promesse unilatérale de vente, compromis de vente

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Fiche Pratique - Édition MyAvocat 2016
LES AVANTS-CONTRATS
: PROMESSE
UNILATÉRALE DE VENTE,
COMPROMIS DE VENTE
(PROMESSE
SYNALLAGMATIQUE),
PACTE DE PRÉFÉRENCE
La promesse unilatérale de vente, le compromis de vente et le pacte
de préférence
Introduction
La promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique de vente et le pacte de préférence font
partie de la catégorie des avant contrats, actes conclus pendant la période précontractuelle par des
personnes désireuses d'aboutir ensuite à un acte juridique définitif, tel qu'un contrat de vente par exemple.
La promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique de vente et le pacte de préférence peuvent
être analysés comme des contrats préparatoires, qui lient les parties en vue d'une négociation future ou les
engagent définitivement et de façon ferme à la conclusion d'un acte juridique au jour de la réalisation d'un
évènement dépendant ou indépendant de leur volonté.
1. La promesse unilatérale de vente
:
1. 1. Définition de la promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente est la convention par laquelle un individu, le promettant, s'engage
envers un autre qui l'accepte, le bénéficiaire, à conclure une vente dont les conditions sont d'ores et déjà
déterminées, si celui-ci le demande dans un certain délai.
Le promettant propriétaire s'engage donc envers le bénéficiaire, futur acquéreur, à conclure une vente
dont les conditions sont déterminées si le bénéficiaire en manifeste par la suite la volonté.
Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente bénéficie donc d'une option qui lui laisse dans l'avenir
la liberté de donner ou non son consentement pour le contrat définitif.
Dès lors, la promesse unilatérale de vente doit contenir tous les éléments essentiels du contrat définitif,
dans la mesure où la simple option par le bénéficiaire transforme cette promesse en contrat définitif.
Le bénéficiaire de la promesse n'a aucune obligation. Il bénéficie simplement d'une option :
- soit il souhaite conclure le contrat définitif de vente et accepte ainsi l'offre de vente contenue par la
promesse.
Le cas échéant, on dit qu'il lève l'option ce qui entraîne immédiatement la formation du contrat.
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- soit il refuse la vente et le promettant retrouve sa liberté de vendre.
La promesse unilatérale de vente revient donc à s'engager, pendant un certain temps, envers une personne
à ne vendre qu'à elle et à personne d'autre.
La promesse unilatérale revêt nécessairement un caractère limité dans le temps dans la mesure où elle fait
naître au profit du bénéficiaire un droit au maintien de l'offre de vente pendant une certaine durée, jusqu'à
l'arrivée d'un terme.
Le bien concerné par la promesse se trouve dès lors immobilisé en contrepartie d'une indemnité qui
restera au promettant si le bénéficiaire décide de ne pas lever l'option avant l'expiration de la promesse
unilatérale.
Jusqu'à la levée de l'option et à défaut de clause d'exécution forcée dans la promesse de vente, le
promettant peut se rétracter sans être condamné à l'exécution forcée. Il pourra cependant être condamné
à verser des dommages et intérêts puisque le manquement à son engagement de vendre engage sa
responsabilité.
La Cour de cassation a en effet estimé dans un arrêt du 13 septembre 2011 que "le levée de l'option par le
bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclue toute rencontre des
volontés réciproques de vendre et d'acquérir" de sorte que "la réalisation forcée de la vente ne pouvait être
ordonnée".
1. 2. Conditions de la promesse unilatérale de vente
Conditions de fond :
La première condition tient à la capacité :
Les parties au contrat doivent avoir la capacité de contracter.
La capacité du promettant s'apprécie au jour où il formule la promesse, tandis que celle du bénéficiaire
s'apprécie au jour où il lève l'option, donc au jour où le contrat définitif est formé.
La seconde condition tient à la détermination de la chose et du prix :
Dans la mesure où la promesse unilatérale de vente énoncée est susceptible de se transformer en véritable
contrat de vente par la seule levée de l'option par le bénéficiaire, elle doit mentionner les éléments
essentiels du futur contrat de vente : la chose et le prix.
La vente est en effet conclue par le seul accord des parties sur la chose vendue et sur le prix.
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La vente étant conclue au jour où le bénéficiaire de la promesse décide d'acquérir le bien, les éléments
essentiels à la formation de la vente doivent être réunis au jour de la formation de la promesse.
