lieudit « pelinguet - Cabinet Pascal Lesieur

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Pascal LESIEUR
Expert près la Cour d’Appel de
Bordeaux, MRICS
126, rue de l’Ecole Normale
33200 BORDEAUX
54 rue du Four 75006 Paris
Mob. 06 95 99 33 34
[email protected]
RAPPORT D'EXPERTISE
____________________
PARTIE D’AIRIAL
MEZOS (LANDES)
LIEUDIT « PELINGUET »
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I. MISSION - VISITE
Nous, Pascal Lesieur, expert immobilier, membre de la Compagnie des experts judiciaires du ressort de
la Cour d’Appel de Bordeaux, MRICS, demeurant 126 rue de l’Ecole Normale à BORDEAUX, avons été
mandaté par l’indivision familiale aux fins d’estimation en valeur vénale d’un ensemble immobilier,
dans un cadre successoral, sis à
MEZOS (LANDES)
LIEUDIT « PLINGUET »
Nous nous sommes rendu sur les lieux le mercredi 10 juillet 2013, les avons visités et recueilli les
éléments nécessaires à la rédaction du présent rapport, en compagnie de l’indivision familiale qui nous a
précisé ses attentes, à savoir répartir la propriété en trois entités d’habitation, aux fins de partage
successoral. Afin de neutraliser les travaux réalisés dans la bergerie par une des parties, nous la
valoriserons avant travaux et estimerons une indemnité d’occupation depuis son origine.
Observation faite que cette méthode de répartition n’est valable que si la partie ayant réaménagée la
grange récupère celle ci. Si tel n’était pas le cas, il faudrait rembourser à celle ci la plus value ayant
résulté de leurs travaux mais elle serait toujours redevable de l’indemnité d’occupation.
Nous avons ensuite effectué des recherches de comparables notamment en mairie et les avons visités
extérieurement.
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SOMMAIRE
I........................................................................................................................ MISSION - VISITE
......................................................................................................................................................... 2
II. ....................................................................................................................... IDENTIFICATION
......................................................................................................................................................... 4
III. SITUATION.............................................................................................................................. 5
IV. DESCRIPTION ......................................................................................................................... 6
Lot 1 : la datcha ...................................................................................................................... 6
Distribution ........................................................................................................................................... 6
Superficies utiles................................................................................................................................... 7
Lot 2 : Bagatelle .................................................................................................................. 11
Distribution ......................................................................................................................................... 11
Superficies utiles................................................................................................................................. 11
Lot 3 : la bergerie ................................................................................................................. 13
V. ESTIMATION.......................................................................................................................... 14
Lot 1 : la datcha .................................................................................................................... 16
Lot 2 : Bagatelle ................................................................................................................... 17
Lot 3 : Bergerie..................................................................................................................... 17
VI. CONCLUSION ....................................................................................................................... 18
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II. IDENTIFICATION
