés par les anciens logements
de la SNCF, aujourd’hui propriété de ses deux filiales de logements, apparaissent
comme un handicap lourd pour le devenir de la cité et menace sa pérennité.
2.3. Caractéristiques des logements
Le patrimoine de logements de la cité se compose aujourd’hui de :
-
326 logements sociaux appartenant à ICF Nord Est
291 logements à loyer libre appartenant à ICF Novedis
environ 200 logements privés ayant appartenu à la SNCF
une trentaine de logements appartenant encore à SNCF ou à RFF et en cours de
cession à ICF Novedis ou à des tiers.
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Les logements sociaux appartenant à ICF Nord Est se concentrent en majorité dans la
partie sud de la cité. Il s’agit exclusivement de logements individuels, isolés ou
groupés.
ICF Nord Est s’est rendu propriétaire de terrains libres situés dans la cité, et
permettant de construire des logements neufs.
Le patrimoine d’ICF Novedis est situé en partie dans le nord de la cité, mais
également largement dispersé dans tous les secteurs. ICF Novedis détient une large
part des logements historiques de la cité construits dans les années 1920, ainsi que
plusieurs petits immeubles de logements collectifs. Le patrimoine d’ICF Novedis a pour
particularité d’être souvent mitoyen de logements appartenant à des propriétaires
privés.
3. Les enjeux du projet
La qualité et la valeur de la cité de Lomme, mais aussi le vieillissement du patrimoine
et la présence d’une population âgée ont conduit la ville de Lomme et les bailleurs ICF
Nord Est et ICF Novedis à mener une réflexion sur le devenir de la cité, comprenant
un volet social et un volet technique.
3.1. Le volet social du projet
Les résultats de l’étude réalisée par le cabinet HTC courant 2008 ont révélé les
particularités sociales de la cité de la Délivrance et mis en lumière les grands enjeux
pour guider les réflexions des bailleurs pour la définition des interventions.
Les principales caractéristiques sont les suivantes :
- la cité de la Délivrance est habitée pour une très large part par des personnes
âgées : la moitié des ménages a plus de 60 ans, un quart a plus de 75 ans,
- ce vieillissement de la population donne lieu à une progressive émergence de
personnes ayant des besoins spécifiques en terme de logements et
d’équipements,
- de nombreux habitants ne vivent pas dans un logement adapté à leurs besoins.
10 à 25 % des ménages de 75 ans et plus rencontrent des difficultés d’accès et
de déplacement dans leur logement.
Il apparaît ainsi que les logements ne sont pour partie plus adapté aux besoins de
leurs habitants et que le renouvellement de la population, avec l’arrivée de jeunes
ménages ne peut s’effectuer.
Il y a donc un enjeu fort sur le parcours résidentiel des personnes âgées ou à besoins
spécifiques et sur l’accueil d’une nouvelle population. Aussi le patrimoine de logement
nécessite-t-il d’être accru, afin de pouvoir proposer une nouvelle offre adaptée aux
occupants actuels et attractive pour les jeunes ménages.
En outre, l’enquête sociale a révélé des attentes importantes en terme d’amélioration
du confort des logements :
- 48% des enquêtés sont insatisfaits de l’isolation thermique de leur logement et
de l’état des façades,
- 40% des enquêtés se disent insatisfaits de l’état des fenêtres, des toitures et de
l’isolation acoustique.
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Les résultats de l’enquête, ainsi que le volet d’analyse technique des bâtiments ont
donc confirmé la nécessité, pour ICF Nord Est et pour ICF Novedis de lancer une
intervention lourde sur le bâti en lien avec les attentes des habitants.
3.2. Le volet technique
Le diagnostic technique, réalisé par Nortec sur l’ensemble des logements à l’issue de
l’enquête sociale a révélé des situations de vétusté très importantes, nécessitant selon
les cas de procéder à des réhabilitations lourdes, voire à des opérations de démolitionreconstruction pour certains bâtiments.
En effet, un tiers du patrimoine d’ICF Nord Est et d’ICF Novedis date de 1922, un tiers
date de 1948. La part des constructions récentes ne représente que 10 % du
patrimoine de la cité détenu par le groupe ICF.
En termes de réhabilitation, le diagnostic technique a révélé que la majorité du parc,
63 % est en bon état et réhabilité, mais que 22 % des logements n’ont pas été
réhabilités et apparaissent aujourd’hui très dégradés, tandis que 14% des logements
sont en état critique.
Le patrimoine des années 1920 est particulièrement touché par ces problématiques,
ainsi que par l’inadaptation des formes des cellules de logements aux besoins actuels.