La chose doit être déterminée dans l'acte de promesse, c'est-à-dire que le bien concerné doit être
expressément désigné. De même, son prix doit être fixé au jour de la formation de la promesse.
La vente portera alors sur le bien concerné par la promesse et sera conclue au prix défini lors de cette
promesse.
La troisième condition tient au terme de la promesse unilatérale :
La promesse unilatérale de vente peut contenir un terme afin que le promettant ne soit pas lié
indéfiniment au bénéficiaire et puisse vendre son bien à une autre personne dans le cas où le bénéficiaire
n'exerce pas l'option qui lui est réservée.
Le terme peut être suspensif : c'est le cas lorsque le bénéficiaire doit se décider de lever ou non l'option à
l'expiration d'un certain délai, mais ne peut pas le faire avant.
Le terme peut également être extinctif : c'est le cas lorsque le bénéficiaire de la promesse peut lever
l'option pendant un certain délai à l'expiration duquel ce droit d'option s'éteint. S'il n'a pas exprimé sa
volonté d'acheter le bien en question, le promettant ne pourra pas être contraint à lui vendre s'il se
manifeste par la suite. Cette situation est la plus souvent choisie lors de la formation de promesses
unilatérales de ventes.
Lorsque la promesse unilatérale ne mentionne aucun terme :
- le promettant peut, après un délai raisonnable suivant l'énoncé de la promesse unilatérale, mettre le
bénéficiaire en demeure de lever ou non l'option dans un délai également raisonnable (Civ 3ème, 24 avril
1970)
Ainsi, le promettant, après avoir attendu sans succès pendant un délai raisonnable que le bénéficiaire
décide d'acheter le bien en question, pourra lui demander de renoncer expressément à la vente ou de
manifester sa volonté de la conclure dans un délai raisonnable.
- les tribunaux peuvent induire de circonstances particulières que le bénéficiaire a renoncé au bénéfice de
la promesse unilatérale de vente.
Les tribunaux peuvent ainsi faire disparaître la promesse unilatérale lorsqu'ils considèrent que le
bénéficiaire a renoncé à exercer l'option qui lui avait été conférée par le promettant.
La quatrième condition tient à la fixation d'une indemnité d'immobilisation :
Face à une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire a le choix entre lever l'option, et ainsi conclure
définitivement la vente, et ne pas lever l'option. Dans ce dernier cas, la vente n'est pas conclue.
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La possibilité de ne pas lever l'option ne doit pas être confondue avec l'exercice du droit de rétractation,
lequel ne joue que dans les sept jours de la notification de la promesse ou du projet de promesse au
bénéficiaire d'une vente immobilière.
Pour pallier les désagréments causés au promettant du fait de l'immobilisation de son bien pendant un
certain délai, les promesses unilatérales prévoient généralement le versement d'une « indemnité
d'immobilisation » par le bénéficiaire le jour de la promesse : cette somme reste acquise au promettant
dans le cas où l'option n'est volontairement pas levée par le bénéficiaire.
Ce montant s'élèvera généralement à 10% du prix total de la vente.
En matière de vente immobilière, l'indemnité d'immobilisation reste séquestrée entre les mains du notaire
tant que la réalisation de la vente n'est pas certaine. En cas de contestation entre le vendeur et
l'acquéreur, le notaire conserve cette somme le temps qu'une solution amiable soit trouvée ou qu'une
décision de justice intervienne.
Si le bénéficiaire ne souhaite finalement pas acquérir le bien :
La clause d'indemnité d'immobilisation correspond abstraitement au prix de l'exclusivité conférée au
bénéficiaire par la promesse. Pendant un certain temps, il est en effet le seul acquéreur potentiel et le
promettant s'interdit de proposer le bien en question à quiconque.
Dès lors, l'abandon de la vente par le bénéficiaire peut être préjudiciable pour le promettant qui aurait pu
conclure, au cours de ce délai, la vente avec une autre personne.
Ainsi, si le bénéficiaire ne souhaite finalement pas conclure la vente, l'indemnité d'immobilisation versée
lors de la promesse sera acquise au promettant et ne sera donc pas remboursée au bénéficiaire.
Cette indemnité sera définitivement perdue pour le bénéficiaire.