PARTIE D’AIRIAL
Sis à MEZOS (LANDES)
Lieudit « Pelinguet »
Terrain cadastré section AY
N° de
20
21
parcelle
m2
1227 1030
22
23
24
27
201
202 204 207 TOTAL
137
5590
760
2645
1002
1516 432 514
14583
TOTAL : 14 533 m²
Observation faite que les chemins ruraux interne seront considérés comme déqualifiés et
privatifs
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III. SITUATION
Mézos est une commune de 850 habitants du pays de Born, en foret landaise, de la communauté de
communes de Mimizan. A 14 kms des plages océanes, 15 kms de Mimizan, 20 kms de l’A64 et 120 kms
de Bordeaux.
A 5 kms du bourg, au sein d’un airial, typiquement régional (terrain couvert de pelouse et planté de
quelques chênes, au devant des habitations situées hors des bourgs) dont il forme la partie nord est,
situation aérée et bucolique.
Notons toutefois que le partage en différents propriétaires de l’airial dissuadera certains acquéreurs de
ce type de bien souhaitant maitriser la totalité du foncier.
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IV. DESCRIPTION
Lot 1 : la datcha
Construction traditionnelle landaise ancienne édifiée en maçonnerie de briques et mortier sur ossature
en bois. Couverture en tuiles refaite en 2002 sur charpente en bois refaite avec isolation. Volets et
menuiseries anciennes en bois avec simples vitrages dans un état général très vétuste. Peintures
extérieures des boiseries en mauvais état.
Présence de traces de termites dans les boiseries. La maison a déjà été traitée en 2002 contre les
termites mais dans cette région particulièrement infectée, les attaques de termites sont permanentes
et l’état de nombreuses boiseries laissent à craindre de lourds et couteux travaux d’assainissement et de
renfort, seul un nouveau diagnostic permettrait d’évaluer l’état sanitaire de la maison et de chiffrer le
montant de la rénovation nécessaire.
Distribution
En rez-de-chaussée
Entrée : Eclairée par porte vitrée et deux fenêtres à l'Ouest. Sol carrelé, murs peints, plafond solivage
apparents. Un escalier en bois. A droite : Lingerie : Pièce noire. Sol carrelé, murs plafond lambris.
Placard. Salle d'Eau : Éclairée par châssis basculant de hauteur. Sol carrelé, murs peints, plafond lambris.
Lavabo, bidet, douche. Salle d'Eau : Éclairée par une fenêtre °t un châssis vitré. Sol carrelé, murs peints,
plafond lambris. Lavabo, douche. W.C.: Pièce noire. Sol carrelé, murs lambris peint, plafond lambris.
Cuvette à l'anglaise et chasse d'eau. Chambre : Éclairée par fenêtre à l'Ouest Sol vieux carreaux de
Gironde, murs peints et poutres apparentes, plafond poutres apparentes. Séjour : Éclairé par deux
fenêtres et porte fenêtre au Sud Est. Sol carrelé, murs peints, plafond poutres apparentes. Une
cheminée monumentale. Salle à Manger : attenante, séparée- par demi-cloison très attaquée par les
termites, éclairée par une fenêtre au Sud Est. Sol carrelé, murs peints, plafond poutres apparentes.
Cuisine : Éclairée par une fenêtre et une porte vitrée latérale. Sol carrelé, murs carrelage et peints,
plafond solivage. Placard cumulus, placards haut et bas. Avec cheminée. Chambre Éclairée par une
fenêtre. Soi revêtement type moquette usagée sur béton, murs peints, plafond poutres apparentes.
Placards. Chambre : Éclairée par une fenêtre. 3o1 carrelé, murs peints, plafond poutres apparentes.
Au 1er Etage :
Palier : utilisé comme Salon et Bureau. Sol plancher avec revêtement type moquette, murs pierres
apparentes, plafond lambris. Placards et cumulus. Chambre : Eclairée par une
fenêtre.
Sol plancher avec revêtement type moquette, murs peints, plafond solivages
apparents. Chambre : Eclairée par une fenêtre. Identique à la précédente. Chambre : Éclairée par une
fenêtre. Identique à la précédente. Avec placard. Salle de Bains : Eclairée par châssis vitré basculant. Sol
dalles de plastique, murs tapissés, plafond lambris. Deux lavabos, bidet, baignoire, W.C.
Equipement
Eau sur puits, l'électricité, le gaz sur bouteilles, Chauffage par convecteurs électriques anciens, Eau
chaude par cumulus électrique, assainissement individuel par fosse septique et tranchée filtrante.
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Superficies utiles
150 m2 en rez de chaussée et 112 m2 à l’étage, soit 262 m2 habitables
Mesure sous réserve de confirmation par un géomètre expert.
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traces de termites et petites fissures