Les interventions prévues par ICF Nord Est et ICF Novedis ciblent prioritairement les
logements en état critique et risquant de ne plus répondre aux normes d’habitabilité.
4. Le programme
4.1. Opérations d’ICF Nord Est
ICF Nord Est va mener deux types d’intervention :
-
des opérations de réhabilitation,
des opérations ponctuelles de renouvellement consistant à la démolition de
patrimoine vétuste et la reconstruction de logements neufs et performants.
ICF Nord Est est en outre propriétaire des terrains libres qui accueilleront de nouvelles
constructions.
Enfin, 21 logements aujourd’hui propriété d’ICF Novedis, donc à loyer libre, vont être
rachetés par ICF Nord Est et conventionnés de manière à devenir des logements
sociaux.
La réhabilitation
Le projet d’ICF Nord Est prévoit la réhabilitation de 176 logements en plus des
21 cités ci-dessous. Au total, 197 logements feront objet d’une réhabilitation. Ces
réhabilitations concernent en majorité des constructions en brique datant de 1948,
ainsi que des logements des années 1960.
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4.2. Opération d’ICF Novedis
ICF Novedis va procéder à 3 types d’intervention sur son patrimoine :
- la réhabilitation d’une partie des logements,
- le renouvellement du patrimoine le plus dégradé,
- la cession de certains pavillons.
En outre, ICF Novedis va vendre à ICF Nord Est 21 pavillons qui deviendront des
logements sociaux.
Des terrains libres, propriété d’ICF Novedis, accueilleront des
constructions neuves.
opérations
de
La réhabilitation
ICF Novedis a prévu la réhabilitation de 54 logements, dont 28 logements individuels
datant des années 1920, 2 pavillons datant de 1948 et 24 logements collectifs datant
de 1948.
Le renouvellement
Compte-tenu de l’ancienneté de son patrimoine, ICF Novedis doit recourir à un
nombre d’opérations de renouvellement supérieur à ICF Nord Est.
Ces opérations sont localisées dans 11 îlots différents de la cité et concernent au total
49 logements.
La cession
Le projet d’ICF Novedis prévoit la cession de 62 logements individuels répartis dans
l’ensemble de la cité.
Il s’agit exclusivement de logements faisant partie de blocs de plusieurs, dont une
partie a déjà été vendue par la SNCF à des particuliers. Aussi, afin d’achever la
mutation de ces groupes de logements vers un statut entièrement privé, ICF Novedis
a décidé de se séparer de l’ensemble de son patrimoine mitoyen de propriétés
privées.
Enfin, 21 logements seront transférés du patrimoine d’ICF Novedis à celui d’ICF Nord
Est. Il s’agit de logements situés dans la continuité et les mêmes secteurs que le
patrimoine d’ICF Nord Est.
Les membres signataires :
- la ville de Lomme
- la ville de Lille
- la Communauté Urbaine de Lille
- l’Etat
- le Conseil Général du Nord
- ICF Nord Est
- ICF Novedis
- le CCAS de Lomme
- la CAF de Lille
- le Conseil Général (Service social)
- la SNCF - RHL
- la SNCF - service social
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Article 1 - Objet et objectifs
1- Objet
La présente charte a pour objet de fixer les modalités de mise en œuvre et règles de
partenariat entre les différents signataires.
Elle détermine les moyens et modes de fonctionnement des Missions de Maîtrise
d’œuvre Sociale en charge du processus d’Accompagnement Social des familles.
Afin de préserver le droit des familles, il est convenu que la Charte s’applique à toute
personne, titulaire d’un bail, ou d’une convention d’occupation accessoire au contrat
de travail pour les agents SNCF, d’un logement situé dans la cité de la Délivrance.
L’enquête sociale va permettre d’arrêter le nombre de familles à reloger et de
construire le plan de relogement.
La charte partenariale rappellera la stratégie de relogement fondée par le projet
urbain et en particulier :
- d'apporter toutes les garanties d’application du droit au relogement des
locataires,
- de respecter les exigences légales et légitimes des locataires dans le choix de
leur nouveau logement,
- de réserver en priorité les logements nécessaires pour effectuer ces
relogements, en particulier sur le territoire de la commune,
2- Objectifs
− L’objectif d’un parcours résidentiel ascendant
Pour les ménages, selon leurs besoins et leurs capacités financières et dans le respect
des engagements de relogement (maîtrise des loyers résiduels et règles d’attribution).
