Investis mise sur l`immobilier résidentiel dans l`Arc lémanique

MARDI 14 JUIN 2016
LE TEMPS
Source: Bloomberg
Finance 17
SMI / CLÔTURE: 7782,35
STOXX EUROPE 600 / CLÔTURE: 326,80
S&P 500 / 18H00: 2087,41
TOPIX (TOKYO) / CLÔTURE: 1284,54
OBLIGATIONS
Performance sur 3 mois: -2,94%
Performance sur 3 mois: -5,18%
Performance sur 3 mois: +3,33%
Performance sur 3 mois: -6,91%
Taux à 10 ans
8200
348
2100
1400
2
8050
342
2070
1360
1
7900
336
2040
1320
0
7750
330
2010
1280
-1
7600
324
1980
1240
14 mars
13 juin
14 mars
13 juin
14 mars
13 juin
YVES HULMANN, ZURICH
t @yveshulmann
Après VAT et Wisekey, Investis
pourrait être la troisième entreprise suisse à effectuer une entrée
en bourse (IPO) cette année. La
société, active dans l’investissement immobilier résidentiel sur
l’Arc lémanique et qui propose
aussi des services immobiliers sur
le plan national, a annoncé mardi
dernier son intention d’être cotée
à la SIX Swiss Exchange. L’opération devrait permettre au groupe
de lever un montant «de l’ordre de
150 millions». Stéphane Bonvin, le
fondateur et directeur d’Investis,
souligne toutefois vouloir conserver une «forte participation majoritaire dans Investis».
Dans les immeubles d’habitation
(Properties), Investis détient un
portefeuille d’une valeur évaluée
à 857 millions de francs à fin 2015.
Il se compose presque exclusivement d’immeubles d’habitation
comprenant 2220 unités résidentielles. Ce segment a généré l’an
dernier des revenus locatifs de
41 millions et un résultat opérationnel avant intérêts et impôts
(EBIT) de 57 millions de francs.
Quant aux services immobiliers
(Real Estate Services), le segment
a généré des revenus de 131 millions de francs pour un EBIT de
6 millions l’an dernier.
En tout, Investis a réalisé en 2015
un résultat opérationnel de
60,2 millions et un bénéfice net de
44,6 millions. Rencontré par Le
Temps, Stéphane Bonvin se dit
convaincu que l’entrée en bourse
sera «une autre étape importante
dans l’histoire du groupe». Le
Valaisan a créé l’entreprise en 1994
comme une activité immobilière
Le canton de Genève représente 64% du portefeuille d’immeubles d’Investis, ceux de
Vaud et du Valais respectivement 27% et 7%. (SALVATORE DI NOLFI/KEYSTONE)
classique, en achetant des
immeubles dans la région lémanique, puis en en revendant selon
les besoins de financement de la
société. Au contraire d’assurances
ou de caisses de pension, Investis
ne disposait pas initialement de
fonds à investir provenant de tiers,
raconte son fondateur. Par la suite,
Investis s’est lancée peu à peu dans
les services immobiliers, opérant
dans ce domaine via différentes
marques locales comme la Régie
du Rhône, Privera, Treos et Sorenova, qui représentent un effectif
d’environ 1060 collaborateurs.
Jusqu’à Fribourg
tout au plus
Le portefeuille d’immeubles se
concentre dans les cantons de
Genève (64%), de Vaud (27%) et du
Valais (7%). L’entrée en bourse doitelle servir à financer une expansion de la société hors de ses marchés actuels? Ce n’est pas
l’intention d’Investis. La société
observe en effet que l’immobilier
est un secteur d’activité lié à l’évolution démographique d’une
région. L’entreprise raisonne en
termes de cash-flow – l’important
étant que les loyers soient payés –
plutôt qu’en termes de valorisation
du marché, selon son fondateur.
La région genevoise a l’avantage
de continuer de bénéficier d’une
importante immigration, alors
qu’il faut du temps pour que de
nouveaux projets immobiliers
arrivent sur le marché. Dans le
canton de Vaud, la région lausannoise est jugée attrayante, même
si le grand nombre de projets de
logements actuellement en cours
dans l’ouest de la ville pourrait, à
terme, avoir des répercussions
négatives sur le Chablais ou le
Nord-Vaudois. A terme, des acquisitions au cas par cas pourraient
tout au plus être envisagées dans
des cantons voisins, à l’exemple de
Fribourg qui bénéficie d’une forte
croissance démographique. En
revanche, une expansion en Suisse
alémanique n’est pas à l’ordre du
jour.
Part marginale
de l’immobilier commercial
Si Investis détient aussi des surfaces commerciales, l’objectif n’est
pas de réduire la part des loyers
d’habitation. Quant aux 9% de son
En francs
Etats-Unis 1,613%
Europe 0,024%
Suisse -0,467%
-2
14 mars
13 juin
14 mars
portefeuille constitué par des surfaces de bureau ou commerciales,
il s’agit notamment des immeubles
utilisés par la société elle-même.