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Piscine :
Construction âgée d'environ 25 ans édifiée en plaques de plastique et béton avec liner vétuste d'une
dizaine d'années. Clôture par filet de sécurité et plages en dalles de pierres localement dégradées.
Dimensions 10 x 6 mètres. Etat d’usage passable.
Four à pain :
Construction en bois avec toiture en tuiles. Il abrite la machinerie de la piscine. Sol béton. Superficie : 13
m2
Réserve :
Construction en bois avec toiture en tuiles et plaques de fibrociment sur charpente en bois. Elle abrite la
pompe du puits. Sol béton. Superficie : 13 m2.
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Grange :
Construction en parpaings bruts - surélévation en bois. Toiture en plaques de fibrociment et tuiles sur
charpente en bois. Elle abrite un auvent, un atelier, débarras et une remise. Sols terre battue ou béton.
Superficie : Rez-de-chaussée : 66 m2 Grenier : 66 m2
En état médiocre
Porcherie en ruine pour mémoire
En synthèse, maison landaise de caractère en état d’usage, en état sanitaire
préoccupant.
Reste le problème du terrain.
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Lot 2 : Bagatelle
Construction traditionnelle landaise ancienne édifiée sur ossature en bois (dont certaines poutres ont
été remplacées) avec remplissage en briques avec enduit extérieur refait. Couverture en plaques de
fibrociment et tuiles sur charpente en bois localement refaite. Peintures des boiseries extérieures à
refaire. Menuiseries anciennes en bois avec simples vitrages à l'exception de deux fenêtres en doubles
vitrages remplacées en 2012. Fermetures extérieures par volets en bois.
Présence de traces de termites dans les boiseries. Dans cette région particulièrement infectée, les
attaques de termites sont permanentes et l’état de nombreuses boiseries laissent à craindre de
lourds et couteux travaux d’assainissement et de renfort, seul un nouveau diagnostic permettrait
d’évaluer l’état sanitaire de la maison et de chiffrer le montant de la rénovation nécessaire.
Distribution
En Rez-de-chaussée
Séjour : Éclairé par deux fenêtres et perte fenêtre. Sol carrelé, murs peints, plafond solivages
apparentes. Escalier en bois. Cheminée monumentale, Chambre : à droite, éclairée par porte
fenêtre au Sud. Sol revêtement type moquette, murs peints, plafond poutres apparentes.
Dégagement : avec Salle d'Eau Pièce mire. Lavabo, douche. Chambre : Éclairée par une
fenêtre. Identique à la précédente. Cuisine : Éclairée par une fenêtre à l'Ouest et une porte vitrée
au Nord. Sol carrelé, murs peints, plafond poutres apparentes. -Evier. Placards haut et bas. Chambre
Sol carrelé, murs peints, plafond solivage apparent. Placard. Entrée : Éclairée par porte vitrée au
Nord. Sol carrelé, murs peints, plafond lambris. Placard. W.C. : attenant. Salle de Bains Éclairée par
une fenêtre de hauteur. Sol carrelé, murs carrelés, plafond lambris. Lavabo, baignoire, W.C.
A l’étage
Palier : formant Mezzanine. Sol revêtement type moquette, murs peints. Placards. Cumulus.
Deux Chambres Mansardées Identiques, éclairées par fenêtre. Sol revêtement type moquette,
murs pierres. Placard.
Equipement
Eau sur puits, l'électricité et le gaz sur petites bouteilles sont installés. Assainissement individuel par
fosse septique. Pas de système de chauffage. Eau chaude par cumulus électrique.
Superficies utiles
Rez-de-chaussée : 105 m2 et 33 m2 pour la partie d'une hauteur sous plafond de 1,80 mètres
Mesure sous réserve de confirmation par un géomètre expert
Dépendance : Construction de 6 m2 en parpaings avec couverture en plaques de fibrociment et tuiles.
Elle abrite la pompe pour le puits. Sol béton. État d'usage.
Court de Tennis aménagé dans les années quatre vingt et rénové dans les années 2000, clôturé par
grillage. A rénover.
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En synthèse, maison landaise de caractère mais l’organisation en mezzanine ne correspond plus aux
gouts actuels et pâtit au cachet des lieux et l’aménagement et l’équipement sont simples et datés.
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Lot 3 : la bergerie
Photo après travaux.
Il s’agit d’une bergerie que nous évaluons avant travaux. Il s'agit d'une construction en- pierres et béton
pour le soubassement avec surélévation en bois. Couverture en tuiles sur charpente en bois
120 m2 utiles.
Une bergerie de ce style
V. SITUATION LOCATIVE