Si la vente n'a pas pu intervenir par la faute du promettant :
L'indemnité devra être remboursée au bénéficiaire.
L'acquéreur ne peut pas être sanctionné dans la mesure où c'est par la faute du promettant propriétaire
que la vente n'aboutit pas.
La faute du promettant lui vaudra donc la privation de l'indemnité d'immobilisation.
Si la vente n'a pas pu intervenir car la condition suspensive prévue dans la promesse unilatérale ne s'est
pas réalisée :
L'indemnité devra être remboursée au bénéficiaire.
La non-réalisation de la condition suspensive replacera donc les parties dans la situation dans laquelle
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elles se trouvaient avant la formation de la promesse. Le vendeur est libéré de sa promesse de vente et le
bénéficiaire récupère la somme versée par avance.
En cas de levée de l'option par le bénéficiaire
En cas de levée de l'option par le bénéficiaire, la somme ainsi versée sera requalifiée en acompte sur le
prix de la vente et viendra donc en déduction du prix à payer.
Condition de forme :
La condition purement formelle requise pour la validité de la promesse unilatérale de vente est celle de
l'enregistrement de la promesse.
Selon l'article 1589-2 du Code Civil, « est nulle toute promesse unilatérale de vente afférente à un
immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie
d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du CGI, si elle n'est pas
enregistrée dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est
de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou
d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. »
Toute promesse unilatérale de vente qui ne serait pas enregistrée à la recette des impôts dans un délai de
10 jours suivant son acceptation par le bénéficiaire est donc nulle et ne produit aucun effet.
La règle de l'enregistrement peut néanmoins être contournée par le biais de la stipulation pour autrui. En
effet, lors de la formation de la promesse de vente, il peut être prévu par les parties qu'une tierce personne
pourra être susceptible de se substituer au bénéficiaire lors de la vente du bien. La vente sera donc conclue
avec une personne autre que le bénéficiaire de la promesse unilatérale.
Dans ce cas, la promesse est analysée par les tribunaux comme une stipulation pour autrui et non comme
une promesse unilatérale de vente.
Cet acte lie immédiatement le tiers au promettant et ne nécessite dès lors aucune formalité
d'enregistrement.
Dès la promesse, le promettant a connaissance de la possible substitution d'un tiers au bénéficiaire de la
promesse lors de la conclusion de la vente définitive.
1. 3. Effets de la promesse unilatérale de vente
Il convient de distinguer les effets de la promesse jusqu'à la levée de l'option et ses effets après la levée
de l'option.
Jusqu'à la levée de l'option :
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En matière de vente immobilière, le bénéficiaire peut se rétracter pendant un délai de 7 jours à compter du
lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant la promesse unilatérale de
vente.
Sa rétractation doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Au terme du délai de rétractation, si le bénéficiaire ne s'est pas rétracté, le promettant pourra recevoir
l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse, mais en aucun cas avant (sauf réception par un
professionnel de l'immobilier disposant d'une garantie).
Le promettant ne doit effectuer aucun acte qui pourrait faire obstacle à la vente. En cas de non respect de
la promesse unilatérale, le promettant engage sa responsabilité contractuelle, et peut avoir à verser des
dommages et intérêts au bénéficiaire.
Si le promettant vend son bien à une autre personne pendant la période de validité de la promesse faite au
bénéficiaire, le bénéficiaire ne pourra pas demander l'annulation de la vente ainsi conclue mais seulement
réclamer des dommages et intérêts au promettant.
Le bénéficiaire peut cependant demander que la vente soit annulée dans deux cas :
- Lorsque le tiers acquéreur est de mauvaise foi : le tiers a acquis le bien alors même qu'il avait connaissance
de la promesse faite par le promettant au bénéficiaire et de l'intention du bénéficiaire de lever l'option ou
le tiers a conclu une entente avec le promettant pour faire obstacle à la vente promise au bénéficiaire.
- Lorsque le tiers a reçu le bien par le biais d'un acte à titre gratuit (donation) : le bénéficiaire de la promesse
peut exercer l'action paulienne et ainsi faire révoquer la donation faite par le promettant, accomplie en
fraude de ses droits et qui lui porte préjudice. En effet, on ne peut jamais consentir de libéralité (procéder à
des donations) si on ne s'est pas préalablement libéré de ses dettes.