− L’objectif d’une meilleure diversité urbaine et sociale
En recherchant toutes les solutions de mixité et en veillant aux équilibres de
peuplement et aux impacts sur les quartiers d’accueil et de départ.
−
L’objectif de réinscrire les ménages en difficultés sociales dans une
dynamique d’insertion
Les entretiens nécessaires à la définition du projet de relogement constituant
l’occasion de repérer des difficultés particulières et d’orienter les personnes vers les
dispositifs d’insertion adéquats.
Article 2 - Principes du relogement pour les démolitions
La réussite d’un processus de relogement procède de l’affirmation et de la mise en
œuvre de grands principes, approuvés par l’ensemble des signataires de la charte, et
présidant à l’action.
Prendre en compte les besoins et les souhaits des locataires concernés par l’opération
de relogement, tout en favorisant leur parcours résidentiel
La procédure de relogement repose avant tout sur le respect des ménages. Ceci
implique que les propositions qui seront faites devront tenir compte du souhait du
locataire, de l’attachement au quartier, de l’effort financier représenté par le loyer et
les charges, du type de logement et de la manière dont celui-ci répond aux besoins et
modes d’habiter familiaux ainsi que de la localisation du nouveau logement.
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La charte se donne pour ambition de garantir aux ménages concernés l’alternative de
pouvoir rester dans le quartier ou de pouvoir partir.
En particulier devront être pris en compte :
-
le souhait d’être relogé dans le quartier ;
le souhait d’être relogé dans un autre quartier : en fonction des disponibilités
de logement hors site, dans la ville ou dans l’espace métropolitain ;
le souhait d’accéder, en fonction de la situation du ménage, à un logement
d’une taille plus adaptée ;
Seront également recueillies les demandes émanant des personnes hébergées dans le
cadre de projet de décohabitation et celles-ci seront traitées dans le cadre de la cellule
relogement.
Le maintien dans les lieux sera favorisé pour les opérations de réhabilitation.
Offrir de bonnes conditions d’accueil aux familles relogées dans leur nouvel
environnement résidentiel
Afin de ne pas pénaliser les locataires contraints de déménager, différentes mesures
sont prises pour faciliter le déroulement du déménagement, l’accueil dans le nouveau
logement et, plus largement, l’intégration dans le nouvel environnement résidentiel.
Le principe même de la MOUS d’étudier au cas par cas toutes les situations permettra
d’accorder une attention particulière aux ménages qui présenteraient des difficultés
spécifiques (de santé, économiques, familiales, etc.…). Les situations particulières des
personnes à mobilité réduite seront traitées spécifiquement afin qu’elles bénéficient
des logements les mieux adaptés à leur handicap.
Les signataires de cette présente charte conviennent que l’accompagnement des
locataires, pour faciliter leur intégration dans leur nouvel environnement, doit se
poursuivre pendant les 3 mois qui suivent leur relogement.
Un bilan sera fait (par la MOUS) en lien avec le bailleur et le ménage relogé au terme
des trois premiers mois de résidence dans le nouveau logement (relogement définitif)
afin de faire le point sur l’intégration du ménage dans son nouvel environnement
résidentiel. Cette période pourra être prolongée pour les situations les plus fragiles.
Favoriser la complémentarité entre les bailleurs
ICF Nord Est, bailleur social, et ICF Novedis, bailleur à loyer libre, chercheront
conjointement les solutions les mieux adaptées, dans les cas qui le nécessiteront,
pour le relogement de l’ensemble des ménages dont le logement a vocation à être
démoli ou réhabilité.
ICF Nord Est
Nombre de ménages occupant un logement
destiné à la démolition
Nombre de ménages occupant un logement
destiné à la réhabilitation
ICF Novedis
Total
20
197
8
Article 3 - Engagements des partenaires
Rappel, le patrimoine de la cité de Lomme appartenant à deux bailleurs différents, les
engagements pris peuvent différer.
-
pour les locataires d’ICF Nord Est : se reporter aux articles 3.1, 3.2 et 5.1
pour les locataires d’ICF Novedis : se reporter aux articles 3.1, 3.2 et 5
Article 3.1 - engagements communs à l’ensemble des signataires
Informer, concerter, impliquer les locataires
Avant d’engager la phase opérationnelle, il est nécessaire d’informer l’ensemble des
habitants sur les objectifs et le contenu du projet urbain. La Ville de LOMME, LILLE
METROPOLE COMMUNAUTE URBAINE et les bailleurs porteurs du projet, sont chargés
d’organiser des réunions avec les habitants du quartier, permettant de présenter les
objectifs et le déroulement prévisible du projet, d’entendre les attentes et/ou les
éventuelles inquiétudes des habitants du quartier sur les conditions de mise en oeuvre
du projet et notamment la place les modalités de concertation.