Ou alors par exemple des surfaces
de bureau converties plus tard en
immeubles d’habitation. Un
ancien hôtel situé près de la gare
de Lausanne avait aussi été transformé en immeuble avec des
appartements.
Pourquoi avoir opté pour une
entrée en bourse plutôt que de
continuer à croître par ses propres
moyens? La société évoque plusieurs raisons. Tout d’abord, les
fonds récoltés lui permettront de
garder un ratio d’endettement raisonnable inférieur à 40%, alors
qu’il est souvent beaucoup plus
élevé pour de nombreuses autres
sociétés. L’opération lui permettra
aussi de continuer à investir dans
son portefeuille immobilier, à
l’heure où de nombreuses personnes de la génération dite des
baby-boomers cherchent à
revendre leur société ou des
immeubles.
Nouveaux services
grâce à la numérisation
Par ailleurs, Investis entend aussi
continuer d’investir dans la numérisation. La société propose par
exemple un portail destiné aux
locataires qui leur permet de
résoudre divers problèmes. Elle
investit aussi dans une plateforme
permettant de visualiser un appartement et d’effectuer une visite
virtuelle. Une approche qui permet de réduire de manière importante le nombre de visites pour un
objet donné.
Les actions d’Investis sont destinées à tout le monde. Il peut s’agir
aussi bien de caisses de pension,
de personnes moyennement ou
très fortunées que d’investisseurs
individuels. Le timing de l’entrée
en bourse n’a pas encore été arrêté
mais celle-ci devrait avoir lieu
«dans les prochains mois», selon
Investis. n
13 juin
1,10
1,05
Euro 1,0893
1,00
0,95
Dollar 0,9655
0,90
14 mars
13 juin
BOURSE
Investis mise sur l’immobilier
résidentiel dans l’Arc lémanique
ENTRÉE EN BOURSE L a société,
dont 64% du portefeuille d’immeubles est situé à Genève, mise
aussi sur les services immobiliers
et la numérisation pour assurer
la poursuite de son expansion
TAUX DE CHANGE
MARCHÉ DE ZURICH
Baisse des financières
MAIS ENCORE
Niveau des taux
hypothécaires
historiquement
bas
Depuis le début
de l’année,
presque tous
les taux
hypothécaires
se situent
à un niveau
historiquement
bas, selon
une étude
de la plateforme
d’expertise
financière
Moneypark.
Les prêts
hypothécaires
à taux fixe d’une
durée de deux ans
atteignent
en moyenne 1,1%,
ceux de cinq ans
1,16%, ceux
de sept ans 1,29%
et enfin ceux
de 15 ans 1,85%.
Avec un intérêt
annuel moyen
de 1%, les
hypothèques
Libor se trouvent,
elles aussi,
à un niveau
record. Seuls
les prêts
hypothécaires
à taux fixe d’une
validité de 10 ans
restent, en
moyenne, fixés
à 1,53%. ATS
La bourse suisse a démarré la semaine en
baisse de 0,6% à 7874 points, plombée par de
mauvaises
LE TITRE VEDETTE
indications
Syngenta (en francs)
préalables et par la
-0,15%
nervosité à
390,5
l’approche de la
votation en
389,5
Grande-Bretagne
388,5
sur une sortie du
17h30
9h00
pays de l’Union
européenne
Source: Bloomberg
(Brexit). Vendredi
soir, Wall Street avait reculé et Tokyo lui a
emboîté le pas dans la matinée. En Chine,
malgré des données conjoncturelles
positives, la bourse de Shanghai a cédé 3,2%.
Le SMI a clôturé en forte baisse de 1,8% à
7782 points et le SPI de 1,75% à 8435 points.
LafargeHolcim a perdu 3,8% à 40,35 francs.
Le cimentier franco-suisse va procéder à
plus de désinvestissements que prévu. Dans
la presse dominicale, Thomas Schmidheiny,
un actionnaire de référence, a encore une
fois défendu le bien-fondé de la fusion. Aux
bancaires, Credit Suisse a cédé 2% à
11,84 francs. Le titre avait déjà égaré 7% la
semaine passée et n’est plus très éloigné de
son plus bas de l’année à 11,60 francs. UBS a
reculé de 2% à 13,62 francs. Dans une étude
sectorielle, Exane BNP a réduit l’objectif de
cours des actions des deux banques et
confirmé «sous-performer» pour chacune
d’entre elles. Pour sa part, Julius Baer a
lâché 1,7% à 41 francs. Le directeur général,
Boris Collardi, a annoncé lors d’une
interview diffusée dans la presse du
week-end des améliorations du système,
afin d’éviter à l’avenir des problèmes liés à
des scandales de corruption, tels que ceux
de la FIFA et de Petrobras. Zurich
Insurance (–2,6% à 220,20 francs) était
toujours sous pression après l’annonce,
vendredi, d’une restructuration. Swiss Life
a perdu 1,9% à 232 francs et Swiss Re 2,8% à
81,60 francs. Parmi les poids lourds
défensifs, Novartis a cédé 1,5% à
75,10 francs, Roche 2,1% à 245,50 francs et
Nestlé 1,6% à 70,95 francs. Roche a conclu
un accord de licence avec la biotech
américaine Eleven Biotherapeutics.