Enfin, lorsque le promettant se rétracte avant la levée de l'option, le contrat de vente ne peut pas être
formé mais sa responsabilité peut être engagée et il peut donc être contraint d'indemniser le bénéficiaire
qui aurait souhaité conclure la vente (Civ. 3ème, 15 décembre 1993).
Modalités de la levée de l'option
Selon le type de terme convenu dans la promesse (suspensif ou extinctif), le bénéficiaire pourra ou non
procéder à la levée de l'option avant le terme. Généralement, la levée de l'option s'opère à l'arrivée du
terme, c'est-à-dire à l'expiration de la promesse de vente.
Le bénéficiaire dispose alors d'une alternative :
- soit il accepte d'acheter le bien : il lève l'option.
- soit il refuse l'acquisition et abandonne alors l'indemnité d'immobilisation au profit du promettant qui
retrouve alors la faculté de proposer le bien à d'autres acquéreurs potentiels.
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La manifestation de volonté liée à la levée de l'option n'est soumise à aucune exigence de preuve par écrit.
Le bénéficiaire peut en effet lever l'option par simple déclaration orale au promettant.
Néanmoins, se posera alors la question de la preuve de la levée de l'option en cas de contestation par le
promettant de la conclusion de la vente. Mieux vaut se constituer une preuve de la levée de l'option en
l'informant par écrit.
Si des formalités de nature conventionnelle ont été convenues entre les parties au jour de la promesse, le
bénéficiaire doit impérativement les respecter sous peine de voir la levée de l'option déclarée inefficace.
En effet, le non respect du formalisme conventionnel empêchera la levée de l'option de produire les effets
escomptés, à savoir la conclusion de la vente définitive.
Ex - Civ. 3ème, 10 décembre 1986 : le paiement du prix devait intervenir avec la levée de l'option. Le prix
n'ayant pas été payé, la levée de l'option a été déclarée inefficace.
De même, lorsque la loi impose un certain formalisme, dans des cas spécifiques tels que les promesses
unilatérales de ventes sur terrais lotis, l'efficacité de la levée de l'option est subordonnée au respect des
formalités légales.
Après la levée de l'option :
Le contrat définitif est conclu, aux termes et conditions contenues dans l'offre formulée par la promesse
unilatérale de vente. C'est donc à ce moment que va s'apprécier la validité de la vente (consentement libre
et éclairé, lésion).
C'est en principe au moment de la levée de l'option que s'effectue le transfert de propriété sauf si le
contrat en dispose autrement ou si la loi impose la réalisation de formalités particulières (par exemple en
matière de vente immobilière ou de vente de fonds de commerce).
Lorsque la prise d'effet de la vente est subordonnée à la réalisation de formalités légales, telles que la
délivrance d'un acte notarié pour la vente de biens immobiliers, l'engagement des parties est
définitivement acquis mais la prise d'effet de la vente (le transfert de propriété) peut être retardée.
Lorsque le promettant refuse de se soumettre aux formalités légales, le bénéficiaire de la promesse peut
l'y contraindre sous astreinte, et obtenir une décision de justice qui tiendra lieu d'acte authentique de
vente. Par exemple, dans le cadre d'une vente immobilière, si le promettant refuse de conclure la vente
devant notaire, le bénéficiaire peut demander l'exécution forcée auprès du juge dans la mesure où l'option
est levée et l'engagement de vente acquis (Civ. 3ème, 26 juin 1996).
Lorsque la promesse unilatérale de vente est passée sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, les articles
L. 312-15 et suivants du code de la consommation précisent que la levée de l'option ne produit d'effet que
dans la mesure où la condition se réalise. Par conséquent, si le prêt n'est pas obtenu par le bénéficiaire, le
contrat de vente formé par la levée de l'option est caduc. Les acomptes et indemnités devront être
restitués au bénéficiaire de la promesse de vente.
