rue saint honoré

DOSSIER
Commerce
RUE SAINT HONORÉ :
PLUS FORT QUE LES CHAMPS !
Chez les spécialistes du commerce, la rue Saint Honoré fait beaucoup parler d’elle : tout simplement parce qu’il s’agit de
« l’une des artères qui a connu les plus fortes hausses de valeurs locatives au cours des dernières années » souligne Nathalie
Razafine. Plus forte même que sur les Champs Elysées ! Bien entendu, une partie de cette longue rue qui traverse le 1er arrondissement a profité à plein de sa situation privilégiée, s’inscrivant dans le prolongement direct de la rue du Faubourg Saint
Honoré. La responsable de l’équipe commerce au sein du département Agence de JLL en dit plus…
«L
a rue Saint Honoré est une artère commerçante parisienne
intéressante à plus d’un titre. Fréquentée par une clientèle
internationale fortunée, elle bénéficie également d’une bonne
cote auprès des parisiens » déclare d’emblée Nathalie
Razafine. Serait-ce dû à une certaine confusion à l’international avec la rue du Faubourg Saint Honoré, temple du luxe,
dans le prolongement de laquelle elle se situe ? Pas vraiment,
même si cette confusion existe bel et bien (y compris,
d’ailleurs, dans l’esprit d’un certain nombre de parisiens).
Du luxe au cosmétique en passant
par le « trendy »
La responsable de l’équipe commerce de JLL fait valoir que
trois segments doivent être distingués… Sans surprise, donc, le
premier, qui s’étend entre la rue Royale et la rue de
Castiglione, avec la place Vendôme en perspective, « s’inscrit
dans le prolongement de la rue du Faubourg Saint Honoré ».
On y retrouve, donc, les « intervenants classiques du luxe », à
l’exemple d’enseignes telles que Chanel, Roberto Cavalli,
Chloé…, mais aussi Zara.
Un autre segment suit, s’étendant de la rue de Castiglione à la
rue du 29 Juillet, là où est installé le célèbre « concept store »
hyper branchée Colette. D’ailleurs, Nathalie Razafine qualifie
cette partie de « trendy », rassemblant des enseignes un peu
plus variées, allant du « classique et illustre » malletier Goyard,
aux derniers nés du luxe branché : « c’est ainsi que nous avons
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récemment installé Exemplaire, la nouvelle griffe masculine
du cachemire, au numéro 334, juste en face de Colette », une
vitrine dans ce segment étant « particulièrement recherché »…
Enfin, de Colette à Saint Roch, sur une vingtaine de mètres, se
concentrent de nombreuses enseignes cosmétiques haut-degamme. Elle cite, en particulier, Jo Malone et Mac, mais aussi
l’arrivée de La Prairie au 199 ou encore Roger et Gallet au 195.
Sur ce troisième tronçon, les valeurs sont déjà plus basses.
Ensuite, « la rue perd un peu de son intérêt ». Si ce pôle s’est
constitué autour de Colette, c’est que le concept draine, indiscutablement, une clientèle dont les enseignes souhaitent tirer
parti. Avec, au passage, une illustration d’une certaine tendance grégaire de leur part…
Les restructurations d’actualité
Malgré les nombreux mouvements qui ont eu lieu, la pression
des enseignes du luxe est loin de s’alléger. En effet, certains
intervenants du secteur décident même de purement et simplement racheter des immeubles afin de les restructurer dans
l’optique d’y ouvrir des « flagships ». Nathalie Razafine cite,
ainsi, Chanel « qui a acquis un bloc d’immeubles autour du
380 ». Deux projets de restructuration du groupe LVMH, dont
un à l’angle de la place Vendôme, font également courir
beaucoup de rumeurs… On note aussi la restructuration au
273 d’un immeuble Risanamento loué intégralement à
Valentino avant d’être vendu à Chesfield. Enfin, on constate
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En 1988, la maison de la maroquinerie Longchamp inaugure sa première boutique française rue Saint-Honoré. Elle déménagera, en 1999, à son adresse actuelle au 404, rue Saint Honoré.
que presque l’ensemble des boutiques de l’hôtel Costes ont
fermé. Sans doute pour les mêmes raisons…
Autant dire que le mouvement reste particulièrement d’actualité rue Saint Honoré et ces restructurations accentuent
encore un peu plus le déséquilibre entre la demande d’emplacements, forte on l’aura compris et l’offre, rare. En effet, ces
opérations réduisent le nombre de « cellules » disponibles,
d’un côté. Et, de l’autre, les commerçants qui ont fait l’objet
d’une éviction et qui souhaitent rester rue Saint Honoré, viennent allonger la liste des enseignes en recherche d’emplacement dans l’artère. Rien d’étonnant, alors, à ce que ces enseignes essaiment aux alentours...