L’implication des habitants devant être relogés est nécessaire et souhaitée. La mise en
œuvre du relogement devra permettre d’impliquer les locataires dans leur propre
projet de relogement, en participant activement au choix de leur nouveau lieu de
résidence et des conditions de leur relogement.
La communication et la diffusion de la charte relogement
Les membres signataires s’engagent à mettre en œuvre les moyens nécessaires à la
communication et la diffusion de la présente Charte de Relogement auprès des
Habitants Locataires et des Associations concernées par le Projet Urbain.
Un plan de communication et des outils de communication seront mis en place afin de
garantir une information régulière aux habitants sur l’avancement du projet.
Les règles de confidentialité et le droit de regard des familles « locataires »
Selon les règles d’éthique et de confidentialité requises dans toutes les démarches
d’accompagnement à caractère social (attribution de logement, accompagnement
social), les différents partenaires seront tenus de respecter ces dispositions et de tenir
informées les familles des différentes relations et démarches entreprises en leur nom
et avec leur accord.
Selon ces règles, les signataires, par leur représentant, s’engagent à transmettre
toutes les informations nécessaires à la poursuite des objectifs de la Charte
notamment afin de concourir à la réussite des interventions auprès de familles
concernées par des opérations de relogement.
Un bureau d’accueil et des permanences
Afin d’être au plus proche des habitants et de leur permettre une bonne information,
un local sera mis à disposition au sein de la cité.
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Ce lieu d’accueil permettra d’exposer le Projet Urbain et les projets de constructions,
au fur et à mesure de l’état d’avancement de l’opération. Une permanence de la
MOUS sera assurée. Les horaires d’ouverture seront adaptés aux besoins des
habitants.
Tout dispositif d’appui partenarial aux dynamiques sociales pourra être mobilisé en
cohérence avec le projet.
Le maintien de la qualité de service par les bailleurs
Les bailleurs s’engagent à maintenir la qualité de service y compris pendant la phase
de gestion transitoire (relogement et vidage des logements), notamment en ce qui
concerne :
- l’entretien des abords et des espaces verts, même s’il n’y a plus d’occupants
- le maintien du logement dans un état d’habitabilité normale
- le suivi des relations administratives courantes avec les locataires ;
Les bailleurs s’engagent à assurer la mise en sécurité et la neutralisation des
logements vides au fur et à mesure, et à en assurer le suivi : condamnations solides
des logements, neutralisation des arrivées de fluide, ….
Article 3.2 - engagements d’ICF Nord Est et ICF NOVEDIS
Les bailleurs s’engagent à trouver un logement adapté à l’ensemble des locataires qui,
dans le projet de restructuration urbaine de la Cité de la Délivrance doivent libérer
leur logement pour les opérations de démolition. Seront pris en compte uniquement
les ménages identifiés lors de l’enquête sociale menée par la MOUS.
Pour tout relogement définitif, les bailleurs s’efforceront de répondre aux souhaits des
locataires et de faire des propositions de logements qui tiendront compte des
éléments suivants :
-
La localisation géographique du nouveau logement tiendra compte des souhaits
exprimés par le locataire lors de l’enquête mené par la MOUS.
-
La taille du logement doit répondre aux besoins du locataire, permettant ainsi
de résoudre les situations de sous et de sur occupation.
-
Adéquation montant du loyer/ressources. Nous effectuerons les simulations
nécessaires afin que le locataire puisse prendre une décision en connaissant ce
qu’il lui restera à payer.
-
Une attention particulière sera apportée aux personnes âgées, aux personnes
handicapées, à mobilité réduite, aux personnes isolées, ainsi qu’aux cas qui
présenteraient une particularité. Les bailleurs mettront tout en œuvre pour que
ce relogement s’inscrive dans un parcours résidentiel positif.
La ville de Lomme et les bailleurs favoriseront l’accession à la propriété notamment
sociale.
Dans le cas d’un relogement provisoire, les bailleurs s’engagent à mettre à disposition
des logements relais pour les locataires qui souhaitent quitter leur logement pendant
les travaux et pour toute la durée des travaux.
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En fonction de la réglementation spécifique au logement social, ICF Nord-Est
appliquera les règles d’attribution internes et veillera à ce que le coût du logement
proposé (loyer + charge – Aide au logement) soit compatible avec les ressources du
ménage en respect du taux d’effort et reste à vivre réglementaires.