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Cette propriété sera évaluée libre de toute occupation. A l’exception de la bergerie qui a fait
l’objet d’une occupation depuis 1993 en un équivalent d’avancement d’hoirie que nous
évaluons
en
indemnité
d’occupation à 50 €/ mois et 600
€/an soit sur 22 ans, la somme de 13 200 € qu’il faudra rapporter à la succession et se partager
en 4.
V. URBANISME
Selon le Plan Local d'Urbanisme de la
Zone N. secteur naturel inconstructible.
Commune, cette propriété est située en
Une extension de 40% sur la SHON existante est possible à condition que l’emprise au sol ne dépasse
pas 30%, l’élévation un étage maximum et que la construction s’harmonise avec le bâti existant.
V. ESTIMATION
Analyse
Le marché immobilier des landes se fractionne selon la proximité de l’océan, de stations balnéaires
renommées, de lacs, des agglomérations notamment celle du BAB. Sauf atouts précités, il se caractérise
par une des plus faibles densités de population de France et des prix modérés à faibles. Ainsi, le prix
moyen d’une maison dans les landes est de 165 000 € et tombe à 150 000 € dans le secteur de Mont de
Marsan, au centre des Landes, inférieur à la moyenne nationale.
En l’espèce, nous sommes sur le marché des airials, cad de résidences secondaires de caractère régional
et isolé. La relative proximité de l’océan reste cependant un atout même si nous ne sommes pas sur le
littoral proprement dit. Il est à souligner que le marché des résidences secondaires après sa forte
embellie des années 2000 est fortement attaquée depuis la crise financière de 2009 avec des prix et des
volumes de vente en baisse depuis ramenant le niveau des prix à celui de 2005. Marché devenu offreur
avec des prix ayant beaucoup de difficultés à s’ajuster.
L’état des maisons impacte fortement le prix car la valeur intrinsèque du foncier reste modérée au
regard des couts de rénovation.
Comparables à Mézos, hors bourg
Maison traditionnelle de plain pied de 100 m2 avec combles aménageables d'environ 100 m', édifiée sur
un bel airial de 1,6 hectares. Nombreuses dépendances dont une grange aménageable de 200 m2 et 3
garages. Située à 10 mn des plages et à 5 mn des commerces.
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Etat d’usage ordinaire, vendu 150 000 € FAI en avril 2015 (proposé à 211 000 €), 1500 €/m2
(dépendances incluses)
Lieudit Lou Hé, ancien corps de ferme sur 47 263 m2 (AV 179 à 182, 185, 484, 488,608,611) comprenant
une maison de 1980 de 250 m2 habitable en bon état, une maison ancienne de 120 m2 habitable en
état passable, une bergerie, des dépendances , un airial, de la pinède.
Acquisition en 2013 à 270 000 € (proposé à 410 000 €), soit 710 €/m2 hab, dépendances inclues.
Lieudit Réchou, airial sur 6 485 m2 (AI 228 et 230) comprenant une maison landaise rénovée de 160 m2
habitable en excellent état et restauré dans les traditions du site, une grange en bois de 120 m2
habitable parfaitement restaurée, une piscine, un airial, isolée en pleine pinède.
Acquisition en 2013 à 320 000 €, soit 2000 €/m2 hab, dépendances inclues.
Autres comparables à Mézos,
A Faroy plus près de Contis plage, maison de 1995 de 245 m2 utiles avec 3 917 m2 de terrain vendu 231
000 €, soit 943 €/m2
&»
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Maison de bourg de 1932 de 200 m2 utiles avec 1 235 m2 de terrain vendu 170 000 €, soit 850 €/m2
Analyse
Sur ces comparables les plus significatifs et d’autres comparables étudiés, l’écart est confirmé entre un
produit parfait excellemment restauré (Réchou) et ayant toutes les qualités (pour une surface habitable
idéale) à 2000 €/m2 habitable et des produits plus hétérogènes même non dépourvu de qualités dont
les prix sont sévèrement sanctionnés dès lors qu’il y a des travaux à prévoir, un manque de cachet, une
surface trop importante, un manque de dépendances. La volatilité du prix/m2 nous conduit à retirer
cette méthode, aléatoire en l’espèce pour privilégier une estimation directe, au produit ; Nous noterons
également les fortes divergences entre les prix affichés et les prix réalisés (plus de 30% dans les deux
cas) traduisant la difficulté d’évaluer sur la base de l’offre existante. A noter également que les prix
plafonnent assez rapidement au delà d’une certaine taille, les couts d’entretien en étant responsables.
Appréciation du bien à estimer
Lot 1 : la datcha
Eléments de valorisation