Des loyers multipliés par trois ou
quatre en cinq ans !
C’est ainsi que, faute d’opportunités, certains choisissent de
s’installer rue du Marché Saint Honoré ou encore rue
Cambon, avec pour conséquence une hausse des valeurs
locatives de ces rues. Ainsi, on dit que c’est sur la base d’une
valeur locative de 5 000 euros du mètre carré en zone A que
l’enseigne Au Vase de Delft, une bijouterie, se serait installée
au 2, rue du Marché Saint Honoré. « Une valeur haute pour
cette artère » estime la commercialisatrice, qui précise qu’elle
correspond « à la valeur en vigueur rue Saint Honoré il y a…
cinq ans ». Car, en effet, la conséquence d’une forte demande
face à une offre atone est, bien entendu, une hausse des
valeurs. Et, rue Saint Honoré, celle-ci a été particulièrement
forte. « L’une des dernières transactions dans la rue s’est réalisée sur la base d’une valeur locative aux environs de 12 000
euros du mètre carré en zone A » souligne Nathalie Razafine,
correspondant à « un quasi quadruplement des valeurs en
John Galiano ouvre sa propre boutique, en 2003, au 390, rue Saint Honoré, dans la maison où
se trouvait autrefois le célèbre salon de Madame de Tencin, reconfigurée par l'architecte
Jean-Michel Wilmotte.
l’espace de 5 ans. Une croissance encore plus forte que sur les
Champs Elysées : « en cinq ans, tandis que les valeurs pratiquées sur les Champs Elysées passaient de 10 000 à 18 000
euros du mètre carré en zone A, celles rue Saint Honoré passaient de 3 500 à 12 000 euros du mètre » précise la conseil,
qui parle cependant d’une valeur moyenne de 9 000 euros
(HT, HC) du mètre carré pour la rue Saint Honoré. Une conséquence inéluctable de cette demande massive des enseignes
du luxe et « leurs investissements prouvent que la rue Saint
Honoré a encore de beaux jours devant elle »…
Autant dire que les valeurs locatives devraient rester orientées
à la hausse. Car l’offre ne devrait pas sensiblement s’accroître.
En tous cas, dans les parties les plus demandées. Certes, il
demeure bien quelques indépendants, mais « ils se comptent
sur les doigts des deux mains et, plutôt qu’une cession de
droit au bail, ils préfèrent souvent la solution de la vente de
parts sociales, plus intéressante fiscalement ». Bref, comme le
souligne la spécialiste des commerces chez JLL, « il s’agit,
désormais, de créer des opportunités ». Et pas question d’aller
plus loin sur ce chemin. Elle réserve quelques-uns de ses
secrets de fabrication pour ses clients…
Au final, avec son alliance d’enseignes de luxe et d’enseignes
haut de gamme, la rue Saint Honoré « complète bien l’offre
de luxe classique de la rue du Faubourg Saint Honoré ». Elle
répond, même, parfaitement, « aux nouveaux modes de
consommation avec des clients qui préfèrent la mixité des
magasins ». Mais les mouvements sont loin d’être achevés rue
Saint Honoré…
Nathalie Razafine,
responsable
du département
commerce
chez JLL
n Thierry Mouthiez
La maison de parfumerie britannique Penhaligon’s London fondée en 1870, s’installe à Paris,
au 209, rue Saint Honoré, et fournit officiellement la famille royale d'Angleterre.
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Légende
9 000 - 10 000 €
8 000 - 9 000 €
3 000 - 4 000 €
Les valeurs locatives moyenne
€/m2 pondéré HT, HC
Merci à JLL qui nous a permis de réaliser
ce “key plan“
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