Par ailleurs, ICF Novedis s’engage à mettre à disposition du projet urbain des
logements vides du parc dont il dispose dans la cité de la Délivrance, afin de
permettre le relogement temporaire des ménages, locataires d’ICF Novedis ou d’ICF
Nord Est, dont les logements seront lourdement réhabilités.
Article 3.3 - engagement des autres partenaires
Les engagements de la commune de Lomme
[MSOffice1]Favoriser le parcours résidentiel par la mutualisation, la mise en commun, des
droits de réservations sur la commune, voire sur le périmètre de la communauté
urbaine en inter-bailleurs.
Les engagements de Lille Métropole Communauté Urbaine
En matière de réhabilitation
LMCU s’engagera, sur ses crédits propres (suite à la disparition en 2009 de la
subvention PALULOS et aux incertitudes pour les années suivantes), à favoriser le
programme de réhabilitation défini par ICF Nord Est, sous réserve :
- d’atteindre des performances énergétiques a minima de 150 kwh/m²/an,
- de présenter une évaluation des économies de charges qui seront réalisées par le
locataire suite à la réhabilitation, ces économies devant être significatives.
- de s’engager dans un suivi d’une durée minimale de 2 ans suite à la fin des
opérations afin de vérifier si ces économies de charges prévues sont bien
effectives.
LMCU participera au financement de la MOUS relogement en veillant à ce que les
souhaits des habitants en matière de relogement soient respectés et sous réserve
qu’une attention particulière soit portée par ICF Nord Est au maintien de la solvabilité
des locataires.
Pour le transfert du patrimoine entre ICF Novedis et ICF Nord Est
LMCU, délégataire des aides à la pierre, travaillera sur le conventionnement de ces
logements dans le respect de la réglementation liée au CCH, en portant une attention
particulière au réajustement des loyers qui sera effectué dans ce cadre, suite à l’étude
des caractéristiques des locataires en place.
Pour le financement des opérations de construction neuve
LMCU, en tant que délégataire des aides à la pierre, financera les projets de
construction neuve, en veillant que ceux-ci assurent le maintien d’une mixité de
peuplement globale du quartier.
Les programmes devront respecter des objectifs de performance énergétique
ambitieux (BBC) et qualitatifs en matière de qualité architecturale.
Pour la vente de patrimoine de ICF Novedis à des accédants
Dans le cadre de sa politique d’accession sociale dans le parc privé ancien, LMCU
proposera à ICF Novedis d’intégrer ces cessions dans le dispositif qu’elle mettra en
place en 2009.
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Article 4 - Accompagnement social au relogement (mission de la MOUS)
1/
L’équipe de Maîtrise d’Oeuvre Urbaine et Sociale
Pour assurer le relogement des locataires, ICF NOVEDIS et ICF Nord-Est s’appuieront
sur une équipe de Maîtrise d’Oeuvre Urbaine et Sociale (MOUS) spécifique dédiée au
relogement. ICF NOVEDIS et ICF Nord-Est mobiliseront en outre leur équipe de
gestion afin de constituer avec la MOUS des équipes dédiées au relogement chargées
de mener l’opération. Ces équipes sont l’interface quotidienne des locataires
concernés par le projet.
L’équipe de Maîtrise d’Oeuvre Urbaine et Sociale mènera l’enquête sociale préalable
au relogement et sera l’interlocuteur privilégié des locataires pour toute la phase
d’accompagnement et de suivi dans le relogement selon le planning de leur mission et
celui du planning prévisionnel (joint en annexe) du projet urbain.
2/
Propositions de relogement et attribution
Toutes les propositions de relogement définitif seront préalablement portées à la
connaissance des services dédiés de la ville de Lomme.
La visite du logement a lieu en présence du référent chargé du relogement, et doit
permettre de faire le point sur l’adéquation du logement aux besoins de la famille et
les adaptations éventuelles à apporter, et d’informer le locataire sur le montant précis
du nouveau loyer (et la part éventuelle de l’Allocation Personnalisée au Logement).
Délai de réflexion accordée : 10 jours à la date de réception de la proposition.
En cas de réponse positive, il signe avec le bailleur le contrat de location, ou, pour les
actifs SNCF logés par Novedis, un engagement d’occupation.
En cas de refus, le dossier est soumis à la commission de relogement.
Le refus de 2 propositions de relogement doit être dûment explicité par le locataire :
raisons, empêchement, inconvénients, incapacité, inadaptation…
L’acceptation ou le refus doit faire l’objet d’un document écrit.