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A ce sujet, un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 12 janvier 2010, a jugé une
affaire où une propriétaire d'une parcelle de terre avait promis de la vendre sous diverses conditions
suspensives, et notamment celle de l'obtention par les acquéreurs d'un permis de construire. L'acte
précisait que pour se prévaloir de cette condition, les acquéreurs devraient justifier du dépôt de la
demande de permis dans le délai de 2 mois à compter de la promesse. Invoquant l'absence d'une telle
justification, la venderesse avait refusé de réitérer l'acte chez le notaire. Or la Cour de cassation a retenu
que la clause imposant la justification du dépôt d'une demande de permis de construire par les futurs
acquéreurs n'avait été insérée que dans le seul intérêt des acquéreurs, qui avaient donc parfaitement le
droit de renoncer au bénéfice de la condition. Elle a considéré que la non-réalisation de cette condition ne
rendait pas le compromis caduc, et que la vente était dès lors parfaite.
Trois situations doivent néanmoins être distinguées :
- la condition suspensive (l'obtention du prêt par exemple) se réalise avant l'expiration de la promesse
unilatérale de vente : dans ce cas, si le bénéficiaire refuse d'acquérir le bien, l'indemnité d'immobilisation
sera acquise au promettant et ne lui sera donc pas remboursée.
- la condition suspensive ne se réalise pas avant l'expiration de la promesse unilatérale de vente : le
bénéficiaire pourra refuser l'achat du bien et l'indemnité d'immobilisation lui sera restituée. Cependant, il
peut tout de même lever l'option et conclure la vente (Civ. 3ème, 12 avril 1995; Civ. 1ère, 17 mars 1998)
- la promesse de vente expire mais la condition n'est pas encore réalisée: En théorie, le bénéficiaire peut lever
l'option et acquérir le bien. Néanmoins, la vente demeurera subordonnée à la réalisation de la condition
suspensive, sauf s'il renonce à la condition. Par exemple, si le bénéficiaire a levé l'option mais que le prêt
n'est pas obtenu, le promettant devra lui rembourser toutes les sommes versées d'avance dont l'indemnité
d'immobilisation (art. L. 223-16 al. 2 du Code de la consommation), et ce, en toute circonstance (Civ. 3ème,
9 novembre 1988).
Le cas particulier des promesses unilatérales d'achat :
La promesse unilatérale d'achat est le contrat par lequel une personne, le promettant, s'engage envers une
autre personne, le bénéficiaire, à acheter un bien lorsque le bénéficiaire décidera de le céder.
La promesse unilatérale d'achat est soumise aux mêmes règles que la promesse unilatérale de vente
hormis la formalité d'enregistrement, qui n'est pas légalement imposée.
La loi SRU « solidarité du renouvellement urbain », a dans le but de mettre fin à la pratique de réservation
d'un candidat à l'achat, interdit sous peine de nullité tout versement d'argent pour les offres d'achats et
promesses unilatérales d'achat. (1589-1 c.civ)
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Ainsi, aucune indemnité d'immobilisation ne peut être versée au promettant acquéreur en contrepartie de
sa promesse d'acheter le bien. Dans le cas contraire, la promesse unilatérale d'achat sera
systématiquement annulée.
2. La promesse synallagmatique de vente (compromis de vente)
2. 1. Définition de la promesse synallagmatique de vente
La promesse synallagmatique de vente (PSV) ou compromis de vente est la convention par laquelle les
parties donnent leur consentement au contrat définitif de vente, mais prévoient qu'une formalité légale ou
conventionnelle supplémentaire devra être accomplie pour que la vente produise ses effets.
L'accord de volonté constaté par la promesse synallagmatique donne alors naissance non pas au contrat
définitif de vente, mais à une obligation de faire, celle d'accomplir les formalités nécessaires à la formation
du contrat définitif.
L'article 1589 du Code civil prévoit que « la promesse synallagmatique de vente vaut vente, lorsqu'il y a
consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
Ainsi, même s'il peut parfois se passer un certain temps entre la PSV et le contrat définitif en raison des
modalités prévues dans la PSV, la vente est réputée conclue. Ce sera uniquement sa prise d'effet, à savoir
le transfert de propriété du bien, qui sera retardée, notamment en matière immobilière en raison des
formalités à accomplir.
2. 2. Conditions de la promesse synallagmatique de vente
Conditions de fond :
La première condition tient à la capacité :
La capacité des parties s'apprécie au jour où ils formulent la promesse. Etant réciproquement engagées, les
parties doivent avoir la capacité, l'une de vendre le bien en cause et l'autre, de l'acquérir.
La seconde condition tient à la détermination de la chose et du prix :
Dans la mesure où la promesse synallagmatique de vente énoncée vaut contrat de vente, elle doit
comporter les éléments essentiels du futur contrat : la chose et le prix.