L’entreprise américaine a accordé au géant
bâlois les droits exclusifs sur EBI-031
(anticorps monoclonal) pour son
développement et sa future
commercialisation. Enfin, ABB (–1,65% à
19,73 francs) a annoncé la nomination de
Sami Atiya à la tête de sa division automation
et propulsion. n BCGE, SALLE DES MARCHÉS
PROPOSÉ PAR
YANN QUELENN
ANALYSTE MARCHÉ, SWISSQUOTE
La chronique des changes
Les chiffres de
l’emploi américain
sont-ils favorables?
Ce mercredi aura lieu le comité de politique monétaire de la Réserve fédérale américaine (FOMC). La
décision sur les taux d’intérêt est toujours très
attendue par les marchés financiers, même s’il
semble déjà acquis qu’aucune hausse ne sera annoncée lors de cette réunion. Cependant, la conférence
de presse, habituellement après la décision, sera
suivie de près car les attentes des marchés financiers se font et se défont au rythme des interprétations faites des signes donnés par les membres de
la Fed concernant une future normalisation des
taux.
La Fed a invoqué à maintes reprises une inflation
hésitante et le ralentissement économique global
pour justifier son attentisme. La crédibilité d’une
banque centrale est très importante pour la réussite
de sa politique monétaire et la peur de devoir abaisser les taux après une hausse semble prévaloir. Cela
serait certainement considéré comme un terrible
aveu d’impuissance et de mauvaise lecture de la
situation. Les bons chiffres de l’emploi états-uniens
ces dernières années laissaient présager une hausse
de l’inflation. En effet, la plupart des membres de
la Fed sont apôtres d’une théorie économique, la
courbe de Phillips, qui stipule qu’il existe une relation inverse entre taux de chômage et inflation.
Les pressions haussières sur l’inflation restent
cependant mitigées et se situent actuellement
au-dessus de 1% en rythme annualisé, encore loin
de l’objectif annoncé de 2% malgré un taux de chômage inférieur à 5%, son plus bas niveau depuis
2010. Même la croissance nominale des salaires,
autour de 4% depuis mai 2015, n’a pas entraîné pour
le moment une hausse suffisante de la demande
domestique. Si la plupart des Américains ont
retrouvé un travail depuis la crise des «subprime»,
pourquoi cela n’a-t-il pas entraîné de hausse des
prix?
Un des premiers éléments à analyser est le taux
de participation au marché du travail, qui représente le ratio entre la population active et la population en âge de travailler; celui-ci est en constante
baisse depuis le début des années 2000, passant de
67% à 62,6% le mois dernier. Il est vrai que la population américaine vieillit mais ce vieillissement ne
saurait compter pour la totalité du déclin de cette
statistique.
Le nombre total de chômeurs aux Etats-Unis est
actuellement d’environ 7,5 millions, il était de 15 millions en 2010. Dans le même temps la population
active a augmenté de 4 millions de travailleurs passant de 240 millions à 244 millions de personnes.
De plus, environ 92 millions d’Américains en âge
de travailler – c’est-à-dire âgés de 16 ans et plus – ne
sont actuellement ni au chômage, ni en recherche
d’emploi, soit environ 37% d’entre eux. Il est donc
plus que probable que le taux de chômage ne reflète
pas exactement la réalité de l’emploi pour la simple
et bonne raison que ces chiffres ne prennent pas
en compte tous les découragés du marché du travail,
en d’autres termes tous ceux exclus de la statistique.
Une personne sans travail aura droit généralement
à 26 semaines d’indemnité si elle a souscrit à une
assurance. A l’issue de cette période, il sera simplement exclu des statistiques officielles s’il ne se
manifeste plus auprès des agences officielles. Il
n’aura de toute façon aucun intérêt à s’inscrire sur
les listes de chômage. Si un Américain travaille ne
serait-ce qu’une heure par semaine, il n’est pas
compté comme chômeur. Il existe donc bel et bien
une importante armée de réserve américaine prête
à travailler mais qui ne trouve pas d’emploi. Soulignons que, sur les dernières années, il y a de plus
en plus d’Américains au bénéfice de tickets de
rationnement, ce qui tend à prouver que les chiffres
du chômage états-unien ne reflètent pas exactement la réalité et que la paupérisation de la classe
moyenne américaine se poursuit.
Nous pensons donc que la santé de l’économie
américaine est surestimée, notamment par les
marchés financiers. Les conditions ne sont pas
présentes pour ne serait-ce que deux hausses des
taux consécutives. Les politiques monétaires entre
la zone euro et les Etats-Unis ne sont clairement
pas divergentes. Elles sont même convergentes, ne
reste plus donc qu’aux marchés financiers à s’en
apercevoir et à réagir en conséquence. n