Sous cette réserve et après examen des raisons de refus par la cellule relogement,
une 3ème et dernière proposition peut être faite au locataire pour tenir compte des
raisons exprimées, et dans la mesure de leur faisabilité. Le nouveau bail peut alors
être signé après acceptation du nouveau logement.
L’ensemble des propositions est fait par la commission d’attribution (ICF Nord-Est)
pour favoriser la prise en compte des relogements dans le cadre de la politique
d’occupation sociale définie par l’organisme concerné.
Comme pour toute nouvelle installation, un état des lieux contradictoire est établi
dans la forme usuelle.
Article 5 - Modalités pratiques
Le déménagement est pris en charge uniquement pour les locataires concernés par le
projet urbain et identifiés par la MOUS.
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Un seul déménagement par logement occupé sera pris en charge par les bailleurs
dans le cas d’un relogement définitif. Dans le cas d’un relogement provisoire, les
bailleurs prendront à leur charge le déménagement vers le logement provisoire et le
retour vers le logement qui aura fait l’objet de travaux.
Concernant les déménagements, un appel d’offres sera réalisé par les bailleurs pour
bénéficier d’un tarif préférentiel.
La prestation de déménagement effectuée par l’entreprise désignée par les bailleurs
comprend la fourniture des cartons et des bandes adhésives, l’enlèvement au domicile
des cartons, des meubles et de l’électroménager, le transport au nouveau domicile et
la répartition des éléments dans les pièces indiquées par les locataires (étiquetage).
Une assurance est prise par le déménageur pour les dégâts ou accidents.
Le remplissage des cartons, la protection à l’intérieur de ceux-ci, l’étiquetage sont à la
charge du locataire. Les meubles doivent être débarrassés, les lave-linge, lavevaisselle et réfrigérateurs vidés.
Le démontage des gros meubles non fixés est déterminé en fonction du souhait des
ménages.
L’aide aux personnes handicapées et personnes âgées sera prise en charge par les
bailleurs.
Les locataires souhaitant effectuer eux même leur déménagement seront remboursés
par les bailleurs sur présentation de justificatifs et dans la limite de 1 000 €.
ICF Nord-Est et ICF NOVEDIS s’engagent à ce que l’état des logements proposés soit
de qualité, conformément à la réglementation en vigueur. Les bailleurs précisent que
le cas des améliorations apportées au logement quitté (pose de carrelage, parquet,
vérandas, etc.) seront traités au cas par cas.
Article 5.1 – ICF Nord Est
1/
Les frais de raccordement EDF, GDF, eau, câble et télécom, ainsi que les frais
de changement d’adresse seront remboursés par ICF Nord-Est sur la base d’un forfait
pour chaque logement quitté, et sur présentation d’un justificatif.
2/
Pour le logement quitté, un état des lieux de sortie contradictoire sera établi, en
présence du locataire à une date fixée d’un commun accord par le locataire et le
bailleur. Un décompte de résiliation sera normalement établi dans un délai maximum
de deux mois à compter du départ. Le locataire est responsable de la libération
complète des lieux.
La remise des clés du nouveau logement se fera 10 jours avant la date de l’état des
lieux de sortie du logement quitté. A cette occasion, il sera effectué un état des lieux
du nouveau logement. La remise des clés se fera à la seule condition de présentation
d’une attestation d’assurance et signature du bail / autorisation d’occupation.
[MSOffice2]
La restitution des clés de l’ancien logement s’accompagnera d’un relevé des
compteurs et d’un état des lieux contradictoire établi dans les formes usuelles. Le
locataire reste responsable de l’état du logement jusqu’à sa libération complète.
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La communication
Les bailleurs, via la MOUS, proposeront aux ménages concernés un kit d’information
et d’accompagnement, visant à rappeler et faciliter les principales formalités à
accomplir et les coordonnées des services compétents du département (courrierstypes pour inscription scolaire, changement d’adresse, sur les listes électorales,
transfert des dossiers CAF, information des services publics…).
Par ailleurs, la MOUS pourra accompagner en cas de besoin les ménages dans ces
différentes démarches administratives.
Le dépôt de garantie
Pour les relogements définitifs un dépôt de garantie d’un mois sera demandé au
locataire. Un état des lieux contradictoire d’entrée sera établi et un nouveau bail sera
signé. Le dépôt de garantie du logement quitté sera remboursé aux locataires sortants
conformément aux dispositions prévues au bail en cours, et dans un délai maximum
de deux mois.