La vente est en effet conclue par le seul accord des parties sur la chose et sur le prix.
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Dès lors, les éléments essentiels à la formation de la vente doivent être définis au jour de la formation de
la promesse.
La chose doit être déterminée dans l'acte de promesse, c'est-à-dire que le bien concerné doit être
expressément désigné. De même, son prix doit être fixé au jour de la formation de la promesse.
La vente portera alors sur le bien concerné par la promesse et sera conclue au prix défini lors de cette
promesse.
Concernant le prix du bien, la PSV valant vente, la lésion, quand elle s'applique, doit s'apprécier au jour où
est conclue la PSV entre les parties.
Conditions de forme
Les conditions de forme de chaque PSV sont celles de la vente préparée par cette PSV (vente d'immeubles,
vente de fonds de commerce, consommation), dans la mesure où le compromis de vente vaut vente. Il
convient alors de se référer aux règles applicables à chaque domaine.
Lorsque des formalités sont légalement prévues, elles s'appliquent à la PSV et lorsque des formalités sont
conventionnellement convenues par les parties, elles tiennent lieu de loi pour les parties, c'est-à-dire
qu'elles doivent être respectées de la même façon que si elles étaient prévues par la loi.
En matière de vente immobilière, la notification du compromis de vente aux parties fait courir un délai de
rétractation de 7 jours. Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception
pour que le délai puisse courir. La remise du compromis de vente en main propre par l'agent immobilier
n'est pas un moyen équivalent à la notification de l'acte par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception (Civ. 3ème, 18 nov 2009).
2. 3. Effets de la promesse synallagmatique de vente
La PSV vaut vente sous réserve de la réalisation des conditions légales ou conventionnelles.
Tant que ces formalités ne sont pas achevées, la vente n'est pas effective et l'acquéreur n'est pas réputé
propriétaire du bien.
La vente est formée et donc susceptible d'exécution forcée. Si l'une des parties venait à décéder, cela
n'aurait aucune incidence sur la vente qui, du fait de sa formation, devrait être exécutée par ses
successeurs. Néanmoins, lorsque la PSV est assortie d'une faculté de dédit, le bénéficiaire de cette faculté
verse une somme d'argent au cocontractant en contrepartie d'une possibilité de renonciation à la vente.
Dans ce cas, il est libre de renoncer au contrat définitif mais la somme ainsi versée sera acquise au
cocontractant qui sera contraint d'abandonner la vente projetée. De même, lorsque la PSV est affectée
d'une condition suspensive, les effets de la PSV sont suspendu jusqu'à la réalisation de cette condition
suspensive (obtention d'un prêt, obtention d'une autorisation administrative), dont la non réalisation
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entraînera l'annulation de la PSV et donc de la vente. Si la condition se réalise, la vente est réputée
conclue au jour de la promesse, sauf stipulation contraire de la PSV.
L'acquéreur sera donc réputé propriétaire du bien depuis le jour où il a conclu la promesse avec le vendeur
et non à compter de l'accomplissement des formalités. Lorsque la non réalisation des conditions procède
de la faute de l'acquéreur, le vendeur peut requérir l'exécution forcée de ses obligations devant le juge ou
demander des dommages et intérêts pour violation de ses obligations contractuelles.
Le compromis de vente est donc un contrat préparatoire à une vente définitive. Sa signature engage le
vendeur et l'acheteur fermement et définitivement. Seul le transfert de propriété est retardé au jour de
l'accomplissement des formalités qui conditionnent la vente. Si l'acheteur ne veut pas se présenter le jour
fixé pour la signature de la vente, le vendeur est en droit de demander au tribunal que l'achat soit
constaté. Le vendeur peut ainsi contraindre l'acheteur à acheter le bien sur lequel il s'est engagé.
3. Le pacte de préférence
3. 1. Définition du pacte de préférence
Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage auprès d'une autre de ne pas conclure
avec des tiers un contrat déterminé avant de lui en avoir proposé la conclusion aux mêmes conditions.
Le pacte de préférence ne porte pas nécessairement sur une vente mais peut également porter sur un
contrat de bail ou une cession de fonds de commerce.
De même, dans une société, les associés peuvent s'engager à proposer leurs titres aux autres associés
lorsqu'ils décident de se retirer, afin qu'ils puissent les acquérir par préférence à un acquéreur externe à la
société.