Situation bucolique en airial

Propriété présentant un certain caractère

Vaste parcelle arborée

Piscine, dépendances
Eléments de dévalorisation

Ensemble surdimensionné par rapport au marché local sauf à être isolé

Imbrication des différents bâtiments et voisinage

Etat inégal des bâtiments

Risque important de lourds travaux de structure à cause des termites

Prestations à rénover

Absence d’eau courante

Terrain contraint
En définitive, le positionnement de ce produit révèle une contradiction entre sa
qualité historique et son état général. Sa valeur de marché en pâtira nécessairement.
Nous évaluons ce lot à 270 000 € et 1030 €/m2 habitables.
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Lot 2 : Bagatelle
Eléments de valorisation




Situation bucolique en airial
Propriété présentant un certain caractère
Tennis
Bonne parcelle
Eléments de dévalorisation





Imbrication des différents bâtiments et voisinage
Risque important de lourds travaux de structure à cause des termites
Prestations à rénover/rafaichir
Absence d’eau courante
Réaménagement en mezzanine ne répondant plus aux gouts actuels
En définitive, le positionnement de ce produit révèle une contradiction entre sa qualité
historique et son état général. Sa valeur de marché en pâtira nécessairement.
Nous évaluons ce lot à 170 000 € et 1231 €/m2 habitables.
Lot 3 : Bergerie
Eléments de valorisation


Situation bucolique en airial
Propriété présentant un certain caractère
Eléments de dévalorisation





Imbrication des différents bâtiments et voisinage
Bâti à réhabiliter entièrement
Prestations à rénover
Absence d’eau courante
Réaménagement en mezzanine ne répondant plus aux gouts actuels
En définitive, le positionnement de ce produit est celui d’une bergerie à rénover, produit
encore recherché à condition que les prix soit modérés.
Nous évaluons ce lot à 60 000 € et 500 €/m2 habitables.
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VI. CONCLUSION
Selon découpe suivante
Bagatelle, lot 2
N° de lot
1
2
3
Total
désignation
la datcha
Bagatelle
La bergerie
la Bergerie, lot 3
estimation
270 000 €
170 000 €
60 000 €
500 000 €
N° de parcelle
tout le reste
24,23 pour partie
22,21, reste 23
m2 de terrain
7103
4280
3200
14583
Si autre découpe, valeur du terrain ainsi déterminée
Charge foncière à 30% soit 500 000 € x 0,30 = 150 000 €/14 583
Pour 14 583 m2 de terrain, valeur du m2 de terrain : 10 €/m2 en arrondi si redécoupage
Redevance d’occupation à rapporter à la collectivité par le lot 3: 13 200 € en sus de la masse
des 500 000 € et à se repartager en 4.
Fait et clos en notre cabinet en 3 exemplaires, le 29/07/2015
Pascal LESIEUR,
Cour d’Appel de Bordeaux