Dans le cas d’une situation financière fragile, un échéancier pourra être mis en œuvre.
La réintégration dans le logement initial après sa réhabilitation donnera lieu à un
nouvel état des lieux.
En cas de dette locative, une solution d'apurement devra être trouvée préalablement
au déménagement en lien avec le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL).
Article 6 - Evaluation et suivi
Afin de garantir le suivi et la pérennité des actions, des outils d’évaluation seront mis
en place dès la mise en œuvre de la charte et de l’accompagnement du relogement.
Trois mois après le relogement, un point auprès des familles relogées sera fait. Une
enquête de satisfaction sera réalisée auprès des locataires suite à leur
emménagement.
Annuellement un bilan/évaluation du fonctionnement de la cellule relogement sera
réalisé par ses membres en s’appuyant sur les termes de cette charte.
Article 7 - Engagements financiers des partenaires
A finaliser avec les partenaires et en fonction du budget nécessaire à la mission de la
MOUS.
Article 8 - Mise en œuvre de la charte
Le projet urbain de Lomme Délivrance nécessite la mise en place d’un dispositif
partenarial de suivi des relogements.
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En conséquence, pour les besoins du projet, il est institué :
-
Des équipes dédiées au relogement. Une équipe MOUS et un référent projet
pour chaque bailleur (cf. tableau synthétique des principales étapes du
relogement).
-
Une cellule de relogement partenariale. En tant que groupe de travail dédié au
relogement, elle rassemble les bailleurs, le service Logement de la Ville (et/ou
CCAS), la direction technique de la ville, les travailleurs sociaux, la
communauté urbaine. Elle se réunit 1 fois par mois.
-
Le comité technique s’assure de l’état d’avancement des relogements. L’état
d’avancement du relogement est systématiquement inscrit à l’ordre du jour du
comité technique. Sur le volet relogement, les bailleurs animent le comité
technique qui analyse les tableaux de bord et examine les situations
exceptionnelles et les difficultés rencontrées communiquées par la cellule de
relogement. Il prépare également le Comité de Pilotage.
-
Le comité de pilotage arrête les orientations stratégiques et politiques
nécessaires à la réussite du plan de relogement et veille au bon respect de la
charte de relogement par les partenaires du projet.
•
Les équipes de relogement d’ICF
Composition
Pour assurer le relogement des locataires, ICF NOVEDIS et ICF Nord-Est s’appuieront
sur une équipe de Maîtrise d’Oeuvre Urbaine et Sociale (MOUS) spécifique dédiée au
relogement. ICF NOVEDIS et ICF Nord-Est mobiliseront en outre leurs équipes de
gestion en appui de la MOUS afin de permettre la solution de tous les problèmes qui
empêcheraient le projet d’avancer.
Missions
L’équipe MOUS remplira les missions suivantes :
-
-
Elle mènera des entretiens en amont avec chaque ménage afin de déterminer
les conditions du relogement en adéquation avec les souhaits et les contraintes
des locataires, au terme desquels une convention individuelle de relogement
sera formalisée. Tous les ménages concernés par le relogement seront
rencontrés individuellement à leur domicile. Une équipe de chaque bailleur sera
dédiée à cette démarche durant toute la durée de l’opération Elle sera chargée
de signaler à la cellule relogement les situations de double exclusion (sociale et
économique) nécessitant un accompagnement particulier et les solutions
permettant de traiter ces situations en liaison avec les services sociaux ;
Elle sera responsable d’organiser la visite des logements pour les ménages, en
liaison éventuellement avec le bailleur concerné s’il s’agit de relogement sur le
parc locatif d’un tiers ;
Après accord du locataire sur la proposition, elle sera chargée de préparer avec
le ménage le dossier de relogement à présenter à la commission ou aux
instances d’attribution concernées ;
Elle sera chargée de la mise au point de la convention de relogement
individuelle à faire signer par le locataire ;
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-
Elle sera chargée de l’organisation du déménagement et de son suivi jusqu’au
relogement effectif ;
Elle sera chargée de s’assurer de la préparation en amont et de la mise en
œuvre de la sécurisation du logement dès qu’il sera effectivement libéré, ceci
afin de prévenir les squats
Par ailleurs une permanence sera assurée tout au long de l’opération pour compléter et assurer le suivi
de l’information et assurer le traitement des demandes.
•
La cellule de relogement
Composition
La cellule de relogement, animée par la MOUS.