Bien loin de donner comme dans la promesse unilatérale, un consentement actuel et irrévocable au contrat
projeté, le promettant ne s'engage ici qu'à proposer, en priorité au bénéficiaire, la conclusion de ce contrat
au cas où il déciderait de le conclure.
Le bénéficiaire n'est donc titulaire que d'un simple droit de priorité par rapport à une personne ne faisant
pas partie du pacte, mais il ne saurait en aucun cas s'agir d'un droit d'option.
3. 2. Conditions du pacte de préférence
Dans la mesure où le pacte de préférence ne prévoit qu'une invitation prioritaire à négocier en vue d'un
contrat potentiel, il n'est pas nécessaire que les conditions dans lesquelles sera conclu ce contrat soient
définies.
Il est seulement exigé que l'objet du pacte (l'opération envisagée) soit défini et licite.
Deux conditions doivent être réunies pour que le bénéficiaire devienne propriétaire :
- le propriétaire doit décider de vendre le bien,
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- le propriétaire et le bénéficiaire parviennent à un accord sur le prix du bien.
La vente étant conclue par l'accord sur la chose et sur le prix, ces deux conditions réunies permettent la
formation du contrat de vente.
Néanmoins, lorsque la vente est soumise à des formalités légales particulières (par exemple en matière de
vente immobilière), la réalisation de ces formalités sont des conditions supplémentaires à remplir pour que
le contrat de vente puisse réellement être conclu.
3. 3. Effets du pacte de préférence
Contrairement à la promesse unilatérale de vente, la vente conclue en vertu d'un pacte de préférence ne
prend effet qu'au jour de sa conclusion effective et non rétroactivement au jour de la conclusion du pacte.
Le promettant doit respecter la priorité donnée au bénéficiaire lequel est libre d'accepter ou non l'offre de
vente.
Le promettant est donc soumis à une obligation de faire : l'obligation d'informer le bénéficiaire de son
intention de vendre et lui proposer d'acquérir le bien. Si le bénéficiaire n'accepte pas, le promettant est
libéré dans la mesure où le refus entraîne la fin du pacte. Le promettant peut alors contracter aux mêmes
conditions avec un tiers (Civ. 3ème, 29 janvier 2003).
Par un arrêt du 18 octobre 1983, la cour de cassation a admis que le promettant, malgré la conclusion du
pacte de préférence, conserve la faculté de faire une donation portant sur le bien en cause à toute
personne. En effet, elle a considéré que la préférence ne concerne que le type de contrat pour lequel elle a
été conclue et non tous types d'aliénation du bien. Dès lors, lorsque le pacte de préférence concerne une
vente, la donation du bien ne peut pas être reprochée au promettant. Néanmoins, cette solution a été
vivement critiquée et la jurisprudence, bien qu'incertaine à ce sujet, semble désormais contester cette
position et analyser la donation du bien en une violation de pacte de préférence susceptible d'engager la
responsabilité du promettant.
Lorsque le promettant conclut la vente avec un tiers sans respecter la préférence accordée au bénéficiaire
du pacte, la vente ne peut pas être annulée à la demande du bénéficiaire mais le promettant devra
l'indemniser (article 1142 du Code Civil). Ainsi, seule l'attribution de dommages et intérêts est possible et
non l'exécution forcée du contrat de vente.
Néanmoins, lorsque le tiers en question a acquis le bien alors même qu'il avait connaissance du pacte de
préférence et de la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir, il est de mauvaise foi. Selon la Cour de
cassation, le bénéficiaire du pacte de préférence est, dans cette hypothèse, en droit d'exiger l'annulation
du contrat passé avec le tiers de mauvaise foi et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur (Cass. Ch. mixte, 26
mai 2006, n° 240). Cette solution récente vient à l'encontre d'une jurisprudence constante qui refusait
toute substitution et permettait seulement l'annulation de la vente.
S'il n'est pas démontré que l'acquéreur savait que le bénéficiaire du pacte avait l'intention de se prévaloir
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de son droit de préférence, donc la réalisation de la vente ne pourra pas être ordonnée au profit du
bénéficiaire du pacte. Il ne pourra donc que demander des dommages intérêts.
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promesse unilatérale de vente, compromis de vente

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