Missions
La cellule de relogement est chargée de :
-
Récupérer auprès des bailleurs de la présente charte les informations
nécessaires à l’identification des logements libérés ;
Consulter les réservataires (ville, Etat, SNCF,…) sur la disponibilité effective de
ces logements pour le relogement ;
Confronter l’offre de logements mobilisables aux souhaits des habitants
recueillis par les équipes de relogement ;
Rédiger un compte-rendu des réunions qui sera transmis systématiquement
aux membres de la Cellule de relogement ;
Suivi des situations présentant des difficultés particulières au plan social et/ou
économique (impayés…) identifiées par l’équipe dédiée au relogement.
Fréquence des réunions
La cellule de relogement se réunit tous les mois à compter de la notification du
marché au prestataire.
•
Le Comité Technique
Composition
Le comité technique du projet est composé des partenaires suivants :
-
des représentants de ICF NOVEDIS ;
des représentants de ICF Nord-Est ;
la ville de Lille
la ville de Lomme
la communauté urbaine
….
Les partenaires concernés s’engagent à être présents lors de ces comités afin de
garantir la bonne application de cette charte et coordonner le processus de
relogement.
Missions
Cette instance assure le suivi global du projet et du plan de relogement. Elle est
chargée notamment :
-
d’examiner l’état d’avancement du processus de relogement sur la base du
tableau de suivi transmis par la cellule de relogement,
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-
d’orienter les travaux de la cellule de relogement en fonction des priorités
opérationnelles (phasage des opérations…),
de confronter l’état d’avancement du plan de relogement au calendrier
prévisionnel des opérations et de réajuster ce dernier en conséquence,
d’analyser les difficultés éventuellement identifiées par la cellule de relogement
lors de la mise en œuvre des relogements et de proposer des solutions en
conséquence,
de s’assurer du respect des engagements des différents partenaires de la charte
de relogement,
d’informer régulièrement et de saisir en cas de difficulté le comité de pilotage.
Suivant l'état d'avancement du Projet Urbain De la Cité de Lomme Délivrance, un
bilan pourra conduire à une réactualisation de la présente charte (par avenant) afin
d'y intégrer les précisions qui s'avéreraient nécessaires.
Article 9 - Délai de la charte
Les dispositions de la charte de relogement couvrent la période correspondant à la
durée de mise en œuvre du Projet Urbain de la Cité de la Délivrance à LOMME pour les
années 2009 jusqu’à achèvement.
ANNEXES
-
TABLEAU SYNTHETIQUE DES PRINCIPALES ETAPES DU RELOGEMENT
-
PLANNING PREVISIONNEL PROJET URBAIN
-
TABLEAU DES SYNTHESES D’INTERVENTIONS
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TABLEAU SYNTHETIQUE DES PRINCIPALES ETAPES DU RELOGEMENT
Etapes
Modalités de mise en œuvre
Le diagnostic individuel
Un premier contact est effectué lors du diagnostic préalablement à
l’élaboration du plan de relogement.
Il permet d’amorcer la connaissance des locataires et d’anticiper sur l’offre à
proposer.
L’accompagnement à la
formulation progressive
des besoins des
familles
Des contacts réguliers entre les familles et les représentants de la cellule
relogement et/ou leurs partenaires permettront de mieux appréhender les
besoins et souhaits des familles et de formuler des propositions adaptées.
Etablissement des
propositions de logements
Cette phase sera caractérisée par des allers/retours entre la famille et les
représentants du bailleur qui permettront de préciser la recherche.
Etablissement par écrit des propositions.
Sur la base des logements proposés et d’éventuels logements libres
Organisation des visites de
Lors de la visite : négociation sur les travaux éventuellement réalisés par le
logements
bailleur dans le nouveau logement
Travail autour du futur
budget des familles
En parallèle des propositions et visites du logement :
- établissement d’un comparatif du coût logement avant / après
- si nécessaire, travail avec la famille pour construire un nouveau
budget
Remise en état des
logements
Sur la base des critères définis avec les familles lors de la visite si
nécessaire.
Organisation des
déménagements
Sur la base d’une prise en charge financière par le bailleur.
Etat des Lieux de départ du
Organisation d’un état des lieux.
logement
Organisation des départs
Les bailleurs organiseront les départs au fur et à mesure que les logements
se libèreront.
Accompagnement de
l’entrée dans le logement
Signature du contrat de location
Etat des lieux du nouveau logement
Accompagnement après le
relogement
A minima, une prise de contact après le déménagement et éventuellement
mise en place d’un relais.
Accompagnement plus rapproché et lien avec les travailleurs sociaux du
secteur en fonction des besoins de la famille.
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